{"id":20190,"date":"2026-10-05T13:28:42","date_gmt":"2026-10-05T10:28:42","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20190"},"modified":"2026-10-05T13:28:45","modified_gmt":"2026-10-05T10:28:45","slug":"buying-land-in-georgia-through-a-company","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/all\/buying-land-in-georgia-through-a-company\/","title":{"rendered":"Zakup gruntu w Gruzji za po\u015brednictwem firmy"},"content":{"rendered":"

Aktualno\u015b\u0107 informacji: pa\u017adziernik 2026 roku.<\/strong> Taryfy NAPR, przepisy dotycz\u0105ce w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych oraz wymagania dotycz\u0105ce mechanizmu inwestycyjnego mog\u0105 ulega\u0107 zmianom. Przed zawarciem transakcji nale\u017cy sprawdzi\u0107 aktualny stan prawny oraz dokumenty dotycz\u0105ce konkretnej dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n

\u201eZa\u0142\u00f3\u017ccie gruzi\u0144sk\u0105 sp\u00f3\u0142k\u0119 z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 i zarejestrujcie grunt na firm\u0119\u201d \u2014 tak\u0105 rad\u0119 zagraniczni nabywcy s\u0142ysz\u0105 od sprzedawc\u00f3w, po\u015brednik\u00f3w oraz na forach inwestorskich. Brzmi to przekonuj\u0105co i prawie zawsze jest przedstawiane jako uniwersalne rozwi\u0105zanie. Jednak zbytnio upraszcza to sytuacj\u0119: Zakup gruntu w Gruzji za po\u015brednictwem firmy nie znosi ogranicze\u0144 wynikaj\u0105cych z przepis\u00f3w prawnych<\/strong>, a jedynie zmienia pytania, kt\u00f3re nale\u017cy sprawdzi\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Kr\u00f3tka odpowied\u017a brzmi nast\u0119puj\u0105co. W przypadku dzia\u0142ek nierolniczych cudzoziemiec mo\u017ce zasadniczo nabywa\u0107 je jako osoba fizyczna, bez konieczno\u015bci zak\u0142adania sp\u00f3\u0142ki, a sp\u00f3\u0142ka jest potrzebna jedynie w celu realizacji konkretnych cel\u00f3w biznesowych. W przypadku grunt\u00f3w rolnych obowi\u0105zuj\u0105 odr\u0119bne przepisy, a rejestracja sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 nie znosi tych ogranicze\u0144. Je\u015bli dominuj\u0105cym udzia\u0142owcem gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki jest cudzoziemiec lub zagraniczna osoba prawna, albo te\u017c nie mo\u017cna ustali\u0107 dominuj\u0105cego udzia\u0142owca na podstawie kryteri\u00f3w okre\u015blonych w ustawie, grunty rolne s\u0105 dost\u0119pne wy\u0142\u0105cznie w ramach specjalnego mechanizmu zwi\u0105zanego z planem inwestycyjnym i decyzj\u0105 rz\u0105du Gruzji. A nawet je\u015bli mo\u017cna sta\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem dzia\u0142ki, nie oznacza to, \u017ce mo\u017cna na niej wybudowa\u0107 dok\u0142adnie to, co sobie zaplanowano.<\/p>\n\n\n\n

Poni\u017cej wyja\u015bniono, jak wygl\u0105da proces zakupu gruntu przez cudzoziemca w Gruzji za po\u015brednictwem gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105, w jakich przypadkach taka sp\u00f3\u0142ka jest rzeczywi\u015bcie przydatna, a w jakich jedynie generuje dodatkowe koszty i ryzyko.<\/p>\n\n\n\n

