{"id":19139,"date":"2026-09-26T11:42:13","date_gmt":"2026-09-26T08:42:13","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=19139"},"modified":"2026-09-26T11:42:16","modified_gmt":"2026-09-26T08:42:16","slug":"how-to-change-the-land-classification-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/","title":{"rendered":"Wie \u00e4ndert man die Fl\u00e4chennutzung in Georgien?"},"content":{"rendered":"<p>Sie haben ein Grundst\u00fcck mit landwirtschaftlichem Status zu einem attraktiven Preis gefunden und m\u00f6chten wissen, ob es f\u00fcr den Bau eines Hauses, einer Villa oder eines Gewerbeobjekts genutzt werden kann. Der Verk\u00e4ufer versichert Ihnen, dass sich \u201eder Status leicht \u00e4ndern l\u00e4sst\u201c. Diese Behauptung muss \u00fcberpr\u00fcft werden und sollte nicht einfach f\u00fcr bare M\u00fcnze genommen werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die georgische Gesetzgebung sieht tats\u00e4chlich ein Verfahren zur \u00c4nderung der Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks \u2013 von landwirtschaftlicher zu nichtlandwirtschaftlicher Nutzung \u2013 vor. Dieses wird geregelt durch <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4596113\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Das georgische Gesetz \u201e\u00dcber die Festlegung der Zweckbestimmung von Fl\u00e4chen und die nachhaltige Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Fl\u00e4chen\u201c<\/a> \u0438 <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4912808\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Verordnung der georgischen Regierung Nr. 396 vom 1. Juli 2020<\/a>. Das Verfahren bietet jedoch keine automatische Garantie: Das Ergebnis h\u00e4ngt vom jeweiligen Grundst\u00fcck, dessen Lage, der geplanten Nutzung und den vorliegenden Unterlagen ab.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die \u00c4nderung der Zweckbestimmung darf nicht mit einer Baugenehmigung verwechselt werden.<\/strong> Es handelt sich um zwei unterschiedliche Verwaltungsverfahren. Ein Grundst\u00fcck mit nichtlandwirtschaftlichem Status wird nicht automatisch f\u00fcr die Errichtung beliebiger Bauwerke geeignet \u2013 hierf\u00fcr m\u00fcssen zus\u00e4tzlich die Nutzungszone und die zul\u00e4ssigen Bebauungsparameter ermittelt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Artikel enth\u00e4lt eine praktische Anleitung, die von der \u00dcberpr\u00fcfung des Ausgangszustands bis zum Erhalt eines aktuellen Auszugs aus dem Grundbuch reicht. Keine allgemeinen Ausf\u00fchrungen \u00fcber die Attraktivit\u00e4t Georgiens: nur das, was ein Eigent\u00fcmer oder K\u00e4ufer ben\u00f6tigt, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wie man in Georgien die Fl\u00e4chennutzung \u00e4ndert: eine kurze \u00dcbersicht<\/h3>\n\n\n\n<p>Um die Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks von landwirtschaftlich auf nichtlandwirtschaftlich zu \u00e4ndern, m\u00fcssen die aktuellen Daten des Grundst\u00fccks \u00fcberpr\u00fcft, der Zweck der \u00c4nderung festgelegt, die st\u00e4dtebaulichen Auflagen gepr\u00fcft und ein Antrag bei der Nationalen Agentur f\u00fcr das \u00f6ffentliche Register (NAPR) gestellt werden. Eine \u00c4nderung ist nur bei Vorliegen einer begr\u00fcndeten Notwendigkeit m\u00f6glich und wird nicht automatisch gew\u00e4hrt.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Was Sie wissen sollten<\/th><th>Kurze Antwort<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>An wen kann man sich wenden?<\/td><td>Nationale Agentur f\u00fcr das \u00f6ffentliche Register \u2013 NAPR<\/td><\/tr><tr><td>Was \u00e4ndert sich?<\/td><td>Landwirtschaftlich \u2192 Nicht-landwirtschaftlich<\/td><\/tr><tr><td>Ist es m\u00f6glich, einen Teil des Grundst\u00fccks zu ver\u00e4ndern?<\/td><td>Ja, das Gesetz l\u00e4sst eine \u00c4nderung der Zweckbestimmung des gesamten Grundst\u00fccks oder eines Teils davon zu.<\/td><\/tr><tr><td>Anmeldegeb\u00fchr<\/td><td>150 GEL \u2013 4 Werktage; 270 GEL \u2013 1 Werktag; 350 GEL \u2013 am Tag der Antragstellung<\/td><\/tr><tr><td>Informationen zur Zweckbestimmung\/Kategorie<\/td><td>13 GEL \u2013 4 Werktage; 26 GEL \u2013 1 Tag; 39 GEL \u2013 am Tag der Antragstellung<\/td><\/tr><tr><td>Entsch\u00e4digung in Batumi und Tiflis<\/td><td>34.001 GEL pro Hektar<\/td><\/tr><tr><td>Gebiet mit besonderen Vorschriften<\/td><td>100.000 GEL pro Hektar<\/td><\/tr><tr><td>Muss man bei einem Einfamilienhaus immer den Status \u00e4ndern?<\/td><td>Nein<\/td><\/tr><tr><td>Berechtigt der neue Status dazu, sofort mit dem Bau zu beginnen?<\/td><td>Nein<\/td><\/tr><tr><td>Ist die Genehmigung garantiert?<\/td><td>Nein \u2013 es muss eine begr\u00fcndete Notwendigkeit vorliegen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Das Wichtigste: Kaufen Sie kein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck, nur weil der Verk\u00e4ufer verspricht, dass sich \u201eder Status leicht \u00e4ndern l\u00e4sst\u201c. Zun\u00e4chst m\u00fcssen Sie das jeweilige Katasterobjekt, die Nutzungszone, das geplante Projekt und die Kosten des Verfahrens pr\u00fcfen.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Das Gesetz erlaubt es tats\u00e4chlich, die Zweckbestimmung des gesamten Grundst\u00fccks oder eines Teils davon zu \u00e4ndern, sofern eine begr\u00fcndete Notwendigkeit vorliegt; die Entscheidung trifft dabei die NAPR.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Haben Sie schon ein Grundst\u00fcck gefunden? Beginnen Sie mit diesen 7 Schritten<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Fragen Sie den Verk\u00e4ufer nach der Kataster-Nummer.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die aktuellen Informationen zu dem Grundst\u00fcck im NAPR.<\/li>\n\n\n\n<li>W\u00e4hlen Sie die Kategorie aus: \u201eLandwirtschaft\u201c oder \u201eNicht-Landwirtschaft\u201c.<\/li>\n\n\n\n<li>Wenn es sich um ein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck handelt, \u00fcberpr\u00fcfen Sie dessen Kategorie.<\/li>\n\n\n\n<li>Legen Sie den Funktionsbereich und die zul\u00e4ssigen Bebauungsparameter fest.<\/li>\n\n\n\n<li>Stellen Sie fest, ob f\u00fcr Ihr Projekt tats\u00e4chlich eine Nutzungs\u00e4nderung erforderlich ist.<\/li>\n\n\n\n<li>Berechnen Sie vor der Anzahlung die Kosten f\u00fcr die \u00c4nderung und legen Sie in den Vereinbarungen fest, wer den Vorgang durchf\u00fchrt und was im Falle einer Stornierung geschieht.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Wenn der Verk\u00e4ufer keine Kataster-Nummer angibt oder vorschl\u00e4gt, eine Anzahlung zu leisten, bevor die rechtliche und st\u00e4dtebauliche Pr\u00fcfung des Grundst\u00fccks erfolgt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass sich die Zweckbestimmung sp\u00e4ter zwangsl\u00e4ufig \u00e4ndern l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was bedeutet die Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks?<\/h2>\n\n\n\n<p>In Georgien verf\u00fcgt jedes Grundst\u00fcck \u00fcber eine offiziell eingetragene <strong>Zweck<\/strong> \u2014 Die entsprechenden Angaben sind im staatlichen Immobilienregister verzeichnet, das von der Nationalen Agentur f\u00fcr das \u00f6ffentliche Register (NAPR, Public Registry) gef\u00fchrt wird. Genau dieser Status bestimmt, wie das Grundst\u00fcck rechtm\u00e4\u00dfig genutzt werden darf.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Gesetz sieht zwei Hauptarten der Ernennung vor:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Landwirtschaftliche Fl\u00e4che<\/strong> (Landwirtschaft) \u2013 ist in erster Linie f\u00fcr landwirtschaftliche T\u00e4tigkeiten bestimmt: Pflanzenbau, Tierhaltung, Gartenbau und damit verbundene Nutzungsarten.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/strong> (Nichtlandwirtschaftlich) \u2013 Grundst\u00fccke, die nicht der Landwirtschaft zuzuordnen sind. Die M\u00f6glichkeit einer konkreten Bebauung oder gewerblichen Nutzung wird zus\u00e4tzlich durch st\u00e4dtebauliche Unterlagen und Genehmigungsvorschriften geregelt.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der offizielle Status eines Grundst\u00fccks ist dem Katasterauszug oder der Informationsbescheinigung zu entnehmen, die von der NAPR ausgestellt wird. Der Status kann pers\u00f6nlich in den NAPR-Servicezentren oder \u00fcber die offiziellen digitalen Kan\u00e4le der Beh\u00f6rde \u00fcberpr\u00fcft werden. <strong>Das tats\u00e4chliche Erscheinungsbild des Grundst\u00fccks ist kein Beweis f\u00fcr dessen rechtlichen Status.