{"id":20190,"date":"2026-10-05T13:28:42","date_gmt":"2026-10-05T10:28:42","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20190"},"modified":"2026-10-05T13:28:45","modified_gmt":"2026-10-05T10:28:45","slug":"buying-land-in-georgia-through-a-company","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/all\/buying-land-in-georgia-through-a-company\/","title":{"rendered":"Acquisto di terreni in Georgia tramite una societ\u00e0"},"content":{"rendered":"

Aggiornamento delle informazioni: ottobre 2026.<\/strong> Le tariffe NAPR, le norme relative alla propriet\u00e0 dei terreni agricoli e i requisiti relativi al meccanismo di investimento sono soggetti a modifiche. Prima di concludere una transazione, \u00e8 necessario verificare la versione aggiornata della normativa e i documenti relativi al lotto specifico.<\/p>\n\n\n\n

\u00abCostituite una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana e intestate il terreno a nome della societ\u00e0\u00bb: questo \u00e8 il consiglio che gli acquirenti stranieri sentono ripetere dai venditori, dagli intermediari e nelle chat degli investitori. Sembra convincente e viene quasi sempre presentato come una soluzione universale. Ma semplifica eccessivamente la situazione: L'acquisto di terreni in Georgia tramite una societ\u00e0 non esenta dal rispetto delle restrizioni previste dalla legge<\/strong>, ma si limita a modificare le domande da verificare.<\/p>\n\n\n\n

La risposta breve \u00e8 la seguente. Per i terreni non agricoli, uno straniero pu\u00f2 in linea di massima acquistare senza ricorrere a una societ\u00e0, mentre la societ\u00e0 \u00e8 necessaria solo per specifici obiettivi commerciali. Per i terreni agricoli vigono norme specifiche, e la registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata non le esclude. Se il socio di controllo di una societ\u00e0 georgiana \u00e8 uno straniero o una persona giuridica straniera, oppure se non \u00e8 possibile individuare il socio di controllo in base ai criteri previsti dalla legge, i terreni agricoli sono accessibili solo attraverso un meccanismo speciale legato a un piano di investimento e a una delibera del Governo georgiano. E anche quando \u00e8 possibile possedere un appezzamento, ci\u00f2 non significa che su di esso sia consentito costruire esattamente ci\u00f2 che avete in mente.<\/p>\n\n\n\n

Di seguito viene spiegato come funziona l'acquisto di terreni da parte di uno straniero in Georgia tramite una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana, indicando in quali casi la societ\u00e0 \u00e8 davvero utile e in quali invece comporta solo costi e rischi aggiuntivi.<\/p>\n\n\n\n

L'acquisto di un terreno tramite una societ\u00e0: l'essenziale in 30 secondi<\/h3>\n\n\n\n
Domanda<\/th>Risposta breve<\/th><\/tr><\/thead>
Uno straniero pu\u00f2 acquistare un terreno non agricolo?<\/td>In linea di massima s\u00ec, non \u00e8 necessario ricorrere a un\u2019azienda per questo<\/td><\/tr>
\u00c8 possibile acquistare un terreno agricolo a nome di uno straniero con le normali procedure?<\/td>No; la legge prevede alcune eccezioni<\/td><\/tr>
La registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana risolve il problema?<\/td>No, nel caso dei terreni agricoli viene verificato il partner dominante<\/td><\/tr>
Societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata con un socio di controllo straniero<\/td>Per i terreni agricoli si applica un meccanismo speciale che prevede un piano di investimenti e una delibera del Governo<\/td><\/tr>
Registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata<\/td>200 GEL per ogni giorno lavorativo o 400 GEL al momento della richiesta<\/strong><\/td><\/tr>
Registrazione del diritto di propriet\u00e0 fondiaria<\/td>150 GEL in 4 giorni lavorativi, 270 GEL in 1 giorno lavorativo, 350 GEL il giorno della richiesta<\/strong><\/td><\/tr>
Estratto conto elettronico NAPR<\/td>13 GEL in 1 giorno lavorativo o 52 GEL al momento della richiesta<\/strong><\/td><\/tr>
Mappa catastale<\/td>7 GEL in 1 giorno lavorativo o 26 GEL il giorno della richiesta<\/strong><\/td><\/tr>
Tassa per l'esame del piano di investimento<\/td>1% di investimento, con un minimo di 1.000 e un massimo di 30.000 GEL<\/strong><\/td><\/tr>
Garanzia dopo l'approvazione del piano di investimento<\/td>2% dell'obbligazione di investimento<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n

Le tariffe NAPR sono tasse statali. La verifica legale, la traduzione, i servizi di geodesia, i servizi bancari, la contabilit\u00e0 e i servizi di progettazione vengono pagati separatamente. Per una specifica transazione \u00e8 necessario verificare le tariffe in vigore e il regime giuridico applicabile.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

I dati della societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata confermano NAPR<\/a>: 200\/400 GEL. Registrazione di un immobile \u2014 150\/270\/350 GEL, estratto elettronico \u2014 13\/52 GEL, planimetria catastale \u2014 7\/26 GEL.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 possibile acquistare un terreno tramite una societ\u00e0?<\/h2>\n\n\n\n

In questo caso non esiste un \u201cs\u00ec\u201d o un \u201cno\u201d definitivo. La risposta dipende da due fattori: Qual \u00e8 la destinazione d'uso ufficiale del lotto?<\/strong> \u0438 chi \u00e8 il socio di controllo della societ\u00e0 acquirente<\/strong>. \u00c8 quindi utile distinguere tre scenari.<\/p>\n\n\n\n

Il primo \u00e8 una persona fisica straniera. In linea di massima, questa pu\u00f2 acquistare terreni non agricoli. Una persona fisica straniera non pu\u00f2 acquistare terreni agricoli tramite una normale transazione di compravendita; la legge prevede alcune eccezioni, in particolare per i terreni ricevuti in eredit\u00e0 da uno straniero.<\/p>\n\n\n\n

Il secondo \u00e8 una persona giuridica georgiana il cui socio di controllo rientra nelle categorie consentite dalla legge. Se il socio \u00e8 un\u2019altra persona giuridica, occorre verificare la struttura della partecipazione di controllo risalendo lungo la catena.<\/p>\n\n\n\n

Il terzo \u00e8 una societ\u00e0 georgiana il cui socio di controllo \u00e8 uno straniero o una persona giuridica straniera, oppure non \u00e8 possibile stabilirlo in base ai criteri previsti dalla legge. \u00c8 proprio questo lo scenario a cui ci si riferisce pi\u00f9 spesso quando si parla di \u00abS.r.l. per stranieri\u00bb. Per i terreni non agricoli, di solito non pone particolari ostacoli. Per quelli agricoli \u00e8 necessario un meccanismo giuridico specifico, di cui si parler\u00e0 in dettaglio in una sezione a parte.<\/p>\n\n\n\n

