{"id":19895,"date":"2026-09-30T07:59:27","date_gmt":"2026-09-30T04:59:27","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=19895"},"modified":"2026-09-30T07:59:29","modified_gmt":"2026-09-30T04:59:29","slug":"building-permit-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/all\/building-permit-in-georgia\/","title":{"rendered":"Permis de construire en G\u00e9orgie"},"content":{"rendered":"<p>La possibilit\u00e9 de construire une maison, de r\u00e9nover un b\u00e2timent ou de lancer un projet immobilier en G\u00e9orgie ne d\u00e9pend pas uniquement de la volont\u00e9 du propri\u00e9taire, mais \u00e9galement de ce qui est autoris\u00e9 sur le terrain concern\u00e9. Une maison de m\u00eame superficie peut, dans un cas, n\u00e9cessiter un permis de construire \u00e0 part enti\u00e8re et, dans un autre, relever du r\u00e9gime de simple d\u00e9claration. Cette diff\u00e9rence est d\u00e9termin\u00e9e par la cat\u00e9gorie du bien immobilier, les caract\u00e9ristiques du terrain, la zone d\u2019affectation du territoire et les r\u00e8glements municipaux.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce sujet s'adresse \u00e0 deux publics distincts. Le premier est constitu\u00e9 des propri\u00e9taires fonciers et des promoteurs priv\u00e9s qui envisagent de construire une maison, une villa ou un petit b\u00e2timent commercial et souhaitent conna\u00eetre la proc\u00e9dure \u00e0 suivre. La seconde est constitu\u00e9e des acheteurs d\u2019appartements et de villas dans des complexes en cours de construction, pour lesquels la question se pose diff\u00e9remment : comment s\u2019assurer que le promoteur dispose bel et bien d\u2019un permis pour ce projet pr\u00e9cis, et non pas simplement de jolies images de synth\u00e8se sur son site web ?<\/p>\n\n\n\n<p>Nous allons maintenant passer \u00e0 une analyse pratique : dans quels cas une autorisation est-elle n\u00e9cessaire, qui la d\u00e9livre, quelles sont les \u00e9tapes de la proc\u00e9dure, quels sont les documents requis et les d\u00e9lais applicables, ainsi qu\u2019une proc\u00e9dure d\u00e9taill\u00e9e de v\u00e9rification de l\u2019autorisation avant l\u2019achat d\u2019un bien immobilier \u00e0 Batoumi, Tbilissi ou dans une autre ville de G\u00e9orgie.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Permis de construire en G\u00e9orgie : l'essentiel en une minute<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Question<\/th><th>R\u00e9ponse succincte<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Qui d\u00e9livre l'autorisation ?<\/td><td>L'organe ex\u00e9cutif de la commune concern\u00e9e ou une personne morale de droit public cr\u00e9\u00e9e par celle-ci<\/td><\/tr><tr><td>Faut-il toujours une autorisation ?<\/td><td>Non. Selon la cat\u00e9gorie de l'objet, une autorisation, une simple notification ou une notification d\u00e9taill\u00e9e peut s'appliquer.<\/td><\/tr><tr><td>Combien y a-t-il de classes d'objets ?<\/td><td>5 cat\u00e9gories ; le r\u00e9gime d'autorisation d\u00e9pend de la cat\u00e9gorie et des exceptions pr\u00e9vues par la loi<\/td><\/tr><tr><td>Combien y a-t-il d'\u00e9tapes ?<\/td><td>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, deux \u00e9tapes ; \u00e0 la demande du demandeur, la proc\u00e9dure peut comporter trois \u00e9tapes<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e de la phase I<\/td><td>10 jours ouvrables en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale<\/td><\/tr><tr><td>D\u00e9lai de d\u00e9livrance de l'autorisation<\/td><td>20 jours ouvrables en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale<\/td><\/tr><tr><td>Derni\u00e8re \u00e9tape de la proc\u00e9dure en trois \u00e9tapes<\/td><td>5 jours ouvrables<\/td><\/tr><tr><td>Quelle est la dur\u00e9e de validit\u00e9 de l'autorisation ?<\/td><td>Le d\u00e9lai est fix\u00e9 par le projet d'organisation des travaux<\/td><\/tr><tr><td>O\u00f9 peut-on v\u00e9rifier la l\u00e9galit\u00e9 d'une loi ?<\/td><td>Dans la version en vigueur du Code sur Matsne<\/td><\/tr><tr><td>Qu'est-ce qui importe \u00e0 l'acheteur d'un logement neuf ?<\/td><td>V\u00e9rifier la parcelle cadastrale, le permis de construire, le projet approuv\u00e9, les modifications apport\u00e9es au projet et la conformit\u00e9 de la construction effective aux documents<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si vous achetez un appartement dans un complexe en cours de construction, vous n\u2019avez pas besoin d\u2019obtenir vous-m\u00eame l\u2019autorisation du promoteur immobilier. Il vous appartient de v\u00e9rifier que les documents d\u2019autorisation concernent bien le projet que vous achetez et qu\u2019ils sont \u00e0 jour au moment de la transaction.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Votre situation<\/th><th>Par o\u00f9 commencer ?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Je souhaite acheter un appartement dans un complexe r\u00e9sidentiel en cours de construction<\/td><td>Extrait de la rubrique \u00ab Comment v\u00e9rifier la r\u00e9solution avant l'achat \u00bb<\/td><\/tr><tr><td>Je souhaite acheter un terrain<\/td><td>V\u00e9rification de la destination, de la zone fonctionnelle et des param\u00e8tres d'urbanisme<\/td><\/tr><tr><td>Je souhaite faire construire une maison individuelle<\/td><td>En fonction de la classification de l'objet et du r\u00e9gime applicable \u2014 notification ou autorisation<\/td><\/tr><tr><td>Je souhaite r\u00e9nover une maison existante<\/td><td>D\u00e9termination de la nature et de l'ampleur des changements<\/td><\/tr><tr><td>Le promoteur a modifi\u00e9 son projet<\/td><td>V\u00e9rification des autorisations en vigueur<\/td><\/tr><tr><td>La licence a expir\u00e9<\/td><td>Examen de l'article 112 et de l'\u00e9tat d'avancement des travaux<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quand une autorisation est-elle n\u00e9cessaire ?<\/h2>\n\n\n\n<p>En G\u00e9orgie, la base juridique des travaux de construction peut \u00eatre soit un permis de construire, soit une d\u00e9claration de travaux pr\u00e9vue par la loi. Le Code distingue deux types de d\u00e9claration : \u2014 <strong>simple notification<\/strong> \u0438 <strong>notification d\u00e9taill\u00e9e<\/strong>, et ces termes ne sont pas interchangeables : chaque cat\u00e9gorie d'objets et chaque type de travaux fait l'objet d'un r\u00e9gime sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n<p>Point essentiel : la n\u00e9cessit\u00e9 d'un permis ne peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e uniquement en fonction du type de bien immobilier \u2014 \u00ab ce n'est qu'une maison individuelle \u00bb. La r\u00e9glementation s'articule autour de <strong>cat\u00e9gories de b\u00e2timents et d'ouvrages<\/strong> - <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Code g\u00e9orgien de l'am\u00e9nagement du territoire, de l'architecture et de la construction<\/a> classe les installations en cinq cat\u00e9gories de risque en fonction de leur destination fonctionnelle et de leurs param\u00e8tres, et les crit\u00e8res pr\u00e9cis de classement dans l'une ou l'autre cat\u00e9gorie sont pr\u00e9cis\u00e9s par un texte r\u00e9glementaire. <\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Le code classe les b\u00e2timents et les ouvrages en cinq cat\u00e9gories, et le r\u00e9gime d'autorisation d\u00e9pend de la cat\u00e9gorie de l'ouvrage. Pour les cat\u00e9gories I \u00e0 IV, le sch\u00e9ma g\u00e9n\u00e9ral se pr\u00e9sente comme suit :<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Classe de l'objet<\/th><th>Mode de base<\/th><th>Exceptions possibles<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Classe I<\/strong><\/td><td>Simple notification<\/td><td>La municipalit\u00e9 peut exiger une d\u00e9claration d\u00e9taill\u00e9e ou l'obtention d'un permis<\/td><\/tr><tr><td><strong>Classe de 2e<\/strong><\/td><td>Permis de construire<\/td><td>La municipalit\u00e9 peut remplacer l'autorisation par une d\u00e9claration d\u00e9taill\u00e9e<\/td><\/tr><tr><td><strong>Classes de 3e et 4e<\/strong><\/td><td>Permis de construire<\/td><td>Il peut exister des cas particuliers pr\u00e9vus par la l\u00e9gislation<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>La classe d'un objet constitue un point de d\u00e9part, et non une r\u00e9ponse d\u00e9finitive.