{"id":19895,"date":"2026-09-30T07:59:27","date_gmt":"2026-09-30T04:59:27","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=19895"},"modified":"2026-09-30T07:59:29","modified_gmt":"2026-09-30T04:59:29","slug":"building-permit-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/all\/building-permit-in-georgia\/","title":{"rendered":"Licencia de obras en Georgia"},"content":{"rendered":"<p>La posibilidad de construir una vivienda, rehabilitar un edificio o iniciar un proyecto inmobiliario en Georgia no solo depende de la voluntad del propietario, sino tambi\u00e9n de lo que est\u00e9 permitido en una parcela concreta. Una vivienda de la misma superficie puede requerir una licencia de obras completa en un caso y estar sujeta al r\u00e9gimen de notificaci\u00f3n en otro. La diferencia viene determinada por la clase del inmueble, las caracter\u00edsticas de la parcela, la zona funcional del territorio y la normativa municipal.<\/p>\n\n\n\n<p>Este tema tiene dos p\u00fablicos diferentes. El primero son los propietarios de terrenos y los promotores privados que tienen previsto construir una vivienda, una villa o un peque\u00f1o local comercial y desean saber qu\u00e9 tr\u00e1mites deben realizar. La segunda son los compradores de pisos y chal\u00e9s en complejos en construcci\u00f3n, para quienes la cuesti\u00f3n se plantea de otra manera: \u00bfc\u00f3mo asegurarse de que el promotor cuenta realmente con la licencia para ese proyecto concreto y no se trata simplemente de unas bonitas im\u00e1genes renderizadas en la p\u00e1gina web?<\/p>\n\n\n\n<p>A continuaci\u00f3n, un an\u00e1lisis pr\u00e1ctico: cu\u00e1ndo se necesita una autorizaci\u00f3n, qui\u00e9n la expide, en qu\u00e9 fases consiste el procedimiento, qu\u00e9 documentos y plazos hay que tener en cuenta, as\u00ed como un algoritmo espec\u00edfico para comprobar la autorizaci\u00f3n antes de comprar un inmueble en Batumi, Tiflis o cualquier otra ciudad de Georgia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Licencias de obra en Georgia: lo m\u00e1s importante en un minuto<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Pregunta<\/th><th>Respuesta breve<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u00bfQui\u00e9n concede el permiso?<\/td><td>El \u00f3rgano ejecutivo del municipio correspondiente o una entidad jur\u00eddica de derecho p\u00fablico creada por dicho municipio<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfSiempre se necesita una autorizaci\u00f3n?<\/td><td>No. Dependiendo de la clase del objeto, se puede aplicar una autorizaci\u00f3n, una notificaci\u00f3n simple o una notificaci\u00f3n detallada.<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfCu\u00e1ntas clases de objetos hay?<\/td><td>5 clases; el r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n depende de la clase y de las excepciones previstas en la ley<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfCu\u00e1ntas etapas hay?<\/td><td>Normalmente son dos; si as\u00ed lo decide el solicitante, el procedimiento puede constar de tres fases.<\/td><\/tr><tr><td>Duraci\u00f3n de la fase I<\/td><td>10 d\u00edas laborables, por regla general<\/td><\/tr><tr><td>Plazo de expedici\u00f3n de la autorizaci\u00f3n<\/td><td>20 d\u00edas laborables, por regla general<\/td><\/tr><tr><td>Fase final del procedimiento de tres fases<\/td><td>5 d\u00edas laborables<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfCu\u00e1nto tiempo es v\u00e1lida la autorizaci\u00f3n?<\/td><td>El plazo viene determinado por el proyecto de organizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfD\u00f3nde puedo consultar la ley?<\/td><td>En la versi\u00f3n vigente del C\u00f3digo, en Matsne<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfQu\u00e9 es lo importante para el comprador de una vivienda de nueva construcci\u00f3n?<\/td><td>Comprobar la parcela catastral, la licencia, el proyecto aprobado, las modificaciones del proyecto y la conformidad de la construcci\u00f3n real con la documentaci\u00f3n<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si compras un piso en un complejo en construcci\u00f3n, no es necesario que obtengas t\u00fa mismo la autorizaci\u00f3n del promotor. Tu tarea consiste en comprobar que la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n se refiera espec\u00edficamente al proyecto que vas a adquirir y que est\u00e9 vigente en el momento de la compraventa.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Tu situaci\u00f3n<\/th><th>Por d\u00f3nde empezar<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Quiero comprar un piso en un complejo residencial en construcci\u00f3n<\/td><td>De la secci\u00f3n \u00abC\u00f3mo comprobar la resoluci\u00f3n antes de la compra\u00bb<\/td><\/tr><tr><td>Quiero comprar un terreno<\/td><td>Comprobaci\u00f3n del uso previsto, la zona funcional y los par\u00e1metros urban\u00edsticos<\/td><\/tr><tr><td>Quiero construir una vivienda unifamiliar<\/td><td>Seg\u00fan la clasificaci\u00f3n del objeto y el r\u00e9gimen \u2014 notificaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Quiero reformar la casa que tengo<\/td><td>A partir de la determinaci\u00f3n de la naturaleza y el alcance de los cambios<\/td><\/tr><tr><td>El promotor ha modificado el proyecto<\/td><td>A partir de la comprobaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n vigente<\/td><\/tr><tr><td>La licencia ha caducado<\/td><td>Sobre la verificaci\u00f3n del art\u00edculo 112 y el estado actual de las obras<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cu\u00e1ndo se necesita una autorizaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>La base jur\u00eddica para las obras de construcci\u00f3n en Georgia puede ser bien una licencia de obras, bien una notificaci\u00f3n de construcci\u00f3n prevista por la ley. El C\u00f3digo distingue dos tipos de notificaci\u00f3n: <strong>una simple notificaci\u00f3n<\/strong> \u0438 <strong>notificaci\u00f3n detallada<\/strong>, y no se trata de t\u00e9rminos intercambiables: a cada clase de objeto y tipo de trabajo se le aplica su propio r\u00e9gimen.<\/p>\n\n\n\n<p>Punto clave: la necesidad de obtener una licencia no puede determinarse \u00fanicamente en funci\u00f3n del tipo de inmueble \u2014\u00abal fin y al cabo, solo es una vivienda unifamiliar\u00bb\u2014. La normativa se basa en <strong>clases de edificios y obras de ingenier\u00eda<\/strong> - <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">C\u00f3digo de Georgia sobre ordenaci\u00f3n del territorio, arquitectura y construcci\u00f3n<\/a> clasifica los objetos en cinco clases de riesgo en funci\u00f3n de su finalidad funcional y sus par\u00e1metros, y los criterios concretos para su inclusi\u00f3n en una u otra clase se detallan en un acto reglamentario. <\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>El C\u00f3digo clasifica los edificios y las construcciones en cinco clases, y el r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n depende de la clase del inmueble. Para las clases I a IV, el esquema general es el siguiente:<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Clase del objeto<\/th><th>Modo b\u00e1sico<\/th><th>Posibles excepciones<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>1.\u00ba curso<\/strong><\/td><td>Notificaci\u00f3n sencilla<\/td><td>El ayuntamiento puede establecer la obligaci\u00f3n de presentar una notificaci\u00f3n detallada o de obtener una autorizaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td><strong>2.