{"id":16448,"date":"2026-08-12T08:05:11","date_gmt":"2026-08-12T05:05:11","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=16448"},"modified":"2026-08-12T08:05:13","modified_gmt":"2026-08-12T05:05:13","slug":"how-to-check-real-estate-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/all\/how-to-check-real-estate-in-georgia\/","title":{"rendered":"Come verificare un immobile in Georgia"},"content":{"rendered":"<p>La Georgia offre una procedura relativamente semplice per la registrazione delle transazioni immobiliari \u2014 tra cui \u00e8 disponibile la registrazione accelerata del diritto di propriet\u00e0, che pu\u00f2 avvenire anche il giorno stesso della presentazione della domanda. Ma la rapidit\u00e0 delle procedure non significa che l\u2019immobile possa essere acquistato senza una verifica preliminare. \u00c8 proprio qui che molti acquirenti commettono un errore: si fidano delle parole dell\u2019agente o del venditore, non verificano i dati catastali e tralasciano fasi di verifica di fondamentale importanza.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La verifica deve essere effettuata prima della firma del contratto e del versamento di somme ingenti.<\/strong> Non basta verificare il nome e il cognome del proprietario: occorre assicurarsi che l\u2019immobile corrisponda alla documentazione, non sia gravato da vincoli e che il venditore abbia effettivamente il diritto di disporre dell\u2019appartamento.<\/p>\n\n\n\n<p>La procedura varia a seconda del tipo di immobile. Nel caso di un appartamento di seconda mano, vengono verificati il proprietario, la storia dell\u2019immobile e le sue condizioni effettive. Nel caso di un immobile di nuova costruzione in fase di realizzazione, vengono verificati anche il terreno, il promotore immobiliare, la documentazione autorizzativa e i termini del contratto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Come verificare rapidamente un immobile in Georgia prima dell'acquisto<br><\/strong><br>Per una prima verifica, chiedete al venditore il codice catastale dell'immobile. Successivamente, tramite <a href=\"https:\/\/www.napr.gov.ge\/en\/service\/registers\/real-estate-register?utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Registro immobiliare ufficiale NAPR<\/a> Verificate il proprietario registrato, le caratteristiche catastali dell'immobile e le informazioni relative ai diritti e alle restrizioni.<\/p>\n\n\n\n<p>A questo punto, procedete come segue:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Verificate il codice catastale, l'indirizzo, la superficie e la destinazione d'uso dell'immobile.<\/li>\n\n\n\n<li>Assicuratevi che il venditore sia lo stesso del proprietario registrato oppure che disponga delle delega necessarie.<\/li>\n\n\n\n<li>Verificate l'esistenza di ipoteche, pignoramenti, divieti e altre restrizioni registrate.<\/li>\n\n\n\n<li>Confrontate la planimetria effettiva e lo stato dell'immobile con la documentazione.<\/li>\n\n\n\n<li>Per un immobile di nuova costruzione, verificate separatamente il terreno, la persona giuridica del promotore immobiliare e la licenza edilizia.<\/li>\n\n\n\n<li>Esaminate il contratto, le modalit\u00e0 di pagamento e le condizioni di consegna dell'immobile.<\/li>\n\n\n\n<li>Prima di effettuare il pagamento principale, richiedete nuovamente i dati NAPR aggiornati.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>L'estratto del registro \u00e8 solo una parte della verifica. Non fornisce indicazioni sullo stato tecnico dell'appartamento, sulle effettive modifiche alla planimetria, sulla qualit\u00e0 dei lavori di ristrutturazione e su tutti i possibili rischi a carico del venditore.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cosa verificare prima di effettuare un versamento<\/h2>\n\n\n\n<p>La verifica non ha inizio dopo la firma del contratto preliminare, bens\u00ec prima di esso. <strong>Non si dovrebbe iniziare la verifica dopo aver gi\u00e0 versato una somma consistente al venditore<\/strong> \u2014 A questo punto, i mezzi a disposizione per tutelare i propri interessi sono notevolmente diminuiti.<\/p>\n\n\n\n<p>Prima di trasferire una somma consistente, \u00e8 necessario coprire tre categorie di rischio: <strong>l'oggetto, il venditore e le condizioni della transazione<\/strong>. La verifica deve essere completata prima che l'acquirente si assuma un impegno finanziario difficile o costoso da annullare.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tabella 1. Verifica passo dopo passo prima dell'acquisto di un immobile in Georgia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Palcoscenico<\/th><th>Cosa controlliamo<\/th><th>Fonte \/ documento<\/th><th>Quale rischio individua<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Codice catastale<\/td><td>Correttezza dell'identificazione dell'oggetto<\/td><td>Venditore, annuncio, indirizzo<\/td><td>Sostituzione dell'oggetto o identificazione errata<\/td><\/tr><tr><td>Proprietario<\/td><td>Chi \u00e8 iscritto nel registro<\/td><td>Dati NAPR<\/td><td>Il venditore non \u00e8 il legittimo proprietario<\/td><\/tr><tr><td>Superficie e destinazione d'uso<\/td><td>Corrispondenza tra i dati del registro e quelli effettivi<\/td><td>Estratto NAPR, planimetria catastale<\/td><td>Differenza di superficie, destinazione d'uso diversa<\/td><\/tr><tr><td>Restrizioni registrate<\/td><td>Ipoteca, sequestro, divieto, ipoteca fiscale<\/td><td>NAPR, registro delle restrizioni<\/td><td>Oggetto gravato, limitazione alla registrazione dell'operazione<\/td><\/tr><tr><td>Documenti di riferimento<\/td><td>Contratto, certificato, sentenza<\/td><td>Copie o originali forniti dal venditore<\/td><td>L'origine controversa del diritto di propriet\u00e0<\/td><\/tr><tr><td>Poteri del rappresentante<\/td><td>Documento di delega, sua estensione e durata<\/td><td>Procura e documenti giustificativi<\/td><td>Il rappresentante agisce senza i necessari poteri<\/td><\/tr><tr><td>Contratto di transazione<\/td><td>Conformit\u00e0 delle condizioni agli accordi<\/td><td>Bozza di contratto<\/td><td>Condizioni sfavorevoli, imprecisioni nella descrizione dell'immobile<\/td><\/tr><tr><td>Condizioni tecniche<\/td><td>Difetti effettivi, modifiche alla planimetria<\/td><td>Ispezione, tecnico specializzato<\/td><td>Difetti nascosti, discrepanze rispetto alla mappa catastale<\/td><\/tr><tr><td>Per un nuovo edificio: terreno<\/td><td>Proprietario del terreno e titolo per l'edificazione<\/td><td>NAPR, mappa catastale<\/td><td>Terreno gravato da un vincolo o in affitto<\/td><\/tr><tr><td>Per un edificio di nuova costruzione: permessi<\/td><td>Permesso di costruzione, parametri del progetto<\/td><td>Documenti del promotore immobiliare, autorit\u00e0 pubbliche<\/td><td>Non conformit\u00e0 del progetto alla licenza edilizia, rischi legati alla costruzione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Verifica dell'oggetto tramite NAPR<\/h2>\n\n\n\n<p>La NAPR (Agenzia Nazionale del Registro Pubblico) \u00e8 un ente statale che gestisce il registro dei diritti immobiliari, nonch\u00e9 i registri e i servizi informativi ad esso collegati. Attraverso i dati ufficiali \u00e8 possibile verificare il diritto di propriet\u00e0 registrato e le caratteristiche catastali dell\u2019immobile, nonch\u00e9 ottenere informazioni sui diritti e gli obblighi registrati e sulle restrizioni di diritto pubblico, inclusi pignoramenti, divieti e ipoteche fiscali. Per le diverse tipologie di informazioni vengono utilizzati i rispettivi registri e servizi informativi della NAPR. Senza ricorrere a questi dati non \u00e8 possibile effettuare una verifica completa dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n<p>Il codice catastale \u00e8 l'identificativo univoco di un immobile nel registro catastale. \u00c8 proprio grazie a questo codice che si individua un determinato appartamento o una determinata casa. Chiedete al venditore di fornirvi il codice catastale in anticipo. Se il venditore si rifiuta di comunicarvelo, questo \u00e8 gi\u00e0 un primo segnale d'allarme.<\/p>\n\n\n\n<p>La verifica dell'oggetto viene effettuata tramite <a href=\"https:\/\/www.napr.gov.ge\/en\/service\/registers\/real-estate-register\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">portale ufficiale NAPR<\/a>. \u00c8 possibile ottenere informazioni online o presso le sedi del Palazzo di Giustizia a Tbilisi, Batumi e in altre citt\u00e0. <strong>Si consiglia di richiedere informazioni aggiornate immediatamente prima della transazione<\/strong>, anzich\u00e9 fare affidamento sull'estratto ricevuto dal venditore alcune settimane fa: nel frattempo la situazione relativa all'immobile potrebbe essere cambiata. L'estratto elettronico del registro \u00e8 disponibile entro un giorno lavorativo o il giorno stesso della richiesta, a seconda del piano tariffario scelto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Come verificare autonomamente un immobile tramite il NAPR<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ottenete il codice catastale.<\/strong> Chiedetelo al proprietario, all'agente immobiliare o al promotore immobiliare.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Visita il sito ufficiale della NAPR.<\/strong> Per gli immobili si utilizza la sezione \"Real Estate Registry\".<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Richiedete un estratto aggiornato del Registro pubblico.<\/strong> Consente di verificare le principali informazioni registrate relative all'oggetto.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificate il codice catastale e l'indirizzo.<\/strong> Devono riferirsi proprio all\u2019appartamento, alla casa o al terreno che state acquistando.