{"id":19895,"date":"2026-09-30T07:59:27","date_gmt":"2026-09-30T04:59:27","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=19895"},"modified":"2026-09-30T07:59:29","modified_gmt":"2026-09-30T04:59:29","slug":"building-permit-in-georgia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/all\/building-permit-in-georgia\/","title":{"rendered":"Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji"},"content":{"rendered":"<p>Mo\u017cliwo\u015b\u0107 wybudowania domu, przebudowy budynku lub rozpocz\u0119cia projektu deweloperskiego w Gruzji zale\u017cy nie tylko od woli w\u0142a\u015bciciela, ale tak\u017ce od tego, co jest dozwolone na konkretnej dzia\u0142ce. Dom o tej samej powierzchni mo\u017ce w jednym przypadku wymaga\u0107 pe\u0142nego pozwolenia na budow\u0119, a w innym podlega\u0107 procedurze zg\u0142oszeniowej. R\u00f3\u017cnica wynika z klasy obiektu, parametr\u00f3w dzia\u0142ki, strefy funkcjonalnej terenu oraz przepis\u00f3w gminnych.<\/p>\n\n\n\n<p>Ten temat dotyczy dw\u00f3ch r\u00f3\u017cnych grup odbiorc\u00f3w. Pierwsza to w\u0142a\u015bciciele grunt\u00f3w i prywatni deweloperzy, kt\u00f3rzy planuj\u0105 wybudowa\u0107 dom, will\u0119 lub niewielki obiekt komercyjny i chc\u0105 wiedzie\u0107, jaka procedura ich czeka. Druga to nabywcy mieszka\u0144 i willi w powstaj\u0105cych kompleksach, dla kt\u00f3rych pytanie brzmi inaczej: jak upewni\u0107 si\u0119, \u017ce deweloper rzeczywi\u015bcie posiada pozwolenie na ten konkretny obiekt, a nie tylko \u0142adne wizualizacje na stronie internetowej.<\/p>\n\n\n\n<p>Dalej \u2014 praktyczny przegl\u0105d: kiedy potrzebne jest zezwolenie, kto je wydaje, z jakich etap\u00f3w sk\u0142ada si\u0119 procedura, jakie dokumenty i terminy maj\u0105 zastosowanie, a tak\u017ce osobny algorytm sprawdzania zezwolenia przed zakupem nieruchomo\u015bci w Batumi, Tbilisi lub innym mie\u015bcie Gruzji.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji: najwa\u017cniejsze informacje w minut\u0119<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Pytanie<\/th><th>Kr\u00f3tka odpowied\u017a<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Kto wydaje zezwolenie?<\/td><td>Organ wykonawczy danej gminy lub osoba prawna prawa publicznego utworzona przez gmin\u0119<\/td><\/tr><tr><td>Czy zawsze potrzebne jest zezwolenie?<\/td><td>Nie. W zale\u017cno\u015bci od klasy obiektu mo\u017ce mie\u0107 zastosowanie zezwolenie, zwyk\u0142e lub szczeg\u00f3\u0142owe powiadomienie.<\/td><\/tr><tr><td>Ile jest klas obiekt\u00f3w?<\/td><td>5 klas; re\u017cim zezwole\u0144 zale\u017cy od klasy oraz od wyj\u0105tk\u00f3w przewidzianych w przepisach<\/td><\/tr><tr><td>Ile jest etap\u00f3w?<\/td><td>Zazwyczaj 2; w zale\u017cno\u015bci od decyzji wnioskodawcy procedura mo\u017ce sk\u0142ada\u0107 si\u0119 z trzech etap\u00f3w<\/td><\/tr><tr><td>Czas trwania etapu I<\/td><td>10 dni roboczych w zasadzie<\/td><\/tr><tr><td>Termin wydania zezwolenia<\/td><td>20 dni roboczych w zasadzie<\/td><\/tr><tr><td>Ostatni etap trzyetapowej procedury<\/td><td>5 dni roboczych<\/td><\/tr><tr><td>Jak d\u0142ugo jest wa\u017cne zezwolenie?<\/td><td>Termin jest okre\u015blony w projekcie organizacji budowy<\/td><\/tr><tr><td>Gdzie mo\u017cna sprawdzi\u0107 tre\u015b\u0107 ustawy?<\/td><td>W obowi\u0105zuj\u0105cej wersji Kodeksu na Matsne<\/td><\/tr><tr><td>Co jest wa\u017cne dla nabywcy nowego mieszkania?<\/td><td>Sprawdzi\u0107 dzia\u0142k\u0119 katastraln\u0105, pozwolenie na budow\u0119, zatwierdzony projekt, zmiany w projekcie oraz zgodno\u015b\u0107 rzeczywistej budowy z dokumentacj\u0105<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Je\u015bli kupujesz mieszkanie w kompleksie w trakcie budowy, nie musisz samodzielnie uzyskiwa\u0107 zgody dewelopera. Twoim zadaniem jest sprawdzenie, czy dokumentacja pozwoleniowa dotyczy w\u0142a\u015bnie tego projektu, kt\u00f3ry zamierzasz naby\u0107, oraz czy jest aktualna w momencie zawarcia transakcji.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Pa\u0144stwa sytuacja<\/th><th>Od czego zacz\u0105\u0107<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Chc\u0119 kupi\u0107 mieszkanie w budowanym kompleksie mieszkaniowym<\/td><td>Z sekcji \u201eJak sprawdzi\u0107 rozdzielczo\u015b\u0107 przed zakupem\u201d<\/td><\/tr><tr><td>Chc\u0119 kupi\u0107 dzia\u0142k\u0119<\/td><td>W zakresie weryfikacji przeznaczenia, strefy funkcjonalnej i parametr\u00f3w urbanistycznych<\/td><\/tr><tr><td>Chc\u0119 wybudowa\u0107 dom jednorodzinny<\/td><td>W zale\u017cno\u015bci od klasy obiektu i trybu \u2014 zawiadomienie lub zezwolenie<\/td><\/tr><tr><td>Chc\u0119 przeprowadzi\u0107 remont istniej\u0105cego domu<\/td><td>Od okre\u015blenia charakteru i zakresu zmian<\/td><\/tr><tr><td>Deweloper zmieni\u0142 projekt<\/td><td>Na podstawie weryfikacji aktualnych dokument\u00f3w zezwole\u0144<\/td><\/tr><tr><td>Wygas\u0142a licencja<\/td><td>W zwi\u0105zku z weryfikacj\u0105 art. 112 oraz aktualnym stanem budowy<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kiedy potrzebne jest zezwolenie<\/h2>\n\n\n\n<p>Podstaw\u0105 prawn\u0105 prac budowlanych w Gruzji mo\u017ce by\u0107 albo pozwolenie na budow\u0119, albo przewidziane prawem zg\u0142oszenie budowy. Kodeks rozr\u00f3\u017cnia dwa rodzaje zg\u0142osze\u0144 \u2014 <strong>zwyk\u0142e powiadomienie<\/strong> \u0438 <strong>szczeg\u00f3\u0142owe powiadomienie<\/strong>, a terminy te nie s\u0105 zamienne: dla r\u00f3\u017cnych klas obiekt\u00f3w i rodzaj\u00f3w prac stosuje si\u0119 odpowiedni tryb.<\/p>\n\n\n\n<p>Kluczowa kwestia: konieczno\u015bci uzyskania pozwolenia nie mo\u017cna okre\u015bli\u0107 wy\u0142\u0105cznie na podstawie rodzaju obiektu \u2014 \u201eto przecie\u017c tylko dom prywatny\u201d. Regulacje opieraj\u0105 si\u0119 na <strong>klasy budynk\u00f3w i obiekt\u00f3w<\/strong> - <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Gruzijski kodeks dotycz\u0105cy planowania przestrzennego, architektury i budownictwa<\/a> podziela obiekty na pi\u0119\u0107 klas ryzyka w zale\u017cno\u015bci od przeznaczenia funkcjonalnego i parametr\u00f3w, a konkretne kryteria przypisania do danej klasy s\u0105 szczeg\u00f3\u0142owo okre\u015blone w akcie wykonawczym. <\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Kodeks dzieli budynki i obiekty budowlane na pi\u0119\u0107 klas, a tryb wydawania pozwole\u0144 zale\u017cy od klasy obiektu. W przypadku klas I\u2013IV og\u00f3lny schemat wygl\u0105da nast\u0119puj\u0105co:<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Klasa obiektu<\/th><th>Tryb podstawowy<\/th><th>Ewentualne wyj\u0105tki<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Klasa I<\/strong><\/td><td>Proste powiadomienie<\/td><td>Gmina mo\u017ce wprowadzi\u0107 obowi\u0105zek z\u0142o\u017cenia szczeg\u00f3\u0142owego zawiadomienia lub uzyskania zezwolenia<\/td><\/tr><tr><td><strong>Klasa II<\/strong><\/td><td>Pozwolenie na budow\u0119<\/td><td>W\u0142adze gminne mog\u0105 zast\u0105pi\u0107 zezwolenie szczeg\u00f3\u0142owym zawiadomieniem<\/td><\/tr><tr><td><strong>Klasy III\u2013IV<\/strong><\/td><td>Pozwolenie na budow\u0119<\/td><td>Mog\u0105 wyst\u0105pi\u0107 szczeg\u00f3lne przypadki przewidziane w przepisach<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Klasa obiektu to punkt wyj\u015bcia, a nie ostateczna odpowied\u017a.<\/strong> Przed rozpocz\u0119ciem prac nale\u017cy sprawdzi\u0107 obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy danej gminy oraz szczeg\u00f3lne wymagania dotycz\u0105ce dzia\u0142ki lub obiektu.