{"id":20396,"date":"2026-10-16T15:45:22","date_gmt":"2026-10-16T12:45:22","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20396"},"modified":"2026-10-16T16:48:05","modified_gmt":"2026-10-16T13:48:05","slug":"purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/fr\/all\/purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency\/","title":{"rendered":"Achat d'un bien immobilier en G\u00e9orgie en cryptomonnaie"},"content":{"rendered":"

Si vous disposez d'une \u00e9pargne en USDT, BTC ou ETH et que vous envisagez d'acheter un appartement \u00e0 Batoumi, Tbilissi ou Gonio, vous vous posez sans doute une question essentielle : est-il possible d'acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies et comment cela fonctionne-t-il sur le plan juridique ? En bref, la r\u00e9ponse est la suivante : Il est possible d'acheter un bien immobilier avec des fonds provenant d'un \u00e9change l\u00e9gal de cryptomonnaie \u2014 c'est possible<\/strong>. Le paiement direct d'un appartement avec un actif virtuel rel\u00e8ve d'une autre situation : les paiements directs en actifs virtuels sont interdits par une r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale de la l\u00e9gislation g\u00e9orgienne, et le slogan publicitaire \u00ab Nous acceptons l'USDT \u00bb ne signifie pas que cette restriction soit lev\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

L'\u00e9cart entre la promesse commerciale et ce qui est r\u00e9ellement autoris\u00e9 par la loi constitue l'une des principales sources de risque pour l'acheteur. Dans cet article, nous allons examiner le fonctionnement d\u2019un processus conforme \u00e0 la loi : du choix du bien immobilier \u00e0 l\u2019enregistrement du droit de propri\u00e9t\u00e9 dans le registre public g\u00e9orgien, en passant par les documents n\u00e9cessaires pour justifier l\u2019origine des fonds, le co\u00fbt global de la proc\u00e9dure et les principaux pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter.<\/p>\n\n\n\n

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L'achat en cryptomonnaie est-il l\u00e9gal ?<\/h2>\n\n\n\n

Pour \u00e9viter toute confusion terminologique, il convient de distinguer d'embl\u00e9e trois op\u00e9rations diff\u00e9rentes : d\u00e9tention d'un crypto-actif<\/strong>, son conversion en monnaie fiduciaire<\/strong> \u0438 le paiement d'un bien immobilier<\/strong>. Regrouper ces notions sous l'expression \u00ab acheter un appartement en bitcoins \u00bb est pratique pour un titre publicitaire, mais inexact d'un point de vue juridique.<\/p>\n\n\n\n

La Banque nationale de G\u00e9orgie (NBG) a clairement exprim\u00e9 sa position :<\/strong> Les actifs virtuels ne constituent pas un moyen de paiement l\u00e9gal dans le pays. L'article 39\u00b9(2) de la loi organique relative \u00e0 la Banque nationale de G\u00e9orgie interdit les paiements effectu\u00e9s au moyen d'actifs virtuels. Conform\u00e9ment \u00e0 la FAQ officielle de l'autorit\u00e9 de r\u00e9gulation<\/a>, les exceptions \u00e0 cette interdiction concernent les op\u00e9rations n\u00e9cessaires \u00e0 la prestation des services li\u00e9s aux actifs virtuels eux-m\u00eames \u2014 et ne constituent pas une autorisation g\u00e9n\u00e9rale de payer un appartement en USDT ou en BTC. Une transaction classique d\u2019achat-vente d\u2019un appartement, dans laquelle l\u2019acheteur transf\u00e8re des jetons directement au vendeur, ne rel\u00e8ve pas de ces exceptions.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi y a-t-il alors autant d\u2019annonces proposant des \u00ab appartements en USDT \u00bb ? Si une agence immobili\u00e8re ou un promoteur immobilier indique accepter les tokens, demandez, avant tout transfert de fonds, une description \u00e9crite du mode de paiement : qui re\u00e7oit les tokens, qui transf\u00e8re l\u2019argent au vendeur et selon quel m\u00e9canisme. Derri\u00e8re une telle formulation peut se cacher une op\u00e9ration d\u2019\u00e9change par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un tiers, \u00e0 l\u2019issue de laquelle le paiement pr\u00e9vu par le contrat s\u2019effectue en monnaie fiduciaire. Il s\u2019agit l\u00e0 de deux choses fondamentalement diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n

