Eine Wohnung in Georgien zu kaufen, ist nur die halbe Miete. Wenn Sie diese vermieten, m\u00fcssen Sie die erzielten Einnahmen legalisieren: Ihren Steuerstatus kl\u00e4ren, sich auf dem Portal der Steuerbeh\u00f6rde registrieren, einen Mietvertrag abschlie\u00dfen und die entsprechenden Belege aufbewahren. Ausl\u00e4ndern fehlt es in dieser Hinsicht meist an Klarheit: Wie viel muss man zahlen, wo und wie muss man Rechenschaft ablegen, und was macht man mit dem Geld, das man ins Ausland \u00fcberweisen m\u00f6chte? In diesem Artikel wird Schritt f\u00fcr Schritt erl\u00e4utert, was zu tun ist, damit die Mieteinnahmen in Georgien f\u00fcr das Finanzamt und die Bank transparent und nachvollziehbar sind.<\/p>\n\n\n\n
Vermietet werden darf nur das, wof\u00fcr das Eigentumsrecht bereits bei der Nationalen Agentur f\u00fcr das \u00f6ffentliche Register (NAPR) eingetragen ist: Als Nachweis dient ein Auszug aus dem Register, der auch zur Einkommensnachweis und im Gespr\u00e4ch mit dem Finanzamt ben\u00f6tigt wird. Wie man als Ausl\u00e4nder den Kauf Schritt f\u00fcr Schritt abwickelt, haben wir in einer separaten Anleitung erl\u00e4utert: Wie kann ein Ausl\u00e4nder in Georgien eine Immobilie kaufen?<\/a>. Die Fristen, Geb\u00fchren und Fallstricke der Registrierung selbst sind in diesem Artikel zusammengefasst \u00fcber die Eintragung von Immobilien in Georgien<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Hier interessiert uns der n\u00e4chste Schritt: Nach der Registrierung sind Sie nicht nur Eigent\u00fcmer, sondern auch Empf\u00e4nger von Eink\u00fcnften, die legalisiert werden m\u00fcssen. Daf\u00fcr sind zwei Fragen wichtig: Auf welcher Grundlage wird die Wohnung vermietet (Mietvertrag) und welchen steuerlichen Status haben Sie (ans\u00e4ssig oder nicht ans\u00e4ssig)? Im Folgenden werden wir beide Punkte der Reihe nach erl\u00e4utern.<\/p>\n\n\n\n Der Steuerstatus bestimmt, auf welche Eink\u00fcnfte Sie in Georgien Steuern zahlen. Gem\u00e4\u00df dem georgischen Steuergesetz gilt eine nat\u00fcrliche Person als ans\u00e4ssig, wenn sie sich in einem beliebigen zusammenh\u00e4ngenden Zeitraum von 12 Monaten, der in dem jeweiligen Steuerjahr endet, tats\u00e4chlich 183 Tage oder l\u00e4nger im Land aufgehalten hat. Wenn Sie diese Frist nicht erreicht haben, gelten Sie als nicht ans\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr den Eigent\u00fcmer einer Wohnung in Georgien hebt dieser Unterschied die Verpflichtung zur Zahlung von Mieteinnahmen nicht auf: Die Einnahmen aus der Vermietung georgischer Immobilien werden in Georgien erzielt, daher unterliegen sie der Steuer unabh\u00e4ngig davon, wo Sie wohnen. Ein anderer Punkt unterscheidet sich jedoch: die Besteuerung Ihrer Eink\u00fcnfte au\u00dferhalb Georgiens. Nichtans\u00e4ssige zahlen hier nur Steuern auf Eink\u00fcnfte aus georgischen Quellen, Ans\u00e4ssige hingegen in der Regel auf alle Eink\u00fcnfte. Wenn Sie planen, l\u00e4nger als ein halbes Jahr im Land zu bleiben, sollten Sie im Voraus pr\u00fcfen, ob Sie als ans\u00e4ssig gelten, und dies mit einem Steuerberater abkl\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n Der Steuersatz f\u00fcr den typischen Fall ist einfach: Die Eink\u00fcnfte einer nat\u00fcrlichen Person aus der Vermietung von Wohnraum, von denen Sie keine Abz\u00fcge vornehmen, werden mit dem Steuersatz 5% auf den erzielten Betrag besteuert (Art. 81 des Steuergesetzbuchs). Reparaturkosten und Nebenkosten werden dabei nicht abgezogen. Die Vermietung von