{"id":20396,"date":"2026-10-16T15:45:22","date_gmt":"2026-10-16T12:45:22","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20396"},"modified":"2026-10-16T16:48:05","modified_gmt":"2026-10-16T13:48:05","slug":"purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/de\/all\/purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency\/","title":{"rendered":"Kauf von Immobilien in Georgien mit Kryptow\u00e4hrung"},"content":{"rendered":"

Wenn Sie Ersparnisse in USDT, BTC oder ETH haben und eine Wohnung in Batumi, Tiflis oder Gonio in Betracht ziehen, haben Sie h\u00f6chstwahrscheinlich eine zentrale Frage: Ist es \u00fcberhaupt m\u00f6glich, Immobilien mit Kryptow\u00e4hrung zu kaufen, und wie funktioniert das rechtlich gesehen? Die kurze Antwort lautet: Es ist m\u00f6glich, Immobilien mit Geldern zu erwerben, die aus dem legalen Handel mit Kryptow\u00e4hrungen stammen.<\/strong>. Die direkte Bezahlung einer Wohnung mit virtuellen Verm\u00f6genswerten ist eine andere Sache: Direkte Zahlungen mit virtuellen Verm\u00f6genswerten sind nach den allgemeinen Bestimmungen der georgischen Gesetzgebung verboten, und die Werbe\u00fcberschrift \u201eWir akzeptieren USDT\u201c bedeutet nicht, dass diese Einschr\u00e4nkung aufgehoben ist.<\/p>\n\n\n\n

Die Diskrepanz zwischen dem Marketingversprechen und dem, was gesetzlich tats\u00e4chlich zul\u00e4ssig ist, stellt eine der gr\u00f6\u00dften Risikoquellen f\u00fcr den K\u00e4ufer dar. In diesem Artikel erl\u00e4utern wir, wie der rechtm\u00e4\u00dfige Ablauf aussieht: von der Auswahl der Immobilie bis zur Eintragung des Eigentumsrechts im \u00f6ffentlichen Register Georgiens, welche Dokumente zum Nachweis der Herkunft der Mittel erforderlich sind, wie viel der gesamte Prozess kostet und wo genau die wichtigsten Fallstricke lauern.<\/p>\n\n\n\n

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Ist der Kauf mit Kryptow\u00e4hrung legal?<\/h2>\n\n\n\n

Um Verwechslungen bei den Begriffen zu vermeiden, sollte man von vornherein zwischen drei verschiedenen Vorg\u00e4ngen unterscheiden: Besitz eines Krypto-Verm\u00f6genswerts<\/strong>, seinen Umtausch in Fiat-W\u00e4hrung<\/strong> \u0438 Bezahlung der Immobilie<\/strong>. Diese beiden Aspekte unter dem Begriff \u201eeine Wohnung mit Bitcoin kaufen\u201c zusammenzufassen, ist zwar f\u00fcr eine Werbe\u00fcberschrift praktisch, aus rechtlicher Sicht jedoch ungenau.<\/p>\n\n\n\n

Die Nationalbank von Georgien (NBG) hat ihren Standpunkt klar zum Ausdruck gebracht:<\/strong> Virtuelle Verm\u00f6genswerte sind in diesem Land kein gesetzliches Zahlungsmittel. Artikel 39\u00b9(2) des Organgesetzes \u00fcber die Nationalbank von Georgien verbietet Zahlungen mit virtuellen Verm\u00f6genswerten. Gem\u00e4\u00df den offiziellen FAQ der Aufsichtsbeh\u00f6rde<\/a>, Ausnahmen von diesem Verbot gelten f\u00fcr Transaktionen, die f\u00fcr die Erbringung der Dienstleistungen mit virtuellen Verm\u00f6genswerten selbst erforderlich sind \u2013 und bedeuten keine allgemeine Erlaubnis, eine Wohnung mit USDT oder BTC zu bezahlen. Ein gew\u00f6hnlicher Kaufvertrag f\u00fcr eine Wohnung, bei dem der K\u00e4ufer die Token direkt an den Verk\u00e4ufer \u00fcberweist, f\u00e4llt nicht unter diese Ausnahmen.<\/p>\n\n\n\n

