{"id":15887,"date":"2026-07-29T17:49:32","date_gmt":"2026-07-29T14:49:32","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=15887"},"modified":"2026-07-29T17:49:34","modified_gmt":"2026-07-29T14:49:34","slug":"can-a-foreigner-buy-land-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/","title":{"rendered":"Un \u00e9tranger peut-il acheter un terrain en G\u00e9orgie ?"},"content":{"rendered":"

En G\u00e9orgie, un ressortissant \u00e9tranger a le droit d\u2019acqu\u00e9rir un terrain, mais pas n\u2019importe lequel. C\u2019est l\u2019affectation officielle du terrain qui est d\u00e9terminante, et non son aspect ext\u00e9rieur, son emplacement ou les d\u00e9clarations du vendeur. Les terrains non agricoles sont, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, accessibles aux acheteurs \u00e9trangers. Les terres agricoles sont r\u00e9gies par une loi organique distincte et n\u00e9cessitent la v\u00e9rification d\u2019un motif d\u2019acquisition sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8me point important qui est souvent n\u00e9glig\u00e9 : Le droit d'enregistrer un terrain \u00e0 son nom et le droit d'y construire le b\u00e2timent souhait\u00e9 sont deux questions distinctes<\/strong>. Le terrain peut \u00eatre enregistr\u00e9 en propri\u00e9t\u00e9, mais sa zone d'affectation, ses coefficients d'occupation des sols ou ses restrictions en mati\u00e8re de protection rendront la construction impossible ou n\u00e9cessiteront des autorisations suppl\u00e9mentaires. C\u2019est pourquoi cette v\u00e9rification doit \u00eatre effectu\u00e9e avant le versement d\u2019un acompte ou d\u2019une avance, et non apr\u00e8s la signature du contrat.<\/p>\n\n\n\n

Dans cet article, nous allons examiner quelles cat\u00e9gories de terrains sont accessibles \u00e0 un acqu\u00e9reur \u00e9tranger, en quoi le statut agricole diff\u00e8re du statut non agricole, comment v\u00e9rifier les caract\u00e9ristiques d'un terrain \u00e0 l'aide des donn\u00e9es officielles, comment se d\u00e9roule la transaction et quels sont les risques les plus courants.<\/p>\n\n\n\n

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En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, un ressortissant \u00e9tranger peut faire enregistrer \u00e0 son nom une parcelle \u00e0 usage non agricole. Les terres agricoles sont r\u00e9gies par la Constitution g\u00e9orgienne et par une loi organique sp\u00e9cifique : la possibilit\u00e9 de les acqu\u00e9rir d\u00e9pend du statut de l\u2019acqu\u00e9reur, du motif de l\u2019acquisition et des conditions pr\u00e9vues par la l\u00e9gislation en vigueur \u00e0 la date de la transaction.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Les principaux termes expliqu\u00e9s en termes simples<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Terme<\/th>Que signifie<\/th><\/tr><\/thead>
Code cadastral<\/td>Num\u00e9ro unique permettant de localiser la parcelle dans le registre public et sur le plan cadastral<\/td><\/tr>
Affectation du terrain<\/td>Statut juridique enregistr\u00e9 de la parcelle, qu'elle soit agricole ou non agricole<\/td><\/tr>
Zone fonctionnelle<\/td>Les r\u00e8gles d'urbanisme applicables \u00e0 la zone, qui d\u00e9finissent les usages autoris\u00e9s et les param\u00e8tres d'am\u00e9nagement<\/td><\/tr>
Charge<\/td>Restriction enregistr\u00e9e du droit de propri\u00e9t\u00e9 : hypoth\u00e8que, saisie, servitude ou autre obligation<\/td><\/tr>
Servitude<\/td>Droit limit\u00e9 d'utiliser la parcelle d'autrui, par exemple pour y circuler, y passer ou y installer des r\u00e9seaux<\/td><\/tr>
Plan cadastral<\/td>Document indiquant la configuration, la superficie et les limites cadastrales de la parcelle<\/td><\/tr>
Sp\u00e9cifications techniques<\/td>Exigences du fournisseur concernant le raccordement \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9, \u00e0 l'eau, \u00e0 l'assainissement, au gaz ou \u00e0 d'autres r\u00e9seaux<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Quel type de terrain un \u00e9tranger peut-il acheter ?<\/h2>\n\n\n\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les \u00e9trangers peuvent acqu\u00e9rir des parcelles enregistr\u00e9es comme non agricoles. Toutefois, la possibilit\u00e9 concr\u00e8te de construire une maison d\u2019habitation, un h\u00f4tel, un b\u00e2timent commercial ou industriel d\u00e9pend non seulement de l\u2019affectation du terrain, mais aussi de la zone d\u2019affectation, du r\u00e8glement d\u2019urbanisme et des param\u00e8tres d\u2019am\u00e9nagement. Il ne faut pas se fier \u00e0 ce qui pousse sur la parcelle ou \u00e0 son aspect ext\u00e9rieur, mais aux informations officielles figurant dans le registre public.<\/p>\n\n\n\n