\u00ba curso<\/strong><\/td><td>Licencia de obras<\/td><td>El ayuntamiento puede sustituir la autorizaci\u00f3n por una notificaci\u00f3n detallada<\/td><\/tr><tr><td><strong>3.\u00ba y 4.\u00ba curso<\/strong><\/td><td>Licencia de obras<\/td><td>Pueden darse casos especiales previstos en la legislaci\u00f3n<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>La clase del objeto es un punto de partida, no una respuesta definitiva.<\/strong> Antes de comenzar las obras, es necesario consultar la normativa vigente en cada municipio y los requisitos espec\u00edficos que se apliquen al terreno o a la obra.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otra parte, la ley establece <strong>cambios menores<\/strong>, para las que no se requiere ni autorizaci\u00f3n ni notificaci\u00f3n. Sus caracter\u00edsticas concretas vienen establecidas en la normativa, por lo que no conviene evaluar las obras bas\u00e1ndose \u00fanicamente en la percepci\u00f3n subjetiva de que \u00abse trata de una reforma menor\u00bb; es mejor consultar la definici\u00f3n oficial o aclarar la cuesti\u00f3n con un arquitecto.<\/p>\n\n\n\n<p>Hay que tener en cuenta, por separado, la naturaleza de las obras. La construcci\u00f3n de obra nueva, la rehabilitaci\u00f3n de un edificio existente y las reformas menores se regulan de forma diferente: en el caso de la rehabilitaci\u00f3n, lo importante es la magnitud de la intervenci\u00f3n en la estructura y las caracter\u00edsticas del inmueble, y no el mero hecho de que el edificio ya exista.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Autorizaci\u00f3n o notificaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n<p>La diferencia entre estos reg\u00edmenes es fundamental en la pr\u00e1ctica. La autorizaci\u00f3n es un acto administrativo que se expide tras comprobar que el proyecto cumple con las condiciones urban\u00edsticas y los requisitos t\u00e9cnicos; sin ella, no es posible iniciar la construcci\u00f3n de una obra de la categor\u00eda correspondiente. La notificaci\u00f3n es un mecanismo m\u00e1s sencillo, mediante el cual el promotor informa al \u00f3rgano competente de su intenci\u00f3n, siguiendo el formato establecido por la ley, sin pasar por un procedimiento completo de concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n, pero tampoco de forma arbitraria, sino en los casos expresamente previstos por la legislaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Es un error considerar la notificaci\u00f3n como \u00abun tr\u00e1mite que se puede pasar por alto\u00bb.<\/strong> Se trata de un r\u00e9gimen jur\u00eddico aut\u00f3nomo, cuya aplicaci\u00f3n tambi\u00e9n est\u00e1 sujeta a condiciones concretas: la clase del inmueble, la naturaleza de las obras y la normativa municipal.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situaci\u00f3n<\/th><th>Qu\u00e9 hay que comprobar<\/th><th>Posible modo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Nueva instalaci\u00f3n<\/td><td>clase, par\u00e1metros, tramo<\/td><td>autorizaci\u00f3n \/ notificaci\u00f3n simple o detallada<\/td><\/tr><tr><td>Rehabilitaci\u00f3n<\/td><td>la naturaleza y el alcance de los cambios<\/td><td>depende de los cambios<\/td><\/tr><tr><td>Cambios menores<\/td><td>conformidad con la definici\u00f3n establecida en el acto normativo<\/td><td>Es posible que no se requiera ni autorizaci\u00f3n ni notificaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Inmueble situado en una zona especial<\/td><td>restricciones adicionales<\/td><td>acuerdos espec\u00edficos<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Licencia de obras en Georgia\" class=\"wp-image-19897\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 hay que comprobar en una parcela<\/h2>\n\n\n\n<p>Antes de hablar del procedimiento en s\u00ed para obtener la autorizaci\u00f3n, conviene detenerse en la parcela, ya que es precisamente ella la que marca los l\u00edmites de lo posible. La compra de una parcela registrada no da por s\u00ed misma derecho a construir en ella cualquier edificio que se desee.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>La compra de una parcela registrada no implica, por s\u00ed sola, que en ella se pueda construir un edificio de cualquier tipo.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Qu\u00e9 conviene comprobar antes de tomar una decisi\u00f3n sobre la construcci\u00f3n o la compra de un terreno:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Derecho de propiedad y c\u00f3digo catastral.<\/strong> Los datos exactos sobre el propietario, los l\u00edmites y la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la parcela se comprueban a trav\u00e9s del Registro P\u00fablico: este es el primer paso del proceso de due diligence.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Destino del suelo y zona funcional.<\/strong> La posibilidad fundamental de que en un terreno se construya una vivienda, un local comercial o cualquier otro tipo de edificio depende de la categor\u00eda y la zona a las que pertenezca dicho terreno.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Par\u00e1metros urban\u00edsticos del territorio.<\/strong> El n\u00famero m\u00e1ximo de plantas, la densidad de construcci\u00f3n y los retranqueos respecto a los l\u00edmites de la parcela suelen venir determinados por el documento de ordenaci\u00f3n territorial, y no por la voluntad del propietario.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La existencia y el contenido de un plan urban\u00edstico detallado.<\/strong> Si el territorio est\u00e1 regulado por un plan de este tipo, es precisamente este el que, en gran medida, marca los l\u00edmites del futuro proyecto, y es posible que no sean necesarias determinadas fases administrativas para el mismo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Restricciones y cargas.<\/strong> Las servidumbres, las zonas de protecci\u00f3n, las hipotecas y otras anotaciones en el registro pueden influir directamente en la posibilidad y las condiciones de la construcci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>El acceso y la infraestructura t\u00e9cnica.<\/strong> Un proyecto autorizado formalmente, pero sin conexi\u00f3n real a las redes, plantea una serie de problemas pr\u00e1cticos espec\u00edficos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zonas especiales y de seguridad.<\/strong> Las zonas sujetas a un r\u00e9gimen especial \u2014ya sea medioambiental, hist\u00f3rico o de otro tipo\u2014 requieren autorizaciones adicionales m\u00e1s all\u00e1 del procedimiento habitual.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si se prev\u00e9 utilizar la parcela para un fin distinto al de su destino actual, ser\u00e1 necesario seguir un procedimiento espec\u00edfico para cambiar la categor\u00eda del suelo; este tema se analiza en detalle en el art\u00edculo \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/\">C\u00f3mo cambiar la destinaci\u00f3n de un terreno en Georgia<\/a>\u00abA los compradores extranjeros que est\u00e9n considerando adquirir un terreno tambi\u00e9n les resultar\u00e1 \u00fatil informarse de antemano sobre el tema \u00ab<a href=\"\/es\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">\u00bfPuede un extranjero comprar un terreno en Georgia?