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificate chi \u00e8 il proprietario.<\/strong> Confrontate il proprietario registrato con il venditore e i suoi documenti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificate la superficie e le caratteristiche dell'immobile.<\/strong> Eventuali discrepanze evidenti devono essere chiarite prima della transazione.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Richiedete inoltre informazioni sulle restrizioni e sugli obblighi.<\/strong> Ci\u00f2 \u00e8 particolarmente importante per verificare l'esistenza di sequestri, divieti, ipoteche fiscali e altre registrazioni.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Richiedete la mappa catastale del terreno<\/strong>, se \u00e8 necessario verificare i confini.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prima di effettuare il pagamento principale, ripetete la verifica.<\/strong> Non affidatevi esclusivamente all'estratto conto che il venditore ha ricevuto alcune settimane o alcuni mesi fa.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Quanto costa verificare un immobile tramite NAPR?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Documento o informazione<\/th><th>Scadenza<\/th><th>Costo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Estratto elettronico dal Registro pubblico<\/td><td>1 giorno lavorativo<\/td><td>13 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Estratto elettronico dal Registro pubblico<\/td><td>Il giorno della richiesta<\/td><td>52 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Estratto conto standard<\/td><td>1 giorno lavorativo<\/td><td>20 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Estratto conto standard<\/td><td>Il giorno della richiesta<\/td><td>75 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Mappa catastale<\/td><td>1 giorno lavorativo<\/td><td>7 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Mappa catastale<\/td><td>Il giorno della richiesta<\/td><td>26 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Informazioni su diritti, obblighi, vincoli di diritto pubblico e tax pledge\/mortgage<\/td><td>4 giorni lavorativi<\/td><td>13 GEL<\/td><\/tr><tr><td>La stessa informazione<\/td><td>1 giorno lavorativo<\/td><td>26 GEL<\/td><\/tr><tr><td>La stessa informazione<\/td><td>Il giorno della richiesta<\/td><td>39 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Certificato relativo all\u2019esistenza di una restrizione di diritto pubblico<\/td><td>1 giorno lavorativo<\/td><td>9 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Lo stesso certificato<\/td><td>Il giorno della richiesta<\/td><td>18 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Le tariffe sono soggette a variazioni. Prima di ordinare i documenti, verificate il costo aggiornato sul sito ufficiale del NAPR.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cosa cercare nel registro<\/h3>\n\n\n\n<p>Nelle informazioni fornite dal NAPR, \u00e8 importante che l'acquirente presti attenzione ad alcuni punti chiave.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Identificazione dell'oggetto.<\/strong> Codice catastale, indirizzo, tipologia dell'immobile. Assicuratevi che i dati presenti nel registro corrispondano a quelli forniti dal venditore. Se l'indirizzo riportato nell'annuncio e quello presente nel registro non coincidono, chiarite il motivo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Superficie.<\/strong> La superficie registrata nel catasto potrebbe differire da quella indicata nell'annuncio o nel materiale pubblicitario. In caso di discrepanza, chiaritene la natura. Se possibile, verificate la superficie effettiva durante il sopralluogo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Finalit\u00e0 dell'oggetto.<\/strong> \u00c8 importante capire se l\u2019immobile sia classificato come residenziale o non residenziale e se il terreno sia agricolo o non agricolo. La destinazione d\u2019uso influisce sulla possibilit\u00e0 di utilizzare l\u2019immobile nel modo previsto dall\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Proprietario registrato.<\/strong> Nel registro \u00e8 indicato chi \u00e8 giuridicamente il proprietario dell'immobile. Ai sensi del Codice civile della Georgia, il diritto di propriet\u00e0 su un immobile si acquisisce tramite un atto scritto e la registrazione nel Registro pubblico. Il diritto di disporre dell\u2019immobile spetta al proprietario registrato oppure alla persona che agisce per suo conto sulla base di adeguate procure.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Restrizioni registrate.<\/strong> Tramite il NAPR \u00e8 possibile ottenere informazioni sui diritti e sugli obblighi registrati, nonch\u00e9 sulle restrizioni di diritto pubblico \u2014 sequestri, divieti e ipoteche fiscali. \u00c8 possibile verificarli tramite <a href=\"https:\/\/napr.gov.ge\/en\/service\/information-services\/information-leases-restrictions\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">il relativo servizio informativo dell'agenzia<\/a>. L'esistenza di un pignoramento o di un'altra restrizione di diritto pubblico pu\u00f2 impedire la registrazione dell'operazione oppure limitare la disponibilit\u00e0 sull'oggetto; in ogni caso \u00e8 necessario verificare il contenuto della specifica iscrizione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c8 possibile acquistare un appartamento su cui grava un mutuo ipotecario?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il semplice fatto che sull'immobile graviti un'ipoteca non significa automaticamente che non sia possibile acquistarlo. Tuttavia, una transazione di questo tipo richiede una verifica specifica e un meccanismo concordato per la cancellazione dell'ipoteca.<\/p>\n\n\n\n<p>Prima di effettuare il bonifico \u00e8 necessario verificare quanto segue:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>a favore di chi \u00e8 stata registrata l'ipoteca;<\/li>\n\n\n\n<li>quale obbligo garantisce;<\/li>\n\n\n\n<li>a quali condizioni verr\u00e0 estinta l'ipoteca;<\/li>\n\n\n\n<li>chi e in quale momento trasferisce i fondi al creditore;<\/li>\n\n\n\n<li>quando vengono presentati i documenti per la cancellazione dell'ipoteca;<\/li>\n\n\n\n<li>in che modo la cancellazione dell'onere \u00e8 collegata alla registrazione del diritto del nuovo proprietario.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Se il venditore propone di versargli prima l'intero importo e di estinguere il mutuo in un secondo momento, \u00e8 opportuno verificare tale accordo con un avvocato prima di procedere al pagamento.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Come interpretare il risultato della verifica NAPR<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Cosa \u00e8 stato scoperto<\/th><th>Cosa significa?<\/th><th>Cosa fare prima dell'acquisto<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Il venditore coincide con il proprietario registrato<\/td><td>La verifica di base del proprietario \u00e8 stata superata<\/td><td>Verificare i presupposti per l'acquisizione del diritto, il contratto e gli altri rischi<\/td><\/tr><tr><td>Il proprietario e il venditore non sono la stessa persona<\/td><td>La transazione viene effettuata da un'altra persona oppure vi \u00e8 una discrepanza<\/td><td>Verificare i poteri del rappresentante e il motivo della discrepanza<\/td><\/tr><tr><td>La superficie differisce da quella indicata nell'annuncio o nel contratto<\/td><td>Le specifiche pubblicitarie e quelle ufficiali non coincidono<\/td><td>Individuare la causa e concordare quale superficie debba essere indicata nel contratto<\/td><\/tr><tr><td>\u00c8 stata registrata un'ipoteca<\/td><td>Sull'immobile sussiste un diritto di garanzia a favore del creditore<\/td><td>Identificare il creditore e definire il meccanismo giuridico per la cancellazione dell'ipoteca<\/td><\/tr><tr><td>Esiste un sequestro o un divieto?<\/td><td>La facolt\u00e0 di disporre dell'oggetto pu\u00f2 essere limitata<\/td><td>Non procedere al pagamento prima di aver verificato il contenuto della registrazione<\/td><\/tr><tr><td>Esiste un contratto di locazione registrato o un altro diritto di terzi?<\/td><td>Un terzo potrebbe vantare diritti sull'oggetto<\/td><td>Verificare la durata, il contenuto e le conseguenze di tale diritto<\/td><\/tr><tr><td>La destinazione d'uso dell'immobile differisce dall'uso previsto<\/td><td>Potrebbero esserci delle limitazioni d'uso<\/td><td>Ottenere chiarimenti o un parere legale prima della transazione<\/td><\/tr><tr><td>I dati dell'oggetto corrispondono, non ci sono restrizioni<\/td><td>Il controllo di base del registro \u00e8 stato superato<\/td><td>Passa alla verifica del contratto, delle condizioni tecniche e del venditore<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Non volete occuparvi personalmente dei registri?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Possiamo effettuare un sopralluogo per conto vostro prima che versiate la caparra o il pagamento principale.<br>Nella selezione degli immobili, gli esperti di The Residence verificano i parametri chiave dell'immobile:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>del proprietario registrato;<\/li>\n\n\n\n<li>dati catastali e caratteristiche dell'immobile;<\/li>\n\n\n\n<li>ipoteche e vincoli registrati;<\/li>\n\n\n\n<li>documenti del venditore o della persona giuridica;<\/li>\n\n\n\n<li>per un nuovo edificio: il terreno, il costruttore e la documentazione autorizzativa;<\/li>\n\n\n\n<li>le condizioni essenziali del contratto e le modalit\u00e0 di pagamento;<\/li>\n\n\n\n<li>discrepanze e rischi a cui prestare attenzione prima di concludere l'operazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"\/it\/quiz\/\" target=\"_blank\">[Cercare e valutare immobili in Georgia]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Come verificare chi \u00e8 il proprietario<\/h3>\n\n\n\n<p>Stabilire chi sia il proprietario registrato \u00e8 solo il primo passo. Successivamente, \u00e8 necessario assicurarsi che sia proprio quella persona a firmare il contratto di compravendita.