{"id":20396,"date":"2026-10-16T15:45:22","date_gmt":"2026-10-16T12:45:22","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20396"},"modified":"2026-10-16T16:48:05","modified_gmt":"2026-10-16T13:48:05","slug":"purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/it\/all\/purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency\/","title":{"rendered":"Acquisto di immobili in Georgia con criptovaluta"},"content":{"rendered":"

Se avete dei risparmi in USDT, BTC o ETH e state valutando l'acquisto di un appartamento a Batumi, Tbilisi o Gonio, probabilmente vi ponete una domanda fondamentale: \u00e8 possibile acquistare un immobile con le criptovalute e come funziona dal punto di vista legale? La risposta in breve: \u00c8 possibile acquistare un immobile con i fondi ottenuti da uno scambio legale di criptovalute<\/strong>. Pagare direttamente l'affitto con un asset virtuale \u00e8 un'altra questione: i pagamenti diretti con asset virtuali sono vietati dalla normativa generale della Georgia, e lo slogan pubblicitario \u00abaccettiamo USDT\u00bb non significa che tale restrizione sia stata revocata.<\/p>\n\n\n\n

Il divario tra la promessa di marketing e ci\u00f2 che \u00e8 effettivamente consentito dalla legge rappresenta una delle principali fonti di rischio per l\u2019acquirente. In questo articolo analizzeremo come funziona il percorso legale: dalla scelta dell\u2019immobile alla registrazione del diritto di propriet\u00e0 nel registro pubblico della Georgia, quali documenti saranno necessari per confermare la provenienza dei fondi, quanto coster\u00e0 l\u2019intero processo e dove si nascondono esattamente le principali insidie.<\/p>\n\n\n\n

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L'acquisto con criptovaluta \u00e8 legale?<\/h2>\n\n\n\n

Per non confondersi con i termini, \u00e8 necessario distinguere fin da subito tre operazioni diverse: detenzione di un cripto-asset<\/strong>, il suo cambio in valuta fiat<\/strong> \u0438 pagamento dell'immobile<\/strong>. Raggrupparli sotto un unico concetto, ovvero \u00abacquistare un appartamento con Bitcoin\u00bb, \u00e8 comodo per un titolo pubblicitario, ma impreciso dal punto di vista giuridico.<\/p>\n\n\n\n

La Banca Nazionale della Georgia (NBG) ha espresso chiaramente la propria posizione:<\/strong> L'asset virtuale non costituisce un mezzo di pagamento legale nel Paese. L'articolo 39\u00b9(2) della Legge organica sulla Banca Nazionale della Georgia vieta i pagamenti con asset virtuali. Ai sensi di FAQ ufficiale dell'autorit\u00e0 di regolamentazione<\/a>, le eccezioni a tale divieto riguardano le operazioni necessarie per la prestazione dei servizi stessi relativi agli asset virtuali \u2014 e non implicano un\u2019autorizzazione generale a pagare un appartamento in USDT o BTC. Una normale transazione di compravendita di un appartamento, in cui l\u2019acquirente trasferisce i token direttamente al venditore, non rientra in tali eccezioni.<\/p>\n\n\n\n

Perch\u00e9 allora ci sono cos\u00ec tanti annunci del tipo \u201cappartamento in cambio di USDT\u201d? Se l\u2019agenzia o il costruttore dichiarano di accettare i token, prima di trasferire i fondi richiedete una descrizione scritta delle modalit\u00e0 di pagamento: chi riceve i token, chi trasferisce il denaro al venditore e attraverso quale schema. Dietro una formulazione del genere potrebbe nascondersi un\u2019operazione di cambio tramite un intermediario, al termine della quale il pagamento previsto dal contratto avviene gi\u00e0 in valuta fiat. Si tratta di cose fondamentalmente diverse.<\/p>\n\n\n\n