Terrains non agricoles<\/strong> \u2014 sont g\u00e9n\u00e9ralement accessibles aux acqu\u00e9reurs \u00e9trangers en vue d\u2019un achat direct. Il s\u2019agit de l\u2019option la plus courante pour ceux qui souhaitent construire une maison, une villa ou un bien immobilier commercial. Toutefois, la destination cadastrale et la zone d\u2019affectation constituent des niveaux de r\u00e9glementation distincts : le statut non agricole d\u2019un terrain ne d\u00e9termine pas automatiquement ce qu\u2019il est possible d\u2019y construire.<\/p>\n\n\n\n

Terres agricoles<\/strong> est r\u00e9glement\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment. La loi organique g\u00e9orgienne relative \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des terres agricoles pr\u00e9voit un r\u00e9gime restrictif pour les ressortissants \u00e9trangers. La pr\u00e9sence sur une telle parcelle d\u2019une maisonnette, d\u2019une cl\u00f4ture ou de constructions voisines ne modifie pas en soi la destination enregistr\u00e9e. L\u2019utilisation effective et le statut cadastral peuvent diverger \u2014 et ce sont pr\u00e9cis\u00e9ment les donn\u00e9es cadastrales qui font foi.<\/p>\n\n\n\n

Terrain sur lequel se trouve une maison<\/strong> \u2014 Il s'agit d'un cas particulier. Si la maison est enregistr\u00e9e en tant que bien immobilier et qu'elle est situ\u00e9e sur un terrain non agricole, un \u00e9tranger peut acheter \u00e0 la fois la maison et le terrain sur lequel elle se trouve. Si le terrain sur lequel se trouve la maison conserve son statut agricole, la situation n\u00e9cessite une v\u00e9rification suppl\u00e9mentaire : la pr\u00e9sence d\u2019un b\u00e2timent ne modifie pas automatiquement la cat\u00e9gorie du terrain.<\/p>\n\n\n\n

Territoires soumis \u00e0 un r\u00e9gime particulier<\/strong> \u2014 les zones frontali\u00e8res, les espaces naturels prot\u00e9g\u00e9s et les bandes c\u00f4ti\u00e8res \u2014 peuvent \u00eatre soumises \u00e0 des restrictions suppl\u00e9mentaires, qu\u2019il convient de v\u00e9rifier en fonction du code cadastral concern\u00e9 et de la r\u00e9glementation en vigueur.<\/p>\n\n\n\n

