{"id":20190,"date":"2026-10-05T13:28:42","date_gmt":"2026-10-05T10:28:42","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20190"},"modified":"2026-10-05T13:28:45","modified_gmt":"2026-10-05T10:28:45","slug":"buying-land-in-georgia-through-a-company","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/all\/buying-land-in-georgia-through-a-company\/","title":{"rendered":"Achat d'un terrain en G\u00e9orgie par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"

Date de mise \u00e0 jour des informations : octobre 2026.<\/strong> Les tarifs NAPR, les r\u00e8gles relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des terres agricoles et les exigences applicables au m\u00e9canisme d'investissement sont susceptibles d'\u00e9voluer. Avant toute transaction, il convient de v\u00e9rifier la version en vigueur de la l\u00e9gislation ainsi que les documents relatifs \u00e0 la parcelle concern\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Cr\u00e9ez une SARL g\u00e9orgienne et mettez le terrain au nom de la soci\u00e9t\u00e9 \u00bb : voil\u00e0 le conseil que les acheteurs \u00e9trangers entendent de la part des vendeurs, des interm\u00e9diaires et dans les forums d'investisseurs. Il semble convaincant et est presque toujours pr\u00e9sent\u00e9 comme une solution universelle. Mais il simplifie excessivement la situation : L'achat d'un terrain en G\u00e9orgie par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ne vous dispense pas des restrictions pr\u00e9vues par la l\u00e9gislation<\/strong>, mais se contente de modifier les questions \u00e0 v\u00e9rifier.<\/p>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9, voici la r\u00e9ponse. Pour les terrains non agricoles, un \u00e9tranger peut en principe \u00eatre acqu\u00e9reur sans passer par une soci\u00e9t\u00e9 ; celle-ci n\u2019est n\u00e9cessaire que dans le cadre d\u2019objectifs commerciaux sp\u00e9cifiques. Des r\u00e8gles distinctes s\u2019appliquent aux terres agricoles, et l\u2019enregistrement d\u2019une SARL ne les rend pas caduques. Si l\u2019associ\u00e9 majoritaire d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9orgienne est un ressortissant \u00e9tranger ou une personne morale \u00e9trang\u00e8re, ou s\u2019il est impossible de d\u00e9terminer l\u2019associ\u00e9 majoritaire selon les crit\u00e8res pr\u00e9vus par la loi, les terres agricoles ne sont accessibles que par le biais d\u2019un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique, li\u00e9 \u00e0 un plan d\u2019investissement et \u00e0 une d\u00e9cision du gouvernement g\u00e9orgien. Et m\u00eame lorsqu\u2019il est possible de poss\u00e9der un terrain, cela ne signifie pas pour autant qu\u2019il soit autoris\u00e9 d\u2019y construire exactement ce que vous avez pr\u00e9vu.<\/p>\n\n\n\n

Nous expliquons ci-dessous comment se d\u00e9roule l'achat d'un terrain par un \u00e9tranger en G\u00e9orgie par l'interm\u00e9diaire d'une SARL g\u00e9orgienne, en pr\u00e9cisant dans quels cas cette soci\u00e9t\u00e9 est r\u00e9ellement utile et dans quels cas elle ne fait qu'ajouter des co\u00fbts et des risques.<\/p>\n\n\n\n

L'achat d'un terrain par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 : l'essentiel en 30 secondes<\/h3>\n\n\n\n
Question<\/th>R\u00e9ponse succincte<\/th><\/tr><\/thead>
Un \u00e9tranger peut-il acheter un terrain non agricole ?<\/td>Dans l'ensemble, oui, il n'est pas obligatoire de faire appel \u00e0 une entreprise pour cela<\/td><\/tr>
Est-il possible d'acheter des terres agricoles au nom d'un ressortissant \u00e9tranger par la voie habituelle ?<\/td>Non ; la loi pr\u00e9voit certaines exceptions<\/td><\/tr>
L'enregistrement d'une SARL g\u00e9orgienne permet-il de r\u00e9soudre le probl\u00e8me ?<\/td>Non, c'est le partenaire dominant qui fait l'objet d'un contr\u00f4le en ce qui concerne les terres agricoles<\/td><\/tr>
SARL dont l'actionnaire majoritaire est \u00e9tranger<\/td>Pour les terres agricoles, un dispositif sp\u00e9cifique est mis en place, comprenant un plan d'investissement et une d\u00e9cision du gouvernement<\/td><\/tr>
Enregistrement d'une SARL<\/td>200 GEL par jour ouvrable ou 400 GEL le jour de la demande<\/strong><\/td><\/tr>
Enregistrement du droit foncier<\/td>150 GEL pour 4 jours ouvr\u00e9s, 270 GEL pour 1 jour ouvr\u00e9, 350 GEL le jour de la demande<\/strong><\/td><\/tr>
Relev\u00e9 \u00e9lectronique NAPR<\/td>13 GEL par jour ouvrable ou 52 GEL le jour de la demande<\/strong><\/td><\/tr>
Plan cadastral<\/td>7 GEL en 1 jour ouvrable ou 26 GEL le jour de la demande<\/strong><\/td><\/tr>
Frais d'examen du plan d'investissement<\/td>1% d'investissement, d'un montant minimum de 1 000 et d'un montant maximum de 30 000 GEL<\/strong><\/td><\/tr>
Garantie apr\u00e8s validation du plan d'investissement<\/td>2% de l'engagement d'investissement<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n

Les tarifs NAPR correspondent \u00e0 des redevances publiques. Les frais li\u00e9s \u00e0 la v\u00e9rification juridique, \u00e0 la traduction, \u00e0 la g\u00e9od\u00e9sie, aux services bancaires, \u00e0 la comptabilit\u00e9 et aux travaux d'ing\u00e9nierie sont factur\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment. Pour une transaction sp\u00e9cifique, il convient de v\u00e9rifier les tarifs en vigueur et le r\u00e9gime juridique applicable.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Les chiffres de la SARL sont confirm\u00e9s par NAPR<\/a>: 200\/400 GEL. Enregistrement d'un bien immobilier \u2014 150\/270\/350 GEL, extrait \u00e9lectronique \u2014 13\/52 GEL, plan cadastral \u2014 7\/26 GEL.<\/p>\n\n\n\n

Est-il possible d'acheter un terrain par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n

Il n'y a pas de \u00ab oui \u00bb ou de \u00ab non \u00bb cat\u00e9gorique dans ce cas. La r\u00e9ponse d\u00e9pend de deux \u00e9l\u00e9ments : Quelle est la destination officielle de ce terrain ?<\/strong> \u0438 qui est le partenaire majoritaire de la soci\u00e9t\u00e9 acqu\u00e9reuse<\/strong>. Il est donc utile de distinguer trois sc\u00e9narios.<\/p>\n\n\n\n

Le premier cas concerne une personne physique \u00e9trang\u00e8re. Celle-ci peut, en principe, acqu\u00e9rir des terrains non agricoles. Une personne physique \u00e9trang\u00e8re ne peut pas acqu\u00e9rir de terres agricoles dans le cadre d\u2019une transaction classique d\u2019achat-vente ; la loi pr\u00e9voit toutefois certaines exceptions, notamment pour les terres re\u00e7ues par un \u00e9tranger par voie de succession.<\/p>\n\n\n\n

Le deuxi\u00e8me cas concerne une personne morale g\u00e9orgienne dont l'associ\u00e9 majoritaire rel\u00e8ve des cat\u00e9gories autoris\u00e9es par la loi. Si l'associ\u00e9 est une autre personne morale, il convient de v\u00e9rifier la structure de la participation majoritaire en remontant la cha\u00eene.<\/p>\n\n\n\n

