{"id":19139,"date":"2026-09-26T11:42:13","date_gmt":"2026-09-26T08:42:13","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=19139"},"modified":"2026-09-26T11:42:16","modified_gmt":"2026-09-26T08:42:16","slug":"how-to-change-the-land-classification-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/","title":{"rendered":"Comment modifier l'affectation d'un terrain en G\u00e9orgie"},"content":{"rendered":"<p>Vous avez trouv\u00e9 un terrain \u00e0 vocation agricole \u00e0 un prix attractif et vous souhaitez savoir s\u2019il est possible de l\u2019utiliser pour la construction d\u2019une maison, d\u2019une villa ou d\u2019un b\u00e2timent commercial. Le vendeur vous assure que \u00ab le statut peut \u00eatre modifi\u00e9 facilement \u00bb. Cette affirmation doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e et ne doit pas \u00eatre prise pour argent comptant.<\/p>\n\n\n\n<p>La l\u00e9gislation g\u00e9orgienne pr\u00e9voit en effet une proc\u00e9dure permettant de modifier l'affectation d'une parcelle de terrain, pour la faire passer d'une utilisation agricole \u00e0 une utilisation non agricole. Cette proc\u00e9dure est r\u00e9gie par <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4596113\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Loi g\u00e9orgienne \u00ab relative \u00e0 la d\u00e9finition de l'affectation des terres et \u00e0 la gestion durable des terres agricoles \u00bb<\/a> \u0438 <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4912808\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Arr\u00eat\u00e9 du gouvernement g\u00e9orgien n\u00b0 396 du 1er juillet 2020<\/a>. Toutefois, cette proc\u00e9dure ne constitue pas une garantie automatique : le r\u00e9sultat d\u00e9pend de la parcelle concern\u00e9e, de son emplacement, de l'usage pr\u00e9vu et des documents justificatifs.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Il ne faut pas confondre le changement d'affectation avec le permis de construire.<\/strong> Il s'agit de deux proc\u00e9dures administratives distinctes. Un terrain \u00e0 vocation non agricole ne devient pas automatiquement apte \u00e0 la construction de n'importe quel ouvrage : pour cela, il faudra en outre d\u00e9terminer la zone d'affectation et les param\u00e8tres d'urbanisation autoris\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet article vous propose un guide pratique, de la v\u00e9rification de la situation initiale \u00e0 l'obtention d'un extrait mis \u00e0 jour du registre. Sans fioritures sur les attraits de la G\u00e9orgie : uniquement les informations dont le propri\u00e9taire ou l'acheteur a besoin pour prendre une d\u00e9cision \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment modifier l'affectation d'un terrain en G\u00e9orgie : en bref<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour modifier l'affectation d'une parcelle de terrain, en passant d'une affectation agricole \u00e0 une affectation non agricole, il est n\u00e9cessaire de v\u00e9rifier les donn\u00e9es actuelles relatives \u00e0 la parcelle, de d\u00e9terminer l'objectif de cette modification, d'\u00e9valuer les contraintes d'urbanisme et de d\u00e9poser une demande aupr\u00e8s de l'Agence nationale du registre public (NAPR). Ce changement n\u2019est possible qu\u2019en cas de n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e et n\u2019est pas automatiquement garanti.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Ce qu'il faut savoir<\/th><th>R\u00e9ponse succincte<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u00c0 qui s'adresser<\/td><td>Agence nationale du registre public \u2014 NAPR<\/td><\/tr><tr><td>Quels sont les changements ?<\/td><td>Agricole \u2192 Non agricole<\/td><\/tr><tr><td>Est-il possible de modifier une partie de la parcelle ?<\/td><td>Oui, la loi autorise le changement d'affectation de la totalit\u00e9 ou d'une partie de la parcelle<\/td><\/tr><tr><td>Frais d'inscription<\/td><td>150 GEL \u2014 4 jours ouvrables ; 270 GEL \u2014 1 jour ouvrable ; 350 GEL \u2014 le jour m\u00eame de la demande<\/td><\/tr><tr><td>Informations relatives au poste\/\u00e0 la cat\u00e9gorie<\/td><td>13 GEL \u2014 4 jours ouvrables ; 26 GEL \u2014 1 jour ; 39 GEL \u2014 le jour m\u00eame de la demande<\/td><\/tr><tr><td>Indemnisation \u00e0 Batoumi et \u00e0 Tbilissi<\/td><td>34 001 GEL par hectare<\/td><\/tr><tr><td>Zone soumise \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9ciale<\/td><td>100 000 GEL par hectare<\/td><\/tr><tr><td>Faut-il toujours modifier le statut d'une maison individuelle ?<\/td><td>Non<\/td><\/tr><tr><td>Ce nouveau statut vous autorise-t-il \u00e0 commencer imm\u00e9diatement les travaux de construction ?<\/td><td>Non<\/td><\/tr><tr><td>L'approbation est-elle garantie ?<\/td><td>Non \u2014 une n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e est requise<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>L'essentiel : n'achetez pas un terrain agricole uniquement parce que le vendeur vous promet de \u00ab changer facilement son statut \u00bb. Il convient tout d'abord de v\u00e9rifier l'objet cadastral concern\u00e9, la zone d'affectation, le projet envisag\u00e9 et le co\u00fbt de la proc\u00e9dure.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>La loi autorise effectivement \u00e0 modifier l'affectation de l'ensemble d'une parcelle ou d'une partie de celle-ci en cas de n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e, et la d\u00e9cision est prise par le NAPR.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vous avez d\u00e9j\u00e0 trouv\u00e9 un terrain ? Commencez par ces 7 \u00e9tapes<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Demandez le code cadastral au vendeur.<\/li>\n\n\n\n<li>Veuillez consulter les informations actualis\u00e9es concernant la parcelle dans le NAPR.<\/li>\n\n\n\n<li>Veuillez s\u00e9lectionner la cat\u00e9gorie : \u00ab Agricole \u00bb ou \u00ab Non agricole \u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li>Si le terrain est agricole, v\u00e9rifiez sa cat\u00e9gorie.<\/li>\n\n\n\n<li>Veuillez d\u00e9finir la zone fonctionnelle et les param\u00e8tres d'urbanisation autoris\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>V\u00e9rifiez si votre projet n\u00e9cessite r\u00e9ellement un changement d'affectation.<\/li>\n\n\n\n<li>Avant de verser l'acompte, calculez le co\u00fbt de la modification et pr\u00e9cisez dans les accords qui se chargera de la proc\u00e9dure et ce qui se passera en cas de refus.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Si le vendeur ne fournit pas le code cadastral ou vous propose de verser un acompte avant que les v\u00e9rifications juridiques et d'urbanisme du terrain aient \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es, ne partez pas du principe que la destination du terrain pourra n\u00e9cessairement \u00eatre modifi\u00e9e par la suite.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que signifie la destination d'un terrain ?<\/h2>\n\n\n\n<p>En G\u00e9orgie, chaque parcelle de terrain dispose d\u2019un titre de propri\u00e9t\u00e9 officiellement enregistr\u00e9 <strong>destination<\/strong> \u2014 les informations le concernant figurent dans le registre national de l'immobilier, tenu par l'Agence nationale du registre public (NAPR, Public Registry). C'est pr\u00e9cis\u00e9ment ce statut qui d\u00e9termine l'usage l\u00e9gal qui peut \u00eatre fait de la parcelle.<\/p>\n\n\n\n<p>La loi pr\u00e9voit deux types principaux de nomination :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Terres agricoles<\/strong> (Agricole) \u2014 destin\u00e9e principalement aux activit\u00e9s agricoles : culture, \u00e9levage, horticulture et autres utilisations connexes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Terres non agricoles<\/strong> (Non agricole) \u2014 terrain qui n\u2019est pas destin\u00e9 \u00e0 un usage agricole. La possibilit\u00e9 d\u2019y r\u00e9aliser des constructions sp\u00e9cifiques ou d\u2019y exercer une activit\u00e9 commerciale est d\u00e9termin\u00e9e par les documents d\u2019urbanisme et les r\u00e8gles d\u2019autorisation.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le statut officiel d'une parcelle figure dans l'extrait cadastral ou dans l'attestation d'information d\u00e9livr\u00e9e par le NAPR. Vous pouvez v\u00e9rifier ce statut en vous rendant en personne dans les centres de services du NAPR ou via les canaux num\u00e9riques officiels de l'agence. <strong>L'aspect r\u00e9el d'un terrain ne constitue pas une preuve de son statut juridique.