{"id":20190,"date":"2026-10-05T13:28:42","date_gmt":"2026-10-05T10:28:42","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20190"},"modified":"2026-10-05T13:28:45","modified_gmt":"2026-10-05T10:28:45","slug":"buying-land-in-georgia-through-a-company","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/all\/buying-land-in-georgia-through-a-company\/","title":{"rendered":"Compra de terrenos en Georgia a trav\u00e9s de una empresa"},"content":{"rendered":"

Actualidad de la informaci\u00f3n: octubre de 2026.<\/strong> Las tarifas de la NAPR, la normativa sobre la propiedad de terrenos agr\u00edcolas y los requisitos relativos al mecanismo de inversi\u00f3n pueden sufrir modificaciones. Antes de formalizar una operaci\u00f3n, es necesario consultar la versi\u00f3n vigente de la legislaci\u00f3n y la documentaci\u00f3n correspondiente a la parcela en cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u00abCrea una sociedad limitada georgiana y pon el terreno a nombre de la empresa\u00bb: este es el consejo que los compradores extranjeros reciben de los vendedores, los intermediarios y en los chats de inversores. Suena convincente y casi siempre se presenta como una soluci\u00f3n universal. Pero simplifica en exceso la situaci\u00f3n: La compra de terrenos en Georgia a trav\u00e9s de una empresa no exime del cumplimiento de las restricciones legales<\/strong>, sino que simplemente cambia las preguntas que hay que examinar.<\/p>\n\n\n\n

La respuesta breve es la siguiente: en el caso de los terrenos no agr\u00edcolas, un extranjero puede, en general, actuar como comprador sin necesidad de una sociedad, y solo se requiere una sociedad para fines empresariales concretos. Para los terrenos agr\u00edcolas se aplican normas espec\u00edficas, y el registro de una sociedad de responsabilidad limitada (S.L.) no las exime. Si el socio mayoritario de una empresa georgiana es un extranjero o una persona jur\u00eddica extranjera, o si no es posible determinar qui\u00e9n es el socio mayoritario seg\u00fan los criterios de la ley, el acceso a los terrenos agr\u00edcolas solo es posible a trav\u00e9s de un mecanismo especial vinculado a un plan de inversi\u00f3n y a una resoluci\u00f3n del Gobierno de Georgia. E incluso cuando se puede ser propietario de una parcela, eso no significa que est\u00e9 permitido construir en ella exactamente lo que uno tiene en mente.<\/p>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n se explica c\u00f3mo funciona la compra de terrenos por parte de un extranjero en Georgia a trav\u00e9s de una sociedad limitada georgiana, en qu\u00e9 casos la empresa resulta realmente \u00fatil y en cu\u00e1les solo supone gastos y riesgos adicionales.<\/p>\n\n\n\n

Comprar un terreno a trav\u00e9s de una empresa: lo esencial en 30 segundos<\/h3>\n\n\n\n
Pregunta<\/th>Respuesta breve<\/th><\/tr><\/thead>
\u00bfPuede un extranjero comprar terrenos no agr\u00edcolas?<\/td>En general, s\u00ed, no es necesario contar con una empresa para ello.<\/td><\/tr>
\u00bfEs posible que un extranjero compre terrenos agr\u00edcolas por la v\u00eda habitual?<\/td>No; la ley prev\u00e9 algunas excepciones<\/td><\/tr>
\u00bfResuelve el problema la constituci\u00f3n de una sociedad limitada georgiana?<\/td>No, en el caso de los terrenos agr\u00edcolas se comprueba qui\u00e9n es el socio mayoritario<\/td><\/tr>
Sociedad de responsabilidad limitada con un socio mayoritario extranjero<\/td>En el caso de los terrenos agr\u00edcolas, se aplica un mecanismo especial que incluye un plan de inversi\u00f3n y una resoluci\u00f3n del Gobierno.<\/td><\/tr>
Constituci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada<\/td>200 GEL por cada d\u00eda laborable o 400 GEL el d\u00eda de la solicitud<\/strong><\/td><\/tr>
Inscripci\u00f3n del derecho sobre la tierra<\/td>150 GEL en 4 d\u00edas laborables, 270 GEL en 1 d\u00eda laborable, 350 GEL el mismo d\u00eda de la solicitud<\/strong><\/td><\/tr>
Extracto electr\u00f3nico del NAPR<\/td>13 GEL por cada d\u00eda laborable o 52 GEL el d\u00eda de la solicitud<\/strong><\/td><\/tr>
Plano catastral<\/td>7 GEL en 1 d\u00eda laborable o 26 GEL el d\u00eda de la solicitud<\/strong><\/td><\/tr>
Tasa por la tramitaci\u00f3n del plan de inversi\u00f3n<\/td>1% de inversi\u00f3n, con un m\u00ednimo de 1 000 y un m\u00e1ximo de 30 000 GEL<\/strong><\/td><\/tr>
Garant\u00eda tras la aprobaci\u00f3n del plan de inversi\u00f3n<\/td>2% de obligaci\u00f3n de inversi\u00f3n<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n

Las tarifas del NAPR son tasas p\u00fablicas. La verificaci\u00f3n jur\u00eddica, la traducci\u00f3n, la topograf\u00eda, los servicios bancarios, la contabilidad y los trabajos de proyecto se pagan por separado. Para cada operaci\u00f3n concreta, es necesario consultar las tarifas vigentes y el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

La empresa \u00abCifras S.L.\u00bb lo confirma NAPR<\/a>: 200\/400 GEL. Inscripci\u00f3n de inmuebles: 150\/270\/350 GEL; extracto electr\u00f3nico: 13\/52 GEL; plano catastral: 7\/26 GEL.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfSe puede comprar un terreno a trav\u00e9s de una empresa?<\/h2>\n\n\n\n

Aqu\u00ed no hay un \u00abs\u00ed\u00bb o un \u00abno\u00bb rotundos. La respuesta depende de dos cosas: \u00bfCu\u00e1l es la finalidad oficial de la parcela?<\/strong> \u0438 \u00bfQui\u00e9n es la parte dominante de la empresa compradora?<\/strong>. Por eso, conviene distinguir tres escenarios.<\/p>\n\n\n\n

El primero es una persona f\u00edsica extranjera. En general, puede adquirir terrenos no agr\u00edcolas. Sin embargo, una persona f\u00edsica extranjera no puede adquirir terrenos agr\u00edcolas mediante una operaci\u00f3n habitual de compraventa; la ley prev\u00e9 algunas excepciones, en particular para los terrenos heredados por un extranjero.<\/p>\n\n\n\n

El segundo es una persona jur\u00eddica georgiana cuyo socio mayoritario pertenece a una de las categor\u00edas permitidas por la ley. Si el socio es otra persona jur\u00eddica, es necesario comprobar la estructura de la participaci\u00f3n mayoritaria a lo largo de la cadena.<\/p>\n\n\n\n

El tercero es una empresa georgiana cuyo socio mayoritario es un extranjero o una persona jur\u00eddica extranjera, o bien no puede determinarse seg\u00fan los criterios establecidos por la ley. Este es precisamente el escenario al que se suele referirse cuando se habla de una \u00abS.L. para extranjeros\u00bb. En el caso de los terrenos no agr\u00edcolas, esto no suele plantear obst\u00e1culos especiales. Para los terrenos agr\u00edcolas se requiere un mecanismo jur\u00eddico espec\u00edfico, del que se habla en detalle en un apartado aparte.<\/p>\n\n\n\n