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Acquistare un immobile con i proventi derivanti dal cambio di criptovaluta e pagare direttamente l'appartamento in criptovaluta sono operazioni giuridicamente distinte.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Gli intermediari attraverso i quali avviene la conversione sono denominati VASP \u2014 Fornitori di servizi relativi alle risorse virtuali<\/strong>, i fornitori di servizi relativi alle attivit\u00e0 virtuali. In Georgia sono soggetti a registrazione e vigilanza da parte della NBG. Registro dei VASP ed elenco delle attivit\u00e0 autorizzate<\/a> pubblicati sul sito web dell\u2019autorit\u00e0 di regolamentazione. Questo \u00e8 di fondamentale importanza: non tutti gli exchange che accettano USDT sono VASP registrati con pieni poteri. Inoltre, la registrazione come VASP non equivale a un\u2019autorizzazione generale a gestire autonomamente l\u2019intero percorso di pagamento: \u00e8 necessario verificare l\u2019elenco specifico dei servizi autorizzati.<\/p>\n\n\n\n

Cosa comporta tutto ci\u00f2 per l'acquirente? La criptovaluta pu\u00f2 essere fonte iniziale di finanziamento<\/strong> per una transazione immobiliare, ma il semplice fatto di possedere BTC o ETH nel proprio portafoglio non implica che qualsiasi modo di utilizzarli nella transazione sia legale. Procedura da seguire: criptovaluta \u2192 fornitore regolamentato \u2192 valuta fiat; calcolo e registrazione del diritto \u2014 secondo le modalit\u00e0 previste dal contratto e dai requisiti applicabili<\/strong> \u2014 \u00c8 proprio cos\u00ec che si presenta uno schema praticamente ammissibile. Il trasferimento diretto dei token al venditore, aggirando tale schema, viola la norma generale di legge.<\/p>\n\n\n\n

Lo scambio di criptovalute non esclude, tuttavia, i normali requisiti finanziari. AML<\/strong> (Anti-Money Laundering \u2014 lotta al riciclaggio di denaro) e KYC<\/strong> Il principio \"Know Your Customer\" (identificazione del cliente) si applica sia ai VASP che alle banche coinvolte nei successivi pagamenti. Ci\u00f2 comporta la richiesta di documenti, la verifica della provenienza dei fondi ed eventuali ritardi, anche se lo scambio in s\u00e9 si \u00e8 svolto senza intoppi dal punto di vista tecnico.<\/p>\n\n\n\n

I requisiti per i fornitori continuano a evolversi. Dal 1\u00b0 gennaio 2026 \u00e8 entrata in vigore emendamento che imponeva ai VASP di garantire al cliente l'accesso all'atto di registrazione<\/a>. Il 10 marzo 2026, la NBG ha annunciato l'elaborazione di una normativa relativa all'offerta iniziale di asset virtuali stabili<\/a> \u2014 Questo messaggio riguarda uno specifico nuovo strumento e non un'autorizzazione generale al pagamento diretto di immobili tramite token. Prima di scegliere un fornitore, verificate la versione vigente dei requisiti della NBG e le informazioni aggiornate relative alla sua registrazione.<\/p>\n\n\n\n

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Come effettuare i calcoli<\/h2>\n\n\n\n

In pratica, il processo di passaggio dalla criptovaluta al pagamento di un immobile pu\u00f2 avvenire in diversi modi. Ciascuno di essi prevede condizioni, limitazioni e requisiti documentali specifici.<\/p>\n\n\n\n

Una questione a s\u00e9 stante che spesso viene trascurata: valuta di regolamento<\/strong>. Nel contratto occorre concordare separatamente la valuta del prezzo, la valuta di pagamento ammessa e le modalit\u00e0 di conversione. La possibilit\u00e0 di effettuare pagamenti in USD o EUR dipende dalla composizione delle parti, dal percorso bancario e dalle eccezioni applicabili alle norme sul lari: il semplice fatto di scambiare un criptoasset con una valuta estera non risolve la questione.<\/p>\n\n\n\n

