{"id":15887,"date":"2026-07-29T17:49:32","date_gmt":"2026-07-29T14:49:32","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=15887"},"modified":"2026-07-29T17:49:34","modified_gmt":"2026-07-29T14:49:34","slug":"can-a-foreigner-buy-land-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/","title":{"rendered":"Kann ein Ausl\u00e4nder in Georgien Grundbesitz erwerben?"},"content":{"rendered":"

Ein ausl\u00e4ndischer Staatsb\u00fcrger hat in Georgien das Recht, ein Grundst\u00fcck zu erwerben \u2013 allerdings nicht jedes. Entscheidend ist die eingetragene Zweckbestimmung des Grundst\u00fccks und nicht dessen \u00e4u\u00dferes Erscheinungsbild, seine Lage oder die Aussagen des Verk\u00e4ufers. Nichtlandwirtschaftliche Grundst\u00fccke stehen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern in der Regel offen. Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen unterliegen einem gesonderten Gesetz und erfordern die Pr\u00fcfung eines konkreten Erwerbsgrundes.<\/p>\n\n\n\n

Ein zweiter wichtiger Punkt, der oft \u00fcbersehen wird: Das Recht, ein Grundst\u00fcck auf den eigenen Namen eintragen zu lassen, und das Recht, darauf das gew\u00fcnschte Bauwerk zu errichten, sind zwei verschiedene Dinge.<\/strong>. Das Grundst\u00fcck kann zwar als Eigentum eingetragen sein, doch seine Nutzungszone, die Bebauungskoeffizienten oder Schutzauflagen k\u00f6nnen den Bau unm\u00f6glich machen oder zus\u00e4tzliche Genehmigungen erfordern. Daher sollte die \u00dcberpr\u00fcfung bereits vor der Leistung einer Anzahlung oder eines Vorschusses erfolgen und nicht erst nach Unterzeichnung des Vertrags.<\/p>\n\n\n\n

In diesem Artikel werden wir erl\u00e4utern, welche Grundst\u00fcckskategorien f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer verf\u00fcgbar sind, worin sich der landwirtschaftliche Status vom nicht-landwirtschaftlichen unterscheidet, wie man ein Grundst\u00fcck anhand offizieller Daten \u00fcberpr\u00fcft, wie der Kaufablauf gestaltet ist und welche Risiken am h\u00e4ufigsten auftreten.<\/p>\n\n\n\n

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Ein ausl\u00e4ndischer Staatsb\u00fcrger kann im Allgemeinen ein Grundst\u00fcck, das nicht f\u00fcr landwirtschaftliche Zwecke bestimmt ist, auf seinen Namen registrieren lassen. Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen unterliegen der georgischen Verfassung und einem speziellen Organgesetz \u2013 die M\u00f6glichkeit ihres Erwerbs h\u00e4ngt vom Status des K\u00e4ufers, dem Erwerbsgrund und den zum Zeitpunkt des Gesch\u00e4ftsabschlusses geltenden gesetzlichen Bestimmungen ab.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Die wichtigsten Begriffe in einfachen Worten<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Begriff<\/th>Was bedeutet das?<\/th><\/tr><\/thead>
Katasternummer<\/td>Eine eindeutige Nummer, anhand derer das Grundst\u00fcck im \u00f6ffentlichen Register und auf der Katasterkarte zu finden ist<\/td><\/tr>
Fl\u00e4chennutzung<\/td>Eingetragener Rechtsstatus des Grundst\u00fccks, einschlie\u00dflich landwirtschaftlicher oder nichtlandwirtschaftlicher Nutzung<\/td><\/tr>
Funktionsbereich<\/td>Die st\u00e4dtebaulichen Vorschriften f\u00fcr das Gebiet, die die zul\u00e4ssige Nutzung und die Bebauungsparameter festlegen<\/td><\/tr>
Belastung<\/td>Eingetragene Beschr\u00e4nkung des Eigentumsrechts: Hypothek, Pf\u00e4ndung, Dienstbarkeit oder sonstige Verpflichtung<\/td><\/tr>
Dienstbarkeit<\/td>Das Recht, ein fremdes Grundst\u00fcck in begrenztem Umfang zu nutzen, beispielsweise zum Durchgang, zur Durchfahrt oder zur Verlegung von Versorgungsleitungen<\/td><\/tr>
Katasterplan<\/td>Dokument mit Angaben zur Gestaltung, zur Fl\u00e4che und zu den eingetragenen Grundst\u00fccksgrenzen<\/td><\/tr>
Technische Spezifikationen<\/td>Anforderungen des Lieferanten hinsichtlich des Anschlusses an Strom-, Wasser-, Abwasser-, Gas- oder andere Versorgungsnetze<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Welche Grundst\u00fccke darf ein Ausl\u00e4nder erwerben?<\/h2>\n\n\n\n

Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen grunds\u00e4tzlich Grundst\u00fccke erwerben, die als nicht landwirtschaftlich genutzt registriert sind. Die konkrete M\u00f6glichkeit, ein Wohnhaus, ein Hotel, ein Gewerbe- oder Industrieobjekt zu errichten, h\u00e4ngt jedoch nicht nur von der Zweckbestimmung des Grundst\u00fccks ab, sondern auch von der Funktionszone, den st\u00e4dtebaulichen Vorschriften und den Bebauungsparametern. Man sollte nicht darauf achten, was auf dem Grundst\u00fcck w\u00e4chst oder wie es aussieht, sondern auf die offiziellen Angaben im \u00f6ffentlichen Grundbuch.<\/p>\n\n\n\n

Nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/strong> \u2014 stehen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern im Allgemeinen zum direkten Erwerb zur Verf\u00fcgung. Dies ist die g\u00e4ngigste Option f\u00fcr diejenigen, die ein Haus, eine Villa oder ein Gewerbeobjekt errichten m\u00f6chten. Dabei handelt es sich bei der katasterrechtlichen Zweckbestimmung und der Funktionszone um unterschiedliche Regulierungsebenen: Der nichtlandwirtschaftliche Status eines Grundst\u00fccks bestimmt nicht automatisch, was genau darauf gebaut werden darf.<\/p>\n\n\n\n

Landwirtschaftliche Fl\u00e4che<\/strong> wird gesondert geregelt. Das georgische Grundgesetz \u00fcber das Eigentum an landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen sieht f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen eine Beschr\u00e4nkung vor. Das Vorhandensein eines H\u00e4uschens, eines Zauns oder benachbarter Geb\u00e4ude auf einem solchen Grundst\u00fcck \u00e4ndert an sich nichts an der eingetragenen Zweckbestimmung. Die tats\u00e4chliche Nutzung und der Katasterstatus k\u00f6nnen voneinander abweichen \u2013 und es sind gerade die Katasterdaten, die Rechtskraft haben.<\/p>\n\n\n\n

Grundst\u00fcck mit darauf befindlichem Haus<\/strong> \u2014 Ein Sonderfall: Wenn das Haus als Immobilie registriert ist und auf nicht landwirtschaftlich genutzten Fl\u00e4chen steht, kann ein Ausl\u00e4nder sowohl das Haus als auch das dazugeh\u00f6rige Grundst\u00fcck erwerben. Beh\u00e4lt das Grundst\u00fcck unter dem Haus seinen landwirtschaftlichen Status, muss die Situation zus\u00e4tzlich gepr\u00fcft werden: Das Vorhandensein eines Geb\u00e4udes \u00e4ndert die Grundst\u00fcckskategorie nicht automatisch.<\/p>\n\n\n\n

Gebiete mit Sonderregelung<\/strong> \u2014 Grenzgebiete, Naturschutzgebiete und Uferzonen \u2014 k\u00f6nnen zus\u00e4tzlichen Einschr\u00e4nkungen unterliegen, die anhand des jeweiligen Katastercodes und der geltenden Rechtsvorschriften zu kl\u00e4ren sind.<\/p>\n\n\n\n

Die M\u00f6glichkeit, ein Grundst\u00fcck zu erwerben, bedeutet nicht, dass auf diesem Grundst\u00fcck ein Bauwerk mit der gew\u00fcnschten Fl\u00e4che, Geschossanzahl und Nutzung errichtet werden darf. Dies ist eine gesonderte Frage, die durch die Pr\u00fcfung der st\u00e4dtebaulichen Unterlagen gekl\u00e4rt wird.<\/p>\n\n\n\n

