{"id":15887,"date":"2026-07-29T17:49:32","date_gmt":"2026-07-29T14:49:32","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=15887"},"modified":"2026-08-10T16:44:21","modified_gmt":"2026-08-10T13:44:21","slug":"can-a-foreigner-buy-land-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/","title":{"rendered":"Czy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 ziemi\u0119 w Gruzji?"},"content":{"rendered":"

Obywatel zagraniczny przebywaj\u0105cy w Gruzji ma prawo naby\u0107 dzia\u0142k\u0119 \u2013 ale nie ka\u017cd\u0105. Kluczowe znaczenie ma zarejestrowane przeznaczenie gruntu, a nie jego wygl\u0105d zewn\u0119trzny, po\u0142o\u017cenie czy zapewnienia sprzedaj\u0105cego. Dzia\u0142ki nierolnicze s\u0105 zasadniczo dost\u0119pne dla nabywc\u00f3w zagranicznych. Grunty rolne podlegaj\u0105 odr\u0119bnej ustawie organicznej i wymagaj\u0105 weryfikacji konkretnej podstawy nabycia.<\/p>\n\n\n\n

Druga wa\u017cna kwestia, o kt\u00f3rej cz\u0119sto si\u0119 zapomina: Prawo do zarejestrowania dzia\u0142ki na swoje nazwisko i prawo do wybudowania na niej odpowiedniego obiektu to dwie r\u00f3\u017cne kwestie<\/strong>. Dzia\u0142ka mo\u017ce by\u0107 zarejestrowana jako w\u0142asno\u015b\u0107, ale jej przeznaczenie, wska\u017aniki zabudowy lub ograniczenia ochronne mog\u0105 uniemo\u017cliwi\u0107 budow\u0119 lub wymaga\u0107 dodatkowych uzgodnie\u0144. Dlatego weryfikacja powinna rozpocz\u0105\u0107 si\u0119 przed wp\u0142aceniem zadatku lub zaliczki, a nie po podpisaniu umowy.<\/p>\n\n\n\n

W niniejszym artykule om\u00f3wimy, jakie kategorie grunt\u00f3w s\u0105 dost\u0119pne dla nabywc\u00f3w zagranicznych, czym r\u00f3\u017cni si\u0119 status rolniczy od nierolniczego, jak sprawdzi\u0107 dzia\u0142k\u0119 na podstawie oficjalnych danych, jak przebiega transakcja oraz jakie ryzyka pojawiaj\u0105 si\u0119 najcz\u0119\u015bciej.<\/p>\n\n\n\n

\n

Obywatel zagraniczny mo\u017ce zasadniczo zarejestrowa\u0107 na swoje nazwisko dzia\u0142k\u0119 przeznaczon\u0105 do cel\u00f3w innych ni\u017c rolnicze. Grunty rolne podlegaj\u0105 przepisom Konstytucji Gruzji oraz specjalnej ustawie organicznej \u2014 mo\u017cliwo\u015b\u0107 ich nabycia zale\u017cy od statusu nabywcy, podstawy nabycia oraz warunk\u00f3w przewidzianych w obowi\u0105zuj\u0105cym ustawodawstwie w dniu zawarcia transakcji.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Podstawowe poj\u0119cia prostym j\u0119zykiem<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Termin<\/th>Co to oznacza<\/th><\/tr><\/thead>
Kod katastralny<\/td>Unikalny numer, pod kt\u00f3rym mo\u017cna znale\u017a\u0107 dzia\u0142k\u0119 w rejestrze publicznym i na mapie katastralnej<\/td><\/tr>
Przeznaczenie gruntu<\/td>Zarejestrowany status prawny dzia\u0142ki, w tym rolniczy lub nierolniczy<\/td><\/tr>
Strefa funkcjonalna<\/td>Przepisy urbanistyczne dotycz\u0105ce danego obszaru, okre\u015blaj\u0105ce dopuszczalne przeznaczenie i parametry zabudowy<\/td><\/tr>
Obci\u0105\u017cenie<\/td>Zarejestrowane ograniczenie prawa w\u0142asno\u015bci: hipoteka, zaj\u0119cie, s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 lub inne zobowi\u0105zanie<\/td><\/tr>
S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107<\/td>Prawo do ograniczonego korzystania z cudzej dzia\u0142ki, na przyk\u0142ad w celu przej\u015bcia, przejazdu lub poprowadzenia sieci<\/td><\/tr>
Plan katastralny<\/td>Dokument zawieraj\u0105cy informacje o konfiguracji, powierzchni i zarejestrowanych granicach dzia\u0142ki<\/td><\/tr>
Warunki techniczne<\/td>Wymagania dostawcy dotycz\u0105ce pod\u0142\u0105czenia do sieci elektrycznej, wodoci\u0105gowej, kanalizacyjnej, gazowej lub innych sieci<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n