<\/strong> Avant de commencer les travaux, il convient de v\u00e9rifier la r\u00e9glementation en vigueur dans la commune concern\u00e9e ainsi que les exigences sp\u00e9cifiques applicables au terrain ou au bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, la loi pr\u00e9voit <strong>modifications mineures<\/strong>, pour lesquels ni autorisation ni d\u00e9claration ne sont requises. Leurs caract\u00e9ristiques pr\u00e9cises sont d\u00e9finies par des textes r\u00e9glementaires ; il ne faut donc pas \u00e9valuer ces travaux uniquement en se basant sur l'impression subjective selon laquelle \u00ab il s'agit d'une petite r\u00e9novation \u00bb \u2014 il est pr\u00e9f\u00e9rable de vous r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la d\u00e9finition officielle ou de demander des pr\u00e9cisions \u00e0 un architecte.<\/p>\n\n\n\n<p>Il convient \u00e9galement de tenir compte de la nature des travaux. La construction neuve, la r\u00e9novation d'un b\u00e2timent existant et les travaux de r\u00e9novation mineurs sont r\u00e9glement\u00e9s diff\u00e9remment : dans le cas d'une r\u00e9novation, ce sont l'ampleur de l'intervention sur la structure et les caract\u00e9ristiques du b\u00e2timent qui importent, et non le simple fait que le b\u00e2timent existe d\u00e9j\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Autorisation ou notification<\/h3>\n\n\n\n<p>La diff\u00e9rence entre ces deux r\u00e9gimes est fondamentale dans la pratique. L\u2019autorisation est un acte administratif d\u00e9livr\u00e9 apr\u00e8s v\u00e9rification de la conformit\u00e9 du projet aux conditions d\u2019urbanisme et aux exigences techniques ; sans elle, il est impossible d\u2019entamer la construction d\u2019un ouvrage de la cat\u00e9gorie concern\u00e9e. La notification est un m\u00e9canisme plus simple, dans le cadre duquel le promoteur informe l'autorit\u00e9 comp\u00e9tente de son intention selon la forme pr\u00e9vue par la loi, sans passer par une proc\u00e9dure d'autorisation compl\u00e8te, mais pas de mani\u00e8re arbitraire non plus, et uniquement dans les cas express\u00e9ment pr\u00e9vus par la l\u00e9gislation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Il est erron\u00e9 de consid\u00e9rer cette notification comme une \u00ab formalit\u00e9 que l'on peut ignorer \u00bb.<\/strong> Il s'agit d'un r\u00e9gime juridique distinct, dont l'application est \u00e9galement soumise \u00e0 des conditions sp\u00e9cifiques : la cat\u00e9gorie de l'ouvrage, la nature des travaux et les r\u00e8gles municipales.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situation<\/th><th>Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/th><th>Mode possible<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Nouvelle installation<\/td><td>classe, param\u00e8tres, section<\/td><td>autorisation \/ notification simple ou d\u00e9taill\u00e9e<\/td><\/tr><tr><td>R\u00e9novation<\/td><td>la nature et l'ampleur des changements<\/td><td>d\u00e9pend des changements<\/td><\/tr><tr><td>Modifications mineures<\/td><td>conformit\u00e9 \u00e0 la d\u00e9finition figurant dans l'acte normatif<\/td><td>Il se peut qu'aucune autorisation ni notification ne soit requise<\/td><\/tr><tr><td>Site situ\u00e9 dans une zone sp\u00e9ciale<\/td><td>restrictions suppl\u00e9mentaires<\/td><td>accords sp\u00e9cifiques<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permis de construire en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19897\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il convient de v\u00e9rifier sur un terrain<\/h2>\n\n\n\n<p>Avant d\u2019aborder la proc\u00e9dure d\u2019obtention du permis proprement dite, il convient de s\u2019attarder sur le terrain, car c\u2019est lui qui d\u00e9finit les limites du possible. L\u2019achat d\u2019un terrain enregistr\u00e9 ne conf\u00e8re pas en soi le droit d\u2019y construire n\u2019importe quel ouvrage de son choix.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>L'achat d'un terrain cadastr\u00e9 ne signifie pas en soi qu'il est possible d'y construire un ouvrage de n'importe quelles dimensions.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Ce qu'il convient de v\u00e9rifier avant de prendre la d\u00e9cision de construire ou d'acheter un terrain :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Droit de propri\u00e9t\u00e9 et code cadastral.<\/strong> Les informations pr\u00e9cises concernant le propri\u00e9taire, les limites et le statut du terrain sont v\u00e9rifi\u00e9es via le registre public : il s'agit de la premi\u00e8re \u00e9tape de la diligence raisonnable.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Affectation du terrain et zone fonctionnelle.<\/strong> C'est de la cat\u00e9gorie et de la zone auxquelles appartient le terrain que d\u00e9pend la possibilit\u00e9 fondamentale d'y r\u00e9aliser un am\u00e9nagement r\u00e9sidentiel, commercial ou autre.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Param\u00e8tres d'urbanisme du territoire.<\/strong> Le nombre maximal d'\u00e9tages autoris\u00e9, la densit\u00e9 de construction et les marges par rapport aux limites de la parcelle sont souvent d\u00e9termin\u00e9s par le document d'am\u00e9nagement du territoire, et non par la volont\u00e9 du propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Existence et contenu d'un plan d'am\u00e9nagement d\u00e9taill\u00e9.<\/strong> Si le territoire est couvert par un tel plan, c'est celui-ci qui d\u00e9finit en grande partie le cadre du futur projet, et certaines \u00e9tapes administratives peuvent ne pas s'av\u00e9rer n\u00e9cessaires dans ce cas.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Restrictions et charges.<\/strong> Les servitudes, les zones de protection, les hypoth\u00e8ques et autres mentions figurant au registre peuvent avoir une incidence directe sur la possibilit\u00e9 et les conditions de construction.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les voies d'acc\u00e8s et les infrastructures techniques.<\/strong> Un projet officiellement autoris\u00e9 mais sans connexion r\u00e9elle aux r\u00e9seaux soul\u00e8ve une s\u00e9rie de probl\u00e8mes concrets.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zones sp\u00e9ciales et zones de s\u00e9curit\u00e9.<\/strong> Les territoires soumis \u00e0 un r\u00e9gime particulier \u2014 qu'il soit li\u00e9 \u00e0 la protection de la nature, \u00e0 l'histoire ou \u00e0 d'autres consid\u00e9rations \u2014 n\u00e9cessitent des autorisations suppl\u00e9mentaires, en plus de la proc\u00e9dure standard.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si vous envisagez d'utiliser le terrain \u00e0 des fins autres que celles qui lui sont actuellement attribu\u00e9es, une proc\u00e9dure distincte de changement de cat\u00e9gorie fonci\u00e8re sera n\u00e9cessaire \u2014 cette question est abord\u00e9e en d\u00e9tail dans l'article \u00ab<a href=\"\/fr\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/\">Comment modifier l'affectation d'un terrain en G\u00e9orgie<\/a>\u00ab . Il est \u00e9galement utile pour les acheteurs \u00e9trangers qui envisagent d\u2019acqu\u00e9rir un terrain de se renseigner au pr\u00e9alable sur le sujet \u00ab<a href=\"\/fr\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">Un \u00e9tranger peut-il acheter un terrain en G\u00e9orgie ?<\/a>\u00bb \u2014 Le statut de l'acqu\u00e9reur et le r\u00e9gime d'utilisation du terrain sont deux questions distinctes, bien que li\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permis de construire en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19898\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Vous ne souhaitez pas comparer vous-m\u00eame des dizaines de programmes immobiliers neufs ?<\/strong> Veuillez nous indiquer dans quel but vous achetez un bien immobilier : pour y vivre, pour le louer ou \u00e0 des fins d'investissement. Nous vous proposerons des options adapt\u00e9es en G\u00e9orgie, en fonction de votre budget et de vos crit\u00e8res.