Tabelle 1. Welche Grundst\u00fccke stehen einem ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer zur Verf\u00fcgung?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art des Grundst\u00fccks<\/th>Kann ein Ausl\u00e4nder kaufen?<\/th>Was ist zu pr\u00fcfen?<\/th>Wesentliches Risiko<\/th><\/tr><\/thead>
Nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4che f\u00fcr Bebauung<\/td>In der Regel ist dies erlaubt<\/td>Funktionsbereich, Bebauungsparameter<\/td>Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich H\u00f6he, Abst\u00e4nden und Dichte<\/td><\/tr>
Grundst\u00fcck mit einem eingetragenen Haus auf nichtlandwirtschaftlichem Grund<\/td>In der Regel ist dies erlaubt<\/td>Zweckbestimmung des Grundst\u00fccks, Rechte an Haus und Grundst\u00fcck<\/td>Fl\u00e4chenabweichung, Miteigent\u00fcmer<\/td><\/tr>
Landwirtschaftliche Fl\u00e4che<\/td>Es gilt eine Sonderregelung<\/td>Erwerbsgrund, gesetzliche Anforderungen<\/td>Verweigerung der Registrierung<\/td><\/tr>
Grundst\u00fcck mit Haus, dessen Boden als landwirtschaftliche Fl\u00e4che ausgewiesen ist<\/td>Eine gesonderte \u00dcberpr\u00fcfung ist erforderlich<\/td>Rechtsstatus des Grundst\u00fccks, gesetzliche Bestimmungen<\/td>Landwirtschaftliche Einschr\u00e4nkungen k\u00f6nnen sich auf das gesamte Objekt erstrecken<\/td><\/tr>
Grenzgebiet oder Schutzgebiet<\/td>Eine gesonderte \u00dcberpr\u00fcfung ist erforderlich<\/td>Zonenmodus, Berechtigungen<\/td>Zus\u00e4tzliche Vereinbarungen oder Verbote<\/td><\/tr>
Erholungsgebiet oder Waldgebiet<\/td>Eine gesonderte \u00dcberpr\u00fcfung ist erforderlich<\/td>Kategorie, Nutzungsbedingungen<\/td>Eingeschr\u00e4nkte bauliche M\u00f6glichkeiten<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Die Tabelle gibt die allgemeine Logik wieder und stellt keine rechtliche Einsch\u00e4tzung zu einem konkreten Objekt dar. Der Status jedes einzelnen Grundst\u00fccks wird individuell anhand eines aktuellen Auszugs aus \u00d6ffentliches Register<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\"Kann<\/figure>\n\n\n\n
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Warum ist die landwirtschaftliche Nutzfl\u00e4che begrenzt?<\/h2>\n\n\n\n

Die Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr den Besitz von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen sind in der georgischen Verfassung verankert und im Organgesetz \u00fcber das Eigentum an landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen detailliert geregelt. Es handelt sich hierbei nicht um eine Verwaltungsvorschrift, die leicht ge\u00e4ndert werden kann, sondern um eine verfassungsrechtlich gesch\u00fctzte Norm. Genau aus diesem Grund d\u00fcrfen die Regeln f\u00fcr den Kauf einer Wohnung oder einer Nichtwohngeb\u00e4udefl\u00e4che nicht mechanisch auf landwirtschaftlich genutzte Grundst\u00fccke \u00fcbertragen werden.<\/p>\n\n\n\n

Im Sinne dieses Gesetzes gilt als ausl\u00e4ndische Person eine nat\u00fcrliche Person ohne georgische Staatsangeh\u00f6rigkeit sowie eine juristische Person, bei der ein ausl\u00e4ndischer Staatsb\u00fcrger der beherrschende Gesellschafter ist \u2013 die konkreten Kriterien sind in der geltenden Fassung des Gesetzes festgelegt. Man sollte sich nicht auf Artikel mit veralteten Zitaten oder Zusammenfassungen st\u00fctzen, die vor einigen Jahren verfasst wurden: Gesetzesfassungen und die Rechtspraxis k\u00f6nnen sich \u00e4ndern, und die aktuelle Fassung muss zum Zeitpunkt des Gesch\u00e4ftsabschlusses anhand des offiziellen Textes auf dem Portal des georgischen Gesetzblattes \u00fcberpr\u00fcft werden \u2013 matsne.gov.ge<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Ein h\u00e4ufiger Irrtum ist die Annahme, dass sich der Katasterstatus eines Grundst\u00fccks automatisch \u00e4ndert, wenn sich dessen tats\u00e4chliche Nutzung \u00e4ndert. Das ist nicht der Fall. Die Umwidmung eines Grundst\u00fccks von landwirtschaftlicher in nichtlandwirtschaftliche Nutzung ist ein eigenst\u00e4ndiges Verwaltungsverfahren mit eigenen Anforderungen, das kein positives Ergebnis garantiert.<\/p>\n\n\n\n