Metodi di calcolo nell'acquisto di un immobile<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Metodo<\/th>Come si svolge l'intervento<\/th>Vantaggi<\/th>Limiti e rischi<\/th>Cosa controllare in anticipo<\/th><\/tr><\/thead>
Conversione tramite un VASP registrato, pagamento dal proprio conto corrente bancario<\/td>L'acquirente vende la criptovaluta tramite un VASP, riceve la valuta fiat sul proprio conto e la trasferisce al venditore come da contratto<\/td>Catena documentale completa, pagamento bancario standard<\/td>\u00c8 necessario disporre di un conto corrente bancario, aver completato la procedura KYC presso il VASP e la banca; potrebbero essere richiesti dei documenti<\/td>Lo status di VASP nel registro della NBG, i servizi autorizzati, le commissioni e l'importo totale da ricevere<\/td><\/tr>
Inserimento di fondi fiat in uno schema di pagamento autorizzato tramite un VASP<\/td>Su incarico del cliente, il VASP pu\u00f2 trasferire i fondi derivanti dalla conversione al fornitore di servizi di pagamento, all\u2019intermediario o all\u2019acquirente coinvolto, compreso il subacquirente<\/td>Meno passaggi intermedi per l'acquirente<\/td>L'applicabilit\u00e0 dipende dai servizi specifici offerti dal fornitore e dallo status giuridico di tutti i soggetti coinvolti nella catena; si raccomanda di verificare la base contrattuale di ciascun pagamento<\/td>Se tale servizio \u00e8 autorizzato per il VASP in questione; il ruolo di ciascun soggetto coinvolto e le modalit\u00e0 di versamento della valuta fiat al venditore; se la banca del venditore acconsente a tale trasferimento<\/td><\/tr>
Consegna di contanti in valuta fiat dopo il cambio, successivo regolamento<\/td>Il VASP eroga contanti e l'acquirente effettua il pagamento secondo i termini del contratto<\/td>\u00c8 possibile in alcune situazioni<\/td>I pagamenti in contanti sono soggetti a specifici requisiti legali e documentali; la tracciabilit\u00e0 bancaria \u00e8 inferiore<\/td>Tale calcolo \u00e8 ammissibile, alla luce delle clausole contrattuali e della legislazione georgiana, per l'importo in questione?<\/td><\/tr>
Trasferimento diretto di BTC\/USDT al venditore<\/td>I token vengono trasferiti direttamente sul portafoglio digitale del venditore<\/td>-<\/td>\u00c8 vietato in base alla regola generale:<\/strong> Articolo 39\u00b9(2) della Legge organica sulla Banca Nazionale di Georgia. L\u2019adempimento degli obblighi KYC non revoca tale divieto. Il diritto di propriet\u00e0 non deriva dal fatto stesso della transazione sulla blockchain<\/td>Richiede una valutazione giuridica a s\u00e9 stante; non costituisce una modalit\u00e0 di pagamento standard<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Dopo la tabella occorre trarre un'importante conclusione pratica: la scelta di un itinerario specifico<\/strong> Dipende dal tipo di acquirente (residente o non residente), dalla struttura dell\u2019operazione, dalla banca presso cui \u00e8 aperto il conto, dal VASP coinvolto e dall\u2019elenco dei servizi che gli sono consentiti. Lo stesso metodo di pagamento pu\u00f2 essere disponibile presso una banca e non presso un\u2019altra: \u00e8 opportuno concordarlo in anticipo, piuttosto che dopo il trasferimento degli asset. <\/p>\n\n\n\n

In che modo The Residence offre assistenza nella conversione delle criptovalute<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Abbiamo un'azienda partner che si occupa di conversione e scambio di criptovalute. The Residence aiuta a individuare l'immobile e a coordinare i rapporti tra acquirente, venditore e partner per quanto riguarda l'aspetto finanziario della transazione.<\/p>\n\n\n\n

Prima della traduzione \u00e8 necessario stabilire:<\/p>\n\n\n\n