Tabla 1. Qui\u00e9n puede comprar qu\u00e9 tipo de terreno<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comprador<\/th>Terrenos no agr\u00edcolas<\/th>Tierras agr\u00edcolas<\/th>Qu\u00e9 es importante comprobar<\/th><\/tr><\/thead>
Persona f\u00edsica extranjera<\/td>En general, es posible<\/td>En una transacci\u00f3n habitual no es posible; hay excepciones, como por ejemplo una herencia.<\/td>Destino seg\u00fan el registro, reg\u00edmenes especiales y restricciones de un territorio concreto<\/td><\/tr>
Una sociedad de responsabilidad limitada georgiana cuyo socio mayoritario pertenece a una de las categor\u00edas permitidas por la ley<\/td>Quiz\u00e1s<\/td>Quiz\u00e1s seg\u00fan el r\u00e9gimen general<\/td>Qui\u00e9n es la parte dominante, incluso en la cadena de sociedades<\/td><\/tr>
Sociedad de responsabilidad limitada georgiana con un socio mayoritario extranjero o con un socio cuya identidad no pueda determinarse conforme a la ley<\/td>Quiz\u00e1s<\/td>\u00danicamente mediante un mecanismo especial: un plan de inversi\u00f3n y una resoluci\u00f3n del Gobierno<\/td>Determinaci\u00f3n de la parte dominante, proyecto, obligaciones<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

De la tabla se desprende una conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica: La pregunta \u00ab\u00bfse puede hacer a trav\u00e9s de una empresa?\u00bb siempre se divide en dos preguntas m\u00e1s concretas: \u00ab\u00bfde qu\u00e9 tipo de terreno se trata?\u00bb y \u00ab\u00bfqui\u00e9n es el socio mayoritario de la empresa seg\u00fan la ley?\u00bb.<\/strong>. Mientras no haya una respuesta confirmada a ambas preguntas, es pronto para hablar del precio y del anticipo. Las normas generales para los compradores extranjeros se explican en el art\u00edculo \u00ab\u00bfPuede un extranjero comprar un terreno en Georgia?<\/a>\u00ab, mientras que aqu\u00ed se analiza precisamente el modelo corporativo.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfNo sabes si una parcela concreta es adecuada para un comprador extranjero?<\/strong>
Env\u00edanos el c\u00f3digo catastral o descr\u00edbenos tu caso: te ayudaremos a determinar qu\u00e9 parcelas conviene tener en cuenta y qu\u00e9 estructura de compra se adapta mejor a tu situaci\u00f3n.
[Buscar un terreno en Georgia]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Agr\u00edcola y no agr\u00edcola: \u00bfen qu\u00e9 se diferencian?<\/h2>\n\n\n\n

La calificaci\u00f3n oficial de la parcela determina qui\u00e9n puede ser su propietario y en qu\u00e9 condiciones. En Georgia, esto queda registrado en el Registro P\u00fablico (Agencia Nacional del Registro P\u00fablico, NAPR) junto con el c\u00f3digo catastral. Ni los anuncios, ni las garant\u00edas verbales del vendedor, ni siquiera el aspecto exterior de la parcela pueden sustituir a esta informaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed se deriva una consecuencia pr\u00e1ctica: expresiones como \u00abterreno para una villa\u00bb, \u00abparcela para un hotel\u00bb o \u00abtodo est\u00e1 urbanizado a su alrededor\u00bb no garantizan nada por s\u00ed mismas. El vendedor puede considerar sinceramente que la parcela es \u00abcasi urbana\u00bb, pero en el registro sigue figurando como agr\u00edcola. Tambi\u00e9n puede darse la situaci\u00f3n contraria: la parcela parece un huerto o un campo, pero tiene un uso no agr\u00edcola.<\/p>\n\n\n\n

Es necesario consultar el registro incluso cuando hay una vivienda en la parcela. En Gonio, Kvariati y otras localidades, el mero hecho de que haya una vivienda registrada no permite por s\u00ed solo determinar el uso del suelo: es necesario confirmarlo por separado con los datos del registro.<\/p>\n\n\n\n

Es mejor tener presente desde el principio el principio fundamental de esta secci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

El derecho a ser propietario de una parcela \u2260 el uso previsto del terreno \u2260 el derecho a llevar a cabo una obra concreta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Son tres preguntas diferentes con tres fuentes de respuesta distintas.<\/p>\n\n\n\n

La primera pregunta es si este comprador en concreto puede convertirse en propietario. La respuesta depende del uso previsto del terreno, la situaci\u00f3n del comprador y la estructura de la empresa.<\/p>\n\n\n\n

Lo segundo es cu\u00e1l es el destino del terreno. La respuesta la da el registro.<\/p>\n\n\n\n

En tercer lugar: \u00bfes posible construir lo que tienes en mente? La respuesta la ofrece la documentaci\u00f3n urban\u00edstica: zona funcional, par\u00e1metros de edificaci\u00f3n, zonas de protecci\u00f3n, acceso, redes de servicios y, por \u00faltimo, la licencia de obras. El art\u00edculo sobre \u00abLicencia de obras en Georgia<\/a>«.<\/p>\n\n\n\n

Pregunta<\/th>D\u00f3nde buscar la respuesta<\/th><\/tr><\/thead>
\u00bfQui\u00e9n es el propietario de la parcela?<\/td>Registro P\u00fablico \/ NAPR<\/td><\/tr>
\u00bfCu\u00e1l es el destino de la tierra?<\/td>Registro P\u00fablico<\/td><\/tr>
\u00bfHay alguna hipoteca o restricci\u00f3n?<\/td>Datos de registro actualizados<\/td><\/tr>
\u00bfD\u00f3nde est\u00e1n los l\u00edmites?<\/td>Datos catastrales + topograf\u00eda, si fuera necesario<\/td><\/tr>
\u00bfQu\u00e9 zona funcional es?<\/td>Documentaci\u00f3n urban\u00edstica<\/td><\/tr>
\u00bfCu\u00e1ntos se pueden construir?<\/td>Par\u00e1metros urban\u00edsticos aplicables<\/td><\/tr>
\u00bfHay alg\u00fan acceso legal?<\/td>Registro + documentos de acceso\/servidumbre<\/td><\/tr>
\u00bfHay agua, electricidad y alcantarillado?<\/td>Comprobaci\u00f3n de las redes y las condiciones de conexi\u00f3n<\/td><\/tr>
\u00bfEs posible llevar a cabo un proyecto concreto?<\/td>Revisi\u00f3n integral en materia jur\u00eddica, urban\u00edstica y t\u00e9cnica<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Hay varios ejemplos que ilustran c\u00f3mo funciona esto. Se puede comprar y formalizar la propiedad de un terreno en el barrio de Gonio destinado a usos no agr\u00edcolas, pero si se encuentra en una zona en la que la altura m\u00e1xima o la densidad de edificaci\u00f3n no permiten construir el minihotel previsto, desde el punto de vista del proyecto se trata de una compra poco acertada. En Kvariati, un terreno puede tener el uso adecuado, pero carecer de un acceso legal, lo que complicar\u00eda enormemente el dise\u00f1o y la conexi\u00f3n de los servicios. En Tiflis, un terreno puede estar en regla desde el punto de vista legal y ser accesible para un extranjero, pero encontrarse en una zona con restricciones de altura o en el per\u00edmetro de protecci\u00f3n de un monumento. En los tres casos, se dispone del derecho de propiedad, pero el proyecto sigue siendo dif\u00edcil de llevar a cabo.<\/p>\n\n\n\n

A veces, el comprador cuenta con un cambio de destino: comprar m\u00e1s barato como parcela agr\u00edcola y luego cambiarla a otra categor\u00eda. Pero hay algo m\u00e1s importante: el cambio de uso no siempre es posible, no est\u00e1 garantizado de antemano y, por s\u00ed solo, no resuelve las cuestiones relacionadas con la condici\u00f3n de extranjero del comprador ni con los par\u00e1metros de construcci\u00f3n. Comprar un terreno con la idea de \u00abya lo cambiaremos m\u00e1s adelante\u00bb es una estrategia arriesgada desde el punto de vista financiero.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n