Tabella 1. Chi pu\u00f2 acquistare quali terreni<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Acquirente<\/th>Terreni non agricoli<\/th>Terreno agricolo<\/th>Cosa \u00e8 importante controllare<\/th><\/tr><\/thead>
Persona fisica straniera<\/td>In generale, \u00e8 possibile<\/td>In una transazione ordinaria non \u00e8 possibile; esistono delle eccezioni, ad esempio l'eredit\u00e0<\/td>Designazione in base al registro, regimi speciali e restrizioni relative a un determinato territorio<\/td><\/tr>
Una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana il cui socio di controllo rientra nelle categorie previste dalla legge<\/td>Forse<\/td>Forse secondo le modalit\u00e0 generali<\/td>Chi \u00e8 il partner dominante, anche nella catena delle persone giuridiche<\/td><\/tr>
Societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana con un socio di controllo straniero o con un socio che non \u00e8 possibile identificare ai sensi di legge<\/td>Forse<\/td>Solo tramite un meccanismo specifico: il piano di investimento e la decisione del Governo<\/td>Identificazione del partner dominante, progetto, impegni<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Dalla tabella si ricava una conclusione pratica: La domanda \u00ab\u00e8 possibile farlo tramite una societ\u00e0?\u00bb si suddivide sempre in due domande pi\u00f9 precise: \u00abdi che tipo di terreno si tratta?\u00bb e \u00abchi \u00e8 il socio di controllo della societ\u00e0 ai sensi di legge?\u00bb<\/strong>. Finch\u00e9 non ci sar\u00e0 una risposta confermata su entrambi i punti, \u00e8 troppo presto per discutere del prezzo e della caparra. Le regole generali per gli acquirenti stranieri sono illustrate nell'articolo \u00abUno straniero pu\u00f2 acquistare un terreno in Georgia?<\/a>\u00ab, mentre qui si esamina proprio il modello aziendale.<\/p>\n\n\n\n

Non sapete se un determinato lotto sia adatto a un acquirente straniero?<\/strong>
Inviateci il codice catastale o descriveteci la vostra esigenza: vi aiuteremo a individuare quali lotti vale la pena prendere in considerazione e quale struttura di acquisto sia pi\u00f9 adatta alla vostra situazione.
[Trovare un terreno in Georgia]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Settore agricolo e non agricolo: qual \u00e8 la differenza?<\/h2>\n\n\n\n

La destinazione d'uso ufficiale del lotto determina chi pu\u00f2 possederlo e a quali condizioni. In Georgia, tale destinazione d\u2019uso \u00e8 registrata nei dati del Public Registry (Agenzia nazionale del registro pubblico, NAPR) insieme al codice catastale. N\u00e9 gli annunci, n\u00e9 le dichiarazioni verbali del venditore, n\u00e9 tantomeno l\u2019aspetto esteriore del terreno possono sostituirla.<\/p>\n\n\n\n

Da ci\u00f2 deriva una conseguenza pratica: espressioni come \u00abterreno per una villa\u00bb, \u00ablotto per un hotel\u00bb o \u00abtutto intorno \u00e8 gi\u00e0 edificato\u00bb non garantiscono di per s\u00e9 nulla. Il venditore pu\u00f2 sinceramente ritenere che il terreno sia \u00abquasi urbano\u00bb, mentre nel catasto risulta ancora classificato come agricolo. \u00c8 possibile anche la situazione opposta: il terreno sembra un orto o un campo, ma ha una destinazione d\u2019uso non agricola.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 necessario verificare il catasto anche quando sul terreno sorge un'abitazione. A Gonio, Kvariati e in altri centri abitati, la presenza di un'abitazione registrata non basta di per s\u00e9 a determinare la destinazione d'uso del terreno: occorre confermarla separatamente con i dati del catasto.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 meglio tenere bene a mente il principio fondamentale di questa sezione fin dall'inizio:<\/p>\n\n\n\n

il diritto di possedere un appezzamento \u2260 la destinazione d'uso del terreno \u2260 il diritto di realizzare una specifica opera edilizia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si tratta di tre domande diverse con tre fonti di risposta diverse.<\/p>\n\n\n\n

La prima domanda \u00e8: questo acquirente in particolare pu\u00f2 diventare proprietario? La risposta dipende dalla destinazione d'uso del terreno, dallo status dell'acquirente e dalla struttura societaria.<\/p>\n\n\n\n

Il secondo \u00e8: a cosa serve il lotto? La risposta si trova nel registro.<\/p>\n\n\n\n

Il terzo punto \u00e8: \u00e8 possibile realizzare ci\u00f2 che avete in mente? La risposta la fornisce la documentazione urbanistica: zona funzionale, parametri di edificabilit\u00e0, aree protette, accesso, reti di servizio e, infine, la licenza edilizia. La procedura viene analizzata in dettaglio nell\u2019articolo su \u00abPermesso di costruzione in Georgia<\/a>«.<\/p>\n\n\n\n

Domanda<\/th>Dove cercare la risposta<\/th><\/tr><\/thead>
Chi \u00e8 il proprietario del terreno?<\/td>Registro pubblico \/ NAPR<\/td><\/tr>
Qual \u00e8 la destinazione d'uso del terreno?<\/td>Registro pubblico<\/td><\/tr>
Ci sono ipoteche o vincoli?<\/td>Dati di registrazione aggiornati<\/td><\/tr>
Dove si trovano i confini?<\/td>Dati catastali +, se necessario, rilievi topografici<\/td><\/tr>
Di che tipo di zona funzionale si tratta?<\/td>Documentazione urbanistica<\/td><\/tr>
Quanto si pu\u00f2 costruire?<\/td>Parametri urbanistici applicabili<\/td><\/tr>
Esiste un accesso legale?<\/td>Registro + documenti relativi all'accesso\/servit\u00f9<\/td><\/tr>
Ci sono acqua, elettricit\u00e0 e fognature?<\/td>Verifica delle reti e delle condizioni di connessione<\/td><\/tr>
\u00c8 possibile realizzare un progetto specifico?<\/td>Verifica integrata in ambito giuridico, urbanistico e tecnico<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ecco alcuni esempi che illustrano come funziona. \u00c8 possibile acquistare e regolarizzare un terreno a destinazione non agricola nella zona di Gonio, ma se si trova in un'area in cui l'altezza massima consentita o la densit\u00e0 edilizia non consentono di realizzare il mini-hotel previsto, dal punto di vista progettuale si tratta di un acquisto poco vantaggioso. A Kvariati un terreno pu\u00f2 avere una destinazione d\u2019uso adeguata, ma non disporre di un accesso stradale legalmente registrato, e in tal caso la progettazione e l\u2019allacciamento alle reti di servizio possono complicarsi notevolmente. A Tbilisi un terreno pu\u00f2 essere legalmente in regola e accessibile a uno straniero, ma trovarsi in una zona con limitazioni di altezza o nella zona di tutela di un monumento storico. In tutti e tre i casi la propriet\u00e0 \u00e8 garantita, ma la realizzazione del progetto rimane difficile da portare a termine.<\/p>\n\n\n\n

A volte l\u2019acquirente conta su un cambio di destinazione d\u2019uso: acquistare a un prezzo inferiore come terreno agricolo, per poi convertirlo in un\u2019altra categoria. Ma c\u2019\u00e8 un altro aspetto importante: il cambio di destinazione d\u2019uso non \u00e8 sempre possibile, non \u00e8 garantito in anticipo e di per s\u00e9 non risolve le questioni relative allo status di straniero dell\u2019acquirente o ai parametri edilizi. Acquistare un terreno con l\u2019idea di \u00abcambiarlo in seguito\u00bb \u00e8 una strategia finanziariamente rischiosa.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n

\u00c8 necessaria un'azienda? Uno schema semplice<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fase 1. Si tratta di terreno non agricolo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 S\u00ec \u2192 una persona fisica straniera pu\u00f2, in linea di massima, acquistarla direttamente.
\u2192 No, agricola \u2192 passare alla verifica della modalit\u00e0 speciale.<\/p>\n\n\n\n