<\/p>\n\n\n\n<p>Ustawa przewiduje ponadto <strong>niewielkie zmiany<\/strong>, kt\u00f3re nie wymagaj\u0105 ani pozwolenia, ani zg\u0142oszenia. Ich konkretne cechy okre\u015bla si\u0119 w aktach prawnych, dlatego nie nale\u017cy ocenia\u0107 prac wy\u0142\u0105cznie na podstawie subiektywnego wra\u017cenia, \u017ce \u201eto przecie\u017c drobny remont\u201d \u2014 lepiej zapozna\u0107 si\u0119 z formaln\u0105 definicj\u0105 lub skonsultowa\u0107 si\u0119 z architektem.<\/p>\n\n\n\n<p>Osobno nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 charakter prac. Nowe budownictwo, przebudowa istniej\u0105cego budynku oraz drobne remonty podlegaj\u0105 r\u00f3\u017cnym przepisom: w przypadku przebudowy istotne znaczenie ma zakres ingerencji w konstrukcj\u0119 oraz parametry obiektu, a nie sam fakt, \u017ce budynek ju\u017c istnieje.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zezwolenie lub zawiadomienie<\/h3>\n\n\n\n<p>R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy tymi trybami ma zasadnicze znaczenie w praktyce. Pozwolenie to akt administracyjny wydawany po sprawdzeniu, czy projekt jest zgodny z warunkami urbanistycznymi i wymogami technicznymi; bez niego nie mo\u017cna rozpocz\u0105\u0107 budowy obiektu odpowiedniej klasy. Zg\u0142oszenie to prostszy mechanizm, w ramach kt\u00f3rego deweloper informuje uprawniony organ o swoim zamiarze w formie okre\u015blonej przez prawo, bez przechodzenia pe\u0142nej procedury uzyskania pozwolenia, ale r\u00f3wnie\u017c nie w spos\u00f3b dowolny, a wy\u0142\u0105cznie w przypadkach wyra\u017anie przewidzianych przez ustawodawstwo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>B\u0142\u0119dem jest traktowanie tego zawiadomienia jako \u201eformalno\u015bci, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna pomin\u0105\u0107\u201d.<\/strong> Jest to odr\u0119bny system prawny, kt\u00f3rego stosowanie jest r\u00f3wnie\u017c ograniczone konkretnymi warunkami \u2014 klas\u0105 obiektu, charakterem prac oraz przepisami gminnymi.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Sytuacja<\/th><th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107<\/th><th>Mo\u017cliwy tryb pracy<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Nowy obiekt<\/td><td>klasa, parametry, obszar<\/td><td>zezwolenie \/ zwyk\u0142e lub szczeg\u00f3\u0142owe zawiadomienie<\/td><\/tr><tr><td>Rekonstrukcja<\/td><td>charakter i zakres zmian<\/td><td>zale\u017cy od zmian<\/td><\/tr><tr><td>Niewielkie zmiany<\/td><td>zgodno\u015b\u0107 z definicj\u0105 zawart\u0105 w akcie prawnym<\/td><td>mo\u017ce nie by\u0107 wymagane ani zezwolenie, ani zg\u0142oszenie<\/td><\/tr><tr><td>Obiekt w strefie specjalnej<\/td><td>dodatkowe ograniczenia<\/td><td>poszczeg\u00f3lne uzgodnienia<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji\" class=\"wp-image-19897\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/2_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co nale\u017cy sprawdzi\u0107 na dzia\u0142ce<\/h2>\n\n\n\n<p>Zanim przejdziemy do om\u00f3wienia samej procedury uzyskania pozwolenia, warto zatrzyma\u0107 si\u0119 na chwil\u0119 przy kwestii dzia\u0142ki \u2014 poniewa\u017c to w\u0142a\u015bnie ona wyznacza granice tego, co jest mo\u017cliwe. Sam fakt zakupu zarejestrowanej dzia\u0142ki nie uprawnia do wybudowania na niej dowolnego obiektu.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Sam fakt nabycia zarejestrowanej dzia\u0142ki nie oznacza, \u017ce mo\u017cna na niej wybudowa\u0107 obiekt o dowolnych parametrach.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Co warto sprawdzi\u0107 przed podj\u0119ciem decyzji o budowie lub zakupie dzia\u0142ki:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Prawo w\u0142asno\u015bci i kod katastralny.<\/strong> Dok\u0142adne dane dotycz\u0105ce w\u0142a\u015bciciela, granic i statusu dzia\u0142ki s\u0105 weryfikowane za po\u015brednictwem rejestru publicznego \u2014 jest to pierwszy etap due diligence.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Przeznaczenie gruntu i strefa funkcjonalna.<\/strong> Od tego, do jakiej kategorii i strefy zaliczona jest dzia\u0142ka, zale\u017cy zasadnicza mo\u017cliwo\u015b\u0107 realizacji zabudowy mieszkaniowej, komercyjnej lub innej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Parametry urbanistyczne terenu.<\/strong> Dopuszczaln\u0105 liczb\u0119 kondygnacji, g\u0119sto\u015b\u0107 zabudowy oraz odleg\u0142o\u015bci od granic dzia\u0142ki cz\u0119sto okre\u015bla dokument planistyczny, a nie wola w\u0142a\u015bciciela.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Istnienie i tre\u015b\u0107 szczeg\u00f3\u0142owego planu zagospodarowania przestrzennego.<\/strong> Je\u015bli na danym obszarze obowi\u0105zuje taki plan, to w\u0142a\u015bnie on w znacznym stopniu wyznacza ramy przysz\u0142ego projektu, a poszczeg\u00f3lne etapy administracyjne mog\u0105 nie by\u0107 w tym przypadku konieczne.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ograniczenia i obci\u0105\u017cenia.<\/strong> S\u0142u\u017cebno\u015bci, strefy ochronne, hipoteki i inne wpisy w rejestrze mog\u0105 mie\u0107 bezpo\u015bredni wp\u0142yw na mo\u017cliwo\u015b\u0107 i warunki realizacji budowy.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dojazd i infrastruktur\u0119 techniczn\u0105.<\/strong> Projekt, kt\u00f3ry zosta\u0142 formalnie zatwierdzony, ale nie ma rzeczywistego pod\u0142\u0105czenia do sieci, stwarza osobn\u0105 kategori\u0119 problem\u00f3w praktycznych.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Strefy specjalne i strefy ochronne.<\/strong> Obszary obj\u0119te specjalnym re\u017cimem \u2014 przyrodniczym, historycznym lub innym \u2014 wymagaj\u0105 dodatkowych uzgodnie\u0144 wykraczaj\u0105cych poza standardow\u0105 procedur\u0119.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Je\u015bli dzia\u0142ka ma by\u0107 wykorzystywana w spos\u00f3b odbiegaj\u0105cy od jej obecnego przeznaczenia, konieczna b\u0119dzie odr\u0119bna procedura zmiany kategorii gruntu \u2014 kwestia ta zosta\u0142a szczeg\u00f3\u0142owo om\u00f3wiona w artykule \u201e<a href=\"\/pl\/all\/how-to-change-the-land-classification-in-georgia\/\">Jak zmieni\u0107 przeznaczenie dzia\u0142ki w Gruzji<\/a>\u201e. Zagraniczni nabywcy rozwa\u017caj\u0105cy zakup gruntu powinni r\u00f3wnie\u017c z wyprzedzeniem zapozna\u0107 si\u0119 z tematem \u201e<a href=\"\/pl\/all\/can-a-foreigner-buy-land-in-georgia\/\">Czy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 ziemi\u0119 w Gruzji?<\/a>\u00bb \u2014 status nabywcy i spos\u00f3b u\u017cytkowania dzia\u0142ki to r\u00f3\u017cne, cho\u0107 powi\u0105zane ze sob\u0105 kwestie.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji\" class=\"wp-image-19898\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/3_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Nie chcecie samodzielnie por\u00f3wnywa\u0107 dziesi\u0105tek nowych inwestycji budowlanych?<\/strong> Prosz\u0119 powiedzie\u0107, w jakim celu kupuj\u0105 Pa\u0144stwo nieruchomo\u015b\u0107 \u2014 do zamieszkania, na wynajem czy w celach inwestycyjnych. Dobierzemy odpowiednie oferty w Gruzji, dostosowane do Pa\u0144stwa bud\u017cetu i kryteri\u00f3w.<br><strong>[<a href=\"\/pl\/quiz\/\">Wybierz nieruchomo\u015b\u0107 \u2192<\/a>]<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kto wydaje zezwolenie<\/h2>\n\n\n\n<p>Og\u00f3lnie rzecz bior\u0105c, uprawnienia do wydawania pozwole\u0144 na budow\u0119 nale\u017c\u0105 do organu wykonawczego danej gminy lub do organu prawa publicznego utworzonego przez t\u0119 gmin\u0119 w tym celu \u2014 model ten zosta\u0142 zapisany w Kodeksie. Nie istnieje jeden \u201eog\u00f3lnokrajowy\u201d organ wydaj\u0105cy pozwolenia na terenie ca\u0142ego kraju \u2014 procedura ta jest realizowana na szczeblu lokalnym, cho\u0107 w ramach og\u00f3lnokrajowego Kodeksu.