<\/p>\n\n\n\n<p>Se la transazione viene condotta da un rappresentante \u2014 un agente, un parente o un dipendente dell\u2019azienda \u2014 verificate il documento che attesta i suoi poteri: verificate se i poteri conferiti coprano la vendita dell\u2019immobile specifico e le azioni necessarie per la registrazione della transazione, quale sia la forma del documento e se la sua validit\u00e0 non sia scaduta. Per una transazione immobiliare e la sua successiva registrazione nel NAPR, chiarite in anticipo i requisiti relativi alla forma e all\u2019autenticazione di tale documento nella situazione specifica; una procura di origine straniera potrebbe richiedere inoltre l\u2019autenticazione consolare o l\u2019apostille e la traduzione. Non bisogna fidarsi ciecamente delle dichiarazioni di terzi relative all\u2019esistenza dei poteri: \u00e8 necessario esaminare personalmente il documento o affidarlo a un avvocato.<\/p>\n\n\n\n<p>Se il venditore \u00e8 una persona giuridica, assicuratevi che il suo rappresentante agisca nei limiti dei propri poteri e che la persona giuridica stessa sia la legittima proprietaria dell'immobile secondo quanto risulta dal registro.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-3-1024x577.webp\" alt=\"Come verificare un immobile in Georgia\" class=\"wp-image-16450\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-3-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-3-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-3-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-3.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Se il nome del venditore, il codice catastale, la superficie o lo stato dell'immobile non corrispondono ai documenti relativi alla transazione, chiarite innanzitutto il motivo della discrepanza e solo successivamente procedete al pagamento.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Come verificare un immobile in Georgia\" class=\"wp-image-16452\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Quali servizi ufficiali possono essere utili durante la verifica<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Obiettivo<\/th><th>Dove verificare<\/th><th>Indirizzo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Diritto di propriet\u00e0 e informazioni sull'immobile<\/td><td>Registro immobiliare<\/td><td><code>napr.gov.ge\/en\/service\/registers\/real-estate-register<\/code><\/td><\/tr><tr><td>Ottenere un estratto dal registro<\/td><td>Estratto dal Registro pubblico<\/td><td><code>napr.gov.ge\/en\/service\/information-services\/extract-public-register<\/code><\/td><\/tr><tr><td>Arresti, divieti e restrizioni di diritto pubblico<\/td><td>Registro delle restrizioni<\/td><td><code>napr.gov.ge\/en\/service\/registers\/restrictions-register<\/code><\/td><\/tr><tr><td>Informazioni su restrizioni, privilegi e contratti di locazione<\/td><td>Servizi informativi NAPR<\/td><td><code>napr.gov.ge\/en\/service\/information-services\/information-leases-restrictions<\/code><\/td><\/tr><tr><td>Societ\u00e0 costruttrice o venditore (persona giuridica)<\/td><td>Registro delle imprese<\/td><td><code>napr.gov.ge\/en<\/code> \u2192 Registro delle imprese<\/td><\/tr><tr><td>Confini catastali<\/td><td>maps.gov.ge<\/td><td><code>maps.gov.ge<\/code><\/td><\/tr><tr><td>Dati tecnici storici<\/td><td>Archivio dell'Ufficio tecnico<\/td><td><code>napr.gov.ge\/en\/service\/information-services\/information-archives-technical-tureau<\/code><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cosa il registro non verificher\u00e0 al posto vostro<\/h2>\n\n\n\n<p>La verifica tramite NAPR fornisce risposta a una parte importante delle questioni giuridiche: chi \u00e8 il proprietario, se vi siano vincoli registrati, se il codice catastale corrisponda all\u2019immobile. Tuttavia, un unico documento non \u00e8 sufficiente per una verifica completa. Il registro non individua una serie di rischi e gli acquirenti che si fermano a questo possono trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese gi\u00e0 dopo la conclusione della transazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Modifiche effettive alla planimetria.<\/strong> Nel registro \u00e8 iscritto l'immobile in base alla mappa catastale. Se nell'appartamento sono state abbattute delle pareti divisorie, sono stati uniti i bagni o sono state ampliate le stanze a spese del balcone, ci\u00f2 non risulter\u00e0 nel registro. La legittimit\u00e0 di tali modifiche viene accertata separatamente sulla base della documentazione e comporta dei rischi per il nuovo proprietario, qualora le modifiche non siano state approvate.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Condizioni fisiche e difetti nascosti.<\/strong> Il registro non riporta informazioni relative a crepe nei muri, infiltrazioni dal tetto, problemi di ventilazione o impianti elettrici difettosi. Questi problemi si individuano solo con un sopralluogo di persona \u2014 e talvolta solo dopo il trasloco.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qualit\u00e0 e composizione delle finiture.<\/strong> \u00c8 necessario verificare separatamente che le finiture effettivamente realizzate corrispondano a quanto stabilito nel contratto o nel capitolato d'appalto, sia sulla base della documentazione che direttamente in cantiere.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Comunicazioni effettive.<\/strong> La presenza di elettricit\u00e0, acqua, fognature funzionanti e riscaldamento va verificata sul posto, non sui documenti.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Stato dei beni comuni dell'edificio.<\/strong> Ascensori, ingresso, tetto, facciata, tubazioni nelle aree comuni: tutto ci\u00f2 non \u00e8 riportato nel registro.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Contenuto del contratto.<\/strong> NAPR conferma il diritto di propriet\u00e0, ma non analizza i termini della vostra specifica transazione. Il contratto di compravendita deve essere esaminato separatamente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Piani di urbanizzazione dei terreni adiacenti.<\/strong> Se al momento accanto alla casa c'\u00e8 un terreno incolto, ci\u00f2 non significa che rimarr\u00e0 tale tra qualche anno. Il registro non descrive la situazione circostante l'immobile.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Circostanze specifiche relative alle operazioni precedenti.<\/strong> L'estratto NAPR mostra la situazione attuale, ma non sempre illustra l'intera cronologia dei trasferimenti di diritti, che in alcuni casi richiede un'analisi pi\u00f9 approfondita.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tabella 2. Cosa viene verificato sulla base dei dati ufficiali e cosa richiede un\u2019ulteriore verifica<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Verificato in base ai dati ufficiali (NAPR)<\/th><th>Richiede un'ulteriore verifica<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Proprietario registrato<\/td><td>Poteri del rappresentante e documenti giustificativi<\/td><\/tr><tr><td>Dati catastali (codice, superficie, tipologia)<\/td><td>Superficie effettiva e configurazione dei locali<\/td><\/tr><tr><td>Restrizioni registrate (ipoteca, sequestro, divieto)<\/td><td>Difetti nascosti, stato tecnico<\/td><\/tr><tr><td>Destinazione d'uso dell'immobile<\/td><td>Modifiche effettive alla planimetria e loro legittimit\u00e0<\/td><\/tr><tr><td>Data di registrazione del diritto<\/td><td>Storia e circostanze delle operazioni precedenti<\/td><\/tr><tr><td>Indirizzo catastale<\/td><td>Infrastrutture effettive, accesso, contesto circostante<\/td><\/tr><tr><td>Esistenza di un contratto di locazione registrato<\/td><td>Occupanti effettivi e accordi non registrati<\/td><\/tr><tr><td>Status giuridico dell'immobile<\/td><td>Stato degli impianti dell'abitazione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come verificare le condizioni di un appartamento di seconda mano<\/h2>\n\n\n\n<p>La verifica di un appartamento di seconda mano presenta alcune particolarit\u00e0. Oltre all\u2019attuale proprietario e alle restrizioni registrate, in alcuni casi \u00e8 importante esaminare la storia dei trasferimenti di propriet\u00e0, le motivazioni dell\u2019acquisto dell\u2019immobile, le modifiche alla planimetria e lo stato effettivo dell\u2019immobile. L\u2019immobile potrebbe aver cambiato diversi proprietari e essere stato oggetto di varie transazioni, magari a seguito di successioni o procedimenti giudiziari. Il compito dell\u2019acquirente \u00e8 quello di fare chiarezza sulla situazione attuale e assicurarsi che tutto sia in regola.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Diritto di propriet\u00e0.<\/strong> Verificate chi sia il proprietario registrato in base ai dati aggiornati del NAPR. Assicuratevi che sia proprio questa persona a figurare come venditore nel contratto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dati catastali.<\/strong> Verificate che il codice catastale, la superficie, il piano e l'indirizzo corrispondano a quanto indicato nell'annuncio e nel contratto. Le discrepanze non sempre costituiscono un problema, ma ciascuna di esse richiede una spiegazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documenti del venditore.