{"id":19895,"date":"2026-09-30T07:59:27","date_gmt":"2026-09-30T04:59:27","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=19895"},"modified":"2026-09-30T07:59:29","modified_gmt":"2026-09-30T04:59:29","slug":"building-permit-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/all\/building-permit-in-georgia\/","title":{"rendered":"Permesso di costruzione in Georgia"},"content":{"rendered":"<p>La possibilit\u00e0 di costruire una casa, ristrutturare un edificio o avviare un progetto immobiliare in Georgia dipende non solo dalla volont\u00e0 del proprietario, ma anche da ci\u00f2 che \u00e8 consentito su quel determinato appezzamento di terreno. Una casa della stessa superficie pu\u00f2 richiedere un\u2019autorizzazione edilizia completa in un caso e rientrare nel regime di notifica in un altro. La differenza \u00e8 determinata dalla classe dell\u2019immobile, dai parametri del lotto, dalla zona funzionale del territorio e dalle norme comunali.<\/p>\n\n\n\n<p>Questo argomento si rivolge a due diversi tipi di pubblico. Il primo \u00e8 costituito dai proprietari di terreni e dai costruttori privati che intendono costruire una casa, una villa o una piccola struttura commerciale e desiderano capire quale procedura dovranno seguire. La seconda \u00e8 costituita dagli acquirenti di appartamenti e ville in complessi in fase di costruzione, per i quali la questione si pone in modo diverso: come assicurarsi che il costruttore disponga effettivamente di un\u2019autorizzazione per quel determinato immobile, e non si limiti a mostrare solo dei bei rendering sul sito web.<\/p>\n\n\n\n<p>Di seguito, un'analisi pratica: quando \u00e8 necessaria un'autorizzazione, chi la rilascia, quali sono le fasi della procedura, quali documenti e scadenze sono da rispettare, oltre a una guida dettagliata su come verificare l'autorizzazione prima dell'acquisto di un immobile a Batumi, Tbilisi o in un'altra citt\u00e0 della Georgia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Permesso di costruzione in Georgia: l\u2019essenziale in un minuto<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Domanda<\/th><th>Risposta breve<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Chi rilascia l'autorizzazione?<\/td><td>L'organo esecutivo del comune di riferimento o un ente di diritto pubblico istituito dal comune<\/td><\/tr><tr><td>\u00c8 sempre necessaria un\u2019autorizzazione?<\/td><td>No. A seconda della classe dell\u2019oggetto, pu\u00f2 essere applicata un\u2019autorizzazione, una notifica semplice o una notifica dettagliata.<\/td><\/tr><tr><td>Quante classi di oggetti ci sono?<\/td><td>5 classi; il regime autorizzativo dipende dalla classe e dalle eccezioni previste dalla legge<\/td><\/tr><tr><td>Quante fasi ci sono?<\/td><td>Di norma 2; a discrezione del richiedente, la procedura pu\u00f2 diventare in tre fasi<\/td><\/tr><tr><td>Durata della fase I<\/td><td>10 giorni lavorativi in linea di massima<\/td><\/tr><tr><td>Tempi di rilascio dell'autorizzazione<\/td><td>20 giorni lavorativi in linea di massima<\/td><\/tr><tr><td>Fase finale della procedura in tre fasi<\/td><td>5 giorni lavorativi<\/td><\/tr><tr><td>Quanto dura l'autorizzazione?<\/td><td>La durata \u00e8 stabilita dal progetto di organizzazione dei lavori<\/td><\/tr><tr><td>Dove si pu\u00f2 verificare la legalit\u00e0?<\/td><td>Nella versione attualmente in vigore del Codice su Matsne<\/td><\/tr><tr><td>Cosa \u00e8 importante per chi acquista un immobile di nuova costruzione?<\/td><td>Verificare il lotto catastale, la licenza edilizia, il progetto approvato, le modifiche al progetto e la conformit\u00e0 dell'opera effettivamente realizzata alla documentazione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Se acquistate un appartamento in un complesso in fase di costruzione, non \u00e8 necessario che vi occupiate personalmente di ottenere l\u2019autorizzazione dal costruttore. Il vostro compito \u00e8 verificare che la documentazione autorizzativa si riferisca proprio al progetto che state acquistando e che sia aggiornata al momento della transazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>La vostra situazione<\/th><th>Da dove cominciare<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Vorrei acquistare un appartamento in un complesso residenziale in costruzione<\/td><td>Dalla sezione \u00abCome verificare la risoluzione prima dell'acquisto\u00bb<\/td><\/tr><tr><td>Vorrei acquistare un terreno<\/td><td>Verifica della destinazione d'uso, dell'area funzionale e dei parametri urbanistici<\/td><\/tr><tr><td>Vorrei costruire una casa privata<\/td><td>A seconda della classificazione dell'oggetto e della modalit\u00e0 \u2014 notifica o autorizzazione<\/td><\/tr><tr><td>Vorrei ristrutturare la casa che possiedo gi\u00e0<\/td><td>Determinazione della natura e della portata dei cambiamenti<\/td><\/tr><tr><td>Il progetto del costruttore \u00e8 cambiato<\/td><td>Verifica della documentazione autorizzativa in vigore<\/td><\/tr><tr><td>La licenza \u00e8 scaduta<\/td><td>Verifica dell'art. 112 e dello stato attuale dei lavori di costruzione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando \u00e8 necessaria un'autorizzazione<\/h2>\n\n\n\n<p>La base giuridica per i lavori edili in Georgia pu\u00f2 essere costituita sia da una licenza edilizia, sia da una notifica di costruzione prevista dalla legge. Il Codice distingue due tipi di notifica: \u2014 <strong>una semplice notifica<\/strong> \u0438 <strong>notifica dettagliata<\/strong>, e non si tratta di termini intercambiabili: per le diverse classi di oggetti e tipologie di lavori si applica una modalit\u00e0 specifica.<\/p>\n\n\n\n<p>Punto chiave: la necessit\u00e0 di un\u2019autorizzazione non pu\u00f2 essere determinata solo in base al tipo di immobile \u2014 \u00abdopotutto si tratta solo di una casa privata\u00bb. La normativa si basa su <strong>classi di edifici e opere edilizie<\/strong> - <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Codice della Georgia in materia di pianificazione territoriale, attivit\u00e0 architettonica ed edilizia<\/a> classifica gli oggetti in cinque classi di rischio a seconda della destinazione d'uso e dei parametri, mentre i criteri specifici per l'assegnazione a una determinata classe sono specificati in un atto regolamentare. <\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Il codice suddivide gli edifici e le opere in cinque classi e il regime autorizzativo dipende dalla classe dell'opera. Per le classi da I a IV, lo schema generale \u00e8 il seguente:<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Classe dell'oggetto<\/th><th>Modalit\u00e0 base<\/th><th>Possibili eccezioni<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Classe I<\/strong><\/td><td>Una semplice comunicazione<\/td><td>Il Comune pu\u00f2 stabilire l'obbligo di una notifica dettagliata o dell'ottenimento di un'autorizzazione<\/td><\/tr><tr><td><strong>Classe II<\/strong><\/td><td>Licenza edilizia<\/td><td>Il Comune pu\u00f2 sostituire l'autorizzazione con una notifica dettagliata<\/td><\/tr><tr><td><strong>Classi III\u2013IV<\/strong><\/td><td>Licenza edilizia<\/td><td>Sono possibili casi particolari previsti dalla normativa<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>La classe di un oggetto \u00e8 un punto di partenza, non una risposta definitiva.