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Acheter un bien immobilier avec les fonds issus du change de cryptomonnaie et payer directement un appartement en cryptomonnaie sont deux op\u00e9rations juridiquement distinctes.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Les interm\u00e9diaires par lesquels s'effectue la conversion sont appel\u00e9s VASP \u2014 Prestataires de services li\u00e9s aux actifs virtuels<\/strong>, les prestataires de services li\u00e9s aux actifs virtuels. En G\u00e9orgie, ils sont soumis \u00e0 une obligation d'enregistrement et \u00e0 la surveillance de la NBG. Registre des VASP et liste des activit\u00e9s qui leur sont autoris\u00e9es<\/a> publi\u00e9es sur le site web de l'autorit\u00e9 de r\u00e9gulation. Ce point est d'une importance capitale : toutes les plateformes d'\u00e9change acceptant l'USDT ne sont pas n\u00e9cessairement des VASP enregistr\u00e9s disposant de toutes les autorisations requises. De plus, l\u2019enregistrement en tant que VASP ne vaut pas pour autant une autorisation g\u00e9n\u00e9rale d\u2019effectuer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du parcours de paiement de mani\u00e8re autonome : il convient de v\u00e9rifier la liste pr\u00e9cise des services autoris\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Quelles en sont les cons\u00e9quences pour l'acheteur ? La cryptomonnaie peut \u00eatre source initiale de financement<\/strong> pour une transaction immobili\u00e8re, mais le simple fait de disposer de BTC ou d'ETH sur un portefeuille ne signifie pas que toutes les fa\u00e7ons de les utiliser dans le cadre d'une transaction soient l\u00e9gales. Proc\u00e9dure \u00e0 suivre : cryptomonnaie \u2192 prestataire agr\u00e9\u00e9 \u2192 monnaie fiduciaire ; le calcul et l'enregistrement du droit s'effectuent selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues par le contrat et les exigences applicables<\/strong> \u2014 C'est exactement \u00e0 cela que ressemble un sch\u00e9ma juridiquement admissible. Le transfert direct de jetons au vendeur, en contournant ce sch\u00e9ma, enfreint la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale du droit.<\/p>\n\n\n\n

Le change de cryptomonnaies n'annule toutefois pas les exigences financi\u00e8res habituelles. AML<\/strong> (Lutte contre le blanchiment d'argent) et KYC<\/strong> (Know Your Customer \u2014 identification du client) s'appliquent aussi bien aux prestataires de services d'actifs virtuels (VASP) qu'aux banques intervenant dans les op\u00e9rations de r\u00e8glement ult\u00e9rieures. Cela implique des demandes de documents, la v\u00e9rification de l'origine des fonds et d'\u00e9ventuels retards, m\u00eame si l'\u00e9change lui-m\u00eame s'est d\u00e9roul\u00e9 sans encombre sur le plan technique.<\/p>\n\n\n\n

Les exigences impos\u00e9es aux fournisseurs continuent d'\u00e9voluer. Depuis le 1er janvier 2026, la nouvelle r\u00e9glementation est entr\u00e9e en vigueur amendement obligeant les VASP \u00e0 garantir au client l'acc\u00e8s \u00e0 l'acte d'enregistrement<\/a>. Le 10 mars 2026, la NBG a annonc\u00e9 l'\u00e9laboration d'un cadre r\u00e9glementaire relatif \u00e0 l'offre initiale d'actifs virtuels stables<\/a> \u2014 Ce message concerne un nouvel outil sp\u00e9cifique et non une autorisation g\u00e9n\u00e9rale de paiement direct de biens immobiliers par des jetons. Avant de choisir un prestataire, veuillez v\u00e9rifier la version en vigueur des exigences de la NBG ainsi que les informations actualis\u00e9es relatives \u00e0 son enregistrement.<\/p>\n\n\n\n

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Comment effectuer les calculs<\/h2>\n\n\n\n

Dans la pratique, le processus de transition de la cryptomonnaie vers le paiement d'un bien immobilier peut se d\u00e9rouler de plusieurs mani\u00e8res. Chacune d'entre elles comporte ses propres conditions, restrictions et exigences en mati\u00e8re de documents.<\/p>\n\n\n\n

Une question distincte que l'on oublie souvent : devise de r\u00e8glement<\/strong>. Dans le contrat, il convient de pr\u00e9ciser s\u00e9par\u00e9ment la devise du prix, la devise de paiement autoris\u00e9e et les modalit\u00e9s de conversion. La possibilit\u00e9 d\u2019effectuer le r\u00e8glement en USD ou en EUR d\u00e9pend de la composition des parties, de l\u2019itin\u00e9raire bancaire et des exceptions applicables aux r\u00e8gles relatives au lari \u2014 le simple fait d\u2019\u00e9changer un crypto-actif contre une devise \u00e9trang\u00e8re ne r\u00e9sout pas cette question.<\/p>\n\n\n\n