Jak\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce naby\u0107 cudzoziemiec<\/h2>\n\n\n\n

Cudzoziemcy mog\u0105 zasadniczo nabywa\u0107 dzia\u0142ki zarejestrowane jako nie rolnicze. Jednak konkretna mo\u017cliwo\u015b\u0107 wybudowania domu mieszkalnego, hotelu, obiektu handlowego lub przemys\u0142owego zale\u017cy nie tylko od przeznaczenia gruntu, ale tak\u017ce od strefy funkcjonalnej, przepis\u00f3w urbanistycznych oraz parametr\u00f3w zabudowy. Nale\u017cy kierowa\u0107 si\u0119 nie tym, co ro\u015bnie na dzia\u0142ce lub jak ona wygl\u0105da, ale oficjalnymi informacjami zawartymi w rejestrze publicznym.<\/p>\n\n\n\n

Dzia\u0142ki nierolnicze<\/strong> \u2014 w zasadzie s\u0105 dost\u0119pne dla zagranicznych nabywc\u00f3w do bezpo\u015bredniego zakupu. Jest to najcz\u0119stszy wariant dla os\u00f3b, kt\u00f3re chc\u0105 wybudowa\u0107 dom, will\u0119 lub obiekt komercyjny. Jednocze\u015bnie przeznaczenie katastralne i strefa funkcjonalna to r\u00f3\u017cne poziomy regulacji: status dzia\u0142ki jako nie rolniczej nie oznacza automatycznie, co dok\u0142adnie mo\u017cna na niej wybudowa\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Grunty rolne<\/strong> jest regulowana odr\u0119bnie. Gruzi\u0144ska ustawa organiczna o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych ustanawia restrykcyjne zasady dotycz\u0105ce os\u00f3b zagranicznych. Obecno\u015b\u0107 na takiej dzia\u0142ce domku, ogrodzenia lub s\u0105siednich budynk\u00f3w sama w sobie nie zmienia zarejestrowanego przeznaczenia. Faktyczne wykorzystanie i status katastralny mog\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 \u2014 a to w\u0142a\u015bnie dane katastralne maj\u0105 moc prawn\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Dzia\u0142ka z domem<\/strong> \u2014 to przypadek szczeg\u00f3lny. Je\u015bli dom jest zarejestrowany jako nieruchomo\u015b\u0107 i znajduje si\u0119 na gruncie nierolniczym, cudzoziemiec mo\u017ce naby\u0107 zar\u00f3wno dom, jak i dzia\u0142k\u0119, na kt\u00f3rej stoi. Je\u015bli grunt pod domem zachowuje status gruntu rolnego, sytuacja wymaga dodatkowej weryfikacji: obecno\u015b\u0107 budynku nie powoduje automatycznej zmiany kategorii gruntu.<\/p>\n\n\n\n