<\/strong> Prima di iniziare i lavori \u00e8 necessario verificare le norme vigenti nel comune di riferimento e i requisiti specifici relativi al terreno o all'immobile.<\/p>\n\n\n\n<p>La legge prevede inoltre che <strong>modifiche di lieve entit\u00e0<\/strong>, per i quali non \u00e8 richiesta n\u00e9 un\u2019autorizzazione n\u00e9 una notifica. Le loro caratteristiche specifiche sono stabilite da atti normativi, pertanto non \u00e8 opportuno valutare i lavori basandosi solo sulla percezione comune secondo cui \u201csi tratta pur sempre di piccoli lavori di ristrutturazione\u201d: \u00e8 preferibile verificare la definizione formale o chiedere chiarimenti all\u2019architetto.<\/p>\n\n\n\n<p>Occorre inoltre tenere conto della natura dei lavori. La nuova costruzione, la ristrutturazione di un edificio esistente e gli interventi di riparazione di entit\u00e0 minore sono disciplinati in modo diverso: nel caso della ristrutturazione, ci\u00f2 che conta \u00e8 l\u2019entit\u00e0 dell\u2019intervento sulla struttura e le caratteristiche dell\u2019immobile, e non il semplice fatto che l\u2019edificio esista gi\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Autorizzazione o notifica<\/h3>\n\n\n\n<p>La differenza tra queste due modalit\u00e0 \u00e8 fondamentale dal punto di vista pratico. L\u2019autorizzazione \u00e8 un atto amministrativo rilasciato dopo la verifica della conformit\u00e0 del progetto alle condizioni urbanistiche e ai requisiti tecnici; senza di essa non \u00e8 possibile avviare la costruzione di un\u2019opera della classe corrispondente. La notifica \u00e8 un meccanismo pi\u00f9 semplice, in base al quale il committente informa l\u2019autorit\u00e0 competente della propria intenzione secondo la forma prevista dalla legge, senza dover seguire una procedura autorizzativa completa, ma non in modo arbitrario, bens\u00ec nei casi espressamente previsti dalla normativa.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c8 errato considerare la notifica come una \u00abformalit\u00e0 che si pu\u00f2 tralasciare\u00bb.<\/strong> Si tratta di un regime giuridico autonomo, la cui applicazione \u00e8 anch\u2019essa soggetta a condizioni specifiche: la categoria dell\u2019immobile, la natura dei lavori e le norme comunali.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situazione<\/th><th>Cosa controllare<\/th><th>Modalit\u00e0 possibile<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Nuova struttura<\/td><td>classe, parametri, sezione<\/td><td>autorizzazione \/ notifica semplice o dettagliata<\/td><\/tr><tr><td>Ristrutturazione<\/td><td>natura e portata dei cambiamenti<\/td><td>dipende dalle variazioni<\/td><\/tr><tr><td>Modifiche di lieve entit\u00e0<\/td><td>conformit\u00e0 alla definizione contenuta nel testo normativo<\/td><td>potrebbe non essere richiesta n\u00e9 un'autorizzazione n\u00e9 una notifica<\/td><\/tr><tr><td>Immobile situato in una zona speciale<\/td><td>ulteriori restrizioni<\/td><td>accordi specifici<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permesso di costruzione in Georgia\" class=\"wp-image-19897\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cosa controllare su un appezzamento di terreno<\/h2>\n\n\n\n<p>Prima di parlare della procedura per l\u2019ottenimento del permesso, \u00e8 opportuno soffermarsi sul terreno, poich\u00e9 \u00e8 proprio questo a definire i limiti di ci\u00f2 che \u00e8 possibile realizzare. L\u2019acquisto di un terreno catastato non conferisce di per s\u00e9 il diritto di costruirvi qualsiasi tipo di edificio si desideri.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>L'acquisto di un terreno catastato non implica di per s\u00e9 che su di esso sia possibile costruire un'opera di qualsiasi dimensione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Cosa \u00e8 bene verificare prima di decidere di costruire o acquistare un terreno:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Diritto di propriet\u00e0 e codice catastale.<\/strong> I dati precisi relativi al proprietario, ai confini e allo stato del lotto vengono verificati tramite il Registro pubblico: questo \u00e8 il primo passo della due diligence.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Destinazione d'uso del terreno e zona funzionale.<\/strong> La possibilit\u00e0 di realizzare edifici residenziali, commerciali o di altro tipo dipende dalla categoria e dalla zona a cui appartiene il lotto.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parametri urbanistici dell'area.<\/strong> Il numero massimo di piani consentito, la densit\u00e0 edilizia e le distanze dai confini del lotto sono spesso stabiliti dal piano regolatore locale, e non dalla volont\u00e0 del proprietario.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Esistenza e contenuto del piano di urbanizzazione dettagliato.<\/strong> Se il territorio \u00e8 disciplinato da un piano di questo tipo, \u00e8 proprio esso a definire in larga misura i contorni del futuro progetto, e alcune fasi amministrative potrebbero non essere necessarie.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Restrizioni e oneri.<\/strong> Le servit\u00f9, le zone di tutela, le ipoteche e altre annotazioni nel registro possono influire direttamente sulla possibilit\u00e0 e sulle condizioni di costruzione.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L'accesso e le infrastrutture tecniche.<\/strong> Un progetto autorizzato formalmente, ma privo di un effettivo collegamento alle reti, pone una serie di problemi pratici a s\u00e9 stanti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Zone speciali e zone di sicurezza.<\/strong> Le aree soggette a un regime speciale \u2014 ambientale, storico o di altro tipo \u2014 richiedono ulteriori autorizzazioni oltre alla procedura standard.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Se si intende utilizzare il terreno per uno scopo diverso da quello attuale, sar\u00e0 necessaria una procedura specifica per la modifica della categoria del terreno; tale questione \u00e8 trattata in dettaglio nell\u2019articolo \u00ab<a href=\"\/it\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/\">Come modificare la destinazione d'uso di un terreno in Georgia<\/a>\u00ab. Anche per gli acquirenti stranieri che stanno valutando l\u2019acquisto di un terreno \u00e8 utile informarsi in anticipo sull\u2019argomento \u201c<a href=\"\/it\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">Uno straniero pu\u00f2 acquistare un terreno in Georgia?<\/a>\u00bb \u2014 Lo status dell\u2019acquirente e le modalit\u00e0 di utilizzo del lotto sono questioni diverse, sebbene correlate.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permesso di costruzione in Georgia\" class=\"wp-image-19898\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Non volete confrontare da soli decine di nuovi complessi residenziali?