<\/p>\n\n\n\n<p>W Tbilisi funkcje te pe\u0142ni Miejska S\u0142u\u017cba Architektury \u2014 wyspecjalizowany organ samorz\u0105du miejskiego, dysponuj\u0105cy w\u0142asn\u0105 stron\u0105 internetow\u0105 i us\u0142ugami elektronicznymi. W Batumi i innych gminach dzia\u0142aj\u0105 struktury o podobnym zakresie kompetencji, ale niezale\u017cne organizacyjnie, przy lokalnych organach w\u0142adzy.<\/p>\n\n\n\n<p>Od 1 lutego 2026 r. Kodeks wyra\u017anie przewiduje <strong>elektroniczne prowadzenie post\u0119powania w sprawie wydania zezwolenia<\/strong>: organ wykonawczy gminy korzysta z oprogramowania automatyzuj\u0105cego, a wniosek elektroniczny jest rejestrowany za po\u015brednictwem portalu, gdzie przypisywany jest mu numer rejestracyjny, a nast\u0119pnie publikowane s\u0105 odpowiednie decyzje. Jednak konkretny portal gminny, interfejs sk\u0142adania wniosk\u00f3w, lista dost\u0119pnych us\u0142ug oraz dodatkowe procedury mog\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 \u2014 warto je sprawdzi\u0107 w zale\u017cno\u015bci od lokalizacji dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n<p>Dla w\u0142a\u015bciciela oznacza to praktyczny wniosek: zanim zacznie si\u0119 kierowa\u0107 do\u015bwiadczeniem innych os\u00f3b w zakresie uzyskiwania pozwolenia w innym mie\u015bcie, warto sprawdzi\u0107 obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy i aktualn\u0105 platform\u0119 elektroniczn\u0105 w\u0142a\u015bnie tej gminy, w kt\u00f3rej b\u0119dzie prowadzona budowa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Etapy uzyskania zezwolenia<\/h2>\n\n\n\n<p>Podstawowa procedura uzyskania pozwolenia na budow\u0119 w Gruzji sk\u0142ada si\u0119 z <strong>dw\u00f3ch etap\u00f3w<\/strong>. Na pierwszym etapie zatwierdza si\u0119 warunki u\u017cytkowania dzia\u0142ki pod zabudow\u0119: uprawniony organ okre\u015bla parametry urbanistyczne maj\u0105ce zastosowanie do konkretnej dzia\u0142ki \u2014 dopuszczalne przeznaczenie, ograniczenia dotycz\u0105ce liczby kondygnacji i zabudowy, rozmieszczenie i wysoko\u015b\u0107 obiektu, a tak\u017ce inne wymagania wynikaj\u0105ce z terytorialnego dokumentu planistycznego. Decyzja na tym etapie jest zazwyczaj podejmowana w ci\u0105gu <strong>10 dni roboczych<\/strong>; w przypadku konieczno\u015bci ustalenia istotnych okoliczno\u015bci termin ten mo\u017ce zosta\u0107 przed\u0142u\u017cony po uzasadnieniu <strong>nie d\u0142u\u017cej ni\u017c trzy miesi\u0105ce<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Warunki u\u017cytkowania dzia\u0142ki maj\u0105 okre\u015blony okres obowi\u0105zywania.<\/strong> Zgodnie z art. 105 Kodeksu termin ten wynosi 3 lata od dnia ich zatwierdzenia do rozpocz\u0119cia drugiego etapu post\u0119powania w sprawie wydania zezwolenia. W zwi\u0105zku z tym nie mo\u017cna rozdziela\u0107 w czasie momentu uzyskania warunk\u00f3w i faktycznego kontynuowania procedury bez uwzgl\u0119dnienia tego terminu. <\/p>\n\n\n\n<p>W drugim etapie rozpatrywana jest kwestia wydania samego zezwolenia \u2014 projekt jest sprawdzany pod k\u0105tem zgodno\u015bci z zatwierdzonymi warunkami i przepisami technicznymi; decyzja w tej sprawie jest podejmowana w ci\u0105gu <strong>20 dni roboczych<\/strong>, a przewidziane w Kodeksie uzasadnione przed\u0142u\u017cenie tego etapu wynosi nie wi\u0119cej ni\u017c <strong>20 dni roboczych<\/strong> (nie wi\u0119cej ni\u017c <strong>30 dni roboczych<\/strong> dla obiekt\u00f3w znajduj\u0105cych si\u0119 w strefie ochronnej dziedzictwa kulturowego).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Je\u015bli dzia\u0142ka jest obj\u0119ta szczeg\u00f3\u0142owym planem zagospodarowania przestrzennego, nie ma konieczno\u015bci osobnego przechodzenia przez pierwszy etap<\/strong> \u2014 warunki zagospodarowania dzia\u0142ki s\u0105 w tym przypadku okre\u015blone w samym planie, a procedura faktycznie rozpoczyna si\u0119 od razu od drugiego etapu.<\/p>\n\n\n\n<p>Przed wydaniem pozwolenia wnioskodawca ma prawo z\u0142o\u017cy\u0107 oddzielny wniosek o zatwierdzenie projektu architektonicznego \u2014 w takim przypadku post\u0119powanie staje si\u0119 <strong>trzystopniowy<\/strong>: do warunk\u00f3w u\u017cytkowania dzia\u0142ki i wydania pozwolenia dodaje si\u0119 po\u015bredni etap uzgadniania rozwi\u0105za\u0144 architektonicznych, a ostatni etap trwa <strong>5 dni roboczych<\/strong>. Nie jest to droga obowi\u0105zkowa, lecz opcjonalna, z kt\u00f3rej mo\u017cna skorzysta\u0107, je\u015bli wnioskodawca chce ustali\u0107 rozwi\u0105zania architektoniczne przed przej\u015bciem do etapu ko\u0144cowego.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Model produkcji<\/th><th>Etapy<\/th><th>Termin rozpatrzenia \/ przed\u0142u\u017cenia<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Podstawowa (dwustopniowa)<\/td><td>I \u2014 warunki u\u017cytkowania dzia\u0142ki; II \u2014 wydanie pozwolenia<\/td><td>Etap I: 10 dni roboczych, z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 przed\u0142u\u017cenia do 3 miesi\u0119cy. Etap II: 20 dni roboczych, z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 przed\u0142u\u017cenia do 20 dni roboczych (do 30 \u2013 w strefie ochronnej dziedzictwa kulturowego)<\/td><\/tr><tr><td>Wraz ze szczeg\u00f3\u0142owym planem zagospodarowania przestrzennego<\/td><td>Wy\u0142\u0105cznie wydanie zezwolenia<\/td><td>20 dni roboczych, przed\u0142u\u017cenie do 20 (do 30 \u2014 w strefie ochronnej)<\/td><\/tr><tr><td>Trzystopniowa (opcjonalna)<\/td><td>I \u2014 warunki u\u017cytkowania dzia\u0142ki; II \u2014 zatwierdzenie projektu architektonicznego; III \u2014 wydanie pozwolenia<\/td><td>Etap I \u2014 10 dni roboczych; uzgodnienie projektu architektonicznego \u2014 17 dni roboczych; etap ko\u0144cowy \u2014 5 dni roboczych<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Rzeczywisty czas przygotowania projektu \u2014 praca architekta, gromadzenie dokument\u00f3w, uwzgl\u0119dnianie uwag \u2014 mo\u017ce si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107, ale sam ustalony ustawowo termin rozpatrzenia administracyjnego mo\u017ce zosta\u0107 przed\u0142u\u017cony wy\u0142\u0105cznie na podstawach wyra\u017anie przewidzianych w ustawie, przy czym zakres tego przed\u0142u\u017cenia jest r\u00f3\u017cny w zale\u017cno\u015bci od etapu post\u0119powania.