<\/strong> Ein leerstehendes, verwildertes Grundst\u00fcck in einem Vorort von Batumi kann durchaus landwirtschaftlichen Zwecken dienen, w\u00e4hrend ein Grundst\u00fcck, auf dem Geb\u00e4ude l\u00e4ngst abgerissen wurden, als nicht landwirtschaftlich genutzt gilt. Man muss sich die Unterlagen ansehen und nicht das Grundst\u00fcck selbst.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine wichtige rechtliche Nuance: Die Tatsache, dass ein Grundst\u00fcck landwirtschaftlichen Zwecken dient, bedeutet an sich noch kein automatisches Verbot jeglicher Bebauung. Das Gesetz l\u00e4sst bestimmte Bauvorhaben auf landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen zu, insbesondere solche, die mit der Aus\u00fcbung landwirtschaftlicher T\u00e4tigkeiten in Zusammenhang stehen. Daher muss die Frage nach der Notwendigkeit einer Umwidmung im Hinblick auf die konkret geplante Nutzung gepr\u00fcft werden und darf nicht im Voraus allein auf der Grundlage des allgemeinen Status entschieden werden.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Wie \u00e4ndert man die Fl\u00e4chennutzung in Georgien?\" class=\"wp-image-19141\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Tabelle 1. Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4chen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Parameter<\/th><th>Landwirtschaftliche<\/th><th>Nichtlandwirtschaftlich<\/th><th>Was der Eigent\u00fcmer \u00fcberpr\u00fcfen sollte<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Hauptzweck<\/td><td>Landwirtschaft, Obstbau, Weideland<\/td><td>Fl\u00e4chen, die nicht der Landwirtschaft zuzuordnen sind<\/td><td>Bezeichnung im NAPR-Auszug<\/td><\/tr><tr><td>Bauwesen<\/td><td>Eingeschr\u00e4nkt (bestimmte Objekte gem\u00e4\u00df Gesetz und Baugesetzbuch)<\/td><td>Im Rahmen der festgelegten st\u00e4dtebaulichen Vorgaben<\/td><td>Funktionsbereich und bauliche Parameter<\/td><\/tr><tr><td>Wer darf besitzen?<\/td><td>Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Personen (mit den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen)<\/td><td>Ohne besondere Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich der Verwendung<\/td><td>Eigent\u00fcmerstatus und geltende Einschr\u00e4nkungen<\/td><\/tr><tr><td>Wo wird dies festgehalten?<\/td><td>NAPR-Register (\u00f6ffentliches Register)<\/td><td>NAPR-Register (\u00f6ffentliches Register)<\/td><td>Aktueller Katasterauszug<\/td><\/tr><tr><td>Entsch\u00e4digung bei einem Wechsel<\/td><td>Nicht zutreffend<\/td><td>Sie ist bei der Umwidmung von landwirtschaftlichen in nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4chen in den durch den Erlass Nr. 396 festgelegten F\u00e4llen vorgesehen (insbesondere in Batumi, Tiflis und in Gebieten mit besonderer Regulierung).<\/td><td>Regierungsbeschluss Nr. 396<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks und seine Kategorie sind nicht dasselbe<\/h2>\n\n\n\n<p>Dies ist einer der wichtigsten Abschnitte, der selten korrekt erl\u00e4utert wird. Die Verwechslung zwischen Zweckbestimmung und Kategorie f\u00fchrt sowohl bei der Analyse des Grundst\u00fccks als auch bei der Beantragung im Kataster zu Fehlern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Verwendungszweck<\/strong> \u2014 Das ist der rechtliche Status eines Grundst\u00fccks: landwirtschaftlich oder nicht landwirtschaftlich. Genau dieser Status wird ge\u00e4ndert, wenn von einer \u201eStatus\u00e4nderung\u201c oder einer \u201eUmwidmung von Land\u201c die Rede ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kategorie der landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen<\/strong> \u2014 Dies ist eine detailliertere Untergliederung innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung, die die derzeitige Art der Landnutzung beschreibt. Das Gesetz unterscheidet folgende Kategorien:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Weide<\/strong> \u2014 Fl\u00e4chen, die als Weideland f\u00fcr Vieh genutzt werden;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Heuernte<\/strong> \u2014 Fl\u00e4chen, die f\u00fcr die Heuernte genutzt werden;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ackerland<\/strong>, einschlie\u00dflich Fl\u00e4chen mit mehrj\u00e4hrigen Anpflanzungen \u2013 Fl\u00e4chen, die f\u00fcr den Anbau von landwirtschaftlichen Kulturpflanzen oder f\u00fcr Obstg\u00e4rten genutzt werden;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hausgrundst\u00fcck (Homestead)<\/strong> \u2014 das Grundst\u00fcck neben dem Haus, das f\u00fcr den privaten Hausgarten genutzt wird.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die zul\u00e4ssigen M\u00f6glichkeiten f\u00fcr einen Wechsel der F\u00fchrerscheinklasse sind durch das Gesetz und die Verordnung Nr. 396 ausdr\u00fccklich begrenzt \u2013 ein beliebiger Wechsel zwischen beliebigen Klassen ist nicht m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n<p>Es handelt sich um zwei unterschiedliche Verwaltungsvorg\u00e4nge mit unterschiedlichen Gr\u00fcnden und unterschiedlichen Ergebnissen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praxisbeispiel 1 \u2013 \u00c4nderung der Kategorie ohne \u00c4nderung der Zweckbestimmung:<\/strong> Das Grundst\u00fcck ist f\u00fcr landwirtschaftliche Zwecke bestimmt und als Weideland registriert. Der Eigent\u00fcmer m\u00f6chte es als Ackerland nutzen. In diesem Fall handelt es sich um eine \u00c4nderung der Kategorie der landwirtschaftlichen Fl\u00e4che \u2013 die Nutzung bleibt dabei weiterhin landwirtschaftlich. Das Verfahren unterliegt anderen Vorschriften als die Umwidmung in eine nichtlandwirtschaftliche Kategorie.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Praxisbeispiel 2 \u2013 Zweck\u00e4nderung:<\/strong> Das Grundst\u00fcck ist f\u00fcr landwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen. Der Eigent\u00fcmer plant den Bau einer gewerblichen Anlage oder eines Hotels, was mit der landwirtschaftlichen Nutzung unvereinbar ist. In diesem Fall ist eine Umwidmung erforderlich \u2013 die Umstellung von \u201eagricultural\u201c auf \u201enon-agricultural\u201c. Dabei handelt es sich um ein anderes Verfahren mit anderen Unterlagen, anderen Gr\u00fcnden und anderen Kosten.<\/p>\n\n\n\n<p>Es ist von entscheidender Bedeutung, diesen Unterschied bereits vor der Einreichung beim NAPR zu verstehen. Ein fehlerhafter Antrag kann zu einer Ablehnung f\u00fchren oder das Verfahren verz\u00f6gern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tabelle 2. Zweck, Kategorie und Funktionsbereich: Worin besteht der Unterschied?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Begriff<\/th><th>Was bestimmt<\/th><th>Wo wird das \u00fcberpr\u00fcft?<\/th><th>Warum ist das wichtig?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Verwendungszweck (landwirtschaftlich \/ nicht landwirtschaftlich)<\/td><td>Grundlegender rechtlicher Status des Grundst\u00fccks<\/td><td>NAPR-Register, Katasterauszug<\/td><td>Legt die zul\u00e4ssigen Nutzungsarten insgesamt fest<\/td><\/tr><tr><td>Kategorie der landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen<\/td><td>Art der landwirtschaftlichen Nutzung: Ackerland, Weideland, Heuwiese, Hausgarten<\/td><td>NAPR-Register, Auszug nach Kategorie<\/td><td>Ist wichtig bei einer \u00c4nderung der Kategorie innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung<\/td><\/tr><tr><td>Funktionsbereich<\/td><td>Zul\u00e4ssige Objektarten, Anzahl der Stockwerke, Bebauungsdichte<\/td><td>Bebauungsplan \/ Raumordnungsunterlagen der Gemeinde<\/td><td>Legt fest, was genau gebaut werden kann und mit welchen Parametern<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Beispiel: Grundst\u00fcck f\u00fcr eine Villa in Gonio<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ein K\u00e4ufer hat ein 1.000 m\u00b2 gro\u00dfes Grundst\u00fcck in Gonio gefunden. In der Anzeige hei\u00dft es, dass man darauf eine Villa bauen und bei Bedarf \u201eden Status \u00e4ndern\u201c k\u00f6nne.<\/p>\n\n\n\n<p>Die richtige Reihenfolge der Pr\u00fcfschritte:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Den Katastercode abrufen.<\/li>\n\n\n\n<li>Die eingetragene Zweckbestimmung und die Grundst\u00fccksklasse \u00fcberpr\u00fcfen.<\/li>\n\n\n\n<li>Eigent\u00fcmer und Belastungen pr\u00fcfen.<\/li>\n\n\n\n<li>Einen Funktionsbereich festlegen.<\/li>\n\n\n\n<li>Den zul\u00e4ssigen Objekttyp und die Bebauungsparameter pr\u00fcfen.<\/li>\n\n\n\n<li>Feststellen, ob f\u00fcr die betreffende Villa tats\u00e4chlich eine Nutzungs\u00e4nderung erforderlich ist.<\/li>\n\n\n\n<li>Falls erforderlich \u2013 die M\u00f6glichkeit einer \u00c4nderung pr\u00fcfen.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Entsch\u00e4digung und die \u00fcbrigen Kosten berechnen.<\/li>\n\n\n\n<li>Erst danach sollten die Anzahlung und die Vertragsbedingungen vereinbart werden.