<\/strong> Ci dica a quale scopo intende acquistare un immobile: per viverci, per affittarlo o come investimento. Le proporremo alcune opzioni adatte in Georgia, in base al suo budget e ai suoi criteri.<br><strong>[<a href=\"\/it\/quiz\/\">Cerca un immobile \u2192<\/a>]<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Chi rilascia l'autorizzazione<\/h2>\n\n\n\n<p>In linea generale, la competenza per il rilascio delle licenze edilizie spetta all'organo esecutivo del comune interessato oppure a un ente di diritto pubblico istituito da tale comune a tale scopo: questo modello \u00e8 sancito dal Codice. Non esiste un unico organo \u00abnazionale\u00bb che rilasci le autorizzazioni su tutto il territorio nazionale: la procedura viene attuata a livello locale, sebbene nell\u2019ambito del Codice nazionale.<\/p>\n\n\n\n<p>A Tbilisi queste funzioni sono svolte dal Servizio di architettura del Comune, un organo specializzato dell'amministrazione comunale dotato di un proprio sito web e di servizi online. A Batumi e in altri comuni operano strutture con funzioni analoghe, ma organicamente autonome, facenti capo alle autorit\u00e0 locali.<\/p>\n\n\n\n<p>A partire dal 1\u00b0 febbraio 2026, il Codice prevede espressamente che <strong>gestione elettronica delle procedure autorizzative<\/strong>: l'organo esecutivo del comune utilizza un software automatizzato e la domanda elettronica viene registrata tramite il portale con l'assegnazione di un numero di registrazione e la successiva pubblicazione delle relative decisioni. Tuttavia, il portale comunale specifico, l\u2019interfaccia di presentazione, l\u2019elenco dei servizi disponibili e le procedure aggiuntive possono variare: \u00e8 opportuno verificarli in base all\u2019ubicazione del lotto.<\/p>\n\n\n\n<p>Per il proprietario ci\u00f2 comporta una conclusione pratica: prima di basarsi sull\u2019esperienza di qualcun altro nell\u2019ottenimento di un\u2019autorizzazione in un\u2019altra citt\u00e0, \u00e8 opportuno verificare il regolamento vigente e il servizio online aggiornato proprio del comune in cui si svolger\u00e0 la costruzione.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fasi per l'ottenimento dell'autorizzazione<\/h2>\n\n\n\n<p>La procedura di base per ottenere un permesso di costruzione in Georgia prevede <strong>in due fasi<\/strong>. Nella prima fase vengono approvate le condizioni di utilizzo del terreno destinato all'edilizia: l\u2019autorit\u00e0 competente stabilisce i parametri urbanistici applicabili al lotto specifico \u2014 destinazione d\u2019uso consentita, limiti relativi al numero di piani e all\u2019edificabilit\u00e0, ubicazione e altezza dell\u2019opera, nonch\u00e9 altri requisiti derivanti dal documento di pianificazione territoriale. La decisione relativa a questa fase viene generalmente adottata entro <strong>10 giorni lavorativi<\/strong>; qualora sia necessario accertare circostanze rilevanti, tale termine pu\u00f2 essere prorogato previa motivazione <strong>per un periodo non superiore a tre mesi<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le condizioni di utilizzo del sito hanno una durata limitata.<\/strong> Ai sensi dell\u2019articolo 105 del Codice, tale termine \u00e8 di 3 anni a decorrere dalla data di approvazione fino all\u2019inizio della seconda fase del procedimento autorizzativo. Pertanto, non \u00e8 possibile separare temporalmente il ricevimento delle condizioni e l\u2019effettivo proseguimento della procedura senza tenere conto di tale termine. <\/p>\n\n\n\n<p>Nella seconda fase si esamina la questione del rilascio dell'autorizzazione stessa: il progetto viene verificato per accertarne la conformit\u00e0 alle condizioni approvate e alle norme tecniche; la decisione in questa fase viene presa entro <strong>20 giorni lavorativi<\/strong>, mentre la proroga motivata di questa fase, prevista dal Codice, non supera <strong>20 giorni lavorativi<\/strong> (non pi\u00f9 di <strong>30 giorni lavorativi<\/strong> per i siti situati nella zona di tutela del patrimonio culturale).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Se il lotto \u00e8 soggetto a un piano regolatore dettagliato, non \u00e8 necessario completare separatamente la prima fase<\/strong> \u2014 In questo caso, le condizioni di utilizzo dell\u2019area sono stabilite dal piano stesso e la procedura inizia di fatto direttamente dalla seconda fase.<\/p>\n\n\n\n<p>Prima del rilascio dell'autorizzazione, il richiedente ha il diritto di richiedere separatamente l'approvazione del progetto architettonico; in tal caso, il procedimento diventa <strong>in tre fasi<\/strong>: alle condizioni di utilizzo del lotto e al rilascio dell'autorizzazione si aggiunge una fase intermedia di approvazione delle soluzioni architettoniche, mentre la fase finale richiede <strong>5 giorni lavorativi<\/strong>. Non si tratta di un percorso obbligatorio, ma facoltativo, a cui \u00e8 possibile ricorrere qualora il richiedente desideri definire le soluzioni architettoniche prima di passare alla fase finale.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Modello di produzione<\/th><th>Fasi<\/th><th>Termine per l'esame \/ il rinnovo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Base (a due fasi)<\/td><td>I \u2014 condizioni di utilizzo del lotto; II \u2014 rilascio dell'autorizzazione<\/td><td>Fase I: 10 giorni lavorativi, proroga fino a 3 mesi. Fase II: 20 giorni lavorativi, proroga fino a 20 giorni lavorativi (fino a 30 nella zona di tutela del patrimonio culturale)<\/td><\/tr><tr><td>Con una planimetria dettagliata<\/td><td>Solo il rilascio dell'autorizzazione<\/td><td>20 giorni lavorativi, proroga fino a 20 (fino a 30 nella zona di sicurezza)<\/td><\/tr><tr><td>A tre fasi (opzionale)<\/td><td>I \u2014 condizioni di utilizzo del lotto; II \u2014 approvazione del progetto architettonico; III \u2014 rilascio della licenza<\/td><td>Fase I \u2014 10 giorni lavorativi; approvazione del progetto architettonico \u2014 17 giorni lavorativi; fase finale \u2014 5 giorni lavorativi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Il tempo effettivamente impiegato per la preparazione del progetto \u2014 il lavoro dell\u2019architetto, la raccolta dei documenti, la correzione delle osservazioni \u2014 pu\u00f2 variare, ma il termine per l\u2019esame amministrativo stabilito dalla legge pu\u00f2 essere prorogato solo per i motivi espressamente previsti dalla legge e in misura diversa a seconda delle varie fasi.