Obszary obj\u0119te specjalnym re\u017cimem<\/strong> \u2014 obszary przygraniczne, obszary chronione, pasy brzegowe \u2014 mog\u0105 podlega\u0107 dodatkowym ograniczeniom, kt\u00f3re nale\u017cy sprawdzi\u0107 na podstawie konkretnego kodu katastralnego oraz obowi\u0105zuj\u0105cych akt\u00f3w prawnych.<\/p>\n\n\n\n

Mo\u017cliwo\u015b\u0107 nabycia dzia\u0142ki nie oznacza, \u017ce mo\u017cna na niej wybudowa\u0107 obiekt o po\u017c\u0105danej powierzchni, liczbie kondygnacji i przeznaczeniu. Jest to odr\u0119bna kwestia, kt\u00f3ra rozstrzygana jest na podstawie analizy dokumentacji urbanistycznej.<\/p>\n\n\n\n

Tabela 1. Jakie dzia\u0142ki s\u0105 dost\u0119pne dla nabywcy zagranicznego<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Widok dzia\u0142ki<\/th>Czy cudzoziemiec mo\u017ce dokona\u0107 zakupu?<\/th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107<\/th>G\u0142\u00f3wne ryzyko<\/th><\/tr><\/thead>
Grunty nierolnicze przeznaczone pod zabudow\u0119<\/td>Zazwyczaj jest to dozwolone<\/td>Strefa funkcjonalna, parametry zabudowy<\/td>Ograniczenia dotycz\u0105ce wysoko\u015bci, odst\u0119p\u00f3w i g\u0119sto\u015bci<\/td><\/tr>
Dzia\u0142ka z zarejestrowanym domem po\u0142o\u017cona na gruncie nierolniczym<\/td>Zazwyczaj jest to dozwolone<\/td>Przeznaczenie gruntu, prawa do domu i dzia\u0142ki<\/td>R\u00f3\u017cnica w powierzchni, wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele<\/td><\/tr>
Grunty rolne<\/td>Obowi\u0105zuje specjalny tryb<\/td>Podstawa nabycia, wymogi prawne<\/td>Odmowa rejestracji<\/td><\/tr>
Dzia\u0142ka z domem, na kt\u00f3rej grunt ma status rolny<\/td>Konieczna jest oddzielna kontrola<\/td>Status gruntu, warunki prawne<\/td>Ograniczenia rolnicze mog\u0105 obejmowa\u0107 ca\u0142y obiekt<\/td><\/tr>
Strefa przygraniczna lub strefa chroniona<\/td>Konieczna jest oddzielna kontrola<\/td>Tryb strefy, uprawnienia<\/td>Dodatkowe uzgodnienia lub zakaz<\/td><\/tr>
Teren rekreacyjny lub le\u015bny<\/td>Konieczna jest oddzielna kontrola<\/td>Kategoria, warunki u\u017cytkowania<\/td>Ograniczone mo\u017cliwo\u015bci budowlane<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Tabela przedstawia og\u00f3ln\u0105 logik\u0119, a nie opini\u0119 prawn\u0105 dotycz\u0105c\u0105 konkretnego obiektu. Status ka\u017cdej dzia\u0142ki jest sprawdzany indywidualnie na podstawie aktualnego wyci\u0105gu z Rejestr publiczny<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\"Czy<\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n