<\/strong> Un terrain vague et envahi par la v\u00e9g\u00e9tation situ\u00e9 dans la banlieue de Batoumi peut tout \u00e0 fait \u00eatre destin\u00e9 \u00e0 un usage agricole, tandis qu\u2019un terrain dont les constructions ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9molies depuis longtemps est consid\u00e9r\u00e9 comme non agricole. Il convient de se r\u00e9f\u00e9rer aux documents, et non \u00e0 l\u2019aspect du terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Une nuance juridique importante : le simple fait qu\u2019un terrain soit destin\u00e9 \u00e0 un usage agricole n\u2019implique pas automatiquement l\u2019interdiction de toute construction. La loi autorise certains ouvrages sur les terres agricoles, notamment ceux li\u00e9s \u00e0 l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 agricole. C\u2019est pourquoi la question de la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019un changement d\u2019affectation doit \u00eatre examin\u00e9e au regard de l\u2019utilisation concr\u00e8te envisag\u00e9e, et non tranch\u00e9e \u00e0 l\u2019avance sur la seule base du statut g\u00e9n\u00e9ral du terrain.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Comment modifier l&#039;affectation d&#039;un terrain en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19141\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Tableau 1. Terres agricoles et non agricoles<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Param\u00e8tres<\/th><th>Agricole<\/th><th>Non agricole<\/th><th>Ce que le propri\u00e9taire doit v\u00e9rifier<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Utilisation principale<\/td><td>Production agricole, horticulture, p\u00e2turages<\/td><td>Les terres qui ne sont pas class\u00e9es comme terres agricoles<\/td><td>D\u00e9signation figurant dans l'extrait NAPR<\/td><\/tr><tr><td>Construction<\/td><td>De mani\u00e8re limit\u00e9e (certains ouvrages, conform\u00e9ment \u00e0 la loi et au code de la construction)<\/td><td>Dans le respect des param\u00e8tres d'urbanisme fix\u00e9s<\/td><td>Zone fonctionnelle et param\u00e8tres de construction<\/td><\/tr><tr><td>Qui peut en \u00eatre propri\u00e9taire ?<\/td><td>Restrictions applicables aux personnes physiques \u00e9trang\u00e8res (sous r\u00e9serve des exceptions pr\u00e9vues par la loi)<\/td><td>Sans restriction particuli\u00e8re quant \u00e0 l'utilisation<\/td><td>Statut du propri\u00e9taire et restrictions applicables<\/td><\/tr><tr><td>O\u00f9 est-ce consign\u00e9 ?<\/td><td>Registre NAPR (registre public)<\/td><td>Registre NAPR (registre public)<\/td><td>Extrait cadastral \u00e0 jour<\/td><\/tr><tr><td>Indemnit\u00e9 en cas de changement<\/td><td>Sans objet<\/td><td>Elle est pr\u00e9vue en cas de conversion de terres agricoles en terres non agricoles dans les cas fix\u00e9s par le d\u00e9cret n\u00b0 396 (notamment \u00e0 Batoumi, Tbilissi et dans les zones soumises \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9ciale)<\/td><td>Arr\u00eat\u00e9 du gouvernement n\u00b0 396<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La destination d'un terrain et sa cat\u00e9gorie ne sont pas la m\u00eame chose<\/h2>\n\n\n\n<p>Il s'agit l\u00e0 d'un des points essentiels qui est rarement expliqu\u00e9 correctement. La confusion entre la destination et la cat\u00e9gorie entra\u00eene des erreurs tant lors de l'analyse d'une parcelle que lors d'une demande aupr\u00e8s du cadastre.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Objectif<\/strong> \u2014 il s\u2019agit du statut juridique d\u2019une parcelle : agricole ou non agricole. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce statut qui est modifi\u00e9 lorsqu\u2019on parle de \u00ab changement de statut \u00bb ou de \u00ab transfert de terrain \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cat\u00e9gorie de terres agricoles<\/strong> \u2014 il s\u2019agit d\u2019une classification plus d\u00e9taill\u00e9e au sein de la cat\u00e9gorie \u00ab usage agricole \u00bb, qui d\u00e9crit le type actuel d\u2019utilisation des sols. La loi distingue les cat\u00e9gories suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>P\u00e2turage<\/strong> \u2014 les terres utilis\u00e9es pour le p\u00e2turage du b\u00e9tail ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La fauche<\/strong> \u2014 les terres utilis\u00e9es pour la r\u00e9colte du foin ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Terres arables<\/strong>, y compris les terres occup\u00e9es par des plantations p\u00e9rennes \u2014 les terres cultiv\u00e9es destin\u00e9es \u00e0 la production agricole ou aux vergers ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Terrain familial (homestead)<\/strong> \u2014 le terrain attenant \u00e0 la maison, utilis\u00e9 pour un potager familial.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les possibilit\u00e9s de changement de cat\u00e9gorie sont strictement limit\u00e9es par la loi et le d\u00e9cret n\u00b0 396 : il n'est pas possible de passer librement d'une cat\u00e9gorie \u00e0 une autre.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit de deux op\u00e9rations administratives distinctes, dont les fondements et les r\u00e9sultats diff\u00e8rent.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple pratique n\u00b0 1 \u2014 changement de cat\u00e9gorie sans changement d'affectation :<\/strong> La parcelle est destin\u00e9e \u00e0 un usage agricole et est enregistr\u00e9e comme p\u00e2turage. Le propri\u00e9taire souhaite l\u2019utiliser comme terre arable. Dans ce cas, il s\u2019agit d\u2019un changement de cat\u00e9gorie de terre agricole \u2014 la destination reste toutefois agricole. La proc\u00e9dure est r\u00e9gie par des r\u00e8gles diff\u00e9rentes de celles applicables au passage \u00e0 une cat\u00e9gorie non agricole.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple pratique n\u00b0 2 \u2014 changement d'affectation :<\/strong> Le terrain est destin\u00e9 \u00e0 un usage agricole. Le propri\u00e9taire envisage de construire un \u00e9tablissement commercial ou un h\u00f4tel, ce qui est incompatible avec la destination agricole du terrain. Dans ce cas, c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment un changement d\u2019affectation qui est n\u00e9cessaire : le passage de \u00ab agricole \u00bb \u00e0 \u00ab non agricole \u00bb. Il s\u2019agit d\u2019une autre proc\u00e9dure, avec un dossier diff\u00e9rent, des motifs diff\u00e9rents et un co\u00fbt diff\u00e9rent.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est essentiel de bien comprendre cette distinction avant m\u00eame de s'adresser au NAPR. Une demande erron\u00e9e peut entra\u00eener un refus ou ralentir la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tableau 2. Affectation, cat\u00e9gorie et zone fonctionnelle : en quoi consistent les diff\u00e9rences ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Notion<\/th><th>Qu'est-ce qui d\u00e9termine<\/th><th>O\u00f9 cela est-il v\u00e9rifi\u00e9 ?<\/th><th>Pourquoi est-ce important ?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Destination (agricole \/ non agricole)<\/td><td>Statut juridique de base du terrain<\/td><td>Registre NAPR, extrait cadastral<\/td><td>D\u00e9finit les types d'utilisation autoris\u00e9s de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale<\/td><\/tr><tr><td>Cat\u00e9gorie de terres agricoles<\/td><td>Type d'utilisation agricole : terre arable, p\u00e2turage, prairie de fauche, potager<\/td><td>Registre NAPR, extrait par cat\u00e9gorie<\/td><td>C'est important en cas de changement de cat\u00e9gorie au sein de la classification des terrains agricoles<\/td><\/tr><tr><td>Zone fonctionnelle<\/td><td>Types de constructions autoris\u00e9s, nombre d'\u00e9tages, densit\u00e9 de construction<\/td><td>Plan d'am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral \/ documentation d'urbanisme de la commune<\/td><td>D\u00e9termine ce qu'il est possible de construire et selon quels param\u00e8tres<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Exemple : un terrain destin\u00e9 \u00e0 la construction d'une villa \u00e0 Gonio<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un acheteur a trouv\u00e9 un terrain de 1 000 m\u00b2 \u00e0 Gonio. L'annonce pr\u00e9cise qu'il est possible d'y construire une villa et, si n\u00e9cessaire, d'\u00ab en modifier le statut \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Ordre correct des v\u00e9rifications :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Obtenir un code cadastral.<\/li>\n\n\n\n<li>V\u00e9rifier l'affectation et la cat\u00e9gorie cadastrales enregistr\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n<li>V\u00e9rifier le propri\u00e9taire et les charges grevant le bien.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9finir une zone fonctionnelle.<\/li>\n\n\n\n<li>V\u00e9rifier le type d'ouvrage autoris\u00e9 et les param\u00e8tres d'am\u00e9nagement.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9terminer si un changement d'affectation est effectivement n\u00e9cessaire pour cette villa en particulier.<\/li>\n\n\n\n<li>Si n\u00e9cessaire, \u00e9valuez la possibilit\u00e9 d'apporter des modifications.<\/li>\n\n\n\n<li>Calculez l'indemnit\u00e9 et les autres frais.<\/li>\n\n\n\n<li>Ce n'est qu'ensuite qu'il convient de convenir du montant de l'acompte et des conditions de la transaction.