Zakup gruntu za po\u015brednictwem firmy: najwa\u017cniejsze informacje w 30 sekund<\/h3>\n\n\n\n
Pytanie<\/th>Kr\u00f3tka odpowied\u017a<\/th><\/tr><\/thead>
Czy cudzoziemiec mo\u017ce naby\u0107 grunty nieprzeznaczone pod upraw\u0119 roln\u0105?<\/td>Og\u00f3lnie rzecz bior\u0105c, tak, firma nie jest do tego konieczna<\/td><\/tr>
Czy mo\u017cna w zwyk\u0142y spos\u00f3b naby\u0107 grunt rolny na rzecz cudzoziemca?<\/td>Nie; prawo przewiduje pewne wyj\u0105tki<\/td><\/tr>
Czy rejestracja gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 rozwi\u0105zuje ten problem?<\/td>Nie, w przypadku grunt\u00f3w rolnych sprawdza si\u0119 partner dominuj\u0105cy<\/td><\/tr>
Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 z zagranicznym udzia\u0142owcem wi\u0119kszo\u015bciowym<\/td>W przypadku grunt\u00f3w rolnych stosuje si\u0119 specjalny mechanizm obejmuj\u0105cy plan inwestycyjny oraz decyzj\u0119 rz\u0105du<\/td><\/tr>
Rejestracja sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105<\/td>200 GEL za 1 dzie\u0144 roboczy lub 400 GEL w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/strong><\/td><\/tr>
Rejestracja prawa do gruntu<\/td>150 GEL za 4 dni robocze, 270 GEL za 1 dzie\u0144 roboczy, 350 GEL w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/strong><\/td><\/tr>
Elektroniczny wyci\u0105g z NAPR<\/td>13 GEL za 1 dzie\u0144 roboczy lub 52 GEL w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/strong><\/td><\/tr>
Plan katastralny<\/td>7 GEL w ci\u0105gu 1 dnia roboczego lub 26 GEL w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/strong><\/td><\/tr>
Op\u0142ata za rozpatrzenie planu inwestycyjnego<\/td>1% inwestycji, minimum 1 000 i maksimum 30 000 GEL<\/strong><\/td><\/tr>
Gwarancja po zatwierdzeniu planu inwestycyjnego<\/td>2% zobowi\u0105zania inwestycyjnego<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n

Taryfy NAPR to op\u0142aty pa\u0144stwowe. Us\u0142ugi w zakresie weryfikacji prawnej, t\u0142umacze\u0144, geodezji, us\u0142ug bankowych, ksi\u0119gowo\u015bci oraz prac projektowych s\u0105 rozliczane oddzielnie. W przypadku konkretnej transakcji nale\u017cy sprawdzi\u0107 aktualne taryfy oraz obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy prawne.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Dane finansowe sp\u00f3\u0142ki LLC potwierdzaj\u0105 NAPR<\/a>: 200\/400 GEL. Rejestracja nieruchomo\u015bci \u2014 150\/270\/350 GEL, elektroniczny wyci\u0105g \u2014 13\/52 GEL, plan katastralny \u2014 7\/26 GEL.<\/p>\n\n\n\n

Czy mo\u017cna kupi\u0107 dzia\u0142k\u0119 za po\u015brednictwem firmy?<\/h2>\n\n\n\n

Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi \u201etak\u201d ani \u201enie\u201d. Odpowied\u017a zale\u017cy od dw\u00f3ch czynnik\u00f3w: jakie jest oficjalne przeznaczenie tego dzia\u0142ki<\/strong> \u0438 kto jest partnerem dominuj\u0105cym w sp\u00f3\u0142ce nabywaj\u0105cej<\/strong>. Dlatego warto rozr\u00f3\u017cni\u0107 trzy scenariusze.<\/p>\n\n\n\n

Pierwsza kategoria to zagraniczna osoba fizyczna. Zasadniczo mo\u017ce ona nabywa\u0107 grunty nierolnicze. Ziemi\u0119 roln\u0105 osoba fizyczna b\u0119d\u0105ca obcokrajowcem nie mo\u017ce naby\u0107 w ramach zwyk\u0142ej transakcji kupna-sprzeda\u017cy; prawo przewiduje jednak pewne wyj\u0105tki, w szczeg\u00f3lno\u015bci w przypadku ziemi otrzymanej przez obcokrajowca w drodze dziedziczenia.<\/p>\n\n\n\n