Nichtwohngeb\u00e4uden und andere F\u00e4lle k\u00f6nnen anders besteuert werden; daher sollten Sie die Art des Vertrags und die Nutzung der R\u00e4umlichkeiten vor der ersten Vermietung auf dem Portal der Steuerbeh\u00f6rde rs.ge kl\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n Alle Steuerangelegenheiten in Georgien werden online \u00fcber das Portal der Steuerbeh\u00f6rde abgewickelt. rs.ge<\/strong>. F\u00fcr Ausl\u00e4nder gilt folgendes Verfahren: Sie m\u00fcssen sich Zugang zum pers\u00f6nlichen Steuerkonto verschaffen (daf\u00fcr ben\u00f6tigen Sie einen Reisepass und die Daten des Eigent\u00fcmers), die Mieteinnahmen in der Steuererkl\u00e4rung angeben und die Steuer entrichten. Die Steuer wird auf den Betrag berechnet, der tats\u00e4chlich vom Mieter erhalten wurde.<\/p>\n\n\n\n Der Mietvertrag ist die Grundlage f\u00fcr die rechtliche Absicherung: Ohne ihn lassen sich die Einnahmen nur schwer nachweisen, und im Falle eines Streits mit dem Mieter gibt es keine Rechtsgrundlage. Erstellen Sie den Vertrag schriftlich, am besten in zwei Sprachen (Georgisch und der Sprache des Mieters), und geben Sie darin die Vertragsparteien, die Adresse der Immobilie und die Kataster-Nummer aus dem NAPR-Auszug, die Laufzeit, die H\u00f6he und die Zahlungsmodalit\u00e4ten sowie die K\u00fcndigungsbedingungen an.<\/p>\n\n\n\n Bewahren Sie die Belege zusammen auf: den Vertrag, den Auszug aus dem Register, die \u00dcbergabeprotokolle und die Kontoausz\u00fcge mit den Zahlungseing\u00e4ngen. Am besten ist es, wenn der Mieter per \u00dcberweisung auf Ihr Konto zahlt: Dann ist jede Zahlung im Kontoauszug ersichtlich, und die Einkommensquelle ist sowohl bei der Steuererkl\u00e4rung als auch bei der \u00dcberweisung von Geld ins Ausland nachvollziehbar.<\/p>\n\n\n\n Der gr\u00f6\u00dfte Fehler der Eigent\u00fcmer besteht darin, anzunehmen, dass mit der Eintragung des Eigentumsrechts alle Verpflichtungen erf\u00fcllt sind. Steuerliche und sonstige Verpflichtungen des Eigent\u00fcmers entstehen sofort, sobald Sie Mieteinnahmen erzielen. Bewahren Sie die Originale des Mietvertrags, die Ausz\u00fcge aus dem NAPR und die Zahlungsbelege auf: Sie werden f\u00fcr die Steuerbuchhaltung und gegebenenfalls auch f\u00fcr die Aufenthaltsgenehmigung ben\u00f6tigt.<\/p>\n\n\n\n Die Steuers\u00e4tze und Schwellenwerte im Steuergesetzbuch \u00e4ndern sich; \u00fcberpr\u00fcfen Sie daher vor Einreichung Ihrer Steuererkl\u00e4rung die geltende Fassung unter matsne.gov.ge<\/strong> sowie Erl\u00e4uterungen zu rs.ge<\/strong>. Verlassen Sie sich nicht auf m\u00fcndliche Ratschl\u00e4ge des Mieters, des Maklers oder von Bekannten.<\/p>\n\n\n\n Im Folgenden finden Sie zwei vereinfachte Berechnungsbeispiele. Die Zahlen sind fiktiv und dienen lediglich dazu, die Logik zu veranschaulichen; \u00fcberpr\u00fcfen Sie Ihre Betr\u00e4ge und die Zahlungsreihenfolge auf rs.ge.<\/p>\n\n\n\n Eine Wohnung in Tiflis wird f\u00fcr ein Jahr zu einem monatlichen Mietpreis von $600 an eine Privatperson zur Nutzung als Wohnraum vermietet. Die j\u00e4hrlichen Einnahmen betragen $7 200. Bei einem Steuersatz von 5% ohne Abz\u00fcge betr\u00e4gt die Steuer etwa $360 pro Jahr (die Zahlung in Lari erfolgt zum Kurs, der am Tag des Einkommensbezugs gilt). Reparaturkosten und Nebenkosten werden nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen.<\/p>\n\n\n\n Die Vermietung von Ferienwohnungen in Batumi erfolgt \u00fcber Online-Buchungsplattformen. Der im Laufe eines Jahres erzielte Betrag abz\u00fcglich der Plattformprovision stellt Ihr Einkommen dar; f\u00fchren Sie hierf\u00fcr f\u00fcr jede Buchung eine separate Buchf\u00fchrung. Die Besteuerung von Tagesvermietungen h\u00e4ngt davon ab, wer der Mieter ist und wie die T\u00e4tigkeit rechtlich ausgestaltet ist. Informieren Sie sich daher auf rs.ge oder bei einem lokalen Berater \u00fcber die f\u00fcr Ihren Fall geltende Steuerberechnung. Wenn Sie planen, die Immobilie gewerblich zu vermieten, sch\u00e4tzen Sie, wie viel Ihnen nach Abzug von Steuern und Ausgaben davon bleibt.<\/p>\n\n\n\n Um zu verstehen, wie rentabel eine solche Vermietung ist, vergleichen Sie die Einnahmen mit den Kosten anhand unserer Aufstellung: Wie l\u00e4sst sich feststellen, ob Ihre Immobilie rentabel genug ist?<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Die Miete kann auf ein georgisches Konto \u00fcberwiesen und anschlie\u00dfend ins Ausland transferiert werden. Bei gr\u00f6\u00dferen \u00dcberweisungen kann die Bank Unterlagen verlangen, die die Herkunft der Gelder belegen: Mietvertrag, Auszug aus dem NAPR und Nachweis \u00fcber die Steuerzahlung. Daher ist die Legalisierung der Eink\u00fcnfte in Georgien nicht nur f\u00fcr das Finanzamt, sondern auch f\u00fcr Sie selbst notwendig.<\/p>\n\n\n\n Der andere Aspekt ist die Besteuerung in Ihrem Wohnsitzland. Viele Staaten besteuern das weltweite Einkommen ihrer Gebietsans\u00e4ssigen, sodass ein und dasselbe Einkommen unter Umst\u00e4nden doppelt besteuert wird. Zwischen Georgien und einer Reihe von L\u00e4ndern bestehen Doppelbesteuerungsabkommen, die in der Regel eine Anrechnung der in Georgien gezahlten Steuer erm\u00f6glichen. Ob ein solches Abkommen mit Ihrem Land besteht und wie die Anrechnung zu beantragen ist, sollten Sie anhand des Abkommenstextes und bei einem Steuerberater in Ihrem Land pr\u00fcfen und nicht anhand allgemeiner Ratschl\u00e4ge.<\/p>\n\n\n\n Kurz gesagt: Eink\u00fcnfte aus der Vermietung einer Wohnung in Georgien m\u00fcssen ab der ersten Zahlung steuerlich erfasst werden. Kl\u00e4ren Sie Ihren Steuerstatus, richten Sie ein Benutzerkonto auf rs.ge ein, schlie\u00dfen Sie einen schriftlichen Mietvertrag ab und bewahren Sie die Zahlungsbelege auf. Da sich die Steuers\u00e4tze und Fristen in der Steuergesetzgebung \u00e4ndern k\u00f6nnen, sollten Sie vor Einreichung der Steuererkl\u00e4rung die aktuelle Fassung auf den offiziellen Websites \u00fcberpr\u00fcfen oder sich an einen georgischen Steuerberater wenden.<\/p>\n\n\n\n Wie ein Ausl\u00e4nder eine Wohnung kaufen und sich anmelden kann, haben wir separat erl\u00e4utert: Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung zum Kauf<\/a> \u0438 Fristen und Fallstricke bei der Registrierung<\/a>. Wenn Sie Hilfe bei der Auswahl einer Immobilie und der Abwicklung der Transaktion ben\u00f6tigen, f\u00fcllen Sie bitte das Formular aus, und wir werden uns in K\u00fcrze mit Ihnen in Verbindung setzen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Eine Wohnung in Georgien zu kaufen, ist nur die halbe Miete. 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Registrierung auf rs.ge und Verfahren zur Zahlung der Mietsteuer<\/h2>\n\n\n\n
Mietvertrag und Einkommensnachweis<\/h2>\n\n\n\n
Fehler bei der Legalisierung eines Mietvertrags<\/h2>\n\n\n\n
Beispiele: Langzeitmiete und Tagesmiete \u00fcber Plattformen<\/h2>\n\n\n\n
Beispiel 1. Langfristige Vermietung<\/h3>\n\n\n\n
Beispiel 2. Tagesmiete \u00fcber Plattformen<\/h3>\n\n\n\n
Geldtransfer ins Ausland und Doppelbesteuerung<\/h2>\n\n\n\n
Schlussfolgerung<\/h2>\n\n\n\n