<br><strong>[<a href=\"\/fr\/quiz\/\">Rechercher un bien immobilier \u2192<\/a>]<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qui d\u00e9livre l'autorisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, le pouvoir de d\u00e9livrer des permis de construire appartient \u00e0 l'organe ex\u00e9cutif de la commune concern\u00e9e ou \u00e0 un organisme de droit public cr\u00e9\u00e9 \u00e0 cette fin par ladite commune \u2014 ce mod\u00e8le est consacr\u00e9 par le Code. Il n\u2019existe pas d\u2019organisme \u00ab national \u00bb unique charg\u00e9 de d\u00e9livrer les permis sur l\u2019ensemble du territoire : la proc\u00e9dure est mise en \u0153uvre au niveau local, bien que dans le cadre d\u2019un Code national.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 Tbilissi, ces fonctions sont assur\u00e9es par le Service d'architecture de la municipalit\u00e9, un organisme sp\u00e9cialis\u00e9 de l'administration municipale disposant de son propre site Internet et de services en ligne. \u00c0 Batoumi et dans d'autres municipalit\u00e9s, il existe des structures aux fonctions similaires, mais organis\u00e9es de mani\u00e8re autonome au sein des autorit\u00e9s locales.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 compter du 1er f\u00e9vrier 2026, le Code pr\u00e9voit express\u00e9ment <strong>gestion \u00e9lectronique des proc\u00e9dures d'autorisation<\/strong>: l'organe ex\u00e9cutif de la commune utilise un logiciel automatis\u00e9, et la demande \u00e9lectronique est enregistr\u00e9e via le portail, o\u00f9 un num\u00e9ro d'enregistrement lui est attribu\u00e9, puis les d\u00e9cisions correspondantes sont publi\u00e9es. Toutefois, le portail municipal concern\u00e9, l\u2019interface de d\u00e9p\u00f4t, la liste des services disponibles et les proc\u00e9dures suppl\u00e9mentaires peuvent varier : il convient de les v\u00e9rifier en fonction de la localisation du terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour le propri\u00e9taire, cela implique une conclusion pratique : avant de s'inspirer de l'exp\u00e9rience d'autrui en mati\u00e8re d'obtention d'un permis dans une autre ville, il convient de v\u00e9rifier la r\u00e9glementation en vigueur et le service en ligne actuel de la commune o\u00f9 les travaux de construction seront effectu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tapes de l'obtention d'une autorisation<\/h2>\n\n\n\n<p>La proc\u00e9dure de base pour l'obtention d'un permis de construire en G\u00e9orgie comprend <strong>en deux \u00e9tapes<\/strong>. Au cours de la premi\u00e8re \u00e9tape, les conditions d'utilisation du terrain \u00e0 des fins de construction sont approuv\u00e9es : l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente d\u00e9finit les param\u00e8tres d\u2019urbanisme applicables \u00e0 la parcelle concern\u00e9e \u2014 l\u2019affectation autoris\u00e9e, les restrictions en mati\u00e8re de nombre d\u2019\u00e9tages et de densit\u00e9 de construction, l\u2019emplacement et la hauteur du b\u00e2timent, ainsi que toute autre exigence d\u00e9coulant du document d\u2019am\u00e9nagement du territoire. La d\u00e9cision relative \u00e0 cette \u00e9tape est g\u00e9n\u00e9ralement prise dans un d\u00e9lai de <strong>10 jours ouvrables<\/strong>; s'il s'av\u00e8re n\u00e9cessaire d'\u00e9tablir des faits essentiels, ce d\u00e9lai peut \u00eatre prolong\u00e9 sur la base d'une motivation valable <strong>pour une dur\u00e9e maximale de trois mois<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les conditions d'utilisation du site ont une dur\u00e9e de validit\u00e9.<\/strong> Conform\u00e9ment \u00e0 l'article 105 du Code, ce d\u00e9lai est de trois ans \u00e0 compter de la date de leur approbation jusqu'au d\u00e9but de la deuxi\u00e8me phase de la proc\u00e9dure d'autorisation. Par cons\u00e9quent, l'obtention des conditions et la poursuite effective de la proc\u00e9dure ne peuvent pas \u00eatre dissoci\u00e9es dans le temps sans tenir compte de ce d\u00e9lai. <\/p>\n\n\n\n<p>Au cours de la deuxi\u00e8me \u00e9tape, la question de la d\u00e9livrance de l'autorisation proprement dite est examin\u00e9e : le projet est v\u00e9rifi\u00e9 afin de s'assurer qu'il est conforme aux conditions approuv\u00e9es et aux r\u00e9glementations techniques ; la d\u00e9cision est prise dans un d\u00e9lai de <strong>20 jours ouvrables<\/strong>, et la prolongation motiv\u00e9e de cette phase, pr\u00e9vue par le Code, ne peut exc\u00e9der <strong>20 jours ouvrables<\/strong> (pas plus de <strong>30 jours ouvrables<\/strong> pour les sites situ\u00e9s dans la zone de protection du patrimoine culturel).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si le terrain est couvert par un plan d'am\u00e9nagement d\u00e9taill\u00e9, il n'est pas n\u00e9cessaire de passer s\u00e9par\u00e9ment par la premi\u00e8re \u00e9tape<\/strong> \u2014 Dans ce cas, les conditions d'utilisation du terrain sont d\u00e9finies par le plan lui-m\u00eame, et la proc\u00e9dure commence en r\u00e9alit\u00e9 d\u00e8s la deuxi\u00e8me \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n<p>Avant la d\u00e9livrance du permis, le demandeur est en droit de solliciter s\u00e9par\u00e9ment l'approbation du projet architectural \u2014 dans ce cas, la proc\u00e9dure devient <strong>en trois \u00e9tapes<\/strong>: aux conditions d'utilisation du terrain et \u00e0 la d\u00e9livrance du permis s'ajoute une \u00e9tape interm\u00e9diaire de validation des solutions architecturales, et la phase finale dure <strong>5 jours ouvrables<\/strong>. Il ne s'agit pas d'une \u00e9tape obligatoire, mais d'une option \u00e0 laquelle le demandeur peut recourir s'il souhaite formaliser ses choix architecturaux avant de passer \u00e0 la phase finale.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Mod\u00e8le de production<\/th><th>\u00c9tapes<\/th><th>D\u00e9lai d'examen \/ de prolongation<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>De base (en deux \u00e9tapes)<\/td><td>I \u2014 conditions d'utilisation du terrain ; II \u2014 d\u00e9livrance d'un permis<\/td><td>Phase I : 10 jours ouvrables, prolongation possible jusqu\u2019\u00e0 3 mois. Phase II : 20 jours ouvrables, prolongation possible jusqu\u2019\u00e0 20 jours ouvrables (jusqu\u2019\u00e0 30 jours dans la zone de protection du patrimoine culturel)<\/td><\/tr><tr><td>Avec un plan d'am\u00e9nagement d\u00e9taill\u00e9<\/td><td>Uniquement la d\u00e9livrance d'une autorisation<\/td><td>20 jours ouvrables, prolongation jusqu'\u00e0 20 (jusqu'\u00e0 30 dans la zone de s\u00e9curit\u00e9)<\/td><\/tr><tr><td>\u00c0 trois \u00e9tapes (en option)<\/td><td>I \u2014 conditions d'utilisation du terrain ; II \u2014 approbation du projet architectural ; III \u2014 d\u00e9livrance du permis<\/td><td>Phase I \u2014 10 jours ouvrables ; validation du projet architectural \u2014 17 jours ouvrables ; phase finale \u2014 5 jours ouvrables<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>La dur\u00e9e effective de pr\u00e9paration du projet \u2014 travail de l'architecte, rassemblement des documents, prise en compte des remarques \u2014 peut varier, mais le d\u00e9lai l\u00e9gal d'examen administratif n'est prolong\u00e9 que pour les motifs express\u00e9ment pr\u00e9vus par la loi, et dans des limites diff\u00e9rentes selon les diff\u00e9rentes \u00e9tapes.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permis de construire en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19899\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Dans quels cas la proc\u00e9dure peut-elle \u00eatre plus courte ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le Code pr\u00e9voit un cas particulier concernant la r\u00e9utilisation, sur un autre territoire, du projet architectural d\u2019un b\u00e2timent ou d\u2019un ouvrage de classe II \u00e0 IV. Si les conditions fix\u00e9es sont respect\u00e9es et qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019une zone de protection du patrimoine culturel, l\u2019autorisation peut \u00eatre d\u00e9livr\u00e9e dans le cadre d\u2019une simple proc\u00e9dure administrative, sur la base des conditions d\u2019utilisation du terrain. Le Code fixe pour ce cas un d\u00e9lai allant jusqu\u2019\u00e0 <strong>10 jours ouvrables<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quels documents vous seront n\u00e9cessaires ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il n'existe pas de liste exhaustive et unique de documents, valable pour tous les types de biens immobiliers : la liste exacte d\u00e9pend de la cat\u00e9gorie du b\u00e2timent, des caract\u00e9ristiques du site et des param\u00e8tres du projet. Il est toutefois possible de distinguer des cat\u00e9gories de documents qui reviennent dans la plupart des cas.