Drugi przypadek dotyczy gruzi\u0144skiej osoby prawnej, kt\u00f3rej partner dominuj\u0105cy nale\u017cy do kategorii dopuszczonych przez prawo. Je\u015bli udzia\u0142owcem jest inna osoba prawna, nale\u017cy sprawdzi\u0107 struktur\u0119 udzia\u0142u dominuj\u0105cego dalej w \u0142a\u0144cuchu.<\/p>\n\n\n\n

Trzeci to sp\u00f3\u0142ka gruzi\u0144ska, kt\u00f3rej dominuj\u0105cym udzia\u0142owcem jest cudzoziemiec lub zagraniczna osoba prawna, albo kt\u00f3rej to\u017csamo\u015b\u0107 nie mo\u017ce zosta\u0107 ustalona na podstawie kryteri\u00f3w okre\u015blonych w ustawie. W\u0142a\u015bnie ten scenariusz najcz\u0119\u015bciej ma si\u0119 na my\u015bli, m\u00f3wi\u0105c o \u201esp\u00f3\u0142ce z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 dla cudzoziemca\u201d. W przypadku grunt\u00f3w nierolniczych zazwyczaj nie stwarza to szczeg\u00f3lnych przeszk\u00f3d. W przypadku grunt\u00f3w rolniczych wymagany jest specjalny mechanizm prawny, o kt\u00f3rym szczeg\u00f3\u0142owo mowa w osobnym rozdziale.<\/p>\n\n\n\n

Tabela 1. Kto mo\u017ce nabywa\u0107 jakie grunty<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kupuj\u0105cy<\/th>Grunty nierolnicze<\/th>Grunty rolne<\/th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107<\/th><\/tr><\/thead>
Osoba fizyczna b\u0119d\u0105ca obcokrajowcem<\/td>Og\u00f3lnie rzecz bior\u0105c, jest to mo\u017cliwe<\/td>W ramach zwyk\u0142ej transakcji nie jest to mo\u017cliwe; istniej\u0105 jednak wyj\u0105tki, na przyk\u0142ad spadek<\/td>Przeznaczenie zgodnie z rejestrem, specjalne tryby i ograniczenia dotycz\u0105ce konkretnego terenu<\/td><\/tr>
Gruzi\u0144ska sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105, kt\u00f3rej partner wi\u0119kszo\u015bciowy nale\u017cy do kategorii dozwolonych przez prawo<\/td>By\u0107 mo\u017ce<\/td>By\u0107 mo\u017ce na zasadach og\u00f3lnych<\/td>Kto jest partnerem dominuj\u0105cym, w tym w \u0142a\u0144cuchu podmiot\u00f3w prawnych<\/td><\/tr>
Gruzi\u0144ska sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 z zagranicznym udzia\u0142owcem wi\u0119kszo\u015bciowym lub z udzia\u0142owcem, kt\u00f3rego to\u017csamo\u015bci nie da si\u0119 ustali\u0107 zgodnie z prawem<\/td>By\u0107 mo\u017ce<\/td>Wy\u0142\u0105cznie w ramach specjalnego mechanizmu: plan inwestycyjny i decyzja rz\u0105du<\/td>Okre\u015blenie partnera dominuj\u0105cego, projekt, zobowi\u0105zania<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Z tabeli wynika nast\u0119puj\u0105cy wniosek praktyczny: Pytanie \u201eczy mo\u017cna to zrobi\u0107 za po\u015brednictwem sp\u00f3\u0142ki\u201d zawsze dzieli si\u0119 na dwa bardziej precyzyjne pytania: \u201ejakiego rodzaju jest to grunt\u201d oraz \u201ekto jest zgodnie z prawem dominuj\u0105cym wsp\u00f3lnikiem w sp\u00f3\u0142ce\u201d<\/strong>. Dop\u00f3ki nie ma potwierdzonej odpowiedzi na oba pytania, rozmowy o cenie i zaliczce s\u0105 przedwczesne. Og\u00f3lne zasady dotycz\u0105ce nabywc\u00f3w zagranicznych zosta\u0142y om\u00f3wione w artykule \u201eCzy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 ziemi\u0119 w Gruzji?<\/a>\u201e, a tutaj rozpatrywany jest w\u0142a\u015bnie model korporacyjny\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Nie wiecie, czy dana dzia\u0142ka jest odpowiednia dla zagranicznego nabywcy?<\/strong>
Prze\u015blij nam numer katastralny lub opisz swoje potrzeby \u2014 pomo\u017cemy Ci ustali\u0107, kt\u00f3re dzia\u0142ki warto rozwa\u017cy\u0107 i jaki model zakupu najlepiej pasuje do Twojej sytuacji.
[Znajd\u017a dzia\u0142k\u0119 w Gruzji]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rolnictwo i sektor pozarolniczy: na czym polega r\u00f3\u017cnica<\/h2>\n\n\n\n

