{"id":11874,"date":"2026-06-26T09:48:59","date_gmt":"2026-06-26T06:48:59","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=11874"},"modified":"2026-06-26T09:48:59","modified_gmt":"2026-06-26T06:48:59","slug":"how-to-buy-real-estate-in-georgia-remotely","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/cs\/all\/how-to-buy-real-estate-in-georgia-remotely\/","title":{"rendered":"Jak koupit nemovitost v Gruzii na d\u00e1lku"},"content":{"rendered":"

V posledn\u00edch letech se Gruzie stala v\u00fdznamnou destinac\u00ed pro zahrani\u010dn\u00ed kupce nemovitost\u00ed, zejm\u00e9na pro ty, kte\u0159\u00ed zva\u017euj\u00ed Batumi, Tbilisi a pob\u0159e\u017en\u00ed lokality pro bydlen\u00ed, pron\u00e1jem nebo investice. \u010c\u00e1st kupuj\u00edc\u00edch se nach\u00e1z\u00ed mimo Gruzii a zva\u017euje koupi bez osobn\u00ed n\u00e1v\u0161t\u011bvy \u2013 ani za \u00fa\u010delem prohl\u00eddky, ani za \u00fa\u010delem podpisu smlouvy, ani za \u00fa\u010delem registrace.<\/p>\n\n\n\n

Dobr\u00e1 zpr\u00e1va: koupit nemovitost v Gruzii na d\u00e1lku je mo\u017en\u00e9. Z pr\u00e1vn\u00edho hlediska lze transakci zprost\u0159edkovat prost\u0159ednictv\u00edm z\u00e1stupce, pokud jsou dokumenty spr\u00e1vn\u011b vyhotoveny, a v praxi mnoho prodejc\u016f, developer\u016f a realitn\u00edch kancel\u00e1\u0159\u00ed spolupracuje se zahrani\u010dn\u00edmi kupuj\u00edc\u00edmi na d\u00e1lku. \u0160patn\u00e1 zpr\u00e1va: n\u00e1kup na d\u00e1lku vy\u017eaduje p\u0159\u00edpravu, smysl pro detail a ochotu kontrolovat ka\u017edou f\u00e1zi. Vzd\u00e1lenost p\u0159ed chybami nechr\u00e1n\u00ed \u2013 naopak je je\u0161t\u011b umoc\u0148uje.<\/p>\n\n\n\n

V tomto \u010dl\u00e1nku jsou rozebr\u00e1ny v\u0161echny kl\u00ed\u010dov\u00e9 aspekty transakce na d\u00e1lku: jak vyhotovit plnou moc a co v n\u00ed uv\u00e9st, jak zkontrolovat nemovitost p\u0159ed p\u0159evodem pen\u011bz, jak\u00e9 platebn\u00ed metody funguj\u00ed p\u0159i n\u00e1kupu ze zahrani\u010d\u00ed, jak prob\u00edh\u00e1 z\u00e1pis vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va, s jak\u00fdmi riziky se pot\u00fdkaj\u00ed kupuj\u00edc\u00ed na d\u00e1lku a kdy se p\u0159esto vyplat\u00ed p\u0159ijet osobn\u011b. Tento \u010dl\u00e1nek je ur\u010den pro ty, kte\u0159\u00ed se s t\u00edmto t\u00e9matem teprve seznamuj\u00ed, ale cht\u011bj\u00ed se v n\u011bm zorientovat dostate\u010dn\u011b d\u016fkladn\u011b, aby mohli \u010dinit informovan\u00e1 rozhodnut\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

Tento \u010dl\u00e1nek nep\u0159edstavuje pr\u00e1vn\u00ed poradenstv\u00ed. Po\u017eadavky na dokumenty, postupy a platby se mohou m\u011bnit \u2013 p\u0159ed uzav\u0159en\u00edm transakce je t\u0159eba si v\u0161echny podrobnosti ov\u011b\u0159it s ohledem na konkr\u00e9tn\u00ed nemovitost, zemi kupuj\u00edc\u00edho a aktu\u00e1ln\u00ed praxi.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Je mo\u017en\u00e9 koupit nemovitost v Gruzii na d\u00e1lku?<\/h2>\n\n\n\n