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji\" class=\"wp-image-19899\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/4_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Kiedy zabieg mo\u017ce trwa\u0107 kr\u00f3cej<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Kodeks przewiduje odr\u0119bny przypadek ponownego wykorzystania na innym terenie projektu architektonicznego budynku lub obiektu klasy II\u2013IV. Je\u017celi spe\u0142nione s\u0105 okre\u015blone warunki i nie dotyczy to strefy ochronnej dziedzictwa kulturowego, zezwolenie mo\u017ce zosta\u0107 wydane w ramach zwyk\u0142ego post\u0119powania administracyjnego na podstawie warunk\u00f3w u\u017cytkowania dzia\u0142ki. Kodeks ustala w takim przypadku termin do <strong>10 dni roboczych<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jakie dokumenty b\u0119d\u0105 potrzebne<\/h2>\n\n\n\n<p>Nie istnieje uniwersalny, zamkni\u0119ty wykaz dokument\u00f3w, kt\u00f3ry by\u0142by taki sam dla ka\u017cdego obiektu \u2014 dok\u0142adny zestaw zale\u017cy od klasy budynku, charakterystyki terenu oraz parametr\u00f3w projektu. Niemniej jednak mo\u017cna wyr\u00f3\u017cni\u0107 grupy dokument\u00f3w, kt\u00f3re pojawiaj\u0105 si\u0119 w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Co zawiera wniosek o zezwolenie<\/h3>\n\n\n\n<p>Zgodnie z art. 106 Kodeksu we wniosku, w zale\u017cno\u015bci od konkretnego przypadku, nale\u017cy poda\u0107 mi\u0119dzy innymi:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>informacje dotycz\u0105ce prawa do dzia\u0142ki oraz budynk\u00f3w lub obiekt\u00f3w na niej po\u0142o\u017conych;<\/li>\n\n\n\n<li>akt zatwierdzaj\u0105cy warunki u\u017cytkowania dzia\u0142ki pod zabudow\u0119 lub informacje dotycz\u0105ce obowi\u0105zuj\u0105cego szczeg\u00f3\u0142owego planu zagospodarowania przestrzennego;<\/li>\n\n\n\n<li>wyniki bada\u0144 przedprojektowych;<\/li>\n\n\n\n<li>szczeg\u00f3\u0142owy projekt architektoniczny;<\/li>\n\n\n\n<li>projekt organizacji budowy;<\/li>\n\n\n\n<li>badania in\u017cynieryjno-geologiczne oraz schemat konstrukcyjny\/projekt, a w razie potrzeby \u2014 schemat technologiczny\/projekt;<\/li>\n\n\n\n<li>dodatkowe dokumenty i decyzje przewidziane przez prawo, o ile s\u0105 one niezb\u0119dne w odniesieniu do konkretnego obiektu;<\/li>\n\n\n\n<li>informacje dotycz\u0105ce przepis\u00f3w technicznych lub normy zastosowanej przy przygotowywaniu dokumentacji zezwalaj\u0105cej.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>W przypadku obiekt\u00f3w klas II\u2013IV szczeg\u00f3\u0142owy sk\u0142ad i tre\u015b\u0107 dokumentacji pozwoleniowej okre\u015bla si\u0119 r\u00f3wnie\u017c w odpowiednich aktach normatywnych. Dlatego te\u017c wykaz ten nale\u017cy traktowa\u0107 jako wskaz\u00f3wk\u0119, a nie jako uniwersaln\u0105 list\u0119 kontroln\u0105 dla ka\u017cdego projektu.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Dokumenty dotycz\u0105ce dzia\u0142ki oraz materia\u0142y katastralne.<\/strong> Jest to wyci\u0105g z rejestru publicznego potwierdzaj\u0105cy prawo w\u0142asno\u015bci lub inn\u0105 podstaw\u0119 prawn\u0105 korzystania z dzia\u0142ki, a tak\u017ce dane katastralne dotycz\u0105ce jej granic i charakterystyki.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dokumentacja architektoniczna.<\/strong> Projekt budynku sporz\u0105dzony zgodnie z zatwierdzonymi warunkami zagospodarowania dzia\u0142ki, obejmuj\u0105cy cz\u0119\u015b\u0107 architektoniczn\u0105, konstrukcyjn\u0105 oraz, w razie potrzeby, cz\u0119\u015b\u0107 in\u017cynieryjn\u0105.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Materia\u0142y in\u017cynieryjne i geologiczne.<\/strong> W przypadku niekt\u00f3rych obiekt\u00f3w konieczne jest przeprowadzenie bada\u0144 in\u017cynieryjno-geologicznych, pomiar\u00f3w topograficznych terenu oraz innych bada\u0144 technicznych \u2014 ich zakres zale\u017cy od klasy obiektu i specyfiki terenu.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dokumenty potwierdzaj\u0105ce uprawnienia wnioskodawcy.<\/strong> Je\u017celi o wydanie zezwolenia ubiega si\u0119 nie sam w\u0142a\u015bciciel, lecz jego pe\u0142nomocnik lub inna osoba dzia\u0142aj\u0105ca za zgod\u0105 w\u0142a\u015bciciela, konieczne b\u0119dzie potwierdzenie odpowiedniej podstawy prawnej.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zgoda w\u0142a\u015bciciela lub wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela.<\/strong> Je\u017celi budowa dotyczy nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105cej w\u0142asno\u015bci\u0105 innej osoby lub obiektu b\u0119d\u0105cego wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci\u0105, mo\u017ce by\u0107 wymagana zgoda odpowiedniego w\u0142a\u015bciciela lub wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela \u2014 w odniesieniu do konkretnej sytuacji, a nie jako og\u00f3lny wym\u00f3g \u201ezgody wszystkich\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Opinie specjalne.<\/strong> W przypadku obiekt\u00f3w po\u0142o\u017conych w strefach ochronnych dziedzictwa kulturowego, na obszarach chronionych lub podlegaj\u0105cych innym szczeg\u00f3lnym warunkom mog\u0105 by\u0107 wymagane dodatkowe opinie odpowiednich organ\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p>Co nale\u017cy przygotowa\u0107 przed pierwsz\u0105 wizyt\u0105:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>aktualny wyci\u0105g z publicznego rejestru dotycz\u0105cy dzia\u0142ki;<\/li>\n\n\n\n<li>informacje dotycz\u0105ce przeznaczenia gruntu i strefy funkcjonalnej;<\/li>\n\n\n\n<li>dane kontaktowe oraz, o ile s\u0105 dost\u0119pne, portfolio architekta lub biura projektowego;<\/li>\n\n\n\n<li>informacje o istnieniu szczeg\u00f3\u0142owego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu;<\/li>\n\n\n\n<li>dokumenty potwierdzaj\u0105ce podstaw\u0119 prawn\u0105 do reprezentowania interes\u00f3w w\u0142a\u015bciciela, je\u017celi wnioskodawca nie jest nim samym.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ile czasu zajmuje za\u0142atwienie formalno\u015bci?<\/h2>\n\n\n\n<p>Kodeks okre\u015bla odr\u0119bne terminy dla poszczeg\u00f3lnych etap\u00f3w post\u0119powania, a granice mo\u017cliwo\u015bci ich przed\u0142u\u017cenia r\u00f3wnie\u017c si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105. Decyzja w sprawie zatwierdzenia warunk\u00f3w u\u017cytkowania dzia\u0142ki na pierwszym etapie jest zazwyczaj podejmowana w ci\u0105gu <strong>10 dni roboczych<\/strong>, a w przypadku konieczno\u015bci ustalenia istotnych okoliczno\u015bci termin ten mo\u017ce zosta\u0107 przed\u0142u\u017cony po uzasadnieniu <strong>nie d\u0142u\u017cej ni\u017c trzy miesi\u0105ce<\/strong>. W celu wydania zezwolenia przewidziano <strong>20 dni roboczych<\/strong>, a na ostatnim etapie trzyetapowego procesu produkcji \u2014 <strong>5 dni roboczych<\/strong>; w tym przypadku uzasadnione przed\u0142u\u017cenie wynosi nie wi\u0119cej ni\u017c <strong>20 dni roboczych<\/strong>, a w przypadku obiekt\u00f3w znajduj\u0105cych si\u0119 w strefie ochronnej dziedzictwa kulturowego \u2014 nie wi\u0119cej ni\u017c <strong>30 dni roboczych<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>S\u0105 to oficjalne terminy dotycz\u0105ce w\u0142a\u015bnie rozpatrywania na konkretnym etapie i nie nale\u017cy ich myli\u0107 z og\u00f3lnym, praktycznym czasem trwania ca\u0142ego projektu \u2014 od pomys\u0142u do rozpocz\u0119cia budowy \u2014 kt\u00f3ry obejmuje r\u00f3wnie\u017c przygotowanie dokumentacji, opracowanie projektu architektonicznego, wprowadzanie poprawek w zwi\u0105zku z uwagami, a czasem tak\u017ce uzyskanie dodatkowych opinii.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Formalny termin rozpatrzenia wniosku nie pokrywa si\u0119 z czasem up\u0142ywaj\u0105cym od powstania pomys\u0142u do rozpocz\u0119cia budowy.<\/strong> Zanim z\u0142o\u017cy si\u0119 dokumenty, zazwyczaj trzeba po\u015bwi\u0119ci\u0107 czas na zatwierdzenie warunk\u00f3w u\u017cytkowania dzia\u0142ki, opracowanie projektu architektonicznego oraz zebranie niezb\u0119dnych materia\u0142\u00f3w \u2014 i to w\u0142a\u015bnie ten etap w praktyce cz\u0119sto okazuje si\u0119 trwa\u0107 d\u0142u\u017cej ni\u017c sama procedura administracyjna.<\/p>\n\n\n\n<p>Na okres ten wp\u0142ywaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>kompletno\u015b\u0107 i jako\u015b\u0107 przed\u0142o\u017conych dokument\u00f3w \u2014 usuni\u0119cie brak\u00f3w oznacza dodatkowy etap rozpatrywania;<\/li>\n\n\n\n<li>konieczno\u015b\u0107 uzyskania specjalnych opinii w przypadku obiekt\u00f3w po\u0142o\u017conych w strefach specjalnych;<\/li>\n\n\n\n<li>mo\u017cliwo\u015b\u0107 uzasadnionego przed\u0142u\u017cenia post\u0119powania administracyjnego w przypadkach wyra\u017anie przewidzianych przez prawo \u2014 w r\u00f3\u017cnych granicach dla pierwszego etapu i dla etapu wydawania zezwolenia.