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permesso di costruzione in Georgia\" class=\"wp-image-19899\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Quando la procedura pu\u00f2 essere pi\u00f9 breve<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il Codice prevede un caso specifico per il riutilizzo, in un altro territorio, del progetto architettonico di un edificio o di un\u2019opera di classe II\u2013IV. Se le condizioni stabilite sono rispettate e non si tratta di una zona protetta del patrimonio culturale, l\u2019autorizzazione pu\u00f2 essere rilasciata mediante un semplice procedimento amministrativo sulla base delle condizioni di utilizzo del lotto. Il Codice stabilisce per tale caso un termine fino a <strong>10 giorni lavorativi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quali documenti saranno necessari<\/h2>\n\n\n\n<p>Non esiste un elenco esaustivo e univoco di documenti, uguale per qualsiasi immobile: la documentazione esatta dipende dalla classe dell'edificio, dalle caratteristiche dell'area e dai parametri del progetto. Tuttavia, \u00e8 possibile individuare alcune categorie di documenti che ricorrono nella maggior parte dei casi.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cosa comprende la domanda di autorizzazione<\/h3>\n\n\n\n<p>Ai sensi dell'articolo 106 del Codice, nella domanda, a seconda dei casi, figurano tra l'altro:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>informazioni relative al diritto su un appezzamento di terreno e sugli edifici o sulle opere ivi situati;<\/li>\n\n\n\n<li>atto di approvazione delle condizioni di utilizzo del lotto edificabile oppure informazioni relative al piano regolatore dettagliato in vigore;<\/li>\n\n\n\n<li>i risultati degli studi preliminari;<\/li>\n\n\n\n<li>progetto architettonico dettagliato;<\/li>\n\n\n\n<li>progetto organizzativo dei lavori di costruzione;<\/li>\n\n\n\n<li>studi ingegneristico-geologici e schema\/progetto costruttivo e, se necessario, schema\/progetto tecnologico;<\/li>\n\n\n\n<li>i documenti e le delibere aggiuntivi previsti dalla legge, qualora siano necessari per un determinato oggetto;<\/li>\n\n\n\n<li>informazioni relative al regolamento tecnico o alla norma utilizzati nella preparazione della documentazione autorizzativa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Per gli impianti di classe II\u2013IV, la composizione dettagliata e il contenuto della documentazione autorizzativa sono stabiliti anche dai relativi atti normativi. Pertanto, questo elenco va utilizzato come riferimento e non come lista di controllo universale applicabile a qualsiasi progetto.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Documenti relativi al terreno e documentazione catastale.<\/strong> Si tratta di un estratto del Registro pubblico che attesta il diritto di propriet\u00e0 o altro titolo legale di godimento del terreno, nonch\u00e9 i dati catastali relativi ai suoi confini e alle sue caratteristiche.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documentazione architettonica.<\/strong> Progetto dell'edificio, redatto in conformit\u00e0 con le condizioni di utilizzo del lotto approvate, comprese le parti relative all'architettura, alla struttura e, se necessario, agli impianti.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Materiali ingegneristici e geologici.<\/strong> Per una serie di opere sono necessarie indagini ingegneristiche e geologiche, il rilievo topografico dell\u2019area e altre analisi tecniche; la loro composizione dipende dalla classe dell\u2019opera e dalle caratteristiche del territorio.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documenti che attestano le qualifiche del richiedente.<\/strong> Se la richiesta di autorizzazione non viene presentata dal proprietario in persona, ma da un rappresentante o da un altro soggetto che agisce con il consenso del proprietario, sar\u00e0 necessario dimostrare l\u2019esistenza di un fondamento giuridico adeguato.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Consenso del proprietario o del comproprietario.<\/strong> Se i lavori di costruzione interessano un bene di propriet\u00e0 di un altro soggetto o un bene in compropriet\u00e0, potrebbe essere necessario il consenso del proprietario o del comproprietario interessato \u2014 in relazione alla situazione specifica, e non come requisito generale di \u201cconsenso di tutti\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusioni specifiche.<\/strong> Per i beni situati in aree protette del patrimonio culturale, in aree naturali protette o soggette ad altre condizioni particolari, potrebbero essere necessari ulteriori pareri da parte degli enti competenti.<\/p>\n\n\n\n<p>Cosa \u00e8 necessario preparare prima della prima visita:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un estratto aggiornato del Registro pubblico relativo al lotto;<\/li>\n\n\n\n<li>informazioni sulla destinazione d'uso del terreno e sulla zona funzionale;<\/li>\n\n\n\n<li>i recapiti e, se disponibili, il portfolio dell'architetto o dello studio di progettazione;<\/li>\n\n\n\n<li>informazioni sulla presenza di un piano regolatore dettagliato per l'area;<\/li>\n\n\n\n<li>documenti che attestino la legittima titolarit\u00e0 a rappresentare gli interessi del proprietario, qualora il richiedente non sia il proprietario stesso.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quanto tempo richiede l'espletamento delle pratiche?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il codice stabilisce termini specifici per le diverse fasi del procedimento e anche i limiti per la loro proroga variano. La decisione relativa all\u2019approvazione delle condizioni di utilizzo del terreno nella prima fase viene, in linea di massima, adottata entro <strong>10 giorni lavorativi<\/strong>, e qualora sia necessario accertare circostanze rilevanti, tale termine pu\u00f2 essere prorogato con motivazione <strong>per un periodo non superiore a tre mesi<\/strong>. Per il rilascio stesso dell'autorizzazione \u00e8 previsto <strong>20 giorni lavorativi<\/strong>, mentre per la fase finale del processo di produzione in tre fasi \u2014 <strong>5 giorni lavorativi<\/strong>; in questo caso, la proroga motivata non supera <strong>20 giorni lavorativi<\/strong>, mentre per i beni situati nella zona di tutela del patrimonio culturale \u2014 non pi\u00f9 di <strong>30 giorni lavorativi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Si tratta dei termini ufficiali relativi specificatamente all'esame in una determinata fase, e non vanno confusi con la durata complessiva del progetto \u2014 dall'idea all'inizio dei lavori \u2014 che comprende anche la preparazione dei documenti, l'elaborazione del progetto architettonico, le modifiche in seguito alle osservazioni e, talvolta, l'ottenimento di pareri aggiuntivi.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Il termine formale per l'esame della domanda non corrisponde al tempo che intercorre tra l'idea e l'inizio dei lavori.<\/strong> Prima della presentazione della documentazione, di solito occorre del tempo per l'approvazione delle condizioni di utilizzo del terreno, l'elaborazione del progetto architettonico e la raccolta della documentazione di supporto \u2014 ed \u00e8 proprio questa fase che, nella pratica, spesso risulta pi\u00f9 lunga della procedura amministrativa stessa.