V mnoha p\u0159\u00edpadech lze osobn\u00ed p\u0159\u00edtomnost kupuj\u00edc\u00edho nahradit \u00fa\u010dast\u00ed z\u00e1stupce na z\u00e1klad\u011b pln\u00e9 moci, pokud jsou pln\u00e1 moc, p\u0159evod a smlouva vyhotoveny ve form\u011b p\u0159ijateln\u00e9 pro ve\u0159ejn\u00fd rejst\u0159\u00edk. Jedn\u00e1 se o b\u011b\u017enou praxi, av\u0161ak konkr\u00e9tn\u00ed postup z\u00e1vis\u00ed na pln\u00e9 moci, not\u00e1\u0159i, prod\u00e1vaj\u00edc\u00edm, typu nemovitosti a po\u017eadavc\u00edch ve\u0159ejn\u00e9ho rejst\u0159\u00edku.<\/p>\n\n\n\n

Pokud se chcete podrobn\u011bji sezn\u00e1mit s cel\u00fdm procesem koup\u011b nemovitosti \u2013 od v\u00fdb\u011bru objektu a prov\u011b\u0159en\u00ed dokument\u016f a\u017e po z\u00e1pis vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va a v\u00fdpo\u010det v\u0161ech n\u00e1klad\u016f \u2013, doporu\u010dujeme v\u00e1m p\u0159e\u010d\u00edst si n\u00e1\u0161 podrobn\u00fd \u010dl\u00e1nek \u201eJak koupit nemovitost v Gruzii\u201c<\/strong>.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Z hlediska postupu jsou f\u00e1ze transakce na d\u00e1lku a osobn\u00ed transakce podobn\u00e9 \u2013 v\u00fdb\u011br objektu, jedn\u00e1n\u00ed, prov\u011b\u0159en\u00ed, platba a registrace \u2013, av\u0161ak p\u0159i n\u00e1kupu na d\u00e1lku p\u0159ib\u00fdvaj\u00ed pln\u00e1 moc, zasl\u00e1n\u00ed dokument\u016f, p\u0159\u00edpadn\u00fd apostil nebo legalizace a kontrola jedn\u00e1n\u00ed z\u00e1stupce. To znamen\u00e1, \u017ee kontrola vy\u017eaduje zna\u010dn\u00e9 \u00fasil\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

Co se nej\u010dast\u011bji kupuje na d\u00e1lku: byty v novostavb\u00e1ch v Batumi, apartm\u00e1ny v apart-hotelech, nemovitosti ve f\u00e1zi v\u00fdstavby, byty na sekund\u00e1rn\u00edm trhu v Tbilisi a mal\u00e9 komer\u010dn\u00ed prostory. M\u00e9n\u011b \u010dasto se kupuj\u00ed rodinn\u00e9 domy, \u0159adov\u00e9 domy a pozemky.<\/p>\n\n\n\n

D\u016fle\u017eit\u00e9 omezen\u00ed pro cizince:<\/strong> Ciz\u00ed st\u00e1tn\u00ed p\u0159\u00edslu\u0161n\u00edci mohou zpravidla v Gruzii kupovat byty, domy a komer\u010dn\u00ed nemovitosti bez nutnosti z\u00edskat povolen\u00ed k pobytu nebo zvl\u00e1\u0161tn\u00ed povolen\u00ed k samotn\u00e9mu n\u00e1kupu, je v\u0161ak t\u0159eba samostatn\u011b ov\u011b\u0159it typ nemovitosti a status pozemku. Na zem\u011bd\u011blskou p\u016fdu se vztahuje omezuj\u00edc\u00ed re\u017eim: cizinci obvykle nemohou takov\u00e9 pozemky voln\u011b nab\u00fdvat, s v\u00fdjimkou p\u0159\u00edpad\u016f stanoven\u00fdch z\u00e1konem \u2013 nap\u0159\u00edklad d\u011bdictv\u00ed nebo ur\u010dit\u00fdch investi\u010dn\u00edch sc\u00e9n\u00e1\u0159\u016f (viz Z\u00e1kon Gruzie o vlastnictv\u00ed zem\u011bd\u011blsk\u00e9 p\u016fdy<\/a>). Proto je t\u0159eba si p\u0159ed uzav\u0159en\u00edm obchodu ov\u011b\u0159it status pozemku.<\/p>\n\n\n\n