<\/a>\u00bb \u2014 La condici\u00f3n del comprador y el r\u00e9gimen de uso de la parcela son cuestiones distintas, aunque relacionadas entre s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Licencia de obras en Georgia\" class=\"wp-image-19898\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfNo te apetece comparar por tu cuenta decenas de edificios de nueva construcci\u00f3n?<\/strong> Cu\u00e9ntanos para qu\u00e9 quieres comprar una propiedad: para vivir, para alquilarla o como inversi\u00f3n. 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En Batumi y otros municipios existen estructuras con funciones similares, pero organizativamente independientes, dependientes de las autoridades locales.<\/p>\n\n\n\n<p>A partir del 1 de febrero de 2026, el C\u00f3digo establece expresamente que <strong>gesti\u00f3n electr\u00f3nica de los tr\u00e1mites de autorizaci\u00f3n<\/strong>: El \u00f3rgano ejecutivo del ayuntamiento utiliza un software automatizado, y la solicitud electr\u00f3nica se registra a trav\u00e9s del portal, donde se le asigna un n\u00famero de registro y posteriormente se publican las resoluciones correspondientes. No obstante, el portal municipal concreto, la interfaz de presentaci\u00f3n, la lista de servicios disponibles y los tr\u00e1mites adicionales pueden variar; conviene consultarlos en funci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n de la parcela.<\/p>\n\n\n\n<p>Para el propietario, esto tiene una consecuencia pr\u00e1ctica: antes de basarse en la experiencia de otra persona a la hora de obtener una licencia en otra ciudad, conviene consultar la normativa vigente y el servicio electr\u00f3nico actual de precisamente aquel ayuntamiento en el que se va a llevar a cabo la obra.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Etapas para la obtenci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>El procedimiento b\u00e1sico para obtener una licencia de obras en Georgia consiste en <strong>en dos fases<\/strong>. En la primera fase se aprueban las condiciones de uso de la parcela para la construcci\u00f3n: el \u00f3rgano competente establece los par\u00e1metros urban\u00edsticos aplicables a la parcela concreta: el uso permitido, las restricciones en cuanto al n\u00famero de plantas y la densidad de edificaci\u00f3n, la ubicaci\u00f3n y la altura del edificio, as\u00ed como otros requisitos derivados del documento de planificaci\u00f3n territorial. La resoluci\u00f3n relativa a esta fase se adopta, por regla general, en el plazo de <strong>10 d\u00edas laborables<\/strong>; en caso de que sea necesario determinar circunstancias relevantes, este plazo podr\u00e1 prorrogarse previa justificaci\u00f3n <strong>por un m\u00e1ximo de tres meses<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Las condiciones de uso del sitio web tienen una vigencia limitada.<\/strong> Seg\u00fan el art\u00edculo 105 del C\u00f3digo, este plazo es de tres a\u00f1os a partir de la fecha de su aprobaci\u00f3n hasta el inicio de la segunda fase del procedimiento de concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n. Por lo tanto, la obtenci\u00f3n de las condiciones y la continuaci\u00f3n efectiva del procedimiento no pueden separarse en el tiempo sin tener en cuenta este plazo. <\/p>\n\n\n\n<p>En la segunda fase se examina la concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n propiamente dicha: se comprueba que el proyecto cumpla con las condiciones aprobadas y los reglamentos t\u00e9cnicos; la decisi\u00f3n al respecto se toma en el plazo de <strong>20 d\u00edas laborables<\/strong>, y la pr\u00f3rroga motivada de esta fase prevista en el C\u00f3digo no puede superar los <strong>20 d\u00edas laborables<\/strong> (no m\u00e1s de <strong>30 d\u00edas laborables<\/strong> para los bienes situados en la zona de protecci\u00f3n del patrimonio cultural).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si la parcela est\u00e1 incluida en un plan urban\u00edstico detallado, no es necesario realizar por separado la primera fase.<\/strong> \u2014 En este caso, las condiciones de uso del terreno vienen determinadas por el propio plan, y el proceso comienza, de hecho, directamente en la segunda fase.<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de que se conceda la autorizaci\u00f3n, el solicitante tiene derecho a solicitar por separado la aprobaci\u00f3n del proyecto arquitect\u00f3nico; en ese caso, el procedimiento pasa a ser <strong>de tres etapas<\/strong>: a las condiciones de uso del solar y a la concesi\u00f3n de la licencia se a\u00f1ade una fase intermedia de aprobaci\u00f3n de las soluciones arquitect\u00f3nicas, y la fase final dura <strong>5 d\u00edas laborables<\/strong>. No se trata de un procedimiento obligatorio, sino opcional, al que se puede recurrir si el solicitante desea formalizar las soluciones arquitect\u00f3nicas antes de pasar a la fase final.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Modelo de producci\u00f3n<\/th><th>Etapas<\/th><th>Plazo de tramitaci\u00f3n \/ pr\u00f3rroga<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>B\u00e1sica (en dos etapas)<\/td><td>I \u2014 condiciones de uso del terreno; II \u2014 concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n<\/td><td>Fase I: 10 d\u00edas laborables, pr\u00f3rroga de hasta 3 meses. Fase II: 20 d\u00edas laborables, pr\u00f3rroga de hasta 20 d\u00edas laborables (hasta 30 en la zona de protecci\u00f3n del patrimonio cultural)<\/td><\/tr><tr><td>Con un plan urban\u00edstico detallado<\/td><td>Solo la expedici\u00f3n de la autorizaci\u00f3n<\/td><td>20 d\u00edas laborables, pr\u00f3rroga hasta 20 (hasta 30 en la zona de seguridad)<\/td><\/tr><tr><td>De tres etapas (opcional)<\/td><td>I \u2014 condiciones de uso del solar; II \u2014 aprobaci\u00f3n del proyecto arquitect\u00f3nico; III \u2014 concesi\u00f3n de la licencia<\/td><td>Fase I: 10 d\u00edas laborables; aprobaci\u00f3n del proyecto arquitect\u00f3nico: 17 d\u00edas laborables; fase final: 5 d\u00edas laborables<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>El tiempo real de preparaci\u00f3n del proyecto \u2014el trabajo del arquitecto, la recopilaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n y la resoluci\u00f3n de las observaciones\u2014 puede variar, pero el plazo de tramitaci\u00f3n administrativa establecido por ley solo se prorroga por los motivos expresamente previstos en la ley, y en distintos l\u00edmites seg\u00fan las distintas fases.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Licencia de obras en Georgia\" class=\"wp-image-19899\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Cu\u00e1ndo puede ser m\u00e1s breve el procedimiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El C\u00f3digo prev\u00e9 un caso espec\u00edfico para la reutilizaci\u00f3n, en otro territorio, del proyecto arquitect\u00f3nico de un edificio o una construcci\u00f3n de clase II a IV. Si se cumplen las condiciones establecidas y no se trata de una zona protegida del patrimonio cultural, la autorizaci\u00f3n puede concederse mediante un procedimiento administrativo sencillo, bas\u00e1ndose en las condiciones de uso del solar. El C\u00f3digo establece para este caso un plazo de hasta <strong>10 d\u00edas laborables<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 documentos se necesitan?