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Erreur principale :<\/strong> acheter d'abord le terrain, puis d\u00e9terminer s'il est possible de mener \u00e0 bien le projet.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quand faut-il modifier la destination ?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Commencez par r\u00e9pondre \u00e0 la question principale : pourquoi achetez-vous un terrain ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Objet de l'achat<\/th><th>Un changement d'affectation est-il n\u00e9cessaire ?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Maison individuelle priv\u00e9e<\/td><td>Ce n'est pas obligatoire : la construction d'une maison individuelle sur un terrain agricole priv\u00e9 est possible sous r\u00e9serve du respect des conditions d'urbanisme applicables<\/td><\/tr><tr><td>Activit\u00e9s agricoles<\/td><td>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, non, si l'utilisation est conforme \u00e0 la destination et \u00e0 la cat\u00e9gorie<\/td><\/tr><tr><td>H\u00f4tel<\/td><td>Il convient d'\u00e9valuer cette n\u00e9cessit\u00e9 au cas par cas, en fonction du projet et du site concern\u00e9s<\/td><\/tr><tr><td>Bien immobilier commercial<\/td><td>Il convient de v\u00e9rifier la n\u00e9cessit\u00e9 en fonction de la destination et de l'utilisation pr\u00e9vue<\/td><\/tr><tr><td>Projet immobilier<\/td><td>Une v\u00e9rification approfondie de la destination, de la zone fonctionnelle et des param\u00e8tres d'am\u00e9nagement s'impose<\/td><\/tr><tr><td>Achat d'un terrain en vue de sa revente<\/td><td>Le changement d'affectation n'est pas obligatoire en soi ; il convient d'\u00e9valuer la pertinence \u00e9conomique de cette proc\u00e9dure<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Ne modifiez pas la destination \u00ab au cas o\u00f9 \u00bb. D\u00e9terminez d'abord le futur projet et v\u00e9rifiez si le statut \u00ab agricole \u00bb constitue un v\u00e9ritable obstacle \u00e0 sa r\u00e9alisation.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Tous les propri\u00e9taires de parcelles agricoles ne sont pas tenus d'en modifier la destination. La n\u00e9cessit\u00e9 d'un tel changement est d\u00e9termin\u00e9e par l'utilisation concr\u00e8te pr\u00e9vue.<\/p>\n\n\n\n<p>Un changement d'affectation sera n\u00e9cessaire dans les cas de figure typiques suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le propri\u00e9taire pr\u00e9voit d'utiliser cette parcelle \u00e0 des fins non agricoles, incompatibles avec son statut actuel.<\/li>\n\n\n\n<li>Il est pr\u00e9vu de construire un h\u00f4tel, un immeuble commercial ou tout autre ouvrage dont la nature est incompatible avec la vocation agricole du site.<\/li>\n\n\n\n<li>L'analyse du terrain effectu\u00e9e avant l'achat a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que son statut ne correspondait pas au projet envisag\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Il s'agit d'un projet immobilier commercial qui n\u00e9cessite un statut non agricole pour obtenir un permis de construire.<\/li>\n\n\n\n<li>Le propri\u00e9taire envisage un changement d'affectation avant de revendre le terrain. Toutefois, ce changement d'affectation ne garantit pas pour autant une augmentation de la valeur marchande ou de la liquidit\u00e9 : le r\u00e9sultat d\u00e9pend de l'emplacement, de la zone d'affectation, des param\u00e8tres de construction, de l'acc\u00e8s, des r\u00e9seaux et de la demande.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>La question des maisons individuelles m\u00e9rite une attention particuli\u00e8re.<\/strong> Dans son cas, un changement d\u2019affectation n\u2019est pas toujours n\u00e9cessaire : le Code en vigueur relatif \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement du territoire, \u00e0 l\u2019architecture et \u00e0 la construction en G\u00e9orgie autorise la construction d\u2019une maison d\u2019habitation individuelle sur un terrain agricole priv\u00e9, sous r\u00e9serve du respect des exigences de la zone ou sous-zone fonctionnelle, du contexte b\u00e2ti existant et des autres conditions d\u2019urbanisme applicables. Pour les h\u00f4tels, les \u00e9tablissements commerciaux et autres ouvrages non agricoles, la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019un changement d\u2019affectation doit \u00eatre examin\u00e9e au cas par cas, en fonction du projet et du terrain concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Il faut tout d\u2019abord d\u00e9terminer ce que vous comptez pr\u00e9cis\u00e9ment construire ou r\u00e9aliser sur le terrain. Changer l\u2019affectation \u00ab au cas o\u00f9 \u00bb, sans avoir v\u00e9rifi\u00e9 la zone fonctionnelle et les param\u00e8tres d\u2019urbanisme, n\u2019est pas la bonne marche \u00e0 suivre. Dans certains cas, le changement d\u2019affectation s\u2019av\u00e9rera une condition n\u00e9cessaire, mais non suffisante.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Un cas particulier se pr\u00e9sente lorsque l'acheteur envisage l'acquisition d'un terrain \u00e0 Batoumi, Tbilissi, Gonio, Kvariati ou sur un autre march\u00e9 local. Dans ce cas, il est particuli\u00e8rement important de d\u00e9terminer d\u2019abord s\u2019il est r\u00e9ellement possible, en principe, de changer l\u2019affectation de ce terrain pr\u00e9cis, puis seulement ensuite de discuter des conditions de la transaction.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vous ne savez pas quel terrain convient \u00e0 votre projet ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dites-nous quel est votre projet : une maison individuelle, une villa, un bien d'investissement ou un bien commercial ; pr\u00e9cisez votre budget et l'emplacement souhait\u00e9. Nous vous proposerons des terrains et des biens immobiliers adapt\u00e9s \u00e0 vos besoins.<\/p>\n\n\n\n<p><code><a href=\"\/fr\/quiz\/\">Rechercher un bien immobilier<\/a><\/code><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment modifier l'affectation d'un terrain : \u00e9tape par \u00e9tape<\/h2>\n\n\n\n<p>Il s'agit de la partie centrale de l'article. La proc\u00e9dure de changement d'affectation rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence de <strong>Agence nationale du registre public (NAPR)<\/strong>. C'est \u00e0 cet organisme que la demande doit \u00eatre adress\u00e9e, et c'est le NAPR qui prend la d\u00e9cision et enregistre la modification.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Comment modifier l&#039;affectation d&#039;un terrain en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19142\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. V\u00e9rifier les informations figurant dans le registre<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant toute chose, procurez-vous un extrait \u00e0 jour du registre public. Il ne s'agit pas d'une simple formalit\u00e9, mais du point de d\u00e9part de toute la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l'extrait ou la note d'information, il convient de v\u00e9rifier :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Code cadastral<\/strong> parcelle \u2014 identifiant unique dans le registre ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fonction actuelle<\/strong> \u2014 agricole ou non agricole ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cat\u00e9gorie<\/strong> de terres agricoles (le cas \u00e9ch\u00e9ant) ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Propri\u00e9taire<\/strong> \u2014 s'assurer que les donn\u00e9es sont \u00e0 jour ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Restrictions et charges<\/strong> \u2014 hypoth\u00e8que, saisie, servitudes et autres restrictions de droits.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le NAPR propose un service d'information sp\u00e9cifique : la pr\u00e9paration de renseignements concernant l'affectation d'une parcelle fonci\u00e8re et la cat\u00e9gorie des terres agricoles. Selon <a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/en\/page\/fees-and-terms\/informational-services-fee\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">donn\u00e9es relatives aux tarifs NAPR<\/a>, selon les informations disponibles au moment de la r\u00e9daction de ce document, le co\u00fbt de ce service s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 <strong>13 GEL<\/strong> (4 jours ouvrables), <strong>26 GEL<\/strong> (1 jour ouvrable) ou <strong>39 GEL<\/strong> (le jour de la demande). Il convient de v\u00e9rifier les tarifs \u00e0 la date de la demande.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. D\u00e9finir l'objectif du changement<\/h3>\n\n\n\n<p>La demande de changement d'affectation doit \u00eatre accompagn\u00e9e d'un expos\u00e9 des motifs. La loi ne pr\u00e9voit pas d'autorisation automatique \u00e0 la demande du propri\u00e9taire : il est n\u00e9cessaire de pr\u00e9ciser comment il est pr\u00e9vu d'utiliser le terrain apr\u00e8s le changement d'affectation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La volont\u00e9 du propri\u00e9taire ne constitue pas en soi un motif suffisant.