Vzd\u00e1len\u00e1 transakce je vhodn\u00e1, pokud si kupuj\u00edc\u00ed vyb\u00edr\u00e1 byt v novostavb\u011b s p\u0159ehledn\u00fdmi dokumenty, spolupracuje s prov\u011b\u0159en\u00fdm zprost\u0159edkovatelem a je p\u0159ipraven m\u00edt situaci pod kontrolou. Je m\u00e9n\u011b vhodn\u00e1, pokud se jedn\u00e1 o nestandardn\u00ed objekt, historie vlastnictv\u00ed je zamotan\u00e1, dokumenty vyvol\u00e1vaj\u00ed pochybnosti nebo pokud kupuj\u00edc\u00ed pl\u00e1nuje v tomto byt\u011b s\u00e1m bydlet a chce si nejprve ud\u011blat p\u0159edstavu o dan\u00e9 lokalit\u011b. V posledn\u00edm p\u0159\u00edpad\u011b se osobn\u00ed n\u00e1v\u0161t\u011bva \u010dasto vyplat\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Hlavn\u00ed sc\u00e9n\u00e1\u0159e transakce na d\u00e1lku<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e1kup na z\u00e1klad\u011b pln\u00e9 moci<\/h3>\n\n\n\n

Jedn\u00e1 se o nejb\u011b\u017en\u011bj\u0161\u00ed zp\u016fsob pro cizince, kter\u00fd se v Gruzii nenach\u00e1z\u00ed. Kupuj\u00edc\u00ed vyhotov\u00ed not\u00e1\u0159skou plnou moc na konkr\u00e9tn\u00ed osobu \u2013 pr\u00e1vn\u00edka, agenta nebo d\u016fv\u011bryhodn\u00e9ho zn\u00e1m\u00e9ho \u2013 a ta jedn\u00e1 jeho jm\u00e9nem: podepisuje smlouvu, pod\u00e1v\u00e1 dokumenty do ve\u0159ejn\u00e9ho rejst\u0159\u00edku a v p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby hrad\u00ed poplatky. Hlavn\u00ed je zde spr\u00e1vn\u011b sepsat plnou moc a ujistit se, \u017ee z\u00e1stupce jedn\u00e1 v z\u00e1jmu kupuj\u00edc\u00edho, a nikoli v z\u00e1jmu jak\u00e9koli jin\u00e9 strany transakce.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e1kup p\u0159\u00edmo od developera<\/h3>\n\n\n\n

N\u011bkte\u0159\u00ed develope\u0159i, kte\u0159\u00ed spolupracuj\u00ed se zahrani\u010dn\u00edmi kupuj\u00edc\u00edmi, nab\u00edzej\u00ed slu\u017eby na d\u00e1lku: online rezervace, videoprohl\u00eddky, podeps\u00e1n\u00ed smlouvy prost\u0159ednictv\u00edm z\u00e1stupce, spl\u00e1tkov\u00fd kalend\u00e1\u0159 a pevn\u00fd platebn\u00ed pl\u00e1n. Je to pohodln\u011bj\u0161\u00ed ne\u017e sekund\u00e1rn\u00ed trh, vy\u017eaduje v\u0161ak d\u016fkladnou prov\u011brku developera, povolovac\u00ed dokumentace a podm\u00ednek p\u0159ed\u00e1n\u00ed nemovitosti. Zvl\u00e1\u0161tn\u00ed pozornost je t\u0159eba v\u011bnovat nemovitostem ve f\u00e1zi v\u00fdstavby: v tomto p\u0159\u00edpad\u011b je d\u016fle\u017eit\u00e9 si ujasnit, co p\u0159esn\u011b kupujete, v jak\u00fdch term\u00ednech a za jak\u00fdch podm\u00ednek.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e1kup na sekund\u00e1rn\u00edm trhu<\/h3>\n\n\n\n