\u00bfEs necesaria una empresa? Un esquema sencillo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Paso 1. \u00bfSe trata de un terreno no agr\u00edcola?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 S\u00ed \u2192 En general, una persona f\u00edsica extranjera puede comprarla directamente.
\u2192 No, agr\u00edcola \u2192 pasa a la comprobaci\u00f3n del r\u00e9gimen especial.<\/p>\n\n\n\n

Paso 2. \u00bfLa compra est\u00e1 relacionada con un negocio, un proyecto inmobiliario o varios inversores?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 No \u2192 La forma jur\u00eddica de sociedad de responsabilidad limitada (S.L.) no suele ofrecer ventajas pr\u00e1cticas.
\u2192 S\u00ed \u2192 compara la compra a t\u00edtulo particular y a trav\u00e9s de una empresa, teniendo en cuenta los impuestos, la contabilidad y la salida del proyecto.<\/p>\n\n\n\n

Paso 3. \u00bfEl comprador es una sociedad de responsabilidad limitada y se trata de terrenos agr\u00edcolas?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Determina qui\u00e9n es la parte dominante seg\u00fan la Ley Org\u00e1nica.
\u2192 Si es extranjero o no se puede determinar \u2192 se estudia un mecanismo especial con un plan de inversi\u00f3n y una resoluci\u00f3n del Gobierno.<\/p>\n\n\n\n

C\u00f3mo funciona la compra a trav\u00e9s de una sociedad de responsabilidad limitada<\/h2>\n\n\n\n
\"Compra<\/figure>\n\n\n\n

La inscripci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) y el derecho de la empresa a adquirir una parcela de terreno concreta son cuestiones jur\u00eddicas distintas. El tipo de terreno que una empresa tiene derecho a adquirir viene determinado por la ley, y no por el mero hecho de su registro. Seg\u00fan las tarifas vigentes de la NAPR, el registro de una persona jur\u00eddica empresarial tarda un d\u00eda laborable y cuesta 200 GEL, o bien se tramita el mismo d\u00eda de la presentaci\u00f3n de la solicitud por 400 GEL. <\/p>\n\n\n\n

Un extranjero puede poseer una participaci\u00f3n en una empresa georgiana. Esto, en s\u00ed mismo, no plantea ning\u00fan problema: la presencia de socios extranjeros en las sociedades de responsabilidad limitada georgianas es una pr\u00e1ctica habitual. Las dudas surgen cuando la empresa adquiere terrenos agr\u00edcolas, momento en el que cobra protagonismo el concepto de \u00absocio dominante\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQui\u00e9n es la pareja dominante?<\/h3>\n\n\n\n

A efectos de la ley sobre terrenos agr\u00edcolas, el socio dominante no se determina \u00fanicamente en funci\u00f3n de su influencia efectiva. La ley tiene en cuenta el criterio establecido de participaci\u00f3n en el capital (en concreto, una participaci\u00f3n superior al 50%) o la mayor\u00eda de los socios en los casos previstos, y al mismo tiempo<\/strong> la posibilidad pr\u00e1ctica de ejercer una influencia decisiva en las decisiones de la empresa en lo que respecta a las tierras agr\u00edcolas. No se trata de una simple alternativa entre \u00abparticipaci\u00f3n o control efectivo\u00bb, sino de un conjunto de elementos que determinan dicha influencia.<\/p>\n\n\n\n

De ello se derivan varias consecuencias pr\u00e1cticas.<\/p>\n\n\n\n

La estructura debe analizarse bas\u00e1ndose en el texto exacto de la definici\u00f3n, y no en una idea general de \u00abqui\u00e9n manda\u00bb en la empresa. Cuando hay varios participantes, es importante determinar qui\u00e9n cumple exactamente con todos los elementos de la definici\u00f3n. Si no es posible identificar al socio dominante seg\u00fan los criterios de la ley, la empresa tambi\u00e9n queda sujeta al mecanismo especial del plan de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Si uno de los socios de una empresa georgiana es otra persona jur\u00eddica, el mero hecho de que est\u00e9 registrada en Georgia no da por concluida la verificaci\u00f3n. La ley exige identificar al socio mayoritario de dicha persona jur\u00eddica y, en caso necesario, continuar el an\u00e1lisis en cada uno de los niveles siguientes de la estructura de propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Un socio georgiano nominal, que \u00absimplemente mantiene una participaci\u00f3n\u00bb, no debe presentarse como una soluci\u00f3n segura y universal. Adem\u00e1s de la incertidumbre jur\u00eddica, esta estructura conlleva riesgos espec\u00edficos: disputas sobre la participaci\u00f3n, la negativa a firmar acuerdos, el fallecimiento o la quiebra del titular nominal.<\/p>\n\n\n\n

Las formulaciones exactas figuran en el texto Ley Org\u00e1nica de Georgia sobre la propiedad de las tierras agr\u00edcolas<\/a> en el portal Legislative Herald of Georgia. Es necesario contrastarlas con la versi\u00f3n vigente aplicable a cada empresa en concreto.<\/p>\n\n\n\n

Tabla 2. Influencia de la estructura de compra<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Estructura de la compra<\/th>Cuesti\u00f3n jur\u00eddica principal<\/th>Conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica<\/th><\/tr><\/thead>
Persona f\u00edsica extranjera<\/td>\u00bfSe puede ser propietario de un terreno con este uso?<\/td>Apto para terrenos no agr\u00edcolas; los terrenos agr\u00edcolas no est\u00e1n disponibles mediante una transacci\u00f3n habitual<\/td><\/tr>
Sociedad de responsabilidad limitada con un socio mayoritario extranjero o con un socio cuya identidad no pueda determinarse conforme a la ley<\/td>\u00bfSe puede aplicar un mecanismo especial a las tierras agr\u00edcolas?<\/td>Se necesita un plan de inversi\u00f3n y una decisi\u00f3n del Gobierno; la aprobaci\u00f3n no est\u00e1 garantizada<\/td><\/tr>
Sociedad de responsabilidad limitada cuyo socio mayoritario pertenece a una de las categor\u00edas permitidas por la ley<\/td>\u00bfQui\u00e9n es la parte dominante seg\u00fan la definici\u00f3n de la ley, incluso en la cadena de personas jur\u00eddicas?<\/td>Es necesario analizar la estructura de la participaci\u00f3n a lo largo de toda la cadena<\/td><\/tr>
Terrenos no agr\u00edcolas<\/td>Destinaci\u00f3n seg\u00fan el registro, reg\u00edmenes especiales del territorio<\/td>La empresa no es obligatoria; su raz\u00f3n de ser es un objetivo empresarial, no una necesidad jur\u00eddica.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

De esta tabla se desprende lo m\u00e1s importante: La estructura del comprador se determina tras la inspecci\u00f3n del terreno, y no antes de ella.<\/strong>. Si primero se crea una sociedad y luego se busca un terreno para ella, se puede acabar con una estructura societaria que no sea adecuada para la operaci\u00f3n en cuesti\u00f3n. No se pueden dar garant\u00edas al respecto: cada estructura se analiza en funci\u00f3n del terreno concreto y de los participantes concretos.<\/p>\n\n\n\n

Tierras agr\u00edcolas y plan de inversi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
\"Compra<\/figure>\n\n\n\n

Esta es la cuesti\u00f3n jur\u00eddica central de todo este tema. Los terrenos agr\u00edcolas en Georgia se rigen por una ley org\u00e1nica espec\u00edfica, y el r\u00e9gimen aplicable al capital extranjero se ha estructurado de manera especial en ella. Si el socio mayoritario de una persona jur\u00eddica de derecho privado registrada en Georgia es un extranjero o una persona jur\u00eddica registrada en el extranjero, o si no es posible determinar qui\u00e9n es el socio mayoritario seg\u00fan los criterios de la ley, la adquisici\u00f3n de terrenos agr\u00edcolas solo es posible mediante un mecanismo especial previsto en la ley. Este est\u00e1 vinculado a un plan de inversi\u00f3n y a una resoluci\u00f3n del Gobierno de Georgia. El texto original de la ley est\u00e1 disponible en la p\u00e1gina web Matsne<\/a>, y antes de cualquier operaci\u00f3n hay que leer \u00edntegramente su versi\u00f3n vigente, y no basarse en res\u00famenes.<\/p>\n\n\n\n

