{"id":20237,"date":"2026-10-08T13:42:56","date_gmt":"2026-10-08T10:42:56","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20237"},"modified":"2026-10-08T13:42:58","modified_gmt":"2026-10-08T10:42:58","slug":"inheritance-of-real-estate-in-georgia-by-a-foreigner","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/es\/all\/inheritance-of-real-estate-in-georgia-by-a-foreigner\/","title":{"rendered":"Herencia de bienes inmuebles en Georgia por parte de un extranjero"},"content":{"rendered":"<p><strong>Relevancia:<\/strong> Octubre de 2026. Este documento se ha elaborado bas\u00e1ndose en la legislaci\u00f3n de Georgia, las aclaraciones oficiales de la C\u00e1mara Notarial y las tarifas de la Agencia Nacional del Registro P\u00fablico. <br>Esta informaci\u00f3n tiene car\u00e1cter meramente orientativo. Para un caso concreto de sucesi\u00f3n, es necesario determinar la legislaci\u00f3n aplicable y consultar los documentos con un notario o un abogado.<\/p>\n\n\n\n<p>Un ciudadano extranjero puede heredar en Georgia un piso, una casa, un local comercial e incluso terrenos agr\u00edcolas. Para ello no es necesario tener la nacionalidad georgiana ni un permiso de residencia. Sin embargo, no existe un procedimiento \u00fanico \u00abv\u00e1lido para todos\u00bb: el proceso depende del tipo de bien, de si el testador dej\u00f3 testamento y de circunstancias internacionales, como la nacionalidad del fallecido, su pa\u00eds de residencia y el lugar donde se redactaron los documentos.<\/p>\n\n\n\n<p>Una situaci\u00f3n t\u00edpica es la siguiente: un familiar que viv\u00eda en Batumi ha dejado un piso, y los herederos se encuentran en Mosc\u00fa, Almaty o Berl\u00edn. O bien, la herencia incluye una parcela cerca de Kobuleti, de cuya categor\u00eda nadie en la familia sabe muy bien a qu\u00e9 se refiere. En ambos casos, es mejor tomar las decisiones clave antes de acudir al notario, y no despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>En primer lugar, conviene comprobar cuatro cosas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la categor\u00eda de la parcela seg\u00fan los datos del registro p\u00fablico;<\/li>\n\n\n\n<li>el c\u00edrculo de herederos y la existencia de un testamento;<\/li>\n\n\n\n<li>el plazo de seis meses para aceptar la herencia;<\/li>\n\n\n\n<li>los documentos que acreditan la titularidad y la situaci\u00f3n registral del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La sucesi\u00f3n de bienes inmuebles en Georgia: lo esencial en un minuto<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Pregunta<\/th><th>Respuesta breve<\/th><\/tr><tr><td>\u00bfPuede un extranjero heredar un piso?<\/td><td>S\u00ed, sin la nacionalidad georgiana ni permiso de residencia<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfSe pueden heredar terrenos agr\u00edcolas?<\/td><td>S\u00ed, en virtud de una disposici\u00f3n espec\u00edfica de la ley<\/td><\/tr><tr><td>Plazo para la aceptaci\u00f3n de la herencia<\/td><td>6 meses a partir de la fecha de apertura de la sucesi\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Plazo para renunciar a la herencia<\/td><td>Normalmente, 3 meses a partir del momento en que el heredero tuvo conocimiento o deber\u00eda haber tenido conocimiento de la convocatoria.<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfCu\u00e1ndo se expide el certificado?<\/td><td>Normalmente, una vez transcurridos 6 meses; pueden darse excepciones<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfSe puede tramitar sin tener que acudir en persona?<\/td><td>S\u00ed, en los casos previstos, a trav\u00e9s de un representante<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n de la propiedad en el NAPR<\/td><td>150 \/ 270 \/ 350 GEL, dependiendo de la urgencia<\/td><\/tr><tr><td>Extracto en l\u00ednea de NAPR<\/td><td>13 GEL por tramitaci\u00f3n est\u00e1ndar<\/td><\/tr><tr><td>Impuesto sobre la herencia<\/td><td>Para las categor\u00edas fiscales I y II se prev\u00e9 una exenci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfEs obligatorio vender los terrenos agr\u00edcolas heredados?<\/td><td>La ley vigente no establece un plazo general para la venta obligatoria.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Las normas de sucesi\u00f3n dependen de la legislaci\u00f3n aplicable, de la documentaci\u00f3n, del grupo de herederos y del tipo de patrimonio. Las tarifas corresponden al mes de octubre de 2026; los gastos notariales, las transferencias y los servicios adicionales se calculan por separado.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPuede un extranjero recibir una herencia en Georgia?<\/h2>\n\n\n\n<p>En Georgia, el derecho a heredar no est\u00e1 vinculado a la nacionalidad. Un extranjero puede ser heredero tanto por ley como por testamento. La sucesi\u00f3n se abre con el fallecimiento del testador; sin embargo, para adquirirla, el heredero debe aceptar la herencia seg\u00fan el procedimiento establecido por la ley. Esta norma es la misma tanto para los extranjeros como para los ciudadanos georgianos y no depende de d\u00f3nde resida el heredero ni de si dispone de un permiso de residencia georgiano. El pasaporte de otro pa\u00eds influye en los tr\u00e1mites documentales \u2014traducciones, apostilla, poderes\u2014, pero no en el derecho en s\u00ed a recibir los bienes.<\/p>\n\n\n\n<p>En este sentido, es importante distinguir entre dos conceptos: <strong>El derecho a heredar y el derecho a comprar libremente son cuestiones jur\u00eddicas distintas<\/strong>. Georgia permite a los extranjeros comprar pisos, casas y terrenos no agr\u00edcolas, pero restringe la compra de parcelas agr\u00edcolas. La ley establece una excepci\u00f3n espec\u00edfica en materia de sucesi\u00f3n, por lo que un extranjero puede convertirse legalmente en propietario de un terreno que no podr\u00eda comprar.<\/p>\n\n\n\n<p>En la pr\u00e1ctica, esto es lo que ocurre. Un ciudadano ruso hereda un piso en Batumi de su padre; por regla general, no se le aplica ninguna restricci\u00f3n especial, y la formalizaci\u00f3n se lleva a cabo ante notario y en el registro p\u00fablico. Una ciudadana de Kazajist\u00e1n recibe una vivienda en las afueras de Tiflis: tendr\u00e1 que comprobar por separado c\u00f3mo est\u00e1 registrado el terreno sobre el que se asienta la vivienda. A un sobrino de Alemania se le ha legado una parcela de terreno: primero hay que averiguar a qu\u00e9 categor\u00eda pertenece. Un heredero que nunca haya estado en Georgia puede actuar a trav\u00e9s de un representante con poder notarial.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 tipo de inmuebles puede heredar un extranjero?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Inmueble<\/th><th>Posibilidad de herencia<\/th><th>Caracter\u00edsticas principales<\/th><th>Qu\u00e9 hay que comprobar antes de formalizar el tr\u00e1mite<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Plano<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>Procedimiento general a trav\u00e9s de un notario y del NAPR<\/td><td>Titular seg\u00fan el extracto, hipoteca, embargos, deudas<\/td><\/tr><tr><td>Vivienda unifamiliar<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>La vivienda y el terreno en el que se encuentra pueden registrarse por separado<\/td><td>Existencia y categor\u00eda del terreno sobre el que se asienta la vivienda, l\u00edmites de la parcela<\/td><\/tr><tr><td>Local comercial<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>Es posible que existan contratos de alquiler vigentes<\/td><td>Contratos con los arrendatarios, cargas, datos catastrales<\/td><\/tr><tr><td>Parcela no agr\u00edcola<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>Por regla general, no se aplican restricciones a los extranjeros<\/td><td>Categor\u00eda en el registro, servidumbres, situaci\u00f3n urban\u00edstica<\/td><\/tr><tr><td>Tierras agr\u00edcolas<\/td><td>S\u00ed, en virtud de una disposici\u00f3n espec\u00edfica de la ley<\/td><td>La herencia: una excepci\u00f3n a la prohibici\u00f3n de propiedad por parte de extranjeros<\/td><td>Categor\u00eda, restricciones adicionales a la venta y pignoraci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Participaci\u00f3n en un inmueble<\/td><td>S\u00ed<\/td><td>Se hereda una parte, no habitaciones concretas ni metros cuadrados<\/td><td>La cuant\u00eda de la participaci\u00f3n y los derechos de los dem\u00e1s copropietarios<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>La categor\u00eda de una parcela de terreno determina qu\u00e9 r\u00e9gimen jur\u00eddico se le aplica. La Constituci\u00f3n de Georgia clasifica los terrenos agr\u00edcolas como recursos de especial importancia y, por regla general, solo permite su propiedad por parte del Estado, de los ciudadanos georgianos y de determinadas organizaciones. Se establecen las siguientes excepciones: <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4596123\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Ley Org\u00e1nica de Georgia \u00abSobre la propiedad de las tierras agr\u00edcolas\u00bb<\/a>, y la sucesi\u00f3n se menciona expresamente entre ellas. Por lo tanto, en el caso de un piso, la cuesti\u00f3n de la categor\u00eda no se plantea, mientras que en el caso de un terreno, esta determina todo lo dem\u00e1s: qu\u00e9 acciones podr\u00e1 realizar el propietario y a qui\u00e9n podr\u00e1 vender el terreno.