<\/strong> Chiedete di presentare un documento di identit\u00e0, nonch\u00e9 i documenti su cui si fonda il diritto di propriet\u00e0: contratto di compravendita, atto di donazione, certificato di successione. In caso di rischio elevato, richiedete copie autenticate di tali documenti e, se necessario, verificate le informazioni tramite il NAPR.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Poteri del rappresentante.<\/strong> Se l\u2019appartamento non viene venduto dal proprietario stesso, verificate il documento che attesta i poteri del rappresentante: controllate se tali poteri comprendono la vendita del bene specifico e le azioni necessarie per la registrazione della transazione, e se la validit\u00e0 del documento non sia scaduta. Per la transazione immobiliare e la sua registrazione nel NAPR, verificate in anticipo quali siano i requisiti relativi alla forma e alla autenticazione di tale documento nella situazione specifica.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Restrizioni registrate.<\/strong> Assicurarsi che non sussistano ipoteche, sequestri, divieti, ipoteche fiscali o altri gravami. L'assenza di limitazioni registrate elimina uno dei rischi principali, ma non sostituisce la verifica dei documenti e delle circostanze della transazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Storia dell'edificio.<\/strong> In alcuni casi \u2014 ad esempio, se l\u2019appartamento ha cambiato spesso proprietario in un breve lasso di tempo o \u00e8 stato oggetto di successione \u2014 \u00e8 opportuno richiedere i dati d\u2019archivio relativi alle precedenti iscrizioni nel registro e prendere in considerazione un\u2019analisi giuridica pi\u00f9 approfondita.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c8 necessario verificare ulteriormente il venditore?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Anche se i dati relativi all'appartamento sembrano corretti, nelle transazioni ad alto rischio potrebbe essere necessaria un'ulteriore verifica del venditore.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Se il venditore \u00e8 una persona fisica<\/strong>, prestate attenzione all'eventuale presenza di restrizioni, provvedimenti esecutivi o altre circostanze che potrebbero potenzialmente influire sulla disposizione dei beni.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Se il venditore \u00e8 una societ\u00e0<\/strong>, controllate:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>se la persona giuridica \u00e8 stata registrata;<\/li>\n\n\n\n<li>qual \u00e8 la sua situazione attuale;<\/li>\n\n\n\n<li>chi ha il diritto di rappresentare la societ\u00e0;<\/li>\n\n\n\n<li>se il firmatario del contratto coincida con la persona che dispone dei poteri necessari;<\/li>\n\n\n\n<li>Se la persona giuridica indicata nel contratto corrisponda alla societ\u00e0 che effettivamente realizza l'opera.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il NAPR gestisce un <strong>Registro delle imprese<\/strong> \u0438 <strong>Registro delle restrizioni<\/strong>, pertanto una parte di tale verifica pu\u00f2 essere effettuata tramite i servizi ufficiali dell'agenzia.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Se vi sono indizi di una controversia giudiziaria, di un procedimento esecutivo, di un conflitto societario o di una situazione proprietaria complessa, non \u00e8 sufficiente una semplice verifica del certificato di propriet\u00e0 dell\u2019appartamento: \u00e8 necessaria una verifica giuridica pi\u00f9 approfondita.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Quando pu\u00f2 essere necessario un archivio tecnico<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Per gli immobili pi\u00f9 datati o con una storia complessa, a volte un semplice estratto aggiornato non \u00e8 sufficiente. Su NAPR sono disponibili informazioni provenienti da <strong>archivio dell'inventario tecnico<\/strong>, comprese le informazioni relative allo status giuridico dell'immobile e le planimetrie d'archivio.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 opportuno prendere in considerazione tale verifica supplementare se:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'immobile \u00e8 vecchio;<\/li>\n\n\n\n<li>l'attuale planimetria differisce in modo sostanziale da quanto riportato nei documenti;<\/li>\n\n\n\n<li>sorgono dubbi riguardo alle caratteristiche precedentemente indicate dell'appartamento;<\/li>\n\n\n\n<li>le informazioni catastali e lo stato effettivo non corrispondono;<\/li>\n\n\n\n<li>Il giurista deve ricostruire i dati storici relativi all'oggetto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In base alle tariffe attualmente in vigore, le informazioni provenienti dall'archivio tecnico relative allo status giuridico dell'immobile hanno un costo di <strong>9 GEL in 4 giorni lavorativi, 26 GEL in 1 giorno lavorativo o 39 GEL il giorno stesso della richiesta<\/strong>. Piano di inventario d'archivio \u2014 <strong>7 GEL in 4 giorni lavorativi, 20 GEL in 1 giorno o 26 GEL il giorno stesso della richiesta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Corrispondenza dell'area.<\/strong> Confrontate la superficie indicata nel registro con quella riportata nell'annuncio. Se riscontrate una discrepanza, chiaritene la natura. Se possibile, misurate la superficie effettiva durante il sopralluogo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Modifiche alla planimetria.<\/strong> Chiedete al venditore se sono state apportate modifiche alla planimetria dell'appartamento. Confrontate lo stato attuale dell'appartamento con la planimetria catastale. \u00c8 necessario verificare separatamente, sulla base dei documenti, la legittimit\u00e0 di eventuali modifiche riscontrate.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Situazione attuale.<\/strong> Ispezionate attentamente l'appartamento: pareti, soffitti, pavimenti, finestre, impianti idraulici e elettrici. In caso di dubbi, richiedete un sopralluogo da parte di un tecnico specializzato prima di firmare il contratto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Comunicazioni.<\/strong> Verificate che tutto funzioni correttamente: l'approvvigionamento idrico, l'acqua calda, la rete elettrica, il riscaldamento o l'aria condizionata.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mobili ed elettrodomestici.<\/strong> Se il prezzo include mobili o elettrodomestici, l'elenco deve essere specificato nel contratto o in un allegato separato allo stesso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Debiti e pagamenti correnti.<\/strong> Verificate con il venditore lo stato aggiornato dei pagamenti relativi alle utenze e alle spese condominiali. I debiti relativi alle utenze, di norma, non costituiscono gravami reali e non figurano nel registro: \u00e8 necessario verificarli separatamente, rivolgendosi direttamente al venditore o alla societ\u00e0 di gestione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Atto di trasferimento.<\/strong> Documentate per iscritto lo stato e la dotazione dell'appartamento al momento della consegna: ci\u00f2 consente di evitare controversie riguardo alle condizioni in cui si trovava l'immobile al momento della consegna delle chiavi.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cosa chiedere al venditore prima di firmare il contratto<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Codice catastale dell'immobile.<\/li>\n\n\n\n<li>Documento che attesti l'identit\u00e0 del proprietario.<\/li>\n\n\n\n<li>Documento che attesta il diritto di propriet\u00e0 (contratto, certificato, sentenza) o una sua copia autenticata.<\/li>\n\n\n\n<li>Documento che attesta le procure del rappresentante, qualora la vendita non venga effettuata direttamente dal proprietario.<\/li>\n\n\n\n<li>Planimetria catastale dell'appartamento.<\/li>\n\n\n\n<li>Attestazione di assenza di debiti relativi alle utenze e ai servizi di manutenzione.<\/li>\n\n\n\n<li>Informazioni sulla composizione effettiva delle persone residenti o registrate, se del caso.<\/li>\n\n\n\n<li>Informazioni sulle modifiche alla planimetria approvate, qualora ve ne fossero.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Per ulteriori dettagli sulla struttura dell'operazione e sui punti chiave del contratto, consultate l'articolo \u00ab<a href=\"\/it\/all\/real-estate-purchase-and-sale-agreement-in-georgia-structure-and-key-points\/\" target=\"_blank\">Contratto di compravendita immobiliare in Georgia: struttura e clausole importanti<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come verificare un immobile di nuova costruzione<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Un appartamento gi\u00e0 pronto venduto dal costruttore e un immobile in un edificio in costruzione rappresentano situazioni sostanzialmente diverse dal punto di vista della verifica.<\/strong> Nel primo caso, l'acquirente pu\u00f2 vedere l'immobile gi\u00e0 pronto e verificarne le condizioni tecniche. Nel secondo, parte della verifica non riguarda l'appartamento fisico, che non esiste ancora, ma l'intera catena: la societ\u00e0, il terreno, i documenti e le condizioni contrattuali.