Warum gibt es dann so viele Anzeigen mit dem Titel \u201eWohnung gegen USDT\u201c? Wenn eine Agentur oder ein Bautr\u00e4ger angibt, Token zu akzeptieren, sollten Sie vor der \u00dcberweisung der Gelder eine schriftliche Beschreibung des Abrechnungsvorgangs anfordern: Wer erh\u00e4lt die Token, wer \u00fcberweist das Geld an den Verk\u00e4ufer und \u00fcber welches Verfahren? Hinter einer solchen Formulierung kann sich die Organisation eines Umtauschs \u00fcber einen Vermittler verbergen, woraufhin die vertragliche Zahlung selbst bereits in Fiat-W\u00e4hrung erfolgt. Das sind grunds\u00e4tzlich zwei v\u00f6llig verschiedene Dinge.<\/p>\n\n\n\n

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Der Kauf einer Immobilie mit Erl\u00f6sen aus dem Handel mit Kryptow\u00e4hrungen und die direkte Bezahlung einer Wohnung mit Kryptow\u00e4hrung sind rechtlich gesehen unterschiedliche Vorg\u00e4nge.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Die Vermittler, \u00fcber die die Umwandlung erfolgt, werden als VASP bezeichnet \u2014 Anbieter von Dienstleistungen im Bereich virtueller Verm\u00f6genswerte<\/strong>, Anbieter von Dienstleistungen im Bereich virtueller Verm\u00f6genswerte. In Georgien unterliegen sie der Registrierungspflicht und der Aufsicht durch die NBG. VASP-Register und Verzeichnis der zul\u00e4ssigen T\u00e4tigkeitsbereiche<\/a> auf der Website der Aufsichtsbeh\u00f6rde ver\u00f6ffentlicht. Dies ist von entscheidender Bedeutung: Nicht jeder Wechseldienst, der USDT akzeptiert, ist ein registrierter VASP mit umfassenden Befugnissen. Die Registrierung als VASP ist zudem nicht gleichbedeutend mit einer pauschalen Erlaubnis, den gesamten Zahlungsweg eigenst\u00e4ndig abzuwickeln \u2013 die konkrete Liste der zul\u00e4ssigen Dienstleistungen muss \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Was bedeutet das f\u00fcr den K\u00e4ufer? Eine Kryptow\u00e4hrung kann urspr\u00fcngliche Finanzierungsquelle<\/strong> f\u00fcr eine Immobilientransaktion; doch die blo\u00dfe Tatsache, dass BTC oder ETH in einer Wallet vorhanden sind, bedeutet nicht, dass jede Art ihrer Verwendung bei einer Transaktion rechtm\u00e4\u00dfig ist. Vorgehensweise: Kryptow\u00e4hrung \u2192 regulierter Anbieter \u2192 Fiat; Abrechnung und Eintragung des Anspruchs \u2013 gem\u00e4\u00df den vertraglichen Bestimmungen und den geltenden Vorschriften<\/strong> \u2014 Genau so sieht ein rechtlich zul\u00e4ssiges Schema aus. Eine direkte \u00dcbertragung der Token an den Verk\u00e4ufer unter Umgehung dieses Schemas verst\u00f6\u00dft gegen die allgemeine Rechtsvorschrift.<\/p>\n\n\n\n

