{"id":15887,"date":"2026-07-29T17:49:32","date_gmt":"2026-07-29T14:49:32","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=15887"},"modified":"2026-07-29T17:49:34","modified_gmt":"2026-07-29T14:49:34","slug":"can-a-foreigner-buy-land-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/","title":{"rendered":"Uno straniero pu\u00f2 acquistare un terreno in Georgia?"},"content":{"rendered":"

Un cittadino straniero in Georgia ha il diritto di acquistare un appezzamento di terreno, ma non uno qualsiasi. \u00c8 fondamentale la destinazione d\u2019uso registrata del terreno, non il suo aspetto esteriore, la sua ubicazione o le dichiarazioni del venditore. I terreni non agricoli sono, in linea di massima, accessibili agli acquirenti stranieri. I terreni agricoli sono disciplinati da una legge organica specifica e richiedono la verifica di un motivo concreto per l\u2019acquisto.<\/p>\n\n\n\n

Un secondo aspetto importante che spesso viene trascurato: Il diritto di registrare un terreno a proprio nome e il diritto di costruirvi l'opera desiderata sono due questioni distinte<\/strong>. Il terreno pu\u00f2 essere intestato come propriet\u00e0, ma la sua destinazione d'uso, i coefficienti di edificabilit\u00e0 o le restrizioni di tutela potrebbero rendere impossibile la costruzione o richiedere ulteriori autorizzazioni. Pertanto, la verifica deve essere effettuata prima del versamento della caparra o dell\u2019anticipo, e non dopo la firma del contratto.<\/p>\n\n\n\n

In questo articolo analizzeremo quali categorie di terreni sono accessibili a un acquirente straniero, in cosa differisce lo status agricolo da quello non agricolo, come verificare i dati ufficiali relativi a un lotto, come si svolge la transazione e quali sono i rischi pi\u00f9 frequenti.<\/p>\n\n\n\n

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In linea di massima, un cittadino straniero pu\u00f2 registrare a proprio nome un appezzamento di terreno ad uso non agricolo. I terreni agricoli sono disciplinati dalla Costituzione della Georgia e da una legge organica specifica: la possibilit\u00e0 di acquistarli dipende dallo status dell\u2019acquirente, dal motivo dell\u2019acquisto e dalle condizioni previste dalla normativa vigente alla data della transazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

I termini principali spiegati in parole semplici<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Termine<\/th>Cosa significa<\/th><\/tr><\/thead>
Codice catastale<\/td>Numero univoco che consente di individuare il lotto nel Registro pubblico e sulla mappa catastale<\/td><\/tr>
Destinazione d'uso del terreno<\/td>Status giuridico registrato del terreno, ivi compreso se agricolo o non agricolo<\/td><\/tr>
Area funzionale<\/td>Norme urbanistiche del territorio che definiscono gli usi consentiti e i parametri di edificabilit\u00e0<\/td><\/tr>
Onere<\/td>Restrizione registrata del diritto di propriet\u00e0: ipoteca, sequestro, servit\u00f9 o altro vincolo<\/td><\/tr>
Servit\u00f9<\/td>Il diritto di utilizzare in modo limitato un terreno altrui, ad esempio per il passaggio, il transito o la posa di condutture<\/td><\/tr>
Mappa catastale<\/td>Documento contenente la configurazione, la superficie e i confini registrati del lotto<\/td><\/tr>
Specifiche tecniche<\/td>Requisiti del fornitore relativi all'allacciamento alla rete elettrica, idrica, fognaria, del gas o ad altre reti<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Quali terreni pu\u00f2 acquistare uno straniero?<\/h2>\n\n\n\n

In linea di massima, gli stranieri possono acquistare terreni registrati come non agricoli. Tuttavia, la possibilit\u00e0 concreta di costruire un'abitazione, un albergo, un edificio commerciale o industriale dipende non solo dalla destinazione d'uso del terreno, ma anche dalla zona funzionale, dal regolamento urbanistico e dai parametri di edificabilit\u00e0. Non bisogna guardare a ci\u00f2 che cresce sul terreno o al suo aspetto, ma alle informazioni ufficiali contenute nel Registro pubblico.<\/p>\n\n\n\n