Fase 2. L'acquisto \u00e8 legato a un'attivit\u00e0 commerciale, a un progetto di sviluppo o a pi\u00f9 investitori?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 No \u2192 La forma giuridica di societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata spesso non offre alcun vantaggio pratico.
\u2192 S\u00ec \u2192 Confronta l'acquisto effettuato come persona fisica e quello effettuato tramite societ\u00e0, tenendo conto delle imposte, della contabilit\u00e0 e dell'uscita dal progetto.<\/p>\n\n\n\n

Fase 3. L'acquirente \u00e8 una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata e si tratta di terreno agricolo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Identificate il partner dominante ai sensi della Legge organica.
\u2192 Se \u00e8 straniero o non pu\u00f2 essere determinato \u2192 viene esaminato un meccanismo speciale che prevede un piano di investimento e una delibera del Governo.<\/p>\n\n\n\n

Come funziona l'acquisto tramite una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata<\/h2>\n\n\n\n
\"Acquisto<\/figure>\n\n\n\n

La registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata (SRL) e il diritto della societ\u00e0 di acquistare un determinato appezzamento di terreno sono questioni giuridiche distinte. Il tipo di terreno che una societ\u00e0 ha il diritto di acquistare \u00e8 determinato dalla legge e non dal semplice fatto della sua registrazione. In base alle tariffe vigenti del NAPR, la registrazione di una persona giuridica imprenditoriale richiede 1 giorno lavorativo al costo di 200 GEL oppure viene effettuata il giorno stesso della presentazione della domanda al costo di 400 GEL. <\/p>\n\n\n\n

A uno straniero \u00e8 consentito detenere una quota in una societ\u00e0 georgiana. Di per s\u00e9, ci\u00f2 non solleva alcuna questione: la presenza di soci stranieri nelle societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiane \u00e8 una pratica comune. I dubbi sorgono nel momento in cui la societ\u00e0 acquista terreni agricoli, e in quel caso entra in gioco il concetto di socio dominante.<\/p>\n\n\n\n

Chi \u00e8 il partner dominante<\/h3>\n\n\n\n

Ai fini della legge sui terreni agricoli, il socio di controllo non viene determinato esclusivamente in base all\u2019influenza effettiva. La legge tiene conto del criterio stabilito relativo alla partecipazione al capitale (in particolare, il superamento della quota del 50%) o alla maggioranza dei soci nei casi previsti, e allo stesso tempo<\/strong> la possibilit\u00e0 concreta di esercitare un\u2019influenza determinante sulle decisioni dell\u2019azienda in materia di terreni agricoli. Non si tratta di una semplice alternativa tra \u00abquota o controllo effettivo\u00bb, bens\u00ec di un insieme di elementi determinanti.<\/p>\n\n\n\n

Da ci\u00f2 derivano alcune conseguenze pratiche.<\/p>\n\n\n\n

La struttura va verificata sulla base del testo esatto della definizione, e non in base a un'idea generica di \u00abchi comanda\u00bb nell\u2019azienda. In presenza di pi\u00f9 soggetti, \u00e8 importante chiarire chi, precisamente, soddisfi tutti gli elementi della definizione. Se non \u00e8 possibile individuare un socio dominante in base ai criteri di legge, anche l\u2019azienda rientra nel meccanismo speciale del piano di investimento.<\/p>\n\n\n\n

Se un socio di una societ\u00e0 georgiana \u00e8 un\u2019altra persona giuridica, il semplice fatto che questa sia registrata in Georgia non conclude la verifica. La legge richiede di individuare il socio di controllo di tale persona giuridica e, se necessario, di proseguire l\u2019analisi per ogni livello successivo della struttura proprietaria.<\/p>\n\n\n\n

Un socio georgiano nominale, che \u00absi limita a detenere una quota\u00bb, non deve essere presentato come una soluzione sicura e universale. Oltre all\u2019incertezza giuridica, tale struttura comporta rischi specifici: controversie relative alla quota, rifiuto di firmare le delibere, decesso o fallimento del socio nominale.<\/p>\n\n\n\n

Le formulazioni esatte sono riportate nel testo Legge organica della Georgia sulla propriet\u00e0 dei terreni agricoli<\/a> sul portale Legislative Herald of Georgia. \u00c8 opportuno confrontarle con la versione aggiornata relativa alla specifica societ\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Tabella 2. Impatto della struttura degli acquisti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Struttura dell'acquisto<\/th>La questione giuridica principale<\/th>Conclusione pratica<\/th><\/tr><\/thead>
Persona fisica straniera<\/td>\u00c8 possibile possedere un terreno destinato a tale uso?<\/td>Adatto a un terreno non agricolo; i terreni agricoli non sono disponibili tramite una normale transazione<\/td><\/tr>
Societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata con un socio di controllo straniero o con un socio che non \u00e8 possibile identificare ai sensi di legge<\/td>\u00c8 applicabile un meccanismo speciale per i terreni agricoli?<\/td>\u00c8 necessario un piano di investimento e una decisione del Governo; l'approvazione non \u00e8 garantita<\/td><\/tr>
S.r.l. il cui socio di controllo rientra nelle categorie previste dalla legge<\/td>Chi \u00e8 il partner dominante ai sensi di legge, anche nella catena delle persone giuridiche<\/td>\u00c8 necessaria un'analisi della struttura della partecipazione lungo l'intera filiera<\/td><\/tr>
Terreni non agricoli<\/td>Designazione in base al registro, regimi territoriali speciali<\/td>La societ\u00e0 non \u00e8 obbligatoria; la sua ragion d\u2019essere \u00e8 un obiettivo aziendale, non un\u2019esigenza giuridica<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Da questa tabella emerge il punto fondamentale: La composizione degli acquirenti viene determinata dopo la verifica del terreno, e non prima<\/strong>. Se si crea prima la societ\u00e0 e poi si cerca un terreno adatto, si rischia di ottenere una struttura societaria non adeguata all\u2019operazione scelta. Non \u00e8 possibile fornire alcuna garanzia in merito: ogni struttura viene verificata in base al terreno specifico e ai soggetti coinvolti.<\/p>\n\n\n\n

Terreni agricoli e piano di investimento<\/h2>\n\n\n\n
\"Acquisto<\/figure>\n\n\n\n

Si tratta della questione giuridica centrale dell\u2019intero argomento. I terreni agricoli in Georgia sono disciplinati da una legge organica specifica, in cui il regime applicabile al capitale straniero \u00e8 strutturato in modo particolare. Se il socio di controllo di una persona giuridica di diritto privato registrata in Georgia \u00e8 uno straniero o una persona giuridica registrata all\u2019estero, oppure non \u00e8 possibile individuare il socio di controllo in base ai criteri previsti dalla legge, l\u2019acquisto di terreni agricoli \u00e8 possibile solo attraverso uno speciale meccanismo previsto dalla legge. Tale meccanismo \u00e8 legato a un piano di investimento e a una delibera del Governo georgiano. Il testo originale della legge \u00e8 disponibile sul sito web Matsne<\/a>, e prima di qualsiasi transazione \u00e8 necessario leggerne integralmente la versione aggiornata, anzich\u00e9 basarsi su resoconti di seconda mano.<\/p>\n\n\n\n

\n

La registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata non trasforma di per s\u00e9 il terreno agricolo in un bene liberamente accessibile a un investitore straniero. Occorre innanzitutto verificare la destinazione d\u2019uso del terreno, la struttura della societ\u00e0 e il quadro giuridico applicabile.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Che cos'\u00e8 un piano di investimento<\/h3>\n\n\n\n