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que contient une demande d'autorisation ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Conform\u00e9ment \u00e0 l'article 106 du Code, la demande doit comporter, selon le cas, notamment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>informations relatives au droit sur une parcelle de terrain et aux b\u00e2timents ou ouvrages qui s'y trouvent ;<\/li>\n\n\n\n<li>l'acte approuvant les conditions d'utilisation du terrain \u00e0 b\u00e2tir ou les informations relatives au plan d'urbanisme d\u00e9taill\u00e9 en vigueur ;<\/li>\n\n\n\n<li>les r\u00e9sultats des \u00e9tudes pr\u00e9liminaires ;<\/li>\n\n\n\n<li>un projet architectural d\u00e9taill\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>projet d'organisation des travaux ;<\/li>\n\n\n\n<li>les \u00e9tudes g\u00e9otechniques et le sch\u00e9ma\/projet de construction, ainsi que, si n\u00e9cessaire, le sch\u00e9ma\/projet technique ;<\/li>\n\n\n\n<li>les documents et d\u00e9cisions suppl\u00e9mentaires pr\u00e9vus par la loi, s'ils sont n\u00e9cessaires pour un bien immobilier donn\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>informations relatives au r\u00e8glement technique ou \u00e0 la norme utilis\u00e9(e) lors de la pr\u00e9paration du dossier d'autorisation.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Pour les installations des classes II \u00e0 IV, la composition d\u00e9taill\u00e9e et le contenu du dossier d'autorisation sont \u00e9galement d\u00e9finis par les textes r\u00e9glementaires applicables. Par cons\u00e9quent, cette liste doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une indication et non comme une liste de contr\u00f4le universelle applicable \u00e0 tous les projets.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Documents relatifs au terrain et dossiers cadastraux.<\/strong> Il s'agit d'un extrait du registre public attestant du droit de propri\u00e9t\u00e9 ou de tout autre titre l\u00e9gal justifiant l'usage du terrain, ainsi que des donn\u00e9es cadastrales relatives \u00e0 ses limites et \u00e0 ses caract\u00e9ristiques.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dossier architectural.<\/strong> Le projet de b\u00e2timent, \u00e9labor\u00e9 conform\u00e9ment aux conditions d'utilisation du terrain approuv\u00e9es, comprenant les parties architecturales, structurelles et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, techniques.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mat\u00e9riaux d'ing\u00e9nierie et g\u00e9ologiques.<\/strong> Pour un certain nombre de projets, des \u00e9tudes g\u00e9otechniques, un lev\u00e9 topographique du site et d'autres \u00e9tudes techniques sont n\u00e9cessaires ; leur contenu d\u00e9pend de la cat\u00e9gorie du projet et des caract\u00e9ristiques du territoire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documents attestant des pouvoirs du demandeur.<\/strong> Si la demande d'autorisation n'est pas pr\u00e9sent\u00e9e par le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, mais par un repr\u00e9sentant ou toute autre personne agissant avec le consentement du propri\u00e9taire, il sera n\u00e9cessaire de justifier du fondement juridique correspondant.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Consentement du propri\u00e9taire ou du copropri\u00e9taire.<\/strong> Si les travaux de construction concernent un bien appartenant \u00e0 une autre personne ou un bien en copropri\u00e9t\u00e9, le consentement du propri\u00e9taire ou du copropri\u00e9taire concern\u00e9 peut \u00eatre requis \u2014 en fonction de la situation concr\u00e8te, et non pas au titre d'une exigence g\u00e9n\u00e9rale de \u00ab consentement de tous \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusions particuli\u00e8res.<\/strong> Pour les biens situ\u00e9s dans des zones de protection du patrimoine culturel, des zones de protection de la nature ou soumis \u00e0 d'autres conditions particuli\u00e8res, des avis compl\u00e9mentaires des autorit\u00e9s comp\u00e9tentes peuvent \u00eatre requis.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce qu'il convient de pr\u00e9parer avant votre premi\u00e8re consultation :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un extrait r\u00e9cent du registre public concernant la parcelle ;<\/li>\n\n\n\n<li>informations relatives \u00e0 l'affectation du terrain et \u00e0 la zone fonctionnelle ;<\/li>\n\n\n\n<li>les coordonn\u00e9es et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le portfolio de l'architecte ou du bureau d'\u00e9tudes ;<\/li>\n\n\n\n<li>des informations sur l'existence d'un plan d'urbanisme d\u00e9taill\u00e9 pour ce territoire ;<\/li>\n\n\n\n<li>les documents attestant du fondement l\u00e9gal permettant de repr\u00e9senter les int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire, si le demandeur n\u2019est pas ce dernier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Combien de temps dure la proc\u00e9dure de formalit\u00e9s administratives ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le code fixe des d\u00e9lais distincts pour les diff\u00e9rentes \u00e9tapes de la proc\u00e9dure, et les limites de leur prolongation varient \u00e9galement. La d\u00e9cision relative \u00e0 l'approbation des conditions d'utilisation d'une parcelle fonci\u00e8re au cours de la premi\u00e8re \u00e9tape est g\u00e9n\u00e9ralement prise dans un d\u00e9lai de <strong>10 jours ouvrables<\/strong>, et s'il s'av\u00e8re n\u00e9cessaire d'\u00e9tablir des faits essentiels, ce d\u00e9lai peut \u00eatre prolong\u00e9 pour des motifs valables <strong>pour une dur\u00e9e maximale de trois mois<\/strong>. Pour la d\u00e9livrance de l'autorisation proprement dite, il est pr\u00e9vu <strong>20 jours ouvrables<\/strong>, et pour la derni\u00e8re \u00e9tape du processus de fabrication en trois \u00e9tapes \u2014 <strong>5 jours ouvrables<\/strong>; dans ce cas, la prolongation justifi\u00e9e ne d\u00e9passe pas <strong>20 jours ouvrables<\/strong>, et pour les sites situ\u00e9s dans la zone de protection du patrimoine culturel, pas plus de <strong>30 jours ouvrables<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit l\u00e0 des d\u00e9lais officiels relatifs sp\u00e9cifiquement \u00e0 l'examen \u00e0 une \u00e9tape donn\u00e9e, et il ne faut pas les confondre avec la dur\u00e9e globale, en pratique, de l'ensemble du projet \u2014 de l'id\u00e9e au d\u00e9but des travaux \u2014, qui comprend \u00e9galement la pr\u00e9paration des documents, l'\u00e9laboration du projet architectural, la mise au point en fonction des remarques formul\u00e9es, et parfois l'obtention d'avis compl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le d\u00e9lai officiel d'examen d'une demande ne correspond pas au temps \u00e9coul\u00e9 entre l'id\u00e9e du projet et le d\u00e9but des travaux.<\/strong> Avant le d\u00e9p\u00f4t du dossier, il faut g\u00e9n\u00e9ralement du temps pour faire approuver les conditions d'utilisation du terrain, \u00e9laborer le projet architectural et rassembler les documents n\u00e9cessaires \u2014 et c'est pr\u00e9cis\u00e9ment cette \u00e9tape qui, dans la pratique, s'av\u00e8re souvent plus longue que la proc\u00e9dure administrative elle-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n<p>La dur\u00e9e est \u00e9galement influenc\u00e9e par :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'exhaustivit\u00e9 et la qualit\u00e9 des documents fournis \u2014 la correction des lacunes entra\u00eene une nouvelle phase d'examen ;<\/li>\n\n\n\n<li>la n\u00e9cessit\u00e9 d'obtenir des avis sp\u00e9cifiques pour les installations situ\u00e9es dans des zones particuli\u00e8res ;<\/li>\n\n\n\n<li>la possibilit\u00e9 de prolonger, pour des motifs valables, la proc\u00e9dure administrative dans les cas express\u00e9ment pr\u00e9vus par la loi, selon des d\u00e9lais diff\u00e9rents pour la premi\u00e8re phase et pour la phase d'octroi de l'autorisation.