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Der entscheidende Fehler:<\/strong> Zuerst ein Grundst\u00fcck kaufen und dann herausfinden, ob sich das Projekt umsetzen l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wann ist eine Umwidmung erforderlich?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Beantworten Sie zun\u00e4chst die wichtigste Frage: Warum kaufen Sie ein Grundst\u00fcck?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Zweck des Kaufs<\/th><th>Ist eine \u00c4nderung der Zweckbestimmung erforderlich?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Einfamilienhaus<\/td><td>Nicht zwingend \u2013 der Bau eines Einfamilienhauses auf privatem landwirtschaftlichen Grund ist unter Einhaltung der geltenden st\u00e4dtebaulichen Auflagen m\u00f6glich<\/td><\/tr><tr><td>Landwirtschaftliche T\u00e4tigkeit<\/td><td>Normalerweise nicht, sofern die Verwendung dem Verwendungszweck und der Kategorie entspricht<\/td><\/tr><tr><td>Hotel<\/td><td>Ob dies erforderlich ist, muss f\u00fcr jedes einzelne Projekt und jedes einzelne Grundst\u00fcck gepr\u00fcft werden.<\/td><\/tr><tr><td>Gewerbeimmobilie<\/td><td>Die Notwendigkeit muss im Hinblick auf den Verwendungszweck und die geplante Nutzung gepr\u00fcft werden.<\/td><\/tr><tr><td>Immobilienprojekt<\/td><td>Es ist eine umfassende Pr\u00fcfung der Zweckbestimmung, des Funktionsbereichs und der Bebauungsparameter erforderlich.<\/td><\/tr><tr><td>Kauf von Grundst\u00fccken zum Weiterverkauf<\/td><td>Eine Umwidmung ist an sich nicht zwingend erforderlich; es muss gepr\u00fcft werden, ob das Verfahren wirtschaftlich sinnvoll ist.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>\u00c4ndern Sie die Zweckbestimmung nicht \u201enur f\u00fcr alle F\u00e4lle\u201c. Legen Sie zun\u00e4chst das zuk\u00fcnftige Projekt fest und pr\u00fcfen Sie, ob \u201eAgricultural\u201c tats\u00e4chlich ein Hindernis f\u00fcr dessen Umsetzung darstellt.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Nicht jeder Eigent\u00fcmer einer landwirtschaftlichen Fl\u00e4che ist verpflichtet, deren Zweckbestimmung zu \u00e4ndern. Ob eine \u00c4nderung erforderlich ist, h\u00e4ngt von der konkreten geplanten Nutzung ab.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine \u00c4nderung der Zweckbestimmung ist in den folgenden typischen Szenarien erforderlich:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Eigent\u00fcmer plant, das Grundst\u00fcck f\u00fcr nichtlandwirtschaftliche T\u00e4tigkeiten zu nutzen, die mit dem derzeitigen Status unvereinbar sind.<\/li>\n\n\n\n<li>Geplant ist ein Hotel, ein Gesch\u00e4ftsgeb\u00e4ude oder ein anderes Objekt, das seiner Art nach im Widerspruch zur landwirtschaftlichen Nutzung steht.<\/li>\n\n\n\n<li>Bei der Pr\u00fcfung des Grundst\u00fccks vor dem Kauf wurde festgestellt, dass der Status nicht mit dem geplanten Projekt \u00fcbereinstimmt.<\/li>\n\n\n\n<li>Es handelt sich um ein gewerbliches Bauvorhaben, f\u00fcr dessen Baugenehmigung ein nichtlandwirtschaftlicher Status erforderlich ist.<\/li>\n\n\n\n<li>Der Eigent\u00fcmer erw\u00e4gt eine Nutzungs\u00e4nderung vor dem weiteren Verkauf des Grundst\u00fccks. Dabei garantiert die Nutzungs\u00e4nderung an sich noch keinen Anstieg des Marktwerts oder der Liquidit\u00e4t: Das Ergebnis h\u00e4ngt von der Lage, der Nutzungszone, den baulichen Parametern, der Erreichbarkeit, der Infrastruktur und der Nachfrage ab.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Besondere Beachtung verdient die Frage nach dem Einfamilienhaus.<\/strong> F\u00fcr ihn ist eine Nutzungs\u00e4nderung nicht in allen F\u00e4llen erforderlich: Das geltende Gesetzbuch \u00fcber Raumplanung, Architektur und Baut\u00e4tigkeit in Georgien erlaubt den Bau eines Einfamilienhauses auf privatem landwirtschaftlichem Grund, sofern die Anforderungen der Funktionszone oder Unterzone, des bestehenden Bebauungsbildes und anderer geltender st\u00e4dtebaulicher Auflagen. Bei Hotels, gewerblichen und anderen nichtlandwirtschaftlichen Objekten muss die Notwendigkeit einer Nutzungs\u00e4nderung f\u00fcr jedes konkrete Projekt und jedes Grundst\u00fcck gesondert gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Zun\u00e4chst muss festgelegt werden, was genau Sie auf dem Grundst\u00fcck bauen oder dort tun m\u00f6chten. Die Nutzungs\u00e4nderung \u201enur f\u00fcr alle F\u00e4lle\u201c vorzunehmen, ohne zuvor die Funktionszone und die Bebauungsparameter zu pr\u00fcfen, ist die falsche Vorgehensweise. In manchen F\u00e4llen erweist sich die Nutzungs\u00e4nderung zwar als notwendige, aber nicht als ausreichende Voraussetzung.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Ein Sonderfall ist, wenn ein K\u00e4ufer ein Grundst\u00fcck in Batumi, Tiflis, Gonio, Kvariati oder auf einem anderen lokalen Markt in Betracht zieht. Hier ist es besonders wichtig, zun\u00e4chst festzustellen, ob eine Nutzungs\u00e4nderung dieses konkreten Grundst\u00fccks grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich ist, und erst danach die Bedingungen des Gesch\u00e4fts zu besprechen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sie sind sich nicht sicher, welches Grundst\u00fcck f\u00fcr Ihr Projekt geeignet ist?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Teilen Sie uns bitte mit, was Sie planen \u2013 ein Einfamilienhaus, eine Villa, eine Anlageimmobilie oder ein Gewerbeobjekt \u2013, und geben Sie Ihr Budget sowie den gew\u00fcnschten Standort an. Wir suchen dann Grundst\u00fccke und Immobilien aus, die Ihren Anforderungen entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p><code><a href=\"\/de\/quiz\/\">Eine Immobilie finden<\/a><\/code><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">So \u00e4ndern Sie die Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks: Schritt f\u00fcr Schritt<\/h2>\n\n\n\n<p>Dies ist der zentrale Abschnitt des Artikels. Das Verfahren zur \u00c4nderung der Zweckbestimmung f\u00e4llt in die Zust\u00e4ndigkeit von <strong>Nationale Agentur f\u00fcr das \u00f6ffentliche Register (NAPR)<\/strong>. Genau dort wird der Antrag gestellt, und genau die NAPR trifft die Entscheidung und registriert die \u00c4nderung.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Wie \u00e4ndert man die Fl\u00e4chennutzung in Georgien?\" class=\"wp-image-19142\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Die Angaben im Register \u00fcberpr\u00fcfen<\/h3>\n\n\n\n<p>Bevor Sie irgendetwas unternehmen, besorgen Sie sich einen aktuellen Auszug aus dem Handelsregister. Das ist keine reine Formalit\u00e4t \u2013 es ist der Ausgangspunkt des gesamten Verfahrens.<\/p>\n\n\n\n<p>In dem Auszug oder der Bescheinigung ist Folgendes zu \u00fcberpr\u00fcfen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Katasternummer<\/strong> Grundst\u00fcck \u2013 eindeutige Kennung im Kataster;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Derzeitige Funktion<\/strong> \u2014 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kategorie<\/strong> landwirtschaftliche Fl\u00e4chen (sofern zutreffend);<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eigent\u00fcmer<\/strong> \u2014 sicherstellen, dass die Daten aktuell sind;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Einschr\u00e4nkungen und Belastungen<\/strong> \u2014 Hypothek, Pf\u00e4ndung, Dienstbarkeiten und sonstige Rechtsbeschr\u00e4nkungen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>NAPR bietet einen separaten Informationsdienst an \u2013 die Erstellung von Angaben zur Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks und zur Kategorie landwirtschaftlicher Fl\u00e4chen. Nach <a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/en\/page\/fees-and-terms\/informational-services-fee\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Angaben zu den NAPR-Tarifen<\/a>, Stand zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels, betr\u00e4gt dieser Service <strong>13 GEL<\/strong> (4 Werktage), <strong>26 GEL<\/strong> (1 Arbeitstag) oder <strong>39 GEL<\/strong> (am Tag der Anfrage). Die Tarife m\u00fcssen zum Zeitpunkt der Anfrage \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Das Ziel der \u00c4nderung festlegen<\/h3>\n\n\n\n<p>Ein Antrag auf \u00c4nderung der Zweckbestimmung ist unter Angabe von Gr\u00fcnden zu stellen. Das Gesetz sieht keine automatische Genehmigung auf Wunsch des Eigent\u00fcmers vor \u2013 es muss angegeben werden, wie das Grundst\u00fcck nach der \u00c4nderung der Zweckbestimmung genutzt werden soll.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Der Wunsch des Eigent\u00fcmers allein ist kein ausreichender Grund.