<\/p>\n\n\n\n<p>Il termine \u00e8 influenzato anche da:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la completezza e la qualit\u00e0 dei documenti presentati \u2014 la correzione delle carenze comporta un ulteriore ciclo di esame;<\/li>\n\n\n\n<li>la necessit\u00e0 di ottenere pareri specifici per gli immobili situati in zone particolari;<\/li>\n\n\n\n<li>la possibilit\u00e0 di prorogare, per motivi giustificati, il procedimento amministrativo nei casi espressamente previsti dalla legge, con limiti diversi per la prima fase e per la fase di rilascio dell\u2019autorizzazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>I tempi effettivi di elaborazione del progetto possono variare a seconda del carico di lavoro del singolo architetto o dello studio di progettazione, tuttavia il termine previsto dalla legge per l\u2019esame amministrativo pu\u00f2 essere prorogato solo per motivi legittimi e non in modo arbitrario.<\/p>\n\n\n\n<p>Per alcune procedure comunali a Tbilisi possono essere previsti servizi accelerati: sul sito web del Servizio di architettura \u00e8 disponibile una pagina dedicata. <strong>La disponibilit\u00e0, le condizioni e il costo devono essere verificati direttamente sul sito tas.ge alla data di presentazione della domanda<\/strong>, poich\u00e9 l'elenco dei servizi accelerati disponibili pu\u00f2 subire variazioni. Queste informazioni si riferiscono in ogni caso solo a Tbilisi e non sono automaticamente applicabili a Batumi o ad altri comuni.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Esempio: il proprietario vuole costruire una casa<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Supponiamo che il proprietario abbia acquistato un terreno e abbia in programma di costruire una casa. La procedura pratica \u00e8 la seguente:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Verifica del sito \u2192 definizione dell\u2019area funzionale e dei parametri ammissibili \u2192 definizione della classe del futuro immobile \u2192 scelta della modalit\u00e0 applicabile \u2192 approvazione delle condizioni di utilizzo del sito, se questa fase \u00e8 richiesta \u2192 preparazione della documentazione progettuale \u2192 presentazione della domanda di autorizzazione \u2192 costruzione in conformit\u00e0 con il progetto approvato \u2192 procedura prevista dalla legge al termine dei lavori.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Se al lotto si applica un piano regolatore dettagliato, non \u00e8 necessaria la prima fase del procedimento autorizzativo. Se per un determinato progetto si applica il regime di notifica, anche l\u2019iter sar\u00e0 diverso.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quanto costa il permesso?<\/h2>\n\n\n\n<p>Non esiste un prezzo unico per la \u201clicenza edilizia in Georgia\u201d e occorre considerare con cautela le fonti che indicano un importo fisso. \u00c8 pi\u00f9 corretto parlare di diverse voci di spesa che, nel loro insieme, costituiscono il percorso che va dal terreno al progetto pronto per la realizzazione.<\/p>\n\n\n\n<p>La legge \u00abSulle tasse locali\u00bb classifica la tassa per il rilascio della licenza edilizia tra le tasse locali, stabilisce le aliquote massime e prevede eccezioni e agevolazioni per determinate categorie di richiedenti o di immobili: la tassa non \u00e8 infatti un importo fisso assolutamente uguale in tutti i casi. All\u2019imposta amministrativa si aggiungono i costi per la progettazione architettonica e, per molti progetti, quelli relativi ai rilievi ingegneristici, alle indagini geologiche e geodetiche. Se il progetto richiede ulteriori modifiche a seguito delle osservazioni formulate dall\u2019organo competente, ci\u00f2 comporta ulteriori spese in termini di tempo e denaro, difficili da quantificare in anticipo con una cifra fissa.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Oggetto della spesa<\/th><th>Da cosa dipende<\/th><th>\u00c8 sempre obbligatorio?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Tassa comunale per il rilascio dell'autorizzazione<\/td><td>Classe dell'oggetto, procedura applicata, comune<\/td><td>In linea di massima, s\u00ec; la legge prevede delle eccezioni e sono possibili agevolazioni<\/td><\/tr><tr><td>Progettazione architettonica<\/td><td>Complessit\u00e0 e superficie dell'opera<\/td><td>S\u00ec, per un progetto con risoluzione<\/td><\/tr><tr><td>Indagini ingegneristiche e geologiche<\/td><td>Classe dell'oggetto, caratteristiche del lotto<\/td><td>Non sempre.<\/td><\/tr><tr><td>Rilievo topografico e geodesia<\/td><td>Requisiti relativi al sito e al progetto<\/td><td>Spesso, ma dipende dai casi<\/td><\/tr><tr><td>Ulteriori approvazioni e perizie<\/td><td>Zona speciale, classe dell'oggetto<\/td><td>Non sempre.<\/td><\/tr><tr><td>Revisione della documentazione<\/td><td>Osservazioni emerse durante l'esame<\/td><td>Dipende dalla situazione<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Le tariffe degli studi di architettura e degli appaltatori variano notevolmente e non sono regolamentate dalla legge; pertanto, non sarebbe corretto indicarle come standard: \u00e8 opportuno definire questa parte del budget caso per caso con i professionisti prescelti.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Batumi, Tbilisi e le zone speciali<\/h2>\n\n\n\n<p>Il Codice nazionale in materia di pianificazione territoriale, architettura ed edilizia definisce il quadro giuridico generale per l\u2019intero Paese. Tuttavia, l\u2019attuazione concreta \u2014 i servizi elettronici per la presentazione delle domande, le ulteriori autorizzazioni comunali, le singole prassi amministrative \u2014 avviene a livello comunale. Ci\u00f2 vale sia per Batumi che per Tbilisi e per qualsiasi altra citt\u00e0 della Georgia.<\/p>\n\n\n\n<p>Per l\u2019acquirente o il costruttore ci\u00f2 si traduce in un principio pratico: la procedura si basa su un\u2019unica logica, ma \u00e8 opportuno verificare i dettagli in relazione al territorio specifico. Se il terreno si trova in un\u2019area soggetta a un piano regolatore dettagliato, \u00e8 proprio questo documento a determinare in larga misura i parametri ammissibili e a esonerare dal completamento della prima fase della procedura.<\/p>\n\n\n\n<p>Le zone di tutela del patrimonio culturale e altre aree con uno status speciale richiedono un'attenzione particolare. A Tbilisi e Batumi vi sono aree e siti soggetti a requisiti specifici in materia di tutela del patrimonio culturale; \u00e8 necessario verificare lo status di un determinato sito singolarmente, senza basarsi su un'impressione generale della zona. La costruzione o la ristrutturazione di un immobile all\u2019interno dei confini di tale zona comporta solitamente ulteriori autorizzazioni oltre alla procedura standard, e il termine massimo per la proroga dell\u2019esame nella fase di rilascio del permesso \u00e8 pi\u00f9 lungo rispetto a quello previsto per gli immobili ordinari. Prima di pianificare un progetto in un'area di questo tipo, \u00e8 opportuno verificare lo status della zona e le restrizioni applicabili direttamente presso l'ente comunale competente.