Le fait de pouvoir acqu\u00e9rir un terrain ne signifie pas pour autant qu'il soit autoris\u00e9 d'y construire un b\u00e2timent pr\u00e9sentant la superficie, le nombre d'\u00e9tages et l'affectation souhait\u00e9s. Il s'agit l\u00e0 d'une question distincte, qui est tranch\u00e9e apr\u00e8s analyse du dossier d'urbanisme.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 1. Quels terrains sont accessibles \u00e0 un acqu\u00e9reur \u00e9tranger ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Type de parcelle<\/th>Un \u00e9tranger peut-il acheter ?<\/th>Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/th>Risque principal<\/th><\/tr><\/thead>
Terrain non agricole destin\u00e9 \u00e0 la construction<\/td>C'est g\u00e9n\u00e9ralement autoris\u00e9<\/td>Zone fonctionnelle, param\u00e8tres d'urbanisation<\/td>Restrictions concernant la hauteur, les marges et la densit\u00e9<\/td><\/tr>
Terrain comportant une maison enregistr\u00e9e, situ\u00e9 sur un terrain non agricole<\/td>C'est g\u00e9n\u00e9ralement autoris\u00e9<\/td>Affectation du terrain, droits sur la maison et le terrain<\/td>Diff\u00e9rence de superficie, copropri\u00e9taires<\/td><\/tr>
Terres agricoles<\/td>Un r\u00e9gime sp\u00e9cial est en vigueur<\/td>Motifs d'acquisition, exigences l\u00e9gales<\/td>Refus d'enregistrement<\/td><\/tr>
Terrain avec maison, dont le sol est class\u00e9 comme terrain agricole<\/td>Une v\u00e9rification distincte est n\u00e9cessaire<\/td>Statut foncier, dispositions l\u00e9gales<\/td>Les restrictions agricoles peuvent s'\u00e9tendre \u00e0 l'ensemble du site<\/td><\/tr>
Zone frontali\u00e8re ou zone prot\u00e9g\u00e9e<\/td>Une v\u00e9rification distincte est n\u00e9cessaire<\/td>Mode de zone, autorisations<\/td>Accords suppl\u00e9mentaires ou interdiction<\/td><\/tr>
Zone de loisirs ou zone foresti\u00e8re<\/td>Une v\u00e9rification distincte est n\u00e9cessaire<\/td>Cat\u00e9gorie, conditions d'utilisation<\/td>Possibilit\u00e9s de construction limit\u00e9es<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ce tableau pr\u00e9sente une logique g\u00e9n\u00e9rale et ne constitue pas un avis juridique concernant un bien immobilier sp\u00e9cifique. Le statut de chaque parcelle est v\u00e9rifi\u00e9 au cas par cas \u00e0 l'aide d'un extrait \u00e0 jour du Registre public<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\"Un<\/figure>\n\n\n\n
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Pourquoi les terres agricoles sont-elles limit\u00e9es ?<\/h2>\n\n\n\n

Les restrictions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des terres agricoles sont inscrites dans la Constitution g\u00e9orgienne et d\u00e9taill\u00e9es dans la loi organique sur la propri\u00e9t\u00e9 des terres agricoles. Il ne s\u2019agit pas d\u2019une instruction administrative, facile \u00e0 modifier, mais d\u2019une norme prot\u00e9g\u00e9e par la Constitution. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment pour cette raison qu\u2019il n\u2019est pas possible d\u2019appliquer m\u00e9caniquement les r\u00e8gles r\u00e9gissant l\u2019achat d\u2019un appartement ou d\u2019un local non r\u00e9sidentiel \u00e0 une parcelle de terrain \u00e0 vocation agricole.<\/p>\n\n\n\n

Aux fins de la pr\u00e9sente loi, est consid\u00e9r\u00e9 comme \u00ab \u00e9tranger \u00bb toute personne physique n\u2019ayant pas la nationalit\u00e9 g\u00e9orgienne, ainsi que toute personne morale dans laquelle un ressortissant \u00e9tranger est l\u2019associ\u00e9 majoritaire \u2014 les crit\u00e8res pr\u00e9cis sont d\u00e9finis par la version en vigueur de la loi. Il n\u2019est pas recommand\u00e9 de se fier \u00e0 des articles contenant des citations obsol\u00e8tes ou \u00e0 des r\u00e9sum\u00e9s r\u00e9dig\u00e9s il y a plusieurs ann\u00e9es : les versions de la loi et la pratique jurisprudentielle peuvent \u00e9voluer, et il est n\u00e9cessaire de v\u00e9rifier la version en vigueur \u00e0 la date de la transaction en consultant le texte officiel sur le portail du Journal officiel de la G\u00e9orgie \u2014 matsne.gov.ge<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Une erreur courante consiste \u00e0 croire que la modification de l'utilisation effective d'un terrain entra\u00eene automatiquement la modification de son statut cadastral. Ce n'est pas le cas. Le passage d\u2019une parcelle de la cat\u00e9gorie agricole \u00e0 la cat\u00e9gorie non agricole constitue une proc\u00e9dure administrative distincte, assortie d\u2019exigences sp\u00e9cifiques, et qui ne garantit pas un r\u00e9sultat positif.<\/p>\n\n\n\n