\n

La constituci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) no convierte por s\u00ed sola los terrenos agr\u00edcolas en un activo de libre acceso para un inversor extranjero. En primer lugar, es necesario comprobar la finalidad de la parcela, la estructura de la empresa y el marco jur\u00eddico aplicable.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 es un plan de inversi\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n

Un plan de inversi\u00f3n no es un mero tr\u00e1mite burocr\u00e1tico para archivar, sino un documento en el que la empresa describe el proyecto sobre el terreno. El procedimiento para su tramitaci\u00f3n viene determinado por Decreto del Gobierno de Georgia<\/a>, y la decisi\u00f3n la toma el Gobierno. Este mecanismo presenta varias caracter\u00edsticas importantes.<\/p>\n\n\n\n

Est\u00e1 pensado para un proyecto de inversi\u00f3n real, y no para la mera adquisici\u00f3n formal de un terreno. La normativa exige revelar el importe y la procedencia de las inversiones, los plazos, el empleo, la infraestructura y otros par\u00e1metros del proyecto. Asimismo, establecen el criterio de un aumento significativo de las capacidades, la potencia y\/o el valor del activo existente: dicho aumento se considera significativo si los gastos relacionados con el plan de inversi\u00f3n ascienden, como m\u00ednimo, al cu\u00e1druple del valor del terreno adquirido. Por lo tanto, la compra de una peque\u00f1a parcela privada \u00abpara uso propio\u00bb no equivale, por s\u00ed misma, a un proyecto de inversi\u00f3n, y no merece la pena intentar presentarla como tal.<\/p>\n\n\n\n

El mecanismo tambi\u00e9n tiene unos requisitos financieros espec\u00edficos. Por la tramitaci\u00f3n del plan se cobra una tasa de servicio equivalente al 1% del volumen de inversi\u00f3n declarado, con un m\u00ednimo de 1 000 y un m\u00e1ximo de 30 000 GEL. Tras la aprobaci\u00f3n, es necesario presentar una garant\u00eda incondicional e irrevocable por un importe equivalente al 2% del compromiso de inversi\u00f3n; dicha garant\u00eda debe ser expedida por una entidad bancaria o una compa\u00f1\u00eda de seguros autorizada en Georgia. Estos gastos deben tenerse en cuenta antes de elegir la estructura de la operaci\u00f3n, y todas las cifras deben contrastarse con la versi\u00f3n vigente del reglamento antes de presentar la solicitud.<\/p>\n\n\n\n

La aprobaci\u00f3n no est\u00e1 garantizada ni puede prometerse: el Gobierno tiene derecho tanto a aprobar el plan como a rechazarlo. Cualquier intermediario que afirme que \u00abel Gobierno lo aprobar\u00e1 sin falta\u00bb o bien no entiende el procedimiento, o bien lo entiende pero no lo dice.<\/p>\n\n\n\n

Las obligaciones del plan deben cumplirse realmente. El incumplimiento puede acarrear una multa, la concesi\u00f3n de un plazo adicional para el cumplimiento, la transferencia del importe de la fianza al presupuesto del Estado y, en caso de incumplimiento confirmado, el registro de la obligaci\u00f3n de enajenaci\u00f3n de terrenos agr\u00edcolas. Por lo tanto, el plan debe redactarse de manera que sea posible cumplirlo, y no solo para que tenga buen aspecto en el momento de su presentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Elaborar un plan bas\u00e1ndose en un anticipo ya abonado es arriesgado, porque acabar\u00e1s dependiendo del vendedor. Para un inversor extranjero que quiera trabajar espec\u00edficamente con terrenos agr\u00edcolas, existe una v\u00eda, pero difiere fundamentalmente de la compra habitual del tipo \u00abllegas y formalizas\u00bb: se trata de la aprobaci\u00f3n del proyecto por parte del Estado, en la que la parcela es solo una parte de la cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfHas encontrado un terreno agr\u00edcola y no sabes si te conviene el procedimiento a trav\u00e9s de una empresa?<\/strong>
No abones el anticipo bas\u00e1ndote \u00fanicamente en la promesa del vendedor de que \u00ablo tramitaremos a trav\u00e9s de una sociedad limitada\u00bb. Primero debes comprobar el destino del terreno, la estructura de la empresa y la aplicabilidad del mecanismo especial.
[Comprobar el proceso de compra]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cuando realmente se necesita una empresa<\/h2>\n\n\n\n

No es necesario presentar la sociedad de responsabilidad limitada como un requisito imprescindible para cualquier compra de terrenos en Georgia. La constituci\u00f3n de una sociedad est\u00e1 justificada cuando responde a un objetivo econ\u00f3mico real y no al simple deseo de \u00abcubrirse las espaldas\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Una empresa suele tener sentido cuando:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • la compra est\u00e1 relacionada con una actividad empresarial real: el terreno formar\u00e1 parte de la actividad operativa;<\/li>\n\n\n\n
  • se est\u00e1 proyectando un hotel, una casa de hu\u00e9spedes u otro proyecto tur\u00edstico;<\/li>\n\n\n\n
  • se trata de una promoci\u00f3n inmobiliaria, en la que el terreno est\u00e1 destinado a la construcci\u00f3n y venta de inmuebles;<\/li>\n\n\n\n
  • Varios inversores quieren ser copropietarios del activo y se necesitan participaciones transparentes;<\/li>\n\n\n\n
  • Es necesario separar el activo de la actividad operativa;<\/li>\n\n\n\n
  • el proyecto necesitar\u00e1 contar con un inversor adicional;<\/li>\n\n\n\n
  • Se prev\u00e9 la venta posterior de participaciones en lugar de la propia parcela; si la empresa es propietaria de terrenos agr\u00edcolas, los cambios en la composici\u00f3n de los socios y en el socio mayoritario deben verificarse por separado con arreglo a la Ley Org\u00e1nica;<\/li>\n\n\n\n
  • El proyecto generar\u00e1 un flujo considerable de gastos e ingresos, que resulta m\u00e1s c\u00f3modo gestionar a trav\u00e9s de una persona jur\u00eddica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    A menudo no es necesario constituir una sociedad si el extranjero compra una parcela no agr\u00edcola convencional para construir una vivienda unifamiliar, si no hay actividad empresarial ni se prev\u00e9 que la haya, o si el \u00fanico objetivo de la sociedad de responsabilidad limitada es intentar eludir las restricciones. En este \u00faltimo caso, la sociedad no resuelve el problema, sino que lo traslada al \u00e1mbito de la estructura corporativa, donde las dificultades no hacen m\u00e1s que multiplicarse.<\/p>\n\n\n\n