Le troisi\u00e8me cas concerne une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9orgienne dont l\u2019associ\u00e9 majoritaire est un ressortissant \u00e9tranger ou une personne morale \u00e9trang\u00e8re, ou dont l\u2019identit\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie selon les crit\u00e8res pr\u00e9vus par la loi. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce sc\u00e9nario que l\u2019on entend le plus souvent lorsqu\u2019on parle d\u2019une \u00ab SARL pour un \u00e9tranger \u00bb. Pour les terrains non agricoles, cela ne pose g\u00e9n\u00e9ralement pas d\u2019obstacles particuliers. Pour les terrains agricoles, un m\u00e9canisme juridique sp\u00e9cifique est n\u00e9cessaire ; celui-ci est d\u00e9crit en d\u00e9tail dans une section distincte.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 1. Qui peut acheter quel type de terrain ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L'acheteur<\/th>Terres non agricoles<\/th>Terres agricoles<\/th>Ce qu'il est important de v\u00e9rifier<\/th><\/tr><\/thead>
Personne physique \u00e9trang\u00e8re<\/td>Dans l'ensemble, c'est possible<\/td>Dans le cadre d'une transaction classique, ce n'est pas possible ; il existe toutefois des exceptions, comme par exemple en cas d'h\u00e9ritage<\/td>Affectation selon le registre, r\u00e9gimes particuliers et restrictions applicables \u00e0 un territoire donn\u00e9<\/td><\/tr>
Une SARL g\u00e9orgienne dont l'associ\u00e9 majoritaire rel\u00e8ve des cat\u00e9gories autoris\u00e9es par la loi<\/td>Peut-\u00eatre<\/td>Peut-\u00eatre selon le r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral<\/td>Qui est le partenaire dominant, notamment au sein de la cha\u00eene des personnes morales ?<\/td><\/tr>
SARL g\u00e9orgienne dont l'associ\u00e9 majoritaire est \u00e9tranger ou dont l'identit\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie conform\u00e9ment \u00e0 la loi<\/td>Peut-\u00eatre<\/td>Uniquement dans le cadre d'un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique : un plan d'investissement et une d\u00e9cision du gouvernement<\/td>D\u00e9finition du partenaire dominant, projet, engagements<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Le tableau permet de tirer la conclusion suivante : La question \u00ab Est-il possible de passer par une soci\u00e9t\u00e9 ? \u00bb se d\u00e9compose toujours en deux questions plus pr\u00e9cises : \u00ab De quel type de terrain s'agit-il ? \u00bb et \u00ab Qui est, au regard de la loi, le partenaire majoritaire au sein de la soci\u00e9t\u00e9 ? \u00bb<\/strong>. Tant qu\u2019il n\u2019y a pas de r\u00e9ponse confirm\u00e9e \u00e0 ces deux questions, il est trop t\u00f4t pour discuter du prix et de l\u2019acompte. Les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales applicables aux acheteurs \u00e9trangers sont d\u00e9taill\u00e9es dans l\u2019article \u00abUn \u00e9tranger peut-il acheter un terrain en G\u00e9orgie ?<\/a>\u00bb, alors qu\u2019il s\u2019agit ici pr\u00e9cis\u00e9ment du mod\u00e8le d\u2019entreprise.<\/p>\n\n\n\n

Vous ne savez pas si un terrain donn\u00e9 convient \u00e0 un acheteur \u00e9tranger ?<\/strong>
Envoyez-nous le code cadastral ou d\u00e9crivez-nous votre projet : nous vous aiderons \u00e0 d\u00e9terminer quels terrains m\u00e9ritent d'\u00eatre pris en consid\u00e9ration et quelle structure d'achat correspond le mieux \u00e0 votre situation.
[Trouver un terrain en G\u00e9orgie]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Agricole et non agricole : quelle est la diff\u00e9rence ?<\/h2>\n\n\n\n

La destination officielle d'un terrain d\u00e9termine qui peut en \u00eatre propri\u00e9taire et \u00e0 quelles conditions. En G\u00e9orgie, celle-ci est consign\u00e9e dans les donn\u00e9es du Registre public (Agence nationale du registre public, NAPR) avec le code cadastral. Ni une annonce, ni les assurances verbales du vendeur, ni m\u00eame l\u2019aspect ext\u00e9rieur du terrain ne peuvent s\u2019y substituer.<\/p>\n\n\n\n

Il en d\u00e9coule une cons\u00e9quence pratique : les expressions \u00ab terrain pour une villa \u00bb, \u00ab parcelle pour un h\u00f4tel \u00bb ou \u00ab tout est d\u00e9j\u00e0 construit aux alentours \u00bb ne garantissent rien en soi. Le vendeur peut sinc\u00e8rement consid\u00e9rer le terrain comme \u00abpresque urbain\u00bb, alors qu\u2019il figure toujours comme terrain agricole dans le cadastre. La situation inverse est \u00e9galement possible : le terrain ressemble \u00e0 un potager ou \u00e0 un champ, mais est destin\u00e9 \u00e0 un usage non agricole.<\/p>\n\n\n\n

Il convient de consulter le cadastre m\u00eame lorsqu\u2019une maison est construite sur la parcelle. \u00c0 Gonio, Kvariati et dans d\u2019autres localit\u00e9s, la pr\u00e9sence d\u2019une maison enregistr\u00e9e ne permet pas \u00e0 elle seule de d\u00e9terminer l\u2019affectation du terrain : celle-ci doit \u00eatre confirm\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment par les donn\u00e9es du cadastre.<\/p>\n\n\n\n

Il est pr\u00e9f\u00e9rable de garder \u00e0 l'esprit d\u00e8s le d\u00e9but le principe cl\u00e9 de cette section :<\/p>\n\n\n\n

le droit de poss\u00e9der un terrain \u2260 l'affectation du terrain \u2260 le droit de r\u00e9aliser un projet de construction sp\u00e9cifique.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il s'agit de trois questions diff\u00e9rentes, pour lesquelles il existe trois sources de r\u00e9ponse diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n

Premi\u00e8re question : cet acheteur peut-il devenir propri\u00e9taire ? La r\u00e9ponse d\u00e9pend de l'affectation du terrain, du statut de l'acheteur et de la structure de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8mement, quelle est la destination de la parcelle ? C'est le cadastre qui apporte la r\u00e9ponse.<\/p>\n\n\n\n

Troisi\u00e8mement : est-il possible de construire ce que vous avez envisag\u00e9 ? La r\u00e9ponse se trouve dans le dossier d'urbanisme : zone fonctionnelle, param\u00e8tres d'am\u00e9nagement, zones prot\u00e9g\u00e9es, acc\u00e8s, r\u00e9seaux, puis permis de construire. La proc\u00e9dure est d\u00e9taill\u00e9e dans l'article consacr\u00e9 \u00e0 \u00abPermis de construire en G\u00e9orgie<\/a>«.<\/p>\n\n\n\n

Question<\/th>O\u00f9 trouver la r\u00e9ponse<\/th><\/tr><\/thead>
Qui est le propri\u00e9taire du terrain ?<\/td>Registre public \/ NAPR<\/td><\/tr>
\u00c0 quoi sert la terre ?<\/td>Registre public<\/td><\/tr>
Y a-t-il une hypoth\u00e8que ou des restrictions ?<\/td>Informations d'enregistrement \u00e0 jour<\/td><\/tr>
O\u00f9 se situent les fronti\u00e8res ?<\/td>Donn\u00e9es cadastrales +, si n\u00e9cessaire, relev\u00e9s g\u00e9od\u00e9siques<\/td><\/tr>
De quel espace fonctionnel s'agit-il ?<\/td>Dossier d'urbanisme<\/td><\/tr>
Quelle quantit\u00e9 peut-on construire ?<\/td>Param\u00e8tres d'urbanisme applicables<\/td><\/tr>
Existe-t-il un acc\u00e8s autoris\u00e9 ?<\/td>Registre + documents relatifs au droit d'acc\u00e8s\/\u00e0 la servitude<\/td><\/tr>
Y a-t-il l'eau, l'\u00e9lectricit\u00e9 et l'assainissement ?<\/td>V\u00e9rification des r\u00e9seaux et des conditions de connexion<\/td><\/tr>
Est-il possible de mener \u00e0 bien ce projet ?<\/td>V\u00e9rification globale sur les plans juridique, urbanistique et technique<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Quelques exemples illustrent comment cela fonctionne. Un terrain situ\u00e9 dans le quartier de Gonio et destin\u00e9 \u00e0 un usage non agricole peut \u00eatre achet\u00e9 et enregistr\u00e9, mais s\u2019il se trouve dans une zone o\u00f9 la hauteur maximale ou la densit\u00e9 de construction ne permettent pas d\u2019implanter le mini-h\u00f4tel envisag\u00e9, il s\u2019agit alors, du point de vue du projet, d\u2019un achat malavis\u00e9. \u00c0 Kvariati, un terrain peut avoir une affectation appropri\u00e9e, mais ne pas disposer d\u2019un acc\u00e8s routier l\u00e9galement \u00e9tabli, ce qui peut alors compliquer consid\u00e9rablement la conception et le raccordement aux r\u00e9seaux. \u00c0 Tbilissi, un terrain peut \u00eatre en r\u00e8gle sur le plan juridique et accessible \u00e0 un \u00e9tranger, mais se trouver dans une zone soumise \u00e0 des restrictions de hauteur ou dans la zone de protection d\u2019un monument historique. Dans ces trois cas, le droit de propri\u00e9t\u00e9 est bien \u00e9tabli, mais la r\u00e9alisation du projet reste difficile \u00e0 concr\u00e9tiser.<\/p>\n\n\n\n

Il arrive parfois que l'acheteur compte sur un changement d'affectation : acheter \u00e0 moindre co\u00fbt un terrain agricole, puis le faire reclasser dans une autre cat\u00e9gorie. Mais il y a un autre aspect important : le changement d\u2019affectation n\u2019est pas toujours possible, il n\u2019est pas garanti \u00e0 l\u2019avance et ne r\u00e9sout pas en soi les probl\u00e8mes li\u00e9s au statut d\u2019\u00e9tranger de l\u2019acheteur ou aux param\u00e8tres de construction. Acheter un terrain en se disant \u00ab nous changerons cela plus tard \u00bb est une strat\u00e9gie financi\u00e8rement risqu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n