Modes de paiement lors de l'achat d'un bien immobilier<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Proc\u00e9d\u00e9<\/th>D\u00e9roulement de l'op\u00e9ration<\/th>Avantages<\/th>Limites et risques<\/th>Ce qu'il faut v\u00e9rifier au pr\u00e9alable<\/th><\/tr><\/thead>
Conversion via un VASP agr\u00e9\u00e9, paiement depuis votre compte bancaire<\/td>L'acheteur vend des cryptomonnaies via un prestataire de services d'actifs virtuels (VASP), re\u00e7oit des devises fiduciaires sur son compte, puis effectue un virement au vendeur conform\u00e9ment au contrat<\/td>Une cha\u00eene documentaire transparente, un virement bancaire standard<\/td>Un compte bancaire est requis, ainsi que la validation des donn\u00e9es d'identit\u00e9 (KYC) aupr\u00e8s du prestataire de services d'actifs virtuels (VASP) et de la banque ; des pi\u00e8ces justificatives peuvent \u00eatre demand\u00e9es<\/td>Statut de VASP dans le registre de la NBG, services autoris\u00e9s, commissions et montant total \u00e0 percevoir<\/td><\/tr>
Transfert de fonds fiduciaires vers un syst\u00e8me de paiement agr\u00e9\u00e9 par l'interm\u00e9diaire d'un VASP<\/td>\u00c0 la demande du client, le VASP peut transf\u00e9rer les fonds issus de l'\u00e9change \u00e0 un prestataire de services de paiement, un interm\u00e9diaire ou un acqu\u00e9reur participant, y compris un sous-acqu\u00e9reur<\/td>Moins d'\u00e9tapes interm\u00e9diaires pour l'acheteur<\/td>L'applicabilit\u00e9 d\u00e9pend des services sp\u00e9cifiques propos\u00e9s par le prestataire et du statut juridique de tous les acteurs de la cha\u00eene ; veuillez v\u00e9rifier la base contractuelle de chaque paiement<\/td>Ce service est-il autoris\u00e9 pour ce prestataire de services d'actifs virtuels (VASP) ? Quel est le r\u00f4le de chaque intervenant et quelle est la proc\u00e9dure de versement des fonds fiduciaires au vendeur ? La banque du vendeur accepte-t-elle ce virement ?<\/td><\/tr>
Remise d'esp\u00e8ces fiduciaires apr\u00e8s le change, r\u00e8glement ult\u00e9rieur<\/td>Le VASP remet des esp\u00e8ces, et l'acheteur effectue le paiement conform\u00e9ment aux conditions du contrat<\/td>C'est possible dans certaines situations<\/td>Les paiements en esp\u00e8ces sont soumis \u00e0 des exigences juridiques et administratives sp\u00e9cifiques ; leur tra\u00e7abilit\u00e9 bancaire est moindre<\/td>Ce calcul est-il admissible au regard des clauses du contrat et de la l\u00e9gislation g\u00e9orgienne pour ce montant ?<\/td><\/tr>
Virement direct en BTC\/USDT au vendeur<\/td>Les jetons sont transf\u00e9r\u00e9s directement vers le portefeuille cryptographique du vendeur<\/td>-<\/td>Est interdit par une r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale :<\/strong> Article 39\u00b9(2) de la loi organique relative \u00e0 la Banque nationale de G\u00e9orgie. Le respect des obligations KYC ne l\u00e8ve pas cette interdiction. Le droit de propri\u00e9t\u00e9 ne d\u00e9coule pas du simple fait d'une transaction sur la blockchain.<\/td>Cela n\u00e9cessite une \u00e9valuation juridique distincte ; il ne s'agit pas d'un mode de paiement standard<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

\u00c0 la lecture de ce tableau, il convient de tirer une conclusion pratique importante : le choix d'un itin\u00e9raire pr\u00e9cis<\/strong> Cela d\u00e9pend de la nature de l'acheteur (r\u00e9sident ou non-r\u00e9sident), de la structure de la transaction, de la banque aupr\u00e8s de laquelle le compte est ouvert, du prestataire de services d'actifs virtuels (VASP) concern\u00e9 et de la liste des services qui lui sont autoris\u00e9s. Un m\u00eame mode de paiement peut \u00eatre disponible dans une banque et indisponible dans une autre \u2014 il convient de s\u2019en mettre d\u2019accord \u00e0 l\u2019avance, et non apr\u00e8s le transfert des actifs. <\/p>\n\n\n\n

Comment The Residence vous aide \u00e0 effectuer des transferts de cryptomonnaies<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nous collaborons avec une soci\u00e9t\u00e9 partenaire sp\u00e9cialis\u00e9e dans la conversion et l'\u00e9change de cryptomonnaies. The Residence vous aide \u00e0 trouver un bien immobilier et \u00e0 coordonner les relations entre l'acheteur, le vendeur et le partenaire charg\u00e9 des aspects financiers de la transaction.<\/p>\n\n\n\n

Avant la traduction, il convient de d\u00e9terminer :<\/p>\n\n\n\n