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La dur\u00e9e effective de pr\u00e9paration d'un projet peut varier en fonction de la charge de travail de l'architecte ou du cabinet d'architecture concern\u00e9 ; toutefois, le d\u00e9lai l\u00e9gal d'examen administratif ne peut \u00eatre prolong\u00e9 que pour des motifs l\u00e9gitimes, et non de mani\u00e8re arbitraire.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour certaines d\u00e9marches administratives \u00e0 Tbilissi, des services acc\u00e9l\u00e9r\u00e9s peuvent \u00eatre propos\u00e9s \u2014 vous trouverez une page d\u00e9di\u00e9e \u00e0 ce sujet sur le site du Service d'architecture. <strong>Il convient de v\u00e9rifier leur disponibilit\u00e9, leurs conditions et leur co\u00fbt directement sur le site tas.ge \u00e0 la date de d\u00e9p\u00f4t de la demande<\/strong>, car la liste des services acc\u00e9l\u00e9r\u00e9s disponibles est susceptible de changer. Ces informations ne concernent en tout \u00e9tat de cause que Tbilissi et ne s'appliquent pas automatiquement \u00e0 Batoumi ou \u00e0 d'autres communes.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple : un propri\u00e9taire souhaite faire construire une maison<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Supposons qu'un propri\u00e9taire ait acquis un terrain et envisage d'y construire une maison. La d\u00e9marche concr\u00e8te se pr\u00e9sente comme suit :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Examen du terrain \u2192 d\u00e9termination de la zone fonctionnelle et des param\u00e8tres admissibles \u2192 d\u00e9termination de la cat\u00e9gorie du futur ouvrage \u2192 choix du r\u00e9gime applicable \u2192 validation des conditions d\u2019utilisation du terrain, si cette \u00e9tape est requise \u2192 pr\u00e9paration du dossier de projet \u2192 d\u00e9p\u00f4t d\u2019une demande d\u2019autorisation \u2192 construction conform\u00e9ment au projet approuv\u00e9 \u2192 proc\u00e9dure pr\u00e9vue par la loi \u00e0 l\u2019issue des travaux.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si un plan d'urbanisme d\u00e9taill\u00e9 s'applique au terrain, la premi\u00e8re \u00e9tape de la proc\u00e9dure d'autorisation n'est pas requise. Si un r\u00e9gime de simple d\u00e9claration s'applique \u00e0 un projet sp\u00e9cifique, la proc\u00e9dure sera \u00e9galement diff\u00e9rente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Combien co\u00fbte l'autorisation ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il n'existe pas de tarif unique pour le \u00ab permis de construire en G\u00e9orgie \u00bb, et il convient de consid\u00e9rer avec prudence les informations qui mentionnent un montant fixe. Il est plus juste de parler de plusieurs postes de d\u00e9penses qui, mis bout \u00e0 bout, constituent le parcours allant du terrain au projet pr\u00eat \u00e0 \u00eatre mis en \u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n<p>La loi \u00ab relatif aux redevances locales \u00bb classe les frais li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9livrance d\u2019un permis de construire parmi les redevances locales, fixe des plafonds et pr\u00e9voit des exceptions et des all\u00e8gements pour certaines cat\u00e9gories de demandeurs ou de projets \u2014 la redevance ne correspond donc pas \u00e0 un montant fixe absolument identique dans tous les cas. \u00c0 la redevance administrative s'ajoutent les frais li\u00e9s \u00e0 la conception architecturale et, pour de nombreux projets, ceux li\u00e9s aux \u00e9tudes techniques, aux \u00e9tudes g\u00e9ologiques et aux relev\u00e9s g\u00e9od\u00e9siques. Si le projet n\u00e9cessite des modifications \u00e0 la suite des observations formul\u00e9es par l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente, cela repr\u00e9sente \u00e9galement un investissement en temps et en argent, qu\u2019il est difficile d\u2019\u00e9valuer \u00e0 l\u2019avance sous la forme d\u2019un montant fixe.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Objet de la d\u00e9pense<\/th><th>De quoi cela d\u00e9pend-il ?<\/th><th>Est-ce toujours obligatoire ?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Redevance municipale pour l'octroi d'un permis<\/td><td>Cat\u00e9gorie de l'objet, proc\u00e9dure applicable, commune<\/td><td>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, oui ; la loi pr\u00e9voit des exceptions et des all\u00e8gements sont possibles<\/td><\/tr><tr><td>Conception architecturale<\/td><td>Complexit\u00e9 et superficie du site<\/td><td>Oui, pour un projet avec une r\u00e9solution de<\/td><\/tr><tr><td>\u00c9tudes g\u00e9otechniques<\/td><td>Cat\u00e9gorie de l'objet, caract\u00e9ristiques du terrain<\/td><td>Pas toujours.<\/td><\/tr><tr><td>Lev\u00e9s topographiques et g\u00e9od\u00e9sie<\/td><td>Exigences relatives au terrain et au projet<\/td><td>Souvent, mais cela d\u00e9pend des circonstances<\/td><\/tr><tr><td>Accords et expertises suppl\u00e9mentaires<\/td><td>Zone sp\u00e9ciale, cat\u00e9gorie de l'installation<\/td><td>Pas toujours.<\/td><\/tr><tr><td>R\u00e9vision de la documentation<\/td><td>Remarques formul\u00e9es lors de l'examen<\/td><td>Cela d\u00e9pend de la situation<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Les tarifs pratiqu\u00e9s par les cabinets d'architectes et les entrepreneurs varient consid\u00e9rablement et ne font l'objet d'aucune r\u00e9glementation ; il serait donc inappropri\u00e9 de les pr\u00e9senter comme une norme. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de pr\u00e9ciser cette partie du budget au cas par cas aupr\u00e8s des professionnels que vous aurez s\u00e9lectionn\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Batoumi, Tbilissi et les zones sp\u00e9ciales<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Code national de l'am\u00e9nagement du territoire, de l'architecture et de la construction d\u00e9finit le cadre juridique g\u00e9n\u00e9ral applicable \u00e0 l'ensemble du pays. Toutefois, sa mise en \u0153uvre concr\u00e8te \u2014 les services de d\u00e9p\u00f4t de demandes en ligne, les autorisations municipales suppl\u00e9mentaires, certaines pratiques administratives \u2014 s'effectue au niveau municipal. Cela vaut aussi bien pour Batoumi que pour Tbilissi, ainsi que pour toute autre ville de G\u00e9orgie.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour l'acheteur ou le promoteur immobilier, cela se traduit par un principe pratique : la proc\u00e9dure elle-m\u00eame suit une logique unique, mais il convient de v\u00e9rifier les d\u00e9tails au cas par cas, en fonction du territoire concern\u00e9. Si le terrain est situ\u00e9 dans une zone couverte par un plan d'am\u00e9nagement d\u00e9taill\u00e9, c'est pr\u00e9cis\u00e9ment ce document qui d\u00e9termine en grande partie les param\u00e8tres admissibles et dispense de la premi\u00e8re \u00e9tape de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n<p>Les zones de protection du patrimoine culturel et les autres territoires b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019un statut particulier m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re. \u00c0 Tbilissi et \u00e0 Batoumi, il existe des territoires et des sites soumis \u00e0 des exigences sp\u00e9cifiques en mati\u00e8re de protection du patrimoine culturel ; il convient de v\u00e9rifier le statut de chaque parcelle individuellement, sans se fier \u00e0 une impression g\u00e9n\u00e9rale du quartier. La construction ou la r\u00e9novation d\u2019un ouvrage situ\u00e9 dans les limites d\u2019une telle zone implique g\u00e9n\u00e9ralement des autorisations suppl\u00e9mentaires, au-del\u00e0 de la proc\u00e9dure standard, et le d\u00e9lai maximal de prolongation de l\u2019examen au stade de la d\u00e9livrance du permis y est plus long que pour les ouvrages ordinaires. Avant de planifier un projet sur un tel territoire, il est judicieux de v\u00e9rifier le statut de la zone et les restrictions applicables directement aupr\u00e8s de l\u2019autorit\u00e9 municipale comp\u00e9tente.