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sucesi\u00f3n leg\u00edtima y testamentaria<\/h2>\n\n\n\n<p>En los casos de sucesi\u00f3n con un elemento internacional, lo primero que hay que determinar es la ley aplicable, es decir, la ley del pa\u00eds que establece el c\u00edrculo de herederos y sus cuotas. De conformidad con el art\u00edculo 55 <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/93712\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Ley de Georgia \u00absobre el Derecho internacional privado\u00bb<\/a>, el criterio principal es la nacionalidad del causante en el momento de su fallecimiento. Sin embargo, la nacionalidad no es m\u00e1s que un punto de partida: si el causante ten\u00eda nacionalidad extranjera, bienes en varios pa\u00edses u otros v\u00ednculos con otros Estados, la respuesta definitiva requiere un an\u00e1lisis de las normas de conflicto de leyes de dichos pa\u00edses y de los tratados internacionales. Por ejemplo, la legislaci\u00f3n de varios Estados, entre ellos Rusia, somete la sucesi\u00f3n de bienes inmuebles a la ley del lugar donde se encuentran, lo que puede dar lugar a que se aplique la legislaci\u00f3n georgiana a un piso en Tiflis. Esta conclusi\u00f3n se extrae en funci\u00f3n de cada caso concreto, y no de forma autom\u00e1tica. <strong>La inscripci\u00f3n de los derechos sobre un inmueble situado en Georgia se lleva a cabo, en cualquier caso, con arreglo a los procedimientos georgianos.<\/strong> \u2014 incluso si las participaciones se calculan con arreglo a la legislaci\u00f3n extranjera.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Si el propietario de un piso en Georgia ha fallecido en el extranjero<\/h3>\n\n\n\n<p>En caso de sucesi\u00f3n de los bienes de un ciudadano extranjero, es necesario distinguir entre la legislaci\u00f3n que regula la sucesi\u00f3n y la normativa georgiana sobre el registro de bienes inmuebles.<\/p>\n\n\n\n<p>La C\u00e1mara Notarial de Georgia trata por separado el caso en el que el fallecido era propietario de bienes en Georgia, pero en el momento de su fallecimiento era ciudadano de otro pa\u00eds. En su aclaraci\u00f3n se establece que se debe obtener el documento sucesorio en el pa\u00eds de ciudadan\u00eda del fallecido y, posteriormente, presentarlo ante un notario georgiano para la formalizaci\u00f3n de los bienes situados en Georgia.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto no significa que se aplique un \u00fanico procedimiento en todos los casos. Los tratados internacionales, la nacionalidad, el \u00faltimo lugar de residencia, la existencia de un testamento y la composici\u00f3n del patrimonio pueden modificar los tr\u00e1mites necesarios.<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo tanto, si el fallecido ten\u00eda nacionalidad extranjera, conviene aclarar con antelaci\u00f3n d\u00f3nde se tramita el documento sucesorio inicial y qu\u00e9 documento se necesitar\u00e1 para inscribir el piso en Georgia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Si no hay testamento<\/h3>\n\n\n\n<p>Las siguientes normas se aplican cuando la sucesi\u00f3n se rige por el Derecho georgiano. Los herederos leg\u00edtimos se clasifican en cinco \u00f3rdenes sucesivas, establecidas en el art\u00edculo 1336 <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/31702\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Civil de Georgia<\/a>. Cada siguiente orden de sucesi\u00f3n solo se aplica si no hay herederos de la anterior.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Primer orden de sucesi\u00f3n: los hijos (incluidos los nacidos despu\u00e9s del fallecimiento del testador y los adoptados), el c\u00f3nyuge y los padres. Los nietos y bisnietos heredan si su progenitor ha fallecido en el momento de la apertura de la sucesi\u00f3n; en ese caso, se reparten su parte.<\/li>\n\n\n\n<li>Segundo orden: hermanos y hermanas; sus hijos, por derecho de representaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li>Tercer orden: los abuelos; en su ausencia, los bisabuelos.<\/li>\n\n\n\n<li>Cuarta ronda: t\u00edos y t\u00edas.<\/li>\n\n\n\n<li>Quinto orden: los primos; en su defecto, sus hijos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Por regla general, los herederos de un mismo orden heredan <strong>a partes iguales<\/strong>; en caso de sucesi\u00f3n por subrogaci\u00f3n y en otros casos previstos por la ley, el reparto se calcula por separado. Los bienes conyugales se tienen en cuenta por separado: si el piso se adquiri\u00f3 durante el matrimonio como propiedad com\u00fan, primero se destina la parte correspondiente al c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite, y solo la parte del fallecido pasa a formar parte de la masa hereditaria. El c\u00f3nyuge, por lo tanto, puede recibir los bienes por dos motivos: como copropietario y como heredero de primer orden. Si el matrimonio se celebr\u00f3 en el extranjero, el r\u00e9gimen de bienes gananciales se determina por separado.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Ejemplo hipot\u00e9tico.<\/em> El c\u00e1lculo se basa en que se aplica la legislaci\u00f3n georgiana, no hay testamento y tampoco hay otros herederos ni circunstancias que influyan en las cuotas. El piso, valorado en 120 000 d\u00f3lares, era propiedad exclusiva del fallecido. Los herederos de primer orden son la c\u00f3nyuge, los dos hijos y la madre. Cada uno recibe una cuarta parte, es decir, 30 000 d\u00f3lares al cambio. Si, por el contrario, el piso fuera un bien ganancial adquirido durante el matrimonio, a la c\u00f3nyuge le corresponder\u00eda en primer lugar la mitad (60 000), y la otra mitad se repartir\u00eda entre los cuatro, a raz\u00f3n de 15 000 cada uno. Ejemplo ilustrativo: el c\u00e1lculo real lo realiza el notario teniendo en cuenta todos los documentos y circunstancias.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Si hay un testamento<\/h3>\n\n\n\n<p>El testamento permite legar bienes a cualquier persona: un familiar, un amigo, una organizaci\u00f3n o incluso un extranjero. Sin embargo, la libertad testamentaria est\u00e1 limitada. <strong>cuota obligatoria<\/strong>: Seg\u00fan el art\u00edculo 1371 del C\u00f3digo Civil, los hijos, los padres y el c\u00f3nyuge del testador, independientemente del contenido del testamento, tienen derecho a la mitad de la parte que les corresponder\u00eda en caso de sucesi\u00f3n leg\u00edtima. Si se aplica el Derecho sucesorio georgiano, los hijos, el c\u00f3nyuge y los padres del causante tienen derecho a una leg\u00edtima en los casos previstos por la ley. Por lo tanto, incluso un testamento en el que se legue la totalidad del patrimonio a un tercero no siempre excluye los derechos sucesorios de los familiares m\u00e1s cercanos.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Ejemplo hipot\u00e9tico.<\/em> Se ha legado a un amigo un piso valorado en 120 000 d\u00f3lares. Si se aplica la legislaci\u00f3n georgiana y los \u00fanicos herederos de primer orden son dos hijos (sin c\u00f3nyuge ni padres), entonces, seg\u00fan la ley, cada hijo recibir\u00eda la mitad, y la leg\u00edtima de cada uno ascender\u00eda a una cuarta parte de la masa hereditaria, unos 30 000 d\u00f3lares. El amigo recibe la mitad restante. Si a un hijo le corresponde por testamento menos de la mitad de la leg\u00edtima, tiene derecho a reclamar la diferencia.<\/p>\n\n\n\n<p>Al utilizar un testamento extranjero, es necesario comprobar su forma, validez y aplicabilidad en Georgia. El art\u00edculo 56 de la Ley de Derecho Internacional Privado reconoce la validez formal de un testamento si este se ajusta a la legislaci\u00f3n del pa\u00eds de nacionalidad del testador, del pa\u00eds en el que ten\u00eda su residencia habitual o del pa\u00eds en el que se encuentra el bien inmueble objeto del testamento. Esto ampl\u00eda las posibilidades de reconocimiento de un testamento extranjero; sin embargo, es necesario comprobar su validez, que no haya sido revocado, los requisitos de traducci\u00f3n y la necesidad de un apostilla o legalizaci\u00f3n, teniendo en cuenta los tratados internacionales. Las controversias sobre la validez de un testamento constituyen un tema judicial aparte, y ante los primeros indicios de conflicto es mejor recurrir de inmediato a un abogado.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00f3nde acudir para tramitar una herencia en Georgia<\/h3>\n\n\n\n<p>Si te has enterado de que un familiar te ha dejado un piso o un terreno en Georgia, lo primero que debes hacer es averiguar la fecha de fallecimiento y comprobar si ha vencido el plazo para aceptar la herencia. No es necesario que te desplaces primero a Batumi o Tiflis: parte de los tr\u00e1mites previos se pueden realizar a distancia.