A-t-on besoin d'une soci\u00e9t\u00e9 ? : un sch\u00e9ma simple<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9tape 1. S'agit-il d'un terrain non agricole ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Oui \u2192 une personne physique \u00e9trang\u00e8re peut, en principe, l'acheter directement.
\u2192 Non, agricole \u2192 passez \u00e0 la v\u00e9rification du r\u00e9gime sp\u00e9cial.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9tape 2. Cet achat concerne-t-il une entreprise, un projet immobilier ou plusieurs investisseurs ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Non \u2192 La forme juridique de la SARL n'apporte souvent aucun avantage concret.
\u2192 Oui \u2192 Comparez l'achat en tant que particulier et par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9, en tenant compte des imp\u00f4ts, de la comptabilit\u00e9 et de la sortie du projet.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9tape 3. L'acheteur est une SARL et il s'agit d'un terrain agricole ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Identifiez le partenaire dominant selon la loi organique.
\u2192 S'il s'agit d'un ressortissant \u00e9tranger ou si son identit\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie \u2192 un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique est examin\u00e9, comprenant un plan d'investissement et une d\u00e9cision du gouvernement.<\/p>\n\n\n\n

Comment fonctionne un achat par l'interm\u00e9diaire d'une SARL ?<\/h2>\n\n\n\n
\"Achat<\/figure>\n\n\n\n

L'enregistrement d'une SARL et le droit de la soci\u00e9t\u00e9 d'acqu\u00e9rir un terrain sp\u00e9cifique constituent deux questions juridiques distinctes. C\u2019est la loi qui d\u00e9termine le type de terrain qu\u2019une soci\u00e9t\u00e9 est autoris\u00e9e \u00e0 acqu\u00e9rir, et non le simple fait de son enregistrement. Selon les tarifs en vigueur du NAPR, l\u2019enregistrement d\u2019une personne morale \u00e0 but lucratif prend 1 jour ouvrable pour 200 GEL ou peut \u00eatre effectu\u00e9 le jour m\u00eame du d\u00e9p\u00f4t de la demande pour 400 GEL. <\/p>\n\n\n\n

Un \u00e9tranger est autoris\u00e9 \u00e0 d\u00e9tenir une participation dans une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9orgienne. En soi, cela ne soul\u00e8ve aucune question : la pr\u00e9sence d\u2019associ\u00e9s \u00e9trangers dans les SARL g\u00e9orgiennes est une pratique courante. Des questions se posent toutefois lorsque la soci\u00e9t\u00e9 acquiert des terres agricoles ; c\u2019est alors que la notion de \u00ab partenaire dominant \u00bb prend toute son importance.<\/p>\n\n\n\n

Qu'est-ce qu'un partenaire dominant ?<\/h3>\n\n\n\n

Le partenaire dominant au sens de la loi sur les terres agricoles n\u2019est pas d\u00e9termin\u00e9 uniquement en fonction de son influence effective. La loi tient compte du crit\u00e8re \u00e9tabli de participation au capital (notamment, une part sup\u00e9rieure \u00e0 50%) ou de la majorit\u00e9 des associ\u00e9s dans les cas pr\u00e9vus, et en m\u00eame temps<\/strong> la possibilit\u00e9 concr\u00e8te d\u2019exercer une influence d\u00e9terminante sur les d\u00e9cisions de l\u2019entreprise concernant les terres agricoles. Il ne s\u2019agit pas simplement d\u2019une alternative entre \u00ab participation ou contr\u00f4le effectif \u00bb, mais d\u2019un ensemble d\u2019\u00e9l\u00e9ments permettant de d\u00e9terminer cette influence.<\/p>\n\n\n\n

Il en d\u00e9coule plusieurs cons\u00e9quences pratiques.<\/p>\n\n\n\n

La structure doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re du libell\u00e9 exact de la d\u00e9finition, et non sur la base d\u2019une id\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de \u00ab qui est le dirigeant \u00bb au sein de l\u2019entreprise. Lorsqu\u2019il y a plusieurs participants, il est important de d\u00e9terminer qui, pr\u00e9cis\u00e9ment, r\u00e9pond \u00e0 tous les crit\u00e8res de la d\u00e9finition. S\u2019il s\u2019av\u00e8re impossible d\u2019identifier un partenaire dominant selon les crit\u00e8res pr\u00e9vus par la loi, l\u2019entreprise rel\u00e8ve alors \u00e9galement du dispositif sp\u00e9cial du plan d\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n

Si l'un des associ\u00e9s d'une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9orgienne est une autre personne morale, le simple fait de son enregistrement en G\u00e9orgie ne suffit pas \u00e0 clore la v\u00e9rification. La loi exige d'identifier l'associ\u00e9 majoritaire de cette personne morale et, si n\u00e9cessaire, de poursuivre l'analyse \u00e0 chaque niveau suivant de la structure de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Un associ\u00e9 g\u00e9orgien nominal, qui \u00ab se contente de d\u00e9tenir une part \u00bb, ne doit pas \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 comme une solution universelle et sans risque. Outre l\u2019incertitude juridique, ce montage comporte des risques sp\u00e9cifiques : litige concernant la part, refus de signer les d\u00e9cisions, d\u00e9c\u00e8s ou faillite de l\u2019associ\u00e9 nominal.<\/p>\n\n\n\n

Les formulations exactes figurent dans le texte Loi organique de la G\u00e9orgie relative \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des terres agricoles<\/a> sur le portail Legislative Herald of Georgia. Il convient de les comparer avec la version en vigueur applicable \u00e0 l'entreprise concern\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 2. Incidence de la structure des achats<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Structure de l'achat<\/th>La question juridique principale<\/th>Conclusion pratique<\/th><\/tr><\/thead>
Personne physique \u00e9trang\u00e8re<\/td>Est-il possible de poss\u00e9der un terrain destin\u00e9 \u00e0 cet usage ?<\/td>Convient \u00e0 un terrain non agricole ; les terres agricoles ne sont pas disponibles dans le cadre d'une transaction classique<\/td><\/tr>
SARL dont l'associ\u00e9 majoritaire est \u00e9tranger ou dont l'identit\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie conform\u00e9ment \u00e0 la loi<\/td>Un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique aux terres agricoles est-il applicable ?<\/td>Il faut un plan d'investissement et une d\u00e9cision du gouvernement ; l'approbation n'est pas garantie<\/td><\/tr>
SARL dont le partenaire majoritaire rel\u00e8ve des cat\u00e9gories autoris\u00e9es par la loi<\/td>Qui est le partenaire dominant au sens de la loi, y compris au sein d'une cha\u00eene de personnes morales ?<\/td>Il est n\u00e9cessaire d'analyser la structure de la participation tout au long de la cha\u00eene<\/td><\/tr>
Terres non agricoles<\/td>Affectation selon le registre, r\u00e9gimes territoriaux particuliers<\/td>La soci\u00e9t\u00e9 n'est pas obligatoire ; elle se justifie par un objectif commercial et non par une n\u00e9cessit\u00e9 juridique<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ce tableau met en \u00e9vidence l'essentiel : Le profil de l'acheteur est d\u00e9termin\u00e9 apr\u00e8s l'expertise du terrain, et non avant celle-ci<\/strong>. Si vous cr\u00e9ez d'abord une soci\u00e9t\u00e9, puis que vous recherchez un terrain adapt\u00e9 \u00e0 celle-ci, vous risquez d'aboutir \u00e0 une structure d'entreprise qui ne convient pas \u00e0 la transaction envisag\u00e9e. Il n'est pas possible de donner de garanties \u00e0 cet \u00e9gard : chaque montage est v\u00e9rifi\u00e9 en fonction du terrain et des participants concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Terres agricoles et plan d'investissement<\/h2>\n\n\n\n
\"Achat<\/figure>\n\n\n\n

Il s\u2019agit l\u00e0 de la question juridique centrale de l\u2019ensemble de ce sujet. Les terres agricoles en G\u00e9orgie sont r\u00e9gies par une loi organique distincte, dans laquelle le r\u00e9gime applicable aux capitaux \u00e9trangers est d\u00e9fini de mani\u00e8re particuli\u00e8re. Si le partenaire majoritaire d\u2019une personne morale de droit priv\u00e9 enregistr\u00e9e en G\u00e9orgie est un ressortissant \u00e9tranger ou une personne morale enregistr\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, ou s\u2019il est impossible de d\u00e9terminer l\u2019associ\u00e9 majoritaire selon les crit\u00e8res pr\u00e9vus par la loi, l\u2019acquisition de terres agricoles n\u2019est possible que par le biais d\u2019un m\u00e9canisme sp\u00e9cial pr\u00e9vu par la loi. Ce m\u00e9canisme est li\u00e9 \u00e0 un plan d\u2019investissement et \u00e0 une d\u00e9cision du gouvernement g\u00e9orgien. Le texte original de la loi est disponible sur le site Matsne<\/a>, et avant toute transaction, il convient d'en lire int\u00e9gralement la version en vigueur, et non pas de se fier \u00e0 des r\u00e9sum\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