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous ne pr\u00e9senterons pas ici de liste exhaustive des arr\u00eat\u00e9s municipaux : la composition des documents d'am\u00e9nagement du territoire \u00e9volue, et il convient de se fier aux donn\u00e9es actualis\u00e9es de chaque ville plut\u00f4t qu'\u00e0 une liste \u00e9tablie au moment de la r\u00e9daction de cet article.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si vous achetez un appartement dans un immeuble neuf<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L'acheteur n'a pas besoin de ma\u00eetriser l'ensemble de la proc\u00e9dure d'obtention d'un permis aussi en d\u00e9tail que le propri\u00e9taire du terrain. Pour la transaction, il est plus important de r\u00e9pondre \u00e0 cinq questions :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Sur quelle parcelle cadastrale le complexe est-il en cours de construction ?<\/li>\n\n\n\n<li>Qui est le propri\u00e9taire du terrain et sur quelle base le promoteur immobilier r\u00e9alise-t-il ce projet ?<\/li>\n\n\n\n<li>Un permis a-t-il \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 sp\u00e9cifiquement pour ce terrain et ce b\u00e2timent ?<\/li>\n\n\n\n<li>Le nombre d'\u00e9tages, la destination et les principaux param\u00e8tres du complexe en cours de construction correspondent-ils au dossier approuv\u00e9 ?<\/li>\n\n\n\n<li>Des modifications ont-elles \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es dans le projet apr\u00e8s la d\u00e9livrance de l'autorisation ?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Si l'un de ces points ne peut \u00eatre justifi\u00e9 par des documents, il est pr\u00e9f\u00e9rable de mettre fin \u00e0 la v\u00e9rification avant de verser une avance importante ou de signer le contrat principal.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Le simple fait de disposer d'un document intitul\u00e9 \u00ab permis de construire \u00bb ne suffit pas : il est important que l'acheteur puisse \u00e9tablir un lien entre ce document, une parcelle cadastrale sp\u00e9cifique et le projet en cours de construction.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment v\u00e9rifier la r\u00e9solution avant l'achat<\/h2>\n\n\n\n<p>Pour l'acheteur d'un appartement ou d'une villa dans un complexe en cours de construction, la question se pose diff\u00e9remment de celle qui se pose au promoteur : il ne s'agit pas de savoir \u00ab comment obtenir un permis \u00bb, mais \u00ab comment s'assurer qu'il existe bel et bien et qu'il concerne pr\u00e9cis\u00e9ment ce bien \u00bb. Il s\u2019agit de l\u2019une des parties les plus concr\u00e8tes de cet article, et c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment sur ce point que les acheteurs font le plus souvent des \u00e9conomies, en se fiant uniquement \u00e0 la pr\u00e9sentation visuelle du projet.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Pour l'acheteur d'un appartement, il est important de v\u00e9rifier non seulement l'existence d'un permis de construire, mais aussi si le b\u00e2timent en cours de construction est bien conforme \u00e0 celui-ci.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Algorithme de v\u00e9rification \u00e9tape par \u00e9tape :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Obtenir le code cadastral d'une parcelle<\/strong>, sur lequel le chantier est en cours : cela simplifie consid\u00e9rablement et rend plus pr\u00e9cise la recherche ult\u00e9rieure, m\u00eame si une partie des documents peut en principe \u00eatre recherch\u00e9e \u00e0 partir d\u2019autres crit\u00e8res.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier le propri\u00e9taire d'un terrain \u00e0 l'aide du registre public<\/strong> et de d\u00e9terminer sur quelle base juridique le titulaire du permis ou le promoteur r\u00e9alise le projet sur ce terrain. Si le demandeur n\u2019est pas le propri\u00e9taire du terrain, mais une autre personne, cela ne constitue pas en soi une infraction : le Code autorise une telle situation sous r\u00e9serve du consentement du propri\u00e9taire du terrain et de l\u2019existence d\u2019un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime dans le d\u00e9veloppement immobilier du projet.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Demander le num\u00e9ro et une copie du permis de construire<\/strong> directement aupr\u00e8s du promoteur immobilier ou par l'interm\u00e9diaire du service commercial. Si les documents ne sont pas fournis, cela justifie une v\u00e9rification ind\u00e9pendante suppl\u00e9mentaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifiez l'autorit\u00e9 qui a d\u00e9livr\u00e9 l'autorisation, la date de d\u00e9livrance et le nom de la personne \u00e0 laquelle elle est adress\u00e9e.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mettre en correspondance l'autorisation avec une parcelle cadastrale sp\u00e9cifique<\/strong>, et non pas \u00e0 partir de l'adresse ou du nom du projet figurant dans la publicit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier le projet approuv\u00e9 et les principaux param\u00e8tres<\/strong> \u2014 le nombre d'\u00e9tages, la surface b\u00e2tie, la destination du bien.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier si des modifications ult\u00e9rieures ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es \u00e0 l'autorisation<\/strong>, et dans quelle mesure ils sont document\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comparer l'\u00e9tat r\u00e9el des travaux \u00e0 la documentation d'autorisation<\/strong> \u2014 soit visuellement, soit par l'interm\u00e9diaire d'un expert ind\u00e9pendant.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Examiner la question de la mise en service future de l'installation<\/strong> \u2014 \u00e0 quelle \u00e9tape en est le processus et de quoi il d\u00e9pend.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permis de construire en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19900\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Un algorithme plus complet de v\u00e9rification approfondie d'un bien immobilier avant son achat \u2014 portant non seulement sur les autorisations n\u00e9cessaires, mais aussi sur la r\u00e9gularit\u00e9 juridique de la transaction dans son ensemble \u2014 est pr\u00e9sent\u00e9 en d\u00e9tail dans l'article \u00ab<a href=\"\/fr\/all\/how-to-check-real-estate-in-georgia\/\">Comment v\u00e9rifier un bien immobilier en G\u00e9orgie avant de l'acheter<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/th><th>Situation normale<\/th><th>Ce qui n\u00e9cessite une v\u00e9rification suppl\u00e9mentaire<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Code cadastral<\/td><td>Le terrain correspond \u00e0 la documentation du projet<\/td><td>Une autre section a \u00e9t\u00e9 indiqu\u00e9e ou le code n'est pas fourni<\/td><\/tr><tr><td>Propri\u00e9taire du terrain<\/td><td>Le lien juridique entre le propri\u00e9taire et le projet est clair<\/td><td>Il est impossible de confirmer le lien entre le promoteur immobilier et le terrain<\/td><\/tr><tr><td>R\u00e9solution<\/td><td>Il y a un num\u00e9ro, une date et l'autorit\u00e9 \u00e9mettrice<\/td><td>Ne pr\u00e9sentent-ils que des rendus ou une lettre sans documents d'autorisation ?