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo primero es acudir a un notario georgiano, que podr\u00e1 determinar el procedimiento a seguir para tramitar la sucesi\u00f3n. Se le debe facilitar la nacionalidad del causante, la fecha de fallecimiento, su \u00faltimo lugar de residencia, los datos de los herederos y la ubicaci\u00f3n de los bienes inmuebles.<\/p>\n\n\n\n<p>Al mismo tiempo, se puede solicitar un extracto de la Agencia Nacional del Registro P\u00fablico (NAPR) para comprobar qui\u00e9n es el propietario registrado y si existen cargas sobre el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p>Recursos oficiales \u00fatiles:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.notary.ge\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Colegio Notarial de Georgia<\/a> \u2014 Informaci\u00f3n sobre los notarios y los tr\u00e1mites notariales.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">NAPR<\/a> \u2014 informaci\u00f3n sobre el registro de bienes inmuebles y los servicios del registro.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Matsne<\/a> \u2014 los textos legislativos vigentes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si el fallecido ten\u00eda nacionalidad extranjera, antes de presentar la documentaci\u00f3n es necesario determinar por separado la legislaci\u00f3n aplicable y el procedimiento para el reconocimiento de los documentos sucesorios extranjeros.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">C\u00f3mo aceptar una herencia en Georgia<\/h2>\n\n\n\n<p>Es conveniente imaginar el procedimiento como una secuencia de etapas. Algunas de ellas pueden llevarse a cabo en paralelo, pero la l\u00f3gica sigue siendo la misma.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Procedimiento que debe seguir un heredero extranjero<\/em><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Determinar el contenido de la herencia y el c\u00edrculo de herederos.<\/strong> Elabora una lista de los bienes: pisos, parcelas, participaciones, cuentas bancarias. Averigua qui\u00e9n m\u00e1s puede tener derecho a la herencia. Un error habitual es \u00abolvidarse\u00bb de los hijos del primer matrimonio o de los padres del testador: m\u00e1s adelante, esto puede dar lugar a un conflicto sucesorio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Averiguar si existe un testamento y si es v\u00e1lido.<\/strong> El testamento pod\u00eda haber sido certificado por un notario georgiano, un notario extranjero o un c\u00f3nsul. El notario comprueba los datos relativos a los testamentos, pero es recomendable que el heredero recopile con antelaci\u00f3n todos los documentos que haya en la familia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comprobar los documentos y los datos del registro p\u00fablico.<\/strong> Con el c\u00f3digo catastral o la direcci\u00f3n, solicita un extracto del NAPR: en \u00e9l figurar\u00e1n el titular registrado, la superficie, la categor\u00eda del terreno, la hipoteca y los embargos. A veces resulta que el inmueble nunca lleg\u00f3 a ser transferido a nombre del causante; en ese caso, primero hay que resolver este problema.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Acudir a un notario para aceptar la herencia.<\/strong> El heredero presenta la solicitud de aceptaci\u00f3n, ya sea personalmente o a trav\u00e9s de un representante. Se trata de un tr\u00e1mite fundamental que debe realizarse en un plazo de seis meses. Consulte con el notario si est\u00e1 facultado para tramitar la sucesi\u00f3n teniendo en cuenta el lugar de apertura de la sucesi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Resolver las cuestiones con los dem\u00e1s herederos.<\/strong> Si hay varios herederos, acordad qui\u00e9n acepta, qui\u00e9n renuncia y c\u00f3mo se repartir\u00e1 el patrimonio. Tened en cuenta que la renuncia en favor de otro heredero tiene consecuencias espec\u00edficas: seg\u00fan el art\u00edculo 1421, apartado 4, del C\u00f3digo Civil, tal acto se considera una aceptaci\u00f3n de la herencia. El procedimiento y los destinatarios admisibles de dicha renuncia se determinan, en particular, en el art\u00edculo 1439.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Obtener un certificado de derecho a la herencia.<\/strong> El notario expide el certificado tras comprobar los documentos y, por regla general, no antes de que transcurran seis meses desde la apertura de la sucesi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inscribir el derecho en el NAPR.<\/strong> El certificado sirve de base para la inscripci\u00f3n del nuevo propietario en el registro p\u00fablico. El procedimiento se describe con m\u00e1s detalle en el art\u00edculo titulado \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-to-register-real-estate-in-georgia-real-timeframes-and-pitfalls\/\">\u00bfC\u00f3mo se lleva a cabo la inscripci\u00f3n de inmuebles en Georgia?<\/a>&#171;.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Pasos para tramitar una herencia: qu\u00e9 debe suceder<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Escenario<\/th><th>\u00bfQu\u00e9 hace un heredero?<\/th><th>Resultado<\/th><\/tr><tr><td>Comprobaci\u00f3n de los bienes<\/td><td>Recibe informaci\u00f3n de NAPR<\/td><td>Comprensi\u00f3n de la composici\u00f3n y la situaci\u00f3n de los inmuebles<\/td><\/tr><tr><td>Determinaci\u00f3n de los herederos<\/td><td>Comprueba los v\u00ednculos familiares, el testamento y la legislaci\u00f3n aplicable<\/td><td>Fundamento para la tramitaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Aceptaci\u00f3n de la herencia<\/td><td>Presenta una solicitud o confirma su aceptaci\u00f3n efectiva<\/td><td>Cumplimiento del plazo de aceptaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Certificaci\u00f3n notarial<\/td><td>Presenta los documentos y las pruebas necesarias<\/td><td>Preparaci\u00f3n del certificado<\/td><\/tr><tr><td>Obtenci\u00f3n del certificado<\/td><td>Recibe un documento notarial<\/td><td>Certificaci\u00f3n de los derechos sucesorios<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n en la NAPR<\/td><td>Presenta la documentaci\u00f3n para el registro<\/td><td>Certificado en el que consta el derecho de sucesi\u00f3n del heredero<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>El plazo de seis meses se refiere a la aceptaci\u00f3n de la herencia. La obtenci\u00f3n del certificado y la inscripci\u00f3n son tr\u00e1mites independientes, cuyos plazos dependen de las circunstancias.<\/p>\n\n\n\n<p>Conviene distinguir claramente entre tres hechos jur\u00eddicos. <em>Aceptaci\u00f3n de la herencia<\/em> \u2014 la manifestaci\u00f3n de voluntad del heredero, que debe realizarse dentro del plazo establecido; esta le permite conservar el derecho sobre los bienes. <em>Certificado de derecho a la herencia<\/em> \u2014 un documento notarial que acredite qui\u00e9n ha heredado y en qu\u00e9 proporci\u00f3n. <em>Inscripci\u00f3n en el registro p\u00fablico<\/em> \u2014 la inscripci\u00f3n del propietario, tras la cual el heredero adquiere un derecho registrado y acreditado documentalmente. Podr\u00e1 disponer del bien teniendo en cuenta las cargas, los derechos de los copropietarios y las restricciones legales. El heredero que haya aceptado la herencia, pero que no haya obtenido el certificado ni haya inscrito el derecho, ya no perder\u00e1 el bien por el vencimiento del plazo de seis meses; sin embargo, tampoco podr\u00e1 venderlo por el momento.<\/p>\n\n\n\n<p>No es posible indicar de antemano la duraci\u00f3n total del tr\u00e1mite. El plazo depende de la fecha de expedici\u00f3n del certificado, de que la documentaci\u00f3n est\u00e9 completa y de si hay otros herederos. Los documentos extranjeros, la existencia de varios herederos, las discrepancias en el catastro o la presencia de un litigio pueden alargar considerablemente la duraci\u00f3n del tr\u00e1mite. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Herencia de bienes inmuebles en Georgia por parte de un extranjero\" class=\"wp-image-20239\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Si ha heredado un piso o un terreno y est\u00e1 pensando en venderlo o comprar otra propiedad, los especialistas de The Residence le ayudar\u00e1n a evaluar las opciones disponibles en el mercado. Las cuestiones legales relacionadas con la herencia deben consultarse con un notario.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"\/es\/quiz\/\">Buscar una vivienda<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 documentos se necesitan?<\/h2>\n\n\n\n<p>El conjunto b\u00e1sico de documentos es el habitual en la mayor\u00eda de los expedientes, pero es el notario quien determina la lista definitiva: tiene derecho a solicitar documentaci\u00f3n adicional si le surgen dudas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documentos necesarios para tramitar una sucesi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Documento<\/th><th>\u00bfPara qu\u00e9 sirve?