    Tabla 3. Persona f\u00edsica o empresa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Criterio<\/th>Compra a nombre de un particular<\/th>Compra a trav\u00e9s de una empresa<\/th><\/tr><\/thead>
    Sencillez<\/td>En pocas palabras: menos participantes y menos documentos<\/td>Es m\u00e1s complicado: hay que registrarse, disponer de unos estatutos y contar con \u00f3rganos de gesti\u00f3n<\/td><\/tr>
    Administraci\u00f3n<\/td>M\u00ednimo<\/td>Asuntos permanentes: presentaci\u00f3n de informes, decisiones de los participantes, representaci\u00f3n<\/td><\/tr>
    Contabilidad<\/td>No es necesario llevar una contabilidad separada<\/td>La contabilidad es obligatoria; esta funci\u00f3n se lleva a cabo internamente o se delega a un especialista externo.<\/td><\/tr>
    Uso en el \u00e1mbito empresarial<\/td>Limitado<\/td>Apto para actividades quir\u00fargicas<\/td><\/tr>
    Inversores conjuntos<\/td>Propiedad compartida, menos flexible<\/td>Participaciones en la empresa: es m\u00e1s c\u00f3modo dar de alta y dar de baja a los socios<\/td><\/tr>
    Venta<\/td>Se vende parcela<\/td>Se puede vender un terreno o participaciones de una empresa; en el caso de una empresa con terrenos agr\u00edcolas, el cambio de socios requiere una comprobaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/td><\/tr>
    Tierras agr\u00edcolas<\/td>No est\u00e1 disponible en una transacci\u00f3n habitual<\/td>Solo mediante un mecanismo especial en caso de que el socio dominante sea extranjero o no est\u00e9 identificado<\/td><\/tr>
    Gastos fijos<\/td>M\u00ednimos<\/td>Peri\u00f3dicas: contabilidad, banco, servicios<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    La conclusi\u00f3n que se desprende de la tabla es la siguiente: la empresa sale ganando cuando hay negocio, varios participantes o un escenario de venta de participaciones, y sale perdiendo cuando la tarea es sencilla. En el caso de una vivienda unifamiliar situada en una parcela no agr\u00edcola, la sociedad de responsabilidad limitada suele acarrear m\u00e1s obligaciones que ventajas.<\/strong> No se puede afirmar que una sociedad sea, en todos los casos, m\u00e1s ventajosa que una persona f\u00edsica: depende del proyecto, del perfil fiscal y de los planes de salida.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 documentos se necesitan?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La documentaci\u00f3n concreta depende de la estructura de la operaci\u00f3n, pero para realizar una compra a trav\u00e9s de una sociedad de responsabilidad limitada georgiana suele ser necesario preparar documentos que se agrupan en cuatro categor\u00edas:<\/p>\n\n\n\n

    De qui\u00e9n<\/th>Qu\u00e9 hay que comprobar o preparar<\/th><\/tr><\/thead>
    Empresa compradora<\/td>extracto actualizado del registro mercantil, los estatutos o documentos constitutivos, y los poderes del director u otro firmante<\/td><\/tr>
    Participantes extranjeros<\/td>documentos que permitan identificar a los participantes; en el caso de los participantes extranjeros que sean personas jur\u00eddicas, documentos relativos a la estructura de propiedad<\/td><\/tr>
    Vendedor<\/td>un documento de identidad o documentos corporativos, as\u00ed como la acreditaci\u00f3n de las facultades del representante, en caso de que act\u00fae un representante<\/td><\/tr>
    Parcela<\/td>Extracto actualizado del Registro P\u00fablico, c\u00f3digo catastral y plano, datos sobre el uso previsto, los derechos inscritos y las restricciones<\/td><\/tr>
    En nombre de<\/td>poder y, si se ha expedido fuera de Georgia, comprobaci\u00f3n de los requisitos para su legalizaci\u00f3n\/apostilla y traducci\u00f3n<\/td><\/tr>
    Para el r\u00e9gimen especial de terrenos agr\u00edcolas<\/td>documentos relativos a la estructura de propiedad y al plan de inversi\u00f3n, de conformidad con el procedimiento aplicable<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    \n

    No conviene recopilar los documentos siguiendo una lista gen\u00e9rica de Internet y pagar al vendedor de inmediato. En primer lugar, hay que determinar la parcela concreta y la situaci\u00f3n jur\u00eddica del comprador; a continuaci\u00f3n, se prepara el conjunto de documentos necesario para esa operaci\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    C\u00f3mo se realiza la compra<\/h2>\n\n\n\n

    La verificaci\u00f3n b\u00e1sica del terreno \u2014propietario, catastro, cargas y par\u00e1metros urban\u00edsticos\u2014 es necesaria independientemente de la estructura de la compra. Sin embargo, el procedimiento jur\u00eddico de adquisici\u00f3n var\u00eda. Por ejemplo, en el caso de una empresa georgiana con un socio extranjero mayoritario que adquiera terrenos agr\u00edcolas, se aplica un mecanismo espec\u00edfico de plan de inversi\u00f3n con sus propias fases. A continuaci\u00f3n se presenta el algoritmo general; en el paso 6 puede ramificarse.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Determinar el objetivo de la compra.<\/strong> Una vivienda unifamiliar, una villa en alquiler, un hotel, un proyecto inmobiliario, una inversi\u00f3n a largo plazo\u2026 De ello depende todo lo dem\u00e1s.<\/li>\n\n\n\n
    2. Obtener el c\u00f3digo catastral.<\/strong> Se trata del identificador de la parcela en el Registro P\u00fablico; a trav\u00e9s de \u00e9l se solicitan todos los datos.<\/li>\n\n\n\n
    3. Determinar el uso del suelo.<\/strong> Si es agr\u00edcola o no, y qu\u00e9 categor\u00eda concreta figura en el registro.<\/li>\n\n\n\n
    4. Comprobar qui\u00e9n es el propietario.<\/strong> \u00bfEs el vendedor el mismo que el propietario registrado? \u00bfTiene derecho a disponer de la parcela?<\/li>\n\n\n\n
    5. Comprobar las restricciones y las cargas.<\/strong> Hipoteca, embargo, prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n, derechos de terceros.<\/li>\n\n\n\n
    6. Determinar la estructura y el procedimiento adecuados para el comprador.<\/strong> Persona f\u00edsica, empresa o sociedad con un socio extranjero \u2014 en funci\u00f3n del uso del terreno y de los objetivos; en el caso de terrenos agr\u00edcolas con un socio extranjero o con un socio mayoritario no identificado, se a\u00f1ade un plan de inversi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
    7. Comprobar los par\u00e1metros de una posible construcci\u00f3n.<\/strong> Zona de uso, altura y densidad permitidas, acceso, servicios.<\/li>\n\n\n\n
    8. Aprobar el contrato.<\/strong> Condiciones de pago, responsabilidad de las partes, garant\u00edas del vendedor y procedimiento de entrega.<\/li>\n\n\n\n
    9. Realizar el c\u00e1lculo.<\/strong> Acordar la forma de pago prevista en el contrato y acreditar el pago mediante documentaci\u00f3n. La transferencia bancaria resulta pr\u00e1ctica porque deja constancia del importe, del ordenante, del beneficiario y del concepto del pago.<\/li>\n\n\n\n
    10. Inscribir la transmisi\u00f3n de la propiedad.<\/strong> La ley exige no solo un contrato por escrito, sino tambi\u00e9n la inscripci\u00f3n del derecho del adquirente en el registro. La NAPR ofrece varios plazos para la inscripci\u00f3n del derecho sobre los bienes inmuebles: 4 d\u00edas laborables \u2014 150 GEL, 1 d\u00eda laborable: 270 GEL; el mismo d\u00eda de la presentaci\u00f3n de la solicitud: 350 GEL. Una vez finalizado el registro, es necesario obtener un extracto actualizado y comprobar que el comprador figure como propietario registrado.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      \u00bfC\u00f3mo saber si se ha superado una etapa?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Escenario<\/th>Lo que debe tener el comprador<\/th><\/tr><\/thead>
      Inspecci\u00f3n del terreno<\/td>c\u00f3digo catastral y extracto actualizado<\/td><\/tr>
      Comprobaci\u00f3n del destino<\/td>Se ha confirmado su uso agr\u00edcola o no agr\u00edcola<\/td><\/tr>
      Verificaci\u00f3n de la titularidad<\/td>Se ha determinado qui\u00e9n es el propietario y cu\u00e1les son sus facultades<\/td><\/tr>
      Diligencia debida<\/td>Se explican las hipotecas, los embargos, las restricciones y los derechos de terceros<\/td><\/tr>
      Control fronterizo<\/td>Se han cotejado los l\u00edmites catastrales y los l\u00edmites reales<\/td><\/tr>
      Inspecci\u00f3n de la obra<\/td>Se conocen la zona, los par\u00e1metros de urbanizaci\u00f3n y las restricciones<\/td><\/tr>
      Elecci\u00f3n de la estructura<\/td>Se ha decidido: persona f\u00edsica o sociedad de responsabilidad limitada<\/td><\/tr>
      Contrato<\/td>Se han acordado el precio, la forma de pago, la responsabilidad y las condiciones de devoluci\u00f3n del dinero<\/td><\/tr>
      Pago<\/td>Se han conservado los documentos que acreditan el c\u00e1lculo<\/td><\/tr>
      Inscripci\u00f3n<\/td>Se ha recibido un nuevo extracto del Registro P\u00fablico en el que figura el comprador como propietario.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