<\/h2>\n\n\n\n<p>No existe una lista exhaustiva y \u00fanica de documentos, v\u00e1lida para cualquier inmueble: el conjunto exacto depende de la clase del edificio, las caracter\u00edsticas del terreno y los par\u00e1metros del proyecto. No obstante, se pueden distinguir grupos de documentos que suelen aparecer en la mayor\u00eda de los casos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 debe incluir la solicitud de autorizaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n<p>De conformidad con el art\u00edculo 106 del C\u00f3digo, la solicitud deber\u00e1 incluir, seg\u00fan el caso, entre otros:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>informaci\u00f3n sobre los derechos sobre una parcela de terreno y los edificios o construcciones situados en ella;<\/li>\n\n\n\n<li>el acta de aprobaci\u00f3n de las condiciones de uso del solar para la construcci\u00f3n o la informaci\u00f3n sobre el plan de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica detallado vigente;<\/li>\n\n\n\n<li>resultados de los estudios previos al proyecto;<\/li>\n\n\n\n<li>proyecto arquitect\u00f3nico detallado;<\/li>\n\n\n\n<li>proyecto de organizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>estudios de ingenier\u00eda geol\u00f3gica y el esquema o proyecto constructivo y, en caso necesario, el esquema o proyecto tecnol\u00f3gico;<\/li>\n\n\n\n<li>los documentos y resoluciones adicionales previstos por la ley, en caso de que sean necesarios para un objeto concreto;<\/li>\n\n\n\n<li>Informaci\u00f3n sobre el reglamento t\u00e9cnico o la norma utilizada en la elaboraci\u00f3n de la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>En el caso de las instalaciones de las clases II a IV, la composici\u00f3n y el contenido detallados de la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n tambi\u00e9n vienen establecidos en los actos normativos correspondientes. Por lo tanto, esta lista debe utilizarse a modo de orientaci\u00f3n y no como una lista de verificaci\u00f3n universal para cualquier proyecto.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Documentaci\u00f3n del terreno y documentaci\u00f3n catastral.<\/strong> Se trata de un extracto del Registro P\u00fablico que acredita el derecho de propiedad u otro fundamento jur\u00eddico para el uso de la parcela, as\u00ed como los datos catastrales sobre sus l\u00edmites y caracter\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documentaci\u00f3n arquitect\u00f3nica.<\/strong> Proyecto del edificio, elaborado de conformidad con las condiciones de uso aprobadas para el solar, incluyendo los apartados arquitect\u00f3nicos, estructurales y, en su caso, de ingenier\u00eda.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Materiales de ingenier\u00eda y geol\u00f3gicos.<\/strong> Para una serie de proyectos se requieren estudios de ingenier\u00eda geol\u00f3gica, un levantamiento topogr\u00e1fico del terreno y otros estudios t\u00e9cnicos; su contenido depende de la clase del proyecto y de las caracter\u00edsticas del terreno.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documentos que acrediten la legitimaci\u00f3n del solicitante.<\/strong> Si la solicitud de autorizaci\u00f3n no la presenta el propietario personalmente, sino un representante u otra persona que act\u00fae con el consentimiento del propietario, ser\u00e1 necesario acreditar el fundamento jur\u00eddico correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Consentimiento del propietario o copropietario.<\/strong> Si la obra afecta a un bien que es propiedad de otra persona o a un bien en copropiedad, puede ser necesario el consentimiento del propietario o copropietario correspondiente, en funci\u00f3n de la situaci\u00f3n concreta, y no como un requisito general de \u00abconsentimiento de todos\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusiones especiales.<\/strong> En el caso de los inmuebles situados en zonas protegidas de patrimonio cultural, en espacios naturales protegidos o en los que se den otras condiciones especiales, puede ser necesario obtener dict\u00e1menes adicionales de los organismos competentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Qu\u00e9 hay que preparar antes de acudir por primera vez:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un extracto actualizado del Registro P\u00fablico correspondiente a la parcela;<\/li>\n\n\n\n<li>informaci\u00f3n sobre el uso del suelo y la zona funcional;<\/li>\n\n\n\n<li>datos de contacto y, si los hay, el portafolio del arquitecto o del estudio de arquitectura;<\/li>\n\n\n\n<li>informaci\u00f3n sobre la existencia de un plan urban\u00edstico detallado para el territorio;<\/li>\n\n\n\n<li>documentos que acrediten la base legal para representar los intereses del propietario, en caso de que el solicitante no sea el propio propietario.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto tiempo lleva tramitarlo?<\/h2>\n\n\n\n<p>El C\u00f3digo establece plazos espec\u00edficos para las distintas fases del procedimiento, y los l\u00edmites de su pr\u00f3rroga tambi\u00e9n var\u00edan. La resoluci\u00f3n sobre la aprobaci\u00f3n de las condiciones de uso de la parcela, en la primera fase, se adopta, por regla general, en el plazo de <strong>10 d\u00edas laborables<\/strong>, y, en caso de que sea necesario determinar circunstancias relevantes, dicho plazo podr\u00e1 prorrogarse previa justificaci\u00f3n <strong>por un m\u00e1ximo de tres meses<\/strong>. Para la concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n se prev\u00e9 <strong>20 d\u00edas laborables<\/strong>, y para la etapa final del proceso de producci\u00f3n de tres etapas: <strong>5 d\u00edas laborables<\/strong>; en este caso, la pr\u00f3rroga justificada no supera los <strong>20 d\u00edas laborables<\/strong>, y en el caso de los bienes situados en la zona de protecci\u00f3n del patrimonio cultural, no m\u00e1s de <strong>30 d\u00edas laborables<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Se trata de los plazos oficiales correspondientes espec\u00edficamente a la tramitaci\u00f3n en una fase concreta, y no deben confundirse con el plazo pr\u00e1ctico total del proyecto \u2014desde la idea hasta el inicio de la construcci\u00f3n\u2014, que incluye adem\u00e1s la preparaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n, la elaboraci\u00f3n del proyecto arquitect\u00f3nico, la correcci\u00f3n de las observaciones y, en ocasiones, la obtenci\u00f3n de dict\u00e1menes adicionales.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El plazo oficial de tramitaci\u00f3n de la solicitud no equivale al tiempo que transcurre desde que surge la idea hasta el inicio de las obras.<\/strong> Antes de presentar la documentaci\u00f3n, suele ser necesario un tiempo para la aprobaci\u00f3n de las condiciones de uso del terreno, la elaboraci\u00f3n del proyecto arquitect\u00f3nico y la recopilaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n complementaria; y es precisamente esta fase la que, en la pr\u00e1ctica, suele resultar m\u00e1s larga que el propio tr\u00e1mite administrativo.