<\/th><th>Cuando sea necesario<\/th><th>Posibles dificultades<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Documento de identidad del heredero<\/td><td>Verificaci\u00f3n de identidad<\/td><td>Siempre<\/td><td>Diferencias en la transcripci\u00f3n con respecto a otros documentos<\/td><\/tr><tr><td>Certificado de defunci\u00f3n<\/td><td>Certificado de apertura de la sucesi\u00f3n<\/td><td>Siempre<\/td><td>En el caso de los documentos extranjeros, la necesidad de un apostilla o de una legalizaci\u00f3n depende del pa\u00eds de expedici\u00f3n y de los tratados internacionales; normalmente se requiere una traducci\u00f3n al georgiano.<\/td><\/tr><tr><td>Documentos que acreditan el parentesco<\/td><td>Certificaci\u00f3n del derecho a heredar por ley<\/td><td>En caso de sucesi\u00f3n leg\u00edtima<\/td><td>Una larga serie de documentos para parientes lejanos<\/td><\/tr><tr><td>Testamento<\/td><td>Fundamento de la sucesi\u00f3n seg\u00fan la voluntad del difunto<\/td><td>Si hay<\/td><td>Formulario extranjero, solicitud de anulaci\u00f3n o modificaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Documentaci\u00f3n inmobiliaria<\/td><td>Justificante de que el bien pertenec\u00eda al causante<\/td><td>Normalmente<\/td><td>Documentos sovi\u00e9ticos antiguos, falta de registro<\/td><\/tr><tr><td>C\u00f3digo catastral, extracto del NAPR<\/td><td>Identificaci\u00f3n del inmueble y comprobaci\u00f3n de las cargas<\/td><td>Siempre para el sector inmobiliario<\/td><td>El objeto no est\u00e1 registrado o los datos est\u00e1n desactualizados<\/td><\/tr><tr><td>Otros documentos oficiales extranjeros<\/td><td>Certificados de matrimonio, de cambio de apellido, certificados<\/td><td>Seg\u00fan proceda<\/td><td>Apostilla, legalizaci\u00f3n consular, traducci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Poder de representaci\u00f3n<\/td><td>Actuaciones en nombre del heredero<\/td><td>En caso de tramitaci\u00f3n a distancia<\/td><td>Falta de competencias suficientes<\/td><\/tr><tr><td>Documentos adicionales<\/td><td>Consentimientos, denegaciones, resoluciones judiciales<\/td><td>Seg\u00fan proceda<\/td><td>Plazos de entrega desde el extranjero<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Los requisitos formales relativos a los documentos extranjeros suelen generar confusi\u00f3n. <em>Traducci\u00f3n<\/em> La traducci\u00f3n al georgiano se realiza para que el notario pueda tramitar el documento; normalmente se exige una traducci\u00f3n cuya fidelidad haya sido certificada ante notario. <em>Certificaci\u00f3n notarial<\/em> certifica la autenticidad de la firma o de la copia. <em>Apostilla<\/em> \u2014 un procedimiento simplificado de certificaci\u00f3n de documentos oficiales para los pa\u00edses signatarios del Convenio de La Haya de 1961, al que tambi\u00e9n se ha adherido Georgia. Si no se aplica el apostilla, hay que consultar los tratados internacionales de Georgia con el pa\u00eds emisor del documento: dependiendo del tratado, puede ser necesario <em>legalizaci\u00f3n consular<\/em>, o bien el documento puede aceptarse sin ella. Los requisitos tambi\u00e9n dependen del tipo de documento. Por lo tanto, es mejor acordar el procedimiento de certificaci\u00f3n antes de que los documentos se pongan en camino.<\/p>\n\n\n\n<p>Uno de los problemas pr\u00e1cticos m\u00e1s habituales son las discrepancias en la graf\u00eda de los nombres. Un mismo apellido puede aparecer escrito de tres formas diferentes en un pasaporte ruso, en un certificado georgiano y en una antigua partida de nacimiento. Si una mujer ha cambiado de apellido al casarse, se necesita una serie de documentos que relacionen todos sus apellidos. Tambi\u00e9n se dan errores en las fechas, los patron\u00edmicos y los n\u00fameros de las viviendas. Otra situaci\u00f3n habitual es que un inmueble figure en el registro sin datos catastrales precisos o con una direcci\u00f3n antigua.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Es recomendable mostrar los documentos extranjeros ante un notario antes de presentar la solicitud de aceptaci\u00f3n de la herencia. Un solo error en la transcripci\u00f3n puede acarrear gastos adicionales y retrasos en la tramitaci\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><em>Qu\u00e9 hay que comprobar en los documentos antes de acudir al notario<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfCoincide la graf\u00eda de los nombres y apellidos en todos los documentos?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfExisten documentos que acrediten el cambio de apellido?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe ha estampado el apostilla o se ha realizado la legalizaci\u00f3n, si es necesario?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe ha realizado la traducci\u00f3n al georgiano y se ha certificado su fidelidad?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCoinciden la direcci\u00f3n y la superficie que figuran en los documentos con los datos del extracto del NAPR?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfNo han caducado el pasaporte y el poder?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSon suficientes los poderes otorgados en el poder notarial para todas las fases del tr\u00e1mite?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Plazos para la aceptaci\u00f3n de la herencia<\/h2>\n\n\n\n<p>La sucesi\u00f3n se abre con el fallecimiento del causante. Si se declara la muerte de una persona mediante resoluci\u00f3n judicial, se considerar\u00e1 como fecha de fallecimiento la fecha establecida en dicha resoluci\u00f3n. A partir de ese d\u00eda comienza a correr el plazo principal \u2014 <strong>seis meses para aceptar la herencia<\/strong> (art\u00edculo 1424 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n<p>El art\u00edculo 1421 establece dos formas de aceptaci\u00f3n. La primera consiste en presentar ante un notario una declaraci\u00f3n de aceptaci\u00f3n de la herencia. La segunda consiste en tomar posesi\u00f3n o gestionar de hecho los bienes heredados de tal forma que ello constituya una prueba indiscutible de la aceptaci\u00f3n: por ejemplo, vivir en el piso, pagar los servicios p\u00fablicos y los impuestos, alquilar el inmueble o realizar reformas. La toma de posesi\u00f3n efectiva de una parte de los bienes implica la aceptaci\u00f3n de toda la herencia, independientemente de d\u00f3nde se encuentre. Por regla general, no es posible aceptar \u00fanicamente la parte ventajosa de la herencia \u2014por ejemplo, quedarse con el piso y renunciar a las deudas\u2014. Sin embargo, el C\u00f3digo Civil prev\u00e9 excepciones: un heredero que no se dedique a la agricultura puede renunciar a las tierras agr\u00edcolas, al ganado y a los aperos sin renunciar a la herencia en su conjunto (art\u00edculo 1436), mientras que el heredero al que le correspondan cuotas por distintos motivos puede aceptar una y renunciar a otra (art\u00edculo 1437). Adem\u00e1s, el art\u00edculo 1438 permite la renuncia a la parte de la herencia que corresponde al heredero por acumulaci\u00f3n, independientemente del resto de la herencia. La posibilidad de renuncia parcial debe evaluarse por separado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfC\u00f3mo demostrar que la herencia se ha aceptado efectivamente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si el heredero no ha presentado ninguna declaraci\u00f3n ante el notario, pero ha tenido la posesi\u00f3n o la administraci\u00f3n efectivas de los bienes heredados durante el plazo establecido, ello puede constituir una prueba de la aceptaci\u00f3n de la herencia.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Posible prueba<\/th><th>\u00bfQu\u00e9 confirma esto?<\/th><\/tr><tr><td>Documentos relativos a la residencia conjunta<\/td><td>Convivencia entre el heredero y el testador durante el per\u00edodo legalmente relevante<\/td><\/tr><tr><td>Recibos de servicios p\u00fablicos<\/td><td>El pago de los gastos relacionados con el objeto de la herencia<\/td><\/tr><tr><td>Documentos relativos al pago de los impuestos sobre el patrimonio<\/td><td>Cumplimiento de las obligaciones relacionadas con los bienes<\/td><\/tr><tr><td>Documentos bancarios o de seguros<\/td><td>Cumplimiento de las obligaciones del testador<\/td><\/tr><tr><td>Documentaci\u00f3n relativa a la gesti\u00f3n del inmueble<\/td><td>Participaci\u00f3n efectiva en la gesti\u00f3n de la herencia<\/td><\/tr><tr><td>Otras confirmaciones oficiales<\/td><td>Circunstancias adicionales de la aceptaci\u00f3n efectiva<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Un \u00fanico pago, por s\u00ed solo, no garantiza que se considere aceptada la herencia. El notario eval\u00faa los documentos y las circunstancias en su conjunto, y, en caso de litigio, la cuesti\u00f3n puede resolverse ante los tribunales.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n es posible renunciar a la herencia. Para ello existe un plazo espec\u00edfico: seg\u00fan el art\u00edculo 1434, la renuncia puede realizarse en un plazo de tres meses a partir de la fecha en que el heredero tuvo conocimiento o debi\u00f3 haber tenido conocimiento de su designaci\u00f3n como heredero; si existen motivos justificados, el tribunal puede prorrogar este plazo hasta un m\u00e1ximo de dos meses. La renuncia debe formalizarse ante notario. <strong>El plazo de desistimiento no coincide con el plazo de seis meses para la aceptaci\u00f3n<\/strong>, y conviene tenerlo en cuenta si a\u00fan no has decidido si vas a aceptar la herencia.