      Cabe destacar especialmente lo siguiente: El contrato de compraventa y la inscripci\u00f3n del derecho de propiedad no son lo mismo.<\/strong> El hecho de haber firmado el contrato a\u00fan no te convierte en propietario a efectos del registro. <\/p>\n\n\n\n

      7 se\u00f1ales de alerta ya en la fase de selecci\u00f3n del terreno<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      No procedas al pago del anticipo hasta que te hayan dado una explicaci\u00f3n, si:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. el vendedor no facilita el c\u00f3digo catastral;<\/li>\n\n\n\n
      2. El uso previsto del terreno se denomina \u00fanicamente con las palabras \u00abpara construcci\u00f3n\u00bb;<\/li>\n\n\n\n
      3. prometen \u00abcambiar la calificaci\u00f3n de agr\u00edcola a no agr\u00edcola tras la compra\u00bb;<\/li>\n\n\n\n
      4. El acceso atraviesa un terreno ajeno, pero no se indica la servidumbre;<\/li>\n\n\n\n
      5. la superficie real difiere notablemente de la catastral;<\/li>\n\n\n\n
      6. prometen un n\u00famero concreto de plantas sin disponer de la documentaci\u00f3n urban\u00edstica correspondiente;<\/li>\n\n\n\n
      7. A los extranjeros se les propone \u00absimplemente constituir una sociedad de responsabilidad limitada\u00bb o designar a un socio nominal local sin un an\u00e1lisis jur\u00eddico por escrito.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Qu\u00e9 hay que comprobar antes de recibir un anticipo<\/h2>\n\n\n\n
        \"Compra<\/figure>\n\n\n\n

        En la pr\u00e1ctica, el vendedor o el intermediario pueden proponer el pago de un anticipo incluso antes de que se haya completado la verificaci\u00f3n exhaustiva del terreno. Para el comprador, esto supone un mayor riesgo: el dinero queda inmovilizado, su posici\u00f3n en las negociaciones se ve debilitada y la inspecci\u00f3n puede poner de manifiesto problemas. Por ello, es mejor acordar las condiciones de devoluci\u00f3n del anticipo y los resultados de la due diligence antes de realizar el pago.<\/p>\n\n\n\n

        Qu\u00e9 hay que tener en cuenta en el extracto del Registro P\u00fablico<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        No basta con obtener el extracto: hay que comprobar qu\u00e9 es lo que figura exactamente en \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

        Antes de realizar el pago a cuenta, compara, como m\u00ednimo:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • c\u00f3digo catastral;<\/li>\n\n\n\n
        • del propietario registrado;<\/li>\n\n\n\n
        • superficie de la parcela;<\/li>\n\n\n\n
        • destino del suelo;<\/li>\n\n\n\n
        • derechos y restricciones registrados;<\/li>\n\n\n\n
        • hipotecas y otras cargas;<\/li>\n\n\n\n
        • Datos relativos a las restricciones de disposici\u00f3n de la parcela.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          A continuaci\u00f3n, hay que cotejar los datos catastrales con la parcela real. El extracto confirma los datos registrados, pero por s\u00ed solo no responde a cuestiones relativas al terreno, al acceso real, a la capacidad de las redes de servicios o a la viabilidad econ\u00f3mica de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

          El extracto electr\u00f3nico del NAPR cuesta actualmente 13 GEL si se recibe en el plazo de un d\u00eda laborable, o 52 GEL el mismo d\u00eda de la solicitud.<\/p>\n\n\n\n

          La l\u00f3gica b\u00e1sica de la verificaci\u00f3n de inmuebles se describe en el art\u00edculo \u00abC\u00f3mo comprobar un inmueble en Georgia antes de comprarlo<\/a>\u00abEn el caso de una parcela, la lista es m\u00e1s amplia, ya que a las cuestiones jur\u00eddicas se suman las urban\u00edsticas y las de ingenier\u00eda\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

          Tabla 4. Lista de comprobaci\u00f3n de la parcela<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Bloque<\/th>Qu\u00e9 comprobar<\/th>Por qu\u00e9 es importante<\/th><\/tr><\/thead>
          Derecho<\/td>Propietario, c\u00f3digo catastral, superficie<\/td>La operaci\u00f3n la celebra quien tiene derecho a disponer de ella<\/td><\/tr>
          Fronteras<\/td>Fronteras reales y registradas<\/td>Compara los l\u00edmites registrados con los reales y comprueba si existe alguna posible superposici\u00f3n con las parcelas colindantes. En caso de duda, solicita un levantamiento topogr\u00e1fico antes de la compra: la superficie que figura en el anuncio o los l\u00edmites visuales de la valla no sustituyen a los datos catastrales.<\/td><\/tr>
          Finalidad<\/td>Destinaci\u00f3n de la parcela, categor\u00eda agr\u00edcola, si procede<\/td>Determina qui\u00e9n puede ser comprador en general<\/td><\/tr>
          Cargas<\/td>Hipoteca, gravamen fiscal\/hipoteca, embargos, prohibiciones de enajenaci\u00f3n y otras restricciones registradas<\/td>Pueden bloquear el registro o pasar a un nuevo propietario<\/td><\/tr>
          Derechos de terceros<\/td>Servidumbres, derechos de paso y de tr\u00e1nsito, litigios<\/td>Se restringe el uso y la construcci\u00f3n<\/td><\/tr>
          Edificios<\/td>Los edificios existentes y su dise\u00f1o<\/td>Es posible que la vivienda no est\u00e9 registrada o que tenga un uso distinto<\/td><\/tr>
          Acceda a<\/td>Entrada oficial, derecho de paso<\/td>La falta de un acceso debidamente formalizado puede complicar y, en algunos casos, imposibilitar la aprobaci\u00f3n del proyecto<\/td><\/tr>
          Par\u00e1metros urban\u00edsticos<\/td>Zona funcional, altura admisible, densidad, m\u00e1rgenes<\/td>Demuestran que realmente se puede construir<\/td><\/tr>
          Zonas de seguridad<\/td>L\u00ednea de costa, l\u00edneas el\u00e9ctricas, zonas de protecci\u00f3n<\/td>Se reduce la superficie urbanizada o se excluye la urbanizaci\u00f3n<\/td><\/tr>
          Comunicaciones<\/td>Agua, electricidad, alcantarillado<\/td>El coste de la conexi\u00f3n puede afectar a la viabilidad econ\u00f3mica del proyecto<\/td><\/tr>
          Condiciones naturales<\/td>Relieve, drenaje y riesgos geol\u00f3gicos, si fuera necesario<\/td>Influyen en el coste de los cimientos y en la seguridad<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Esta tabla muestra tres niveles de riesgo: jur\u00eddico (si se puede ser propietario), urban\u00edstico (si se puede construir) y f\u00edsico (si se puede hacer a un precio razonable). Un terreno sin problemas legales puede resultar un mal activo si el comprador no puede llevar a cabo en \u00e9l el proyecto que desea.<\/strong> Por ejemplo, la documentaci\u00f3n est\u00e1 en regla, pero solo se puede acceder a la entrada por la calle del vecino, sobre la que no se han registrado los derechos.<\/p>\n\n\n\n