<\/strong> Die Begr\u00fcndung muss sich auf eine konkrete geplante Nutzung beziehen, die im Gesetz als \u201ebegr\u00fcndete Notwendigkeit\u201c bezeichnet wird. Ein unzureichend begr\u00fcndeter Antrag kann zur Anforderung weiterer Informationen oder zur Ablehnung f\u00fchren, wenn aus den vorgelegten Unterlagen keine begr\u00fcndete Notwendigkeit f\u00fcr die Nutzungs\u00e4nderung hervorgeht.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. R\u00e4umliche Einschr\u00e4nkungen pr\u00fcfen<\/h3>\n\n\n\n<p>Vor Einreichung des Antrags muss sichergestellt werden, dass keine r\u00e4umlichen oder st\u00e4dtebaulichen Einschr\u00e4nkungen vorliegen, die eine Nutzungs\u00e4nderung erschweren oder unm\u00f6glich machen k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n<p>Die NAPR ist bei der Pr\u00fcfung eines Antrags berechtigt, die Angaben der zust\u00e4ndigen Gemeinde sowie die raumplanerischen Gegebenheiten des Gebiets zu ber\u00fccksichtigen. Eine besondere rechtliche Regelung f\u00fcr das Gebiet \u2013 beispielsweise eine Schutzzone f\u00fcr ein Kulturerbeobjekt oder ein Naturschutzgebiet \u2013 kann die zul\u00e4ssige Nutzung des Grundst\u00fccks einschr\u00e4nken und die Entscheidung \u00fcber eine Nutzungs\u00e4nderung beeinflussen. Konkrete Einschr\u00e4nkungen sind anhand des Bebauungsplans f\u00fcr das betreffende Gebiet sowie der kommunalen oder branchenspezifischen Unterlagen zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<p>Beachten Sie den grundlegenden Unterschied: Es handelt sich um drei eigenst\u00e4ndige Rechtsfragen, die durch unterschiedliche Verfahren und Dokumente geregelt werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u00c4nderung der Zweckbestimmung<\/strong> \u2014 \u00c4nderung des Status von \u201eagrarisch\u201c auf \u201enicht-agrarisch\u201c im NAPR-Register.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c4nderung des Funktionsbereichs<\/strong> \u2014 ein eigenst\u00e4ndiges Raumplanungsverfahren auf kommunaler Ebene.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Baugenehmigung<\/strong> \u2014 ein eigenst\u00e4ndiges Verwaltungsverfahren.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Was Sie vor der Kontaktaufnahme mit NAPR vorbereiten sollten<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vor der Behandlung ist es hilfreich, Folgendes bereitzuhalten:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Katastercode des Grundst\u00fccks;<\/li>\n\n\n\n<li>aktuelle Informationen \u00fcber das eingetragene Recht;<\/li>\n\n\n\n<li>Angaben zu der Ernennung und der Laufbahngruppe;<\/li>\n\n\n\n<li>Unterlagen und Materialien, anhand derer die geplante Nutzung des Grundst\u00fccks erl\u00e4utert werden kann;<\/li>\n\n\n\n<li>Informationen \u00fcber den Funktionsbereich und die geltenden Einschr\u00e4nkungen, sofern diese f\u00fcr das Projekt von Bedeutung sind;<\/li>\n\n\n\n<li>Angaben zum Vertreter und zu dessen Befugnissen, sofern der Antrag von einem Vertreter gestellt wird.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dies ist keine allgemeing\u00fcltige offizielle Liste von Unterlagen. Der genaue Umfang der erforderlichen Unterlagen muss f\u00fcr den jeweiligen Antrag beim NAPR erfragt werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Antrag ausf\u00fcllen und einreichen<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Antrag ist bei der NAPR einzureichen. Der Umfang der einzureichenden Unterlagen ist f\u00fcr den jeweiligen Antrag anhand der aktuellen Anforderungen der NAPR zu bestimmen \u2013 eine allgemeing\u00fcltige, ersch\u00f6pfende Liste wird von den offiziellen Stellen nicht festgelegt. Sp\u00e4testens vor Einreichung des Antrags sind das Grundst\u00fcck und der Antragsteller zu identifizieren, das eingetragene Recht und die Katasterdaten zu \u00fcberpr\u00fcfen sowie Unterlagen vorzubereiten, die die begr\u00fcndete Notwendigkeit der Nutzungs\u00e4nderung belegen.<\/p>\n\n\n\n<p>Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen je nach Grundst\u00fcck und Umst\u00e4nden zus\u00e4tzliche Kataster- oder Vermessungsunterlagen erforderlich sein, falls Ungenauigkeiten vorliegen, sowie Unterlagen im Zusammenhang mit einer besonderen Fl\u00e4chennutzungsregelung.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die genaue Liste der Unterlagen sollte direkt bei der NAPR erfragt werden.<\/strong> Vor Einreichung des Antrags \u2013 Die Anforderungen k\u00f6nnen von den Merkmalen des jeweiligen Grundst\u00fccks und der aktuellen Praxis der Beh\u00f6rde abh\u00e4ngen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Die Genehmigung einholen und die \u00c4nderung eintragen lassen<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Entscheidung trifft die NAPR \u2013 sie muss begr\u00fcndet sein. Bei einer positiven Entscheidung wird die \u00c4nderung der Zweckbestimmung im \u00f6ffentlichen Register eingetragen. Nach der Eintragung erh\u00e4lt der Eigent\u00fcmer einen aktualisierten Auszug, in dem der neue Status des Grundst\u00fccks ausgewiesen ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Im Falle einer Ablehnung sollten Sie die in der Entscheidung genannten Gr\u00fcnde sowie das Rechtsmittelverfahren pr\u00fcfen, sofern ein solches anwendbar ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nachdem Sie den aktualisierten Kontoauszug erhalten haben, \u00fcberpr\u00fcfen Sie bitte unbedingt, ob alle \u00c4nderungen korrekt ausgewiesen sind:<\/strong> neue Zweckbestimmung, Katastercode, keine technischen Fehler.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Der 7-Schritte-Algorithmus f\u00fcr Eigent\u00fcmer<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Einen aktuellen Auszug aus dem NAPR einholen und die Zuordnung, Kategorie sowie Einschr\u00e4nkungen \u00fcberpr\u00fcfen.<\/li>\n\n\n\n<li>Festlegen, was genau mit dem Grundst\u00fcck geschehen soll.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Nutzungszone und die st\u00e4dtebaulichen Parameter \u00fcber die Gemeinde \u00fcberpr\u00fcfen.<\/li>\n\n\n\n<li>Sich vergewissern, dass die \u00c4nderung der Zweckbestimmung f\u00fcr die geplante Nutzung tats\u00e4chlich erforderlich ist.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Unterlagen und die Begr\u00fcndung vorbereiten.<\/li>\n\n\n\n<li>Einen Antrag bei der NAPR stellen.<\/li>\n\n\n\n<li>Eine Entscheidung einholen; im positiven Fall den aktualisierten Auszug erhalten und dessen Richtigkeit \u00fcberpr\u00fcfen.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Tabelle 3. Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung zur \u00c4nderung der Zweckbestimmung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Handlung<\/th><th>Organ<\/th><th>Ergebnis<\/th><th>M\u00f6gliche Schwierigkeit<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Auszugsauszug anfordern und Status pr\u00fcfen<\/td><td>NAPR<\/td><td>Aktuelle Informationen zum Grundst\u00fcck<\/td><td>Belastungen, Datenabweichungen<\/td><\/tr><tr><td>Verwendungszweck festlegen<\/td><td>Eigent\u00fcmer \/ Fachmann<\/td><td>Begr\u00fcndung f\u00fcr den Antrag<\/td><td>Unklarheit hinsichtlich der geplanten Nutzung<\/td><\/tr><tr><td>R\u00e4umliche Einschr\u00e4nkungen pr\u00fcfen<\/td><td>Gemeinde \/ NAPR<\/td><td>Verst\u00e4ndnis der Zul\u00e4ssigkeit eines Wechsels<\/td><td>Sonderregelung f\u00fcr das Gebiet<\/td><\/tr><tr><td>Antrag mit Unterlagen einreichen<\/td><td>NAPR<\/td><td>Annahme des Antrags zur Pr\u00fcfung<\/td><td>Unvollst\u00e4ndiger Unterlagenumfang<\/td><\/tr><tr><td>L\u00f6sung abrufen<\/td><td>NAPR<\/td><td>Begr\u00fcndete Genehmigung oder Ablehnung<\/td><td>Anfrage nach weiteren Informationen<\/td><\/tr><tr><td>\u00c4nderung registrieren<\/td><td>NAPR \/ \u00d6ffentliches Register<\/td><td>Aktualisierter Auszug<\/td><td>Technische Fehler bei der Eingabe<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie viel kostet die Umwidmung?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Kosten bei einer Nutzungs\u00e4nderung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die man nicht miteinander verwechseln sollte.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Wie \u00e4ndert man die Fl\u00e4chennutzung in Georgien?\" class=\"wp-image-19143\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">NAPR-Registrierungsgeb\u00fchr<\/h3>\n\n\n\n<p>Nach <a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/en\/page\/fees-and-terms\/immovable-property-registration-fee\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">NAPR-Tarife<\/a>, g\u00fcltig zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels, betr\u00e4gt die Geb\u00fchr f\u00fcr die Eintragung einer \u00c4nderung der Zweckbestimmung oder der Kategorie einer landwirtschaftlichen Fl\u00e4che:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>150 GEL<\/strong> \u2014 Bearbeitungszeit: 4 Werktage;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>270 GEL<\/strong> \u2014 Bearbeitungszeit: 1 Werktag;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>350 GEL<\/strong> \u2014 Bearbeitung am Tag der Antragstellung.