Un piano di investimento non \u00e8 un semplice documento formale da archiviare, bens\u00ec un documento in cui l'azienda descrive il progetto concreto. La procedura per la sua valutazione \u00e8 stabilita da decreto del Governo della Georgia<\/a>, e la decisione spetta al Governo. Il meccanismo presenta alcune caratteristiche importanti.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 finalizzato a un progetto di investimento concreto, non all\u2019acquisto formale di un terreno. Le norme richiedono di rendere noti l\u2019importo e la provenienza degli investimenti, le tempistiche, l\u2019occupazione, le infrastrutture e altri parametri del progetto. Essi stabiliscono inoltre il criterio di un aumento significativo delle potenzialit\u00e0, della capacit\u00e0 e\/o del valore di un bene esistente: tale aumento \u00e8 considerato significativo se le spese relative al piano di investimento ammontano ad almeno quattro volte il valore del terreno oggetto di acquisto. Pertanto, l\u2019acquisto di un piccolo appezzamento privato \u00abper uso personale\u00bb non costituisce di per s\u00e9 un progetto di investimento, e non vale la pena tentare di presentarlo come tale.<\/p>\n\n\n\n

Il meccanismo prevede anche alcuni requisiti finanziari specifici. Per l\u2019esame del piano viene applicata una commissione di servizio pari a 1% dell\u2019importo dichiarato dell\u2019investimento, con un minimo di 1.000 e un massimo di 30.000 GEL. Dopo l\u2019approvazione, \u00e8 necessario presentare una garanzia incondizionata e irrevocabile pari al 2% dell\u2019impegno di investimento; tale garanzia deve essere rilasciata da un istituto bancario o da una compagnia assicurativa autorizzata in Georgia. Tali spese devono essere prese in considerazione prima di scegliere la struttura dell\u2019operazione, e tutte le cifre devono essere verificate con la versione vigente del decreto prima della presentazione della domanda.<\/p>\n\n\n\n

L'approvazione non \u00e8 garantita n\u00e9 pu\u00f2 essere promessa: il Governo ha il diritto sia di approvare il piano sia di respingerlo. Qualsiasi intermediario che affermi che \u00abil Governo lo approver\u00e0 sicuramente\u00bb o non comprende la procedura, oppure la comprende ma tace.<\/p>\n\n\n\n

Gli obblighi previsti dal piano devono essere effettivamente adempiuti. Il mancato adempimento pu\u00f2 comportare una sanzione, la concessione di una proroga per l\u2019adempimento, il versamento dell\u2019importo della garanzia al bilancio dello Stato e, in caso di mancato adempimento accertato, la registrazione dell\u2019obbligo di alienazione dei terreni agricoli. Pertanto, il piano deve essere redatto in modo tale da poter essere effettivamente attuato, e non solo per apparire ben strutturato al momento della presentazione.<\/p>\n\n\n\n

Elaborare un piano basandosi su un acconto gi\u00e0 versato \u00e8 rischioso, perch\u00e9 vi ritroverete in una posizione di dipendenza dal venditore. Per un investitore straniero che desideri operare proprio nel settore agricolo, una strada esiste, ma \u00e8 sostanzialmente diversa dal consueto acquisto del tipo \u00abarrivi e concludi l\u2019affare\u00bb: si tratta di concordare il progetto con lo Stato, dove il terreno rappresenta solo una parte della questione.<\/p>\n\n\n\n

Avete trovato un terreno agricolo e non sapete se la soluzione tramite una societ\u00e0 fa al caso vostro?<\/strong>
Non versate l\u2019acconto basandovi esclusivamente sulla promessa del venditore secondo cui \u00abfaremo il trasferimento tramite una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata\u00bb. \u00c8 necessario innanzitutto verificare la destinazione d\u2019uso del terreno, la struttura della societ\u00e0 e l\u2019applicabilit\u00e0 del meccanismo speciale.
[Verifica la procedura di acquisto]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quando un'azienda \u00e8 davvero necessaria<\/h2>\n\n\n\n

Non \u00e8 necessario presentare la societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata come un elemento obbligatorio di qualsiasi acquisto di terreni in Georgia. La costituzione di una societ\u00e0 \u00e8 giustificata quando \u00e8 motivata da un reale obiettivo economico e non dal desiderio di \u201candare sul sicuro\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Di solito ha senso creare una societ\u00e0 quando:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • l'acquisto \u00e8 legato a un'attivit\u00e0 commerciale concreta: il terreno far\u00e0 parte dell'attivit\u00e0 operativa;<\/li>\n\n\n\n
  • si prevede la realizzazione di un hotel, una pensione o un altro progetto turistico;<\/li>\n\n\n\n
  • si tratta di un progetto immobiliare in cui il terreno \u00e8 destinato alla costruzione e alla vendita di immobili;<\/li>\n\n\n\n
  • alcuni investitori desiderano possedere l'asset in comune e sono necessarie quote trasparenti;<\/li>\n\n\n\n
  • \u00e8 necessario separare le attivit\u00e0 dall'attivit\u00e0 operativa;<\/li>\n\n\n\n
  • il progetto dovr\u00e0 coinvolgere un ulteriore investitore;<\/li>\n\n\n\n
  • si prevede la successiva vendita delle quote anzich\u00e9 del terreno stesso; se la societ\u00e0 possiede terreni agricoli, \u00e8 necessario verificare separatamente, alla luce della Legge Organica, eventuali modifiche alla composizione dei soci e al socio di controllo;<\/li>\n\n\n\n
  • Il progetto comporter\u00e0 un flusso significativo di spese e ricavi, che \u00e8 pi\u00f9 conveniente gestire nell'ambito di una persona giuridica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Spesso non \u00e8 necessario costituire una societ\u00e0 se uno straniero acquista un normale appezzamento di terreno non agricolo per costruirvi una casa privata, se non vi \u00e8 alcuna attivit\u00e0 operativa n\u00e9 se ne prevede l\u2019avvio, oppure se l\u2019unico scopo della societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata \u00e8 quello di aggirare le restrizioni. In quest\u2019ultimo caso, la societ\u00e0 non risolve il problema, ma lo trasferisce a livello di struttura societaria, dove le questioni non fanno che moltiplicarsi.<\/p>\n\n\n\n