<\/p>\n\n\n\n<p>Para un heredero extranjero, la posesi\u00f3n de hecho es una v\u00eda menos fiable: tendr\u00e1 que demostrarla con documentos, y los pagos desde el extranjero o los acuerdos verbales con los vecinos no siempre resultan convincentes. Presentar una declaraci\u00f3n ante notario es m\u00e1s sencillo y transparente.<\/p>\n\n\n\n<p>El certificado de derecho a la herencia previsto en el art\u00edculo 1500 se expide en cualquier momento una vez transcurridos seis meses desde la fecha de apertura de la sucesi\u00f3n. No es posible obtenerlo antes, salvo que el notario tenga constancia de que no hay otros herederos.<\/p>\n\n\n\n<p>Si ha vencido el plazo de seis meses y la herencia no se ha aceptado ni mediante declaraci\u00f3n ante notario ni mediante actos concretos, el heredero corre el riesgo de perder la posibilidad de adquirir la herencia por la v\u00eda ordinaria. El art\u00edculo 1426 establece dos mecanismos: el tribunal puede prorrogar el plazo si considera que los motivos del incumplimiento son justificados, y, sin necesidad de acudir a los tribunales, la herencia puede aceptarse m\u00e1s tarde con el consentimiento de todos los herederos que ya la hayan aceptado. Ninguna de estas opciones est\u00e1 garantizada.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Ejemplo hipot\u00e9tico.<\/em> El heredero se enter\u00f3 de la existencia del piso en Batumi ocho meses despu\u00e9s del fallecimiento del propietario. En primer lugar, conviene aclarar si, de hecho, ya hab\u00eda aceptado la herencia. El pago de los gastos del piso puede ser una de las pruebas, pero el notario o el tribunal eval\u00faan el conjunto de circunstancias que confirman la posesi\u00f3n o la administraci\u00f3n efectiva de la herencia. A continuaci\u00f3n, hay que determinar cu\u00e1les de los dem\u00e1s herederos ya han aceptado la herencia y si est\u00e1n dispuestos a dar su consentimiento. Si no hay consentimiento, solo queda acudir a los tribunales aportando pruebas de la justificaci\u00f3n de los motivos: por ejemplo, que el heredero no ten\u00eda conocimiento del fallecimiento. El resultado depender\u00e1 de las circunstancias y de las pruebas.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>El plazo de seis meses se refiere \u00fanicamente a la aceptaci\u00f3n de la herencia. No significa que en ese mismo plazo haya que obtener el certificado y inscribir el piso en el registro: estos tr\u00e1mites suelen llevar m\u00e1s tiempo, y eso es normal.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Herencia de bienes inmuebles en Georgia por parte de un extranjero\" class=\"wp-image-20240\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/5_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Herencia de una parcela de terreno<\/h2>\n\n\n\n<p>En lo que respecta a los terrenos, todo empieza por la categor\u00eda. En Georgia se distingue entre terrenos agr\u00edcolas y no agr\u00edcolas, y para un extranjero esta distinci\u00f3n lo determina casi todo: si se puede ser propietario de una parcela, a qui\u00e9n se la puede vender posteriormente o si se admite una determinada garant\u00eda hipotecaria. La categor\u00eda queda registrada en el registro p\u00fablico, no se determina a ojo, ni en funci\u00f3n del uso real, ni por el hecho de que la parcela est\u00e9 \u00abjunto al mar\u00bb o \u00abdentro del t\u00e9rmino municipal\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tierras agr\u00edcolas<\/h3>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan el art\u00edculo 4, apartado 2, letra a), de la Ley Org\u00e1nica de Georgia \u00abSobre la propiedad de los terrenos agr\u00edcolas\u00bb, un extranjero puede ser propietario de un terreno agr\u00edcola si lo ha heredado, siempre que se respeten las restricciones establecidas en la propia ley. Se trata de un supuesto especial: <strong>Por regla general, un extranjero no puede comprar ese tipo de terreno, pero s\u00ed puede heredarlo.<\/strong>. La traducci\u00f3n oficial de la norma se refiere a los bienes inmuebles heredados, sin distinguir entre la sucesi\u00f3n leg\u00edtima y la testamentaria; conviene consultar con un notario c\u00f3mo se aplica esta norma a un testamento concreto.<\/p>\n\n\n\n<p>La afirmaci\u00f3n habitual de que un extranjero est\u00e1 obligado a vender los terrenos agr\u00edcolas heredados en un plazo de seis meses o un a\u00f1o no encuentra fundamento en la legislaci\u00f3n vigente. La obligaci\u00f3n de enajenaci\u00f3n que establece esta ley se aplica a las empresas que hayan obtenido terrenos en virtud de un plan de inversi\u00f3n y no lo hayan cumplido, y no a los herederos. Estos plazos aparecen en publicaciones antiguas basadas en una ley de 1996 que ya ha dejado de estar en vigor. Por otra parte, <strong>El plazo de seis meses para aceptar la herencia no tiene nada que ver con la venta del terreno<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, existen restricciones para los herederos extranjeros, y estas se refieren a los pasos a seguir. Antes de la venta, es necesario comprobar si un comprador concreto tiene derecho a adquirir la parcela de conformidad con el art\u00edculo 4 de la Ley Org\u00e1nica, incluidas las excepciones previstas en la ley. En el caso de las personas f\u00edsicas, se trata principalmente de ciudadanos de Georgia; en el de las personas jur\u00eddicas, no solo es relevante el pa\u00eds de registro, sino tambi\u00e9n la estructura de control y, en determinados casos, la existencia de un motivo especial para la adquisici\u00f3n. La ley proh\u00edbe pignorar terrenos agr\u00edcolas con la condici\u00f3n de que la titularidad pase a un extranjero. Asimismo, establece el derecho de preferencia del Estado para la adquisici\u00f3n de terrenos agr\u00edcolas en los casos previstos por la legislaci\u00f3n. Por \u00faltimo, la herencia no permite a un extranjero adquirir parcelas colindantes.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>La herencia de terrenos agr\u00edcolas por parte de un extranjero no puede equipararse a su compra: se trata de un fundamento de adquisici\u00f3n distinto, y las restricciones surgen en caso de venta o pignoraci\u00f3n posteriores.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>En el art\u00edculo \u00ab\u00bb se explica con m\u00e1s detalle c\u00f3mo funcionan las restricciones a la adquisici\u00f3n de terrenos:<a href=\"\/es\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">\u00bfPuede un extranjero comprar un terreno en Georgia?<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">El terreno donde se encuentra la vivienda y otras parcelas<\/h3>\n\n\n\n<p>En caso de herencia de una vivienda unifamiliar, es necesario comprobar por separado la situaci\u00f3n jur\u00eddica del terreno. En este caso, pueden darse diferentes situaciones.<\/p>\n\n\n\n<p>El terreno adyacente a una vivienda puede registrarse como no agr\u00edcola; en ese caso, no se le aplican las restricciones especiales relativas a la propiedad de terrenos agr\u00edcolas por parte de extranjeros, aunque, al igual que con cualquier otro terreno, pueden existir cargas y limitaciones de uso. Sin embargo, en los pueblos y las afueras de las ciudades, la parcela situada debajo de la vivienda y a su alrededor suele figurar como agr\u00edcola (por ejemplo, como huerto familiar), por lo que se le aplica un r\u00e9gimen especial. Una parcela situada dentro de los l\u00edmites de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n tampoco es siempre de uso no agr\u00edcola: lo que determina su categor\u00eda es la inscripci\u00f3n en el registro, y no los l\u00edmites de la ciudad. En el caso de las parcelas de Gonio, Mahindjauri y otros barrios perif\u00e9ricos de Batumi, conviene comprobar la categor\u00eda con especial atenci\u00f3n: pueden coexistir parcelas con diferentes estatus en las inmediaciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Una dificultad a\u00f1adida la plantean los inmuebles con varias inscripciones catastrales: la vivienda est\u00e1 registrada por separado, el terreno sobre el que se asienta, por separado, y una parte de la parcela ni siquiera est\u00e1 registrada. Si una parte de la parcela no est\u00e1 registrada, ser\u00e1 necesario determinar si el causante ten\u00eda un derecho acreditado sobre ella y si se permite su registro o reconocimiento: la ausencia de inscripci\u00f3n en el registro y la ausencia de derecho de propiedad son situaciones diferentes. La herencia de una participaci\u00f3n en una parcela implica la incorporaci\u00f3n a la propiedad com\u00fan con otros copropietarios: solo es posible separar \u00abla propia\u00bb parte mediante acuerdo o por v\u00eda judicial, teniendo en cuenta las dimensiones m\u00ednimas de las parcelas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Terrenos agr\u00edcolas y no agr\u00edcolas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Criterio<\/th><th>Tierras agr\u00edcolas<\/th><th>Terrenos no