          Eval\u00faa por separado las infraestructuras de suministro. En las parcelas con terreno accidentado situadas cerca de Batumi y en los alrededores de Gonio, el suministro de agua y electricidad, as\u00ed como la instalaci\u00f3n del sistema de alcantarillado, pueden suponer un gasto considerable. El relieve influye en los cimientos, los muros de contenci\u00f3n y el drenaje.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Antes de abonar el anticipo, el inversor debe obtener respuesta al menos a tres preguntas: \u00bfpuedo ser propietario de este terreno?, \u00bfqu\u00e9 est\u00e1 permitido hacer con la parcela? y \u00bfse puede llevar a cabo precisamente mi proyecto?<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          La informaci\u00f3n sobre los derechos y las restricciones inscritos debe verificarse consultando los datos del Registro P\u00fablico y un extracto actualizado. NAPR<\/a>, y no bas\u00e1ndose en las explicaciones del vendedor. Para la tercera cuesti\u00f3n, es importante consultar la documentaci\u00f3n urban\u00edstica y comprobar los requisitos para la futura concesi\u00f3n de la licencia.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          \u00bfNo te apetece tener que lidiar t\u00fa mismo con la situaci\u00f3n legal del terreno, el catastro y las restricciones de la parcela?<\/strong> The Residence puede encontrarle una vivienda o un terreno en Georgia que se adapte a sus necesidades y a su presupuesto. Realizar una breve selecci\u00f3n<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          \u00bfCu\u00e1nto cuesta comprar un terreno a trav\u00e9s de una empresa?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          El precio del terreno es solo la primera parte del presupuesto. Los gastos oficiales m\u00ednimos se pueden dividir en la constituci\u00f3n de la empresa, la obtenci\u00f3n de la documentaci\u00f3n relativa al terreno y la inscripci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

          Consumo<\/th>Tarifa oficial<\/th><\/tr><\/thead>
          Constituci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada en 1 d\u00eda laborable<\/td>200 GEL<\/td><\/tr>
          Constituci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada el mismo d\u00eda de la solicitud<\/td>400 GEL<\/td><\/tr>
          Extracto electr\u00f3nico de NAPR en 1 d\u00eda laborable<\/td>13 GEL<\/td><\/tr>
          Extracto electr\u00f3nico del NAPR el mismo d\u00eda de la solicitud<\/td>52 GEL<\/td><\/tr>
          Plano catastral en 1 d\u00eda laborable<\/td>7 GEL<\/td><\/tr>
          Plano catastral el mismo d\u00eda de la solicitud<\/td>26 GEL<\/td><\/tr>
          Registro de la propiedad en 4 d\u00edas laborables<\/td>150 GEL<\/td><\/tr>
          Registro de la propiedad en 1 d\u00eda laborable<\/td>270 GEL<\/td><\/tr>
          Inscripci\u00f3n de la propiedad el mismo d\u00eda de la solicitud<\/td>350 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Por lo tanto, el registro estatal de una sociedad de responsabilidad limitada y los derechos de propiedad tienen un coste relativamente bajo. Pero No es el presupuesto completo de la operaci\u00f3n<\/strong>. Adem\u00e1s, pueden ser necesarios servicios adicionales como la revisi\u00f3n jur\u00eddica, la traducci\u00f3n de documentos extranjeros, un poder notarial, servicios de topograf\u00eda, la verificaci\u00f3n de l\u00edmites, un an\u00e1lisis urban\u00edstico, gastos bancarios y el asesoramiento contable de la empresa.<\/p>\n\n\n\n

          En el caso de las tierras agr\u00edcolas con un socio mayoritario extranjero o no identificado, el presupuesto es radicalmente diferente: a los gastos habituales se suman los requisitos de un mecanismo de inversi\u00f3n especial.<\/p>\n\n\n\n

          Las tarifas oficiales de la NAPR confirman estos valores.<\/p>\n\n\n\n

          Gastos, impuestos y gesti\u00f3n de la empresa<\/p>\n\n\n\n

          Los gastos derivados de la compra de terrenos a trav\u00e9s de una empresa suelen contabilizarse en el momento de la transacci\u00f3n. Sin embargo, en el modelo corporativo, una parte significativa de los costes corresponde al periodo posterior a la compra. El coste del registro de una sociedad de responsabilidad limitada no es el gasto principal. Es m\u00e1s importante comprender las obligaciones futuras de la empresa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Los gastos puntuales suelen incluir:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          • constituci\u00f3n de la empresa y tr\u00e1mites de registro;<\/li>\n\n\n\n
          • la revisi\u00f3n jur\u00eddica del terreno y de la estructura de la operaci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n
          • la traducci\u00f3n y legalizaci\u00f3n de documentos, en caso de que los participantes sean extranjeros;<\/li>\n\n\n\n
          • gastos notariales o de representaci\u00f3n, en caso de que alguien firme los documentos mediante un poder;<\/li>\n\n\n\n
          • topograf\u00eda y delimitaci\u00f3n de l\u00edmites;<\/li>\n\n\n\n
          • la inspecci\u00f3n urban\u00edstica y los trabajos preliminares de proyecto;<\/li>\n\n\n\n
          • gastos de inscripci\u00f3n del derecho;<\/li>\n\n\n\n
          • En el caso de terrenos agr\u00edcolas con un socio mayoritario extranjero o no identificado: una tasa de servicio y una garant\u00eda sobre el plan de inversi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Los gastos fijos surgen tras la operaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • servicios de contabilidad: la empresa est\u00e1 obligada a llevar la contabilidad y a cumplir los requisitos de informaci\u00f3n contable aplicables; esta funci\u00f3n se organiza internamente o se externaliza a un especialista externo;<\/li>\n\n\n\n
            • gesti\u00f3n bancaria de la cuenta;<\/li>\n\n\n\n
            • los tr\u00e1mites administrativos y las decisiones de los participantes;<\/li>\n\n\n\n
            • los impuestos de la empresa y los impuestos relacionados con el terreno, en la medida en que sean aplicables;<\/li>\n\n\n\n
            • Gastos de venta: tanto del terreno como de las participaciones.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Un tema aparte es la recepci\u00f3n de dinero por parte del propietario procedente de la empresa. Debe contar con la debida base jur\u00eddica y fiscal. La distribuci\u00f3n de beneficios en forma de dividendos est\u00e1 regulada por el C\u00f3digo Fiscal y puede generar obligaciones fiscales tanto para la empresa como para el destinatario en el momento del pago. El resultado concreto depende de la situaci\u00f3n del beneficiario y de la estructura, por lo que aqu\u00ed no se indican los tipos impositivos: antes de la operaci\u00f3n, es necesario consultarlos en fuentes oficiales actualizadas o con un asesor fiscal. <\/p>\n\n\n\n

              Regla pr\u00e1ctica: antes de constituir una sociedad, elabora un presupuesto para tres a\u00f1os de gesti\u00f3n y comp\u00e1ralo con el beneficio real que te aporta la estructura. Si ese beneficio no se traduce en cifras o en una cuesti\u00f3n jur\u00eddica concreta, es probable que la sociedad no sea necesaria.<\/p>\n\n\n\n

              Los principales errores de los compradores<\/h2>\n\n\n\n

              En las transacciones inmobiliarias suelen darse siempre los mismos tipos de riesgos. Estos son los errores t\u00edpicos que pueden provocar p\u00e9rdidas econ\u00f3micas.<\/p>\n\n\n\n