    Tabella 3. Persona fisica o societ\u00e0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Criterio<\/th>Acquisto a nome di una persona fisica<\/th>Acquisto tramite societ\u00e0<\/th><\/tr><\/thead>
    Semplicit\u00e0<\/td>In poche parole: meno partecipanti e meno documenti<\/td>Pi\u00f9 complicato: sono necessari la registrazione, lo statuto e gli organi di gestione<\/td><\/tr>
    Amministrazione<\/td>Minimo<\/td>Aspetti ricorrenti: rendicontazione, decisioni dei partecipanti, rappresentanza<\/td><\/tr>
    Contabilit\u00e0<\/td>Non \u00e8 necessaria una contabilit\u00e0 separata<\/td>La contabilit\u00e0 \u00e8 obbligatoria; tale funzione viene svolta internamente oppure affidata a un professionista esterno<\/td><\/tr>
    Utilizzo in ambito aziendale<\/td>Limitato<\/td>Adatto alle attivit\u00e0 operative<\/td><\/tr>
    Investitori congiunti<\/td>Propriet\u00e0 frazionata, meno flessibile<\/td>Quote societarie: \u00e8 pi\u00f9 semplice inserire e rimuovere i soci<\/td><\/tr>
    Vendita<\/td>Si vende un terreno<\/td>\u00c8 possibile vendere un terreno o quote societarie; nel caso di una societ\u00e0 proprietaria di terreni agricoli, il cambio dei soci richiede una verifica specifica<\/td><\/tr>
    Terreni agricoli<\/td>Non disponibile per le transazioni standard<\/td>Solo in base a un meccanismo speciale nel caso di un partner dominante straniero o non identificato<\/td><\/tr>
    Spese fisse<\/td>Minimi<\/td>Regolari: contabilit\u00e0, banca, assistenza<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    La conclusione che si pu\u00f2 trarre dalla tabella \u00e8 la seguente: l\u2019azienda ha successo laddove c\u2019\u00e8 un\u2019attivit\u00e0 commerciale, pi\u00f9 soggetti coinvolti o uno scenario di vendita di quote, mentre fallisce laddove il compito \u00e8 semplice. Per una casa privata situata su un terreno non agricolo, la forma giuridica della SARL comporta pi\u00f9 obblighi che vantaggi.<\/strong> Non si pu\u00f2 affermare che una societ\u00e0 sia sempre pi\u00f9 vantaggiosa rispetto a una persona fisica: dipende dal progetto, dal profilo fiscale e dai piani di uscita.<\/p>\n\n\n\n

    Quali documenti saranno necessari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La documentazione necessaria dipende dalla struttura dell'operazione, ma per un acquisto tramite una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana \u00e8 solitamente necessario preparare i documenti suddivisi in quattro categorie:<\/p>\n\n\n\n

    Da chi<\/th>Cosa occorre verificare o preparare<\/th><\/tr><\/thead>
    Societ\u00e0 acquirente<\/td>estratto aggiornato del registro delle imprese, statuto\/atti costitutivi, delega del direttore o di altro firmatario<\/td><\/tr>
    Partecipanti stranieri<\/td>documenti che consentano di identificare i soci; per i soci stranieri di tipo societario, documenti relativi alla struttura proprietaria<\/td><\/tr>
    Venditore<\/td>un documento di identit\u00e0 o documenti societari, nonch\u00e9 la prova dei poteri del rappresentante, qualora agisca un rappresentante<\/td><\/tr>
    Lotto<\/td>estratto aggiornato del Public Registry, codice catastale e planimetria, informazioni sulla destinazione d'uso, sui diritti registrati e sulle restrizioni<\/td><\/tr>
    In qualit\u00e0 di rappresentante<\/td>la procura e, se redatta al di fuori della Georgia, la verifica dei requisiti relativi alla sua legalizzazione\/apostille e alla traduzione<\/td><\/tr>
    Per la modalit\u00e0 speciale relativa ai terreni agricoli<\/td>documenti relativi alla struttura proprietaria e al piano di investimento, secondo la procedura applicabile<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    \n

    Non bisogna raccogliere i documenti seguendo un elenco generico trovato su Internet e pagare subito il venditore. Innanzitutto occorre individuare il lotto specifico e la struttura dell'acquirente, dopodich\u00e9 si prepara il fascicolo dei documenti necessario per quella transazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Come si svolge l'acquisto<\/h2>\n\n\n\n

    Una verifica di base del terreno \u2014 proprietario, catasto, gravami e parametri urbanistici \u2014 \u00e8 necessaria indipendentemente dalla struttura dell\u2019acquisto. Tuttavia, la procedura legale di acquisto varia. Ad esempio, per una societ\u00e0 georgiana con un socio di controllo straniero che acquista un terreno agricolo, si applica un meccanismo specifico di piano di investimento con le proprie fasi. Di seguito \u00e8 riportato l\u2019algoritmo generale; al punto 6 pu\u00f2 presentarsi una diramazione.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Stabilire lo scopo dell'acquisto.<\/strong> Casa privata, villa in affitto, hotel, progetto immobiliare, investimento a lungo termine: da questo dipende tutto il resto.<\/li>\n\n\n\n
    2. Ottenere il codice catastale.<\/strong> Si tratta dell'identificativo del lotto nel Registro pubblico, in base al quale vengono richieste tutte le informazioni.<\/li>\n\n\n\n
    3. Stabilire la destinazione d'uso del terreno.<\/strong> Se si tratta di un terreno agricolo o meno, e quale categoria specifica \u00e8 indicata nel registro.<\/li>\n\n\n\n
    4. Verificare chi \u00e8 il proprietario.<\/strong> Il venditore coincide con il proprietario registrato? Ha il diritto di disporre del terreno?<\/li>\n\n\n\n
    5. Verificare le restrizioni e gli oneri.<\/strong> Ipoteca, sequestro, divieto di alienazione, diritti di terzi.<\/li>\n\n\n\n
    6. Definire la struttura e la procedura adeguate per l'acquirente.<\/strong> Persona fisica, societ\u00e0, societ\u00e0 con socio straniero \u2014 a seconda della destinazione d\u2019uso del terreno e degli obiettivi; nel caso di terreni agricoli con socio straniero o con socio dominante non identificato, occorre allegare un piano di investimento.<\/li>\n\n\n\n
    7. Verificare i parametri relativi a un\u2019eventuale costruzione.<\/strong> Destinazione d'uso, altezza massima consentita e densit\u00e0 edilizia, accesso, servizi.<\/li>\n\n\n\n
    8. Approvare il contratto.<\/strong> Condizioni di pagamento, responsabilit\u00e0 delle parti, garanzie del venditore, modalit\u00e0 di consegna.<\/li>\n\n\n\n
    9. Eseguire il calcolo.<\/strong> Concordare la modalit\u00e0 di pagamento prevista dal contratto e documentare il pagamento. Il bonifico bancario \u00e8 comodo in quanto riporta l'importo, il mittente, il destinatario e la causale del pagamento.<\/li>\n\n\n\n
    10. Registrare il trasferimento di propriet\u00e0.<\/strong> La legge richiede non solo un contratto scritto, ma anche la registrazione del diritto dell\u2019acquirente nel registro. Il NAPR prevede diverse scadenze per la registrazione della nascita del diritto sulla propriet\u00e0 immobiliare: 4 giorni lavorativi \u2014 150 GEL, 1 giorno lavorativo \u2014 270 GEL, il giorno stesso della presentazione della domanda \u2014 350 GEL. Una volta completata la registrazione, \u00e8 necessario ottenere un estratto aggiornato e verificare che l\u2019acquirente sia indicato come proprietario registrato.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Come capire che quella fase \u00e8 stata superata<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Palcoscenico<\/th>Cosa deve avere l'acquirente<\/th><\/tr><\/thead>
      Ispezione del sito<\/td>codice catastale ed estratto aggiornato<\/td><\/tr>
      Verifica della destinazione<\/td>destinazione agricola\/non agricola confermata<\/td><\/tr>
      Verifica del diritto<\/td>sono stati individuati il proprietario e i suoi poteri<\/td><\/tr>
      Due diligence<\/td>sono chiari i concetti di mutuo ipotecario, pignoramenti, restrizioni e diritti di terzi<\/td><\/tr>
      Controllo delle frontiere<\/td>I confini catastali e quelli effettivi sono stati messi a confronto<\/td><\/tr>
      Controllo dei lavori di costruzione<\/td>sono chiari l'area, i parametri di costruzione e le restrizioni<\/td><\/tr>
      Scelta della struttura<\/td>Decisione: persona fisica o societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata<\/td><\/tr>
      Contratto<\/td>Sono stati concordati il prezzo, le modalit\u00e0 di pagamento, le responsabilit\u00e0 e le condizioni di rimborso<\/td><\/tr>
      Pagamento<\/td>sono stati conservati i documenti che attestano il calcolo<\/td><\/tr>
      Registrazione<\/td>\u00c8 stato ricevuto un nuovo estratto del Registro Pubblico in cui l'acquirente figura come proprietario<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