<\/p>\n\n\n\n<p>Quando acquista un immobile in fase di costruzione, l'acquirente verifica di fatto:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Azienda \u2192 Terreno \u2192 Documentazione autorizzativa \u2192 Condizioni contrattuali \u2192 Andamento effettivo dei lavori di costruzione<\/strong> <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Come verificare un immobile in Georgia\" class=\"wp-image-16453\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Il territorio e il progetto<\/h3>\n\n\n\n<p>La prima domanda \u00e8: su quale terreno si sta realizzando la costruzione? Verificate il codice catastale del lotto e controllatelo tramite il NAPR: chi \u00e8 il proprietario del terreno, se vi sono restrizioni registrate o ipoteche sul lotto. Il terreno pu\u00f2 appartenere direttamente al promotore immobiliare, ma pu\u00f2 anche essere in affitto o gravato da un'ipoteca a favore di una banca: \u00e8 importante tenere conto di tutti questi aspetti nella valutazione dei rischi. Assicuratevi che l\u2019ubicazione dichiarata del progetto corrisponda ai dati catastali del lotto. \u00c8 possibile verificare ulteriormente la situazione relativa ai confini catastali del lotto tramite <a href=\"https:\/\/maps.gov.ge\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">mappa catastale NAPR<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Verificate non solo chi \u00e8 il proprietario del terreno, ma anche la sua destinazione d'uso<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Per un appezzamento di terreno \u00e8 importante stabilire non solo chi ne \u00e8 il proprietario e se sussistono gravami, ma anche la destinazione d'uso registrata dell'appezzamento.<\/p>\n\n\n\n<p>NAPR offre un servizio specifico per ottenere informazioni su <strong>destinazione d'uso del terreno<\/strong> e la categoria del terreno agricolo.<\/p>\n\n\n\n<p>Questo \u00e8 particolarmente importante:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>al momento dell'acquisto del terreno stesso;<\/li>\n\n\n\n<li>se il promotore immobiliare costruisce un immobile su un terreno con una situazione giuridica complessa;<\/li>\n\n\n\n<li>se l'acquirente intende procedere con ulteriori lavori di costruzione o modificare la destinazione d'uso dell'immobile.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le informazioni relative alla destinazione d'uso e alla categoria del terreno sono attualmente disponibili <strong>13 GEL in 4 giorni lavorativi, 26 GEL in 1 giorno lavorativo e 39 GEL il giorno della richiesta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sviluppatore immobiliare<\/h3>\n\n\n\n<p>Verificate quale persona giuridica stipuli il contratto con voi. La denominazione sociale riportata nella pubblicit\u00e0 e la persona giuridica indicata nel contratto possono differire: \u00e8 normale, ma \u00e8 necessario assicurarsi che sia proprio quella persona giuridica ad essere collegata al progetto specifico e ad essere autorizzata a realizzarlo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Come verificare la personalit\u00e0 giuridica del costruttore<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il nome del complesso residenziale o il marchio del promotore immobiliare potrebbero non corrispondere alla persona giuridica indicata nel contratto. Pertanto, \u00e8 importante verificare proprio la societ\u00e0 che diventa parte della vostra transazione.<\/p>\n\n\n\n<p>Tra <strong>Registro delle imprese NAPR<\/strong> \u00c8 possibile ottenere informazioni aggiornate sulla registrazione della societ\u00e0 e verificarne i dati registrati.<\/p>\n\n\n\n<p>Confronta:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>denominazione giuridica completa;<\/li>\n\n\n\n<li>codice identificativo;<\/li>\n\n\n\n<li>stato attuale dell'azienda;<\/li>\n\n\n\n<li>informazioni relative alle persone dotate di poteri di rappresentanza;<\/li>\n\n\n\n<li>i dati della parte indicata nel contratto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Se il marchio pubblicitario, il proprietario del terreno e la societ\u00e0 che sottoscrive il contratto sono soggetti giuridici distinti, chiedete che vi venga spiegato e documentato il loro legame con il progetto.<\/p>\n\n\n\n<p>L'estratto elettronico del registro delle imprese costa attualmente <strong>13 GEL in un solo giorno lavorativo<\/strong> oppure <strong>52 GEL il giorno della visita<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Esaminate i progetti gi\u00e0 portati a termine dal costruttore. Se possibile, visitate di persona gli edifici gi\u00e0 consegnati: lo stato delle aree comuni, la qualit\u00e0 della costruzione, l\u2019aspetto effettivo degli immobili \u2014 tutto ci\u00f2 offre un\u2019idea degli standard dell\u2019azienda. Le recensioni online possono servire da punto di riferimento, ma non devono costituire l\u2019unica fonte di valutazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Licenza edilizia<\/strong> \u2014 un documento fondamentale. Chiedete di visionare la licenza edilizia relativa a un determinato immobile. La sua presenza conferma che l\u2019autorit\u00e0 competente abbia autorizzato la costruzione secondo la procedura prevista; durante la verifica \u00e8 importante anche confrontare la licenza con il progetto stesso, il terreno, i termini dichiarati e le successive modifiche alla documentazione. La mancanza del permesso o la riluttanza a esibirlo costituiscono un serio segnale di cautela. Per i dettagli sulla verifica degli immobili in fase iniziale, leggete l\u2019articolo \u00ab<a href=\"\/it\/buyers-guide\/real-estate-at-the-excavation-stage-in-georgia-is-it-worth-the-risk\/\" target=\"_blank\">Propriet\u00e0 in fase di scavo in Georgia: vale la pena rischiare?<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contratto con il costruttore<\/h3>\n\n\n\n<p>Il contratto con il promotore immobiliare relativo a un immobile in fase di costruzione richiede particolare attenzione, poich\u00e9 l'acquirente si impegna ad adempiere a obblighi che saranno eseguiti in futuro.<\/p>\n\n\n\n<p>Verificate che nel contratto siano presenti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L'oggetto \u00e8 stato identificato con certezza<\/strong> \u2014 edificio, blocco, piano, numero dell'appartamento, superficie.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Viene descritta la finitura<\/strong> \u2014 tipo e composizione specifica. Maggiori informazioni sui tipi di finiture nelle nuove costruzioni georgiane: \u00ab<a href=\"\/it\/all\/types-of-frames-finishes-in-new-buildings-in-georgia-black-white-green\/\" target=\"_blank\">Strutture in nero, bianco e verde nei nuovi edifici della Georgia<\/a>&#171;.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c8 stata fissata la data di consegna<\/strong> \u2014 una data o un periodo preciso, anzich\u00e9 formulazioni vaghe.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c8 stata stabilita la procedura di pagamento<\/strong> \u2014 le rate, gli importi e le condizioni di pagamento rateale.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c8 indicata la responsabilit\u00e0 delle parti<\/strong> per violazione dei termini o delle condizioni.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Viene descritta la possibilit\u00e0 di modificare le caratteristiche<\/strong> \u2014 superficie, disposizione degli spazi, finiture.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La procedura di rimborso \u00e8 chiaramente definita<\/strong> in caso di risoluzione del contratto.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00c8 prevista la possibilit\u00e0 di registrare preventivamente il diritto dell'acquirente<\/strong> \u2014 L\u2019articolo 12 della legge georgiana \u00abSul registro pubblico\u00bb prevede la registrazione preventiva del diritto immobiliare sulla base di un contratto tra le parti; l\u2019efficacia giuridica e l\u2019applicabilit\u00e0 di tale registrazione devono essere valutate tenendo conto delle condizioni del contratto e dell\u2019operazione in questione.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sono previste le condizioni relative alla risoluzione del contratto e ai casi di forza maggiore.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Tabella 3. Confronto tra la verifica di un appartamento di seconda mano e quella di un immobile di nuova costruzione<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Cosa controllare<\/th><th>Immobili di seconda mano gi\u00e0 pronti<\/th><th>Edificio di nuova costruzione in fase di realizzazione<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Proprietario secondo il registro<\/td><td>Persona fisica o persona giuridica<\/td><td>Si verifica chi sia il proprietario del terreno e su quale base il promotore immobiliare stia realizzando il progetto<\/td><\/tr><tr><td>Restrizioni registrate<\/td><td>Mutuo, pignoramento, divieto di disporre dell'appartamento<\/td><td>Gravami sul terreno<\/td><\/tr><tr><td>Autorizzazioni e approvazioni<\/td><td>Di norma non costituiscono la verifica principale, ma possono rivelarsi rilevanti in caso di ristrutturazioni, ampliamenti e modifiche dell'immobile<\/td><td>Licenza edilizia e parametri del progetto<\/td><\/tr><tr><td>Stato dell'immobile<\/td><td>Viene verificato fisicamente<\/td><td>Non si vede nulla: solo documenti e lo stato di avanzamento dei lavori<\/td><\/tr><tr><td>Tipo di finitura<\/td><td>\u00c8 stato effettivamente registrato<\/td><td>Esclusivamente in base al contratto e al capitolato d'appalto<\/td><\/tr><tr><td>Area<\/td><td>Effettiva e catastale<\/td><td>Previsione \u2014 da precisare al momento della consegna<\/td><\/tr><tr><td>Documenti di riferimento<\/td><td>Contratto relativo alla transazione precedente, eredit\u00e0<\/td><td>Contratto con il promotore immobiliare, autorizzazioni<\/td><\/tr><tr><td>Durata dell'operazione<\/td><td>Il momento della firma<\/td><td>L'esecuzione si protrae nel tempo<\/td><\/tr><tr><td>Registrazione dei diritti<\/td><td>Dopo la transazione<\/td><td>\u00c8 possibile effettuare la registrazione preliminare (art. 12 della legge sul registro pubblico)<\/td><\/tr><tr><td>Rischio di mancata realizzazione dell'opera<\/td><td>Per un progetto completato, solitamente non \u00e8 presente<\/td><td>Dipende dalla solidit\u00e0 finanziaria dell'azienda e dall'andamento dei lavori di costruzione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ispezione tecnica dell'appartamento<\/h2>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Un appartamento in regola dal punto di vista legale pu\u00f2 presentare difetti tecnici che comportano costi elevati. Pertanto, la verifica dei documenti e il collaudo tecnico hanno finalit\u00e0 diverse.