Der Handel mit Kryptow\u00e4hrungen hebt dabei die \u00fcblichen finanziellen Anforderungen nicht auf. AML<\/strong> (Anti-Money Laundering \u2013 Bek\u00e4mpfung der Geldw\u00e4sche) und KYC<\/strong> (Know Your Customer \u2013 Kundenidentifizierung) gelten sowohl f\u00fcr VASP als auch f\u00fcr Banken, die an den nachfolgenden Abrechnungen beteiligt sind. Das bedeutet die Anforderung von Unterlagen, die \u00dcberpr\u00fcfung der Herkunft der Gelder und m\u00f6gliche Verz\u00f6gerungen \u2013 selbst wenn der Umtausch selbst technisch reibungslos verlaufen ist.<\/p>\n\n\n\n

Die Anforderungen an die Anbieter entwickeln sich weiter. Am 1. Januar 2026 trat folgende Regelung in Kraft: \u00c4nderung, die VASP dazu verpflichtet, dem Kunden Zugang zur Registrierungsurkunde zu gew\u00e4hren<\/a>. Am 10. M\u00e4rz 2026 gab die NBG bekannt, dass sie Vorschriften f\u00fcr den Erstverkauf stabiler virtueller Verm\u00f6genswerte ausarbeitet<\/a> \u2014 Diese Mitteilung bezieht sich auf ein konkretes neues Instrument und nicht auf eine allgemeine Genehmigung f\u00fcr die direkte Bezahlung von Immobilien mit Token. Bitte \u00fcberpr\u00fcfen Sie vor der Auswahl eines Anbieters die jeweils g\u00fcltige Fassung der Anforderungen der NBG sowie die aktuellen Angaben zu dessen Registrierung.<\/p>\n\n\n\n

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So f\u00fchren Sie die Berechnungen durch<\/h2>\n\n\n\n

In der Praxis gibt es mehrere M\u00f6glichkeiten, den \u00dcbergang von Kryptow\u00e4hrung zur Bezahlung von Immobilien zu realisieren. Jede davon hat ihre eigenen Bedingungen, Einschr\u00e4nkungen und Anforderungen an die Unterlagen.<\/p>\n\n\n\n

Ein weiterer Punkt, der oft \u00fcbersehen wird: Abrechnungsw\u00e4hrung<\/strong>. Im Vertrag m\u00fcssen die Preisw\u00e4hrung, die zul\u00e4ssige Zahlungsw\u00e4hrung und die Umrechnungsmodalit\u00e4ten gesondert vereinbart werden. Die M\u00f6glichkeit, in USD oder EUR zu zahlen, h\u00e4ngt von der Zusammensetzung der Parteien, dem Bankweg und den geltenden Ausnahmen von den Lari-Vorschriften ab \u2013 die Tatsache allein, dass ein Krypto-Asset in eine Fremdw\u00e4hrung umgetauscht wird, kl\u00e4rt diese Frage nicht.<\/p>\n\n\n\n