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bitte informieren Sie sich vor der Antragstellung unbedingt direkt auf der NAPR-Website oder im Servicecenter \u00fcber die aktuellen Tarife, da sich diese \u00e4ndern k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Entsch\u00e4digung f\u00fcr die \u00c4nderung der landwirtschaftlichen Nutzung<\/h3>\n\n\n\n<p>Dies ist eine separate Zahlung, die <strong>ist nicht in der Anmeldegeb\u00fchr enthalten<\/strong> und wird geregelt <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4912808\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Verordnung der georgischen Regierung Nr. 396<\/a>. Eine Entsch\u00e4digung wird erhoben, wenn landwirtschaftliche Fl\u00e4chen in nichtlandwirtschaftliche Fl\u00e4chen umgewandelt werden, und zwar f\u00fcr Grundst\u00fccke in Gebieten mit besonderer Regulierung sowie innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Tiflis und Batumi.<\/p>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4\u00df der geltenden Fassung des Beschlusses:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Verwaltungsgrenzen von Tiflis<\/strong> - <strong>34.001 GEL pro Hektar<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verwaltungsgrenzen von Batumi<\/strong> - <strong>34.001 GEL pro Hektar<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Gebiet mit besonderen Vorschriften<\/strong> - <strong>100.000 GEL pro Hektar<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Berechnung erfolgt proportional zur tats\u00e4chlichen Fl\u00e4che des zu \u00fcbertragenden Grundst\u00fccks. <strong>F\u00fcr ein Grundst\u00fcck in einem anderen Gebiet sollte gesondert gepr\u00fcft werden, ob dort eine Sonderregelung gilt; man sollte nicht automatisch von einem anderen Steuersatz ausgehen<\/strong> \u2014 Die derzeit geltende Fassung des Beschlusses Nr. 396 sieht eine Entsch\u00e4digung speziell f\u00fcr die genannten Gebietsgruppen vor.<\/p>\n\n\n\n<p>Von der Zahlung dieser Entsch\u00e4digung ausgenommen ist die Umwidmung von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen, die sich im Eigentum des Staates, einer autonomen Republik oder einer Gemeinde befinden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ein anschauliches Berechnungsbeispiel f\u00fcr ein Grundst\u00fcck in Batumi:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ein hypothetisches Grundst\u00fcck mit einer Fl\u00e4che von 1.000 m\u00b2 (0,1 ha) innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Batumi.<\/p>\n\n\n\n<p>0,1 ha \u00d7 34.001 GEL\/ha = <strong>3.400,1 GEL<\/strong> (Entsch\u00e4digung, ohne Ber\u00fccksichtigung der Registrierungsgeb\u00fchr).<\/p>\n\n\n\n<p>Dies ist ein Beispiel zur Veranschaulichung. Der Endbetrag h\u00e4ngt vom aktuellen Satz zum Zeitpunkt der Antragstellung und von der genauen Fl\u00e4che des Grundst\u00fccks ab. Alle Berechnungen m\u00fcssen anhand der geltenden Fassung des Erlasses Nr. 396 \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wie hoch wird die Entsch\u00e4digung in Batumi und Tiflis sein?<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei einem geltenden Satz von 34.001 GEL pro Hektar:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Fl\u00e4che des zu \u00fcbertragenden Grundst\u00fccks<\/th><th>Fl\u00e4che in Hektar<\/th><th>Berechnete Entsch\u00e4digung<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>300 \u043c\u00b2<\/td><td>0,03 ha<\/td><td>1.020,03 GEL<\/td><\/tr><tr><td>500 m\u00b2<\/td><td>0,05 ha<\/td><td>1.700,05 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1.000 m\u00b2<\/td><td>0,10 ha<\/td><td>3.400,10 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1.500 m\u00b2<\/td><td>0,15 ha<\/td><td>5.100,15 GEL<\/td><\/tr><tr><td>2.000 m\u00b2<\/td><td>0,20 ha<\/td><td>6.800,20 GEL<\/td><\/tr><tr><td>5.000 m\u00b2<\/td><td>0,50 ha<\/td><td>17.000,50 GEL<\/td><\/tr><tr><td>10.000 m\u00b2<\/td><td>1 ha<\/td><td>34.001 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Dies ist lediglich eine Ausgleichszahlung. Nicht in der Berechnung enthalten sind die NAPR-Registrierungsgeb\u00fchr, die Beschaffung von Informationen, eventuelle Kataster- oder Vermessungsarbeiten, die st\u00e4dtebauliche Pr\u00fcfung sowie fachliche Dienstleistungen.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Zahlen ergeben sich direkt aus dem offiziellen Satz von 34.001 GEL\/ha. Der Erlass legt zudem einen Satz von 100.000 GEL\/ha f\u00fcr Gebiete mit Sonderregelung fest.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Wenn sich das Grundst\u00fcck in einem Gebiet mit besonderen Vorschriften befindet<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Bereich<\/th><th>Ausgleichszahlung bei einem Satz von 100.000 GEL\/ha<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>300 \u043c\u00b2<\/td><td>3.000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>500 m\u00b2<\/td><td>5.000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1.000 m\u00b2<\/td><td>10.000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>2.000 m\u00b2<\/td><td>20.000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>5.000 m\u00b2<\/td><td>50.000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1 ha<\/td><td>100.000 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Der Satz von 100.000 GEL darf nicht allein deshalb angewendet werden, weil sich das Grundst\u00fcck in einem Erholungsgebiet oder einer teuren Lage befindet. Zun\u00e4chst muss festgestellt werden, ob das betreffende Gebiet unter die Sonderregelung f\u00e4llt.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Wann ist die Entsch\u00e4digung zu zahlen:<\/strong> Der Beschluss Nr. 396 sieht die Zahlung einer Entsch\u00e4digung vor <strong>bis zur endg\u00fcltigen Entscheidung \u00fcber die Umwidmung des Grundst\u00fccks<\/strong>. Die Zahlung wird an den Staatshaushalt Georgiens \u00fcberwiesen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zus\u00e4tzliche Kosten<\/h3>\n\n\n\n<p>Neben den obligatorischen Zahlungen k\u00f6nnen folgende Kosten in die tats\u00e4chlichen Kosten des Eingriffs einflie\u00dfen:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tabelle 4. Zusammensetzung der Kosten bei einer Nutzungs\u00e4nderung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Gegenstand der Ausgaben<\/th><th>Betrag \/ Richtwert<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>NAPR-Registrierungsgeb\u00fchr<\/td><td>150 \/ 270 \/ 350 GEL (je nach Laufzeit)<\/td><\/tr><tr><td>Entsch\u00e4digung f\u00fcr die Umwidmung von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen<\/td><td>Gem\u00e4\u00df den S\u00e4tzen des Erlasses Nr. 396 (anteilig zur Fl\u00e4che; f\u00fcr Batumi, Tiflis und Gebiete mit besonderer Regulierung)<\/td><\/tr><tr><td>NAPR-Informationsblatt (Bezeichnung\/Kategorie)<\/td><td>13 \/ 26 \/ 39 GEL (je nach Laufzeit)<\/td><\/tr><tr><td>Kataster- oder Vermessungsarbeiten<\/td><td>Das h\u00e4ngt von der Situation und vom Auftragnehmer ab<\/td><\/tr><tr><td>Planungs- und st\u00e4dtebauliche Untersuchungen<\/td><td>Das h\u00e4ngt von der Situation ab<\/td><\/tr><tr><td>Professionelle Pr\u00fcfung bei einem komplexen Objekt<\/td><td>Das h\u00e4ngt vom Fachmann ab<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Die Kosten f\u00fcr das Verfahren beschr\u00e4nken sich nicht nur auf die Registrierungsgeb\u00fchr. Bei Grundst\u00fccken in Batumi und Tiflis kann die Ausgleichszahlung die Registrierungskosten erheblich \u00fcbersteigen. Diese Tatsache muss bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit einer Nutzungs\u00e4nderung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Wie lassen sich landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Grundst\u00fccke miteinander vergleichen?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vergleichen Sie nicht nur den Preis pro Quadratmeter.<\/p>\n\n\n\n<p>Verwenden Sie folgende Formel:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Gesamtkosten des Plans = Grundst\u00fcckspreis + Registrierungsgeb\u00fchren + eventuelle Entsch\u00e4digungszahlungen + Kataster-\/Vermessungskosten + st\u00e4dtebauliche Pr\u00fcfung + Zeitaufwand und Kosten f\u00fcr die Projektvorbereitung.