Dlaczego powierzchnia grunt\u00f3w rolnych jest ograniczona?<\/h2>\n\n\n\n

Ograniczenia dotycz\u0105ce posiadania grunt\u00f3w rolnych s\u0105 zapisane w konstytucji Gruzji i szczeg\u00f3\u0142owo okre\u015blone w ustawie organicznej o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych. Nie jest to instrukcja administracyjna, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna \u0142atwo zmieni\u0107, lecz norma chroniona konstytucyjnie. W\u0142a\u015bnie dlatego nie mo\u017cna mechanicznie przenosi\u0107 zasad dotycz\u0105cych zakupu mieszkania lub lokalu niemieszkalnego na dzia\u0142k\u0119 roln\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Na potrzeby niniejszej ustawy za osob\u0119 zagraniczn\u0105 uznaje si\u0119 osob\u0119 fizyczn\u0105 nieposiadaj\u0105c\u0105 obywatelstwa Gruzji, a tak\u017ce osob\u0119 prawn\u0105, w kt\u00f3rej obcokrajowiec jest udzia\u0142owcem wi\u0119kszo\u015bciowym \u2014 konkretne kryteria okre\u015bla obowi\u0105zuj\u0105ca wersja ustawy. Nie nale\u017cy opiera\u0107 si\u0119 na artyku\u0142ach zawieraj\u0105cych nieaktualne cytaty lub streszczenia napisane kilka lat temu: tre\u015b\u0107 ustawy i praktyka stosowania prawa mog\u0105 ulega\u0107 zmianom, a aktualn\u0105 wersj\u0119 nale\u017cy sprawdzi\u0107 na dzie\u0144 zawarcia transakcji, korzystaj\u0105c z oficjalnego tekstu na portalu Dziennika Ustaw Gruzji \u2014 matsne.gov.ge<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Powszechnym b\u0142\u0119dem jest przekonanie, \u017ce zmiana faktycznego przeznaczenia gruntu automatycznie zmienia jego status katastralny. Nie jest to prawd\u0105. Przekszta\u0142cenie dzia\u0142ki z kategorii rolniczej w nierolnicz\u0105 stanowi odr\u0119bn\u0105 procedur\u0119 administracyjn\u0105, kt\u00f3ra podlega w\u0142asnym wymogom i nie gwarantuje pozytywnego wyniku.<\/p>\n\n\n\n

Jak zmienia si\u0119 przeznaczenie dzia\u0142ki<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pytanie<\/th>Co warto wiedzie\u0107<\/th><\/tr><\/thead>
Gdzie rejestruje si\u0119 zmian\u0119<\/td>W Krajowej Agencji Rejestru Publicznego<\/td><\/tr>
Co jest potrzebne<\/td>Wniosek oraz dokumenty potwierdzaj\u0105ce uzasadnion\u0105 konieczno\u015b\u0107 wprowadzenia zmian<\/td><\/tr>
Czy gmina bierze w tym udzia\u0142?<\/td>NAPR mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 o udzielenie informacji z uwzgl\u0119dnieniem warunk\u00f3w urbanistycznych danego terenu<\/td><\/tr>
Czy zmiana jest gwarantowana?<\/td>Nie, z\u0142o\u017cenie wniosku niekoniecznie musi skutkowa\u0107 pozytywn\u0105 decyzj\u0105<\/td><\/tr>
Ile kosztuje rejestracja?<\/td>150, 270 lub 350 GEL w zale\u017cno\u015bci od wybranego terminu<\/td><\/tr>
Czy mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119 dodatkowa op\u0142ata?<\/td>W przypadku zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na nierolne prawo przewiduje rekompensat\u0119 w okre\u015blonych przypadkach<\/td><\/tr>
Czy nowy status uprawnia do prowadzenia dzia\u0142alno\u015bci budowlanej?<\/td>Nie, strefa funkcjonalna i tryb budowlany s\u0105 sprawdzane oddzielnie<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Wysoko\u015bci ewentualnego odszkodowania nie mo\u017cna obliczy\u0107 na podstawie jednej stawki obowi\u0105zuj\u0105cej w ca\u0142ej Gruzji. Nale\u017cy j\u0105 ustali\u0107 w odniesieniu do konkretnego obszaru, gminy oraz przepis\u00f3w obowi\u0105zuj\u0105cych w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku.<\/p>\n\n\n\n