Comment l'affectation d'un terrain \u00e9volue-t-elle ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Question<\/th>Ce qu'il faut savoir<\/th><\/tr><\/thead>
O\u00f9 cette modification est-elle enregistr\u00e9e ?<\/td>Aupr\u00e8s de l'Agence nationale du registre public<\/td><\/tr>
Ce qu'il faut<\/td>Demande et pi\u00e8ces justificatives attestant de la n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e de la modification<\/td><\/tr>
La municipalit\u00e9 participe-t-elle ?<\/td>La NAPR peut demander des informations en tenant compte des conditions d'urbanisme applicables \u00e0 la zone concern\u00e9e<\/td><\/tr>
Ce changement est-il garanti ?<\/td>Non, votre demande ne d\u00e9bouchera pas n\u00e9cessairement sur une d\u00e9cision favorable<\/td><\/tr>
Combien co\u00fbte l'inscription ?<\/td>150, 270 ou 350 GEL, selon la dur\u00e9e choisie<\/td><\/tr>
Un suppl\u00e9ment pourrait-il \u00eatre factur\u00e9 ?<\/td>En cas de changement d'affectation d'un terrain agricole vers une affectation non agricole, la loi pr\u00e9voit une indemnisation dans les cas pr\u00e9vus<\/td><\/tr>
Ce nouveau statut vous donne-t-il le droit de construire ?<\/td>Non, la zone fonctionnelle et le r\u00e9gime de construction sont v\u00e9rifi\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Le montant de l'indemnisation \u00e9ventuelle ne peut \u00eatre calcul\u00e9 selon un taux unique applicable \u00e0 l'ensemble de la G\u00e9orgie. Il convient de le v\u00e9rifier au cas par cas, en fonction de la parcelle concern\u00e9e, de la commune et des r\u00e8gles en vigueur \u00e0 la date de la demande.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e9ritage et exceptions<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un ressortissant \u00e9tranger peut faire enregistrer un droit de propri\u00e9t\u00e9 sur une parcelle agricole re\u00e7ue par succession : ce motif est express\u00e9ment pr\u00e9vu par la loi organique en vigueur. Lors de la proc\u00e9dure d\u2019enregistrement, il est n\u00e9cessaire de justifier les droits successoraux et d\u2019enregistrer le transfert du droit de propri\u00e9t\u00e9 au Registre public. Les conditions suppl\u00e9mentaires propres \u00e0 chaque dossier successoral doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es au cas par cas, toutefois La loi organique en vigueur ne pr\u00e9voit pas d'obligation g\u00e9n\u00e9rale pour un h\u00e9ritier \u00e9tranger de vendre une parcelle agricole dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9.<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Certains m\u00e9canismes d'investissement peuvent \u00e9galement pr\u00e9voir des conditions particuli\u00e8res. Une soci\u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e en G\u00e9orgie et contr\u00f4l\u00e9e par un partenaire \u00e9tranger majoritaire peut acqu\u00e9rir des terres agricoles sur la base d'un plan d'investissement et d'une d\u00e9cision du gouvernement g\u00e9orgien. Toutefois, le non-respect du plan d\u2019investissement entra\u00eene l\u2019obligation de cession pour cette soci\u00e9t\u00e9 \u2014 mais pas pour une personne physique \u00e9trang\u00e8re ayant h\u00e9rit\u00e9 de ces terres. Avant d\u2019envisager l\u2019un de ces motifs comme un sc\u00e9nario viable, il est n\u00e9cessaire d\u2019\u00e9tudier la version en vigueur de la loi avec un juriste ind\u00e9pendant.<\/p>\n\n\n\n

Achat par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les acheteurs \u00e9trangers sont nombreux \u00e0 penser que la cr\u00e9ation d'une SARL g\u00e9orgienne permet automatiquement d'acc\u00e9der \u00e0 l'achat de terres agricoles. <\/p>\n\n\n\n