agr\u00edcolas<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Posibilidad de que un extranjero herede<\/td><td>S\u00ed, en virtud de una disposici\u00f3n espec\u00edfica de la ley<\/td><td>S\u00ed, en las mismas condiciones que los dem\u00e1s<\/td><\/tr><tr><td>Restricciones generales<\/td><td>Venta exclusiva a personas con derecho a poseer dicho terreno; restricciones en materia de hipotecas<\/td><td>Por regla general, no existen restricciones especiales para los extranjeros<\/td><\/tr><tr><td>Comprobaciones necesarias<\/td><td>Categor\u00eda en el registro, superficie, l\u00edmites, derechos de terceros<\/td><td>Categor\u00eda, situaci\u00f3n urban\u00edstica, servidumbres<\/td><\/tr><tr><td>Riesgos jur\u00eddicos<\/td><td>La idea err\u00f3nea de la \u00abventa obligatoria\u00bb y las dificultades con los compradores<\/td><td>Discrepancia entre los datos catastrales y los l\u00edmites reales<\/td><\/tr><tr><td>Pr\u00f3ximos pasos del propietario<\/td><td>Uso, alquiler y venta a un comprador autorizado<\/td><td>Uso, construcci\u00f3n conforme a las autorizaciones, venta respetando los requisitos generales de la legislaci\u00f3n y las restricciones registradas<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Para conocer la categor\u00eda de la parcela y las restricciones registradas, puede consultar un extracto del registro p\u00fablico: en \u00e9l figuran el c\u00f3digo catastral, la superficie, la categor\u00eda, el propietario, las hipotecas, los embargos y otras cargas. El extracto se puede solicitar en l\u00ednea mediante el c\u00f3digo catastral. Si no hay datos sobre la categor\u00eda o estos contradicen los documentos, ser\u00e1 necesaria la ayuda de un top\u00f3grafo certificado y, posiblemente, la actualizaci\u00f3n de los datos catastrales.<\/p>\n\n\n\n<p>En ocasiones, los herederos se plantean cambiar la categor\u00eda de una parcela agr\u00edcola para ampliar el c\u00edrculo de compradores. No hay que confundir el cambio de categor\u00eda de un terreno con el cambio de su uso previsto: la posibilidad de modificar las caracter\u00edsticas registradas o el uso previsto de la parcela debe comprobarse seg\u00fan la normativa vigente en materia de suelo y registro. No se trata de una forma garantizada ni sencilla de eludir las restricciones. M\u00e1s detalles en el art\u00edculo titulado \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/\">C\u00f3mo cambiar la destinaci\u00f3n de un terreno en Georgia<\/a>&#171;. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Herencia de bienes inmuebles en Georgia por parte de un extranjero\" class=\"wp-image-20241\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Tramitaci\u00f3n de una herencia desde el extranjero<\/h2>\n\n\n\n<p>Un heredero extranjero puede tramitar la sucesi\u00f3n sin necesidad de desplazarse personalmente a Georgia en los casos previstos por la ley. Muchos de los tr\u00e1mites pueden realizarse a trav\u00e9s de un representante \u2014un familiar, un conocido o un abogado\u2014 siempre que el poder notarial contenga las facultades necesarias y cumpla los requisitos aplicables. El poder notarial se formaliza ante un notario en el pa\u00eds de residencia del heredero o en el consulado de Georgia; posteriormente, si es necesario, se apostilla y se traduce al georgiano. La firma que figure en el poder debe estar debidamente certificada; de lo contrario, el notario de Georgia no la aceptar\u00e1.<\/p>\n\n\n\n<p>El contenido de los poderes es de vital importancia. El representante debe tener derecho a presentar la solicitud de aceptaci\u00f3n de la herencia, obtener certificados y extractos, representar los intereses ante el notario y el NAPR, obtener el certificado de derecho a la herencia e inscribir el derecho de propiedad. Si el heredero tiene previsto vender la propiedad, es recomendable especificar el derecho de venta por separado y de forma clara. Los principios para su formalizaci\u00f3n se describen en el art\u00edculo titulado \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-to-issue-a-power-of-attorney-to-purchase-or-sell-real-estate-in-georgia\/\">C\u00f3mo otorgar un poder notarial para comprar o vender una vivienda en Georgia<\/a>\u00ab, pero <strong>Un poder para un asunto sucesorio, en cuanto al alcance de sus facultades, difiere de un poder para una operaci\u00f3n<\/strong>: Es posible que la plantilla \u00abVenta de piso\u00bb no sea adecuada para la aceptaci\u00f3n de una herencia.<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de enviar los documentos, conviene aclarar con el notario georgiano algunas cuestiones: qu\u00e9 texto del poder aceptar\u00e1, si se necesita un apostilla para los documentos de tu pa\u00eds, qui\u00e9n se encargar\u00e1 de la traducci\u00f3n y si acepta escaneos para una revisi\u00f3n previa. Esto evita tener que volver a enviarlos.<\/p>\n\n\n\n<p>A d\u00eda de hoy, no se puede garantizar que la tramitaci\u00f3n de una sucesi\u00f3n se realice \u00edntegramente en l\u00ednea. Parte de los servicios del NAPR est\u00e1n disponibles a trav\u00e9s de Internet y algunas gestiones pueden realizarse a distancia, pero los tr\u00e1mites notariales fundamentales suelen requerir la presencia f\u00edsica del heredero o de su representante. Por lo tanto, la opci\u00f3n m\u00e1s realista para un extranjero es la \u00abgesti\u00f3n a distancia del proceso a trav\u00e9s de un representante\u00bb, y no \u00abtodo a trav\u00e9s de la p\u00e1gina web\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Qu\u00e9 hay que preparar antes de tramitar una herencia a distancia<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>elegir a un representante en quien conf\u00edes y acordar con \u00e9l un plan de acci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>obtener de un notario georgiano los requisitos que debe cumplir el texto del poder;<\/li>\n\n\n\n<li>redactar un poder que otorgue facultades para todas las fases, incluido el registro;<\/li>\n\n\n\n<li>solicitar un apostilla o tramitar la legalizaci\u00f3n, si es necesario;<\/li>\n\n\n\n<li>reunir los documentos que acrediten el parentesco y el fallecimiento, junto con sus traducciones;<\/li>\n\n\n\n<li>obtener un extracto en l\u00ednea del NAPR mediante el c\u00f3digo catastral;<\/li>\n\n\n\n<li>Piensa en c\u00f3mo vas a obtener copias del certificado y del extracto de registro.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Herencia de bienes inmuebles en Georgia por parte de un extranjero\" class=\"wp-image-20242\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Ejemplo: el heredero vive en Rusia y el piso se encuentra en Batumi<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Supongamos que un ciudadano ruso ha heredado un piso de su padre, que era propietario de un inmueble en Batumi. El heredero reside de forma permanente fuera de Georgia y no puede desplazarse hasta all\u00ed para tramitar la documentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Su procedimiento podr\u00eda ser el siguiente:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Determinar la fecha de fallecimiento del padre, comprobar si existe testamento y si hay otros herederos.<\/li>\n\n\n\n<li>P\u00f3ngase en contacto con un notario georgiano para averiguar cu\u00e1l es la legislaci\u00f3n aplicable, el procedimiento a seguir y la lista de documentos necesarios.<\/li>\n\n\n\n<li>Obtener un certificado NAPR para el piso.<\/li>\n\n\n\n<li>Preparar el certificado de defunci\u00f3n, los documentos que acrediten el parentesco y el pasaporte.<\/li>\n\n\n\n<li>Redactar el texto de un poder para un representante en Georgia.<\/li>\n\n\n\n<li>Asegurarse de aceptar la herencia dentro del plazo establecido.<\/li>\n\n\n\n<li>Tras la comprobaci\u00f3n por parte del notario, obtener el certificado de derecho a la herencia.<\/li>\n\n\n\n<li>Inscribir el derecho de propiedad en el NAPR.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Si el causante era ciudadano extranjero, puede ser necesario tramitar documentos sucesorios adicionales en el pa\u00eds de su nacionalidad. El procedimiento concreto debe acordarse con el notario antes de presentar la solicitud.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Este ejemplo muestra una posible secuencia de pasos, pero no constituye un procedimiento universal aplicable a todos los herederos extranjeros.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Gastos e impuestos en materia de sucesiones<\/h2>\n\n\n\n<p>No es posible indicar el coste total de la tramitaci\u00f3n de una herencia: se compone de varios conceptos, y cada uno de ellos depende del caso concreto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Gastos relacionados con la tramitaci\u00f3n de una sucesi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Objeto del gasto<\/th><th>Cuando surge<\/th><th>\u00bfDe qu\u00e9 depende el importe?