Oficjalne przeznaczenie dzia\u0142ki okre\u015bla, kto i na jakich warunkach mo\u017ce by\u0107 jej w\u0142a\u015bcicielem. W Gruzji jest to odnotowane w danych Public Registry (Krajowej Agencji Rejestru Publicznego, NAPR) wraz z kodem katastralnym. Og\u0142oszenia, ustne zapewnienia sprzedawcy, a nawet wygl\u0105d dzia\u0142ki nie zast\u0119puj\u0105 tych informacji.<\/p>\n\n\n\n

St\u0105d wynika praktyczna konkluzja: sformu\u0142owania takie jak \u201edzia\u0142ka pod will\u0119\u201d, \u201edzia\u0142ka pod hotel\u201d czy \u201ewok\u00f3\u0142 wszystko jest zabudowane\u201d same w sobie niczego nie gwarantuj\u0105. Sprzedaj\u0105cy mo\u017ce szczerze uwa\u017ca\u0107 dzia\u0142k\u0119 za \u201eprawie miejsk\u0105\u201d, a w rejestrze nadal figuruje ona jako rolnicza. Mo\u017cliwa jest r\u00f3wnie\u017c sytuacja odwrotna: dzia\u0142ka wygl\u0105da jak ogr\u00f3d warzywny lub pole, ale ma przeznaczenie nierolnicze.<\/p>\n\n\n\n

Rejestr nale\u017cy sprawdzi\u0107 nawet wtedy, gdy na dzia\u0142ce stoi dom. W Gonio, Kvariati i innych miejscowo\u015bciach sam fakt istnienia zarejestrowanego domu nie pozwala wyci\u0105gn\u0105\u0107 wniosk\u00f3w co do przeznaczenia gruntu: nale\u017cy to osobno potwierdzi\u0107 danymi z rejestru.<\/p>\n\n\n\n

Najlepiej od samego pocz\u0105tku mie\u0107 na uwadze kluczow\u0105 zasad\u0119 tego rozdzia\u0142u:<\/p>\n\n\n\n

prawo do posiadania dzia\u0142ki \u2260 przeznaczenie gruntu \u2260 prawo do realizacji konkretnej inwestycji budowlanej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

To trzy r\u00f3\u017cne pytania, na kt\u00f3re istniej\u0105 trzy r\u00f3\u017cne \u017ar\u00f3d\u0142a odpowiedzi.<\/p>\n\n\n\n

Pierwsze pytanie brzmi: czy w\u0142a\u015bnie ten nabywca mo\u017ce sta\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem? Odpowied\u017a zale\u017cy od przeznaczenia gruntu, statusu nabywcy oraz struktury sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n

Po drugie \u2014 jakie jest przeznaczenie dzia\u0142ki. Odpowied\u017a mo\u017cna znale\u017a\u0107 w rejestrze.<\/p>\n\n\n\n