Dziedziczenie i wyj\u0105tki<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Obywatel zagraniczny mo\u017ce zarejestrowa\u0107 prawo w\u0142asno\u015bci do dzia\u0142ki rolnej otrzymanej w drodze dziedziczenia: podstawa ta jest wyra\u017anie przewidziana w obowi\u0105zuj\u0105cej ustawie organicznej. W ramach procedury rejestracji nale\u017cy potwierdzi\u0107 prawa spadkowe oraz zarejestrowa\u0107 przej\u015bcie prawa w\u0142asno\u015bci w rejestrze publicznym. Dodatkowe warunki dotycz\u0105ce konkretnej sprawy spadkowej nale\u017cy sprawdzi\u0107 osobno, jednak\u017ce Obowi\u0105zek og\u00f3lny spadkobiercy zagranicznego dotycz\u0105cy sprzeda\u017cy dzia\u0142ki rolnej w terminie okre\u015blonym w obowi\u0105zuj\u0105cej ustawie organicznej nie jest przewidziany<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Poszczeg\u00f3lne mechanizmy inwestycyjne mog\u0105 r\u00f3wnie\u017c przewidywa\u0107 specjalne warunki. Sp\u00f3\u0142ka zarejestrowana w Gruzji i kontrolowana przez zagranicznego partnera dominuj\u0105cego mo\u017ce naby\u0107 grunty rolne na podstawie planu inwestycyjnego oraz decyzji rz\u0105du Gruzji. Jednocze\u015bnie niewykonanie planu inwestycyjnego poci\u0105ga za sob\u0105 obowi\u0105zek zbycia gruntu przez tak\u0105 sp\u00f3\u0142k\u0119 \u2014 ale nie dotyczy to zagranicznej osoby fizycznej, kt\u00f3ra otrzyma\u0142a grunt w drodze dziedziczenia. Zanim kt\u00f3rekolwiek z tych podstaw zostanie uznane za realny scenariusz, nale\u017cy zapozna\u0107 si\u0119 z aktualnym brzmieniem ustawy wraz z niezale\u017cnym prawnikiem.<\/p>\n\n\n\n

Zakup za po\u015brednictwem firmy<\/strong><\/p>\n\n\n\n

W\u015br\u00f3d zagranicznych nabywc\u00f3w panuje przekonanie, \u017ce rejestracja gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 automatycznie umo\u017cliwia zakup grunt\u00f3w rolnych. <\/p>\n\n\n\n

Ustawa uwzgl\u0119dnia nie tylko jurysdykcj\u0119, w kt\u00f3rej sp\u00f3\u0142ka zosta\u0142a zarejestrowana, ale tak\u017ce sk\u0142ad jej udzia\u0142owc\u00f3w. Osoba prawna zarejestrowana w Gruzji, ale posiadaj\u0105ca zagranicznego udzia\u0142owca wi\u0119kszo\u015bciowego, mo\u017ce naby\u0107 grunty rolne wy\u0142\u0105cznie na podstawie planu inwestycyjnego oraz decyzji rz\u0105du Gruzji. Dok\u0142adny wykaz kryteri\u00f3w okre\u015bla obowi\u0105zuj\u0105ca wersja ustawy.<\/p>\n\n\n\n

Rejestracja dzia\u0142ki na obywatela Gruzji, przy nieformalnym uzgodnieniu, \u017ce faktycznym w\u0142a\u015bcicielem b\u0119dzie cudzoziemiec, nie powoduje powstania zarejestrowanego prawa w\u0142asno\u015bci na rzecz cudzoziemca.<\/strong> Taki schemat wi\u0105\u017ce si\u0119 z wysokim ryzykiem utraty kontroli nad nieruchomo\u015bci\u0105, spor\u00f3w oraz uniewa\u017cnienia poszczeg\u00f3lnych um\u00f3w. Nie nale\u017cy wykorzystywa\u0107 posiadania nominalnego jako sposobu na obej\u015bcie ogranicze\u0144. Ka\u017cd\u0105 struktur\u0119 korporacyjn\u0105 s\u0142u\u017c\u0105c\u0105 nabyciu gruntu nale\u017cy zweryfikowa\u0107 z niezale\u017cnym specjalist\u0105 ds. prawa gruzi\u0144skiego.<\/p>\n\n\n\n