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Rzeczywisty czas przygotowania projektu mo\u017ce si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 w zale\u017cno\u015bci od obci\u0105\u017cenia prac\u0105 danego architekta lub biura projektowego, jednak sam ustalony ustawowo termin rozpatrzenia administracyjnego przed\u0142u\u017cany jest wy\u0142\u0105cznie na podstawie ustawowych przes\u0142anek, a nie arbitralnie.<\/p>\n\n\n\n<p>W przypadku niekt\u00f3rych procedur gminnych w Tbilisi mog\u0105 by\u0107 przewidziane przyspieszone us\u0142ugi \u2014 odpowiednia strona znajduje si\u0119 na stronie internetowej S\u0142u\u017cby Architektury. <strong>Ich dost\u0119pno\u015b\u0107, warunki i koszt nale\u017cy sprawdzi\u0107 bezpo\u015brednio na stronie internetowej tas.ge w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/strong>, poniewa\u017c lista dost\u0119pnych us\u0142ug przyspieszonych mo\u017ce ulega\u0107 zmianom. Informacje te dotycz\u0105 w ka\u017cdym razie wy\u0142\u0105cznie Tbilisi i nie maj\u0105 automatycznego zastosowania do Batumi ani innych gmin.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Przyk\u0142ad: w\u0142a\u015bciciel chce wybudowa\u0107 dom<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce w\u0142a\u015bciciel naby\u0142 dzia\u0142k\u0119 i planuje budow\u0119 domu. W praktyce wygl\u0105da to nast\u0119puj\u0105co:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sprawdzenie dzia\u0142ki \u2192 okre\u015blenie strefy funkcjonalnej i dopuszczalnych parametr\u00f3w \u2192 okre\u015blenie klasy przysz\u0142ego obiektu \u2192 wyb\u00f3r odpowiedniego trybu \u2192 zatwierdzenie warunk\u00f3w u\u017cytkowania dzia\u0142ki, je\u015bli ten etap jest wymagany \u2192 przygotowanie dokumentacji projektowej \u2192 z\u0142o\u017cenie wniosku o pozwolenie \u2192 budowa zgodnie z zatwierdzonym projektem \u2192 procedura przewidziana przez prawo po zako\u0144czeniu budowy.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Je\u015bli na dzia\u0142k\u0119 ma zastosowanie szczeg\u00f3\u0142owy plan zagospodarowania przestrzennego, pierwszy etap post\u0119powania w sprawie wydania pozwolenia nie jest wymagany. Je\u015bli w odniesieniu do konkretnego obiektu obowi\u0105zuje system zg\u0142oszeniowy, procedura r\u00f3wnie\u017c b\u0119dzie wygl\u0105da\u0107 inaczej.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ile kosztuje zezwolenie?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nie ma jednej sta\u0142ej ceny za \u201epozwolenie na budow\u0119 w Gruzji\u201d, a informacje podaj\u0105ce jedn\u0105 sta\u0142\u0105 kwot\u0119 nale\u017cy traktowa\u0107 z ostro\u017cno\u015bci\u0105. Bardziej w\u0142a\u015bciwe jest m\u00f3wienie o kilku pozycjach koszt\u00f3w, z kt\u00f3rych sk\u0142ada si\u0119 ca\u0142a droga od nabycia dzia\u0142ki do projektu gotowego do realizacji.<\/p>\n\n\n\n<p>Ustawa \u201eO op\u0142atach lokalnych\u201d zalicza op\u0142at\u0119 za wydanie pozwolenia na budow\u0119 do op\u0142at lokalnych, ustala maksymalne stawki oraz przewiduje wyj\u0105tki i ulgi dla poszczeg\u00f3lnych kategorii wnioskodawc\u00f3w lub obiekt\u00f3w \u2014 op\u0142ata ta nie jest wi\u0119c ca\u0142kowicie jednakow\u0105, sta\u0142\u0105 kwot\u0105 we wszystkich przypadkach. Do op\u0142aty administracyjnej dochodz\u0105 koszty projektowania architektonicznego, a w przypadku wielu obiekt\u00f3w \u2013 koszty bada\u0144 in\u017cynieryjnych, geologicznych i geodezyjnych. Je\u015bli projekt wymaga dopracowania po uwagach uprawnionego organu, wi\u0105\u017ce si\u0119 to r\u00f3wnie\u017c z nak\u0142adem czasu i kosztami, kt\u00f3re trudno jest z g\u00f3ry oszacowa\u0107 w postaci sta\u0142ej kwoty.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Przedmiot wydatk\u00f3w<\/th><th>Od czego to zale\u017cy<\/th><th>Czy to zawsze obowi\u0105zkowe?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Op\u0142ata gminna za wydanie zezwolenia<\/td><td>Klasa obiektu, stosowana procedura, gmina<\/td><td>Z regu\u0142y tak; prawo przewiduje wyj\u0105tki i mo\u017cliwe s\u0105 ulgi<\/td><\/tr><tr><td>Projektowanie architektoniczne<\/td><td>Z\u0142o\u017cono\u015b\u0107 i powierzchnia obiektu<\/td><td>Tak, w przypadku projektu o rozdzielczo\u015bci<\/td><\/tr><tr><td>Badania in\u017cynieryjno-geologiczne<\/td><td>Klasa obiektu, charakterystyka dzia\u0142ki<\/td><td>Nie zawsze.<\/td><\/tr><tr><td>Pomiar topograficzny i geodezja<\/td><td>Wymagania dotycz\u0105ce dzia\u0142ki i projektu<\/td><td>Cz\u0119sto, ale zale\u017cy to od sytuacji<\/td><\/tr><tr><td>Dodatkowe uzgodnienia i ekspertyzy<\/td><td>Strefa specjalna, klasa obiektu<\/td><td>Nie zawsze.<\/td><\/tr><tr><td>Korekta dokumentacji<\/td><td>Uwagi zg\u0142oszone podczas rozpatrywania<\/td><td>Zale\u017cy od sytuacji<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Ceny oferowane przez biura architektoniczne i wykonawc\u00f3w znacznie si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105 i nie s\u0105 regulowane przepisami prawnymi, dlatego podawanie ich jako normy by\u0142oby nieprawid\u0142owe \u2014 t\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 bud\u017cetu warto ustali\u0107 indywidualnie z wybranymi specjalistami.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Batumi, Tbilisi i strefy specjalne<\/h2>\n\n\n\n<p>Krajowy kodeks dotycz\u0105cy planowania przestrzennego, architektury i budownictwa wyznacza og\u00f3lne ramy prawne dla ca\u0142ego kraju. Jednak konkretna realizacja \u2014 elektroniczne us\u0142ugi sk\u0142adania wniosk\u00f3w, dodatkowe uzgodnienia gminne, poszczeg\u00f3lne praktyki administracyjne \u2014 odbywa si\u0119 na poziomie gminy. Dotyczy to zar\u00f3wno Batumi, jak i Tbilisi oraz ka\u017cdego innego miasta w Gruzji.<\/p>\n\n\n\n<p>Dla nabywcy lub dewelopera oznacza to praktyczn\u0105 zasad\u0119: sama procedura opiera si\u0119 na jednej logice, ale szczeg\u00f3\u0142y nale\u017cy sprawdza\u0107 w odniesieniu do konkretnego terenu. Je\u015bli dzia\u0142ka znajduje si\u0119 na obszarze obj\u0119tym szczeg\u00f3\u0142owym planem zagospodarowania przestrzennego, to w\u0142a\u015bnie ten dokument w du\u017cej mierze okre\u015bla dopuszczalne parametry i zwalnia z konieczno\u015bci przechodzenia przez pierwszy etap post\u0119powania.<\/p>\n\n\n\n<p>Na szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119 zas\u0142uguj\u0105 strefy ochronne dziedzictwa kulturowego oraz inne tereny o specjalnym statusie. W Tbilisi i Batumi znajduj\u0105 si\u0119 tereny i obiekty, w odniesieniu do kt\u00f3rych obowi\u0105zuj\u0105 szczeg\u00f3lne wymogi dotycz\u0105ce ochrony dziedzictwa kulturowego; status konkretnej dzia\u0142ki nale\u017cy sprawdzi\u0107 indywidualnie, a nie opiera\u0107 si\u0119 na og\u00f3lnym wra\u017ceniu dotycz\u0105cym danej okolicy. Budowa lub przebudowa obiektu w granicach takiej strefy zazwyczaj wymaga dodatkowych uzgodnie\u0144 wykraczaj\u0105cych poza standardow\u0105 procedur\u0119, a maksymalny termin przed\u0142u\u017cenia rozpatrywania wniosku na etapie wydawania pozwolenia jest d\u0142u\u017cszy ni\u017c w przypadku zwyk\u0142ych obiekt\u00f3w. Przed zaplanowaniem projektu na takim terenie warto zweryfikowa\u0107 status strefy i obowi\u0105zuj\u0105ce ograniczenia bezpo\u015brednio w odpowiednim urz\u0119dzie gminnym.