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Beispiel:<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn ein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck mit einer Fl\u00e4che von 1.000 m\u00b2 in Batumi 3.000 GEL g\u00fcnstiger ist als ein vergleichbares nichtlandwirtschaftliches Grundst\u00fcck, betr\u00e4gt allein die festgelegte Ausgleichszahlung bei der Umwidmung der gesamten Fl\u00e4che etwa <strong>3.400,10 GEL<\/strong>, noch vor Abzug der Registrierungsgeb\u00fchr und der \u00fcbrigen Kosten.<\/p>\n\n\n\n<p>Folglich bedeutet der niedrigere Preis eines landwirtschaftlichen Grundst\u00fccks an sich noch nicht, dass es sich um ein g\u00fcnstigeres Kaufgesch\u00e4ft handelt.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie lange dauert der Vorgang?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die offizielle Bearbeitungsdauer f\u00fcr die Registrierung bei NAPR betr\u00e4gt je nach gew\u00e4hltem Tarif 1 bis 4 Werktage. Dabei handelt es sich um die Dauer des Registrierungsvorgangs selbst nach der Entscheidung und nicht um die Gesamtdauer des gesamten Prozesses.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Der tats\u00e4chliche Weg des Eigent\u00fcmers kann deutlich l\u00e4nger dauern<\/strong>, wenn:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Es ist Zeit f\u00fcr die Zusammenstellung und Vorbereitung der Unterlagen erforderlich;<\/li>\n\n\n\n<li>NAPR fordert weitere Angaben oder Informationen an;<\/li>\n\n\n\n<li>Es m\u00fcssen Daten von der Gemeinde eingeholt werden;<\/li>\n\n\n\n<li>es liegen Unstimmigkeiten im Kataster oder Fehler im Register vor;<\/li>\n\n\n\n<li>Auf dem Grundst\u00fcck gibt es Einschr\u00e4nkungen, die gekl\u00e4rt werden m\u00fcssen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Rechnen Sie nicht damit, den gesamten Vorgang innerhalb von 1\u20134 Tagen abschlie\u00dfen zu k\u00f6nnen, nur weil dies die im Registrierungstarif angegebene Dauer ist. Eine realistische Einsch\u00e4tzung der Fristen muss die Zeit f\u00fcr die Vorbereitungsphasen ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tabelle 5. Vorl\u00e4ufige Zeitrahmen f\u00fcr die einzelnen Phasen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>B\u00fchne<\/th><th>Richtwert f\u00fcr den Zeitraum<\/th><th>Wovon h\u00e4ngt es ab?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Abruf aktueller Informationen \/ NAPR-Auszug<\/td><td>Gem\u00e4\u00df den Bedingungen des jeweiligen Informationsdienstes; den aktuellen Tarif bitte zum Zeitpunkt der Anfrage erfragen<\/td><td>Art der angeforderten Dienstleistung<\/td><\/tr><tr><td>Erstellung von Unterlagen und Begr\u00fcndungen<\/td><td>Individuell<\/td><td>Vollst\u00e4ndigkeit der Informationen, Verf\u00fcgbarkeit von Katasterdaten<\/td><\/tr><tr><td>Pr\u00fcfung des Antrags bei der NAPR<\/td><td>Das h\u00e4ngt vom Verfahren ab<\/td><td>Vollst\u00e4ndigkeit des Pakets, Anfragen nach weiteren Informationen<\/td><\/tr><tr><td>Eintragung der Nutzungs\u00e4nderung (bei positiver Entscheidung)<\/td><td>1\u20134 Werktage<\/td><td>Gew\u00e4hlter Tarif (150 \/ 270 \/ 350 GEL)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum die Zweckbestimmung m\u00f6glicherweise nicht ge\u00e4ndert wird<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Unzureichende Begr\u00fcndung.<\/strong> Ein Antrag ohne klare Angabe der geplanten Nutzung oder mit einer vagen Begr\u00fcndung kann zu einer Aufforderung zur Vorlage weiterer Informationen oder zu einer Ablehnung f\u00fchren \u2013 sofern aus den eingereichten Unterlagen keine begr\u00fcndete Notwendigkeit f\u00fcr eine Nutzungs\u00e4nderung hervorgeht.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e4umliche und st\u00e4dtebauliche Einschr\u00e4nkungen.<\/strong> Eine besondere rechtliche Regelung f\u00fcr das Gebiet kann die zul\u00e4ssige Nutzung des Grundst\u00fccks einschr\u00e4nken und die Entscheidung \u00fcber eine Nutzungs\u00e4nderung beeinflussen. Konkrete Einschr\u00e4nkungen m\u00fcssen anhand des Bebauungsplans f\u00fcr das jeweilige Gebiet sowie der kommunalen oder branchenspezifischen Unterlagen gepr\u00fcft werden \u2013 und zwar vor Einreichung des Antrags.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Unvollst\u00e4ndiger Unterlagenumfang.<\/strong> Unvollst\u00e4ndige Angaben k\u00f6nnen dazu f\u00fchren, dass weitere Informationen angefordert werden, oder die Entscheidung der NAPR beeinflussen, was letztlich die Gesamtdauer des Verfahrens verl\u00e4ngert.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Probleme im Zusammenhang mit dem Kataster.<\/strong> Abweichungen zwischen den tats\u00e4chlichen Grundst\u00fccksgrenzen und den Katasterangaben, technische Fehler im Katasterregister, ungekl\u00e4rte Fragen bez\u00fcglich angrenzender Grundst\u00fccke \u2013 all dies kann die Bearbeitung des Antrags behindern.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Konflikt mit der Rechtsordnung des Gebiets.<\/strong> Wenn die geplante Nutzung des Grundst\u00fccks nach der Umwidmung im Widerspruch zur Funktionszone oder zu den Raumordnungsvorschriften f\u00fcr dieses Gebiet steht, wird das Problem durch die Umwidmung allein nicht gel\u00f6st.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Der Versuch, die Frage der funktionalen Zoneneinteilung durch eine \u00c4nderung der Zweckbestimmung zu l\u00f6sen.<\/strong> Ein typischer Fehler ist es, eine Nutzungs\u00e4nderung zu beantragen, wenn das eigentliche Hindernis auf einer anderen Verwaltungsebene liegt: Die funktionale Zoneneinteilung und die Nutzungs\u00e4nderung sind nicht dasselbe.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Eine positive \u00c4nderung der Fl\u00e4chennutzung bedeutet nicht, dass automatisch die Genehmigung erteilt wird, auf dem Grundst\u00fcck ein beliebiges Bauwerk zu errichten. Nach der \u00c4nderung der Fl\u00e4chennutzung muss gesondert festgelegt werden, welche Bauwerke genau und mit welchen Parametern in diesem Gebiet zul\u00e4ssig sind.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Im Falle einer Ablehnung sollten die in der NAPR-Entscheidung genannten Gr\u00fcnde sowie das Rechtsmittelverfahren, sofern zutreffend, gepr\u00fcft werden. Eine Analyse der Gr\u00fcnde hilft dabei zu verstehen, ob die Hindernisse beseitigt werden k\u00f6nnen und ob ein erneuter Antrag gestellt werden kann.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Was tun, wenn NAPR abgelehnt hat?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Erhalten Sie eine begr\u00fcndete Entscheidung und ermitteln Sie den genauen Grund f\u00fcr die Ablehnung.<\/li>\n\n\n\n<li>Stellen Sie fest, ob das Problem die Unterlagen, die Katasterdaten, den Zweck des Projekts oder r\u00e4umliche Einschr\u00e4nkungen betrifft.<\/li>\n\n\n\n<li>Sollten Informationen fehlen, erkundigen Sie sich bitte, welche Unterlagen noch nachgereicht werden m\u00fcssen.<\/li>\n\n\n\n<li>Wenn ein Katasterproblem festgestellt wurde, beheben Sie dieses bitte zun\u00e4chst.<\/li>\n\n\n\n<li>Wenn das Hindernis mit einem Funktionsbereich zusammenh\u00e4ngt, reichen Sie denselben Antrag nicht erneut ein: Zun\u00e4chst muss die st\u00e4dtebauliche Einschr\u00e4nkung gekl\u00e4rt werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Bewerten Sie die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit der Wiederverwendung.<\/li>\n\n\n\n<li>Wenn die Entscheidung wesentliche Verm\u00f6gensinteressen betrifft, kl\u00e4ren Sie die Vorgehensweise und die Aussichten f\u00fcr eine Rechtsmittel einreichung mit einem auf diesem Gebiet spezialisierten Rechtsanwalt.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Die erneute Einreichung derselben Unterlagen, ohne den Grund f\u00fcr die Ablehnung zu beheben, l\u00f6st das Problem an sich nicht.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c4nderung der Zweckbestimmung und Bauarbeiten<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine der h\u00e4ufigsten Fehlerquellen ist die Annahme, dass der nichtlandwirtschaftliche Status eines Grundst\u00fccks automatisch eine \u201eBaugenehmigung\u201c bedeutet. <strong>Das stimmt nicht.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Wie \u00e4ndert man die Fl\u00e4chennutzung in Georgien?\" class=\"wp-image-19144\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Die richtige Vorgehensweise f\u00fcr einen Eigent\u00fcmer, der einen Neubau plant, sieht anders aus:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Katasterdaten \u00fcberpr\u00fcfen<\/strong> \u2014 Aktuelle Informationen aus dem NAPR \u00fcber das Grundst\u00fcck, seine Fl\u00e4che, seine Grenzen und den Eigent\u00fcmer.