<\/p>\n\n\n\n<p>El plazo tambi\u00e9n depende de:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la exhaustividad y la calidad de los documentos presentados: la subsanaci\u00f3n de las deficiencias implica una nueva ronda de tramitaci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>la necesidad de obtener dict\u00e1menes especiales para instalaciones situadas en zonas especiales;<\/li>\n\n\n\n<li>la posibilidad de prorrogar, por motivos justificados, el procedimiento administrativo en los casos expresamente previstos por la ley, con plazos distintos para la primera fase y para la fase de concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>El tiempo real de elaboraci\u00f3n del proyecto puede variar en funci\u00f3n de la carga de trabajo de cada arquitecto o estudio de arquitectura, pero el plazo legal establecido para la tramitaci\u00f3n administrativa solo se prorroga por motivos leg\u00edtimos, y no de forma arbitraria.<\/p>\n\n\n\n<p>Para determinados tr\u00e1mites municipales en Tiflis pueden ofrecerse servicios acelerados; hay una p\u00e1gina dedicada a ello en la web del Servicio de Arquitectura. <strong>Su disponibilidad, condiciones y precio deben consultarse directamente en la p\u00e1gina web tas.ge en la fecha de presentaci\u00f3n de la solicitud.<\/strong>, ya que la lista de servicios urgentes disponibles puede variar. En cualquier caso, esta informaci\u00f3n se refiere \u00fanicamente a Tiflis y no se aplica autom\u00e1ticamente a Batumi ni a otros municipios.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ejemplo: el propietario quiere construir una casa<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Supongamos que el propietario ha comprado un terreno y tiene previsto construir una vivienda. El proceso pr\u00e1ctico es el siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Inspecci\u00f3n del solar \u2192 determinaci\u00f3n de la zona funcional y de los par\u00e1metros admisibles \u2192 determinaci\u00f3n de la clase del futuro inmueble \u2192 elecci\u00f3n del r\u00e9gimen aplicable \u2192 aprobaci\u00f3n de las condiciones de uso del solar, si fuera necesaria esta fase \u2192 elaboraci\u00f3n de la documentaci\u00f3n del proyecto \u2192 solicitud de la licencia \u2192 construcci\u00f3n de acuerdo con el proyecto aprobado \u2192 tramitaci\u00f3n prevista por la ley tras la finalizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si la parcela est\u00e1 sujeta a un plan de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica detallado, no es necesaria la primera fase del procedimiento de autorizaci\u00f3n. Si para una obra concreta se aplica el r\u00e9gimen de notificaci\u00f3n, el procedimiento tambi\u00e9n ser\u00e1 diferente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta la autorizaci\u00f3n?<\/h2>\n\n\n\n<p>No existe un precio \u00fanico para la \u00ablicencia de obras en Georgia\u00bb, por lo que conviene tomar con cautela los datos que indican una cantidad fija. Es m\u00e1s correcto hablar de varias partidas de gasto que conforman el proceso desde la adquisici\u00f3n del terreno hasta el proyecto listo para su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La Ley \u00absobre tasas locales\u00bb clasifica la tasa por la concesi\u00f3n de una licencia de obras como tasa local, establece los tipos m\u00e1ximos y prev\u00e9 excepciones y exenciones para determinadas categor\u00edas de solicitantes u obras; la tasa no es una cantidad fija absolutamente id\u00e9ntica en todos los casos. A la tasa administrativa hay que a\u00f1adir los gastos de dise\u00f1o arquitect\u00f3nico y, en el caso de muchos proyectos, los de estudios de ingenier\u00eda, geol\u00f3gicos y geod\u00e9sicos. Si el proyecto requiere modificaciones tras las observaciones del organismo competente, esto tambi\u00e9n supone un gasto de tiempo y dinero que resulta dif\u00edcil de cuantificar de antemano con una cifra fija.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Objeto del gasto<\/th><th>\u00bfDe qu\u00e9 depende?<\/th><th>\u00bfEs obligatorio siempre?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Tasa municipal por la concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n<\/td><td>Clase del objeto, procedimiento aplicado, municipio<\/td><td>Por regla general, s\u00ed; la ley prev\u00e9 excepciones y pueden concederse exenciones.<\/td><\/tr><tr><td>Proyectos de arquitectura<\/td><td>Complejidad y superficie de la obra<\/td><td>S\u00ed, para un proyecto con una resoluci\u00f3n de<\/td><\/tr><tr><td>Estudios de ingenier\u00eda geol\u00f3gica<\/td><td>Clase del inmueble, caracter\u00edsticas de la parcela<\/td><td>No siempre.<\/td><\/tr><tr><td>Levantamiento topogr\u00e1fico y geodesia<\/td><td>Requisitos relativos al terreno y al proyecto<\/td><td>A menudo, aunque depende de cada caso<\/td><\/tr><tr><td>Aprobaciones y evaluaciones adicionales<\/td><td>Zona especial, clase de objeto<\/td><td>No siempre.<\/td><\/tr><tr><td>Revisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n<\/td><td>Observaciones durante el examen<\/td><td>Depende de la situaci\u00f3n<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Las tarifas comerciales de los estudios de arquitectura y los contratistas var\u00edan considerablemente y no est\u00e1n reguladas por la legislaci\u00f3n, por lo que no ser\u00eda correcto tomarlas como norma; lo m\u00e1s recomendable es consultar esta parte del presupuesto de forma individual con los profesionales seleccionados.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Batumi, Tiflis y las zonas especiales<\/h2>\n\n\n\n<p>El C\u00f3digo Nacional de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Arquitectura y Construcci\u00f3n establece el marco jur\u00eddico general para todo el pa\u00eds. Sin embargo, la aplicaci\u00f3n concreta \u2014los servicios electr\u00f3nicos de presentaci\u00f3n de solicitudes, las autorizaciones municipales adicionales y determinadas pr\u00e1cticas administrativas\u2014 se lleva a cabo a nivel municipal. Esto se aplica tanto a Batumi como a Tiflis y a cualquier otra ciudad de Georgia.<\/p>\n\n\n\n<p>Para el comprador o el promotor, esto se traduce en un principio pr\u00e1ctico: el procedimiento en s\u00ed se rige por una misma l\u00f3gica, pero conviene comprobar los detalles en funci\u00f3n de cada territorio concreto. Si la parcela se encuentra en una zona regulada por un plan de ordenaci\u00f3n detallado, es precisamente este documento el que determina en gran medida los par\u00e1metros admisibles y exime de pasar por la primera fase del procedimiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Las zonas de protecci\u00f3n del patrimonio cultural y otros territorios con un estatuto especial requieren una atenci\u00f3n especial. En Tiflis y Batumi hay zonas y edificios sujetos a requisitos especiales en materia de protecci\u00f3n del patrimonio cultural; es necesario comprobar el estatus de cada parcela por separado, en lugar de basarse en una impresi\u00f3n general de la zona. La construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de un inmueble dentro de los l\u00edmites de dicha zona suele requerir autorizaciones adicionales m\u00e1s all\u00e1 del procedimiento est\u00e1ndar, y el plazo m\u00e1ximo de pr\u00f3rroga de la tramitaci\u00f3n en la fase de concesi\u00f3n de la licencia es mayor que en el caso de los inmuebles habituales. Antes de planificar un proyecto en este tipo de territorio, es aconsejable aclarar la situaci\u00f3n de la zona y las restricciones aplicables directamente ante el organismo municipal competente.