Zahlungsm\u00f6glichkeiten beim Kauf einer Immobilie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Verfahren<\/th>Wie l\u00e4uft die Operation ab?<\/th>Vorteile<\/th>Einschr\u00e4nkungen und Risiken<\/th>Was Sie im Voraus \u00fcberpr\u00fcfen sollten<\/th><\/tr><\/thead>
Umtausch \u00fcber einen registrierten VASP, Zahlung von Ihrem Bankkonto<\/td>Der K\u00e4ufer verkauft die Kryptow\u00e4hrung \u00fcber einen VASP, erh\u00e4lt Fiat-Geld auf sein Konto und \u00fcberweist es gem\u00e4\u00df dem Vertrag an den Verk\u00e4ufer<\/td>L\u00fcckenlose Dokumentenkette, Standard-Bank\u00fcberweisung<\/td>Ein Bankkonto ist erforderlich, au\u00dferdem muss das KYC-Verfahren beim VASP und bei der Bank durchlaufen werden; es k\u00f6nnen Unterlagen angefordert werden.<\/td>VASP-Status im NBG-Register, die ihm genehmigten Dienstleistungen, Geb\u00fchren und der zu erhaltende Gesamtbetrag<\/td><\/tr>
Weiterleitung von Fiat-Geldern in ein zul\u00e4ssiges Zahlungssystem \u00fcber einen VASP<\/td>Im Auftrag des Kunden kann der VASP die aus dem Umtausch stammenden Betr\u00e4ge an einen beteiligten Zahlungsdienstleister, Vermittler oder Acquirer, einschlie\u00dflich eines Sub-Acquirers, \u00fcberweisen.<\/td>Weniger Zwischenschritte f\u00fcr den K\u00e4ufer<\/td>Die Anwendbarkeit h\u00e4ngt von den konkreten Dienstleistungen des Anbieters und dem rechtlichen Status aller Beteiligten in der Kette ab; kl\u00e4ren Sie die vertragliche Grundlage jeder Zahlung ab.<\/td>Ist ein solcher Dienst f\u00fcr diesen VASP zul\u00e4ssig? Welche Rolle spielt jeder Beteiligte und wie erfolgt die \u00dcberweisung des Fiat-Geldes an den Verk\u00e4ufer? Stimmt die Bank des Verk\u00e4ufers einer solchen \u00dcberweisung zu?<\/td><\/tr>
Auszahlung von Fiat-Bargeld nach dem Umtausch, anschlie\u00dfende Abrechnung<\/td>Der VASP gibt Bargeld aus, der K\u00e4ufer bezahlt gem\u00e4\u00df den Vertragsbedingungen<\/td>Ist in bestimmten Situationen m\u00f6glich<\/td>Barzahlungen unterliegen bestimmten rechtlichen und dokumentarischen Anforderungen; die R\u00fcckverfolgbarkeit \u00fcber das Bankensystem ist geringer<\/td>Ist eine solche Berechnung gem\u00e4\u00df den Vertragsbedingungen und dem georgischen Recht f\u00fcr diesen Betrag zul\u00e4ssig?<\/td><\/tr>
Direkte \u00dcberweisung von BTC\/USDT an den Verk\u00e4ufer<\/td>Die Token werden direkt an die Krypto-Wallet des Verk\u00e4ufers \u00fcberwiesen<\/td>-<\/td>Ist grunds\u00e4tzlich verboten:<\/strong> Artikel 39\u00b9(2) des Organgesetzes \u00fcber die Nationalbank von Georgien. Die Durchf\u00fchrung der KYC-Pr\u00fcfung hebt dieses Verbot nicht auf. Ein Eigentumsrecht entsteht nicht allein durch die Tatsache einer Blockchain-Transaktion.<\/td>Erfordert eine gesonderte rechtliche Beurteilung; handelt es sich nicht um eine \u00fcbliche Zahlungsweise<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Aus der Tabelle l\u00e4sst sich eine wichtige praktische Schlussfolgerung ziehen: die Wahl einer bestimmten Route<\/strong> Das h\u00e4ngt davon ab, wer der K\u00e4ufer ist (Inland oder Ausland), wie die Transaktion strukturiert ist, bei welcher Bank das Konto gef\u00fchrt wird, welcher VASP beteiligt ist und welche Dienstleistungen diesem gestattet sind. Ein und dieselbe Zahlungsmethode kann bei einer Bank verf\u00fcgbar sein, bei einer anderen jedoch nicht \u2013 dies sollte im Voraus vereinbart werden und nicht erst nach der \u00dcbertragung der Verm\u00f6genswerte. <\/p>\n\n\n\n

Wie \u201eThe Residence\u201c bei der Umrechnung von Kryptow\u00e4hrungen hilft<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wir haben ein Partnerunternehmen, das sich mit dem Umtausch und Handel von Kryptow\u00e4hrungen befasst. The Residence hilft bei der Auswahl einer Immobilie und koordiniert die Zusammenarbeit zwischen K\u00e4ufer, Verk\u00e4ufer und Partner in Bezug auf die finanziellen Aspekte der Transaktion.<\/p>\n\n\n\n

Vor der \u00dcbersetzung muss Folgendes festgelegt werden:<\/p>\n\n\n\n