{"id":17519,"date":"2026-08-26T12:38:44","date_gmt":"2026-08-26T09:38:44","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=17519"},"modified":"2026-08-26T12:38:46","modified_gmt":"2026-08-26T09:38:46","slug":"how-to-check-a-developer-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/guides\/how-to-check-a-developer-in-georgia\/","title":{"rendered":"Comment v\u00e9rifier la fiabilit\u00e9 d'un promoteur immobilier en G\u00e9orgie"},"content":{"rendered":"

Une image de synth\u00e8se attrayante, un nom commercial reconnaissable et un service commercial anim\u00e9 : tout cela donne une impression de fiabilit\u00e9, mais ne garantit pas la r\u00e9gularit\u00e9 juridique d\u2019un projet sp\u00e9cifique. Une marque peut exister depuis des ann\u00e9es, alors qu\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de promotion immobili\u00e8re distincte, cr\u00e9\u00e9e sp\u00e9cialement pour un projet donn\u00e9, n\u2019en est qu\u2019\u00e0 ses d\u00e9buts. Le terrain peut faire l\u2019objet d\u2019une hypoth\u00e8que. Le permis de construire peut avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 sur la base de param\u00e8tres diff\u00e9rents de ceux promis dans la publicit\u00e9. Le contrat peut \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 de telle sorte que l\u2019acheteur assume tous les risques, tandis que le vendeur n\u2019en assume pratiquement aucun.<\/p>\n\n\n\n

La fiabilit\u00e9 d'un promoteur immobilier ne peut \u00eatre confirm\u00e9e par un seul document ou un seul avis.<\/strong> Il est n\u00e9cessaire de recouper plusieurs sources ind\u00e9pendantes : le registre des entrepreneurs NAPR, l'extrait cadastral, les documents d'autorisation, l'historique r\u00e9el des projets achev\u00e9s et le texte du contrat. Seule la combinaison de ces donn\u00e9es permet d'obtenir une image fiable de la situation.<\/p>\n\n\n\n

Cet article constitue un guide pratique pour v\u00e9rifier la fiabilit\u00e9 d\u2019un promoteur immobilier et d\u2019un programme immobilier neuf en G\u00e9orgie. Il couvre quatre niveaux de v\u00e9rification : la soci\u00e9t\u00e9, le terrain, les autorisations et le contrat. Ce document est fourni \u00e0 titre informatif et ne remplace pas une v\u00e9rification juridique individuelle portant sur une transaction sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n

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R\u00e9ponse succincte<\/h3>\n\n\n\n

Aucun document, aucune banque ni aucune marque r\u00e9put\u00e9e ne peut garantir que la maison en cours de construction sera achev\u00e9e dans les d\u00e9lais. Toutefois, avant de verser un acompte, il est possible de r\u00e9duire consid\u00e9rablement ce risque : v\u00e9rifier la raison sociale du vendeur, contr\u00f4ler les droits fonciers et les charges grevant le terrain, comparer le permis de construire en vigueur avec le projet pr\u00e9sent\u00e9, examiner le rythme r\u00e9el des chantiers ant\u00e9rieurs et en cours, et convenir d\u2019un contrat pr\u00e9voyant des paiements \u00e9chelonn\u00e9s ainsi que des cons\u00e9quences claires en cas de retard.<\/p>\n\n\n\n

Ne versez pas d'acompte<\/strong>, si le promoteur immobilier ne communique pas le code cadastral, ne fournit pas de copie du permis en vigueur, n'explique pas le lien entre le propri\u00e9taire du terrain et le vendeur ou propose de verser la somme \u00e0 une personne non mentionn\u00e9e dans le contrat. Un seul signal d\u2019alerte ne signifie pas n\u00e9cessairement qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une fraude, mais toute anomalie doit faire l\u2019objet d\u2019une explication document\u00e9e avant tout paiement.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Ce qu'il faut v\u00e9rifier pr\u00e9cis\u00e9ment<\/h2>\n\n\n\n

Une erreur courante dans la pratique consiste \u00e0 r\u00e9duire le contr\u00f4le \u00e0 une seule action, par exemple \u00e0 la consultation d'un seul relev\u00e9. En r\u00e9alit\u00e9, le contr\u00f4le se divise en quatre niveaux distincts, chacun couvrant une cat\u00e9gorie de risques sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n