<\/td><\/tr><tr><td>Titulaire de l'autorisation<\/td><td>Ses comp\u00e9tences en ce qui concerne le terrain sont claires<\/td><td>On ne comprend pas pourquoi l'autorisation a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e au nom d'un tiers<\/td><\/tr><tr><td>Surface de plancher<\/td><td>Conforme \u00e0 la documentation en vigueur<\/td><td>Dans la publicit\u00e9 ou sur un chantier, il y a plus d'\u00e9tages<\/td><\/tr><tr><td>Objectif<\/td><td>Correspond au format de l'objet mis en vente<\/td><td>La finalit\u00e9 de la documentation et le format annonc\u00e9 ne concordent pas<\/td><\/tr><tr><td>Modifications apport\u00e9es au projet<\/td><td>Les corrections ont \u00e9t\u00e9 consign\u00e9es par \u00e9crit<\/td><td>Les modifications ne sont expliqu\u00e9es qu\u2019oralement<\/td><\/tr><tr><td>Chantier proprement dit<\/td><td>Conforme au projet actuel<\/td><td>On constate des \u00e9carts significatifs<\/td><\/tr><tr><td>Dur\u00e9e de validit\u00e9 de l'autorisation<\/td><td>Le statut du permis correspond \u00e0 la phase actuelle de la construction<\/td><td>Le d\u00e9lai est \u00e9coul\u00e9, mais les motifs justifiant la poursuite des travaux ne sont pas clairs<\/td><\/tr><tr><td>Mise en service<\/td><td>La proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour cet objet est claire<\/td><td>Le vendeur confond le permis de construire avec la mise en service du bien immobilier<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Il convient de pr\u00eater une attention particuli\u00e8re aux indices comportementaux : un vendeur qui \u00e9lude une question directe concernant le permis de construire, un num\u00e9ro de document impossible \u00e0 associer \u00e0 un terrain pr\u00e9cis, ou encore une situation dans laquelle l'acheteur se voit pr\u00e9senter exclusivement des rendus sans aucune r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la documentation r\u00e9elle relative au permis de construire. <strong>Aucun de ces \u00e9l\u00e9ments ne prouve \u00e0 lui seul une infraction \u00e0 la loi, mais chacun d'entre eux constitue un motif valable justifiant une v\u00e9rification suppl\u00e9mentaire avant le versement d'une avance.<\/strong> Un tel contr\u00f4le permet d'identifier de nombreux risques cl\u00e9s li\u00e9s aux autorisations, mais ne remplace pas un audit juridique complet portant sur un bien immobilier sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Vous recherchez un bien immobilier en G\u00e9orgie ?<\/strong> Avant d'acheter, il est important de v\u00e9rifier non seulement le prix et le plan d'am\u00e9nagement, mais aussi les documents relatifs au projet, le terrain et l'\u00e9tat d'avancement des travaux. <a href=\"\/fr\/quiz\/\">Trouver un bien immobilier adapt\u00e9 et obtenir des propositions<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>O\u00f9 trouver les documents d'autorisation<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 compter du 1er f\u00e9vrier 2026, le Code pr\u00e9voit une proc\u00e9dure d\u2019autorisation par voie \u00e9lectronique : les demandes et les pi\u00e8ces jointes sont enregistr\u00e9es en fonction de l'unit\u00e9 cadastrale concern\u00e9e, et les d\u00e9cisions relatives au permis de construire ou \u00e0 la d\u00e9claration sont publi\u00e9es sur le portail \u00e9lectronique correspondant.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour effectuer un contr\u00f4le pratique, il est recommand\u00e9 \u00e0 l'acheteur de disposer :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>code cadastral de la parcelle ;<\/li>\n\n\n\n<li>le num\u00e9ro d'autorisation, si le promoteur l'a communiqu\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>la d\u00e9nomination sociale du promoteur immobilier ou du titulaire de l'autorisation ;<\/li>\n\n\n\n<li>un extrait \u00e0 jour du cadastre concernant la parcelle ;<\/li>\n\n\n\n<li>une copie de l'autorisation en vigueur et la derni\u00e8re version de la documentation approuv\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il convient de v\u00e9rifier l'interface et le service municipal concern\u00e9 en fonction de l'emplacement du site.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que se passerait-il si l'on construisait sans permis ?<\/h2>\n\n\n\n<p>La construction sans l'autorisation requise ou pr\u00e9sentant un \u00e9cart significatif par rapport au projet approuv\u00e9 entra\u00eene une responsabilit\u00e9 administrative et un risque concret pour le chantier, et ne constitue pas seulement un probl\u00e8me formel sur le papier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Selon la nature de l\u2019infraction en mati\u00e8re de construction, le responsable peut \u00eatre le titulaire du permis, la personne qui r\u00e9alise les travaux sans le permis requis ou, dans les cas pr\u00e9vus par le Code, le propri\u00e9taire ou l\u2019utilisateur de l\u2019ouvrage ou du terrain. Le responsable concret est d\u00e9termin\u00e9 en fonction de la nature de l\u2019infraction et des circonstances propres \u00e0 chaque cas.<\/strong>, et non selon une r\u00e8gle unique et universelle applicable \u00e0 toutes les situations. L'autorit\u00e9 de contr\u00f4le est habilit\u00e9e \u00e0 \u00e9mettre une injonction visant \u00e0 faire cesser l'infraction et, dans les cas pr\u00e9vus par la loi, \u00e0 suspendre les travaux de construction, ainsi qu'\u00e0 d\u00e9cider, sous certaines conditions, du d\u00e9mant\u00e8lement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La construction ill\u00e9gale pr\u00e9sente \u00e9galement un risque pour l'acqu\u00e9reur ult\u00e9rieur, bien que la responsabilit\u00e9 administrative ne lui soit pas automatiquement transf\u00e9r\u00e9e du simple fait de l'achat du bien.<\/strong> Selon les circonstances, le nouveau propri\u00e9taire peut \u00eatre confront\u00e9 \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de rem\u00e9dier \u00e0 l\u2019infraction, \u00e0 des restrictions lors de la mise en service du bien, des difficult\u00e9s d\u2019enregistrement ou d\u2019autres cons\u00e9quences pratiques li\u00e9es \u00e0 une infraction pr\u00e9existante \u2014 ce qui peut compliquer l\u2019enregistrement ult\u00e9rieur, la mise en service, le financement ou l\u2019ali\u00e9nation du bien, selon la nature du probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n<p>Si, dans un cas particulier, des sanctions sont appliqu\u00e9es, leur montant d\u00e9pend du type d\u2019infraction, de la cat\u00e9gorie du bien, du lieu et des circonstances sp\u00e9cifiques \u2014 il convient de consulter le montant exact et actualis\u00e9 dans la version en vigueur du Code, car ces dispositions font l\u2019objet de r\u00e9visions p\u00e9riodiques. Il est plus judicieux de se concentrer non pas sur un chiffre pr\u00e9cis, mais sur la m\u00e9canique m\u00eame du risque : miser sur le principe \u00ab on construit d\u2019abord, on r\u00e9gularise ensuite \u00bb est une strat\u00e9gie risqu\u00e9e ; la r\u00e9gularisation d\u2019un ouvrage d\u00e9j\u00e0 construit n\u2019est possible que l\u00e0 o\u00f9 et sous la forme o\u00f9 la l\u00e9gislation en vigueur l\u2019autorise express\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situation<\/th><th>Cons\u00e9quence possible<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Ces travaux n\u00e9cessitent un permis, mais celui-ci n'a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9<\/td><td>Infraction en mati\u00e8re de construction et mesures de contr\u00f4le<\/td><\/tr><tr><td>Les travaux devaient \u00eatre effectu\u00e9s sur notification, mais aucune notification n'a \u00e9t\u00e9 re\u00e7ue<\/td><td>Le code consid\u00e8re ce type de construction comme une construction sans permis<\/td><\/tr><tr><td>Le chantier s'\u00e9carte consid\u00e9rablement du dossier technique<\/td><td>Injonction, obligation de rem\u00e9dier \u00e0 l'infraction ou de suivre la proc\u00e9dure pr\u00e9vue par la loi<\/td><\/tr><tr><td>Le d\u00e9lai de validit\u00e9 du permis a expir\u00e9 et les travaux ne sont pas achev\u00e9s<\/td><td>Il convient de v\u00e9rifier s'il est n\u00e9cessaire d'obtenir une nouvelle autorisation<\/td><\/tr><tr><td>Recherche d'un bien immobilier pr\u00e9sentant des difficult\u00e9s<\/td><td>L'infraction ne dispara\u00eet pas automatiquement en cas de changement de propri\u00e9taire<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Modifications apport\u00e9es au projet et d\u00e9lai de d\u00e9livrance de l'autorisation<\/h2>\n\n\n\n<p>Le permis de construire n'est pas valable ind\u00e9finiment : sa dur\u00e9e est d\u00e9termin\u00e9e par le programme de chantier.