<\/p>\n\n\n\n<p>Nie b\u0119dziemy tutaj przytacza\u0107 uniwersalnego wykazu uchwa\u0142 gminnych \u2014 sk\u0142ad dokument\u00f3w dotycz\u0105cych planowania przestrzennego ulega zmianom, dlatego nale\u017cy opiera\u0107 si\u0119 na aktualnych danych dotycz\u0105cych konkretnego miasta, a nie na wykazie sporz\u0105dzonym w momencie pisania tego artyku\u0142u.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Je\u015bli kupujesz mieszkanie w nowym budynku<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Kupuj\u0105cy nie musi zna\u0107 si\u0119 na ca\u0142ej procedurze uzyskiwania pozwolenia tak dok\u0142adnie, jak w\u0142a\u015bciciel gruntu. W przypadku transakcji wa\u017cniejsze jest udzielenie odpowiedzi na pi\u0119\u0107 pyta\u0144:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Na kt\u00f3rej dzia\u0142ce katastralnej powstaje ten kompleks?<\/li>\n\n\n\n<li>Kto jest w\u0142a\u015bcicielem dzia\u0142ki i na jakiej podstawie deweloper realizuje projekt?<\/li>\n\n\n\n<li>Czy wydano pozwolenie w\u0142a\u015bnie na t\u0119 dzia\u0142k\u0119 i ten obiekt?<\/li>\n\n\n\n<li>Czy liczba kondygnacji, przeznaczenie oraz g\u0142\u00f3wne parametry budowanego kompleksu s\u0105 zgodne z zatwierdzon\u0105 dokumentacj\u0105?<\/li>\n\n\n\n<li>Czy po wydaniu pozwolenia odnotowano jakie\u015b zmiany w projekcie?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Je\u015bli cho\u0107by jednego z tych punkt\u00f3w nie da si\u0119 potwierdzi\u0107 dokumentami, lepiej zako\u0144czy\u0107 weryfikacj\u0119 przed wp\u0142aceniem znacznej zaliczki lub podpisaniem g\u0142\u00f3wnej umowy.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Sam fakt posiadania dokumentu o nazwie \u201epozwolenie na budow\u0119\u201d nie wystarczy: dla nabywcy wa\u017cne jest ustalenie, czy dokument ten odnosi si\u0119 do konkretnej dzia\u0142ki katastralnej i faktycznie realizowanego projektu.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jak sprawdzi\u0107 rozdzielczo\u015b\u0107 przed zakupem<\/h2>\n\n\n\n<p>Dla nabywcy mieszkania lub willi w budowanym kompleksie kwestia ta wygl\u0105da inaczej ni\u017c dla dewelopera: nie chodzi o to, \u201ejak uzyska\u0107 pozwolenie\u201d, ale o to, \u201ejak upewni\u0107 si\u0119, \u017ce pozwolenie to rzeczywi\u015bcie istnieje i dotyczy w\u0142a\u015bnie tej nieruchomo\u015bci\u201d. Jest to jedna z najbardziej praktycznych cz\u0119\u015bci artyku\u0142u i w\u0142a\u015bnie w tym zakresie nabywcy najcz\u0119\u015bciej oszcz\u0119dzaj\u0105, kieruj\u0105c si\u0119 wy\u0142\u0105cznie wizualn\u0105 prezentacj\u0105 projektu.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Dla nabywcy mieszkania wa\u017cne jest, aby sprawdzi\u0107 nie tylko, czy istnieje pozwolenie na budow\u0119, ale tak\u017ce czy faktycznie budowany obiekt jest z nim zgodny.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Algorytm weryfikacji krok po kroku:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Uzyskanie kodu katastralnego dzia\u0142ki<\/strong>, na kt\u00f3rym prowadzona jest budowa \u2014 znacznie u\u0142atwia to i zwi\u0119ksza dok\u0142adno\u015b\u0107 dalszej weryfikacji, cho\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 dokument\u00f3w mo\u017cna w zasadzie wyszukiwa\u0107 r\u00f3wnie\u017c na podstawie innych danych identyfikacyjnych.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sprawd\u017a w\u0142a\u015bciciela dzia\u0142ki w rejestrze publicznym<\/strong> oraz ustali\u0107, na jakiej podstawie prawnej w\u0142a\u015bciciel pozwolenia lub deweloper realizuje projekt na tej dzia\u0142ce. Je\u015bli wnioskodawc\u0105 jest nie w\u0142a\u015bciciel gruntu, a inna osoba \u2013 nie stanowi to samo w sobie naruszenia: Kodeks dopuszcza tak\u0105 sytuacj\u0119 pod warunkiem uzyskania zgody w\u0142a\u015bciciela dzia\u0142ki oraz istnienia uzasadnionego interesu w realizacji inwestycji budowlanej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o nadanie numeru i kopi\u0119 pozwolenia na budow\u0119<\/strong> bezpo\u015brednio u dewelopera lub za po\u015brednictwem dzia\u0142u sprzeda\u017cy. Je\u015bli dokumenty nie zostan\u0105 dostarczone, stanowi to podstaw\u0119 do przeprowadzenia dodatkowej, niezale\u017cnej weryfikacji.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nale\u017cy sprawdzi\u0107 organ, kt\u00f3ry wyda\u0142 zezwolenie, dat\u0119 wydania oraz osob\u0119, na kt\u00f3r\u0105 zosta\u0142o ono wystawione.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Por\u00f3wna\u0107 zezwolenie z konkretn\u0105 dzia\u0142k\u0105 katastraln\u0105<\/strong>, a nie na podstawie adresu lub nazwy projektu podanego w reklamie.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sprawdzi\u0107 uzgodniony projekt i g\u0142\u00f3wne parametry<\/strong> \u2014 liczba kondygnacji, powierzchnia zabudowy, przeznaczenie obiektu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sprawdzi\u0107, czy w zezwoleniu wprowadzono p\u00f3\u017aniejsze zmiany<\/strong>, oraz w jakim stopniu zosta\u0142y one udokumentowane.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Por\u00f3wna\u0107 rzeczywisty stan budowy z dokumentacj\u0105 pozwoleniow\u0105<\/strong> \u2014 wizualnie lub za po\u015brednictwem niezale\u017cnego specjalisty.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sprawdzi\u0107 kwesti\u0119 przysz\u0142ego oddania obiektu do u\u017cytku<\/strong> \u2014 na jakim etapie znajduje si\u0119 ten proces i od czego zale\u017cy.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp\" alt=\"Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji\" class=\"wp-image-19900\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/5_rezultat-2.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Szerszy algorytm kompleksowej weryfikacji nieruchomo\u015bci przed zakupem \u2014 obejmuj\u0105cy nie tylko dokumentacj\u0119 zezwalaj\u0105c\u0105, ale tak\u017ce zgodno\u015b\u0107 transakcji z prawem w uj\u0119ciu ca\u0142o\u015bciowym \u2014 zosta\u0142 om\u00f3wiony w artykule \u201e<a href=\"\/pl\/all\/how-to-check-real-estate-in-georgia\/\">Jak sprawdzi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji przed zakupem<\/a>&#171;.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107<\/th><th>Sytuacja normalna<\/th><th>Co wymaga dodatkowej weryfikacji<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Kod katastralny<\/td><td>Dzia\u0142ka pokrywa si\u0119 z dokumentacj\u0105 projektow\u0105<\/td><td>Podano inny obszar lub nie podano kodu<\/td><\/tr><tr><td>W\u0142a\u015bciciel gruntu<\/td><td>Zwi\u0105zek prawny w\u0142a\u015bciciela z projektem jest jasny<\/td><td>Nie mo\u017cna potwierdzi\u0107 zwi\u0105zku dewelopera z dzia\u0142k\u0105<\/td><\/tr><tr><td>Rozdzielczo\u015b\u0107<\/td><td>Podano numer, dat\u0119 oraz organ wydaj\u0105cy<\/td><td>Prezentowane s\u0105 wy\u0142\u0105cznie wizualizacje lub pismo bez dokumentacji pozwoleniowej<\/td><\/tr><tr><td>W\u0142a\u015bciciel zezwolenia<\/td><td>Jego uprawnienia dotycz\u0105ce dzia\u0142ki s\u0105 jasne<\/td><td>Nie wiadomo, dlaczego zezwolenie zosta\u0142o wystawione na osob\u0119 trzeci\u0105<\/td><\/tr><tr><td>Powierzchnia pod\u0142ogi<\/td><td>Zgodne z aktualn\u0105 dokumentacj\u0105<\/td><td>W reklamie czy na budowie jest wi\u0119cej pi\u0119ter<\/td><\/tr><tr><td>Przeznaczenie<\/td><td>Odpowiada formatowi sprzedawanego obiektu<\/td><td>Przeznaczenie dokumentacji i reklamowany format nie s\u0105 ze sob\u0105 zgodne<\/td><\/tr><tr><td>Zmiany w projekcie<\/td><td>Korekty zosta\u0142y udokumentowane<\/td><td>Zmiany wyja\u015bnia si\u0119 wy\u0142\u0105cznie ustnie<\/td><\/tr><tr><td>Rzeczywisty przebieg budowy<\/td><td>Zgodne z aktualnym projektem<\/td><td>Wida\u0107 znaczne odchylenia<\/td><\/tr><tr><td>Okres wa\u017cno\u015bci zezwolenia<\/td><td>Status pozwolenia odpowiada aktualnemu etapowi budowy<\/td><td>Termin up\u0142yn\u0105\u0142, a podstawy do kontynuowania prac pozostaj\u0105 niejasne<\/td><\/tr><tr><td>Uruchomienie<\/td><td>Zrozumia\u0142y jest dalszy przebieg post\u0119powania przewidziany dla tego obiektu<\/td><td>Sprzedawca myli pozwolenie na budow\u0119 z oddaniem obiektu do u\u017cytku<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Warto zwr\u00f3ci\u0107 szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119 na sygna\u0142y behawioralne: sprzedawca, kt\u00f3ry unika bezpo\u015bredniego pytania o pozwolenie, numer dokumentu, kt\u00f3rego nie da si\u0119 powi\u0105za\u0107 z konkretn\u0105 dzia\u0142k\u0105, lub sytuacja, w kt\u00f3rej kupuj\u0105cemu pokazuje si\u0119 wy\u0142\u0105cznie wizualizacje bez odniesienia do rzeczywistej dokumentacji pozwoleniowej. <strong>\u017badna z tych oznak sama w sobie nie stanowi dowodu naruszenia prawa, ale ka\u017cda z nich stanowi wa\u017cny pow\u00f3d do przeprowadzenia dodatkowej kontroli przed wyp\u0142aceniem zaliczki.