Wie \u00e4ndert sich die Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Frage<\/th>Was Sie wissen sollten<\/th><\/tr><\/thead>
Wo wird die \u00c4nderung erfasst?<\/td>Bei der Nationalen Agentur f\u00fcr das \u00f6ffentliche Register<\/td><\/tr>
Was wird ben\u00f6tigt?<\/td>Antrag und Unterlagen, die die begr\u00fcndete Notwendigkeit der \u00c4nderung belegen<\/td><\/tr>
Ist die Gemeinde beteiligt?<\/td>Die NAPR kann unter Ber\u00fccksichtigung der st\u00e4dtebaulichen Gegebenheiten des Gebiets Informationen anfordern.<\/td><\/tr>
Ist die \u00c4nderung garantiert?<\/td>Nein, der Antrag f\u00fchrt m\u00f6glicherweise nicht zu einer positiven Entscheidung<\/td><\/tr>
Wie viel kostet die Registrierung?<\/td>150, 270 oder 350 GEL, je nach gew\u00e4hlter Laufzeit<\/td><\/tr>
Kann eine zus\u00e4tzliche Zahlung anfallen?<\/td>Bei einer Umwidmung von landwirtschaftlichen in nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4chen sieht das Gesetz in bestimmten F\u00e4llen eine Entsch\u00e4digung vor<\/td><\/tr>
Berechtigt der neue Status zum Bauen?<\/td>Nein, die Nutzungszone und die Bauvorschriften werden getrennt gepr\u00fcft<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Die H\u00f6he einer m\u00f6glichen Entsch\u00e4digung l\u00e4sst sich nicht anhand eines einheitlichen Satzes f\u00fcr ganz Georgien berechnen. Sie muss unter Ber\u00fccksichtigung des jeweiligen Grundst\u00fccks, der jeweiligen Gemeinde und der zum Zeitpunkt des Antrags geltenden Vorschriften gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Vererbung und Ausnahmen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ein ausl\u00e4ndischer Staatsb\u00fcrger kann das Eigentumsrecht an einer geerbten landwirtschaftlichen Fl\u00e4che eintragen lassen: Dieser Rechtsgrund ist im geltenden Organgesetz ausdr\u00fccklich vorgesehen. Bei der Eintragung m\u00fcssen die Erbrechte nachgewiesen und der \u00dcbergang des Eigentumsrechts im \u00f6ffentlichen Register eingetragen werden. Die zus\u00e4tzlichen Bedingungen des jeweiligen Erbfalls sind gesondert zu pr\u00fcfen, jedoch Eine allgemeine Verpflichtung des ausl\u00e4ndischen Erben, das landwirtschaftliche Grundst\u00fcck innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen, ist im geltenden Organgesetz nicht vorgesehen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Einzelne Investitionsmechanismen k\u00f6nnen zudem besondere Bedingungen vorsehen. Ein in Georgien registriertes Unternehmen, das von einem ausl\u00e4ndischen Mehrheitsgesellschafter kontrolliert wird, kann landwirtschaftliche Fl\u00e4chen auf der Grundlage eines Investitionsplans und eines Beschlusses der georgischen Regierung erwerben. Dabei f\u00fchrt die Nichteinhaltung des Investitionsplans zu einer Ver\u00e4u\u00dferungsverpflichtung f\u00fcr ein solches Unternehmen \u2013 nicht jedoch f\u00fcr eine ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Person, die das Land geerbt hat. Bevor einer dieser Gr\u00fcnde als realistisches Szenario in Betracht gezogen wird, sollte die aktuelle Fassung des Gesetzes gemeinsam mit einem unabh\u00e4ngigen Rechtsanwalt gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Kauf \u00fcber ein Unternehmen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Unter ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern herrscht die weit verbreitete Ansicht, dass die Gr\u00fcndung einer georgischen GmbH automatisch den Zugang zum Erwerb von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen er\u00f6ffnet. <\/p>\n\n\n\n

Das Gesetz ber\u00fccksichtigt nicht nur die Gerichtsbarkeit, in der das Unternehmen registriert ist, sondern auch die Zusammensetzung seiner Gesellschafter. Eine in Georgien eingetragene juristische Person, die jedoch einen ausl\u00e4ndischen Mehrheitsgesellschafter hat, darf landwirtschaftliche Fl\u00e4chen nur auf der Grundlage eines Investitionsplans und eines Beschlusses der georgischen Regierung erwerben. Die genaue Auflistung der Kriterien ist in der geltenden Fassung des Gesetzes festgelegt.<\/p>\n\n\n\n