\n

L'enregistrement d'une SARL ne transforme pas en soi les terres agricoles en un actif librement accessible \u00e0 un investisseur \u00e9tranger. Il convient tout d'abord de v\u00e9rifier la destination de la parcelle, la structure de la soci\u00e9t\u00e9 et le cadre juridique applicable.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Qu'est-ce qu'un plan d'investissement ?<\/h3>\n\n\n\n

Un plan d'investissement n'est pas un simple document administratif destin\u00e9 \u00e0 figurer dans un dossier, mais un document dans lequel l'entreprise d\u00e9crit un projet concret. La proc\u00e9dure d'examen de ce document est d\u00e9finie par d\u00e9cret du gouvernement g\u00e9orgien<\/a>, et la d\u00e9cision est prise par le gouvernement. Ce m\u00e9canisme pr\u00e9sente plusieurs caract\u00e9ristiques importantes.<\/p>\n\n\n\n

Il est destin\u00e9 \u00e0 un projet d'investissement concret, et non \u00e0 l'acquisition purement formelle d'un terrain. La r\u00e9glementation exige de divulguer le montant et la provenance des investissements, les d\u00e9lais, les effets sur l'emploi, les infrastructures et d'autres param\u00e8tres du projet. Elles \u00e9tablissent \u00e9galement le crit\u00e8re d\u2019une augmentation significative des capacit\u00e9s, de la puissance et\/ou de la valeur d\u2019un actif existant : une telle augmentation est consid\u00e9r\u00e9e comme significative si les d\u00e9penses li\u00e9es au plan d\u2019investissement repr\u00e9sentent au moins quatre fois la valeur du terrain acquis. Par cons\u00e9quent, l\u2019achat d\u2019un petit terrain priv\u00e9 \u00ab pour soi-m\u00eame \u00bb ne constitue pas en soi un projet d\u2019investissement, et il ne vaut pas la peine de tenter de le pr\u00e9senter comme tel.<\/p>\n\n\n\n

Ce m\u00e9canisme est \u00e9galement soumis \u00e0 certaines exigences financi\u00e8res. L'examen du projet donne lieu \u00e0 la perception d'une commission de service s'\u00e9levant \u00e0 1% du montant d\u00e9clar\u00e9 de l'investissement, avec un minimum de 1 000 et un maximum de 30 000 GEL. Une fois l\u2019approbation obtenue, il est n\u00e9cessaire de pr\u00e9senter une garantie inconditionnelle et irr\u00e9vocable d\u2019un montant \u00e9gal \u00e0 2% de l\u2019engagement d\u2019investissement ; celle-ci doit \u00eatre d\u00e9livr\u00e9e par un \u00e9tablissement bancaire ou une compagnie d\u2019assurance agr\u00e9\u00e9e en G\u00e9orgie. Ces frais doivent \u00eatre pris en compte avant de choisir la structure de l\u2019op\u00e9ration, et tous les montants doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9s par rapport \u00e0 la version en vigueur du d\u00e9cret avant le d\u00e9p\u00f4t de la demande.<\/p>\n\n\n\n

L'approbation n'est ni garantie ni promise : le gouvernement est en droit aussi bien d'approuver le plan que de le rejeter. Tout interm\u00e9diaire qui affirme que \u00ab le gouvernement l'approuvera \u00e0 coup s\u00fbr \u00bb soit ne comprend pas la proc\u00e9dure, soit la comprend mais s'en tait.<\/p>\n\n\n\n

Les engagements pr\u00e9vus par le plan doivent \u00eatre effectivement respect\u00e9s. Tout manquement peut entra\u00eener une amende, l'octroi d'un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire pour l'ex\u00e9cution, le versement du montant de la garantie au budget de l'\u00c9tat et, en cas de manquement av\u00e9r\u00e9, l'enregistrement de l'obligation de cession des terres agricoles. C\u2019est pourquoi le plan doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 pouvoir \u00eatre mis en \u0153uvre, et non pas simplement pour faire bonne impression lors de son d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n

Il est risqu\u00e9 d\u2019\u00e9laborer un plan apr\u00e8s avoir d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9 un acompte, car vous vous retrouverez alors en situation de d\u00e9pendance vis-\u00e0-vis du vendeur. Pour un investisseur \u00e9tranger qui souhaite investir sp\u00e9cifiquement dans des terres agricoles, une voie existe, mais elle diff\u00e8re fondamentalement de l\u2019achat habituel de type \u00ab on arrive, on signe \u00bb : il s\u2019agit de faire approuver le projet par les pouvoirs publics, le terrain ne constituant qu\u2019une partie de la question.<\/p>\n\n\n\n

Vous avez trouv\u00e9 un terrain agricole et vous ne savez pas si le dispositif via une soci\u00e9t\u00e9 vous convient ?<\/strong>
Ne versez pas d'acompte en vous fondant uniquement sur la promesse du vendeur selon laquelle \u00ab nous effectuerons les d\u00e9marches par l'interm\u00e9diaire d'une SARL \u00bb. Vous devez d'abord v\u00e9rifier la destination du terrain, la structure de la soci\u00e9t\u00e9 et l'applicabilit\u00e9 du dispositif sp\u00e9cifique.
[V\u00e9rifier le sc\u00e9nario d'achat]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quand on a vraiment besoin d'une entreprise<\/h2>\n\n\n\n

Il ne faut pas pr\u00e9senter la SARL comme un \u00e9l\u00e9ment obligatoire de tout achat foncier en G\u00e9orgie. La cr\u00e9ation d'une soci\u00e9t\u00e9 se justifie lorsqu'elle r\u00e9pond \u00e0 un v\u00e9ritable objectif \u00e9conomique, et non \u00e0 la simple volont\u00e9 de \u00ab se couvrir \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La cr\u00e9ation d'une entreprise s'av\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralement judicieuse lorsque :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • cet achat s'inscrit dans le cadre d'une activit\u00e9 commerciale r\u00e9elle : le terrain fera partie int\u00e9grante de l'activit\u00e9 op\u00e9rationnelle ;<\/li>\n\n\n\n
  • il est pr\u00e9vu de construire un h\u00f4tel, une maison d'h\u00f4tes ou tout autre projet touristique ;<\/li>\n\n\n\n
  • il s'agit d'un projet immobilier, dans le cadre duquel un terrain est destin\u00e9 \u00e0 la construction et \u00e0 la vente de biens immobiliers ;<\/li>\n\n\n\n
  • plusieurs investisseurs souhaitent d\u00e9tenir cet actif conjointement, et il est n\u00e9cessaire de d\u00e9finir des parts de participation transparentes ;<\/li>\n\n\n\n
  • il convient de dissocier cet actif des activit\u00e9s d'exploitation ;<\/li>\n\n\n\n
  • le projet devra faire appel \u00e0 un investisseur suppl\u00e9mentaire ;<\/li>\n\n\n\n
  • il est pr\u00e9vu de proc\u00e9der ult\u00e9rieurement \u00e0 la vente de parts plut\u00f4t que de la parcelle elle-m\u00eame ; si la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tient des terres agricoles, toute modification de la composition des associ\u00e9s et du partenaire majoritaire doit faire l'objet d'une v\u00e9rification distincte au regard de la loi organique ;<\/li>\n\n\n\n
  • Le projet g\u00e9n\u00e9rera un flux important de d\u00e9penses et de recettes, qu'il est plus pratique de g\u00e9rer dans le cadre d'une personne morale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Il n'est souvent pas n\u00e9cessaire de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 lorsqu'un \u00e9tranger ach\u00e8te un terrain non agricole classique destin\u00e9 \u00e0 la construction d'une maison individuelle, lorsqu'il n'y a pas d'activit\u00e9 op\u00e9rationnelle et qu'aucune n'est pr\u00e9vue, ou lorsque le seul objectif de la SARL est de tenter de contourner les restrictions. Dans ce dernier cas, la soci\u00e9t\u00e9 ne r\u00e9sout pas le probl\u00e8me, mais le transpose au niveau de la structure d\u2019entreprise, o\u00f9 les difficult\u00e9s ne font que se multiplier.<\/p>\n\n\n\n