<\/p>\n\n\n\n<p>Non riporteremo qui un elenco esaustivo delle delibere comunali: la composizione dei documenti di pianificazione territoriale \u00e8 soggetta a modifiche, pertanto \u00e8 opportuno fare riferimento ai dati aggiornati relativi alla citt\u00e0 specifica, piuttosto che a un elenco valido al momento della stesura dell\u2019articolo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Se acquistate un appartamento in un edificio di nuova costruzione<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L'acquirente non ha bisogno di conoscere nei dettagli l'intera procedura per ottenere l'autorizzazione, come invece deve fare il proprietario del terreno. Ai fini della transazione, \u00e8 pi\u00f9 importante rispondere a cinque domande:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Su quale lotto catastale viene realizzato il complesso?<\/li>\n\n\n\n<li>Chi \u00e8 il proprietario del terreno e su quale base il promotore immobiliare sta realizzando il progetto?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c8 stata rilasciata un'autorizzazione proprio per questo lotto e per questo immobile?<\/li>\n\n\n\n<li>Il numero di piani, la destinazione d'uso e i parametri principali del complesso in costruzione corrispondono alla documentazione approvata?<\/li>\n\n\n\n<li>Dopo il rilascio dell'autorizzazione sono state registrate modifiche al progetto?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Se anche solo uno di questi punti non pu\u00f2 essere comprovato da documenti, \u00e8 preferibile concludere la verifica prima di versare un anticipo consistente o di firmare il contratto principale.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Il semplice fatto di disporre di un documento denominato \u00abpermesso di costruzione\u00bb non \u00e8 sufficiente: per l\u2019acquirente \u00e8 importante accertarne il collegamento con un determinato lotto catastale e con il progetto effettivamente in fase di realizzazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come verificare la risoluzione prima dell'acquisto<\/h2>\n\n\n\n<p>Per chi acquista un appartamento o una villa in un complesso in fase di costruzione, la questione si pone in modo diverso rispetto a chi lo costruisce: non \u00abcome ottenere l\u2019autorizzazione\u00bb, ma \u00abcome assicurarsi che esista davvero e che si riferisca proprio a quell\u2019immobile\u00bb. Questa \u00e8 una delle sezioni pi\u00f9 pratiche dell\u2019articolo, ed \u00e8 proprio qui che gli acquirenti tendono pi\u00f9 spesso a trascurare alcuni aspetti, basandosi esclusivamente sulla presentazione visiva del progetto.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Per chi acquista un appartamento \u00e8 importante verificare non solo la presenza del permesso, ma anche se l\u2019immobile effettivamente in costruzione sia conforme a tale permesso.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Algoritmo di verifica passo dopo passo:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ottenere il codice catastale del lotto<\/strong>, in cui sono in corso i lavori di costruzione: ci\u00f2 semplifica notevolmente e rende pi\u00f9 accurata la successiva verifica, sebbene una parte dei documenti possa, in linea di principio, essere ricercata anche in base ad altri dati identificativi.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificare il proprietario del lotto tramite il Registro pubblico<\/strong> e stabilire su quale base giuridica il titolare dell'autorizzazione o il promotore immobiliare realizzi il progetto su tale lotto. Se il richiedente non \u00e8 il proprietario del terreno, ma un altro soggetto, ci\u00f2 non costituisce di per s\u00e9 una violazione: il Codice ammette tale situazione in presenza del consenso del proprietario del terreno e di un interesse legittimo allo sviluppo edilizio dell\u2019opera.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Richiedere il numero e una copia del permesso di costruzione<\/strong> direttamente dal costruttore o tramite l'ufficio vendite. Se i documenti non vengono forniti, ci\u00f2 costituisce motivo per una verifica indipendente supplementare.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificare l'ente che ha rilasciato l'autorizzazione, la data di rilascio e il nome del titolare.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Associare la licenza a un lotto catastale specifico<\/strong>, e non con l'indirizzo o il nome del progetto riportato nella pubblicit\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificare il progetto concordato e i parametri principali<\/strong> \u2014 numero di piani, superficie edificata, destinazione d'uso dell'immobile.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificare se sono state apportate ulteriori modifiche all'autorizzazione<\/strong>, e in che misura sono documentati.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Confrontare i lavori di costruzione effettivamente realizzati con la documentazione autorizzata<\/strong> \u2014 visivamente o tramite un esperto indipendente.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Verificare la questione relativa alla futura messa in servizio dell'impianto<\/strong> \u2014 a che punto \u00e8 il processo e da cosa dipende.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Permesso di costruzione in Georgia\" class=\"wp-image-19900\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Un algoritmo pi\u00f9 ampio per una verifica completa dell'immobile prima dell'acquisto \u2014 che non si limiti alla documentazione autorizzativa, ma comprenda anche la regolarit\u00e0 giuridica della transazione nel suo complesso \u2014 viene analizzato nell'articolo \u00ab<a href=\"\/it\/all\/how-to-check-real-estate-in-georgia\/\">Come verificare un immobile in Georgia prima dell'acquisto<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Cosa controllare<\/th><th>Situazione normale<\/th><th>Cosa richiede un'ulteriore verifica<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Codice catastale<\/td><td>Il lotto corrisponde alla documentazione del progetto<\/td><td>\u00c8 stato indicato un altro lotto oppure il codice non \u00e8 disponibile<\/td><\/tr><tr><td>Proprietario del terreno<\/td><td>\u00c8 chiaro il nesso giuridico tra il proprietario e il progetto<\/td><td>Non \u00e8 possibile confermare il legame tra il costruttore e il lotto<\/td><\/tr><tr><td>Risoluzione<\/td><td>Sono indicati il numero, la data e l'ente emittente<\/td><td>Vengono mostrati solo i rendering o la lettera senza la documentazione autorizzativa<\/td><\/tr><tr><td>Titolare dell'autorizzazione<\/td><td>I suoi poteri in merito al terreno sono chiari<\/td><td>Non si capisce perch\u00e9 l\u2019autorizzazione sia intestata a una terza persona<\/td><\/tr><tr><td>Superficie del pavimento<\/td><td>Conforme alla documentazione aggiornata<\/td><td>Nella pubblicit\u00e0 o in un cantiere, i piani sono pi\u00f9 numerosi<\/td><\/tr><tr><td>Scopo<\/td><td>Corrisponde al formato dell'immobile in vendita<\/td><td>Lo scopo della documentazione e il formato pubblicizzato non coincidono<\/td><\/tr><tr><td>Modifiche al progetto<\/td><td>Le rettifiche sono state formalizzate per iscritto<\/td><td>Le modifiche vengono spiegate solo oralmente<\/td><\/tr><tr><td>Lavori di costruzione effettivi<\/td><td>\u00c8 conforme