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>La perizia tecnica \u00e8 particolarmente importante al momento dell'acquisto di un immobile di seconda mano e al momento del collaudo dell'appartamento da parte del costruttore. In entrambi i casi, l'obiettivo \u00e8 quello di documentare lo stato effettivo dell'immobile prima della firma dei documenti e del trasferimento del denaro.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pareti e solai.<\/strong> Controllate le pareti per individuare eventuali crepe, irregolarit\u00e0 o tracce di riparazioni. Picchiettate sulle superfici: questo pu\u00f2 aiutare a individuare eventuali vuoti o distacchi. I solai non devono presentare segni di deformazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Umidit\u00e0 e tracce di perdite.<\/strong> Prestate particolare attenzione agli angoli, ai punti di giunzione tra pareti e soffitto, alle zone sotto le finestre e al bagno. Macchie scure, odore di umidit\u00e0 o tracce di colature ormai secche possono indicare problemi di impermeabilizzazione o infiltrazioni.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Finestre e tenuta.<\/strong> Verificate che le finestre si chiudano bene, che non ci sia condensa tra i vetri e che non ci siano correnti d'aria lungo il perimetro dei telai.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ventilazione.<\/strong> Avvicinate un foglio di carta alla griglia di ventilazione: dovrebbe essere risucchiato dal flusso d'aria. Un flusso d'aria debole potrebbe indicare un problema nel condotto di ventilazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Impianto elettrico.<\/strong> Controllate le prese e gli interruttori, nonch\u00e9 lo stato del quadro elettrico. Se possibile, verificate la presenza di tensione e della messa a terra utilizzando un tester.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Approvvigionamento idrico e rete fognaria.<\/strong> Aprite i rubinetti, verificate la pressione e la temperatura dell'acqua e controllate lo scarico. Ispezionate i tubi sotto il lavandino e nel bagno per verificare che non ci siano perdite.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Riscaldamento e climatizzazione.<\/strong> Se sono presenti un condizionatore o un impianto di riscaldamento, verificatene il funzionamento. Informatevi su come vengono riscaldati l\u2019appartamento e l\u2019edificio nel suo complesso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Superficie effettiva.<\/strong> Se possibile, misurate la superficie con un metro a nastro o un telemetro laser, soprattutto in ambienti di forma irregolare.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Geometria degli ambienti.<\/strong> Verificate la perpendicolarit\u00e0 degli angoli e la verticalit\u00e0 delle pareti con una livella da muratore. Eventuali scostamenti significativi rendono pi\u00f9 complicati i lavori di ristrutturazione e la disposizione dei mobili.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Stato della facciata e delle aree comuni.<\/strong> Ispezionate l'ingresso, le scale e la facciata esterna dell'edificio. Lo stato delle aree comuni offre un'idea della qualit\u00e0 della costruzione e del livello di manutenzione dell'edificio.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ascensori.<\/strong> Verificate il funzionamento degli ascensori, se presenti. In un edificio di grande altezza, lo stato e l\u2019affidabilit\u00e0 degli ascensori sono particolarmente importanti. Se l\u2019appartamento viene acquistato per essere dato in affitto, il funzionamento degli ascensori pu\u00f2 influire anche sulla comodit\u00e0 dell\u2019immobile per gli inquilini.<\/p>\n\n\n\n<p>Per gli appartamenti nei nuovi complessi residenziali, il collaudo \u00e8 particolarmente importante: il tipo di finiture determina esattamente ci\u00f2 che avete il diritto di richiedere al costruttore. Al momento del collaudo, documentate per iscritto i difetti riscontrati e, se possibile, immortalateli con foto o video: tale documentazione aiuta a confermare lo stato dell\u2019appartamento; l\u2019obbligo del costruttore di eliminare i difetti specifici dipende dal contratto e dalla normativa applicabile.<\/p>\n\n\n\n<p>Nel caso di un immobile di alto valore o in presenza di dubbi sulle condizioni dell'appartamento, una perizia tecnica professionale pu\u00f2 ridurre il rischio di spese impreviste dopo l'acquisto. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Come verificare un immobile in Georgia\" class=\"wp-image-16454\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Contratto, venditore e pagamento<\/h2>\n\n\n\n<p>I tre aspetti da verificare \u2014 l'identit\u00e0 del venditore, il contenuto del contratto e le modalit\u00e0 di pagamento \u2014 sono correlati tra loro, ma hanno finalit\u00e0 diverse. Ciascuno di essi richiede attenzione.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Venditore<\/h3>\n\n\n\n<p>Assicuratevi che la persona o la societ\u00e0 con cui avete a che fare sia effettivamente quella indicata nel registro come proprietaria. Se il venditore \u00e8 una persona fisica, verifica che i dati del passaporto corrispondano a quelli presenti nel registro. Se il venditore \u00e8 un\u2019azienda, assicurati che il suo rappresentante sia autorizzato a concludere questa transazione e agisca nel rispetto dello statuto o della relativa delibera societaria.<\/p>\n\n\n\n<p>Quando la transazione viene condotta da un rappresentante, verificate il documento di delega: controllate che le deleghe coprano la vendita dell\u2019immobile specifico e le azioni necessarie per la registrazione della transazione, e che il documento non sia scaduto. Se il documento suscita dubbi o si tratta di una procura di origine straniera, consultate un avvocato prima di firmare il contratto.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contratto<\/h3>\n\n\n\n<p>Nel contratto di compravendita devono essere chiaramente indicati:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Identificazione precisa dell'oggetto<\/strong> \u2014 codice catastale, indirizzo, superficie, piano.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Prezzo<\/strong> \u2014 un importo preciso, senza riferimenti ad accordi verbali.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Valuta di regolamento<\/strong> e le modalit\u00e0 di conversione, se del caso.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tempistica<\/strong> \u2014 quando sorge l'obbligo di pagamento, quando viene consegnato il bene.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Modalit\u00e0 di pagamento<\/strong> \u2014 a tappe o in un\u2019unica soluzione, attraverso quale meccanismo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Momento del trasferimento dell'oggetto<\/strong> \u2014 quando vengono consegnate le chiavi e viene firmato il verbale di consegna.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Stato dell'immobile<\/strong> al momento della consegna, compresi mobili ed elettrodomestici, se previsti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Responsabilit\u00e0 delle parti<\/strong> per inadempimento degli obblighi.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Motivi di risoluzione del contratto<\/strong> e le conseguenze per ciascuna delle parti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Appendici<\/strong> \u2014 planimetria catastale, elenco dei mobili, scheda tecnica dell'edificio di nuova costruzione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Denaro<\/h3>\n\n\n\n<p>La questione delle modalit\u00e0 di pagamento viene spesso sottovalutata. Eppure, un pagamento organizzato in modo errato comporta dei rischi, indipendentemente dalla regolarit\u00e0 giuridica dell\u2019operazione.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Non trasferite somme ingenti basandovi esclusivamente su accordi verbali.<\/strong> Se un determinato requisito \u00e8 fondamentale per la vostra decisione di acquisto \u2014 ad esempio i tempi di consegna, le finiture, la dotazione o gli obblighi del venditore \u2014 assicuratevi che sia specificato nel contratto o in un allegato allo stesso.<\/p>\n\n\n\n<p>Prima di effettuare il bonifico, assicurati che il beneficiario e la causale del pagamento corrispondano esattamente a quanto previsto dal contratto. Se i fondi non vengono versati direttamente al venditore o al promotore immobiliare, ma a una banca, a un agente di deposito a garanzia, a un rappresentante o a un altro soggetto terzo, tale versamento deve essere accompagnato da una causale chiara e documentata.<\/p>\n\n\n\n<p>La causale del pagamento nel bonifico bancario deve essere conforme alle condizioni del contratto. \u00c8 opportuno pianificare in anticipo un bonifico internazionale di importo elevato: la banca potrebbe richiedere documenti giustificativi e i tempi di elaborazione possono rivelarsi inaspettatamente lunghi.