<\/strong> La justification doit \u00eatre li\u00e9e \u00e0 une utilisation concr\u00e8te pr\u00e9vue, que la loi qualifie de \u00ab n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e \u00bb. Une demande insuffisamment motiv\u00e9e peut donner lieu \u00e0 une demande de renseignements compl\u00e9mentaires ou \u00e0 un refus si les documents fournis ne permettent pas de d\u00e9montrer l\u2019existence d\u2019une n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e de changement d\u2019affectation.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. V\u00e9rifier les contraintes d'espace<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant de d\u00e9poser votre demande, vous devez vous assurer qu'il n'existe aucune contrainte d'espace ou d'urbanisme susceptible de compliquer, voire de rendre impossible, le changement d'affectation.<\/p>\n\n\n\n<p>Lors de l'examen d'une demande, le NAPR est habilit\u00e9 \u00e0 prendre en compte les donn\u00e9es fournies par la commune concern\u00e9e ainsi que les conditions d'am\u00e9nagement du territoire. Un r\u00e9gime juridique particulier applicable \u00e0 un territoire \u2014 par exemple, une zone de protection d\u2019un bien du patrimoine culturel ou une zone de protection de la nature \u2014 peut restreindre l\u2019utilisation autoris\u00e9e du terrain et influencer la d\u00e9cision relative au changement d\u2019affectation. Les restrictions sp\u00e9cifiques doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es \u00e0 la lumi\u00e8re de l\u2019acte r\u00e9gissant la zone concern\u00e9e et de la documentation communale ou sectorielle.<\/p>\n\n\n\n<p>Retenez cette distinction fondamentale : il s'agit de trois questions juridiques distinctes, r\u00e9gies par des proc\u00e9dures et des documents diff\u00e9rents :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Changement d'affectation<\/strong> \u2014 le changement de statut, passant de \u00ab agricole \u00bb \u00e0 \u00ab non agricole \u00bb, dans le registre NAPR.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Modification de la zone fonctionnelle<\/strong> \u2014 une proc\u00e9dure distincte d'am\u00e9nagement du territoire au niveau de la commune.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Permis de construire<\/strong> \u2014 une proc\u00e9dure administrative autonome.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Ce qu'il faut pr\u00e9parer avant de s'adresser au NAPR<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Avant de nous contacter, il est utile de disposer des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>code cadastral de la parcelle ;<\/li>\n\n\n\n<li>les informations actualis\u00e9es concernant le droit enregistr\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>informations relatives \u00e0 la fonction et \u00e0 la cat\u00e9gorie ;<\/li>\n\n\n\n<li>les documents et pi\u00e8ces permettant d'expliquer l'utilisation pr\u00e9vue du terrain ;<\/li>\n\n\n\n<li>des informations concernant la zone fonctionnelle et les restrictions applicables, si celles-ci sont pertinentes pour le projet ;<\/li>\n\n\n\n<li>les informations concernant le repr\u00e9sentant et ses pouvoirs, si la demande est introduite par un repr\u00e9sentant.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il ne s'agit pas d'une liste officielle exhaustive de documents. Il convient de v\u00e9rifier la liste exacte des documents requis pour chaque demande adress\u00e9e au NAPR.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Pr\u00e9parer et d\u00e9poser une demande<\/h3>\n\n\n\n<p>La demande doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s du NAPR. La composition du dossier doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e au cas par cas, en fonction des exigences en vigueur du NAPR ; les sources officielles ne fournissent pas de liste universelle et exhaustive. Au minimum, avant de d\u00e9poser la demande, il convient d\u2019identifier la parcelle et le demandeur, de v\u00e9rifier le droit enregistr\u00e9 et les informations cadastrales, ainsi que de pr\u00e9parer les pi\u00e8ces justifiant la n\u00e9cessit\u00e9 fond\u00e9e du changement d\u2019affectation.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, selon la parcelle et les circonstances, des documents cadastraux ou g\u00e9od\u00e9siques suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre exig\u00e9s en cas d'inexactitudes, ainsi que des documents relatifs au r\u00e9gime particulier applicable au territoire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La liste exacte des documents doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e directement aupr\u00e8s du NAPR<\/strong> Avant le d\u00e9p\u00f4t de la demande, les exigences peuvent varier en fonction des caract\u00e9ristiques de la parcelle concern\u00e9e et des pratiques actuelles de l'agence.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Obtenir la d\u00e9cision et enregistrer la modification<\/h3>\n\n\n\n<p>La d\u00e9cision est prise par le NAPR ; elle doit \u00eatre motiv\u00e9e. En cas de d\u00e9cision favorable, le changement d'affectation est inscrit au registre public. Une fois l'inscription effectu\u00e9e, le propri\u00e9taire re\u00e7oit un extrait mis \u00e0 jour, sur lequel figurera le nouveau statut du terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de rejet, il convient d'examiner les motifs indiqu\u00e9s dans la d\u00e9cision ainsi que la proc\u00e9dure de recours, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Une fois que vous aurez re\u00e7u le relev\u00e9 mis \u00e0 jour, veillez \u00e0 v\u00e9rifier que toutes les modifications y figurent correctement :<\/strong> nouvelle affectation, code cadastral, absence d'erreurs techniques.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L'algorithme du propri\u00e9taire en 7 \u00e9tapes<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Obtenir un extrait \u00e0 jour du NAPR et v\u00e9rifier la d\u00e9signation, la cat\u00e9gorie et les restrictions.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9terminer ce qu\u2019il est pr\u00e9vu de faire exactement avec ce terrain.<\/li>\n\n\n\n<li>V\u00e9rifier la zone d'affectation et les param\u00e8tres d'urbanisme aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>S'assurer que ce changement d'affectation est r\u00e9ellement n\u00e9cessaire pour l'utilisation pr\u00e9vue.<\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00e9parez le dossier et l'expos\u00e9 des motifs.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9poser une demande aupr\u00e8s du NAPR.<\/li>\n\n\n\n<li>Obtenir une r\u00e9ponse ; si celle-ci est positive, recevoir un relev\u00e9 mis \u00e0 jour et v\u00e9rifier qu'il est correct.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Tableau 3. Proc\u00e9dure \u00e9tape par \u00e9tape pour modifier l'affectation<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Action<\/th><th>Organe<\/th><th>R\u00e9sultat<\/th><th>Difficult\u00e9 \u00e9ventuelle<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Obtenir un relev\u00e9 et v\u00e9rifier le statut<\/td><td>NAPR<\/td><td>Informations actualis\u00e9es sur le terrain<\/td><td>Contraintes, divergences dans les donn\u00e9es<\/td><\/tr><tr><td>D\u00e9finir l'objectif d'utilisation<\/td><td>Propri\u00e9taire \/ sp\u00e9cialiste<\/td><td>Justification de la demande<\/td><td>Manque de clart\u00e9 quant \u00e0 l'utilisation pr\u00e9vue<\/td><\/tr><tr><td>V\u00e9rifier les contraintes spatiales<\/td><td>Commune \/ NAPR<\/td><td>Compr\u00e9hension de la validit\u00e9 d'un changement<\/td><td>R\u00e9gime particulier applicable au territoire<\/td><\/tr><tr><td>D\u00e9poser une demande accompagn\u00e9e des pi\u00e8ces justificatives<\/td><td>NAPR<\/td><td>Prise en compte de la demande<\/td><td>Dossier incomplet<\/td><\/tr><tr><td>Obtenir une solution<\/td><td>NAPR<\/td><td>Une d\u00e9cision motiv\u00e9e d'acceptation ou de refus<\/td><td>Demande d'informations compl\u00e9mentaires<\/td><\/tr><tr><td>Enregistrement d'une modification<\/td><td>NAPR \/ Registre public<\/td><td>Relev\u00e9 mis \u00e0 jour<\/td><td>Erreurs techniques lors de la saisie<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Combien co\u00fbte un changement d'affectation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts li\u00e9s au changement d'affectation d'un entrep\u00f4t se composent de plusieurs \u00e9l\u00e9ments qu'il est important de ne pas confondre.