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Actos notariales<\/td><td>Aceptaci\u00f3n de la herencia, expedici\u00f3n del certificado<\/td><td>Tarifas establecidas por la legislaci\u00f3n, valor y composici\u00f3n del patrimonio<\/td><\/tr><tr><td>Traducciones de documentos<\/td><td>En el caso de los documentos extranjeros que se presenten ante un notario, en funci\u00f3n de su tipo y de los requisitos aplicables<\/td><td>Volumen de los documentos, idioma, certificaci\u00f3n de la traducci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Apostilla y legalizaci\u00f3n<\/td><td>En el caso de los documentos oficiales extranjeros, si as\u00ed lo exigen las normas aplicables<\/td><td>Pa\u00eds de expedici\u00f3n, tratados internacionales, n\u00famero de documentos<\/td><\/tr><tr><td>Servicios de representaci\u00f3n<\/td><td>En caso de tramitaci\u00f3n a distancia<\/td><td>Volumen de trabajo, complejidad del caso<\/td><\/tr><tr><td>Registro y extractos de la NAPR<\/td><td>Inscripci\u00f3n del derecho, inspecci\u00f3n del inmueble<\/td><td>Periodo de registro seleccionado, n\u00famero de extractos<\/td><\/tr><tr><td>Trabajos catastrales<\/td><td>En caso de discrepancias en los datos o de terrenos no registrados<\/td><td>Superficie y complejidad de la demarcaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Gastos judiciales<\/td><td>En caso de incumplimiento del plazo o de litigio<\/td><td>Naturaleza del litigio, tasa administrativa, servicios de un abogado<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta tramitar la herencia de un piso en Georgia?<\/h3>\n\n\n\n<p>El coste incluye los gastos de formalizaci\u00f3n notarial, la inscripci\u00f3n del derecho de propiedad, la obtenci\u00f3n de certificados y los servicios adicionales. La tarifa notarial depende del valor de los bienes heredados y de la cuota para la que se expide el certificado. Est\u00e1 regulada por el Decreto del Gobierno de Georgia n.\u00ba 507.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Consumo<\/th><th>Cantidad o principio de c\u00e1lculo<\/th><\/tr><tr><td>Certificado de derecho a la herencia<\/td><td>Seg\u00fan la tabla de tarifas notariales, teniendo en cuenta el valor de la herencia<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n del derecho en el NAPR, 4 d\u00edas laborables<\/td><td>150 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Registro en 1 d\u00eda laborable<\/td><td>270 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n el mismo d\u00eda de la solicitud<\/td><td>350 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Certificado NAPR en l\u00ednea, 1 d\u00eda laborable<\/td><td>13 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Extracto urgente en l\u00ednea<\/td><td>52 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Extracto habitual, 1 d\u00eda laborable<\/td><td>20 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Traducciones y legalizaci\u00f3n de documentos<\/td><td>En cuanto al volumen y los requisitos de la documentaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Poder y representante<\/td><td>Seg\u00fan el alcance de las competencias y los servicios<\/td><\/tr><tr><td>Gastos catastrales o judiciales<\/td><td>Si es necesario<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Ejemplo. Un heredero recibe un piso valorado en 200 000 GEL. Al formalizar el certificado de herencia, los honorarios notariales se calculan en funci\u00f3n de la escala aplicable, el valor de la parte heredada y la composici\u00f3n de la sucesi\u00f3n. Adem\u00e1s, hay que abonar el coste del registro del derecho en el NAPR y de los documentos necesarios. Por lo tanto, conviene consultar al notario el importe definitivo antes de formalizar el tr\u00e1mite.<\/p>\n\n\n\n<p>Fuentes oficiales: <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ka\/document\/view\/1549252\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Resoluci\u00f3n n.\u00ba 507<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.napr.gov.ge\/en\/page\/fees-and-terms\/immovable-property-registration-fee\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Tarifas NAPR<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Las tarifas estatales de la NAPR se han publicado en <a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/en\/page\/fees-and-terms\/immovable-property-registration-fee\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">p\u00e1gina oficial de plazos y tarifas de la agencia<\/a>. Seg\u00fan los datos de esta p\u00e1gina, en octubre de 2026, la inscripci\u00f3n de la constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de un derecho sobre un bien inmueble cuesta 150 lari con un plazo de cuatro d\u00edas laborables, 270 lari en un solo d\u00eda laborable y 350 lari el mismo d\u00eda de la presentaci\u00f3n de la solicitud. Un extracto del registro cuesta 20 lari, y si se solicita por internet, 13 lari. Las tarifas pueden variar, por lo que conviene comprobarlas de nuevo antes de presentar la solicitud.<\/p>\n\n\n\n<p>Un comentario aparte sobre los impuestos. En Georgia no existe un impuesto espec\u00edfico sobre sucesiones: la adquisici\u00f3n de bienes se contempla en el marco del impuesto sobre la renta, y la ley prev\u00e9 exenciones. Art\u00edculo 82 <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/1043717\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">del C\u00f3digo Fiscal de Georgia<\/a> exime del impuesto sobre la renta el valor de los bienes heredados <strong>para los herederos de primera y segunda categor\u00eda, seg\u00fan la legislaci\u00f3n fiscal<\/strong>. Esta clasificaci\u00f3n no coincide totalmente con los \u00f3rdenes de sucesi\u00f3n establecidos en el C\u00f3digo Civil: a efectos fiscales, la primera categor\u00eda incluye al c\u00f3nyuge, a los hijos y a los hijos adoptivos, a los nietos, a los bisnietos y a sus hijos, a los padres y a los padres adoptivos; la segunda, a los hermanos, a las hermanas, a los sobrinos y a sus hijos. Para la tercera y cuarta categor\u00edas (abuelas, abuelos, t\u00edos y t\u00edas), la exenci\u00f3n se aplica hasta un l\u00edmite de 150 000 lari por ejercicio fiscal. En el caso de los parientes en segundo grado y de las personas que no tengan parentesco con el causante, no existe dicha exenci\u00f3n, por lo que es necesario evaluar de antemano las consecuencias fiscales.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El impuesto de sucesiones en Georgia: \u00bfdepende del grado de parentesco?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Beneficiario de la herencia<\/th><th>Principio general<\/th><\/tr><tr><td>C\u00f3nyuge, hijos, padres y otras personas de la categor\u00eda fiscal I<\/td><td>Exenci\u00f3n del impuesto sobre la renta aplicable a los bienes heredados<\/td><\/tr><tr><td>Hermanos, hermanas y otras personas de la categor\u00eda II<\/td><td>Liberaci\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Abuelas, abuelos, t\u00edos y t\u00edas \u2014 correspondientes a las categor\u00edas III y IV<\/td><td>Exenci\u00f3n de hasta 150 000 GEL por ejercicio fiscal<\/td><\/tr><tr><td>Primos<\/td><td>No se aplica la bonificaci\u00f3n general para las categor\u00edas I a IV<\/td><\/tr><tr><td>Un amigo u otra persona sin parentesco<\/td><td>No se aplica la bonificaci\u00f3n general para las categor\u00edas I a IV<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Las categor\u00edas vienen determinadas por el C\u00f3digo Fiscal, y no por la concepci\u00f3n popular de la proximidad familiar. En el caso de la tercera y la cuarta categor\u00eda, si se supera el umbral establecido, pueden surgir obligaciones de declaraci\u00f3n y pago del impuesto. En caso de sucesi\u00f3n transfronteriza, tambi\u00e9n hay que tener en cuenta la legislaci\u00f3n fiscal del pa\u00eds de residencia del heredero.<\/p>\n\n\n\n<p>Tras la inscripci\u00f3n, el propietario adquiere una serie de obligaciones: el impuesto sobre el patrimonio de las personas f\u00edsicas depende de los ingresos anuales de la familia, mientras que para los terrenos se aplican normas espec\u00edficas. En caso de venta de una vivienda heredada, las consecuencias fiscales dependen del per\u00edodo de tenencia, el tipo de inmueble, el uso que se le haya dado y la situaci\u00f3n del vendedor. La plusval\u00eda obtenida por la venta de un piso o una vivienda unifamiliar con terreno adyacente puede estar exenta del impuesto sobre la renta si el inmueble ha estado en propiedad durante m\u00e1s de dos a\u00f1os y se cumplen los dem\u00e1s requisitos del C\u00f3digo Tributario. En el caso de los herederos de la primera categor\u00eda fiscal, se tiene en cuenta en este plazo el per\u00edodo de tenencia del causante; para el resto de herederos, el plazo y la base imponible deben calcularse por separado. <\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, el heredero puede tener la obligaci\u00f3n de declarar los bienes recibidos o los ingresos derivados de su venta en el pa\u00eds en el que es residente fiscal. Las exenciones georgianas no afectan a estas normas.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Siete errores que se cometen al tramitar una herencia en Georgia<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Esperar a que transcurran seis meses antes de acudir al notario. El plazo para aceptar la herencia comienza a contar a partir de la fecha de apertura de la sucesi\u00f3n, y no a partir de la fecha de recepci\u00f3n del certificado.