Po trzecie \u2014 czy mo\u017cna zrealizowa\u0107 zamierzon\u0105 inwestycj\u0119. Odpowied\u017a na to pytanie zawiera dokumentacja urbanistyczna: strefa funkcjonalna, parametry zabudowy, strefy ochronne, dojazd, infrastruktura, a nast\u0119pnie pozwolenie na budow\u0119. Procedur\u0119 t\u0119 szczeg\u00f3\u0142owo omawia artyku\u0142 po\u015bwi\u0119cony \u201ePozwolenie na budow\u0119 w Gruzji<\/a>«.<\/p>\n\n\n\n

Pytanie<\/th>Gdzie szuka\u0107 odpowiedzi<\/th><\/tr><\/thead>
Kto jest w\u0142a\u015bcicielem dzia\u0142ki?<\/td>Rejestr publiczny \/ NAPR<\/td><\/tr>
Jakie jest przeznaczenie tej ziemi?<\/td>Rejestr publiczny<\/td><\/tr>
Czy istnieje hipoteka lub jakie\u015b ograniczenia?<\/td>Aktualne dane rejestracyjne<\/td><\/tr>
Gdzie przebiegaj\u0105 granice?<\/td>Dane katastralne + w razie potrzeby pomiary geodezyjne<\/td><\/tr>
Jaka strefa funkcjonalna?<\/td>Dokumentacja urbanistyczna<\/td><\/tr>
Ile mo\u017cna zbudowa\u0107?<\/td>Obowi\u0105zuj\u0105ce parametry zabudowy<\/td><\/tr>
Czy istnieje legalny wjazd?<\/td>Rejestr + dokumenty dotycz\u0105ce prawa dost\u0119pu\/s\u0142u\u017cebno\u015bci<\/td><\/tr>
Czy jest woda, pr\u0105d i kanalizacja?<\/td>Sprawdzenie sieci i warunk\u00f3w pod\u0142\u0105czenia<\/td><\/tr>
Czy da si\u0119 zrealizowa\u0107 ten konkretny projekt?<\/td>Kompleksowa kontrola prawna, urbanistyczna i techniczna<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Kilka przyk\u0142ad\u00f3w pokazuje, jak to dzia\u0142a. Dzia\u0142k\u0119 w dzielnicy Gonio, przeznaczon\u0105 do cel\u00f3w nierolniczych, mo\u017cna kupi\u0107 i sformalizowa\u0107, ale je\u015bli znajduje si\u0119 ona w strefie, w kt\u00f3rej maksymalna wysoko\u015b\u0107 lub g\u0119sto\u015b\u0107 zabudowy nie pozwalaj\u0105 na realizacj\u0119 planowanego mini-hotelu, to z punktu widzenia projektu jest to nieudany zakup. W Kvariati dzia\u0142ka mo\u017ce mie\u0107 odpowiednie przeznaczenie, ale nie posiada\u0107 prawnie uregulowanego dojazdu, co mo\u017ce znacznie skomplikowa\u0107 proces projektowania i pod\u0142\u0105czenia medi\u00f3w. W Tbilisi dzia\u0142ka mo\u017ce by\u0107 prawnie w porz\u0105dku i dost\u0119pna dla cudzoziemca, ale mo\u017ce znajdowa\u0107 si\u0119 w strefie z ograniczeniami wysoko\u015bciowymi lub w strefie ochronnej zabytku. We wszystkich trzech przypadkach prawo w\u0142asno\u015bci istnieje, ale realizacja projektu pozostaje trudna do osi\u0105gni\u0119cia.<\/p>\n\n\n\n

Czasami nabywca liczy na zmian\u0119 przeznaczenia: kupi\u0107 taniej jako dzia\u0142k\u0119 rolnicz\u0105, a nast\u0119pnie przekszta\u0142ci\u0107 j\u0105 w inn\u0105 kategori\u0119. W tym przypadku istotna jest jednak inna kwestia: zmiana przeznaczenia nie zawsze jest mo\u017cliwa, nie jest z g\u00f3ry gwarantowana i sama w sobie nie rozwi\u0105zuje problem\u00f3w zwi\u0105zanych ze statusem zagranicznym nabywcy ani z parametrami budowlanymi. Kupowanie gruntu z my\u015bl\u0105 \u201ep\u00f3\u017aniej to zmienimy\u201d to strategia obarczona ryzykiem finansowym.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n