<\/p>\n\n\n\n<p>No vamos a incluir aqu\u00ed una lista exhaustiva de las ordenanzas municipales, ya que la composici\u00f3n de los documentos de ordenaci\u00f3n del territorio var\u00eda, por lo que conviene basarse en los datos actualizados de cada ciudad en concreto, y no en una lista fijada en el momento de redactar este art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si compras un piso en un edificio de nueva construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El comprador no necesita conocer todo el procedimiento para obtener la autorizaci\u00f3n con el mismo nivel de detalle que el propietario del terreno. Para la operaci\u00f3n, es m\u00e1s importante responder a cinco preguntas:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfEn qu\u00e9 parcela catastral se est\u00e1 construyendo el complejo?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfQui\u00e9n es el propietario del terreno y en qu\u00e9 se basa el promotor para llevar a cabo el proyecto?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe ha concedido la autorizaci\u00f3n espec\u00edficamente para esta parcela y esta obra?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCoinciden el n\u00famero de plantas, el uso previsto y los par\u00e1metros principales del complejo en construcci\u00f3n con la documentaci\u00f3n aprobada?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe han registrado modificaciones en el proyecto tras la concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Si no es posible acreditar con documentaci\u00f3n al menos uno de estos puntos, es mejor dar por concluida la verificaci\u00f3n antes de realizar un anticipo considerable o de firmar el contrato principal.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>El mero hecho de disponer de un documento denominado \u00ablicencia de obras\u00bb no es suficiente: es importante que el comprador compruebe que dicho documento est\u00e1 vinculado a una parcela catastral concreta y al proyecto que se est\u00e1 construyendo realmente.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">C\u00f3mo comprobar la resoluci\u00f3n antes de comprar<\/h2>\n\n\n\n<p>Para el comprador de un piso o una villa en un complejo en construcci\u00f3n, la cuesti\u00f3n se plantea de forma diferente a como lo hace para el promotor: no se trata de \u00abc\u00f3mo obtener la licencia\u00bb, sino de \u00abc\u00f3mo asegurarse de que realmente existe y de que se refiere precisamente a este inmueble\u00bb. Esta es una de las secciones m\u00e1s pr\u00e1cticas del art\u00edculo, y es precisamente aqu\u00ed donde los compradores suelen ahorrar, gui\u00e1ndose \u00fanicamente por la presentaci\u00f3n visual del proyecto.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Para el comprador de un piso, es importante comprobar no solo que exista la licencia, sino tambi\u00e9n que la obra que se est\u00e1 construyendo se ajuste realmente a lo previsto en la misma.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Algoritmo de verificaci\u00f3n paso a paso:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Obtener el c\u00f3digo catastral de la parcela<\/strong>, en el que se est\u00e1 llevando a cabo la construcci\u00f3n: esto simplifica considerablemente y hace m\u00e1s precisa la comprobaci\u00f3n posterior, aunque, en principio, parte de la documentaci\u00f3n se puede buscar tambi\u00e9n mediante otros datos identificativos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Consultar qui\u00e9n es el propietario de una parcela en el Registro P\u00fablico<\/strong> y determinar en qu\u00e9 fundamento jur\u00eddico se basa el titular de la autorizaci\u00f3n o el promotor para llevar a cabo el proyecto en dicha parcela. Si el solicitante no es el propietario del terreno, sino otra persona, esto no constituye en s\u00ed mismo una infracci\u00f3n: el C\u00f3digo permite esta situaci\u00f3n siempre que exista el consentimiento del propietario del terreno y un inter\u00e9s leg\u00edtimo en el desarrollo urban\u00edstico del proyecto.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Solicitar el n\u00famero y una copia de la licencia de obras<\/strong> directamente al promotor o a trav\u00e9s del departamento de ventas. Si no se facilitan los documentos, esto constituye motivo para realizar una comprobaci\u00f3n independiente adicional.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comprueba el organismo que expidi\u00f3 la autorizaci\u00f3n, la fecha de expedici\u00f3n y la persona a cuyo nombre est\u00e1 expedida.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Relacionar la autorizaci\u00f3n con una parcela catastral concreta<\/strong>, y no con la direcci\u00f3n o el nombre del proyecto que aparece en el anuncio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comprobar el proyecto acordado y los par\u00e1metros principales<\/strong> \u2014 n\u00famero de plantas, superficie construida y uso del inmueble.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comprobar si se han introducido modificaciones posteriores en la autorizaci\u00f3n<\/strong>, y en qu\u00e9 medida est\u00e1n documentados.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comparar la construcci\u00f3n real con la documentaci\u00f3n autorizada<\/strong> \u2014 de forma visual o a trav\u00e9s de un especialista independiente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Analizar la cuesti\u00f3n de la futura puesta en servicio de la instalaci\u00f3n<\/strong> \u2014 En qu\u00e9 fase se encuentra el proceso y de qu\u00e9 depende.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Licencia de obras en Georgia\" class=\"wp-image-19900\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>En el art\u00edculo \u00ab\u00bb se analiza un algoritmo m\u00e1s amplio para la verificaci\u00f3n exhaustiva de un inmueble antes de su compra, que abarca no solo la documentaci\u00f3n necesaria, sino tambi\u00e9n la regularidad jur\u00eddica de la operaci\u00f3n en su conjunto \u2014<a href=\"\/es\/all\/how-to-check-real-estate-in-georgia\/\">C\u00f3mo comprobar un inmueble en Georgia antes de comprarlo<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Qu\u00e9 comprobar<\/th><th>Situaci\u00f3n normal<\/th><th>Lo que requiere una comprobaci\u00f3n adicional<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>C\u00f3digo catastral<\/td><td>La parcela coincide con la documentaci\u00f3n del proyecto<\/td><td>Se ha indicado otra zona o no se facilita el c\u00f3digo<\/td><\/tr><tr><td>Propietario del terreno<\/td><td>Queda clara la relaci\u00f3n jur\u00eddica del propietario con el proyecto<\/td><td>No es posible confirmar la relaci\u00f3n del promotor con la parcela<\/td><\/tr><tr><td>Resoluci\u00f3n<\/td><td>Aparece el n\u00famero, la fecha y el organismo emisor<\/td><td>\u00bfSolo se muestran im\u00e1genes de renderizaci\u00f3n o un escrito sin la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n?<\/td><\/tr><tr><td>Titular de la autorizaci\u00f3n<\/td><td>Sus competencias con respecto a la parcela est\u00e1n claras<\/td><td>No se entiende por qu\u00e9 la autorizaci\u00f3n est\u00e1 a nombre de un tercero<\/td><\/tr><tr><td>Superficie<\/td><td>Se ajusta a la documentaci\u00f3n vigente<\/td><td>\u00bfHay m\u00e1s plantas en el anuncio o en la obra?