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Comment modifier l&#039;affectation d&#039;un terrain en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19143\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Frais d'inscription au NAPR<\/h3>\n\n\n\n<p>Selon <a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/en\/page\/fees-and-terms\/immovable-property-registration-fee\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">tarifs NAPR<\/a>, selon les informations en vigueur au moment de la r\u00e9daction du pr\u00e9sent document, les frais d\u2019enregistrement d\u2019un changement d\u2019affectation ou de cat\u00e9gorie d\u2019une parcelle agricole s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>150 GEL<\/strong> \u2014 d\u00e9lai d'ex\u00e9cution : 4 jours ouvrables ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>270 GEL<\/strong> \u2014 d\u00e9lai d'ex\u00e9cution : 1 jour ouvr\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>350 GEL<\/strong> \u2014 ex\u00e9cution le jour m\u00eame de la demande.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Avant de d\u00e9poser votre demande, veuillez imp\u00e9rativement v\u00e9rifier les tarifs en vigueur directement sur le site web de la NAPR ou aupr\u00e8s d'un centre de service, car ceux-ci sont susceptibles d'\u00eatre modifi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Indemnisation pour le changement d'affectation agricole<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s'agit d'un paiement distinct qui <strong>n'est pas compris dans les frais d'inscription<\/strong> et est r\u00e9gul\u00e9e <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4912808\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">D\u00e9cret n\u00b0 396 du gouvernement g\u00e9orgien<\/a>. Une indemnit\u00e9 est per\u00e7ue lors du changement d'affectation d'un terrain agricole en terrain non agricole pour les parcelles situ\u00e9es dans les zones soumises \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9ciale, ainsi qu'\u00e0 l'int\u00e9rieur des limites administratives de Tbilissi et de Batoumi.<\/p>\n\n\n\n<p>Conform\u00e9ment \u00e0 la version en vigueur de l'arr\u00eat\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les limites administratives de Tbilissi<\/strong> - <strong>34 001 GEL par hectare<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les limites administratives de Batoumi<\/strong> - <strong>34 001 GEL par hectare<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zone soumise \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9ciale<\/strong> - <strong>100 000 GEL par hectare<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le calcul s'effectue proportionnellement \u00e0 la superficie r\u00e9elle de la parcelle concern\u00e9e. <strong>Pour un site situ\u00e9 sur un autre territoire, il convient de v\u00e9rifier s\u00e9par\u00e9ment l'existence d'un r\u00e9gime particulier ; il ne faut pas supposer automatiquement qu'un autre taux s'applique<\/strong> \u2014 La version en vigueur de l'arr\u00eat\u00e9 n\u00b0 396 pr\u00e9voit une compensation pr\u00e9cis\u00e9ment pour les cat\u00e9gories de territoires mentionn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Le changement d'affectation d'une terre agricole appartenant \u00e0 l'\u00c9tat, \u00e0 une r\u00e9publique autonome ou \u00e0 une commune est exon\u00e9r\u00e9 du paiement de cette indemnit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple illustratif de calcul pour un terrain \u00e0 Batoumi :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un terrain hypoth\u00e9tique d'une superficie de 1 000 m\u00b2 (0,1 ha) situ\u00e9 dans les limites administratives de Batoumi.<\/p>\n\n\n\n<p>0,1 ha \u00d7 34 001 GEL\/ha = <strong>3 400,1 GEL<\/strong> (indemnisation, hors frais d'enregistrement).<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit d'un exemple \u00e0 titre indicatif. Le montant final d\u00e9pend du taux en vigueur \u00e0 la date du d\u00e9p\u00f4t de la demande et de la superficie exacte de la parcelle. Tous les calculs doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9s au regard de la version en vigueur du d\u00e9cret n\u00b0 396.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 combien s'\u00e9l\u00e8vera l'indemnisation \u00e0 Batoumi et \u00e0 Tbilissi ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Au taux actuel de 34 001 GEL par hectare :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Superficie du terrain c\u00e9d\u00e9<\/th><th>Superficie en hectares<\/th><th>Indemnit\u00e9 estim\u00e9e<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>300 \u043c\u00b2<\/td><td>0,03 ha<\/td><td>1 020,03 GEL<\/td><\/tr><tr><td>500 m\u00b2<\/td><td>0,05 ha<\/td><td>1 700,05 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1 000 m\u00b2<\/td><td>0,10 ha<\/td><td>3 400,10 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1 500 m\u00b2<\/td><td>0,15 ha<\/td><td>5 100,15 GEL<\/td><\/tr><tr><td>2 000 m\u00b2<\/td><td>0,20 ha<\/td><td>6 800,20 GEL<\/td><\/tr><tr><td>5 000 m\u00b2<\/td><td>0,50 ha<\/td><td>17 000,50 GEL<\/td><\/tr><tr><td>10 000 m\u00b2<\/td><td>1 ha<\/td><td>34 001 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Il s'agit uniquement d'un versement \u00e0 titre de compensation. Ce montant ne comprend pas les frais d'enregistrement aupr\u00e8s du NAPR, l'obtention d'informations, les \u00e9ventuels travaux cadastraux ou g\u00e9od\u00e9siques, le contr\u00f4le urbanistique ni les prestations professionnelles.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces chiffres d\u00e9coulent directement du taux officiel de 34 001 GEL\/ha. Le d\u00e9cret fixe \u00e9galement ce taux \u00e0 100 000 GEL\/ha pour les territoires soumis \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9ciale.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si le terrain est situ\u00e9 dans une zone soumise \u00e0 une r\u00e9glementation particuli\u00e8re<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Zone<\/th><th>Indemnisation au taux de 100 000 GEL\/ha<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>300 \u043c\u00b2<\/td><td>3 000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>500 m\u00b2<\/td><td>5 000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1 000 m\u00b2<\/td><td>10 000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>2 000 m\u00b2<\/td><td>20 000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>5 000 m\u00b2<\/td><td>50 000 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1 ha<\/td><td>100 000 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Il n'est pas possible d'appliquer un taux de 100 000 GEL au seul motif que le terrain est situ\u00e9 dans une zone touristique ou dans un quartier hupp\u00e9. Il convient tout d'abord de d\u00e9terminer si le territoire en question rel\u00e8ve d'un r\u00e9gime r\u00e9glementaire particulier.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Quand verser l'indemnit\u00e9 :<\/strong> Le d\u00e9cret n\u00b0 396 pr\u00e9voit le versement d'une indemnit\u00e9 <strong>avant que la d\u00e9cision d\u00e9finitive concernant le changement d'affectation du terrain ne soit prise<\/strong>. Le paiement est vers\u00e9 au budget de l'\u00c9tat g\u00e9orgien.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Co\u00fbts suppl\u00e9mentaires<\/h3>\n\n\n\n<p>Outre les frais obligatoires, le co\u00fbt r\u00e9el de l'intervention peut inclure :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tableau 4. \u00c9l\u00e9ments constitutifs des d\u00e9penses en cas de changement d'affectation<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Objet de la d\u00e9pense<\/th><th>Montant \/ estimation<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Frais d'inscription au NAPR<\/td><td>150 \/ 270 \/ 350 GEL (selon la dur\u00e9e)<\/td><\/tr><tr><td>Indemnisation pour la reconversion de terres agricoles<\/td><td>Selon les bar\u00e8mes fix\u00e9s par le d\u00e9cret n\u00b0 396 (proportionnellement \u00e0 la superficie ; pour Batoumi, Tbilissi et les zones soumises \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9ciale)<\/td><\/tr><tr><td>Fiche d'information NAPR (fonction\/cat\u00e9gorie)<\/td><td>13 \/ 26 \/ 39 GEL (selon la dur\u00e9e)<\/td><\/tr><tr><td>Travaux cadastraux ou g\u00e9od\u00e9siques<\/td><td>Cela d\u00e9pend de la situation et de l'entrepreneur<\/td><\/tr><tr><td>\u00c9tudes de conception \/ d'urbanisme<\/td><td>Cela d\u00e9pend de la situation<\/td><\/tr><tr><td>Inspection professionnelle d'un site complexe<\/td><td>Cela d\u00e9pend du sp\u00e9cialiste<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Le co\u00fbt de la proc\u00e9dure ne se limite pas aux seuls frais d'enregistrement. Pour les terrains situ\u00e9s \u00e0 Batoumi et \u00e0 Tbilissi, l'indemnit\u00e9 vers\u00e9e peut d\u00e9passer consid\u00e9rablement les frais d'enregistrement. Il convient de tenir compte de ce fait lors de l'\u00e9valuation de la pertinence, sur le plan de l'investissement, d'un changement d'affectation.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Comment comparer une parcelle agricole et une parcelle non agricole d\u00e9j\u00e0 am\u00e9nag\u00e9e<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ne vous contentez pas de comparer le prix au m\u00e8tre carr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Veuillez utiliser la formule suivante :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Co\u00fbt total du projet = prix du terrain + frais d'enregistrement + indemnisation \u00e9ventuelle + frais cadastraux\/g\u00e9od\u00e9siques + v\u00e9rification urbanistique + co\u00fbt en temps et en pr\u00e9paration du projet.