Terreni non agricoli<\/strong> \u2014 in linea di massima sono disponibili per l\u2019acquisto diretto da parte di acquirenti stranieri. Si tratta dell\u2019opzione pi\u00f9 diffusa per chi desidera costruire una casa, una villa o un immobile commerciale. Tuttavia, la destinazione catastale e la zona funzionale rappresentano livelli diversi di regolamentazione: lo status non agricolo di un lotto non determina automaticamente cosa sia possibile costruirvi.<\/p>\n\n\n\n

Terreno agricolo<\/strong> \u00e8 disciplinato separatamente. La legge organica della Georgia sulla propriet\u00e0 dei terreni agricoli stabilisce un regime restrittivo per i soggetti stranieri. La presenza su tale appezzamento di una casetta, di una recinzione o di edifici adiacenti non modifica di per s\u00e9 la destinazione d\u2019uso registrata. L\u2019uso effettivo e lo stato catastale possono divergere \u2014 e sono proprio i dati catastali ad avere valore giuridico.<\/p>\n\n\n\n

Terreno con casa annessa<\/strong> \u2014 caso particolare. Se l\u2019abitazione \u00e8 registrata come bene immobile e sorge su un terreno non agricolo, lo straniero pu\u00f2 acquistare sia l\u2019abitazione che il terreno su cui sorge. Se il terreno su cui sorge l\u2019abitazione mantiene lo status agricolo, la situazione richiede un\u2019ulteriore verifica: la presenza dell\u2019edificio non modifica automaticamente la categoria del terreno.<\/p>\n\n\n\n

Aree soggette a un regime speciale<\/strong> \u2014 le zone di confine, le aree naturali protette e le fasce costiere \u2014 possono essere soggette a ulteriori restrizioni, che devono essere verificate in base al codice catastale specifico e alla normativa vigente.<\/p>\n\n\n\n

La possibilit\u00e0 di acquistare un terreno non implica che su di esso sia consentito costruire un edificio delle dimensioni, del numero di piani e della destinazione d'uso desiderati. Si tratta di una questione a s\u00e9 stante, che viene risolta attraverso l'analisi della documentazione urbanistica.<\/p>\n\n\n\n

Tabella 1. Quali lotti sono disponibili per un acquirente straniero<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tipo di lotto<\/th>Un cittadino straniero pu\u00f2 acquistare?<\/th>Cosa controllare<\/th>Rischio principale<\/th><\/tr><\/thead>
Terreno non agricolo destinato all'edificazione<\/td>Di norma \u00e8 consentito<\/td>Area funzionale, parametri di edificabilit\u00e0<\/td>Limiti relativi all'altezza, alle margini e alla densit\u00e0<\/td><\/tr>
Lotto con un'abitazione registrata su terreno non agricolo<\/td>Di norma \u00e8 consentito<\/td>Destinazione d'uso del terreno, diritti sulla casa e sul lotto<\/td>Differenza di superficie, comproprietari<\/td><\/tr>
Terreno agricolo<\/td>\u00c8 in vigore un regime speciale<\/td>Motivi dell'acquisto, requisiti di legge<\/td>Rifiuto di registrazione<\/td><\/tr>
Lotto con casa, in cui il terreno \u00e8 classificato come agricolo<\/td>\u00c8 necessaria una verifica separata<\/td>Regime fondiario, disposizioni di legge<\/td>Le restrizioni agricole possono estendersi all'intero sito<\/td><\/tr>
Zona di confine o zona protetta<\/td>\u00c8 necessaria una verifica separata<\/td>Modalit\u00e0 zona, autorizzazioni<\/td>Ulteriori accordi o divieti<\/td><\/tr>
Area ricreativa o forestale<\/td>\u00c8 necessaria una verifica separata<\/td>Categoria, condizioni d'uso<\/td>Possibilit\u00e0 di costruzione limitate<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

La tabella illustra la logica generale e non costituisce un parere giuridico su un oggetto specifico. Lo stato di ciascuna parcella viene verificato singolarmente sulla base di un estratto aggiornato dal Registro pubblico<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\"Uno<\/figure>\n\n\n\n
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Perch\u00e9 i terreni agricoli sono limitati?<\/h2>\n\n\n\n