    Tableau 3. Personne physique ou entreprise<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Crit\u00e8re<\/th>Achat par un particulier<\/th>Achat par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9<\/th><\/tr><\/thead>
    Simplicit\u00e9<\/td>En bref : moins d'acteurs et moins de documents<\/td>Plus complexe : il faut un enregistrement, des statuts et des organes de direction<\/td><\/tr>
    Administration<\/td>Minimum<\/td>Activit\u00e9s permanentes : rapports, d\u00e9cisions des participants, repr\u00e9sentation<\/td><\/tr>
    Comptabilit\u00e9<\/td>Il n'est pas n\u00e9cessaire de tenir une comptabilit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e<\/td>La tenue d'une comptabilit\u00e9 est obligatoire ; cette fonction est assur\u00e9e en interne ou confi\u00e9e \u00e0 un sp\u00e9cialiste externe<\/td><\/tr>
    Utilisation \u00e0 des fins professionnelles<\/td>Limit\u00e9<\/td>Convient aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles<\/td><\/tr>
    Investisseurs conjoints<\/td>La copropri\u00e9t\u00e9, moins souple<\/td>Parts sociales : il est plus pratique d'ajouter et de retirer des associ\u00e9s<\/td><\/tr>
    Vente<\/td>Terrain \u00e0 vendre<\/td>Il est possible de vendre un terrain ou des parts d'une soci\u00e9t\u00e9 ; pour une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenant des terres agricoles, le changement d'associ\u00e9s n\u00e9cessite un contr\u00f4le sp\u00e9cifique<\/td><\/tr>
    Terres agricoles<\/td>Cette transaction n'est pas disponible dans le cadre d'une transaction classique<\/td>Uniquement dans le cadre d'un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique, lorsque le partenaire majoritaire est \u00e9tranger ou non identifi\u00e9<\/td><\/tr>
    D\u00e9penses fixes<\/td>Minimales<\/td>R\u00e9guli\u00e8res : comptabilit\u00e9, banque, services<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    La conclusion que l'on peut tirer de ce tableau est la suivante : l'entreprise s'impose lorsque l'activit\u00e9 est pr\u00e9sente, qu'il y a plusieurs acteurs ou qu'un sc\u00e9nario de cession de parts est envisag\u00e9, et elle \u00e9choue lorsque la t\u00e2che est simple. Pour une maison individuelle situ\u00e9e sur un terrain non agricole, la forme juridique de la SARL entra\u00eene le plus souvent des obligations plut\u00f4t que des avantages.<\/strong> On ne peut pas affirmer que la soci\u00e9t\u00e9 est syst\u00e9matiquement plus avantageuse qu'un particulier : cela d\u00e9pend du projet, du profil fiscal et des projets de sortie.<\/p>\n\n\n\n

    Quels documents vous seront n\u00e9cessaires ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La liste exacte des documents d\u00e9pend de la structure de la transaction, mais pour un achat par l'interm\u00e9diaire d'une SARL g\u00e9orgienne, il faut g\u00e9n\u00e9ralement pr\u00e9parer des documents r\u00e9partis en quatre cat\u00e9gories :<\/p>\n\n\n\n

    De qui<\/th>Ce qu'il faudra v\u00e9rifier ou pr\u00e9parer<\/th><\/tr><\/thead>
    Soci\u00e9t\u00e9 acqu\u00e9reuse<\/td>un extrait r\u00e9cent du registre du commerce, les statuts ou les actes constitutifs, ainsi que les pouvoirs du directeur ou d'un autre signataire<\/td><\/tr>
    Participants \u00e9trangers<\/td>les documents permettant d'identifier les participants ; pour les participants \u00e9trangers de type soci\u00e9t\u00e9, les documents relatifs \u00e0 la structure de propri\u00e9t\u00e9<\/td><\/tr>
    Vendeur<\/td>une pi\u00e8ce d'identit\u00e9 ou des documents sociaux, ainsi qu'un justificatif des pouvoirs du repr\u00e9sentant, si celui-ci agit en tant que repr\u00e9sentant<\/td><\/tr>
    Parcelle<\/td>un extrait r\u00e9cent du registre public, le code cadastral et le plan, ainsi que des informations sur la destination du bien, les droits enregistr\u00e9s et les restrictions<\/td><\/tr>
    En cas de repr\u00e9sentation<\/td>une procuration et, si celle-ci a \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie en dehors de la G\u00e9orgie, la v\u00e9rification des conditions requises pour sa l\u00e9galisation\/apostille et sa traduction<\/td><\/tr>
    Pour le r\u00e9gime sp\u00e9cifique applicable aux terres agricoles<\/td>les documents relatifs \u00e0 la structure de propri\u00e9t\u00e9 et au plan d'investissement, conform\u00e9ment \u00e0 la proc\u00e9dure applicable<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    \n

    Il ne faut pas rassembler les documents en suivant une liste type trouv\u00e9e sur Internet et payer imm\u00e9diatement le vendeur. Il convient tout d'abord de d\u00e9terminer la parcelle concern\u00e9e et le statut de l'acheteur, puis de constituer le dossier n\u00e9cessaire \u00e0 cette transaction.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Comment se d\u00e9roule l'achat ?<\/h2>\n\n\n\n

    Une v\u00e9rification de base du terrain \u2014 propri\u00e9taire, cadastre, charges et param\u00e8tres d'urbanisme \u2014 est n\u00e9cessaire quel que soit le mode d'acquisition. Toutefois, la proc\u00e9dure juridique d'acquisition varie. Par exemple, pour une soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9orgienne dont l\u2019actionnaire majoritaire est \u00e9tranger, l\u2019achat d\u2019un terrain agricole s\u2019accompagne d\u2019un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique de plan d\u2019investissement comportant ses propres \u00e9tapes. Vous trouverez ci-dessous un sch\u00e9ma g\u00e9n\u00e9ral ; \u00e0 l\u2019\u00e9tape 6, celui-ci peut pr\u00e9senter plusieurs branches.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. D\u00e9finissez l'objectif de votre achat.<\/strong> Maison individuelle, villa \u00e0 louer, h\u00f4tel, projet immobilier, investissement \u00e0 long terme : tout le reste en d\u00e9pend.<\/li>\n\n\n\n
    2. Obtenir un code cadastral.<\/strong> Il s'agit de l'identifiant de la parcelle figurant dans le registre public ; c'est \u00e0 partir de celui-ci que toutes les informations sont demand\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n
    3. D\u00e9terminer l'affectation du terrain.<\/strong> Qu'il s'agisse ou non d'une exploitation agricole, et quelle cat\u00e9gorie pr\u00e9cise est inscrite au registre.<\/li>\n\n\n\n
    4. V\u00e9rifier l'identit\u00e9 du propri\u00e9taire.<\/strong> Le vendeur est-il bien le propri\u00e9taire enregistr\u00e9 ? A-t-il le droit de disposer de la parcelle ?<\/li>\n\n\n\n
    5. V\u00e9rifier les restrictions et les charges.<\/strong> Hypoth\u00e8que, saisie, interdiction d'ali\u00e9nation, droits des tiers.<\/li>\n\n\n\n
    6. D\u00e9finir la structure d'achat et la proc\u00e9dure appropri\u00e9es.<\/strong> Personne physique, soci\u00e9t\u00e9, soci\u00e9t\u00e9 comptant un associ\u00e9 \u00e9tranger \u2014 en fonction de l'affectation du terrain et des objectifs ; pour les terres agricoles, lorsqu'il y a un partenaire \u00e9tranger ou un partenaire majoritaire non identifi\u00e9, un plan d'investissement doit \u00eatre joint.<\/li>\n\n\n\n
    7. V\u00e9rifier les param\u00e8tres d'un \u00e9ventuel projet de construction.<\/strong> Zone d'affectation, hauteur et densit\u00e9 autoris\u00e9es, acc\u00e8s, r\u00e9seaux.<\/li>\n\n\n\n
    8. Approuver le contrat.<\/strong> Conditions de paiement, responsabilit\u00e9 des parties, garanties du vendeur, modalit\u00e9s de remise.<\/li>\n\n\n\n
    9. Effectuez le calcul.<\/strong> Convenir du mode de paiement pr\u00e9vu par le contrat et justifier le paiement par un document. Le virement bancaire pr\u00e9sente l'avantage de pr\u00e9ciser le montant, le nom du payeur, celui du b\u00e9n\u00e9ficiaire et le motif du paiement.<\/li>\n\n\n\n
    10. Enregistrer le transfert de propri\u00e9t\u00e9.<\/strong> La loi exige non seulement un contrat \u00e9crit, mais \u00e9galement l'enregistrement du droit de l'acqu\u00e9reur au registre. Le NAPR propose plusieurs d\u00e9lais d'enregistrement de la naissance du droit sur un bien immobilier : 4 jours ouvrables \u2014 150 GEL, 1 jour ouvrable \u2014 270 GEL, le jour m\u00eame du d\u00e9p\u00f4t de la demande \u2014 350 GEL. Une fois l\u2019enregistrement effectu\u00e9, il convient d\u2019obtenir un extrait \u00e0 jour et de v\u00e9rifier que l\u2019acheteur y figure bien en tant que propri\u00e9taire enregistr\u00e9.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Comment savoir si cette \u00e9tape est franchie ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Stade<\/th>Ce dont l'acheteur doit disposer<\/th><\/tr><\/thead>
      Inspection du chantier<\/td>code cadastral et extrait \u00e0 jour<\/td><\/tr>
      V\u00e9rification de la destination<\/td>destination agricole\/non agricole confirm\u00e9e<\/td><\/tr>
      V\u00e9rification du droit<\/td>le propri\u00e9taire et ses pouvoirs ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9s<\/td><\/tr>
      Due diligence<\/td>les hypoth\u00e8ques, les saisies, les restrictions et les droits des tiers sont clairs<\/td><\/tr>
      Contr\u00f4le aux fronti\u00e8res<\/td>les limites cadastrales et les limites r\u00e9elles ont \u00e9t\u00e9 mises en correspondance<\/td><\/tr>
      Contr\u00f4le des travaux de construction<\/td>la zone, les param\u00e8tres d'urbanisation et les restrictions sont clairs<\/td><\/tr>
      Choix de la structure<\/td>Choix : personne physique ou SARL<\/td><\/tr>
      Contrat<\/td>le prix, le paiement, la responsabilit\u00e9 et les conditions de remboursement ont \u00e9t\u00e9 convenus<\/td><\/tr>
      Paiement<\/td>les documents justifiant le calcul ont \u00e9t\u00e9 conserv\u00e9s<\/td><\/tr>
      Inscription<\/td>Nous avons re\u00e7u un nouvel extrait du registre public indiquant que l'acheteur est d\u00e9sormais propri\u00e9taire<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