Sekund\u00e1rn\u00ed trh vy\u017eaduje d\u016fkladn\u011bj\u0161\u00ed prov\u011b\u0159en\u00ed. Neexistuj\u00ed zde standardn\u00ed smlouvy ani transparentn\u00ed podm\u00ednky developera \u2013 ka\u017ed\u00e1 transakce je individu\u00e1ln\u00ed. Je t\u0159eba prov\u011b\u0159it vlastn\u00edka, historii nemovitosti, existenci z\u00e1stavn\u00edch pr\u00e1v, exekuc\u00ed a dluh\u016f, souhlas spoluvlastn\u00edk\u016f (je-li to relevantn\u00ed) a stav bytu i domu. Na d\u00e1lku je to slo\u017eit\u011bj\u0161\u00ed, ale mo\u017en\u00e9 \u2013 za p\u0159edpokladu, \u017ee m\u00e1te spolehliv\u00e9ho z\u00e1stupce.<\/p>\n\n\n\n

Tabulka 1. Sc\u00e9n\u00e1\u0159e n\u00e1kupu nemovitost\u00ed na d\u00e1lku v Gruzii<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sc\u00e9n\u00e1\u0159<\/th>Kdy je vhodn\u00e9<\/th>Na co je t\u0159eba se zam\u011b\u0159it obzvl\u00e1\u0161t\u011b pe\u010dliv\u011b<\/th>Hlavn\u00ed riziko<\/th>Jak sn\u00ed\u017eit riziko<\/th><\/tr><\/thead>
Prost\u0159ednictv\u00edm zmocn\u011bnce<\/td>Jak\u00fdkoli typ nemovitosti, kupuj\u00edc\u00ed nen\u00ed z Gruzie<\/td>Pravomoci z\u00e1stupce, obsah pln\u00e9 moci<\/td>P\u0159\u00edli\u0161 \u0161irok\u00e1 pln\u00e1 moc, st\u0159et z\u00e1jm\u016f<\/td>Stanovit konkr\u00e9tn\u00ed pravomoci, spolupracovat s nez\u00e1visl\u00fdm z\u00e1stupcem<\/td><\/tr>
U developera<\/td>Novostavba, byty, v\u00fdkop<\/td>Reputace developera, povolen\u00ed, podm\u00ednky spl\u00e1tkov\u00e9ho kalend\u00e1\u0159e<\/td>Zpo\u017ed\u011bn\u00ed p\u0159i p\u0159ed\u00e1n\u00ed, nesoulad se sl\u00edben\u00fdm<\/td>Ov\u011b\u0159it stavebn\u00ed povolen\u00ed a historii projekt\u016f developera<\/td><\/tr>
Sekund\u00e1rn\u00ed trh<\/td>Hotov\u00e9 bydlen\u00ed, konkr\u00e9tn\u00ed \u010dtvr\u0165, konkr\u00e9tn\u00ed patro<\/td>Vlastn\u00edk, z\u00e1stavn\u00ed pr\u00e1va, dluhy, historie<\/td>Skryt\u00e9 z\u00e1vazky, dluhy za slu\u017eby spojen\u00e9 s bydlen\u00edm<\/td>Objednat v\u00fdpis z rejst\u0159\u00edku, zkontrolovat dluhy za slu\u017eby<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Zjednodu\u0161en\u011b \u0159e\u010deno, pro kupuj\u00edc\u00edho na d\u00e1lku se jako nejjist\u011bj\u0161\u00ed obvykle jev\u00ed sc\u00e9n\u00e1\u0159 s hotovou nemovitost\u00ed a transparentn\u00edm z\u00e1pisem vlastnick\u00e9ho pr\u00e1va, zat\u00edmco jako nejrizikov\u011bj\u0161\u00ed se jev\u00ed koup\u011b ve f\u00e1zi v\u00fdstavby, kde je krom\u011b samotn\u00e9 transakce t\u0159eba posoudit developera, term\u00edny, stav projektu a smluvn\u00ed podm\u00ednky. N\u00e1kup prost\u0159ednictv\u00edm zmocn\u011bnce s\u00e1m o sob\u011b transakci neznebezpe\u010duje, ale v\u00fdrazn\u011b zvy\u0161uje n\u00e1roky na plnou moc, prov\u011b\u0159en\u00ed nemovitosti a kontrolu ka\u017ed\u00e9 f\u00e1ze.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Co je t\u0159eba p\u0159ipravit p\u0159ed v\u00fdb\u011brem nemovitosti<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e1kup na d\u00e1lku neza\u010d\u00edn\u00e1 prohl\u00eddkou nemovitost\u00ed, ale zodpov\u011bzen\u00edm n\u011bkolika z\u00e1kladn\u00edch ot\u00e1zek. Vynech\u00e1n\u00ed t\u00e9to f\u00e1ze znamen\u00e1 ztr\u00e1tu \u010dasu s nemovitostmi, kter\u00e9 neodpov\u00eddaj\u00ed va\u0161im skute\u010dn\u00fdm c\u00edl\u016fm a rozpo\u010dtu.