Le restrizioni alla propriet\u00e0 dei terreni agricoli sono sancite dalla Costituzione della Georgia e disciplinate in dettaglio dalla Legge organica sulla propriet\u00e0 dei terreni agricoli. Non si tratta di un\u2019istruzione amministrativa, facilmente modificabile, bens\u00ec di una norma tutelata dalla Costituzione. Proprio per questo motivo non \u00e8 possibile applicare meccanicamente le norme relative all\u2019acquisto di un appartamento o di un locale non residenziale a un appezzamento di terreno a uso agricolo.<\/p>\n\n\n\n

Ai fini della presente legge, per \u201csoggetto straniero\u201d si intende una persona fisica priva della cittadinanza georgiana, nonch\u00e9 una persona giuridica in cui un cittadino straniero sia socio di controllo; i criteri specifici sono definiti dalla versione vigente della legge. Non \u00e8 consigliabile fare affidamento su articoli contenenti citazioni obsolete o riassunti redatti diversi anni fa: le versioni della legge e la prassi giurisprudenziale possono cambiare, ed \u00e8 necessario verificare la versione aggiornata alla data della transazione consultando il testo ufficiale sul portale del Bollettino Legislativo della Georgia \u2014 matsne.gov.ge<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Un errore comune \u00e8 ritenere che la modifica dell\u2019uso effettivo del terreno ne modifichi automaticamente lo status catastale. Non \u00e8 cos\u00ec. Il passaggio di un appezzamento dalla categoria agricola a quella non agricola \u00e8 una procedura amministrativa a s\u00e9 stante, con requisiti specifici, che non garantisce un esito positivo.<\/p>\n\n\n\n

Come cambia la destinazione d'uso di un lotto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Domanda<\/th>Cosa c'\u00e8 da sapere<\/th><\/tr><\/thead>
Dove viene registrata la modifica<\/td>Presso l'Agenzia nazionale del Registro pubblico<\/td><\/tr>
Cosa occorre<\/td>Richiesta e documenti che attestano la fondata necessit\u00e0 della modifica<\/td><\/tr>
Il Comune partecipa?<\/td>Il NAPR pu\u00f2 richiedere informazioni tenendo conto delle condizioni urbanistiche del territorio<\/td><\/tr>
La modifica \u00e8 garantita?<\/td>No, la richiesta potrebbe non portare a una decisione positiva<\/td><\/tr>
Quanto costa la registrazione?<\/td>150, 270 o 350 GEL a seconda della durata scelta<\/td><\/tr>
\u00c8 possibile che si debba effettuare un pagamento aggiuntivo?<\/td>In caso di cambiamento della destinazione d'uso da agricola a non agricola, la legge prevede un indennizzo nei casi previsti<\/td><\/tr>
Il nuovo status conferisce il diritto di costruire?<\/td>No, la zona funzionale e il regime edilizio vengono verificati separatamente<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

L'importo del possibile risarcimento non pu\u00f2 essere calcolato in base a un'aliquota unica valida per tutta la Georgia. \u00c8 necessario verificarlo in relazione al singolo appezzamento, al comune e alle norme in vigore alla data della richiesta.<\/p>\n\n\n\n

Eredit\u00e0 ed eccezioni<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un cittadino straniero pu\u00f2 registrare il diritto di propriet\u00e0 su un appezzamento agricolo ricevuto per successione: tale titolo \u00e8 espressamente previsto dalla legge organica vigente. Al momento della registrazione \u00e8 necessario comprovare i diritti successori e iscrivere il trasferimento del diritto di propriet\u00e0 nel Registro pubblico. Le condizioni aggiuntive relative al singolo caso ereditario devono essere verificate separatamente, tuttavia La legge organica vigente non prevede l'obbligo generale per l'erede straniero di vendere il terreno agricolo entro il termine stabilito<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Anche alcuni meccanismi di investimento possono prevedere condizioni speciali. Una societ\u00e0 registrata in Georgia e controllata da un socio di maggioranza straniero pu\u00f2 acquisire terreni agricoli sulla base di un piano di investimento e di una delibera del Governo georgiano. Tuttavia, il mancato rispetto del piano di investimento comporta l\u2019obbligo di alienazione per tale societ\u00e0, ma non per una persona fisica straniera che abbia ricevuto il terreno in eredit\u00e0. Prima di considerare uno qualsiasi di questi presupposti come uno scenario praticabile, \u00e8 necessario esaminare la versione vigente della legge insieme a un legale indipendente.<\/p>\n\n\n\n