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zuweisung \u00fcberpr\u00fcfen<\/strong> \u2014 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Einen Funktionsbereich festlegen<\/strong> \u2014 Welche Nutzungsart ist in den Raumordnungsunterlagen der Gemeinde f\u00fcr dieses Gebiet festgelegt?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die zul\u00e4ssigen Bebauungsparameter ermitteln<\/strong> \u2014 zul\u00e4ssige Geb\u00e4udetypen, Anzahl der Stockwerke, Bebauungskoeffizienten und andere Vorschriften.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Falls eine Umwidmung erforderlich ist<\/strong> \u2014 nur wenn der aktuelle Status tats\u00e4chlich ein Hindernis f\u00fcr das geplante Projekt darstellt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Die Verfahren im Zusammenhang mit der Planung und der Erteilung der Baugenehmigung separat abwickeln<\/strong> \u2014 Dies ist ein eigenst\u00e4ndiges Verwaltungsverfahren, das sich keineswegs automatisch aus der \u00c4nderung der Zweckbestimmung ergibt.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Praxisbeispiel: Ein Grundst\u00fcck wurde als nicht landwirtschaftlich genutzt eingestuft. Dies legt nicht fest, wie viele Stockwerke zul\u00e4ssig sind, wie viel Prozent der Fl\u00e4che bebaut werden d\u00fcrfen und ob eine gewerbliche oder nur eine Wohnnutzung m\u00f6glich ist. All diese Parameter werden durch die Funktionszone und die Bebauungsvorschriften festgelegt \u2013 separate Dokumente, die bei der Gemeinde gepr\u00fcft werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p>Fragen zur Baugenehmigung in Georgien \u2013 Verfahren, Unterlagen, Fristen, zust\u00e4ndige Beh\u00f6rden \u2013 sind ein eigenst\u00e4ndiges Thema, das einer gesonderten Betrachtung bedarf.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Leser, die sich noch in der Auswahlphase befinden und nicht wissen, mit welchem Abschnitt oder Objekt sie beginnen sollen:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Wenn Sie sich noch nicht f\u00fcr ein konkretes Grundst\u00fcck entschieden haben, aber einen Bau, eine Investition oder einen Umzug nach Georgien planen, machen Sie doch den kurzen Fragebogen auf der Website von The Residence. So finden Sie schneller einen \u00dcberblick \u00fcber die Optionen, die Ihren Zielen entsprechen: <a href=\"\/de\/quiz\/\">ein Objekt anhand von Kriterien ausw\u00e4hlen<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Wann kann ein Bebauungsplan Anlass f\u00fcr eine Nutzungs\u00e4nderung sein?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Das georgische Baugesetzbuch regelt gesondert den Fall, dass ein Bebauungsplan oder ein detaillierter Bebauungsplan eine \u00c4nderung der Nutzungszone vorsieht, die es erm\u00f6glicht, die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundst\u00fccks durch eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung zu ersetzen.<\/p>\n\n\n\n<p>In diesem Fall ist die betroffene Person berechtigt, die Eintragung der Nutzungs\u00e4nderung zu beantragen, und die entsprechende Entscheidung im Rahmen des genehmigten Plans bildet die Grundlage f\u00fcr die \u00c4nderung der Nutzung im NAPR.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei gro\u00dfen Entwicklungsprojekten ist es daher erforderlich, nicht nur den Auszug aus dem \u00f6ffentlichen Register, sondern auch die geltenden raumplanerischen Unterlagen zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was Sie vor dem Kauf eines Grundst\u00fccks pr\u00fcfen sollten<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Was ist zu pr\u00fcfen?<\/th><th>Was genau soll installiert werden?<\/th><th>Rote Fahne<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Katasternummer<\/td><td>Stimmt der Code mit dem vorgeschlagenen Grundst\u00fcck \u00fcberein?<\/td><td>Der Verk\u00e4ufer stellt keinen Code zur Verf\u00fcgung<\/td><\/tr><tr><td>Eigent\u00fcmer<\/td><td>Wer ist bei NAPR registriert?<\/td><td>Der Verk\u00e4ufer ist nicht der Eigent\u00fcmer<\/td><\/tr><tr><td>Verwendungszweck<\/td><td>Landwirtschaftlich \/ Nicht-landwirtschaftlich<\/td><td>In der Anzeige ist ein anderer Status angegeben<\/td><\/tr><tr><td>Kategorie<\/td><td>Weideland, Heuwiese, Ackerland, Hausgarten<\/td><td>Kategorie unbekannt<\/td><\/tr><tr><td>Grenzen<\/td><td>Stimmen die Katastergrenzen mit den tats\u00e4chlichen Grenzen \u00fcberein?<\/td><td>Der Zaun\/die Stra\u00dfe reichen \u00fcber die Grenzen hinaus<\/td><\/tr><tr><td>Belastungen<\/td><td>Hypothek, Pf\u00e4ndung, Dienstbarkeit<\/td><td>Es gibt noch ungekl\u00e4rte Einschr\u00e4nkungen<\/td><\/tr><tr><td>Eingangsbereich<\/td><td>Gibt es einen rechtlich garantierten Zugang?<\/td><td>Eine physische Stra\u00dfe gibt es, aber keinen rechtm\u00e4\u00dfigen Zugang<\/td><\/tr><tr><td>Funktionsbereich<\/td><td>Was ist auf dem Gel\u00e4nde erlaubt?<\/td><td>Das geplante Bauvorhaben entspricht nicht der Zone<\/td><\/tr><tr><td>Bebauungsparameter<\/td><td>Typ, Fl\u00e4che, Anzahl der Stockwerke und weitere Parameter<\/td><td>Das Projekt l\u00e4sst sich nicht in der gew\u00fcnschten Form umsetzen<\/td><\/tr><tr><td>Kommunikation<\/td><td>Tats\u00e4chliche Anschlussm\u00f6glichkeit<\/td><td>\u201eKommunikation in der N\u00e4he\u201c ohne Best\u00e4tigung der Verbindung<\/td><\/tr><tr><td>\u00c4nderung der Zweckbestimmung<\/td><td>Ist sie notwendig und wie realistisch ist sie?<\/td><td>Der einzige Grund ist das Versprechen des Verk\u00e4ufers<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Wie die \u00dcberpr\u00fcfung von Immobilien in Georgien im Allgemeinen abl\u00e4uft, erfahren Sie in unserem ausf\u00fchrlichen Artikel: \u201e<a href=\"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/guides\/how-to-check-a-developer-in-georgia\/\" data-type=\"post\" data-id=\"17519\">So pr\u00fcfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf<\/a>\u201eFragen im Zusammenhang mit Belastungen sind ein separates, wichtiges Thema, mit dem man sich vor dem Gesch\u00e4ftsabschluss auseinandersetzen sollte.\u201c<\/p>\n\n\n\n<p>Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer m\u00fcssen sich zudem vergewissern, dass der Erwerb eines Grundst\u00fccks mit dem aktuellen Status zul\u00e4ssig ist. Weitere Informationen finden Sie im n\u00e4chsten Abschnitt und im Artikel \u201e<a href=\"\/de\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">Kann ein Ausl\u00e4nder in Georgien Grundbesitz erwerben?<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was f\u00fcr einen Ausl\u00e4nder wichtig ist<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Zweckbestimmung eines Grundst\u00fccks hat f\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer eine doppelte Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n<p>Erstens, <strong>Grunds\u00e4tzlich gelten f\u00fcr ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Personen Beschr\u00e4nkungen beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundst\u00fccken in Georgien.<\/strong> Dies steht fest <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4596123\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Das georgische Organgesetz \u00fcber das Eigentumsrecht an landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen<\/a>. Gleichzeitig sieht das Gesetz Ausnahmen vor \u2013 insbesondere den Erwerb von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen durch Erbschaft. F\u00fcr bestimmte <strong>in Georgien registrierte privatrechtliche juristische Personen mit einem ausl\u00e4ndischen Mehrheitsgesellschafter<\/strong> Es gilt eine Sonderregelung: Der Erwerb ist auf der Grundlage eines Investitionsplans und eines Beschlusses der georgischen Regierung m\u00f6glich. <\/p>\n\n\n\n<p>Zweitens muss vor dem \u00dcbergang des Eigentumsrechts ein gesetzlich befugter Antragsteller die \u00c4nderung der Zweckbestimmung einleiten. Bei einem typischen Kaufvertrag wird diese Frage vom derzeitigen Eigent\u00fcmer geregelt. Die konkreten Befugnisse und die Vertretungsbefugnis sollten im NAPR best\u00e4tigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Daraus folgt <strong>ein wichtiges praktisches Szenario<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<p>Der Verk\u00e4ufer bietet ein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck zu einem g\u00fcnstigen Preis an und verspricht m\u00fcndlich: \u201eNach dem Kauf \u00e4ndern Sie den Status.\u201c Bei einem gew\u00f6hnlichen Direktkauf durch eine ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Person funktioniert ein solches Vorgehen in der Regel nicht: Zun\u00e4chst muss gepr\u00fcft werden, ob der Erwerb von landwirtschaftlichem Grund und Boden zul\u00e4ssig ist und welche gesetzlichen Ausnahmen bestehen. Die sp\u00e4tere \u00c4nderung der Zweckbestimmung sollte nicht als garantierter Weg angesehen werden, um die Beschr\u00e4nkungen zu umgehen.