<\/td><\/tr><tr><td>Finalidad<\/td><td>Se ajusta al formato del inmueble que se pone a la venta<\/td><td>La finalidad de la documentaci\u00f3n y el formato anunciado no coinciden<\/td><\/tr><tr><td>Modificaciones del proyecto<\/td><td>Las correcciones se han documentado debidamente<\/td><td>Los cambios solo se explican verbalmente<\/td><\/tr><tr><td>La obra en s\u00ed<\/td><td>Se ajusta al proyecto actual<\/td><td>Se observan desviaciones significativas<\/td><\/tr><tr><td>Plazo de validez<\/td><td>El estado de la licencia se corresponde con la fase actual de la construcci\u00f3n<\/td><td>El plazo ha vencido y no est\u00e1 claro en qu\u00e9 se basa la continuaci\u00f3n de los trabajos<\/td><\/tr><tr><td>Puesta en servicio<\/td><td>Se entiende el procedimiento previsto para el objeto a partir de ahora<\/td><td>El vendedor confunde la licencia de obras con la puesta en servicio del inmueble<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Cabe prestar especial atenci\u00f3n a las se\u00f1ales de comportamiento: un vendedor que elude una pregunta directa sobre la licencia, un n\u00famero de documento que no se puede relacionar con una parcela concreta, o una situaci\u00f3n en la que al comprador solo se le muestran im\u00e1genes de renderizaci\u00f3n sin hacer referencia a la documentaci\u00f3n real de la licencia. <strong>Ninguno de estos indicios por s\u00ed solo demuestra que se haya infringido la ley, pero cada uno de ellos constituye un motivo de peso para realizar una comprobaci\u00f3n adicional antes de abonar el anticipo.<\/strong> Esta revisi\u00f3n permite detectar muchos riesgos clave relacionados con las autorizaciones, pero no sustituye a una revisi\u00f3n jur\u00eddica exhaustiva de un inmueble concreto.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>\u00bfEst\u00e1s buscando una vivienda en Georgia?<\/strong> Antes de comprar, es importante comprobar no solo el precio y la distribuci\u00f3n, sino tambi\u00e9n la documentaci\u00f3n del proyecto, el terreno y el estado de la construcci\u00f3n. <a href=\"\/es\/quiz\/\">Encontrar un inmueble adecuado y obtener diferentes opciones<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>D\u00f3nde encontrar la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A partir del 1 de febrero de 2026, el C\u00f3digo prev\u00e9 un procedimiento de autorizaci\u00f3n electr\u00f3nico: las solicitudes y la documentaci\u00f3n adjunta se registran en relaci\u00f3n con la unidad catastral correspondiente, y las resoluciones relativas a la licencia de obras o a la notificaci\u00f3n se publican en el portal electr\u00f3nico correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p>Para realizar una comprobaci\u00f3n pr\u00e1ctica, es recomendable que el comprador disponga de:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>c\u00f3digo catastral de la parcela;<\/li>\n\n\n\n<li>el n\u00famero de autorizaci\u00f3n, si lo ha facilitado el promotor;<\/li>\n\n\n\n<li>nombre de la persona jur\u00eddica del promotor o del titular de la autorizaci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>un extracto actualizado de la parcela;<\/li>\n\n\n\n<li>una copia de la autorizaci\u00f3n vigente y la versi\u00f3n actualizada de la documentaci\u00f3n aprobada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La interfaz y el servicio municipal concreto deben comprobarse en funci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n del objeto.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 pasar\u00eda si se construyera sin permiso?<\/h2>\n\n\n\n<p>La construcci\u00f3n sin la autorizaci\u00f3n necesaria o con desviaciones significativas respecto al proyecto aprobado conlleva una responsabilidad administrativa y un riesgo pr\u00e1ctico para la obra, y no solo un problema formal sobre el papel.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>En funci\u00f3n del tipo de infracci\u00f3n urban\u00edstica, el sujeto responsable puede ser el titular de la autorizaci\u00f3n, la persona que lleva a cabo la obra sin la autorizaci\u00f3n necesaria y, en los casos previstos por el C\u00f3digo, el propietario o el usuario del inmueble o de la parcela. El sujeto concreto de responsabilidad se determina teniendo en cuenta la naturaleza de la infracci\u00f3n y las circunstancias del caso concreto.<\/strong>, y no seg\u00fan una norma \u00fanica y universal aplicable a cualquier situaci\u00f3n. El \u00f3rgano de supervisi\u00f3n est\u00e1 facultado para emitir una orden de subsanaci\u00f3n de la infracci\u00f3n y, en los casos previstos por la ley, suspender las obras de construcci\u00f3n y, en determinadas circunstancias, dictar una resoluci\u00f3n de desmantelamiento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La construcci\u00f3n ilegal supone un riesgo tambi\u00e9n para el comprador posterior, aunque la responsabilidad administrativa no se le imputa autom\u00e1ticamente por el mero hecho de haber adquirido el inmueble.<\/strong> Dependiendo de las circunstancias, el nuevo propietario puede verse obligado a subsanar la infracci\u00f3n, enfrentarse a restricciones a la hora de poner en servicio el inmueble, dificultades de registro u otras consecuencias pr\u00e1cticas derivadas de la infracci\u00f3n ya existente, lo que puede complicar el posterior registro, la puesta en servicio, la financiaci\u00f3n o la enajenaci\u00f3n del inmueble, dependiendo de la naturaleza del problema.<\/p>\n\n\n\n<p>Si en un caso concreto se aplican sanciones, su cuant\u00eda depende del tipo de infracci\u00f3n, la clase del inmueble, la ubicaci\u00f3n y las circunstancias espec\u00edficas; para conocer la cuant\u00eda exacta y actualizada, hay que consultar la versi\u00f3n vigente del C\u00f3digo, ya que estas normas se revisan peri\u00f3dicamente. Es m\u00e1s sensato centrarse no en una cifra concreta, sino en la propia mec\u00e1nica del riesgo: confiar en el principio de \u00abprimero construimos, luego legalizamos\u00bb \u2014 es una estrategia arriesgada; la legalizaci\u00f3n de un inmueble ya construido solo es posible en aquellos casos y de la forma en que lo permita expresamente la legislaci\u00f3n vigente.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situaci\u00f3n<\/th><th>Posible consecuencia<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Las obras requieren un permiso, pero no se dispone de \u00e9l<\/td><td>Infracci\u00f3n urban\u00edstica y medidas de control<\/td><\/tr><tr><td>Las obras deb\u00edan realizarse previa notificaci\u00f3n, pero no se ha recibido ninguna notificaci\u00f3n.<\/td><td>El C\u00f3digo considera que este tipo de construcci\u00f3n se realiza sin licencia.<\/td><\/tr><tr><td>La obra difiere considerablemente de la documentaci\u00f3n<\/td><td>Orden, necesidad de subsanar la infracci\u00f3n o de tramitar el procedimiento previsto por la ley<\/td><\/tr><tr><td>Ha vencido el plazo de la autorizaci\u00f3n y la obra no se ha finalizado<\/td><td>Hay que comprobar si es necesario obtener un nuevo permiso<\/td><\/tr><tr><td>Se busca comprar un inmueble con problemas<\/td><td>La infracci\u00f3n no desaparece autom\u00e1ticamente al cambiar de propietario<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Modificaciones del proyecto y plazo de autorizaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>La licencia de obras no es indefinida: su vigencia viene determinada por el proyecto de organizaci\u00f3n de la obra.