Acquisto tramite societ\u00e0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tra gli acquirenti stranieri \u00e8 diffusa l'opinione che la registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana consenta automaticamente l'acquisto di terreni agricoli. <\/p>\n\n\n\n

La legge tiene conto non solo della giurisdizione in cui \u00e8 registrata la societ\u00e0, ma anche della composizione dei suoi soci. Una persona giuridica registrata in Georgia, ma con un socio di controllo straniero, pu\u00f2 acquistare terreni agricoli solo sulla base di un piano di investimento e di una decisione del Governo georgiano. L'elenco preciso dei criteri \u00e8 definito dalla versione vigente della legge.<\/p>\n\n\n\n

La registrazione di un terreno a nome di un cittadino georgiano, con un accordo informale secondo cui il proprietario effettivo sar\u00e0 uno straniero, non conferisce allo straniero un diritto di propriet\u00e0 registrato.<\/strong> Tale schema comporta un elevato rischio di perdita del controllo sull\u2019immobile, di controversie e di invalidazione di singoli accordi. Non \u00e8 consigliabile ricorrere alla propriet\u00e0 nominale come stratagemma per aggirare le restrizioni. Qualsiasi struttura societaria finalizzata all\u2019acquisto di terreni deve essere verificata da un esperto indipendente in diritto georgiano.<\/p>\n\n\n\n

Tabella 2. Opzioni di intervento nel caso in cui il terreno abbia lo status di terreno agricolo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Variante<\/th>Quando si esamina<\/th>Cosa occorre<\/th>Limiti e rischi<\/th><\/tr><\/thead>
Scegli un'altra zona<\/td>Quando l'obiettivo \u00e8 un acquisto veloce e senza complicazioni<\/td>Ricerca di un equivalente non agricolo<\/td>Potrebbe essere necessario pi\u00f9 tempo per la selezione<\/td><\/tr>
Verificare l'ammissibilit\u00e0 del cambio di destinazione d'uso<\/td>Quando un'area riveste un'importanza strategica<\/td>Domanda e documenti giustificativi da presentare al NAPR; se necessario, informazioni fornite dal comune competente<\/td>L'approvazione non \u00e8 garantita; la procedura richiede tempo<\/td><\/tr>
Locazione a lungo termine<\/td>Quando l'acquisto non \u00e8 possibile, ma \u00e8 necessario un monitoraggio a lungo termine<\/td>Contratto di locazione, registrazione del gravame<\/td>Assenza di diritto di propriet\u00e0, possibilit\u00e0 di edificazione limitate<\/td><\/tr>
Procedura speciale di investimento<\/td>Per i progetti di grandi dimensioni, qualora sussistano i presupposti<\/td>Piano di investimento, decisione del Governo della Georgia<\/td>Richiede il rispetto dei requisiti di legge<\/td><\/tr>
Eredit\u00e0<\/td>In presenza di un fondamento giuridico<\/td>Documenti relativi al diritto di successione, iscrizione nel Registro pubblico<\/td>Le condizioni specifiche del singolo caso vengono verificate separatamente<\/td><\/tr>
Struttura societaria regolare e conforme ai requisiti<\/td>In presenza di un piano di investimento e di una delibera del Governo<\/td>Analisi giuridica della composizione dei partecipanti, piano di investimento<\/td>Non garantisce il risultato senza verifica e approvazione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Nessuna di queste opzioni rappresenta una soluzione universale. Ciascuna richiede un\u2019analisi giuridica personalizzata, che tenga conto del lotto specifico e dello status dell\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n

Cosa fare se ti \u00e8 piaciuto un appezzamento agricolo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se nell\u2019estratto \u00e8 indicato lo status agricolo, non si dovrebbe versare un acconto nella speranza che la questione possa essere risolta dopo l\u2019acquisto. Occorre innanzitutto accertare se sussista un fondamento giuridico che consenta proprio a quel determinato acquirente di acquistare il terreno.<\/p>\n\n\n\n