Le premier niveau est celui de la personne morale.<\/strong> C'est la personne qui signe le contrat, re\u00e7oit l'argent et en assume la responsabilit\u00e9. Il se peut que cette personne ne soit pas li\u00e9e \u00e0 la marque, au groupe d'entreprises ou \u00e0 l'entreprise qui a construit les chantiers pr\u00e9c\u00e9dents.<\/p>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8me niveau : le terrain et les servitudes.<\/strong> Qui est le propri\u00e9taire, sur quelle base le promoteur immobilier utilise-t-il le terrain, existe-t-il une hypoth\u00e8que, une saisie ou d'autres restrictions, et comment celles-ci affectent-elles l'appartement que vous vous appr\u00eatez \u00e0 acqu\u00e9rir ?<\/p>\n\n\n\n

Troisi\u00e8me niveau : les autorisations et les param\u00e8tres du projet.<\/strong> Existe-t-il un permis de construire en vigueur, quels sont exactement les \u00e9l\u00e9ments qui y sont approuv\u00e9s et ces param\u00e8tres correspondent-ils \u00e0 ce qui est pr\u00e9sent\u00e9 dans la publicit\u00e9 ?<\/p>\n\n\n\n

Quatri\u00e8me niveau : le contrat, le financement et les modalit\u00e9s d'enregistrement du droit.<\/strong> Comment fonctionne le syst\u00e8me de paiement, qui re\u00e7oit l'argent, quel est le m\u00e9canisme de lev\u00e9e des charges et comment les droits de l'acheteur sont-ils garantis avant la mise en service de l'immeuble ?<\/p>\n\n\n\n

Il est essentiel de faire la distinction entre : marque du promoteur immobilier<\/strong> \u2014 il s'agit d'un nom commercial ; groupe de soci\u00e9t\u00e9s<\/strong> \u2014 il s'agit d'un ensemble de personnes morales ayant des fonctions diff\u00e9rentes ; promoteur du projet<\/strong> \u2014 une entreprise pr\u00e9cise ayant obtenu l'autorisation ; propri\u00e9taire foncier<\/strong> \u2014 peut \u00eatre une personne physique ; soci\u00e9t\u00e9 qui encaisse l'argent<\/strong> \u2014 peut ne correspondre \u00e0 aucun de ceux \u00e9num\u00e9r\u00e9s. Comprendre cette structure est la priorit\u00e9 absolue.<\/p>\n\n\n\n

Objet de l'audit<\/th>Ce qu'il faut installer<\/th>O\u00f9 chercher<\/th>Risque principal<\/th><\/tr><\/thead>
Soci\u00e9t\u00e9 vendeuse<\/td>D\u00e9nomination l\u00e9gale, num\u00e9ro d'identification, pouvoirs du signataire<\/td>Registre des entrepreneurs NAPR<\/td>Le contrat a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par une personne non habilit\u00e9e ou par une soci\u00e9t\u00e9 inexistante<\/td><\/tr>
Terrain<\/td>Propri\u00e9taire, charges, affectation<\/td>Registre public NAPR, extrait cadastral<\/td>Hypoth\u00e8que, saisie ou non-conformit\u00e9 \u00e0 l'usage autoris\u00e9<\/td><\/tr>
Permis de construire<\/td>Titulaire, caract\u00e9ristiques, dur\u00e9e de validit\u00e9<\/td>Autorit\u00e9 municipale, documents d'autorisation<\/td>L'autorisation est p\u00e9rim\u00e9e, a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e pour d'autres param\u00e8tres ou a \u00e9t\u00e9 r\u00e9voqu\u00e9e<\/td><\/tr>
Avancement r\u00e9el des travaux<\/td>Avancement des travaux, respect des d\u00e9lais<\/td>Visite du chantier, chantiers achev\u00e9s<\/td>Suspension des travaux, non-respect des promesses<\/td><\/tr>
Contrat<\/td>Responsabilit\u00e9 des parties, conditions de paiement, enregistrement du droit<\/td>Analyse du texte d'un contrat, juriste ind\u00e9pendant<\/td>Une perte d'argent sans v\u00e9ritable protection des droits de l'acheteur<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