V praxi se transakce na d\u00e1lku nej\u010dast\u011bji zdr\u017euje nikoli v\u00fdb\u011brem bytu, ale p\u0159\u00edpravou dokument\u016f a finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f. Proto je lep\u0161\u00ed si p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm transakce hned vytvo\u0159it rezervu nejen na cenu nemovitosti, ale i na souvisej\u00edc\u00ed v\u00fddaje: p\u0159evod pln\u00e9 moci, not\u00e1\u0159sk\u00e9 \u00fakony, st\u00e1tn\u00ed registraci, v\u00fdpis z rejst\u0159\u00edku, bankovn\u00ed poplatky a p\u0159\u00edpadn\u00e9 slu\u017eby p\u0159ekladatele. Pokud kupujete nemovitost od developera, je dobr\u00e9 si p\u0159edem samostatn\u011b ujasnit spl\u00e1tkov\u00fd kalend\u00e1\u0159 a podm\u00ednky v p\u0159\u00edpad\u011b prodlen\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

Ur\u010dete \u00fa\u010del n\u00e1kupu.<\/strong> Na tom z\u00e1vis\u00ed v\u0161e: typ nemovitosti, lokalita, rozpo\u010det, po\u017eadavky na spr\u00e1vu. Byt pro vlastn\u00ed bydlen\u00ed se li\u0161\u00ed od investi\u010dn\u00edho bytu ur\u010den\u00e9ho ke kr\u00e1tkodob\u00e9mu pron\u00e1jmu. Nemovitost pro z\u00edsk\u00e1n\u00ed povolen\u00ed k pobytu se li\u0161\u00ed od venkovsk\u00e9ho domu pro rekreaci. Pokud nen\u00ed c\u00edl jasn\u011b stanoven, je v\u00fdb\u011br nemovitosti na d\u00e1lku dvakr\u00e1t tak slo\u017eit\u00fd.<\/p>\n\n\n\n

Ur\u010dete celkov\u00fd rozpo\u010det.<\/strong> Cena nemovitosti p\u0159edstavuje pouze \u010d\u00e1st v\u00fddaj\u016f. K n\u00ed je t\u0159eba p\u0159ipo\u010d\u00edtat n\u00e1klady na vy\u0159\u00edzen\u00ed pln\u00e9 moci, apostilu nebo konzul\u00e1rn\u00ed legalizace, p\u0159eklad dokument\u016f, not\u00e1\u0159sk\u00e9 \u00fakony, registra\u010dn\u00ed poplatky, bankovn\u00ed poplatky za p\u0159evod, jako\u017e i n\u00e1klady na slu\u017eby z\u00e1stupce nebo agentury. Pokud pl\u00e1nujete rekonstrukci, po\u0159\u00edzen\u00ed n\u00e1bytku nebo slu\u017eby spr\u00e1vcovsk\u00e9 spole\u010dnosti, i to je t\u0159eba zahrnout do rozpo\u010dtu.<\/p>\n\n\n\n