      Il convient de souligner tout particuli\u00e8rement que : Le contrat de vente et l'enregistrement du droit de propri\u00e9t\u00e9 ne sont pas la m\u00eame chose.<\/strong> Le fait d'avoir sign\u00e9 un contrat ne fait pas encore de vous le propri\u00e9taire aux yeux du registre. <\/p>\n\n\n\n

      7 signaux d'alerte d\u00e8s la phase de s\u00e9lection du terrain<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Ne versez pas d'acompte avant d'avoir obtenu des explications si :<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. le vendeur ne fournit pas le code cadastral ;<\/li>\n\n\n\n
      2. La destination d'un terrain est d\u00e9sign\u00e9e uniquement par les termes \u00ab destin\u00e9 \u00e0 la construction \u00bb ;<\/li>\n\n\n\n
      3. promettent de \u00ab faire passer le terrain de la cat\u00e9gorie agricole \u00e0 la cat\u00e9gorie non agricole apr\u00e8s l'achat \u00bb ;<\/li>\n\n\n\n
      4. l'acc\u00e8s traverse un terrain appartenant \u00e0 un tiers, mais la servitude n'est pas indiqu\u00e9e ;<\/li>\n\n\n\n
      5. la superficie sur place diff\u00e8re sensiblement de celle indiqu\u00e9e au cadastre ;<\/li>\n\n\n\n
      6. promettent un nombre pr\u00e9cis d'\u00e9tages sans disposer des documents d'urbanisme ;<\/li>\n\n\n\n
      7. On propose \u00e0 l'\u00e9tranger de \u00ab simplement cr\u00e9er une SARL \u00bb ou de d\u00e9signer un associ\u00e9 nominal local sans analyse juridique \u00e9crite.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Ce qu'il faut v\u00e9rifier avant de verser une avance<\/h2>\n\n\n\n
        \"Achat<\/figure>\n\n\n\n

        Dans la pratique, le vendeur ou l'interm\u00e9diaire peut proposer de verser un acompte avant m\u00eame que l'examen complet du terrain ne soit achev\u00e9. Pour l\u2019acheteur, cela augmente le risque : l\u2019argent est bloqu\u00e9, sa position dans les n\u00e9gociations est affaiblie, et l\u2019examen peut r\u00e9v\u00e9ler des probl\u00e8mes. C\u2019est pourquoi il est pr\u00e9f\u00e9rable de d\u00e9finir les conditions de remboursement de l\u2019acompte et les r\u00e9sultats de la due diligence avant d\u2019effectuer le paiement.<\/p>\n\n\n\n

        Ce qu'il faut v\u00e9rifier dans l'extrait du registre public<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Il ne suffit pas d'obtenir un relev\u00e9 : il faut v\u00e9rifier ce qui y est pr\u00e9cis\u00e9ment indiqu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

        Avant de verser un acompte, comparez au moins :<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • code cadastral ;<\/li>\n\n\n\n
        • du propri\u00e9taire enregistr\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n
        • superficie du terrain ;<\/li>\n\n\n\n
        • affectation du terrain ;<\/li>\n\n\n\n
        • droits et restrictions enregistr\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n
        • les hypoth\u00e8ques et autres charges ;<\/li>\n\n\n\n
        • les informations relatives aux restrictions applicables \u00e0 l'utilisation du terrain.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Il convient ensuite de recouper les informations cadastrales avec la parcelle concern\u00e9e. L'extrait confirme les donn\u00e9es enregistr\u00e9es, mais ne r\u00e9pond pas en soi aux questions relatives au sol, \u00e0 l'acc\u00e8s effectif, \u00e0 la capacit\u00e9 des r\u00e9seaux ou \u00e0 la pertinence \u00e9conomique du projet de construction.<\/p>\n\n\n\n

          Le relev\u00e9 \u00e9lectronique NAPR co\u00fbte actuellement 13 GEL pour une r\u00e9ception le jour m\u00eame ou 52 GEL le jour de la demande.<\/p>\n\n\n\n

          Les principes fondamentaux de la v\u00e9rification d'un bien immobilier sont d\u00e9crits dans l'article \u00abComment v\u00e9rifier un bien immobilier en G\u00e9orgie avant de l'acheter<\/a>\u00ab . Pour un terrain, la liste est plus longue, car aux questions juridiques s\u2019ajoutent celles relatives \u00e0 l\u2019urbanisme et aux travaux publics. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

          Tableau 4. Liste de contr\u00f4le pour l'inspection d'une parcelle<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Bloc<\/th>Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/th>Pourquoi c'est important<\/th><\/tr><\/thead>
          Droit<\/td>Propri\u00e9taire, code cadastral, superficie<\/td>La transaction est conclue par la personne habilit\u00e9e \u00e0 en disposer<\/td><\/tr>
          Limites<\/td>Fronti\u00e8res de fait et fronti\u00e8res officielles<\/td>Comparez les limites enregistr\u00e9es avec les limites r\u00e9elles et v\u00e9rifiez s'il existe un \u00e9ventuel chevauchement avec les parcelles voisines. En cas de doute, demandez une v\u00e9rification g\u00e9od\u00e9sique avant l'achat : la superficie indiqu\u00e9e dans l'annonce ou les limites visuelles de la cl\u00f4ture ne remplacent pas les donn\u00e9es cadastrales.<\/td><\/tr>
          Objectif<\/td>Affectation de la parcelle, cat\u00e9gorie agricole, le cas \u00e9ch\u00e9ant<\/td>D\u00e9termine qui peut \u00eatre acheteur<\/td><\/tr>
          Charges<\/td>Hypoth\u00e8que, privil\u00e8ge fiscal\/hypoth\u00e8que, saisies, interdictions d'ali\u00e9nation et autres restrictions enregistr\u00e9es<\/td>Ils peuvent bloquer l'immatriculation ou \u00eatre c\u00e9d\u00e9s \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire<\/td><\/tr>
          Droits des tiers<\/td>Servitudes, droits de passage et d'acc\u00e8s, litiges<\/td>Restrictions en mati\u00e8re d'utilisation et d'urbanisation<\/td><\/tr>
          B\u00e2timents<\/td>Les b\u00e2timents existants et leur am\u00e9nagement<\/td>Il se peut que le logement ne soit pas enregistr\u00e9 ou qu'il ait une autre destination<\/td><\/tr>
          Acc\u00e8s<\/td>Entr\u00e9e officielle, droit de passage<\/td>L'absence d'un acc\u00e8s d\u00fbment formalis\u00e9 peut compliquer, voire, dans certains cas, rendre impossible l'approbation du projet<\/td><\/tr>
          Param\u00e8tres d'urbanisme<\/td>Zone fonctionnelle, hauteur autoris\u00e9e, densit\u00e9, retraits<\/td>Ils montrent que c'est r\u00e9ellement possible de construire<\/td><\/tr>
          Zones de s\u00e9curit\u00e9<\/td>Littoral, lignes \u00e9lectriques, zones de protection<\/td>On r\u00e9duit la superficie de l'am\u00e9nagement urbain ou on l'exclut<\/td><\/tr>
          Communications<\/td>Eau, \u00e9lectricit\u00e9, assainissement<\/td>Le co\u00fbt du raccordement peut avoir une incidence sur la rentabilit\u00e9 du projet<\/td><\/tr>
          Conditions naturelles<\/td>Relief, drainage, risques g\u00e9ologiques, le cas \u00e9ch\u00e9ant<\/td>Ils ont une incidence sur le co\u00fbt des fondations et la s\u00e9curit\u00e9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Ce tableau pr\u00e9sente trois niveaux de risque : juridique (peut-on en \u00eatre propri\u00e9taire ?), urbanistique (peut-on construire ?) et physique (peut-on le faire \u00e0 un prix raisonnable ?). Un terrain dont la situation juridique est irr\u00e9prochable peut s'av\u00e9rer \u00eatre un mauvais investissement si l'acheteur n'est pas en mesure d'y mener \u00e0 bien le projet souhait\u00e9.<\/strong> Par exemple, les documents sont en r\u00e8gle, mais l'acc\u00e8s se fait uniquement par la route du voisin, pour laquelle aucun droit n'est enregistr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