      \u00c8 opportuno sottolineare in particolare che: Il contratto di compravendita e la registrazione del diritto di propriet\u00e0 non sono la stessa cosa.<\/strong> Il contratto firmato non vi rende ancora proprietari agli occhi del registro. <\/p>\n\n\n\n

      7 segnali di allarme gi\u00e0 nella fase di scelta del sito<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Non procedete con il pagamento dell'acconto finch\u00e9 non avrete ricevuto una spiegazione, se:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. il venditore non fornisce il codice catastale;<\/li>\n\n\n\n
      2. la destinazione d'uso dell'area viene indicata esclusivamente con la dicitura \u00abdestinata all'edilizia\u00bb;<\/li>\n\n\n\n
      3. promettono di \u00abtrasferire la destinazione d'uso da agricola a non agricola dopo l'acquisto\u00bb;<\/li>\n\n\n\n
      4. l'accesso attraversa un terreno di propriet\u00e0 altrui, ma non viene indicata alcuna servit\u00f9;<\/li>\n\n\n\n
      5. la superficie in loco differisce notevolmente da quella catastale;<\/li>\n\n\n\n
      6. promettono un numero specifico di piani senza documenti urbanistici;<\/li>\n\n\n\n
      7. A uno straniero viene proposto di \u00abaprir semplicemente una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata\u00bb o di nominare un socio prestanome locale senza alcuna analisi giuridica scritta.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Cosa verificare prima di ricevere un anticipo<\/h2>\n\n\n\n
        \"Acquisto<\/figure>\n\n\n\n

        In pratica, il venditore o l\u2019intermediario pu\u00f2 proporre di versare un acconto prima ancora che sia stata completata la verifica completa del terreno. Per l\u2019acquirente ci\u00f2 comporta un rischio maggiore: il denaro \u00e8 vincolato, la posizione negoziale \u00e8 pi\u00f9 debole e la verifica potrebbe far emergere eventuali problemi. Pertanto, \u00e8 preferibile definire le condizioni di restituzione dell\u2019acconto e i risultati della due diligence prima di effettuare il pagamento.<\/p>\n\n\n\n

        Cosa controllare nell'estratto del Registro Pubblico<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Non basta ricevere l'estratto conto: occorre verificare cosa vi sia indicato esattamente.<\/p>\n\n\n\n

        Prima di versare la caparra, confrontate almeno:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • codice catastale;<\/li>\n\n\n\n
        • del proprietario registrato;<\/li>\n\n\n\n
        • superficie del lotto;<\/li>\n\n\n\n
        • destinazione d'uso del terreno;<\/li>\n\n\n\n
        • diritti e limitazioni registrati;<\/li>\n\n\n\n
        • ipoteca e altri oneri;<\/li>\n\n\n\n
        • dati relativi alle restrizioni sulla disposizione del lotto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Successivamente, \u00e8 necessario confrontare i dati catastali con l'effettivo appezzamento. L'estratto conferma i dati registrati, ma di per s\u00e9 non fornisce risposte in merito al terreno, all'effettivo accesso, alla capacit\u00e0 delle reti di servizio o alla convenienza economica della costruzione.<\/p>\n\n\n\n

          L'estratto conto elettronico NAPR costa attualmente 13 GEL se richiesto entro la giornata lavorativa o 52 GEL il giorno stesso della richiesta.<\/p>\n\n\n\n

          La logica di base della verifica immobiliare \u00e8 descritta nell'articolo \u00abCome verificare un immobile in Georgia prima dell'acquisto<\/a>\u00abPer i terreni, l'elenco \u00e8 pi\u00f9 ampio, poich\u00e9 alle questioni giuridiche si aggiungono quelle urbanistiche e ingegneristiche.<\/p>\n\n\n\n

          Tabella 4. Lista di controllo per la verifica del terreno<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Blocco<\/th>Cosa controllare<\/th>Perch\u00e9 \u00e8 importante<\/th><\/tr><\/thead>
          Diritto<\/td>Proprietario, codice catastale, superficie<\/td>Il contratto viene stipulato da chi ha il diritto di disporre<\/td><\/tr>
          Confini<\/td>Confini effettivi e registrati<\/td>Confrontate i confini registrati con quelli effettivi e verificate eventuali sovrapposizioni con i terreni confinanti. In caso di dubbi, prima dell\u2019acquisto richiedete una verifica topografica: la superficie indicata nell\u2019annuncio o i confini visibili della recinzione non sostituiscono i dati catastali.<\/td><\/tr>
          Scopo<\/td>Destinazione d'uso del terreno, categoria agricola, se applicabile<\/td>Stabilisce chi possa essere un acquirente<\/td><\/tr>
          Oneri<\/td>Ipoteca, pegno fiscale\/ipoteca, sequestri, divieti di alienazione e altre restrizioni registrate<\/td>Potrebbero bloccare la registrazione oppure passare a un nuovo proprietario<\/td><\/tr>
          Diritti di terzi<\/td>Servit\u00f9, diritti di passaggio e di transito, controversie<\/td>Si limitano l'uso e l'edificazione<\/td><\/tr>
          Edifici<\/td>Gli edifici esistenti e il loro allestimento<\/td>L'immobile potrebbe non essere registrato o avere una destinazione d'uso diversa<\/td><\/tr>
          Accesso<\/td>Ingresso ufficiale, diritto di transito<\/td>La mancanza di un\u2019autorizzazione formale pu\u00f2 complicare e, in alcuni casi, rendere impossibile l\u2019approvazione del progetto<\/td><\/tr>
          Parametri urbanistici<\/td>Zona funzionale, altezza consentita, densit\u00e0, margini<\/td>Dimostrano che \u00e8 davvero possibile costruirlo<\/td><\/tr>
          Zone di sicurezza<\/td>Litorale, linee elettriche, zone protette<\/td>Si riduce l'area edificabile oppure la si esclude del tutto<\/td><\/tr>
          Comunicazioni<\/td>Acqua, elettricit\u00e0, fognature<\/td>Il costo dell'allacciamento pu\u00f2 incidere sull'economia del progetto<\/td><\/tr>
          Condizioni naturali<\/td>Rilievo, drenaggio, rischi geologici, se necessario<\/td>Influiscono sul costo delle fondamenta e sulla sicurezza<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Questa tabella illustra tre livelli di rischio: giuridico (\u00e8 possibile possederlo?), urbanistico (\u00e8 possibile costruirvi?) e fisico (\u00e8 possibile farlo a un prezzo ragionevole?). Un terreno in regola dal punto di vista legale pu\u00f2 rivelarsi un investimento poco redditizio se l'acquirente non \u00e8 in grado di realizzare su di esso il progetto desiderato.<\/strong> Ad esempio, i documenti sono in regola, ma l\u2019accesso \u00e8 possibile solo tramite la strada del vicino, per la quale non sono stati registrati i diritti.<\/p>\n\n\n\n