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Unterzeichnen Sie keinen Vertrag und leisten Sie keine nennenswerte Anzahlung f\u00fcr ein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck allein auf der Grundlage einer m\u00fcndlichen Zusage des Verk\u00e4ufers. Es ist ratsam, im Voraus zu kl\u00e4ren: Ist der Erwerb dieses Grundst\u00fccks unter Ber\u00fccksichtigung gesetzlicher Einschr\u00e4nkungen und Ausnahmen zul\u00e4ssig? Ist eine \u00c4nderung der Zweckbestimmung tats\u00e4chlich m\u00f6glich? Wer f\u00fchrt das Verfahren durch, zu welchen Bedingungen, und was geschieht mit der Anzahlung, falls die \u00c4nderung nicht zustande kommt?<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Dies ist keine Rechtsberatung in Bezug auf ein konkretes Gesch\u00e4ft \u2013 es handelt sich um ein grunds\u00e4tzliches Pr\u00fcfungsverfahren, das vor der \u00dcbernahme jeglicher finanzieller Verpflichtungen durchlaufen werden muss.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Warnsignale beim Kauf von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Seien Sie besonders vorsichtig, wenn der Verk\u00e4ufer oder Vermittler Folgendes sagt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u201eDen Status werden sie auf jeden Fall \u00e4ndern.\u201c<\/li>\n\n\n\n<li>\u201eErst kaufen, dann abwickeln.\u201c<\/li>\n\n\n\n<li>\u201eDer Nachbar hat ein Haus gebaut \u2013 also geht das hier auch.\u201c<\/li>\n\n\n\n<li>\u201eNon-Agricultural bedeutet, dass man alles bauen darf.\u201c<\/li>\n\n\n\n<li>\u201eDen Funktionsbereich muss man nicht \u00fcberpr\u00fcfen.\u201c<\/li>\n\n\n\n<li>\u201eKommunikation in Ihrer N\u00e4he \u2013 Verbindung garantiert\u201c.<\/li>\n\n\n\n<li>\u201eDen Katastercode geben wir erst nach Zahlung der Anzahlung bekannt.\u201c<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Keine dieser Aussagen belegt f\u00fcr sich genommen die rechtliche oder st\u00e4dtebauliche Eignung des Grundst\u00fccks.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Fehler von Eigent\u00fcmern<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine praktische Auflistung von Fehlern, die bei der Arbeit mit Grundst\u00fccken in Georgien auftreten k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Den Verwendungszweck und den Funktionsbereich verwechseln.<\/strong> Die Fl\u00e4chennutzung (landwirtschaftlich \/ nicht-landwirtschaftlich) und die Funktionszone sind unterschiedliche Begriffe aus unterschiedlichen Dokumenten. Die Einstufung als nicht-landwirtschaftliche Fl\u00e4che allein l\u00f6st noch nicht die Frage der Baugenehmigung. Die Folge: Zeit- und Geldverlust durch die Umwidmung, woraufhin sich herausstellt, dass die Funktionszone die Bebauungsm\u00f6glichkeiten einschr\u00e4nkt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Die \u00c4nderung der Zweckbestimmung gilt als automatisch erfolgt.<\/strong> Das Verfahren ist gesetzlich vorgesehen, ein positives Ergebnis ist jedoch nicht garantiert. Eine Ablehnung oder zus\u00e4tzliche Auflagen sind durchaus m\u00f6glich. Die Folge: ein gescheitertes Projekt, bei dem die Nutzungs\u00e4nderung als bereits beschlossene Sache vorausgesetzt wurde.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Ein Grundst\u00fcck kaufen, bevor dessen Status und die tats\u00e4chliche M\u00f6glichkeit einer \u00c4nderung gepr\u00fcft wurden.<\/strong> Der Kauf eines Grundst\u00fccks, bevor dessen Status und die geltenden Auflagen gepr\u00fcft wurden, birgt das Risiko zus\u00e4tzlicher Kosten oder der Unm\u00f6glichkeit, das geplante Projekt umzusetzen. Die Folge: Der K\u00e4ufer stellt fest, dass eine Nutzungs\u00e4nderung nicht m\u00f6glich ist oder deutlich mehr kostet als erwartet.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Dem Wortlaut der Anzeige statt des offiziellen Auszugs vertrauen.<\/strong> Der in der Anzeige angegebene Status des Grundst\u00fccks entspricht m\u00f6glicherweise nicht den aktuellen Daten im Kataster. Folge: Verhandlungen und vorl\u00e4ufige Verpflichtungen auf der Grundlage falscher Informationen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. Den Status \u201enicht landwirtschaftlich\u201c als Baugenehmigung anzusehen.<\/strong> \u201eNon-Agricultural\u201c ist eine Fl\u00e4chennutzungskategorie und keine Baugenehmigung. F\u00fcr den Bau ist ein separates Verfahren erforderlich. Die Folge: Das Grundst\u00fcck wurde gekauft, die Fl\u00e4chennutzung ge\u00e4ndert, doch ohne das Durchlaufen weiterer Schritte kann mit dem Bau nicht begonnen werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Die Ausgleichszahlung nicht ber\u00fccksichtigen.<\/strong> In Batumi und Tiflis kann die Entsch\u00e4digung f\u00fcr die Umwidmung von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen die Erwartungen deutlich \u00fcbersteigen. Die Folge: Das Finanzmodell des Projekts erweist sich als falsch.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7. Nur den Grundst\u00fcckspreis vergleichen und dabei die Gesamtkosten f\u00fcr die Status\u00e4nderung au\u00dfer Acht lassen.<\/strong> Ein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck kann g\u00fcnstiger angeboten werden als ein vergleichbares nichtlandwirtschaftliches Grundst\u00fcck \u2013 doch dies ist keine allgemeing\u00fcltige Regel. Die Registrierungsgeb\u00fchr zuz\u00fcglich Ausgleichszahlungen, Katasterkosten und Bearbeitungsfristen k\u00f6nnen die Wirtschaftlichkeit des Gesch\u00e4fts beeinflussen. Die Folge: Der Endpreis eines nichtlandwirtschaftlichen Grundst\u00fccks nach der Umwidmung \u00fcbersteigt den Marktpreis eines vergleichbaren nichtlandwirtschaftlichen Grundst\u00fccks.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>8. Kadasterprobleme in der Phase der Antragstellung ignorieren.<\/strong> Wenn Katasterabweichungen nicht im Voraus festgestellt werden, k\u00f6nnen sie bei der Vorbereitung oder Pr\u00fcfung eines NAPR-Antrags zutage treten und zus\u00e4tzliche Katasterma\u00dfnahmen erforderlich machen. Die Folge: Das Verfahren verz\u00f6gert sich, und es entstehen zus\u00e4tzliche Kosten f\u00fcr Katasterarbeiten.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Wie \u00e4ndert man die Fl\u00e4chennutzung in Georgien?\" class=\"wp-image-19145\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p>Der richtige Ablauf bei der Nutzung eines Grundst\u00fccks beginnt nicht mit der Einreichung eines Antrags auf Nutzungs\u00e4nderung, sondern mit einer Pr\u00fcfung: Was genau planen Sie mit dem Grundst\u00fcck zu tun, und was sagt dessen aktueller Status dazu aus?<\/p>\n\n\n\n<p>\u00dcberpr\u00fcfen Sie die offiziellen Angaben im NAPR \u2013 Zweckbestimmung, Kategorie, Einschr\u00e4nkungen. Legen Sie den Verwendungszweck fest. Lassen Sie die Nutzungszone und die st\u00e4dtebaulichen Parameter \u00fcber die Gemeinde festlegen. Erst danach wird klar, ob eine Nutzungs\u00e4nderung grunds\u00e4tzlich erforderlich ist, ob sie f\u00fcr das betreffende Grundst\u00fcck tats\u00e4chlich genehmigt werden kann und wie hoch die Kosten unter Ber\u00fccksichtigung der Registrierungsgeb\u00fchr sowie einer m\u00f6glichen Ausgleichszahlung sein werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die \u00c4nderung der Zweckbestimmung ist ein Instrument und keine automatische L\u00f6sung. Ein Grundst\u00fcck in Batumi, Tiflis, Gonio oder Kvariati erfordert unabh\u00e4ngig davon, was der Verk\u00e4ufer sagt, eine ebenso sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung. Eine Investitions- oder Bauentscheidung, die nach einer umfassenden Pr\u00fcfung aller Parameter getroffen wird, ist eine Entscheidung, die auf realen Daten und nicht auf Vermutungen basiert.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sie haben ein Grundst\u00fcck mit landwirtschaftlichem Status zu einem attraktiven Preis gefunden und [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":19140,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-19139","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19139","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19139"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19139\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19894,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19139\/revisions\/19894"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19140"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19139"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19139"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19139"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}