          \u00c9valuez s\u00e9par\u00e9ment les r\u00e9seaux de communication. Sur les terrains vallonn\u00e9s situ\u00e9s pr\u00e8s de Batoumi et dans les environs de Gonio, le raccordement \u00e0 l'eau et \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9, ainsi que la mise en place d'un syst\u00e8me d'\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es, peuvent repr\u00e9senter un poste de d\u00e9penses important. Le relief a une incidence sur les fondations, les murs de sout\u00e8nement et le drainage.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Avant de verser un acompte, l'investisseur doit obtenir une r\u00e9ponse \u00e0 au moins trois questions : puis-je devenir propri\u00e9taire de ce terrain, quelles sont les utilisations autoris\u00e9es de la parcelle et mon projet peut-il \u00eatre mis en \u0153uvre ?<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          Les informations relatives aux droits et restrictions enregistr\u00e9s doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es \u00e0 l'aide des donn\u00e9es du registre public et d'un extrait \u00e0 jour NAPR<\/a>, et non pas sur la base des explications du vendeur. Pour la troisi\u00e8me question, il est important de consulter le dossier d'urbanisme et de v\u00e9rifier les conditions requises pour l'obtention d'un futur permis.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Vous ne souhaitez pas vous pencher vous-m\u00eame sur le statut foncier, le cadastre et les restrictions applicables \u00e0 la parcelle ?<\/strong> The Residence peut vous proposer un bien immobilier ou un terrain en G\u00e9orgie adapt\u00e9 \u00e0 vos besoins et \u00e0 votre budget. Passer un bref entretien de s\u00e9lection<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          Combien co\u00fbte l'achat d'un terrain par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Le prix du terrain ne repr\u00e9sente que la premi\u00e8re partie du budget. Les frais officiels minimaux peuvent \u00eatre r\u00e9partis entre l'enregistrement de la soci\u00e9t\u00e9, l'obtention des documents relatifs au terrain et l'enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

          Consommation<\/th>Tarif officiel<\/th><\/tr><\/thead>
          Enregistrement d'une SARL en 1 jour ouvr\u00e9<\/td>200 GEL<\/td><\/tr>
          Enregistrement d'une SARL le jour m\u00eame de la demande<\/td>400 GEL<\/td><\/tr>
          Relev\u00e9 \u00e9lectronique NAPR en 1 jour ouvr\u00e9<\/td>13 GEL<\/td><\/tr>
          Relev\u00e9 \u00e9lectronique NAPR le jour m\u00eame de la demande<\/td>52 GEL<\/td><\/tr>
          Plan cadastral en 1 jour ouvr\u00e9<\/td>7 GEL<\/td><\/tr>
          Plan cadastral le jour m\u00eame de la demande<\/td>26 GEL<\/td><\/tr>
          Enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9 en 4 jours ouvrables<\/td>150 GEL<\/td><\/tr>
          Enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9 en 1 jour ouvr\u00e9<\/td>270 GEL<\/td><\/tr>
          Enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9 le jour m\u00eame du d\u00e9p\u00f4t de la demande<\/td>350 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Ainsi, l'enregistrement officiel d'une SARL et des droits de propri\u00e9t\u00e9 co\u00fbte relativement peu cher. Mais Il ne s'agit pas du budget total de la transaction<\/strong>. Une v\u00e9rification juridique, la traduction de documents \u00e9trangers, une procuration, des travaux de g\u00e9od\u00e9sie, la v\u00e9rification des limites fonci\u00e8res, une analyse urbanistique, les frais bancaires et le suivi comptable de la soci\u00e9t\u00e9 peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires en sus.<\/p>\n\n\n\n

          Pour les terres agricoles dont le partenaire majoritaire est \u00e9tranger ou non identifi\u00e9, le budget est fondamentalement diff\u00e9rent : aux d\u00e9penses habituelles s'ajoutent les exigences li\u00e9es \u00e0 un m\u00e9canisme d'investissement sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n

          Les tarifs officiels de la NAPR confirment ces valeurs.<\/p>\n\n\n\n

          D\u00e9penses, imp\u00f4ts et frais de fonctionnement de l'entreprise<\/p>\n\n\n\n

          Les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 l'achat d'un terrain par l'interm\u00e9diaire d'une soci\u00e9t\u00e9 sont g\u00e9n\u00e9ralement comptabilis\u00e9es \u00e0 la date de la transaction. Cependant, dans le cadre d'un mod\u00e8le d'entreprise, une part importante des co\u00fbts est \u00e0 imputer \u00e0 la p\u00e9riode post\u00e9rieure \u00e0 l'achat. Le co\u00fbt de l'enregistrement d'une SARL ne constitue pas la principale d\u00e9pense. Il est plus important de bien cerner les engagements futurs de l'entreprise.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Les d\u00e9penses ponctuelles comprennent g\u00e9n\u00e9ralement :<\/p>\n\n\n\n

            \n
          • la cr\u00e9ation d'une soci\u00e9t\u00e9 et les formalit\u00e9s d'enregistrement ;<\/li>\n\n\n\n
          • une v\u00e9rification juridique du bien immobilier et de la structure de la transaction ;<\/li>\n\n\n\n
          • la traduction et la l\u00e9galisation des documents, si les participants r\u00e9sident \u00e0 l'\u00e9tranger ;<\/li>\n\n\n\n
          • les frais de notaire ou de repr\u00e9sentation, si une personne signe des documents par procuration ;<\/li>\n\n\n\n
          • la g\u00e9od\u00e9sie et la d\u00e9limitation pr\u00e9cise des limites ;<\/li>\n\n\n\n
          • l'\u00e9tude d'urbanisme et les travaux pr\u00e9paratoires de conception ;<\/li>\n\n\n\n
          • les frais d'enregistrement du droit ;<\/li>\n\n\n\n
          • pour les terres agricoles dont le partenaire majoritaire est \u00e9tranger ou non identifi\u00e9 : une redevance de service et une garantie relative au plan d'investissement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Des frais fixes sont g\u00e9n\u00e9r\u00e9s apr\u00e8s la transaction :<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • suivi comptable : l'entreprise est tenue de tenir une comptabilit\u00e9 et de se conformer aux exigences applicables en mati\u00e8re de reporting ; cette fonction peut \u00eatre assur\u00e9e en interne ou confi\u00e9e \u00e0 un sp\u00e9cialiste externe ;<\/li>\n\n\n\n
            • gestion bancaire du compte ;<\/li>\n\n\n\n
            • les proc\u00e9dures administratives et les d\u00e9cisions des participants ;<\/li>\n\n\n\n
            • les imp\u00f4ts de la soci\u00e9t\u00e9 et les imp\u00f4ts li\u00e9s au terrain, dans la mesure o\u00f9 ils sont applicables ;<\/li>\n\n\n\n
            • frais li\u00e9s \u00e0 la vente : tant du terrain lui-m\u00eame que des parts.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Le versement d'argent par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 son propri\u00e9taire constitue un sujet \u00e0 part. Ce versement doit reposer sur une base juridique et fiscale appropri\u00e9e. La distribution des b\u00e9n\u00e9fices sous forme de dividendes est r\u00e9gie par le Code fiscal et peut entra\u00eener des obligations fiscales tant pour la soci\u00e9t\u00e9 que pour le b\u00e9n\u00e9ficiaire lors du versement. Le r\u00e9sultat concret d\u00e9pend du statut du b\u00e9n\u00e9ficiaire et de la structure ; c\u2019est pourquoi aucun taux n\u2019est indiqu\u00e9 ici : avant toute transaction, il convient de les v\u00e9rifier aupr\u00e8s de sources officielles \u00e0 jour ou d\u2019un conseiller fiscal. <\/p>\n\n\n\n

              R\u00e8gle pratique : avant de cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9, \u00e9tablissez un budget pr\u00e9visionnel pour trois ans de fonctionnement et comparez-le aux avantages r\u00e9els que vous tirerez de cette structure. Si ces avantages ne se traduisent pas par des chiffres ou par un objectif juridique pr\u00e9cis, il est probable que cette soci\u00e9t\u00e9 ne soit pas n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n

              Les principales erreurs commises par les acheteurs<\/h2>\n\n\n\n

              Dans les transactions immobili\u00e8res, on retrouve r\u00e9guli\u00e8rement les m\u00eames types de risques. Voici les erreurs courantes susceptibles d'entra\u00eener des pertes financi\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n