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Exemple :<\/p>\n\n\n\n<p>Si une parcelle agricole de 1 000 m\u00b2 \u00e0 Batoumi co\u00fbte 3 000 GEL de moins qu'une parcelle non agricole comparable, la compensation fix\u00e9e pour la conversion de la totalit\u00e9 de la superficie s'\u00e9l\u00e8vera \u00e0 environ <strong>3 400,10 GEL<\/strong>, avant m\u00eame de prendre en compte les frais d'enregistrement et les autres d\u00e9penses.<\/p>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, le prix plus bas d'un terrain agricole ne signifie pas en soi qu'il s'agit d'un achat plus avantageux.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Combien de temps dure la proc\u00e9dure ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le d\u00e9lai officiel du service d'enregistrement NAPR est compris entre 1 et 4 jours ouvrables, selon la formule choisie. Il s'agit du d\u00e9lai sp\u00e9cifique \u00e0 l'op\u00e9ration d'enregistrement apr\u00e8s la prise de d\u00e9cision, et non du d\u00e9lai global de l'ensemble de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le trajet effectif du propri\u00e9taire peut prendre beaucoup plus de temps<\/strong>, si :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il faut du temps pour rassembler et pr\u00e9parer les documents ;<\/li>\n\n\n\n<li>La NAPR sollicite des pr\u00e9cisions ou des informations compl\u00e9mentaires ;<\/li>\n\n\n\n<li>il est n\u00e9cessaire d'obtenir des informations aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>il existe des incoh\u00e9rences cadastrales ou des erreurs dans le registre ;<\/li>\n\n\n\n<li>Le site pr\u00e9sente des contraintes qui doivent \u00eatre r\u00e9solues.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ne comptez pas mener \u00e0 bien l'ensemble de la proc\u00e9dure en 1 \u00e0 4 jours simplement parce que c'est le d\u00e9lai indiqu\u00e9 pour l'enregistrement. Une estimation r\u00e9aliste des d\u00e9lais doit tenir compte du temps n\u00e9cessaire aux \u00e9tapes pr\u00e9paratoires.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tableau 5. Calendrier indicatif des \u00e9tapes<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Stade<\/th><th>D\u00e9lai indicatif<\/th><th>De quoi cela d\u00e9pend-il ?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Obtention d'informations actualis\u00e9es \/ d'un extrait du NAPR<\/td><td>Selon les conditions du service d'information concern\u00e9 ; veuillez v\u00e9rifier le tarif en vigueur \u00e0 la date de votre demande<\/td><td>Type de service demand\u00e9<\/td><\/tr><tr><td>Pr\u00e9paration des documents et de la justification<\/td><td>Sur mesure<\/td><td>Exhaustivit\u00e9 des informations, disponibilit\u00e9 des donn\u00e9es cadastrales<\/td><\/tr><tr><td>Examen de la demande NAPR<\/td><td>Cela d\u00e9pend de la proc\u00e9dure<\/td><td>Exhaustivit\u00e9 du dossier, demandes d'informations compl\u00e9mentaires<\/td><\/tr><tr><td>Enregistrement du changement d'affectation (en cas de d\u00e9cision favorable)<\/td><td>1 \u00e0 4 jours ouvrables<\/td><td>Forfait s\u00e9lectionn\u00e9 (150 \/ 270 \/ 350 GEL)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi la destination pourrait ne pas \u00eatre modifi\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Justification insuffisante.<\/strong> Une demande ne pr\u00e9cisant pas clairement l'utilisation pr\u00e9vue ou dont la justification est impr\u00e9cise peut donner lieu \u00e0 une demande d'informations compl\u00e9mentaires ou \u00e0 un refus, si les documents fournis ne permettent pas de d\u00e9montrer la n\u00e9cessit\u00e9 justifi\u00e9e d'un changement d'affectation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Contraintes d'am\u00e9nagement du territoire et d'urbanisme.<\/strong> Le r\u00e9gime juridique particulier d'un territoire peut limiter l'utilisation autoris\u00e9e d'un terrain et influencer la d\u00e9cision relative \u00e0 un changement d'affectation. Il convient de v\u00e9rifier les restrictions sp\u00e9cifiques en consultant l'arr\u00eat\u00e9 relatif \u00e0 la zone concern\u00e9e ainsi que la documentation municipale ou sectorielle, avant de d\u00e9poser votre demande.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dossier incomplet.<\/strong> Le caract\u00e8re insuffisant des informations fournies peut entra\u00eener une demande d'informations compl\u00e9mentaires ou influencer la d\u00e9cision du NAPR, ce qui, au final, allonge la dur\u00e9e totale de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Probl\u00e8mes cadastraux.<\/strong> Les divergences entre les limites r\u00e9elles de la parcelle et les donn\u00e9es cadastrales, les erreurs techniques dans le registre, les questions non r\u00e9gl\u00e9es concernant les parcelles voisines : tous ces \u00e9l\u00e9ments peuvent constituer un obstacle \u00e0 l'examen de la demande.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conflit avec le r\u00e9gime juridique du territoire.<\/strong> Si l'utilisation pr\u00e9vue du terrain apr\u00e8s le changement d'affectation est en contradiction avec la zone fonctionnelle ou les normes d'am\u00e9nagement du territoire applicables \u00e0 cette zone, le changement d'affectation ne suffira pas \u00e0 lui seul \u00e0 r\u00e9soudre le probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tentative de r\u00e9soudre la question du zonage fonctionnel par un changement d'affectation.<\/strong> Une erreur courante consiste \u00e0 demander un changement d'affectation alors que l'obstacle r\u00e9el se situe \u00e0 un autre niveau administratif : le zonage fonctionnel et le changement d'affectation ne sont pas la m\u00eame chose.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Un changement positif de destination n'implique pas automatiquement l'autorisation de construire n'importe quel ouvrage sur le terrain. Une fois la destination modifi\u00e9e, il convient de d\u00e9terminer s\u00e9par\u00e9ment quels types d'ouvrages sont autoris\u00e9s sur ce territoire et selon quelles conditions.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>En cas de rejet, il convient d'examiner les motifs indiqu\u00e9s dans la d\u00e9cision de la NAPR, ainsi que la proc\u00e9dure de recours, le cas \u00e9ch\u00e9ant. L'analyse des motifs permet de d\u00e9terminer s'il est possible de lever les obstacles et de pr\u00e9senter une nouvelle demande.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Que faire si NAPR a rejet\u00e9 votre demande ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Obtenez une d\u00e9cision motiv\u00e9e et identifiez le motif pr\u00e9cis du refus.<\/li>\n\n\n\n<li>Veuillez d\u00e9terminer si le probl\u00e8me concerne les documents, les donn\u00e9es cadastrales, la destination du projet ou les contraintes spatiales.<\/li>\n\n\n\n<li>Si certaines informations manquent, veuillez vous renseigner sur les documents qu\u2019il convient de fournir en compl\u00e9ment.<\/li>\n\n\n\n<li>Si un probl\u00e8me cadastral est d\u00e9tect\u00e9, veuillez d'abord le r\u00e9soudre.<\/li>\n\n\n\n<li>Si l'obstacle concerne une zone fonctionnelle, ne d\u00e9posez pas une nouvelle fois la m\u00eame demande : il convient tout d'abord de r\u00e9gler la question de la restriction d'urbanisme.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c9valuez l'int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique du recyclage.<\/li>\n\n\n\n<li>Si la d\u00e9cision porte sur des int\u00e9r\u00eats patrimoniaux importants, veuillez vous renseigner aupr\u00e8s d'un juriste sp\u00e9cialis\u00e9 sur la proc\u00e9dure et les perspectives de recours.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Le fait de pr\u00e9senter \u00e0 nouveau les m\u00eames documents sans rem\u00e9dier \u00e0 la cause du refus ne r\u00e9sout pas en soi le probl\u00e8me.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Changement d'affectation et construction<\/h2>\n\n\n\n<p>L'une des sources d'erreurs les plus courantes consiste \u00e0 assimiler le statut non agricole d'une parcelle \u00e0 un \u00ab permis de construire \u00bb automatique. <strong>Ce n'est pas vrai.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Comment modifier l&#039;affectation d&#039;un terrain en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19144\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Pour un propri\u00e9taire qui envisage de faire construire, la marche \u00e0 suivre est la suivante :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>V\u00e9rifier les informations cadastrales<\/strong> \u2014 des informations actualis\u00e9es issues du NAPR concernant la parcelle, sa superficie, ses limites et son propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier la d\u00e9signation<\/strong> \u2014 agricole ou non agricole.