                \n
              1. Considerar que cualquier sociedad de responsabilidad limitada georgiana resuelve la cuesti\u00f3n de los terrenos agr\u00edcolas.<\/strong> La empresa no suprime el r\u00e9gimen especial en caso de que el socio mayoritario sea extranjero o no est\u00e9 identificado.<\/li>\n\n\n\n
              2. No controlar a la pareja dominante.<\/strong> La participaci\u00f3n formal y la denominaci\u00f3n \u00abempresa georgiana\u00bb no indican en absoluto qui\u00e9n ejerce el control seg\u00fan lo establecido por la ley, sobre todo si en la cadena hay otras personas jur\u00eddicas.<\/li>\n\n\n\n
              3. F\u00edjate en lo que dice el vendedor en lugar de en el cat\u00e1logo.<\/strong> La finalidad, las restricciones y los l\u00edmites se acreditan mediante documentos, no con un tono de seguridad.<\/li>\n\n\n\n
              4. Comprar un terreno con la idea de \u00abcambiar su uso m\u00e1s adelante\u00bb.<\/strong> Este cambio no est\u00e1 garantizado y no resuelve el resto de limitaciones.<\/li>\n\n\n\n
              5. No hay que confundir el uso no agr\u00edcola con la posibilidad de construir.<\/strong> Son preguntas diferentes con fuentes de respuesta distintas.<\/li>\n\n\n\n
              6. Abonar el anticipo antes de la inspecci\u00f3n.<\/strong> Una vez realizado el pago por adelantado, ya dependes del vendedor.<\/li>\n\n\n\n
              7. No utilices la entrada principal.<\/strong> La falta de un acceso legalmente formalizado puede complicar o, en algunos casos, imposibilitar la aprobaci\u00f3n del proyecto.<\/li>\n\n\n\n
              8. Utilizar un titular nominal sin evaluaci\u00f3n jur\u00eddica.<\/strong> Este esquema genera riesgos corporativos y personales para todas las partes.<\/li>\n\n\n\n
              9. No tener en cuenta los gastos contables y corporativos.<\/strong> La empresa perdura m\u00e1s all\u00e1 de la propia operaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                \n

                Resulta especialmente arriesgada aquella construcci\u00f3n que se justifica con la frase \u00abas\u00ed lo hacen todos los extranjeros\u00bb, pero que no puede respaldarse con ninguna disposici\u00f3n legal ni con documentaci\u00f3n relativa a la parcela en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                Situaciones pr\u00e1cticas<\/h2>\n\n\n\n
                \"Compra<\/figure>\n\n\n\n

                A continuaci\u00f3n se presentan cuatro situaciones t\u00edpicas. No se trata de recomendaciones jur\u00eddicas individuales, sino de una ilustraci\u00f3n de la l\u00f3gica del art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n

                Un extranjero compra un terreno para construir una vivienda unifamiliar<\/h3>\n\n\n\n

                Si el terreno no es agr\u00edcola y no hay objetivos empresariales, lo m\u00e1s probable es que no haga falta constituir una sociedad. La compra a t\u00edtulo particular es m\u00e1s sencilla y su mantenimiento resulta m\u00e1s econ\u00f3mico. Las cuestiones principales no se sit\u00faan en el \u00e1mbito corporativo: el uso seg\u00fan el registro, las cargas, el acceso y los par\u00e1metros de construcci\u00f3n. Un terreno en Kvariati puede parecer ideal, pero puede carecer de un acceso legal, y en ese caso el problema no radica en la condici\u00f3n jur\u00eddica del comprador, sino en el acceso.<\/p>\n\n\n\n

                Dos inversores quieren construir un peque\u00f1o hotel<\/h3>\n\n\n\n

                La estructura de la sociedad puede parecer l\u00f3gica: dos socios, un activo com\u00fan, una futura actividad operativa y la posibilidad de aportar participaciones. Sin embargo, la estructura en s\u00ed misma no responde a la pregunta de si es posible construir precisamente un hotel. La zona de uso, la densidad permitida, el acceso y la capacidad de las redes de comunicaciones se comprueban por separado. A los inversores les conviene acordar de antemano los derechos y las condiciones de salida: el acuerdo societario es tan necesario como el contrato de compraventa.<\/p>\n\n\n\n

                Una empresa extranjera est\u00e1 estudiando la posibilidad de destinar terrenos agr\u00edcolas a un proyecto tur\u00edstico<\/h3>\n\n\n\n

                Es necesario analizar un mecanismo espec\u00edfico: el plan de inversi\u00f3n, la resoluci\u00f3n del Gobierno y la estructura de la propiedad. El primer paso \u2014no es la b\u00fasqueda del terreno ni el pago de una se\u00f1al\u2014, sino una evaluaci\u00f3n jur\u00eddica de si el proyecto se ajusta a este mecanismo, teniendo en cuenta, entre otros criterios, la relaci\u00f3n entre los costes y el valor del terreno, as\u00ed como la tasa y la garant\u00eda. La aplicabilidad del mecanismo depende de las circunstancias del proyecto, por lo que no se puede prometer ning\u00fan resultado.<\/p>\n\n\n\n

                Se ofrece al comprador un terreno agr\u00edcola a trav\u00e9s de una sociedad de responsabilidad limitada con un socio local<\/h3>\n\n\n\n

                Esta es una de las situaciones que requieren un an\u00e1lisis especialmente minucioso de la estructura de propiedad. La presencia de un socio local no responde por s\u00ed sola a la pregunta de qui\u00e9n es el socio dominante seg\u00fan la definici\u00f3n de la ley. Es necesario comprobar qui\u00e9n cumple todos los elementos de la definici\u00f3n, si hay otras personas jur\u00eddicas en la cadena y qu\u00e9 es lo que realmente se establece en los estatutos y en el contrato social. A continuaci\u00f3n, se eval\u00faa la operaci\u00f3n concreta y la aplicabilidad de la ley a la misma. Si el esquema carece de fundamento jur\u00eddico y solo se justifica con la frase \u00abas\u00ed es como se hace\u00bb, se trata de una se\u00f1al de alarma. Para una estructura de este tipo, es necesario consultar a un abogado georgiano especializado en derecho inmobiliario y societario.<\/p>\n\n\n\n

                Conclusi\u00f3n: primero el terreno, luego la estructura<\/h2>\n\n\n\n

                El procedimiento a seguir a la hora de comprar un terreno en Georgia es siempre el mismo. En primer lugar, se determina el uso previsto del terreno. A continuaci\u00f3n, se comprueba si el comprador en cuesti\u00f3n tiene derecho a poseerlo. Despu\u00e9s, se elige la estructura de la transacci\u00f3n. En un paso aparte, se comprueba la posibilidad de construir en \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

                Una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) georgiana no es la \u00fanica forma de adquirir terrenos. En el caso de las parcelas no agr\u00edcolas, no siempre es necesaria una sociedad, y su creaci\u00f3n debe estar justificada por objetivos empresariales concretos. En el caso de los terrenos agr\u00edcolas, no elimina las restricciones: si hay un socio extranjero mayoritario o un socio cuya identidad no se pueda determinar legalmente, se requiere un mecanismo especial y no se puede garantizar el resultado de antemano. Se trata del segmento del mercado sometido a un mayor escrutinio, por lo que resulta peligroso ahorrar en la evaluaci\u00f3n jur\u00eddica en este \u00e1mbito.<\/p>\n\n\n\n

                Desde el punto de vista de la gesti\u00f3n de riesgos, es aconsejable transferir el dinero y el anticipo una vez realizada la due diligence: cuando se disponga de un extracto del registro, se tenga una visi\u00f3n clara de las cargas, el acceso y los par\u00e1metros de la construcci\u00f3n, y se haya confirmado que la estructura del comprador cumple con la normativa legal. Si tienes que elegir entre un particular y una empresa, recuerda: Primero se comprueba el terreno y el r\u00e9gimen jur\u00eddico de propiedad, y despu\u00e9s se toma la decisi\u00f3n sobre la empresa, y no al rev\u00e9s.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Actualidad de la informaci\u00f3n: octubre de 2026. Tarifas del NAPR, normas sobre la propiedad de terrenos agr\u00edcolas [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":20193,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-20190","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20190"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20204,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions\/20204"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20193"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20190"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20190"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20190"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}