                \n
              1. Consid\u00e9rer toute SARL g\u00e9orgienne comme une solution au probl\u00e8me des terres agricoles.<\/strong> La soci\u00e9t\u00e9 ne supprime pas le r\u00e9gime sp\u00e9cial en cas de partenaire majoritaire \u00e9tranger ou non identifi\u00e9.<\/li>\n\n\n\n
              2. Ne pas remettre en question le partenaire dominant.<\/strong> La part formelle et la d\u00e9nomination \u00ab soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9orgienne \u00bb ne permettent pas de d\u00e9terminer qui d\u00e9tient le contr\u00f4le au sens de la loi, surtout si la cha\u00eene comprend d'autres personnes morales.<\/li>\n\n\n\n
              3. Se fier aux explications du vendeur plut\u00f4t qu'au registre.<\/strong> La destination, les charges et les limites sont attest\u00e9es par des documents, et non par un ton assur\u00e9.<\/li>\n\n\n\n
              4. Acheter un terrain en se disant \u00ab nous en changerons l'affectation plus tard \u00bb.<\/strong> Cette modification n'est pas garantie et ne r\u00e9sout pas les autres restrictions.<\/li>\n\n\n\n
              5. Il ne faut pas confondre l'affectation non agricole et la possibilit\u00e9 de construire.<\/strong> Il s'agit de questions diff\u00e9rentes, dont les r\u00e9ponses proviennent de sources diff\u00e9rentes.<\/li>\n\n\n\n
              6. Verser un acompte avant la v\u00e9rification.<\/strong> Une fois l'acompte vers\u00e9, vous d\u00e9pendez d\u00e9j\u00e0 du vendeur.<\/li>\n\n\n\n
              7. Veuillez ne pas emprunter l'entr\u00e9e principale.<\/strong> L'absence d'un droit d'acc\u00e8s l\u00e9galement \u00e9tabli peut compliquer, voire, dans certains cas, rendre impossible l'approbation du projet.<\/li>\n\n\n\n
              8. Recourir \u00e0 un pr\u00eate-nom sans \u00e9valuation juridique.<\/strong> Un tel syst\u00e8me engendre des risques tant pour l'entreprise que pour les particuliers, pour toutes les parties concern\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n
              9. Ne pas tenir compte des frais comptables et des frais g\u00e9n\u00e9raux.<\/strong> L'entreprise perdure au-del\u00e0 de la transaction elle-m\u00eame.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                \n

                Une construction est particuli\u00e8rement risqu\u00e9e lorsqu'elle est justifi\u00e9e par l'argument \u00ab c'est ainsi que proc\u00e8dent tous les \u00e9trangers \u00bb, sans qu'il soit possible de l'\u00e9tayer par une disposition l\u00e9gale ou des documents relatifs au terrain en question.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                Sc\u00e9narios pratiques<\/h2>\n\n\n\n
                \"Achat<\/figure>\n\n\n\n

                Vous trouverez ci-dessous quatre situations types. Il ne s'agit pas de conseils juridiques personnalis\u00e9s, mais d'une illustration de la logique de cet article.<\/p>\n\n\n\n

                Un \u00e9tranger ach\u00e8te un terrain pour y construire une maison individuelle<\/h3>\n\n\n\n

                Si le terrain n'est pas destin\u00e9 \u00e0 l'agriculture et qu'il n'y a pas d'objectif commercial, la cr\u00e9ation d'une soci\u00e9t\u00e9 n'est probablement pas n\u00e9cessaire. L'achat au nom d'un particulier est plus simple et moins co\u00fbteux \u00e0 g\u00e9rer. Les principales questions ne rel\u00e8vent pas du domaine des soci\u00e9t\u00e9s : affectation cadastrale, charges grevant le bien, acc\u00e8s au terrain, param\u00e8tres d'urbanisme. Un terrain \u00e0 Kvariati peut sembler id\u00e9al, mais ne pas disposer d\u2019un acc\u00e8s routier l\u00e9galement \u00e9tabli ; dans ce cas, le probl\u00e8me ne r\u00e9side pas dans le statut de l\u2019acheteur, mais dans l\u2019acc\u00e8s au terrain.<\/p>\n\n\n\n

                Deux investisseurs souhaitent construire un petit h\u00f4tel<\/h3>\n\n\n\n

                La structure de la soci\u00e9t\u00e9 peut ici sembler logique : deux participants, un actif commun, une activit\u00e9 op\u00e9rationnelle future, la possibilit\u00e9 d\u2019introduire des parts. Mais la structure en elle-m\u00eame ne r\u00e9pond pas \u00e0 la question de savoir s\u2019il est possible de construire pr\u00e9cis\u00e9ment un h\u00f4tel. La zone d\u2019affectation, la densit\u00e9 autoris\u00e9e, l\u2019acc\u00e8s au site et la capacit\u00e9 des r\u00e9seaux de communication doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment. Les investisseurs ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 convenir \u00e0 l\u2019avance des droits et des conditions de sortie : un pacte d\u2019actionnaires est tout aussi indispensable qu\u2019un contrat de vente.<\/p>\n\n\n\n

                Une entreprise \u00e9trang\u00e8re envisage d'utiliser des terres agricoles pour un projet touristique<\/h3>\n\n\n\n

                Il convient d\u2019analyser un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique : le plan d\u2019investissement, la d\u00e9cision du gouvernement et la structure de l\u2019actionnariat. La premi\u00e8re \u00e9tape ne consiste pas \u00e0 rechercher un terrain ni \u00e0 verser un acompte, mais \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 une \u00e9valuation juridique visant \u00e0 d\u00e9terminer si le projet est \u00e9ligible \u00e0 ce m\u00e9canisme, notamment en tenant compte du crit\u00e8re du rapport entre les co\u00fbts et la valeur du terrain, ainsi que des frais et de la garantie. L\u2019applicabilit\u00e9 de ce m\u00e9canisme d\u00e9pend des circonstances propres au projet, et il n\u2019est pas possible de garantir un r\u00e9sultat.<\/p>\n\n\n\n

                On propose \u00e0 l'acheteur un terrain agricole par l'interm\u00e9diaire d'une SARL comptant un associ\u00e9 local<\/h3>\n\n\n\n

                Il s'agit l\u00e0 d'une situation qui n\u00e9cessite un examen particuli\u00e8rement minutieux de la structure de propri\u00e9t\u00e9. La pr\u00e9sence d'un partenaire local ne suffit pas \u00e0 d\u00e9terminer qui est le partenaire dominant au sens de la loi. Il convient de v\u00e9rifier qui r\u00e9pond \u00e0 tous les crit\u00e8res de la d\u00e9finition, s\u2019il n\u2019y a pas d\u2019autres personnes morales dans la cha\u00eene, et ce qui est r\u00e9ellement stipul\u00e9 dans les statuts et le pacte d\u2019association. Il faut ensuite \u00e9valuer la transaction en question et l\u2019applicabilit\u00e9 de la loi \u00e0 celle-ci. Si le montage ne repose sur aucun fondement juridique, mais repose uniquement sur l\u2019argument \u00ab c\u2019est ainsi que l\u2019on proc\u00e8de \u00bb, cela constitue un signal d\u2019alerte. Pour une telle structure, il est n\u00e9cessaire de consulter un juriste g\u00e9orgien sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier et en droit des soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

                Conclusion : d'abord le secteur, puis la structure<\/h2>\n\n\n\n

                La proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour l'achat d'un terrain en G\u00e9orgie est toujours la m\u00eame. On commence par d\u00e9terminer la destination du terrain. On v\u00e9rifie ensuite si l'acheteur concern\u00e9 est habilit\u00e9 \u00e0 en devenir propri\u00e9taire. Vient ensuite le choix de la structure de la transaction. La possibilit\u00e9 de construire fait l'objet d'une v\u00e9rification distincte.<\/p>\n\n\n\n

                La SARL g\u00e9orgienne ne constitue pas une solution universelle pour l'acquisition de terrains. Pour les parcelles non agricoles, la cr\u00e9ation d'une soci\u00e9t\u00e9 n'est pas toujours n\u00e9cessaire et doit se justifier par des objectifs commerciaux pr\u00e9cis. En ce qui concerne les terres agricoles, cela ne l\u00e8ve pas les restrictions : en cas de partenaire \u00e9tranger majoritaire ou de partenaire impossible \u00e0 identifier conform\u00e9ment \u00e0 la loi, un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique est n\u00e9cessaire, et le r\u00e9sultat ne peut \u00eatre garanti \u00e0 l\u2019avance. Il s\u2019agit du segment de march\u00e9 soumis aux contr\u00f4les les plus rigoureux, et il est risqu\u00e9 de vouloir faire des \u00e9conomies sur l\u2019expertise juridique dans ce domaine.<\/p>\n\n\n\n

                Du point de vue de la gestion des risques, il est judicieux de verser l'argent et l'acompte apr\u00e8s la due diligence : lorsque vous disposez d'un extrait du registre, d'une vision claire des charges, de l'acc\u00e8s au bien et des param\u00e8tres d'urbanisme, et que la structure de l'acheteur est conforme \u00e0 la loi. Si vous h\u00e9sitez entre un particulier et une soci\u00e9t\u00e9, n\u2019oubliez pas : On examine d'abord le terrain et le r\u00e9gime juridique de propri\u00e9t\u00e9, puis on prend une d\u00e9cision concernant la soci\u00e9t\u00e9 \u2014 et non l'inverse.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Actualit\u00e9 des informations : octobre 2026. Tarifs du NAPR, r\u00e8gles relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des terres agricoles [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":20193,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-20190","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20190"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20204,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions\/20204"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20193"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20190"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20190"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20190"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}