\u00c9valuation rapide des risques<\/h3>\n\n\n\n
Niveau<\/td>Ce qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9couvert<\/td>D\u00e9cision<\/td><\/tr>
Vert<\/td>Le vendeur et le b\u00e9n\u00e9ficiaire du paiement ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9s ; le droit sur le terrain a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 ; l'autorisation est en vigueur et conforme au projet ; les charges importantes sont justifi\u00e9es par des documents ; le contrat pr\u00e9cise l'objet, les d\u00e9lais, les responsabilit\u00e9s et la proc\u00e9dure d'enregistrement<\/td>Vous pouvez passer \u00e0 la v\u00e9rification ind\u00e9pendante du contrat et \u00e0 la rev\u00e9rification des registres avant le paiement<\/td><\/tr>
Jaune<\/td>Le terrain ou le permis est au nom d'une soci\u00e9t\u00e9 li\u00e9e ; il existe une hypoth\u00e8que bancaire ; le projet a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 ; les d\u00e9lais des projets pr\u00e9c\u00e9dents ont \u00e9t\u00e9 report\u00e9s<\/td>Ne pas refuser d\u2019embl\u00e9e, mais demander les contrats entre les entreprises, les documents bancaires, les derni\u00e8res modifications apport\u00e9es au projet et une explication \u00e9crite concernant les d\u00e9lais<\/td><\/tr>
Rouge<\/td>Le code cadastral ou l'autorisation ne sont pas fournis ; les informations figurant dans l'annonce ne correspondent pas aux documents ; il est demand\u00e9 de verser l'argent \u00e0 un tiers ; les pouvoirs du signataire ne sont pas confirm\u00e9s ; le contrat autorise des modifications illimit\u00e9es de l'objet ou ne pr\u00e9voit pas de conditions claires de remboursement en cas de r\u00e9siliation<\/td>Ne versez pas d'argent tant que cette anomalie n'aura pas \u00e9t\u00e9 corrig\u00e9e ; transmettez les documents \u00e0 un avocat g\u00e9orgien ind\u00e9pendant<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il ne s'agit ni d'une \u00e9valuation de fiabilit\u00e9 ni d'un avis juridique : le r\u00e9sultat d\u00e9pend des documents relatifs au projet concern\u00e9 et du contrat.<\/p>\n\n\n\n

Ce qu'il faut obtenir avant la r\u00e9servation ou le versement d'un acompte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Avant le premier paiement irr\u00e9vocable, demandez au vendeur :<\/p>\n\n\n\n

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  1. la raison sociale compl\u00e8te et le num\u00e9ro d'identification de la soci\u00e9t\u00e9 vendeuse ;<\/li>\n\n\n\n
  2. le code cadastral de la parcelle ;<\/li>\n\n\n\n
  3. un extrait r\u00e9cent du registre foncier et un plan cadastral ;<\/li>\n\n\n\n
  4. le permis de construire et les modifications qui y ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es ;<\/li>\n\n\n\n
  5. un document attestant du droit du promoteur immobilier d'utiliser le terrain, s'il n'en est pas propri\u00e9taire ;<\/li>\n\n\n\n
  6. le projet de contrat avec toutes ses annexes, le plan de l'appartement et le cahier des charges des finitions ;<\/li>\n\n\n\n
  7. calendrier des travaux et des paiements ;<\/li>\n\n\n\n
  8. les documents bancaires relatifs \u00e0 l'accord ou \u00e0 la proc\u00e9dure de mainlev\u00e9e de l'hypoth\u00e8que sur l'appartement, si le terrain est hypoth\u00e9qu\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n
  9. la liste des chantiers achev\u00e9s par la personne morale qui est responsable au titre du contrat.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Le refus de fournir l'un de ces documents ne prouve pas automatiquement un manquement \u00e0 la bonne foi. Toutefois, avant de proc\u00e9der au paiement, il convient de comprendre la raison de l'absence de ce document ainsi que ses cons\u00e9quences juridiques.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    Vous ne souhaitez pas examiner des dizaines de projets en partant de z\u00e9ro ?<\/strong>
    R\u00e9pondez \u00e0 quelques questions concernant la ville, le budget, l'\u00e9tat d'avancement des travaux et le niveau de risque acceptable. Nous vous proposerons diff\u00e9rentes options que vous pourrez comparer et dont vous pourrez v\u00e9rifier les documents.
    [Passer le quiz]<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

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    V\u00e9rification du promoteur immobilier<\/h2>\n\n\n\n

    Avant de lire la pr\u00e9sentation du projet, il convient de v\u00e9rifier : Qui, exactement, signera le contrat et encaissera l'argent ?<\/strong>. Ce n'est pas toujours l'entreprise dont le nom figure sur la banderole du chantier.<\/p>\n\n\n\n