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Las modificaciones del proyecto aprobado deben evaluarse en funci\u00f3n de su naturaleza y de si se ajustan a la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n vigente. El procedimiento de tramitaci\u00f3n depende de la modificaci\u00f3n concreta. El C\u00f3digo prev\u00e9 la obtenci\u00f3n de una nueva autorizaci\u00f3n, en particular, si al vencimiento del plazo de validez de la autorizaci\u00f3n la obra sigue sin estar terminada y\/o se han incumplido los requisitos de la documentaci\u00f3n de obra. No obstante, determinadas modificaciones de la autorizaci\u00f3n, incluida la pr\u00f3rroga de su vigencia siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la ley, pueden tramitarse sin necesidad de obtener una nueva autorizaci\u00f3n.<\/strong> Por lo tanto, cualquier modificaci\u00f3n del n\u00famero de plantas, la superficie, la finalidad funcional u otros par\u00e1metros esenciales no puede considerarse autorizada sin que se compruebe el procedimiento aplicable en cada caso concreto.<\/p>\n\n\n\n<p>Este aspecto est\u00e1 directamente relacionado con los riesgos a los que se enfrentan los compradores de viviendas de nueva construcci\u00f3n: un complejo que, en la fase de venta, se anunciaba con unas caracter\u00edsticas determinadas, pero que, en realidad, se est\u00e1 construyendo con otras, puede suponer tanto una modificaci\u00f3n debidamente formalizada como una desviaci\u00f3n del proyecto no autorizada. Solo es posible distinguir entre estos dos escenarios mediante la comprobaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n vigente, y no a partir de los materiales publicitarios del promotor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Tras la construcci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>La obtenci\u00f3n de la licencia de obras es una etapa importante, pero no la \u00faltima con relevancia jur\u00eddica, del ciclo de vida de una obra. Una vez finalizadas las obras, se plantea la cuesti\u00f3n de la conformidad del edificio construido con la documentaci\u00f3n aprobada y de la posterior recepci\u00f3n \u2014puesta en servicio del inmueble\u2014 en los casos en que este procedimiento est\u00e9 previsto para la clase correspondiente de inmuebles.<\/p>\n\n\n\n<p>Para el comprador de un piso o una villa en un complejo en construcci\u00f3n, esto significa que no solo debe interesarse por si se ha concedido la licencia para iniciar la construcci\u00f3n, sino tambi\u00e9n por c\u00f3mo tiene previsto el proyecto llevar a cabo la fase de entrega de la obra. La cuesti\u00f3n de la recepci\u00f3n final de la vivienda terminada se analiza en detalle en el art\u00edculo \u00ab<a href=\"\/es\/all\/acceptance-of-a-new-build-apartment-in-georgia\/\">Entrega de un piso en un edificio de nueva construcci\u00f3n en Georgia<\/a>\u00bb \u2014 contin\u00faa de forma l\u00f3gica con el tema planteado en este art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Licencia de obras en Georgia\" class=\"wp-image-19901\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Errores frecuentes<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Comprar un terreno sin comprobar si es posible llevar a cabo la construcci\u00f3n deseada.<\/strong> Que un terreno tenga unas bonitas vistas no garantiza que se permita construir en \u00e9l el edificio deseado.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Considerar el registro catastral como una licencia de obras.<\/strong> Se trata de dos documentos distintos con un significado jur\u00eddico diferente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comenzar el dise\u00f1o antes de que se aprueben las condiciones de uso del terreno.<\/strong> Un proyecto elaborado \u00aba ojo\u00bb suele requerir modificaciones tras la respuesta oficial del ayuntamiento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Basarse en normas legislativas obsoletas.<\/strong> El C\u00f3digo se modifica peri\u00f3dicamente, incluyendo las normas sobre los procedimientos electr\u00f3nicos, que entrar\u00e1n en vigor en 2026.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>No tener en cuenta la condici\u00f3n de territorio especial.<\/strong> La condici\u00f3n de zona protegida o de \u00e1rea de conservaci\u00f3n puede alterar radicalmente el procedimiento y los plazos de tramitaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Confiar \u00fanicamente en las palabras del vendedor o del promotor inmobiliario<\/strong>, sin solicitar los documentos directamente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>No comprobar los cambios en la licencia durante la construcci\u00f3n.<\/strong> La obra real puede diferir notablemente del proyecto acordado inicialmente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Confundir la licencia de obras con la puesta en servicio de la instalaci\u00f3n.<\/strong> Se trata de etapas diferentes, y el hecho de que exista una no implica autom\u00e1ticamente que exista la otra.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>Para un propietario que tiene previsto construir, el razonamiento es el siguiente: <strong>parcela \u2192 restricciones urban\u00edsticas \u2192 proyecto \u2192 procedimiento administrativo \u2192 construcci\u00f3n seg\u00fan la documentaci\u00f3n aprobada \u2192 puesta en servicio de la obra<\/strong>. Cada paso se basa en el anterior, y saltarse una fase \u2014por ejemplo, empezar a dise\u00f1ar antes de que se aprueben las condiciones de uso del terreno\u2014 suele suponer tener que rehacer el trabajo m\u00e1s adelante.<\/p>\n\n\n\n<p>Para el comprador de un piso o una villa en un complejo en construcci\u00f3n, el procedimiento de verificaci\u00f3n es diferente: <strong>c\u00f3digo catastral \u2192 propietario del terreno y base jur\u00eddica del promotor \u2192 licencia \u2192 proyecto aprobado \u2192 modificaciones \u2192 obra real<\/strong>. Esta revisi\u00f3n permite detectar muchos riesgos clave relacionados con las autorizaciones, pero no sustituye a una revisi\u00f3n jur\u00eddica exhaustiva de un inmueble concreto.<\/p>\n\n\n\n<p>La informaci\u00f3n oficial y m\u00e1s precisa sobre ambas cuestiones conviene buscarla en la versi\u00f3n vigente <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">C\u00f3digo de Georgia sobre ordenaci\u00f3n del territorio, arquitectura y construcci\u00f3n<\/a> en el portal Matsne, y los datos sobre una parcela concreta, a trav\u00e9s del Registro P\u00fablico. A la hora de tomar decisiones pr\u00e1cticas \u2014como la compra de un terreno, la elecci\u00f3n de un promotor inmobiliario o la planificaci\u00f3n de un proyecto propio\u2014, conviene considerar estas fuentes oficiales como un punto de partida, y no como un sustituto del asesoramiento de un arquitecto o de un jurista especializado en derecho de la construcci\u00f3n y urbanismo.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La posibilidad de construir una vivienda, rehabilitar un edificio o poner en marcha un proyecto inmobiliario en [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":19896,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-19895","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19895"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20092,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions\/20092"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19895"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19895"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19895"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}