<\/strong> Taka weryfikacja pozwala zidentyfikowa\u0107 wiele kluczowych zagro\u017ce\u0144 zwi\u0105zanych z uzyskaniem zezwole\u0144, ale nie zast\u0119puje kompleksowej analizy prawnej konkretnego obiektu.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Szukasz nieruchomo\u015bci w Gruzji?<\/strong> Przed zakupem warto sprawdzi\u0107 nie tylko cen\u0119 i rozk\u0142ad pomieszcze\u0144, ale tak\u017ce dokumentacj\u0119 projektow\u0105, dzia\u0142k\u0119 oraz stan zaawansowania budowy. <a href=\"\/pl\/quiz\/\">Znale\u017a\u0107 odpowiedni obiekt i uzyska\u0107 propozycje<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Gdzie szuka\u0107 dokumentacji pozwoleniowej<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Od 1 lutego 2026 r. Kodeks przewiduje elektroniczne post\u0119powanie w sprawie wydawania zezwole\u0144: wnioski i za\u0142\u0105czona dokumentacja s\u0105 przypisane do odpowiedniej jednostki katastralnej, a decyzje dotycz\u0105ce pozwolenia na budow\u0119 lub zawiadomienia s\u0105 publikowane na odpowiednim portalu elektronicznym.<\/p>\n\n\n\n<p>W celu przeprowadzenia praktycznej kontroli kupuj\u0105cy powinien posiada\u0107:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>kod katastralny dzia\u0142ki;<\/li>\n\n\n\n<li>numer pozwolenia, o ile zosta\u0142 podany przez dewelopera;<\/li>\n\n\n\n<li>nazwa podmiotu prawnego b\u0119d\u0105cego deweloperem lub posiadaczem pozwolenia;<\/li>\n\n\n\n<li>aktualny wyci\u0105g dotycz\u0105cy dzia\u0142ki;<\/li>\n\n\n\n<li>kopi\u0119 obowi\u0105zuj\u0105cego zezwolenia oraz aktualn\u0105 wersj\u0119 zatwierdzonej dokumentacji.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Interfejs oraz konkretn\u0105 us\u0142ug\u0119 miejsk\u0105 nale\u017cy sprawdzi\u0107 w miejscu, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 obiekt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A co, je\u015bli budowa\u0107 bez pozwolenia?<\/h2>\n\n\n\n<p>Budowa bez wymaganego pozwolenia lub ze znacznym odst\u0119pstwem od zatwierdzonego projektu poci\u0105ga za sob\u0105 odpowiedzialno\u015b\u0107 administracyjn\u0105 i stanowi praktyczne ryzyko dla obiektu, a nie tylko formalny problem na papierze.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>W zale\u017cno\u015bci od rodzaju wykroczenia budowlanego podmiotem odpowiedzialno\u015bci mo\u017ce by\u0107 posiadacz pozwolenia, osoba prowadz\u0105ca budow\u0119 bez wymaganego pozwolenia, a w przypadkach przewidzianych w Kodeksie \u2014 w\u0142a\u015bciciel lub u\u017cytkownik obiektu lub dzia\u0142ki. Konkretny podmiot odpowiedzialno\u015bci okre\u015bla si\u0119 z uwzgl\u0119dnieniem sk\u0142adu naruszenia oraz okoliczno\u015bci danego przypadku.<\/strong>, a nie na podstawie jednej uniwersalnej zasady maj\u0105cej zastosowanie w ka\u017cdej sytuacji. Organ nadzorczy ma prawo wyda\u0107 nakaz usuni\u0119cia naruszenia oraz, w przypadkach przewidzianych przez prawo, wstrzyma\u0107 prace budowlane, a pod pewnymi warunkami \u2014 podj\u0105\u0107 decyzj\u0119 o rozbi\u00f3rce.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nielegalna budowa stanowi zagro\u017cenie r\u00f3wnie\u017c dla kolejnego nabywcy, cho\u0107 odpowiedzialno\u015b\u0107 administracyjna nie przechodzi na niego automatycznie wy\u0142\u0105cznie z powodu samego faktu nabycia nieruchomo\u015bci.<\/strong> W zale\u017cno\u015bci od okoliczno\u015bci nowy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce stan\u0105\u0107 przed konieczno\u015bci\u0105 usuni\u0119cia naruszenia, ograniczeniami przy oddaniu obiektu do u\u017cytku, trudno\u015bciami rejestracyjnymi lub innymi praktycznymi konsekwencjami ju\u017c istniej\u0105cego naruszenia \u2014 mo\u017ce to utrudni\u0107 p\u00f3\u017aniejsz\u0105 rejestracj\u0119, odbioru, finansowanie lub zbycie obiektu, w zale\u017cno\u015bci od charakteru problemu.<\/p>\n\n\n\n<p>Je\u015bli w konkretnym przypadku stosowane s\u0105 sankcje pieni\u0119\u017cne, ich wysoko\u015b\u0107 zale\u017cy od rodzaju naruszenia, klasy obiektu, lokalizacji i konkretnych okoliczno\u015bci \u2014 dok\u0142adn\u0105, aktualn\u0105 kwot\u0119 nale\u017cy sprawdzi\u0107 w obowi\u0105zuj\u0105cej wersji Kodeksu, poniewa\u017c przepisy te s\u0105 okresowo aktualizowane. Rozs\u0105dniej jest skupi\u0107 si\u0119 nie na konkretnej kwocie, ale na samym mechanizmie ryzyka: liczy\u0107 na zasad\u0119 \u201enajpierw zbudujemy, potem za\u0142atwimy formalno\u015bci\u201d \u2014 to ryzykowna strategia; legalizacja ju\u017c wzniesionego obiektu jest mo\u017cliwa tylko tam i w takiej formie, w jakiej wyra\u017anie dopuszcza to obowi\u0105zuj\u0105ce prawo.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Sytuacja<\/th><th>Mo\u017cliwa konsekwencja<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Prace wymagaj\u0105 pozwolenia, ale go nie ma<\/td><td>Przest\u0119pstwo budowlane i \u015brodki nadzoru<\/td><\/tr><tr><td>Prace mia\u0142y by\u0107 wykonywane na podstawie zawiadomienia, ale nie otrzymano \u017cadnego zawiadomienia<\/td><td>Kodeks traktuje takie budownictwo jako budownictwo bez pozwolenia<\/td><\/tr><tr><td>Budowa znacznie odbiega od dokumentacji<\/td><td>Zalecenie, konieczno\u015b\u0107 usuni\u0119cia naruszenia lub przeprowadzenia procedury przewidzianej przez prawo<\/td><\/tr><tr><td>Termin wa\u017cno\u015bci pozwolenia up\u0142yn\u0105\u0142, a budowa nie zosta\u0142a uko\u0144czona<\/td><td>Nale\u017cy sprawdzi\u0107, czy konieczne jest uzyskanie nowego zezwolenia<\/td><\/tr><tr><td>Poszukujemy obiektu z problemami<\/td><td>Naruszenie nie wygasa automatycznie wraz ze zmian\u0105 w\u0142a\u015bciciela<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zmiany w projekcie i okres wa\u017cno\u015bci pozwolenia<\/h2>\n\n\n\n<p>Pozwolenie na budow\u0119 nie jest bezterminowe \u2014 jego okres wa\u017cno\u015bci okre\u015bla si\u0119 w projekcie organizacji budowy.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zmiany w uzgodnionym projekcie nale\u017cy ocenia\u0107 pod k\u0105tem ich charakteru oraz tego, czy s\u0105 one zgodne z obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 dokumentacj\u0105 pozwoleniow\u0105. Procedura formalna zale\u017cy od konkretnej zmiany. Kodeks przewiduje konieczno\u015b\u0107 uzyskania nowego pozwolenia, w szczeg\u00f3lno\u015bci je\u015bli po up\u0142ywie terminu wa\u017cno\u015bci pozwolenia budowa pozostaje niedoko\u0144czona i\/lub naruszono wymagania dokumentacji budowlanej. Jednocze\u015bnie niekt\u00f3re zmiany w pozwoleniu, w tym przed\u0142u\u017cenie jego wa\u017cno\u015bci przy zachowaniu warunk\u00f3w okre\u015blonych przez prawo, mog\u0105 by\u0107 dokonywane bez konieczno\u015bci uzyskania nowego pozwolenia.