          Valutate separatamente le infrastrutture di comunicazione. Nelle zone collinari nei pressi di Batumi e nei dintorni di Gonio, l\u2019allacciamento all\u2019acqua e all\u2019elettricit\u00e0, cos\u00ec come l\u2019organizzazione del sistema fognario, potrebbero rappresentare una voce di spesa significativa. Il rilievo influisce sulle fondamenta, sui muri di contenimento e sul drenaggio.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Prima di versare la caparra, l\u2019investitore deve ottenere una risposta ad almeno tre domande: posso diventare proprietario di questo terreno, quali attivit\u00e0 sono consentite sul lotto e se \u00e8 possibile realizzare proprio il mio progetto.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          Le informazioni relative ai diritti e alle restrizioni registrati devono essere verificate sulla base dei dati del Registro Pubblico e di un estratto aggiornato NAPR<\/a>, e non in base alle spiegazioni del venditore. Per la terza questione sono importanti la documentazione urbanistica e la verifica dei requisiti per la futura concessione edilizia.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Non volete occuparvi personalmente delle categorie catastali, del catasto e delle restrizioni relative al terreno?<\/strong> The Residence pu\u00f2 trovare un immobile o un terreno in Georgia in base alle vostre esigenze e al vostro budget. Completa una breve selezione<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          Quanto costa acquistare un terreno tramite una societ\u00e0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Il prezzo del terreno rappresenta solo la prima parte del budget. Le spese ufficiali minime possono essere suddivise tra la registrazione della societ\u00e0, l\u2019ottenimento dei documenti relativi al terreno e la registrazione della propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

          Consumo<\/th>Tariffa ufficiale<\/th><\/tr><\/thead>
          Registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata in 1 giorno lavorativo<\/td>200 GEL<\/td><\/tr>
          Registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata il giorno stesso della richiesta<\/td>400 GEL<\/td><\/tr>
          Estratto conto elettronico NAPR entro 1 giorno lavorativo<\/td>13 GEL<\/td><\/tr>
          Estratto conto elettronico NAPR il giorno stesso della richiesta<\/td>52 GEL<\/td><\/tr>
          Planimetria catastale in 1 giorno lavorativo<\/td>7 GEL<\/td><\/tr>
          Planimetria catastale il giorno stesso della richiesta<\/td>26 GEL<\/td><\/tr>
          Registrazione della propriet\u00e0 in 4 giorni lavorativi<\/td>150 GEL<\/td><\/tr>
          Registrazione della propriet\u00e0 in 1 giorno lavorativo<\/td>270 GEL<\/td><\/tr>
          Registrazione della propriet\u00e0 il giorno stesso della presentazione della domanda<\/td>350 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Pertanto, la registrazione statale della S.r.l. e dei diritti di propriet\u00e0 ha un costo relativamente contenuto. Tuttavia, Questo non \u00e8 il bilancio completo dell'operazione<\/strong>. Potrebbero essere necessari, a parte, una verifica legale, la traduzione di documenti stranieri, una procura, rilievi topografici, la verifica dei confini, un\u2019analisi urbanistica, spese bancarie e l\u2019assistenza contabile per l\u2019azienda.<\/p>\n\n\n\n

          Per i terreni agricoli con un partner dominante straniero o non identificato, il bilancio \u00e8 sostanzialmente diverso: alle spese ordinarie si aggiungono i requisiti di uno speciale meccanismo di investimento.<\/p>\n\n\n\n

          Le tariffe ufficiali della NAPR confermano questi valori.<\/p>\n\n\n\n

          Spese, imposte e gestione della societ\u00e0<\/p>\n\n\n\n

          \u00c8 consuetudine contabilizzare le spese relative all'acquisto di un terreno tramite una societ\u00e0 al momento della transazione. Tuttavia, nel modello societario, una parte significativa dei costi ricade sul periodo successivo all'acquisto. Il costo della registrazione di una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata non rappresenta la voce di spesa principale. \u00c8 pi\u00f9 importante comprendere gli impegni futuri dell'azienda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Le spese una tantum comprendono solitamente:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          • costituzione della societ\u00e0 e adempimenti registrativi;<\/li>\n\n\n\n
          • la verifica giuridica dell'immobile e della struttura dell'operazione;<\/li>\n\n\n\n
          • la traduzione e la legalizzazione dei documenti, qualora i partecipanti provengano dall'estero;<\/li>\n\n\n\n
          • spese notarili o di rappresentanza, qualora qualcuno firmi i documenti per procura;<\/li>\n\n\n\n
          • geodesia e definizione dei confini;<\/li>\n\n\n\n
          • verifica urbanistica e lavori preparatori di progettazione;<\/li>\n\n\n\n
          • spese per la registrazione del diritto;<\/li>\n\n\n\n
          • per i terreni agricoli con un partner dominante straniero o non identificato: un contributo di servizio e una garanzia sul piano di investimento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Le spese fisse sorgono dopo la transazione:<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • assistenza contabile: la societ\u00e0 \u00e8 tenuta a tenere la contabilit\u00e0 e ad adempiere agli obblighi di rendicontazione applicabili; tale funzione pu\u00f2 essere gestita internamente o affidata a un professionista esterno;<\/li>\n\n\n\n
            • servizi bancari relativi al conto;<\/li>\n\n\n\n
            • le procedure amministrative e le decisioni dei partecipanti;<\/li>\n\n\n\n
            • le imposte societarie e quelle relative al terreno, nella misura in cui siano applicabili;<\/li>\n\n\n\n
            • spese di vendita: sia del lotto stesso, sia delle quote.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Un argomento a s\u00e9 stante \u00e8 il prelievo di denaro da parte del proprietario dalla societ\u00e0. Tale operazione deve avere un'adeguata base giuridica e fiscale. La distribuzione degli utili sotto forma di dividendi \u00e8 disciplinata dal Codice Fiscale e pu\u00f2 comportare obblighi fiscali sia per la societ\u00e0 che al momento del pagamento al beneficiario. Il risultato concreto dipende dallo status del beneficiario e dalla struttura societaria; pertanto, in questa sede non vengono riportate le aliquote: prima di procedere con l\u2019operazione, \u00e8 necessario verificarle consultando fonti ufficiali aggiornate o un consulente fiscale. <\/p>\n\n\n\n

              Regola pratica: prima di costituire una societ\u00e0, redigete un preventivo triennale dei costi di gestione e confrontatelo con i reali benefici derivanti da tale struttura. Se i benefici non sono quantificabili in cifre o non corrispondono a una specifica esigenza giuridica, probabilmente la societ\u00e0 non \u00e8 necessaria.<\/p>\n\n\n\n

              Gli errori pi\u00f9 comuni degli acquirenti<\/h2>\n\n\n\n

              Nelle transazioni immobiliari si riscontrano regolarmente gli stessi tipi di rischi. Ecco alcuni errori tipici che possono comportare perdite finanziarie.<\/p>\n\n\n\n