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les modifications apport\u00e9es au projet approuv\u00e9 doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es en fonction de leur nature et de leur conformit\u00e9 avec les autorisations en vigueur. La proc\u00e9dure \u00e0 suivre d\u00e9pend de la nature de la modification. Le Code pr\u00e9voit l\u2019obtention d\u2019un nouvel agr\u00e9ment, notamment si, \u00e0 l\u2019expiration de la dur\u00e9e de validit\u00e9 de l\u2019agr\u00e9ment, les travaux de construction ne sont pas achev\u00e9s et\/ou si les exigences du dossier de construction ne sont pas respect\u00e9es. Toutefois, certaines modifications apport\u00e9es au permis, y compris la prolongation de sa dur\u00e9e de validit\u00e9 sous r\u00e9serve du respect des conditions pr\u00e9vues par la loi, peuvent \u00eatre formalis\u00e9es sans qu\u2019il soit n\u00e9cessaire d\u2019obtenir un nouveau permis.<\/strong> Par cons\u00e9quent, toute modification du nombre d'\u00e9tages, de la superficie, de la destination ou d'autres param\u00e8tres essentiels ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme approuv\u00e9e sans v\u00e9rification de la proc\u00e9dure applicable dans le cas concret.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce point est directement li\u00e9 aux risques encourus par les acqu\u00e9reurs de logements neufs : un complexe immobilier qui, au stade de la vente, \u00e9tait pr\u00e9sent\u00e9 avec certaines caract\u00e9ristiques, mais qui, dans les faits, est construit selon d\u2019autres, peut correspondre soit \u00e0 une modification d\u00fbment formalis\u00e9e, soit \u00e0 un \u00e9cart par rapport au projet qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9. Seule la v\u00e9rification des documents d\u2019autorisation en vigueur permet de distinguer ces deux sc\u00e9narios \u2014 et non les supports publicitaires du promoteur immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Apr\u00e8s la construction<\/h2>\n\n\n\n<p>L'obtention d'un permis de construire constitue une \u00e9tape importante, mais non la derni\u00e8re sur le plan juridique, du cycle de vie d'un ouvrage. Une fois les travaux achev\u00e9s, il convient de v\u00e9rifier la conformit\u00e9 du b\u00e2timent effectivement construit avec le dossier d\u2019autorisation et de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9ception, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 la mise en service de l\u2019ouvrage, lorsque cette proc\u00e9dure est pr\u00e9vue pour la cat\u00e9gorie d\u2019ouvrage concern\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour l'acheteur d'un appartement ou d'une villa dans un complexe en cours de construction, cela signifie qu'il convient de s'int\u00e9resser non seulement \u00e0 la question de savoir si un permis de construire a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9, mais \u00e9galement \u00e0 la mani\u00e8re dont le projet pr\u00e9voit de mener \u00e0 bien la phase de livraison du bien. La question de la r\u00e9ception d\u00e9finitive du logement achev\u00e9 est abord\u00e9e en d\u00e9tail dans l\u2019article \u00ab<a href=\"\/fr\/all\/acceptance-of-a-new-build-apartment-in-georgia\/\">R\u00e9ception d'un appartement dans un immeuble neuf en G\u00e9orgie<\/a>\u00bb \u2014 il poursuit logiquement le sujet abord\u00e9 dans cet article.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Permis de construire en G\u00e9orgie\" class=\"wp-image-19901\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Erreurs courantes<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Acheter un terrain sans avoir v\u00e9rifi\u00e9 la possibilit\u00e9 d'y r\u00e9aliser le projet de construction souhait\u00e9.<\/strong> Une belle vue sur le terrain ne garantit pas que la construction du b\u00e2timent souhait\u00e9 y soit autoris\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Consid\u00e9rer l'enregistrement cadastral comme un permis de construire.<\/strong> Il s'agit de deux documents distincts ayant une valeur juridique diff\u00e9rente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Commencer la conception avant que les conditions d'utilisation du terrain ne soient approuv\u00e9es.<\/strong> Un projet r\u00e9alis\u00e9 \u00ab \u00e0 l'\u0153il \u00bb n\u00e9cessite souvent d'\u00eatre remani\u00e9 apr\u00e8s la r\u00e9ponse officielle de la municipalit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Se fonder sur des dispositions l\u00e9gislatives obsol\u00e8tes.<\/strong> Le code fait l'objet de modifications p\u00e9riodiques, notamment en ce qui concerne les r\u00e8gles relatives aux proc\u00e9dures \u00e9lectroniques, qui entreront en vigueur en 2026.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ne pas tenir compte du statut de zone sp\u00e9ciale.<\/strong> Le fait qu'il s'agisse d'une zone prot\u00e9g\u00e9e ou d'un site class\u00e9 peut modifier radicalement la proc\u00e9dure et les d\u00e9lais d'examen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Se fier uniquement aux propos du vendeur ou du promoteur immobilier<\/strong>, sans demander les documents directement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ne pas v\u00e9rifier les modifications apport\u00e9es au permis de construire au cours des travaux.<\/strong> L'ouvrage r\u00e9el peut pr\u00e9senter des diff\u00e9rences notables par rapport au projet initialement approuv\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Confondre le permis de construire avec la mise en service d'un ouvrage.<\/strong> Il s'agit d'\u00e9tapes distinctes, et la pr\u00e9sence de l'une n'implique pas automatiquement celle de l'autre.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>Pour un propri\u00e9taire qui envisage de faire construire, le raisonnement est le suivant : <strong>terrain \u2192 restrictions d'urbanisme \u2192 projet \u2192 proc\u00e9dure administrative \u2192 construction conform\u00e9ment au dossier approuv\u00e9 \u2192 mise en service de l'ouvrage<\/strong>. Chaque \u00e9tape s'appuie sur la pr\u00e9c\u00e9dente, et le fait de sauter une \u00e9tape \u2014 par exemple, commencer la conception avant que les conditions d'utilisation du terrain n'aient \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9es \u2014 implique g\u00e9n\u00e9ralement de devoir refaire le travail par la suite.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour l'acheteur d'un appartement ou d'une villa dans un complexe en cours de construction, la proc\u00e9dure de v\u00e9rification est diff\u00e9rente : <strong>code cadastral \u2192 propri\u00e9taire du terrain et fondement du promoteur immobilier \u2192 permis \u2192 projet approuv\u00e9 \u2192 modifications \u2192 chantier en cours<\/strong>. Un tel examen permet d'identifier de nombreux risques cl\u00e9s li\u00e9s aux autorisations, mais ne remplace pas une v\u00e9rification juridique compl\u00e8te d'un bien immobilier donn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour obtenir les informations officielles et les plus pr\u00e9cises concernant ces deux domaines, il convient de se reporter \u00e0 la version en vigueur <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Code g\u00e9orgien de l'am\u00e9nagement du territoire, de l'architecture et de la construction<\/a> sur le portail Matsne, et les informations relatives \u00e0 un terrain sp\u00e9cifique \u2014 via le registre public. Pour les d\u00e9cisions concr\u00e8tes \u2014 achat d\u2019un terrain, choix d\u2019un promoteur immobilier ou planification de votre propre projet \u2014, ces sources officielles doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme un point de d\u00e9part et non comme un substitut \u00e0 la consultation d\u2019un architecte ou d\u2019un juriste sp\u00e9cialis\u00e9 en droit de la construction et de l\u2019urbanisme.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La possibilit\u00e9 de construire une maison, de r\u00e9nover un b\u00e2timent ou de lancer un projet immobilier \u00e0 [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":19896,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-19895","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19895"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20092,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions\/20092"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19895"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19895"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19895"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}