<\/strong> W zwi\u0105zku z tym zmiana liczby kondygnacji, powierzchni, przeznaczenia lub innych istotnych parametr\u00f3w nie mo\u017ce zosta\u0107 uznana za zatwierdzon\u0105 bez sprawdzenia, czy w danym przypadku ma zastosowanie odpowiednia procedura.<\/p>\n\n\n\n<p>Kwestia ta jest bezpo\u015brednio zwi\u0105zana z ryzykiem ponoszonym przez nabywc\u00f3w nowych nieruchomo\u015bci: kompleks, kt\u00f3ry na etapie sprzeda\u017cy by\u0142 reklamowany z okre\u015blonymi parametrami, a w rzeczywisto\u015bci jest budowany zgodnie z innymi, mo\u017ce oznacza\u0107 zar\u00f3wno prawid\u0142owo sformalizowan\u0105 korekt\u0119, jak i nieuzgodnione odst\u0119pstwo od projektu. Rozr\u00f3\u017cnienie tych dw\u00f3ch scenariuszy jest mo\u017cliwe wy\u0142\u0105cznie poprzez sprawdzenie aktualnej dokumentacji pozwoleniowej \u2014 a nie na podstawie materia\u0142\u00f3w reklamowych dewelopera.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Po zako\u0144czeniu budowy<\/h2>\n\n\n\n<p>Uzyskanie pozwolenia na budow\u0119 to wa\u017cny, ale nie ostatni etap cyklu \u017cycia obiektu maj\u0105cy znaczenie prawne. Po zako\u0144czeniu prac pojawia si\u0119 kwestia zgodno\u015bci faktycznie wybudowanego budynku z zatwierdzon\u0105 dokumentacj\u0105 oraz kwestia p\u00f3\u017aniejszego odbioru \u2014 oddania obiektu do u\u017cytkowania tam, gdzie procedura ta jest przewidziana dla danej klasy obiekt\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p>Dla nabywcy mieszkania lub willi w budowanym kompleksie oznacza to, \u017ce warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 nie tylko na to, czy wydano pozwolenie na rozpocz\u0119cie budowy, ale tak\u017ce na to, w jaki spos\u00f3b w ramach projektu planuje si\u0119 przeprowadzi\u0107 etap odbioru obiektu. Kwestia ostatecznego odbioru gotowego mieszkania zosta\u0142a szczeg\u00f3\u0142owo om\u00f3wiona w artykule \u201e<a href=\"\/pl\/all\/acceptance-of-a-new-build-apartment-in-georgia\/\">Odbi\u00f3r mieszkania w nowym budynku w Gruzji<\/a>\u00bb \u2014 w ten spos\u00f3b logicznie kontynuuje temat poruszony w tym artykule.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp\" alt=\"Pozwolenie na budow\u0119 w Gruzji\" class=\"wp-image-19901\" srcset=\"https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-1024x577.webp 1024w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-300x169.webp 300w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1-18x10.webp 18w, https:\/\/residence-estate.ge\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/6_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cz\u0119ste b\u0142\u0119dy<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Kupowa\u0107 dzia\u0142k\u0119 bez sprawdzenia, czy mo\u017cna na niej zrealizowa\u0107 planowan\u0105 zabudow\u0119.<\/strong> Pi\u0119kny widok na dzia\u0142k\u0119 nie gwarantuje, \u017ce mo\u017cna na niej wybudowa\u0107 po\u017c\u0105dany obiekt.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Traktowa\u0107 rejestracj\u0119 katastraln\u0105 jako pozwolenie na budow\u0119.<\/strong> S\u0105 to dwa r\u00f3\u017cne dokumenty o odmiennym znaczeniu prawnym.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rozpocz\u0105\u0107 projektowanie przed zatwierdzeniem warunk\u00f3w u\u017cytkowania dzia\u0142ki.<\/strong> Projekt sporz\u0105dzony \u201ena oko\u201d cz\u0119sto wymaga poprawek po otrzymaniu oficjalnej odpowiedzi od w\u0142adz miejskich.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Opieranie si\u0119 na nieaktualnych przepisach prawnych.<\/strong> Kodeks ulega okresowym zmianom, w tym przepisom dotycz\u0105cym post\u0119powania elektronicznego, kt\u00f3re wesz\u0142y w \u017cycie w 2026 roku.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nie uwzgl\u0119dnia\u0107 statusu terenu specjalnego.<\/strong> Strefa ochronna lub status obszaru chronionego mog\u0105 radykalnie zmieni\u0107 procedur\u0119 i terminy rozpatrzenia wniosku.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Polega\u0107 wy\u0142\u0105cznie na s\u0142owach sprzedawcy lub dewelopera<\/strong>, nie zwracaj\u0105c si\u0119 bezpo\u015brednio o dokumenty.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nie nale\u017cy sprawdza\u0107 zmian dotycz\u0105cych pozwole\u0144 w trakcie budowy.<\/strong> Rzeczywisty obiekt mo\u017ce znacznie r\u00f3\u017cni\u0107 si\u0119 od pierwotnie uzgodnionego projektu.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Myli\u0107 pozwolenie na budow\u0119 z oddaniem obiektu do u\u017cytku.<\/strong> S\u0105 to r\u00f3\u017cne etapy, a wyst\u0119powanie jednego z nich nie oznacza automatycznie wyst\u0119powania drugiego.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wnioski<\/h2>\n\n\n\n<p>Dla w\u0142a\u015bciciela planuj\u0105cego budow\u0119 logika post\u0119powania wygl\u0105da nast\u0119puj\u0105co: <strong>dzia\u0142ka \u2192 ograniczenia urbanistyczne \u2192 projekt \u2192 procedura administracyjna \u2192 budowa zgodnie z zatwierdzon\u0105 dokumentacj\u0105 \u2192 oddanie obiektu do u\u017cytku<\/strong>. Ka\u017cdy etap opiera si\u0119 na poprzednim, a pomini\u0119cie kt\u00f3rego\u015b z nich \u2014 na przyk\u0142ad rozpocz\u0119cie projektowania przed zatwierdzeniem warunk\u00f3w zagospodarowania dzia\u0142ki \u2014 zazwyczaj oznacza konieczno\u015b\u0107 ponownego wykonania pracy w p\u00f3\u017aniejszym terminie.<\/p>\n\n\n\n<p>W przypadku nabywcy mieszkania lub willi w kompleksie w trakcie budowy algorytm weryfikacji wygl\u0105da inaczej: <strong>kod katastralny \u2192 w\u0142a\u015bciciel gruntu i podmiot realizuj\u0105cy inwestycj\u0119 \u2192 pozwolenie \u2192 zatwierdzony projekt \u2192 zmiany \u2192 faktyczna budowa<\/strong>. Taka weryfikacja pozwala zidentyfikowa\u0107 wiele kluczowych zagro\u017ce\u0144 zwi\u0105zanych z uzyskaniem pozwole\u0144, ale nie zast\u0119puje pe\u0142nej weryfikacji prawnej konkretnego obiektu.<\/p>\n\n\n\n<p>Najbardziej dok\u0142adne i oficjalne informacje dotycz\u0105ce obu kierunk\u00f3w warto szuka\u0107 w aktualnej wersji <a href=\"https:\/\/matsne.gov.ge\/ru\/document\/view\/4276845\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Kodeks Gruzji dotycz\u0105cy planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej<\/a> na portalu Matsne, a dane dotycz\u0105ce konkretnej dzia\u0142ki \u2014 w Rejestrze publicznym. W przypadku praktycznych decyzji \u2014 takich jak zakup gruntu, wyb\u00f3r dewelopera czy planowanie w\u0142asnego projektu \u2014 te oficjalne \u017ar\u00f3d\u0142a nale\u017cy traktowa\u0107 jako punkt wyj\u015bcia, a nie jako substytut konsultacji z architektem lub prawnikiem specjalizuj\u0105cym si\u0119 w prawie budowlanym i urbanistycznym.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mo\u017cliwo\u015b\u0107 wybudowania domu, przebudowy budynku lub rozpocz\u0119cia projektu deweloperskiego w [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":19896,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-19895","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19895"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20092,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19895\/revisions\/20092"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/19896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19895"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19895"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19895"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}