<\/p>\n\n\n\n<p>Per saperne di pi\u00f9 sulle modalit\u00e0 dei bonifici internazionali per l'acquisto di immobili, consulta l'articolo \u00ab<a href=\"\/it\/all\/how-to-transfer-money-to-georgia-to-buy-real-estate\/\" target=\"_blank\">Come trasferire denaro in Georgia per l'acquisto di un immobile<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quanto costa la registrazione della propriet\u00e0 dopo l'acquisto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>In base alle tariffe NAPR attualmente in vigore, la registrazione della costituzione, della modifica o dell'estinzione di un diritto immobiliare ha un costo pari a:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Termine di registrazione<\/th><th>Tassa statale<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>4 giorni lavorativi<\/td><td>150 GEL<\/td><\/tr><tr><td>1 giorno lavorativo<\/td><td>270 GEL<\/td><\/tr><tr><td>Il giorno della presentazione della domanda<\/td><td>350 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>La convalida delle firme delle parti relative all'operazione presentata per la registrazione costa <strong>7 GEL<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>La velocit\u00e0 di registrazione viene scelta dal richiedente. Il costo dell'oggetto in questione non influisce sull'importo di tale tariffa di registrazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Le tariffe di 150, 270 e 350 GEL, oltre alla tassa di 7 GEL per la convalida delle firme, sono indicate sulla pagina ufficiale del NAPR.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Controllate non solo l'appartamento<\/h2>\n\n\n\n<p>Il contesto dell'immobile \u00e8 un aspetto dell'acquisto che si tende facilmente a trascurare quando ci si concentra sui documenti. Eppure, ci\u00f2 che circonda l'abitazione pu\u00f2 influire in modo significativo sia sul comfort abitativo che sul potenziale di investimento dell'appartamento.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>La vista dalla finestra, lo spazio libero davanti alla casa o un comodo accesso non garantiscono oggi che la situazione rimanga immutata. \u00c8 necessario verificare non solo l\u2019appartamento, ma anche l\u2019area circostante.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Lotti adiacenti.<\/strong> Verificate la situazione dei terreni adiacenti alla casa. Un terreno libero potrebbe essere destinato all\u2019edificazione. \u00c8 possibile verificare la situazione catastale intorno all\u2019immobile tramite <a href=\"https:\/\/maps.gov.ge\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">mappa catastale NAPR<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Futuro progetto edilizio.<\/strong> A Batumi e in altre localit\u00e0 in forte espansione, la costruzione di nuovi edifici \u00e8 una componente normale dello sviluppo urbano. La vista dal finestrino sul mare o sulle montagne potrebbe cambiare se nelle vicinanze venisse costruito un nuovo grattacielo. \u00c8 bene tenerne conto nel valutare le prospettive di investimento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Accesso all'edificio e parcheggio.<\/strong> Valutate come \u00e8 organizzato l'accesso alla propriet\u00e0 e se sono disponibili posti auto. Nel caso di un alloggio in affitto, la disponibilit\u00e0 di un parcheggio pu\u00f2 essere un fattore importante nella scelta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Infrastrutture.<\/strong> Valutate realisticamente la distanza dai negozi, dalle scuole, dalle cliniche e dai mezzi di trasporto pubblico. Il materiale pubblicitario spesso indica percorsi comodi; verificate voi stessi il tragitto a piedi.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rumore e locali commerciali.<\/strong> I negozi, i bar o i locali di intrattenimento situati al piano terra possono causare rumore. Verificate cosa si trova al piano terra e negli edifici adiacenti.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Distanza effettiva dal mare.<\/strong> Questo vale in particolare per Batumi e Gonio. Verificate che la distanza \u201cdal mare\u201d non sia indicata in linea d\u2019aria anzich\u00e9 in base al percorso effettivo a piedi: la differenza pu\u00f2 essere notevole.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Liquidit\u00e0 per gli investitori.<\/strong> Se l'appartamento viene acquistato per essere affittato, valutate la disposizione degli spazi e il piano dal punto di vista dell'inquilino: c'\u00e8 abbastanza luce naturale, la disposizione \u00e8 funzionale, c'\u00e8 una bella vista?<\/p>\n\n\n\n<p>Per chi sta valutando Batumi e sta esplorando i quartieri della citt\u00e0, pu\u00f2 essere utile la panoramica \u00ab<a href=\"\/it\/all\/batumi-overview-of-districts-infrastructure-and-housing-prices\/\" target=\"_blank\">Batumi: quartieri, infrastrutture e prezzi delle abitazioni<\/a>&#171;. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Come verificare un immobile in Georgia\" class=\"wp-image-16455\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Se acquistate un immobile a distanza<\/h2>\n\n\n\n<p>Gran parte della verifica documentale pu\u00f2 essere effettuata a distanza. I dati del NAPR sono disponibili online; \u00e8 possibile ottenere i dati catastali e le informazioni sui vincoli senza doversi recare di persona sul posto. Tuttavia, il fatto che l\u2019acquirente si trovi a distanza rende ancora pi\u00f9 importante una verifica indipendente e richiede maggiore cautela.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ricezione di documenti elettronici.<\/strong> Chiedete al venditore o all\u2019agente di fornirvi scansioni o copie elettroniche di tutti i documenti: carta d\u2019identit\u00e0, documenti giustificativi, estratti del registro. Verificate autonomamente i dati NAPR \u2014 non affidatevi esclusivamente a quanto inviato dal venditore.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Visualizzazione video.<\/strong> Chiedete di organizzare una videochiamata per un sopralluogo dettagliato dell'appartamento: pareti, soffitti, finestre, impianti idraulici, vista dalle finestre, ingresso, cortile. Questo non sostituisce un sopralluogo di persona, ma permette di individuare eventuali problemi evidenti.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Collaborazione indipendente.<\/strong> In caso di acquisto a distanza, \u00e8 particolarmente consigliabile rivolgersi a un tecnico indipendente o a un rappresentante di fiducia che ispezioni personalmente l'immobile e rediga una perizia scritta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Verifica dei poteri del rappresentante.<\/strong> Se qualcuno agisce per conto del venditore o rappresenta i vostri interessi, assicuratevi che disponga di una delega debitamente redatta. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Contratto.<\/strong> Leggete attentamente il contratto prima di firmarlo. Se avete dubbi sulla formulazione, consultate un avvocato che conosca bene la legislazione georgiana.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bonifico bancario.<\/strong> I bonifici internazionali richiedono una preparazione adeguata: verificate con la vostra banca quali sono i documenti richiesti, i tempi di elaborazione e le commissioni applicabili. Assicuratevi che il beneficiario e la causale del pagamento corrispondano a quanto previsto dal contratto.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Registrazione dello stato.<\/strong> In caso di acquisto a distanza, il verbale di consegna e la registrazione video dello stato dell'appartamento al momento della consegna sono particolarmente importanti. Ci\u00f2 vi tutela in caso di controversie relative alle condizioni dell'immobile.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quando \u00e8 opportuno rivolgersi a un avvocato<\/h3>\n\n\n\n<p>L'acquirente pu\u00f2 effettuare autonomamente una verifica preliminare del codice catastale, del proprietario e dei dati di base del NAPR. Una verifica giuridica pi\u00f9 approfondita \u00e8 particolarmente opportuna se:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>sull'immobile \u00e8 stata registrata un'ipoteca, un sequestro o un vincolo;<\/li>\n\n\n\n<li>il venditore agisce tramite un rappresentante;<\/li>\n\n\n\n<li>viene utilizzata una procura straniera;<\/li>\n\n\n\n<li>il bene immobiliare \u00e8 stato recentemente acquisito per successione o in seguito a una sentenza del tribunale;<\/li>\n\n\n\n<li>la storia dei trasferimenti dei diritti solleva alcune domande;<\/li>\n\n\n\n<li>la disposizione effettiva non corrisponde alla documentazione;<\/li>\n\n\n\n<li>si cerca un appartamento in un edificio in costruzione;<\/li>\n\n\n\n<li>il terreno non appartiene alla societ\u00e0 che sottoscrive il contratto;<\/li>\n\n\n\n<li>propongono di trasferire il denaro a una terza parte;<\/li>\n\n\n\n<li>il venditore \u00e8 una societ\u00e0 con una struttura societaria complessa;<\/li>\n\n\n\n<li>Le condizioni rilevanti dell'operazione figurano solo nella pubblicit\u00e0 o nella corrispondenza.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Pi\u00f9 complessa \u00e8 la storia dell\u2019immobile e la struttura dell\u2019operazione, meno motivi ci sono per limitarsi al solo estratto standard del NAPR.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Segnali di allarme prima di concludere un affare<\/h2>\n\n\n\n<p>Di seguito sono riportati i segni che dovrebbero <strong>bloccare la transazione e far chiarire la situazione prima del pagamento<\/strong>. Di per s\u00e9 non implicano automaticamente una frode, ma ciascuno di essi richiede una spiegazione chiara.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il venditore si rifiuta di comunicare il codice catastale.<\/strong> Senza di esso \u00e8 molto pi\u00f9 difficile garantire che si stia controllando proprio l'oggetto desiderato.