<\/li>\n\n\n\n<li>No hay que confundir la aceptaci\u00f3n de una herencia con la inscripci\u00f3n de un piso. Se trata de actos distintos con consecuencias jur\u00eddicas diferentes.<\/li>\n\n\n\n<li>No comprobar si hay otros herederos. Un testamento no siempre excluye el derecho de las personas a la leg\u00edtima.<\/li>\n\n\n\n<li>Utilizar un poder sin facultades espec\u00edficas. Es posible que el representante no est\u00e9 facultado para presentar una solicitud o inscribir un derecho.<\/li>\n\n\n\n<li>No comprobar la categor\u00eda del terreno. El terreno adyacente a una vivienda puede tener la calificaci\u00f3n de terreno agr\u00edcola.<\/li>\n\n\n\n<li>Considerar que la falta de un apostilla es un error en todos los casos. Los requisitos dependen del pa\u00eds de expedici\u00f3n y de los tratados internacionales.<\/li>\n\n\n\n<li>Ignorar las deudas del causante. La herencia puede conllevar la responsabilidad por las obligaciones que se transmiten.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Antes de formalizar el documento, es recomendable que un notario revise la documentaci\u00f3n y, si existe un elemento internacional o una controversia, que lo haga un abogado especializado.<br><br><strong>\u00bfTienes pensado vender el piso que has heredado y comprar otro?<\/strong><br>Compara las ofertas de Batumi, Tiflis y sus alrededores teniendo en cuenta el presupuesto, la ubicaci\u00f3n y los objetivos de la compra<br><a href=\"\/es\/quiz\/\">Recibir una selecci\u00f3n de pisos<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Litigios, deudas y otros riesgos<\/h2>\n\n\n\n<p>La herencia no es solo un piso, sino todo lo que est\u00e1 relacionado con \u00e9l. Las complicaciones m\u00e1s habituales son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>varios herederos reclaman un mismo bien y no logran ponerse de acuerdo;<\/li>\n\n\n\n<li>En el extracto figura una hipoteca a favor del banco;<\/li>\n\n\n\n<li>el causante ten\u00eda deudas pendientes con los acreedores o en concepto de impuestos;<\/li>\n\n\n\n<li>en el registro, no figura como propietario la persona que la familia consideraba due\u00f1a;<\/li>\n\n\n\n<li>los datos del catastro no coinciden con los documentos que acreditan la titularidad;<\/li>\n\n\n\n<li>se ha dejado pasar el plazo para aceptar la herencia;<\/li>\n\n\n\n<li>ha surgido una controversia sobre el testamento o sobre la leg\u00edtima;<\/li>\n\n\n\n<li>El piso se ha cedido para su uso a terceros, ya sean inquilinos o familiares.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Por eso, el heredero debe examinar no solo el estado f\u00edsico del inmueble, sino tambi\u00e9n su situaci\u00f3n jur\u00eddica. Un bonito piso con vistas al mar puede estar hipotecado, embargado o en copropiedad con personas que ni siquiera conoc\u00edas. Muchas de las comprobaciones descritas en el art\u00edculo sobre \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-to-check-real-estate-in-georgia\/\">C\u00f3mo comprobar un inmueble en Georgia antes de comprarlo<\/a>\u00ab, son aplicables tambi\u00e9n al bien heredado, aunque el procedimiento de sucesi\u00f3n en s\u00ed difiere de una operaci\u00f3n de compraventa.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Qu\u00e9 hay que comprobar antes de inscribir una herencia<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>qui\u00e9n figura como propietario en el extracto actual del NAPR;<\/li>\n\n\n\n<li>si existe alguna hipoteca, embargo, gravamen fiscal o prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCoinciden la superficie, la direcci\u00f3n y el c\u00f3digo catastral con los que figuran en los documentos?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfExisten contratos de alquiler vigentes o personas que residan efectivamente en el inmueble?;<\/li>\n\n\n\n<li>si hay atrasos en el pago de los servicios p\u00fablicos y los impuestos;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe han presentado reclamaciones por parte de otros herederos o titulares de una leg\u00edtima?;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfEst\u00e1 registrado el terreno en el que se encuentra la vivienda y a qu\u00e9 categor\u00eda pertenece?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Un comentario aparte sobre las deudas. La aceptaci\u00f3n de una herencia puede acarrear la responsabilidad por las obligaciones que se transmiten del causante. Seg\u00fan el art\u00edculo 1484 del C\u00f3digo Civil <strong>Los herederos responden ante los acreedores dentro de los l\u00edmites de la herencia aceptada.<\/strong>, en proporci\u00f3n a sus cuotas; si las deudas del causante eran solidarias, los herederos responden solidariamente, y esta obligaci\u00f3n se extiende tambi\u00e9n a los beneficiarios de la leg\u00edtima. El art\u00edculo 1485 impone al heredero la obligaci\u00f3n de demostrar que las deudas superan el valor de la herencia, salvo en el caso de que el notario haya elaborado un inventario de los bienes hereditarios. Por lo tanto, antes de aceptar una herencia con deudas importantes, conviene comprobar las reclamaciones de los acreedores y consultar con el notario la elaboraci\u00f3n de un inventario.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 hacer con los inmuebles tras una herencia<\/h2>\n\n\n\n<p>Tras la inscripci\u00f3n, el heredero se convierte en propietario de pleno derecho y puede optar por una de las siguientes opciones: vivir \u00e9l mismo en el piso, alquilarlo a largo plazo o por d\u00edas, venderlo o dejarlo vac\u00edo temporalmente. En este \u00faltimo caso, conviene ocuparse de los gastos de suministros, el seguro y designar a una persona de confianza que revise peri\u00f3dicamente la vivienda; en zonas costeras como Batumi, hay que tener en cuenta la elevada humedad y la necesidad de ventilaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Si hay varios propietarios, es recomendable dejar por escrito las relaciones entre ellos: qui\u00e9n utiliza el inmueble, qui\u00e9n corre con los gastos, c\u00f3mo se reparten los ingresos por alquiler y en qu\u00e9 condiciones se puede llevar a cabo la venta. La falta de acuerdos es una causa frecuente de futuras disputas.<\/p>\n\n\n\n<p>En una venta posterior, el comprador o la entidad financiera pueden solicitar toda la documentaci\u00f3n: certificado de derecho a la herencia, extracto del registro y confirmaci\u00f3n de que no existen disputas con otros herederos. Si ha transcurrido poco tiempo desde el fallecimiento del testador y hab\u00eda varios herederos, est\u00e9 preparado para demostrar que los dem\u00e1s herederos han aceptado la herencia o la han rechazado seg\u00fan el procedimiento establecido.<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de la venta, se necesitar\u00e1 un extracto actualizado del NAPR, un certificado que acredite la ausencia de cargas y, en el caso de terrenos agr\u00edcolas, un comprador que tenga derecho a poseerlos. Para alquilarla, conviene comprobar la situaci\u00f3n fiscal de los ingresos y los requisitos que establece la comunidad de propietarios respecto al alquiler por d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si, tras formalizar la sucesi\u00f3n, tiene previsto vender el inmueble y adquirir otro en Batumi, Tiflis o Gonio, eval\u00fae primero la situaci\u00f3n jur\u00eddica, la ubicaci\u00f3n y el estado del inmueble que posee. The Residence le ayudar\u00e1 a orientarse entre las ofertas del mercado: <a href=\"\/es\/quiz\/\">encontrar una vivienda que se adapte a tus necesidades<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>Un ciudadano extranjero puede heredar bienes inmuebles en Georgia: un piso, una casa, un local comercial e incluso terrenos agr\u00edcolas. Sin embargo, el procedimiento concreto depende del tipo de bien, de qui\u00e9nes sean los herederos, de si existe testamento y de las circunstancias internacionales: la nacionalidad del testador, el lugar de redacci\u00f3n de los documentos y el pa\u00eds de residencia del heredero.<\/p>\n\n\n\n<p>En primer lugar, conviene llevar a cabo tres pasos. En primer lugar, comprobar la situaci\u00f3n jur\u00eddica del bien mediante el extracto del NAPR, incluyendo la categor\u00eda del terreno y las cargas. En segundo lugar, aceptar la herencia a tiempo, es decir, en un plazo de seis meses a partir de la fecha de su apertura. En tercer lugar, acordar con el notario el conjunto de documentos, incluidos los requisitos para la certificaci\u00f3n y la traducci\u00f3n, con el fin de obtener el certificado y registrar el derecho sin demoras innecesarias.<\/p>\n\n\n\n<p>Si en el caso existe una controversia entre los herederos, un testamento extranjero, terrenos agr\u00edcolas o una estructura de propiedad compleja, acuda a un notario o a un abogado especializado en derecho sucesorio de Georgia. Una revisi\u00f3n jur\u00eddica previa puede reducir el riesgo de gastos y disputas posteriores.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Actualidad: octubre de 2026. 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