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9finir une zone fonctionnelle<\/strong> \u2014 quel est le type d'affectation pr\u00e9vu pour ce territoire dans les documents d'am\u00e9nagement du territoire de la commune ?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9terminer les param\u00e8tres d'urbanisation autoris\u00e9s<\/strong> \u2014 les types de b\u00e2timents autoris\u00e9s, le nombre d'\u00e9tages, les coefficients d'occupation des sols et d'autres normes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Si vous devez modifier l'affectation<\/strong> \u2014 \u00e0 condition que le statut actuel constitue r\u00e9ellement un obstacle au projet envisag\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Effectuer s\u00e9par\u00e9ment les d\u00e9marches li\u00e9es \u00e0 la conception et \u00e0 l'obtention du permis de construire<\/strong> \u2014 il s'agit d'une proc\u00e9dure administrative distincte, qui ne d\u00e9coule en aucun cas automatiquement du fait d'un changement d'affectation.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Exemple concret : une parcelle s\u2019est vu attribuer le statut de terrain non agricole. Cela ne pr\u00e9cise pas le nombre d'\u00e9tages autoris\u00e9s, le pourcentage de terrain pouvant \u00eatre construit, ni si le projet peut \u00eatre \u00e0 vocation commerciale ou uniquement r\u00e9sidentielle. Tous ces param\u00e8tres sont d\u00e9finis par la zone d'affectation et les r\u00e8gles d'urbanisme \u2014 des documents distincts qu'il convient de v\u00e9rifier aupr\u00e8s de la mairie.<\/p>\n\n\n\n<p>Les questions relatives aux permis de construire en G\u00e9orgie \u2014 proc\u00e9dure, documents, d\u00e9lais, autorit\u00e9s comp\u00e9tentes \u2014 constituent un sujet \u00e0 part enti\u00e8re qui m\u00e9rite d'\u00eatre examin\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 l'attention des lecteurs qui en sont encore au stade du choix et ne savent pas par quel chantier ou quelle installation commencer :<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si vous n\u2019avez pas encore choisi de terrain en particulier, mais que vous envisagez de construire, d\u2019investir ou de vous installer en G\u00e9orgie, r\u00e9pondez \u00e0 un bref questionnaire sur le site The Residence. Cela vous aidera \u00e0 cerner plus rapidement les options qui correspondent \u00e0 vos objectifs : <a href=\"\/fr\/quiz\/\">rechercher un bien en fonction de certains crit\u00e8res<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Dans quels cas un plan d'urbanisme peut-il servir de fondement \u00e0 un changement d'affectation ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le Code de la construction de la G\u00e9orgie r\u00e9git sp\u00e9cifiquement les cas o\u00f9 un plan d'am\u00e9nagement ou un plan d'am\u00e9nagement d\u00e9taill\u00e9 pr\u00e9voit une modification de la zone d'affectation, permettant de remplacer la destination agricole d'une parcelle par une destination non agricole.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, la personne concern\u00e9e est en droit de demander l'enregistrement du changement d'affectation, et la d\u00e9cision correspondante, prise dans le cadre du plan approuv\u00e9, constitue le fondement du changement d'affectation dans le NAPR.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les grands projets immobiliers, il est donc n\u00e9cessaire d'analyser non seulement l'extrait du registre public, mais \u00e9galement les documents d'am\u00e9nagement du territoire en vigueur.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il faut v\u00e9rifier avant d'acheter un terrain<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/th><th>Que faut-il installer exactement ?<\/th><th>Le drapeau rouge<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Code cadastral<\/td><td>Le code correspond-il au terrain propos\u00e9 ?<\/td><td>Le vendeur ne fournit pas le code<\/td><\/tr><tr><td>Propri\u00e9taire<\/td><td>Qui est inscrit au NAPR ?<\/td><td>Le vendeur n'est pas le propri\u00e9taire<\/td><\/tr><tr><td>Objectif<\/td><td>Agricole \/ Non agricole<\/td><td>L'annonce indique un autre statut<\/td><\/tr><tr><td>Cat\u00e9gorie<\/td><td>P\u00e2turages, prairies de fauche, terres arables, jardins potagers<\/td><td>Cat\u00e9gorie inconnue<\/td><\/tr><tr><td>Limites<\/td><td>Les limites cadastrales co\u00efncident-elles avec les limites r\u00e9elles ?<\/td><td>La cl\u00f4ture\/la route d\u00e9passe les limites<\/td><\/tr><tr><td>Charges<\/td><td>Hypoth\u00e8que, saisie, servitude<\/td><td>Il existe des restrictions non r\u00e9glement\u00e9es<\/td><\/tr><tr><td>Entr\u00e9e<\/td><td>L'acc\u00e8s est-il garanti par la loi ?<\/td><td>La route existe physiquement, mais il n'y a pas d'acc\u00e8s l\u00e9gal<\/td><\/tr><tr><td>Zone fonctionnelle<\/td><td>Ce qui est autoris\u00e9 sur le site<\/td><td>Le projet envisag\u00e9 n'est pas conforme \u00e0 la zone<\/td><\/tr><tr><td>Param\u00e8tres d'am\u00e9nagement<\/td><td>Type, superficie, nombre d'\u00e9tages et autres caract\u00e9ristiques<\/td><td>Le projet ne peut pas \u00eatre mis en \u0153uvre sous la forme souhait\u00e9e<\/td><\/tr><tr><td>Communications<\/td><td>Une possibilit\u00e9 concr\u00e8te de connexion<\/td><td>\u00ab Communications \u00e0 proximit\u00e9 \u00bb sans confirmation de connexion<\/td><\/tr><tr><td>Changement d'affectation<\/td><td>Est-ce qu'elle est n\u00e9cessaire et dans quelle mesure est-elle r\u00e9aliste ?<\/td><td>Le seul motif invoqu\u00e9 est la promesse du vendeur<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Pour en savoir plus sur le fonctionnement g\u00e9n\u00e9ral de la v\u00e9rification des biens immobiliers en G\u00e9orgie, consultez l'article d\u00e9taill\u00e9 intitul\u00e9 : \u00ab<a href=\"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/guides\/how-to-check-a-developer-in-georgia\/\" data-type=\"post\" data-id=\"17519\">Comment v\u00e9rifier un bien immobilier en G\u00e9orgie avant de l'acheter<\/a>\u00ab Les questions relatives aux charges constituent un sujet distinct et important qu\u2019il convient d\u2019\u00e9tudier avant la transaction. \u00bb<\/p>\n\n\n\n<p>Les acheteurs \u00e9trangers doivent en outre s'assurer qu'ils sont autoris\u00e9s \u00e0 acqu\u00e9rir un terrain pr\u00e9sentant le statut actuel. Pour plus de d\u00e9tails, veuillez vous reporter \u00e0 la section suivante et \u00e0 l'article \u00ab<a href=\"\/fr\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">Un \u00e9tranger peut-il acheter un terrain en G\u00e9orgie ?<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qui est important pour un \u00e9tranger<\/h2>\n\n\n\n<p>La destination d'un terrain rev\u00eat une double importance pour un acqu\u00e9reur \u00e9tranger.<\/p>\n\n\n\n<p>Tout d'abord, <strong>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les personnes physiques \u00e9trang\u00e8res ne peuvent acqu\u00e9rir des terres agricoles en G\u00e9orgie que sous certaines conditions.<\/strong> Cela a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli <a href=\"https:\/\/www.matsne.gov.ge\/en\/document\/view\/4596123\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Loi organique g\u00e9orgienne relative au droit de propri\u00e9t\u00e9 sur les terres agricoles<\/a>. Toutefois, la loi pr\u00e9voit des exceptions \u2014 notamment l'acquisition de terres agricoles par h\u00e9ritage. Pour certaines <strong>les personnes morales de droit priv\u00e9 enregistr\u00e9es en G\u00e9orgie et dont l'actionnaire majoritaire est \u00e9tranger<\/strong> Un r\u00e9gime sp\u00e9cial s'applique : l'acquisition est possible sur la base d'un plan d'investissement et d'une d\u00e9cision du gouvernement g\u00e9orgien. <\/p>\n\n\n\n<p>D'autre part, avant le transfert de propri\u00e9t\u00e9, la demande de changement d'affectation doit \u00eatre introduite par un demandeur l\u00e9galement habilit\u00e9. Dans le cadre d'une transaction type d'achat-vente, cette question est r\u00e9gl\u00e9e par le propri\u00e9taire actuel. Les pouvoirs sp\u00e9cifiques et la capacit\u00e9 de repr\u00e9sentation doivent \u00eatre confirm\u00e9s aupr\u00e8s du NAPR.<\/p>\n\n\n\n<p>Il en d\u00e9coule que <strong>un sc\u00e9nario pratique important<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<p>Le vendeur propose une parcelle agricole \u00e0 bas prix et promet oralement : \u00ab apr\u00e8s l\u2019achat, vous pourrez modifier le statut de la parcelle \u00bb. Dans le cadre d\u2019un achat direct classique par une personne physique \u00e9trang\u00e8re, ce type de montage ne fonctionne g\u00e9n\u00e9ralement pas : il convient tout d\u2019abord de v\u00e9rifier l\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un terrain agricole ainsi que les exceptions pr\u00e9vues par la loi. Il ne faut pas consid\u00e9rer le changement d\u2019affectation ult\u00e9rieur comme un moyen garanti de contourner les restrictions.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Ne signez pas de contrat et ne versez pas d\u2019acompte important pour une parcelle agricole sur la seule base d\u2019une promesse verbale du vendeur. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de v\u00e9rifier au pr\u00e9alable si l\u2019acquisition de cette parcelle est autoris\u00e9e compte tenu des restrictions et exceptions l\u00e9gales, s\u2019il est r\u00e9ellement possible d\u2019en modifier l\u2019affectation, qui est charg\u00e9 de mener la proc\u00e9dure, \u00e0 quelles conditions, et ce qu\u2019il adviendra de l\u2019acompte si la modification n\u2019aboutit pas.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Il ne s'agit pas d'un conseil juridique concernant une transaction sp\u00e9cifique, mais d'une proc\u00e9dure de v\u00e9rification de principe qu'il convient de suivre avant de prendre tout engagement financier.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Signaux d'alerte lors de l'achat d'un terrain agricole<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Soyez particuli\u00e8rement vigilant si le vendeur ou l'interm\u00e9diaire vous dit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00ab Ils vont certainement modifier ce statut. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab Achetez d'abord, puis r\u00e9glez les formalit\u00e9s. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab Le voisin a construit une maison \u2014 cela signifie qu\u2019on peut le faire ici aussi. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab Non-Agricultural signifie que l'on peut construire tout ce que l'on veut. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab Il n'est pas n\u00e9cessaire de v\u00e9rifier la zone fonctionnelle. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab Des r\u00e9seaux \u00e0 proximit\u00e9 : la connexion est garantie. \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab Nous vous communiquerons le code cadastral apr\u00e8s le versement de l'acompte. \u00bb<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Aucune de ces affirmations ne suffit \u00e0 elle seule \u00e0 attester de la conformit\u00e9 juridique ou urbanistique du terrain.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Erreurs fr\u00e9quentes commises par les propri\u00e9taires<\/h2>\n\n\n\n<p>Liste pratique des erreurs pouvant survenir lors de la gestion de parcelles fonci\u00e8res en G\u00e9orgie.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Confondre la destination et la zone fonctionnelle.<\/strong> La destination d'un terrain (agricole \/ non agricole) et la zone fonctionnelle sont des notions distinctes issues de documents diff\u00e9rents. L'obtention du statut \u00ab non agricole \u00bb ne r\u00e9sout pas en soi la question du permis de construire. Cons\u00e9quence : une perte de temps et d\u2019argent li\u00e9e au changement d\u2019affectation, \u00e0 l\u2019issue duquel il s\u2019av\u00e8re que la zone fonctionnelle limite les possibilit\u00e9s de construction.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Consid\u00e9rer que le changement de destination est automatique.<\/strong> La proc\u00e9dure est pr\u00e9vue par la loi, mais un r\u00e9sultat positif n'est pas garanti. Un refus ou des exigences suppl\u00e9mentaires constituent une issue tout \u00e0 fait plausible. Cons\u00e9quence : un projet avort\u00e9, dont le changement d'affectation avait \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme une affaire r\u00e9gl\u00e9e d'avance.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Acheter un terrain avant d'en avoir v\u00e9rifi\u00e9 le statut et la possibilit\u00e9 r\u00e9elle de le modifier.<\/strong> L'achat d'un terrain avant d'en avoir v\u00e9rifi\u00e9 le statut et les restrictions applicables comporte le risque de frais suppl\u00e9mentaires ou de l'impossibilit\u00e9 de mener \u00e0 bien le projet pr\u00e9vu. Cons\u00e9quence : l'acheteur se rend compte que le changement d'affectation est impossible ou co\u00fbte nettement plus cher que pr\u00e9vu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Se fier au texte de l'annonce plut\u00f4t qu'\u00e0 l'extrait officiel.<\/strong> Le statut du terrain indiqu\u00e9 dans l'annonce peut ne pas correspondre aux donn\u00e9es actuelles du registre. Cons\u00e9quence : des n\u00e9gociations et des engagements pr\u00e9liminaires fond\u00e9s sur des informations erron\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. Consid\u00e9rer le statut non agricole comme un permis de construire.<\/strong> Le statut \u00ab Non-Agricultural \u00bb correspond \u00e0 une affectation du terrain et non \u00e0 un permis. La construction n\u00e9cessite une proc\u00e9dure distincte. Cons\u00e9quence : le terrain a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9, son affectation a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e, mais il est impossible de commencer les travaux sans passer par des \u00e9tapes suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Ne pas tenir compte du versement compensatoire.<\/strong> \u00c0 Batoumi et \u00e0 Tbilissi, l'indemnisation vers\u00e9e pour le changement d'affectation des terres agricoles peut d\u00e9passer consid\u00e9rablement les pr\u00e9visions. Cons\u00e9quence : le mod\u00e8le financier du projet s'av\u00e8re erron\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7. Ne comparer que le prix du terrain, en n\u00e9gligeant les co\u00fbts globaux li\u00e9s au changement de statut.<\/strong> Une parcelle agricole peut \u00eatre propos\u00e9e \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui d\u2019une parcelle non agricole comparable, mais ce n\u2019est pas une r\u00e8gle universelle. Les frais d\u2019enregistrement, ajout\u00e9s \u00e0 l\u2019indemnisation, aux travaux cadastraux et aux d\u00e9lais, peuvent modifier la rentabilit\u00e9 de la transaction. Cons\u00e9quence : le co\u00fbt total d\u2019une parcelle non agricole apr\u00e8s conversion d\u00e9passe le prix du march\u00e9 d\u2019une parcelle non agricole similaire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>8. Ne pas tenir compte des probl\u00e8mes cadastraux lors de la pr\u00e9paration de la demande.<\/strong> Si les divergences cadastrales ne sont pas identifi\u00e9es \u00e0 l'avance, elles peuvent \u00eatre constat\u00e9es lors de la pr\u00e9paration ou de l'examen d'une demande NAPR et n\u00e9cessiter des d\u00e9marches cadastrales suppl\u00e9mentaires. Cons\u00e9quence : la proc\u00e9dure prend du retard et des frais suppl\u00e9mentaires li\u00e9s aux travaux cadastraux sont engendr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"Comment modifier l&#039;affectation d&#039;un terrain en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19145\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p>La bonne marche \u00e0 suivre pour toute op\u00e9ration concernant un terrain ne commence pas par le d\u00e9p\u00f4t d'une demande de changement d'affectation, mais par une v\u00e9rification : ce que vous envisagez pr\u00e9cis\u00e9ment de faire de ce terrain et ce que son statut actuel laisse entrevoir \u00e0 ce sujet.<\/p>\n\n\n\n<p>V\u00e9rifiez les informations officielles dans le NAPR : affectation, cat\u00e9gorie, restrictions. D\u00e9terminez l'usage pr\u00e9vu. D\u00e9finissez la zone fonctionnelle et les param\u00e8tres d'urbanisme aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9. Ce n\u2019est qu\u2019apr\u00e8s cela qu\u2019il sera possible de d\u00e9terminer si un changement d\u2019affectation est n\u00e9cessaire en principe, s\u2019il est r\u00e9ellement possible de l\u2019obtenir pour ce terrain, et quel en sera le co\u00fbt, compte tenu \u00e0 la fois des frais d\u2019enregistrement et d\u2019une \u00e9ventuelle indemnit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Le changement d'affectation est un outil, et non une solution automatique. Un terrain situ\u00e9 \u00e0 Batoumi, Tbilissi, Gonio ou Kvariati n\u00e9cessite une v\u00e9rification tout aussi minutieuse, quoi qu'en dise le vendeur. Une d\u00e9cision d\u2019investissement ou de construction prise apr\u00e8s une v\u00e9rification exhaustive de tous les param\u00e8tres est une d\u00e9cision fond\u00e9e sur des donn\u00e9es r\u00e9elles, et non sur des suppositions.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous avez trouv\u00e9 un terrain \u00e0 vocation agricole \u00e0 un prix int\u00e9ressant et [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":19140,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-19139","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19139","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19139"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19139\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":19894,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19139\/revisions\/19894"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19140"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19139"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19139"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19139"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}