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>I dati relativi al proprietario riportati nel registro non corrispondono a quelli forniti dal venditore.<\/strong> La discrepanza richiede una spiegazione documentata.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L'immobile viene venduto da un agente che non dispone di pieni poteri chiaramente definiti.<\/strong> Non esiste alcun documento che attesti le sue competenze, oppure non viene esibito, oppure la sua validit\u00e0 suscita dubbi.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La superficie indicata nell'annuncio differisce notevolmente dai dati del registro.<\/strong> Le piccole discrepanze sono giustificabili, quelle pi\u00f9 consistenti sono motivo di perplessit\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Promettono di \u00abregolarizzare in seguito\u00bb le modifiche alla planimetria o altre discrepanze.<\/strong> Questo rischio ricade sul nuovo proprietario, non sul venditore.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Chiedono di versare immediatamente un ingente deposito prima ancora che venga concesso il tempo necessario e vengano forniti i documenti per la verifica.<\/strong> Tale requisito comporta un aumento del rischio per l'acquirente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Si propone di effettuare il pagamento a favore di una terza parte, ma il contratto e gli altri documenti non spiegano il motivo di tale bonifico.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Il venditore si rifiuta di inserire nel contratto una clausola essenziale ai fini della vostra decisione di acquisto.<\/strong> La data di consegna, le finiture, la dotazione: tutto ci\u00f2 deve essere indicato nel documento o in un allegato allo stesso.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Il costruttore non rilascia la licenza edilizia.<\/strong> Si tratta di un documento fondamentale; il rifiuto di mostrarlo \u00e8 un segnale preoccupante.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Non \u00e8 possibile definire con precisione l'oggetto del contratto.<\/strong> Non c'\u00e8 il codice catastale, non c'\u00e8 la superficie esatta, non c'\u00e8 il numero dell'appartamento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le promesse relative alle scadenze, alle finiture o alla redditivit\u00e0 sono solo verbali.<\/strong> Gli accordi importanti devono essere formalizzati per iscritto.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Il venditore ostacola l'ispezione tecnica.<\/strong> La riluttanza a far visitare l'appartamento a un esperto \u00e8 un motivo per riflettere sulle ragioni di tale atteggiamento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Verifica minima per i diversi tipi di immobili<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Cosa comprate?<\/th><th>Cosa controllare come minimo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Appartamento di seconda mano gi\u00e0 pronto<\/td><td>Proprietario, codice catastale, superficie, vincoli, titoli giuridici, storia dell'immobile (se necessario), stato tecnico, contratto<\/td><\/tr><tr><td>Appartamento pronto all'uso dal costruttore<\/td><td>Diritto registrato, societ\u00e0 venditrice, caratteristiche dell'immobile, vincoli, stato dell'appartamento, contratto<\/td><\/tr><tr><td>Appartamento in costruzione<\/td><td>Lotto di terreno, diritti fondiari, promotore immobiliare, licenza edilizia, contratto, modalit\u00e0 di pagamento, possibilit\u00e0 di registrazione preliminare<\/td><\/tr><tr><td>Casa privata<\/td><td>Diritto di propriet\u00e0 dell'abitazione e del terreno, confini catastali, destinazione d'uso del terreno, vincoli, costruzioni esistenti, reti di servizio<\/td><\/tr><tr><td>Terreno<\/td><td>Proprietario, confini, categoria e destinazione d'uso del terreno, vincoli, accesso al lotto e possibilit\u00e0 di utilizzo previsto<\/td><\/tr><tr><td>Acquisto a distanza<\/td><td>Tutte le verifiche del caso, oltre ai poteri del rappresentante, a un\u2019ispezione indipendente e a una verifica separata dei dati di pagamento<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lista di controllo prima dell'acquisto<\/h2>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Non volete controllare decine di immobili da soli?<\/strong> Compila il breve questionario di selezione immobiliare di The Residence: ti aiuteremo a restringere la scelta alle opzioni pi\u00f9 adatte ai tuoi obiettivi e al tuo budget. <a href=\"\/it\/quiz\/\" target=\"_blank\">Trovare un immobile in Georgia<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Tabella 4. Lista di controllo finale prima della prenotazione e del pagamento principale<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Verifica<\/th><th>Eseguito secondo quanto prenotato<\/th><th>Eseguito prima del pagamento principale<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Il codice catastale \u00e8 stato ricevuto e corrisponde all'immobile<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Il proprietario \u00e8 stato identificato in base ai dati aggiornati del NAPR<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Non vi sono restrizioni registrate oppure queste sono state chiarite<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>La superficie indicata nel registro corrisponde a quella riportata nei documenti relativi alla transazione<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>La destinazione d'uso dell'immobile corrisponde all'uso previsto<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Il documento attestante il diritto di propriet\u00e0 \u00e8 stato verificato<\/td><td><\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>I poteri del rappresentante (se presenti) sono stati verificati<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Il contratto \u00e8 stato verificato per accertarne la conformit\u00e0 agli accordi<\/td><td><\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>\u00c8 stata effettuata l'ispezione tecnica<\/td><td><\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Le condizioni di cessione dell'immobile sono stabilite nel contratto<\/td><td><\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Il beneficiario e la causale del pagamento sono conformi al contratto<\/td><td><\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Per un edificio di nuova costruzione: licenza edilizia verificata<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>Per un nuovo edificio: il proprietario del terreno e i requisiti per la costruzione sono stati verificati<\/td><td>\u2713<\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><tr><td>L'area circostante l'oggetto e i terreni adiacenti sono stati ispezionati<\/td><td>\u2713<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>Le ultime informazioni aggiornate fornite dal NAPR sono state ricevute prima della transazione<\/td><td><\/td><td>\u2713<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Come verificare un immobile in Georgia\" class=\"wp-image-16456\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusione<\/h2>\n\n\n\n<p>La sicurezza nell'acquisto di un immobile in Georgia non dipende da un unico documento, ma da una verifica sistematica su pi\u00f9 livelli.<\/p>\n\n\n\n<p>Le informazioni del NAPR forniscono risposta a una parte importante delle questioni giuridiche: chi \u00e8 il proprietario, se esistono vincoli registrati e se l\u2019immobile corrisponde ai dati catastali. L\u2019ispezione tecnica rileva ci\u00f2 che non risulta dai dati del registro: difetti, modifiche effettive alla planimetria e lo stato degli impianti; la legittimit\u00e0 di tali modifiche deve essere verificata separatamente sulla base della documentazione. Il contratto definisce i diritti e gli obblighi delle parti e deve rispecchiare tutto ci\u00f2 che \u00e8 stato concordato nel corso delle trattative, per iscritto e non solo a parole.<\/p>\n\n\n\n<p>Nel caso di un immobile di nuova costruzione, la verifica comprende un ulteriore livello: il proprietario del terreno e la base su cui sorge l\u2019edificio, la documentazione autorizzativa e il promotore immobiliare in quanto societ\u00e0. Questi dati non rientrano nella verifica standard dell\u2019immobile, ma incidono in modo significativo sui rischi legati all\u2019acquisto.<\/p>\n\n\n\n<p>Una verifica avviata prima del versamento del deposito consente di individuare in anticipo eventuali rischi significativi, richiedere ulteriori documenti e, se necessario, rinunciare all'operazione prima di assumere impegni finanziari rilevanti.<\/p>\n\n\n\n<p>Guida completa passo dopo passo all'acquisto di un immobile in Georgia: \u00ab<a href=\"https:\/\/claude.ai\/guides\/how-to-buy-property-in-georgia-a-step-by-step-guide-for-foreigners\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Come acquistare un immobile in Georgia<\/a>&#171;.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Georgia offre una procedura relativamente semplice per la stipula di contratti immobiliari \u2014 [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":16449,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-16448","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16448","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16448"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16448\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":16507,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16448\/revisions\/16507"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/16449"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16448"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16448"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16448"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}