    D\u00e9nomination juridique compl\u00e8te et num\u00e9ro d'identification<\/strong> \u2014 les premi\u00e8res informations \u00e0 obtenir aupr\u00e8s du service commercial. Demandez la d\u00e9nomination officielle et le num\u00e9ro d'identification de la soci\u00e9t\u00e9, puis procurez-vous un extrait \u00e0 jour du registre des entrepreneurs de l'Agence nationale du registre public de G\u00e9orgie (NAPR) via portail officiel<\/a>. V\u00e9rifiez, dans la mesure du possible, les partenaires ou actionnaires enregistr\u00e9s, les personnes habilit\u00e9es \u00e0 repr\u00e9senter la soci\u00e9t\u00e9, le statut de celle-ci ainsi que l'historique des modifications apport\u00e9es \u00e0 son enregistrement. La raison sociale sous laquelle op\u00e8re le promoteur immobilier peut diff\u00e9rer de la d\u00e9nomination officielle de l\u2019organisme enregistr\u00e9. L\u2019extrait ne r\u00e9v\u00e8le pas toujours l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la structure de contr\u00f4le effectif.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c0 partir du registre, il est possible de d\u00e9terminer date d'enregistrement<\/strong> de l'entreprise. C'est important : une marque peut exister depuis dix ans, tandis qu'une personne morale sp\u00e9cifique peut avoir \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e il y a un an sp\u00e9cialement pour ce projet. Une telle structure ne constitue pas en soi une infraction, mais cela signifie que \u00ab l'exp\u00e9rience de la marque \u00bb n'est pas \u00e9quivalente \u00e0 celle de l'entreprise vendeuse.<\/p>\n\n\n\n

    Il est important de s'assurer que la personne qui signe le contrat dispose de pouvoirs r\u00e9els : ceux-ci doivent \u00eatre attest\u00e9s par les statuts ou par une procuration, et non pas uniquement par le titre figurant sur sa carte de visite.<\/p>\n\n\n\n

    Soci\u00e9t\u00e9 d'\u00e9tudes<\/strong> \u2014 une structure distincte que le promoteur immobilier peut cr\u00e9er pour un projet sp\u00e9cifique. Si ce sont pr\u00e9cis\u00e9ment cette soci\u00e9t\u00e9, et non l'ensemble du groupe, qui assume les obligations financi\u00e8res et les engagements li\u00e9s \u00e0 la construction, l'acheteur doit comprendre qu'en cas de probl\u00e8mes, la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re pourrait ne pas \u00eatre directement responsable \u00e0 son \u00e9gard.<\/p>\n\n\n\n

    V\u00e9rifiez que le vendeur figure bien dans le contrat conclu avec le b\u00e9n\u00e9ficiaire du paiement. Si le b\u00e9n\u00e9ficiaire est une autre entit\u00e9 (une banque, une soci\u00e9t\u00e9 li\u00e9e ou toute autre structure), veillez \u00e0 obtenir et \u00e0 v\u00e9rifier, avant tout paiement, le fondement contractuel \u00e9crit, les pouvoirs du b\u00e9n\u00e9ficiaire, l'objet du paiement et les cons\u00e9quences du virement de fonds en sa faveur.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    L'enregistrement d'une soci\u00e9t\u00e9 atteste de son existence juridique et des informations enregistr\u00e9es \u00e0 son sujet, mais ne garantit ni sa stabilit\u00e9 financi\u00e8re ni l'ach\u00e8vement des travaux de construction.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Les \u00e9l\u00e9ments suivants m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re : restrictions actives et garanties<\/strong> en ce qui concerne l'entreprise elle-m\u00eame. Le registre des entrepreneurs ne contient pas toutes les informations relatives \u00e0 la situation financi\u00e8re de l'organisation. Les litiges judiciaires impliquant l'entreprise peuvent \u00eatre suivis \u00e0 partir de sources publiques, bien qu'une analyse approfondie n\u00e9cessite l'intervention d'un juriste.<\/p>\n\n\n\n

    Le montant du capital d\u00e9clar\u00e9 ou l\u2019enregistrement r\u00e9cent de la soci\u00e9t\u00e9 charg\u00e9e du projet ne permettent pas \u00e0 eux seuls d\u2019\u00e9valuer si les fonds seront suffisants pour achever la construction de l\u2019immeuble. Dans la pratique, il est plus important de d\u00e9terminer les sources de financement, l\u2019existence d\u2019un cr\u00e9dit bancaire, le rythme r\u00e9el des travaux, les actifs et les projets achev\u00e9s de la personne morale responsable, ainsi que les clauses du contrat en cas de retard ou d\u2019insolvabilit\u00e9. Une partie des documents financiers peut \u00eatre confidentielle ; l\u2019absence d\u2019acc\u00e8s doit \u00eatre compens\u00e9e par un m\u00e9canisme de paiement plus s\u00e9curis\u00e9 et un audit juridique ind\u00e9pendant.<\/p>\n\n\n\n

    Liste des questions \u00e0 poser au service commercial avant d'effectuer tout paiement :<\/strong><\/p>\n\n\n\n