Die Eintragung eines Grundst\u00fccks auf einen georgischen Staatsb\u00fcrger mit einer informellen Vereinbarung, wonach ein Ausl\u00e4nder der tats\u00e4chliche Eigent\u00fcmer sein soll, begr\u00fcndet f\u00fcr den Ausl\u00e4nder kein eingetragenes Eigentumsrecht.<\/strong> Ein solches Modell birgt ein hohes Risiko, die Kontrolle \u00fcber die Immobilie zu verlieren, sowie das Risiko von Rechtsstreitigkeiten und der Ung\u00fcltigkeitserkl\u00e4rung einzelner Vereinbarungen. Nominalbesitz sollte nicht als Mittel zur Umgehung von Beschr\u00e4nkungen genutzt werden. Jede Unternehmensstruktur zum Erwerb von Grundst\u00fccken muss von einem unabh\u00e4ngigen Experten f\u00fcr georgisches Recht gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Tabelle 2. Handlungsoptionen, wenn das Grundst\u00fcck den Status \u201elandwirtschaftliche Fl\u00e4che\u201c hat<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Variante<\/th>Wenn man sich mit dem Thema befasst<\/th>Was wird ben\u00f6tigt?<\/th>Einschr\u00e4nkungen und Risiken<\/th><\/tr><\/thead>
Einen anderen Bereich ausw\u00e4hlen<\/td>Wenn es darum geht, schnell und unkompliziert einzukaufen<\/td>Suche nach einem nicht-landwirtschaftlichen \u00c4quivalent<\/td>Die Auswahl k\u00f6nnte etwas l\u00e4nger dauern<\/td><\/tr>
Pr\u00fcfen, ob eine Nutzungs\u00e4nderung zul\u00e4ssig ist<\/td>Wenn ein Gebiet von strategischer Bedeutung ist<\/td>Antrag und Belege bei der NAPR; gegebenenfalls \u2013 Angaben der zust\u00e4ndigen Gemeinde<\/td>Eine Genehmigung ist nicht garantiert, das Verfahren dauert einige Zeit.<\/td><\/tr>
Langfristiges Leasing<\/td>Wenn der Kauf nicht m\u00f6glich ist, aber eine langfristige \u00dcberwachung erforderlich ist<\/td>Mietvertrag, Eintragung einer Belastung<\/td>Kein Eigentumsrecht, eingeschr\u00e4nkte Bebauungsm\u00f6glichkeiten<\/td><\/tr>
Sonderverfahren f\u00fcr Investitionen<\/td>Bei Gro\u00dfprojekten, sofern Gr\u00fcnde vorliegen<\/td>Investitionsplan, Beschluss der georgischen Regierung<\/td>Erfordert die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen<\/td><\/tr>
Vererbung<\/td>Sofern ein rechtlicher Grund vorliegt<\/td>Unterlagen zum Erbrecht, Eintragung in das \u00f6ffentliche Register<\/td>Die besonderen Umst\u00e4nde des jeweiligen Falles werden gesondert gepr\u00fcft<\/td><\/tr>
Eine rechtm\u00e4\u00dfige Unternehmensstruktur, die den Anforderungen entspricht<\/td>Sofern ein Investitionsplan und ein Beschluss der Regierung vorliegen<\/td>Rechtliche Analyse der Beteiligungsstruktur, Investitionsplan<\/td>Ein Ergebnis kann ohne \u00dcberpr\u00fcfung und Genehmigung nicht garantiert werden.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Keine dieser Optionen stellt eine allgemeing\u00fcltige L\u00f6sung dar. Jede erfordert eine individuelle rechtliche Pr\u00fcfung unter Ber\u00fccksichtigung des jeweiligen Grundst\u00fccks und des Status des K\u00e4ufers.<\/p>\n\n\n\n

Was tun, wenn einem eine landwirtschaftliche Parzelle gef\u00e4llt?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wenn in der Bescheinigung der landwirtschaftliche Status angegeben ist, sollte keine Anzahlung in der Hoffnung geleistet werden, dass sich das Problem nach dem Kauf l\u00f6sen l\u00e4sst. Zun\u00e4chst muss gekl\u00e4rt werden, ob eine rechtm\u00e4\u00dfige Grundlage f\u00fcr den Erwerb des Grundst\u00fccks durch genau diesen K\u00e4ufer vorliegt.<\/p>\n\n\n\n