Tabela 2. Mo\u017cliwe dzia\u0142ania w przypadku, gdy dzia\u0142ka ma status grunt\u00f3w rolnych<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wariant<\/th>Kiedy rozwa\u017ca si\u0119<\/th>Co b\u0119dzie potrzebne<\/th>Ograniczenia i ryzyko<\/th><\/tr><\/thead>
Wybierz inn\u0105 lokalizacj\u0119<\/td>Gdy celem jest szybki zakup bez komplikacji<\/td>Wyszukiwanie odpowiednika spoza sektora rolnego<\/td>Wyb\u00f3r odpowiedniego rozwi\u0105zania mo\u017ce zaj\u0105\u0107 wi\u0119cej czasu<\/td><\/tr>
Sprawd\u017a, czy zmiana przeznaczenia jest dopuszczalna<\/td>Kiedy dzia\u0142ka ma znaczenie strategiczne<\/td>Wniosek i dokumenty uzupe\u0142niaj\u0105ce z\u0142o\u017cone w NAPR; w razie potrzeby \u2014 informacje od odpowiedniej gminy<\/td>Zatwierdzenie nie jest gwarantowane, a procedura wymaga czasu<\/td><\/tr>
Wynajem d\u0142ugoterminowy<\/td>Gdy zakup nie jest mo\u017cliwy, ale konieczna jest d\u0142ugotrwa\u0142a kontrola<\/td>Umowa najmu, rejestracja obci\u0105\u017cenia<\/td>Brak prawa w\u0142asno\u015bci, ograniczone mo\u017cliwo\u015bci zabudowy<\/td><\/tr>
Specjalna procedura inwestycyjna<\/td>W przypadku du\u017cych projekt\u00f3w, o ile istniej\u0105 ku temu podstawy<\/td>Plan inwestycyjny, decyzja rz\u0105du Gruzji<\/td>Wymaga spe\u0142nienia warunk\u00f3w okre\u015blonych w ustawie<\/td><\/tr>
Dziedziczenie<\/td>W przypadku istnienia podstawy prawnej<\/td>Dokumenty dotycz\u0105ce prawa do dziedziczenia, wpis do rejestru publicznego<\/td>Dodatkowe okoliczno\u015bci danej sprawy s\u0105 rozpatrywane oddzielnie<\/td><\/tr>
Zgodna z prawem struktura korporacyjna spe\u0142niaj\u0105ca wymagania<\/td>W przypadku istnienia planu inwestycyjnego oraz decyzji rz\u0105du<\/td>Analiza prawna sk\u0142adu uczestnik\u00f3w, plan inwestycyjny<\/td>Nie gwarantuje osi\u0105gni\u0119cia rezultatu bez weryfikacji i zatwierdzenia<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

\u017badna z tych opcji nie stanowi uniwersalnego rozwi\u0105zania. Ka\u017cda z nich wymaga indywidualnej analizy prawnej z uwzgl\u0119dnieniem konkretnej dzia\u0142ki oraz statusu nabywcy.<\/p>\n\n\n\n

Co zrobi\u0107, je\u015bli spodoba\u0142a mi si\u0119 dzia\u0142ka rolna<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli w wyci\u0105gu wskazano status rolniczy, nie nale\u017cy wp\u0142aca\u0107 zaliczki w nadziei, \u017ce kwesti\u0119 t\u0119 uda si\u0119 rozwi\u0105za\u0107 po zakupie. Najpierw nale\u017cy ustali\u0107, czy istnieje prawna podstawa do nabycia dzia\u0142ki w\u0142a\u015bnie przez tego nabywc\u0119.<\/p>\n\n\n\n