                \n
              1. Considerare qualsiasi societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana come una soluzione alla questione dei terreni agricoli.<\/strong> La societ\u00e0 non revoca il regime speciale in caso di partner dominante straniero o non identificato.<\/li>\n\n\n\n
              2. Non mettere alla prova il partner dominante.<\/strong> La quota formale e la denominazione \u00absociet\u00e0 georgiana\u00bb non dicono nulla su chi detenga il controllo ai sensi di legge, soprattutto se nella catena sono presenti altre persone giuridiche.<\/li>\n\n\n\n
              3. Basarsi sulle parole del venditore anzich\u00e9 sul registro.<\/strong> La destinazione d'uso, i vincoli e i confini sono attestati da documenti, non da affermazioni categoriche.<\/li>\n\n\n\n
              4. Acquistare un terreno con l'idea di \u00abcambiarne la destinazione d'uso in seguito\u00bb.<\/strong> La modifica non \u00e8 garantita e non risolve le altre limitazioni.<\/li>\n\n\n\n
              5. Non bisogna confondere la destinazione non agricola con la possibilit\u00e0 di costruire.<\/strong> Si tratta di domande diverse con fonti di risposta diverse.<\/li>\n\n\n\n
              6. Versare la caparra prima della verifica.<\/strong> Una volta versato l'anticipo, si \u00e8 gi\u00e0 in una posizione di dipendenza dal venditore.<\/li>\n\n\n\n
              7. Ignorare l'ingresso principale.<\/strong> La mancanza di un accesso formalmente riconosciuto pu\u00f2 complicare o, in alcuni casi, rendere impossibile l'approvazione del progetto.<\/li>\n\n\n\n
              8. Ricorrere a un partecipante nominale senza valutazione giuridica.<\/strong> Un sistema di questo tipo comporta rischi aziendali e personali per tutte le parti coinvolte.<\/li>\n\n\n\n
              9. Non tenere conto delle spese contabili e aziendali.<\/strong> L'azienda esiste da pi\u00f9 tempo rispetto alla transazione stessa.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                \n

                \u00c8 particolarmente rischiosa una soluzione progettuale che viene giustificata con la frase \u00ab\u00e8 cos\u00ec che fanno tutti gli stranieri\u00bb, ma che non pu\u00f2 essere confermata da alcuna norma di legge n\u00e9 da documenti relativi al lotto in questione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                Scenari pratici<\/h2>\n\n\n\n
                \"Acquisto<\/figure>\n\n\n\n

                Di seguito sono riportate quattro situazioni tipiche. Non si tratta di consigli legali personalizzati, bens\u00ec di un esempio che illustra la logica dell'articolo.<\/p>\n\n\n\n

                Uno straniero acquista un terreno per costruirvi una casa unifamiliare<\/h3>\n\n\n\n

                Se il terreno non \u00e8 destinato all\u2019agricoltura e non ci sono obiettivi commerciali, molto probabilmente non \u00e8 necessario costituire una societ\u00e0. L'acquisto a nome di una persona fisica \u00e8 pi\u00f9 semplice e meno costoso da gestire. Le questioni principali non riguardano l'ambito societario: destinazione d'uso secondo il catasto, gravami, accesso, parametri di edificabilit\u00e0. Un terreno a Quariati pu\u00f2 sembrare perfetto, ma non avere un accesso legalmente registrato, e in tal caso il problema non \u00e8 lo status dell\u2019acquirente, bens\u00ec l\u2019accessibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

                Due investitori intendono costruire un piccolo hotel<\/h3>\n\n\n\n

                La societ\u00e0 in questo caso pu\u00f2 avere una logica: due soci, un patrimonio comune, una futura attivit\u00e0 operativa, la possibilit\u00e0 di conferire quote. Ma la struttura di per s\u00e9 non risponde alla domanda se sia possibile costruire proprio un hotel. La zona funzionale, la densit\u00e0 ammissibile, l\u2019accesso e la capacit\u00e0 delle infrastrutture di comunicazione vengono verificati separatamente. \u00c8 opportuno che gli investitori concordino in anticipo i diritti e le condizioni di uscita: il contratto societario \u00e8 necessario tanto quanto il contratto di compravendita.<\/p>\n\n\n\n

                Un'azienda straniera sta valutando l'acquisto di terreni agricoli per un progetto turistico<\/h3>\n\n\n\n

                \u00c8 necessario analizzare un meccanismo specifico: il piano di investimento, la decisione del Governo e la struttura degli azionisti. Il primo passo non \u00e8 la ricerca del terreno n\u00e9 il versamento di una caparra, bens\u00ec una valutazione giuridica volta a stabilire se il progetto sia idoneo a tale meccanismo, tenendo conto anche del criterio del rapporto tra i costi e il valore del terreno, del deposito e della garanzia. L\u2019applicabilit\u00e0 del meccanismo dipende dalle circostanze del progetto e non \u00e8 possibile garantire un risultato.<\/p>\n\n\n\n

                All\u2019acquirente viene proposto un terreno agricolo tramite una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata con un socio locale<\/h3>\n\n\n\n

                Si tratta di una delle situazioni che richiedono un\u2019analisi particolarmente attenta della struttura proprietaria. La presenza di un soggetto locale non basta a stabilire chi sia il socio dominante ai sensi di legge. \u00c8 necessario verificare chi soddisfi tutti gli elementi della definizione, se nella catena siano presenti altre persone giuridiche e cosa sia effettivamente stabilito nello statuto e nel contratto societario. Successivamente si valuta l\u2019operazione specifica e l\u2019applicabilit\u00e0 della legge alla stessa. Se lo schema non ha una base giuridica, ma si basa solo sulla frase \u00absi fa cos\u00ec\u00bb, questo \u00e8 un campanello d\u2019allarme. Per una struttura di questo tipo \u00e8 necessaria la consulenza di un avvocato georgiano specializzato in diritto immobiliare e societario.<\/p>\n\n\n\n

                Conclusione: prima il terreno, poi la struttura<\/h2>\n\n\n\n

                La procedura da seguire per l'acquisto di un terreno in Georgia \u00e8 sempre la stessa. Innanzitutto si determina la destinazione d'uso del lotto. Successivamente si verifica se il singolo acquirente abbia il diritto di possederlo. Dopodich\u00e9 si sceglie la forma giuridica della transazione. In una fase separata si verifica la possibilit\u00e0 di costruire.<\/p>\n\n\n\n

                Una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata georgiana non rappresenta una soluzione universale per l\u2019acquisto di terreni. Per i terreni non agricoli, la costituzione di una societ\u00e0 non \u00e8 sempre necessaria ed \u00e8 giustificata solo da specifici obiettivi commerciali. Per i terreni agricoli, invece, non elimina le restrizioni: in presenza di un socio straniero di maggioranza o di un socio che non \u00e8 possibile identificare ai sensi di legge, \u00e8 necessario ricorrere a un meccanismo speciale e non \u00e8 possibile garantire il risultato in anticipo. Si tratta del segmento di mercato pi\u00f9 rigorosamente controllato, ed \u00e8 rischioso risparmiare sulla consulenza legale in questo ambito.<\/p>\n\n\n\n

                Dal punto di vista della gestione del rischio, \u00e8 opportuno versare il denaro e l\u2019acconto dopo la due diligence: quando si dispone dell\u2019estratto del registro, di un quadro chiaro dei gravami, dell\u2019accesso all\u2019immobile e dei parametri di costruzione, e la struttura dell\u2019acquirente \u00e8 stata confermata dalla legge. Se dovete scegliere tra una persona fisica e una societ\u00e0, ricordate che: Prima si verifica l'area e il modello giuridico di propriet\u00e0, poi si decide in merito alla societ\u00e0 \u2014 non il contrario.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Aggiornamento delle informazioni: ottobre 2026. Tariffe NAPR, norme relative alla propriet\u00e0 dei terreni agricoli [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":20193,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-20190","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20190"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20204,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions\/20204"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20193"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20190"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20190"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20190"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}