Czy firma jest potrzebna: prosty schemat<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Krok 1. Czy grunty nie s\u0105 przeznaczone pod upraw\u0119 roln\u0105?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Tak \u2192 osoba fizyczna z zagranicy zasadniczo mo\u017ce j\u0105 naby\u0107 bezpo\u015brednio.
\u2192 Nie, rolnictwo \u2192 przejd\u017a do sprawdzania trybu specjalnego.<\/p>\n\n\n\n

Krok 2. Czy zakup ma zwi\u0105zek z dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105, inwestycjami deweloperskimi czy te\u017c z kilkoma inwestorami?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Nie \u2192 Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 cz\u0119sto nie zapewnia praktycznych korzy\u015bci.
\u2192 Tak \u2192 por\u00f3wnaj zakup jako osoba fizyczna i za po\u015brednictwem firmy, bior\u0105c pod uwag\u0119 podatki, ksi\u0119gowo\u015b\u0107 oraz wycofanie si\u0119 z projektu.<\/p>\n\n\n\n

Krok 3. Nabywc\u0105 jest sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105, a chodzi o grunty rolne?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2192 Okre\u015bl partnera dominuj\u0105cego zgodnie z prawem organicznym.
\u2192 Je\u015bli jest to podmiot zagraniczny lub nie mo\u017cna go ustali\u0107 \u2192 rozwa\u017ca si\u0119 zastosowanie specjalnego mechanizmu w ramach planu inwestycyjnego oraz decyzji rz\u0105du.<\/p>\n\n\n\n

Jak przebiega zakup za po\u015brednictwem sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105<\/h2>\n\n\n\n
\"Zakup<\/figure>\n\n\n\n

Rejestracja sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 a prawo sp\u00f3\u0142ki do nabycia konkretnej dzia\u0142ki to odr\u0119bne kwestie prawne. To, jak\u0105 dzia\u0142k\u0119 sp\u00f3\u0142ka ma prawo naby\u0107, okre\u015bla prawo, a nie sam fakt jej rejestracji. Zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105cymi taryfami NAPR rejestracja podmiotu gospodarczego zajmuje 1 dzie\u0144 roboczy i kosztuje 200 GEL lub odbywa si\u0119 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku za op\u0142at\u0105 400 GEL. <\/p>\n\n\n\n

Cudzoziemiec mo\u017ce posiada\u0107 udzia\u0142y w gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ce. Samo w sobie nie budzi to \u017cadnych w\u0105tpliwo\u015bci: udzia\u0142owcy zagraniczni w gruzi\u0144skich sp\u00f3\u0142kach z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 to powszechna praktyka. Pytania pojawiaj\u0105 si\u0119 w momencie, gdy sp\u00f3\u0142ka nabywa grunty rolne, a wtedy na pierwszy plan wysuwa si\u0119 poj\u0119cie partnera dominuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n

Kim jest partner dominuj\u0105cy?<\/h3>\n\n\n\n

Partner dominuj\u0105cy w rozumieniu ustawy o gruntach rolnych jest okre\u015blany nie tylko na podstawie faktycznego wp\u0142ywu. Ustawa uwzgl\u0119dnia ustalone kryteria udzia\u0142u w kapitale (w szczeg\u00f3lno\u015bci przekroczenie udzia\u0142u wynosz\u0105cego 50%) lub wi\u0119kszo\u015b\u0107 wsp\u00f3lnik\u00f3w w przewidzianych przypadkach, i jednocze\u015bnie<\/strong> praktyczn\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 wywierania decyduj\u0105cego wp\u0142ywu na decyzje sp\u00f3\u0142ki dotycz\u0105ce grunt\u00f3w rolnych. Nie jest to prosta alternatywa \u201eudzia\u0142 czy faktyczna kontrola\u201d, lecz zbi\u00f3r element\u00f3w sk\u0142adaj\u0105cych si\u0119 na definicj\u0119.<\/p>\n\n\n\n