al progetto attuale<\/td><td>Si notano notevoli scostamenti<\/td><\/tr><tr><td>Periodo di validit\u00e0<\/td><td>Lo stato dell'autorizzazione corrisponde alla fase attuale dei lavori di costruzione<\/td><td>Il termine \u00e8 scaduto, ma non \u00e8 chiaro se vi siano motivi per proseguire i lavori<\/td><\/tr><tr><td>Messa in servizio<\/td><td>\u00c8 chiara la procedura prevista per l'oggetto<\/td><td>Il venditore confonde la licenza edilizia con la messa in servizio dell'immobile<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>\u00c8 opportuno prestare particolare attenzione ai segnali comportamentali: un venditore che elude una domanda diretta relativa all\u2019autorizzazione, un numero di documento che non \u00e8 possibile ricondurre a un lotto specifico, oppure una situazione in cui all\u2019acquirente vengono mostrati esclusivamente rendering senza alcun riferimento alla documentazione autorizzativa effettiva. <strong>Nessuno di questi indizi, di per s\u00e9, dimostra una violazione della legge, ma ciascuno di essi costituisce un motivo valido per effettuare ulteriori verifiche prima di versare l'anticipo.<\/strong> Tale verifica consente di individuare molti rischi chiave in materia di autorizzazioni, ma non sostituisce una verifica giuridica completa del singolo immobile.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Stai cercando un immobile in Georgia?<\/strong> Prima dell'acquisto \u00e8 importante verificare non solo il prezzo e la planimetria, ma anche la documentazione relativa al progetto, il terreno e lo stato di avanzamento dei lavori. <a href=\"\/it\/quiz\/\">Trovare l'immobile giusto e visualizzare le opzioni disponibili<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Dove trovare la documentazione autorizzativa<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A partire dal 1\u00b0 febbraio 2026, il Codice prevede una procedura autorizzativa in formato elettronico: le domande e la documentazione allegata vengono registrate in relazione alla corrispondente unit\u00e0 catastale, mentre le decisioni relative alla concessione edilizia o alla notifica vengono pubblicate sul portale elettronico di riferimento.<\/p>\n\n\n\n<p>Ai fini di una verifica pratica, \u00e8 consigliabile che l'acquirente disponga di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>codice catastale del lotto;<\/li>\n\n\n\n<li>il numero di autorizzazione, se comunicato dal costruttore;<\/li>\n\n\n\n<li>denominazione della persona giuridica del costruttore o del titolare dell'autorizzazione;<\/li>\n\n\n\n<li>un estratto aggiornato relativo al terreno;<\/li>\n\n\n\n<li>una copia dell'autorizzazione in vigore e la versione aggiornata della documentazione approvata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L'interfaccia e il servizio comunale specifico devono essere verificati in base all'ubicazione dell'oggetto.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">E se si costruisse senza permesso?<\/h2>\n\n\n\n<p>La realizzazione di un'opera senza la necessaria autorizzazione o con una sostanziale deviazione dal progetto approvato comporta una responsabilit\u00e0 amministrativa e un rischio concreto per l'opera stessa, e non solo un problema formale sulla carta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A seconda del tipo di infrazione edilizia, il soggetto responsabile pu\u00f2 essere il titolare dell\u2019autorizzazione, la persona che esegue i lavori senza la necessaria autorizzazione e, nei casi previsti dal Codice, il proprietario o l\u2019utilizzatore dell\u2019opera o del terreno. Il soggetto responsabile viene determinato tenendo conto degli elementi costitutivi dell\u2019infrazione e delle circostanze del caso specifico<\/strong>, e non in base a un'unica regola universale applicabile a qualsiasi situazione. L'autorit\u00e0 di vigilanza ha il diritto di emanare un provvedimento per l'eliminazione dell'infrazione e, nei casi previsti dalla legge, di sospendere i lavori di costruzione, nonch\u00e9, a determinate condizioni, di decidere lo smantellamento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>L'edilizia abusiva comporta un rischio anche per il successivo acquirente, sebbene la responsabilit\u00e0 amministrativa non gli venga automaticamente trasferita per il solo fatto di aver acquistato l'immobile.<\/strong> A seconda delle circostanze, il nuovo proprietario potrebbe trovarsi nella necessit\u00e0 di sanare l\u2019irregolarit\u00e0, subire limitazioni al momento del collaudo dell\u2019immobile, difficolt\u00e0 di registrazione o altre conseguenze pratiche derivanti da una violazione gi\u00e0 esistente \u2014 ci\u00f2 pu\u00f2 complicare la successiva registrazione, il collaudo, il finanziamento o l\u2019alienazione dell\u2019immobile, a seconda della natura del problema.<\/p>\n\n\n\n<p>Se in un caso specifico vengono applicate sanzioni pecuniarie, il loro importo dipende dal tipo di violazione, dalla classe dell\u2019immobile, dal luogo e dalle circostanze specifiche: per conoscere l\u2019importo esatto e aggiornato occorre consultare la versione vigente del Codice, poich\u00e9 tali norme vengono periodicamente riviste. \u00c8 pi\u00f9 ragionevole concentrarsi non su una cifra specifica, ma sulla dinamica stessa del rischio: fare affidamento sul principio \u00abprima costruiamo, poi regolarizziamo\u00bb \u2014 \u00e8 una strategia rischiosa; la legalizzazione di un immobile gi\u00e0 costruito \u00e8 possibile solo laddove e nella forma in cui ci\u00f2 sia espressamente consentito dalla normativa vigente.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Situazione<\/th><th>Possibile conseguenza<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>I lavori richiedono un\u2019autorizzazione, ma questa non \u00e8 stata concessa<\/td><td>Infrazione edilizia e misure di controllo<\/td><\/tr><tr><td>I lavori avrebbero dovuto essere eseguiti previa notifica, ma non \u00e8 stata inviata alcuna notifica<\/td><td>Il codice considera tale costruzione come una costruzione senza autorizzazione<\/td><\/tr><tr><td>Il cantiere presenta notevoli discrepanze rispetto alla documentazione<\/td><td>Disposizione, necessit\u00e0 di porre rimedio alla violazione o di avviare la procedura prevista dalla legge<\/td><\/tr><tr><td>Il permesso \u00e8 scaduto e i lavori di costruzione non sono stati completati<\/td><td>\u00c8 necessario verificare se sia necessario ottenere una nuova autorizzazione<\/td><\/tr><tr><td>Si acquista un immobile con problemi<\/td><td>La violazione non viene automaticamente cancellata con il cambio di proprietario<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Modifiche al progetto e durata dell'autorizzazione<\/h2>\n\n\n\n<p>Il permesso di costruzione non ha durata illimitata: la sua validit\u00e0 \u00e8 determinata dal progetto di organizzazione dei lavori.