La loi tient compte non seulement de la juridiction d'enregistrement de la soci\u00e9t\u00e9, mais \u00e9galement de la composition de ses associ\u00e9s. Une personne morale enregistr\u00e9e en G\u00e9orgie, mais dont l\u2019associ\u00e9 majoritaire est \u00e9tranger, ne peut acqu\u00e9rir des terres agricoles que sur la base d\u2019un plan d\u2019investissement et d\u2019une d\u00e9cision du gouvernement g\u00e9orgien. La liste pr\u00e9cise des crit\u00e8res est d\u00e9finie par la version en vigueur de la loi.<\/p>\n\n\n\n

L'enregistrement d'un terrain au nom d'un citoyen g\u00e9orgien, assorti d'un accord informel selon lequel le propri\u00e9taire effectif serait un \u00e9tranger, ne conf\u00e8re pas \u00e0 ce dernier un droit de propri\u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9.<\/strong> Ce type de montage comporte un risque \u00e9lev\u00e9 de perte de contr\u00f4le sur le bien, de litiges et d'annulation de certains accords. Il n'est pas recommand\u00e9 de recourir \u00e0 la d\u00e9tention nominale pour contourner les restrictions. Toute structure soci\u00e9taire mise en place en vue de l\u2019acquisition d\u2019un terrain doit \u00eatre examin\u00e9e par un sp\u00e9cialiste ind\u00e9pendant du droit g\u00e9orgien.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 2. Options possibles lorsque la parcelle a le statut de terre agricole<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Option<\/th>Lorsqu'on examine<\/th>Ce dont vous aurez besoin<\/th>Limites et risques<\/th><\/tr><\/thead>
Choisir une autre zone<\/td>Lorsque l'objectif est d'effectuer un achat rapide et sans complications<\/td>Recherche d'un \u00e9quivalent non agricole<\/td>La s\u00e9lection pourrait prendre un peu plus de temps<\/td><\/tr>
V\u00e9rifier si le changement d'affectation est autoris\u00e9<\/td>Lorsqu'un site rev\u00eat une importance strat\u00e9gique<\/td>La demande et les pi\u00e8ces justificatives adress\u00e9es au NAPR ; le cas \u00e9ch\u00e9ant, les informations fournies par la commune concern\u00e9e<\/td>L'approbation n'est pas garantie ; la proc\u00e9dure prend du temps<\/td><\/tr>
Location \u00e0 long terme<\/td>Lorsque l'achat n'est pas possible, mais qu'un suivi \u00e0 long terme est n\u00e9cessaire<\/td>Contrat de location, enregistrement d'une charge immobili\u00e8re<\/td>Pas de droit de propri\u00e9t\u00e9, possibilit\u00e9s d'am\u00e9nagement limit\u00e9es<\/td><\/tr>
Proc\u00e9dure d'investissement sp\u00e9cifique<\/td>Pour les grands projets, lorsque les conditions sont r\u00e9unies<\/td>Plan d'investissement, d\u00e9cision du gouvernement g\u00e9orgien<\/td>Exige le respect des dispositions l\u00e9gales<\/td><\/tr>
H\u00e9ritage<\/td>En pr\u00e9sence d'un motif l\u00e9gal<\/td>Documents relatifs au droit successoral, inscription au registre public<\/td>Les conditions particuli\u00e8res \u00e0 chaque affaire font l'objet d'un examen distinct<\/td><\/tr>
Une structure d'entreprise conforme \u00e0 la l\u00e9gislation et r\u00e9pondant aux exigences<\/td>Sous r\u00e9serve de l'existence d'un plan d'investissement et d'une d\u00e9cision du gouvernement<\/td>Analyse juridique de la composition des participants, plan d'investissement<\/td>Ne garantit pas le r\u00e9sultat sans v\u00e9rification et validation<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Aucune de ces options ne constitue une solution universelle. Chacune n\u00e9cessite une analyse juridique au cas par cas, tenant compte de la parcelle concern\u00e9e et du statut de l'acheteur.<\/p>\n\n\n\n

Que faire si une parcelle agricole vous pla\u00eet ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si le statut agricole est mentionn\u00e9 dans l'extrait, il ne faut pas verser d'acompte en esp\u00e9rant que le probl\u00e8me pourra \u00eatre r\u00e9solu apr\u00e8s l'achat. Il convient tout d'abord de d\u00e9terminer s'il existe un fondement juridique permettant \u00e0 cet acheteur en particulier d'acqu\u00e9rir la parcelle.<\/p>\n\n\n\n