Vyberte lokalitu a typ objektu.<\/strong> Batumi je obl\u00edbenou volbou pro pron\u00e1jem a dovolenou u mo\u0159e. Tbilisi je vhodn\u011bj\u0161\u00ed pro dlouhodob\u00fd pron\u00e1jem, p\u0159est\u011bhov\u00e1n\u00ed a podnik\u00e1n\u00ed. Gonio p\u0159edstavuje klidn\u011bj\u0161\u00ed alternativu u mo\u0159e. Ka\u017ed\u00e1 lokalita m\u00e1 sv\u00e1 specifika, kter\u00e1 je dobr\u00e9 si ujasnit je\u0161t\u011b p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm hled\u00e1n\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

Vy\u0159e\u0161te platbu p\u0159edem.<\/strong> Jak\u00fdm zp\u016fsobem budete p\u0159ev\u00e1d\u011bt pen\u00edze? Kter\u00e1 banka a z jak\u00e9 zem\u011b? Je banka schopn\u00e1 prov\u00e9st mezin\u00e1rodn\u00ed p\u0159evod do Gruzie? Bude vy\u017eadovat doklady o p\u016fvodu finan\u010dn\u00edch prost\u0159edk\u016f? Tyto ot\u00e1zky je lep\u0161\u00ed vy\u0159e\u0161it je\u0161t\u011b p\u0159edt\u00edm, ne\u017e najdete nemovitost \u2013 jinak se transakce m\u016f\u017ee zaseknout v nejnevhodn\u011bj\u0161\u00ed chv\u00edli.<\/p>\n\n\n\n

Rozhodn\u011bte se, kdo bude va\u0161\u00edm z\u00e1stupcem.<\/strong> To je jedna z kl\u00ed\u010dov\u00fdch ot\u00e1zek p\u0159i n\u00e1kupu na d\u00e1lku. Z\u00e1stupcem by m\u011bl b\u00fdt \u010dlov\u011bk, kter\u00e9mu d\u016fv\u011b\u0159ujete, nebo odborn\u00edk s jasn\u011b vymezen\u00fdmi pravomocemi a nez\u00e1visl\u00fd na prodejci.<\/p>\n\n\n\n

\n

Pokud si zat\u00edm nejste jisti, jak\u00fd objekt odpov\u00edd\u00e1 va\u0161emu \u00fa\u010delu \u2013 k bydlen\u00ed, k pron\u00e1jmu nebo jako investice \u2013, m\u016f\u017eete za\u010d\u00edt s kr\u00e1tk\u00fdm v\u00fdb\u011brem. Odpov\u011bzte na p\u00e1r ot\u00e1zek<\/a>, a t\u00fdm The Residence v\u00e1m vybere nemovitosti v Gruzii, kter\u00e9 budou odpov\u00eddat va\u0161emu rozpo\u010dtu a po\u017eadavk\u016fm.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

P\u0159ed v\u00fdb\u011brem nemovitosti je u\u017eite\u010dn\u00e9, aby si kupuj\u00edc\u00ed p\u0159edem p\u0159ipravil z\u00e1kladn\u00ed sadu dokument\u016f: platn\u00fd cestovn\u00ed pas, jm\u00e9no v podob\u011b, v jak\u00e9 m\u00e1 b\u00fdt uvedeno ve smlouv\u011b a v katastru, \u00fadaje o z\u00e1stupci, a tak\u00e9 informaci o tom, z kter\u00e9 banky a v jak\u00e9 m\u011bn\u011b bude provedena platba. Zd\u00e1 se to jako mali\u010dkost, ale pr\u00e1v\u011b kv\u016fli t\u011bmto detail\u016fm pak doch\u00e1z\u00ed ke zpo\u017ed\u011bn\u00edm.<\/p>\n\n\n\n

Co je t\u0159eba vy\u0159e\u0161it p\u0159ed zah\u00e1jen\u00edm transakce:<\/strong><\/p>\n\n\n\n