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le modifiche al progetto concordato devono essere valutate in base alla loro natura e alla loro conformit\u00e0 alla documentazione autorizzativa vigente. La procedura da seguire dipende dalla modifica specifica. Il Codice prevede l\u2019ottenimento di una nuova autorizzazione, in particolare se, alla scadenza dell\u2019autorizzazione, i lavori di costruzione risultano incompleti e\/o sono stati violati i requisiti della documentazione edilizia. Tuttavia, alcune modifiche all\u2019autorizzazione, compresa la proroga della sua validit\u00e0 nel rispetto delle condizioni previste dalla legge, possono essere formalizzate senza l\u2019ottenimento di una nuova autorizzazione.<\/strong> Pertanto, la modifica del numero di piani, della superficie, della destinazione d'uso o di altri parametri rilevanti non pu\u00f2 essere considerata approvata senza aver verificato la procedura applicabile nel caso specifico.<\/p>\n\n\n\n<p>Questo aspetto \u00e8 direttamente collegato ai rischi che corrono gli acquirenti di immobili di nuova costruzione: un complesso che, in fase di vendita, veniva presentato con determinate caratteristiche, ma che di fatto viene realizzato con altre, pu\u00f2 significare sia una modifica debitamente formalizzata, sia una deroga al progetto non approvata. \u00c8 possibile distinguere questi due scenari solo verificando la documentazione autorizzativa aggiornata, e non basandosi sul materiale pubblicitario del costruttore.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dopo la costruzione<\/h2>\n\n\n\n<p>L'ottenimento della licenza edilizia \u00e8 una fase importante, ma non l'ultima dal punto di vista giuridico, del ciclo di vita di un'opera. Una volta completati i lavori, si pone la questione della conformit\u00e0 dell\u2019edificio effettivamente costruito alla documentazione approvata e del successivo collaudo \u2014 ovvero la messa in servizio dell\u2019opera, laddove tale procedura sia prevista per la classe di opera in questione.<\/p>\n\n\n\n<p>Per chi acquista un appartamento o una villa in un complesso in fase di costruzione, ci\u00f2 significa che \u00e8 importante informarsi non solo se sia stata rilasciata l\u2019autorizzazione all\u2019avvio dei lavori, ma anche su come il progetto preveda di gestire la fase di consegna dell\u2019immobile. La questione del collaudo finale dell\u2019immobile completato viene analizzata in dettaglio nell\u2019articolo \u00ab<a href=\"\/it\/all\/acceptance-of-a-new-build-apartment-in-georgia\/\">Consegna di un appartamento in un nuovo complesso residenziale in Georgia<\/a>\u00bb \u2014 continua logicamente il discorso avviato in questo articolo.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Permesso di costruzione in Georgia\" class=\"wp-image-19901\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Errori comuni<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Acquistare un terreno senza aver verificato la possibilit\u00e0 di realizzare l\u2019edificazione desiderata.<\/strong> Una bella vista sul terreno non garantisce che su di esso sia consentita la costruzione dell'opera desiderata.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Considerare la registrazione catastale come un permesso di costruzione.<\/strong> Si tratta di due documenti distinti con un significato giuridico diverso.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Iniziare la progettazione prima dell'approvazione delle condizioni di utilizzo del lotto.<\/strong> Un progetto realizzato \u201ca occhio\u201d richiede spesso delle modifiche dopo la risposta ufficiale del Comune.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Basarsi su norme legislative obsolete.<\/strong> Il codice viene periodicamente modificato, comprese le norme relative ai procedimenti elettronici, entrate in vigore nel 2026.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Non tenere conto dello status di territorio speciale.<\/strong> L'esistenza di una zona protetta o di uno status di tutela ambientale pu\u00f2 modificare radicalmente la procedura e i tempi di esame.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Affidarsi esclusivamente alle parole del venditore o del costruttore<\/strong>, senza richiedere direttamente i documenti.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Non verificare le variazioni di autorizzazione nel corso dei lavori.<\/strong> L'opera effettiva potrebbe differire in modo significativo dal progetto inizialmente concordato.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Confondere la licenza edilizia con la messa in servizio dell'opera.<\/strong> Si tratta di fasi diverse, e la presenza dell\u2019una non implica automaticamente quella dell\u2019altra.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusione<\/h2>\n\n\n\n<p>Per un proprietario che intende intraprendere un progetto di costruzione, il ragionamento \u00e8 il seguente: <strong>lotto \u2192 vincoli urbanistici \u2192 progetto \u2192 procedura amministrativa \u2192 costruzione in base alla documentazione approvata \u2192 messa in servizio dell'opera<\/strong>. Ogni fase si basa su quella precedente e saltare una fase \u2014 ad esempio, iniziare la progettazione prima dell'approvazione delle condizioni di utilizzo dell'area \u2014 comporta solitamente il dover rifare il lavoro in un secondo momento.<\/p>\n\n\n\n<p>Per chi acquista un appartamento o una villa in un complesso in costruzione, la procedura di verifica \u00e8 diversa: <strong>codice catastale \u2192 proprietario del terreno e titolo del costruttore \u2192 autorizzazione \u2192 progetto approvato \u2192 modifiche \u2192 lavori effettivi<\/strong>. Tale verifica consente di individuare molti rischi chiave relativi alle autorizzazioni, ma non sostituisce una verifica giuridica completa dell'oggetto specifico.<\/p>\n\n\n\n<p>Per ottenere informazioni ufficiali e pi\u00f9 precise su entrambe le direzioni, \u00e8 opportuno consultare la versione attualmente in vigore <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Codice della Georgia in materia di pianificazione territoriale, architettura ed edilizia<\/a> sul portale Matsne, mentre i dati relativi a un lotto specifico sono disponibili tramite il Registro pubblico. Per le decisioni pratiche \u2014 come l\u2019acquisto di un terreno, la scelta di un costruttore o la pianificazione del proprio progetto \u2014 \u00e8 opportuno considerare queste fonti ufficiali come un punto di partenza e non come un sostituto della consulenza di un architetto o di un giurista specializzato in diritto edilizio e urbanistico.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La possibilit\u00e0 di costruire una casa, ristrutturare un edificio o avviare un progetto immobiliare a [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":19896,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-19895","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19895"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20092,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions\/20092"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19895"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19895"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19895"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}