Wynika z tego kilka praktycznych konsekwencji.<\/p>\n\n\n\n

Struktur\u0119 nale\u017cy weryfikowa\u0107 na podstawie dok\u0142adnego brzmienia definicji, a nie og\u00f3lnego wyobra\u017cenia o tym, \u201ekto jest szefem\u201d w firmie. W przypadku kilku uczestnik\u00f3w wa\u017cne jest ustalenie, kto konkretnie spe\u0142nia wszystkie elementy definicji. Je\u015bli nie da si\u0119 wskaza\u0107 dominuj\u0105cego partnera na podstawie kryteri\u00f3w okre\u015blonych w ustawie, sp\u00f3\u0142ka r\u00f3wnie\u017c podlega specjalnemu mechanizmowi planu inwestycyjnego.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi udzia\u0142owcem gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki jest inna osoba prawna, sam fakt jej rejestracji w Gruzji nie oznacza zako\u0144czenia weryfikacji. Prawo wymaga ustalenia podmiotu dominuj\u0105cego tej osoby prawnej oraz, w razie potrzeby, kontynuowania analizy na ka\u017cdym kolejnym szczeblu struktury w\u0142asno\u015bciowej.<\/p>\n\n\n\n

Nominalny uczestnik z Gruzji, kt\u00f3ry \u201epo prostu posiada udzia\u0142\u201d, nie powinien by\u0107 przedstawiany jako bezpieczne, uniwersalne rozwi\u0105zanie. Opr\u00f3cz niepewno\u015bci prawnej taka konstrukcja wi\u0105\u017ce si\u0119 z pewnymi ryzykami: sporem o udzia\u0142, odmow\u0105 podpisania uchwa\u0142, \u015bmierci\u0105 lub upad\u0142o\u015bci\u0105 osoby nominalnej.<\/p>\n\n\n\n

Dok\u0142adne sformu\u0142owania zosta\u0142y zawarte w tek\u015bcie Ustawa zasadnicza Gruzji o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych<\/a> na portalu \u201eLegislative Herald of Georgia\u201d. Nale\u017cy je por\u00f3wna\u0107 z aktualn\u0105 wersj\u0105 w odniesieniu do konkretnej sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n

Tabela 2. Wp\u0142yw struktury zakup\u00f3w<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Struktura zakupu<\/th>G\u0142\u00f3wna kwestia prawna<\/th>Wniosek praktyczny<\/th><\/tr><\/thead>
Osoba fizyczna b\u0119d\u0105ca obcokrajowcem<\/td>Czy mo\u017cna posiada\u0107 grunt o takim przeznaczeniu?<\/td>Nadaje si\u0119 na dzia\u0142k\u0119 nie rolnicz\u0105; grunty rolne nie s\u0105 dost\u0119pne w ramach zwyk\u0142ej transakcji<\/td><\/tr>
Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 z zagranicznym udzia\u0142owcem wi\u0119kszo\u015bciowym lub z udzia\u0142owcem, kt\u00f3rego to\u017csamo\u015bci nie mo\u017cna ustali\u0107 zgodnie z prawem<\/td>Czy mo\u017cna zastosowa\u0107 specjalny mechanizm w odniesieniu do grunt\u00f3w rolnych?<\/td>Potrzebny jest plan inwestycyjny i decyzja rz\u0105du; zatwierdzenie nie jest gwarantowane<\/td><\/tr>
Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105, kt\u00f3rej partner dominuj\u0105cy nale\u017cy do kategorii dopuszczonych przez prawo<\/td>Kto jest partnerem dominuj\u0105cym w rozumieniu prawa, w tym w ramach \u0142a\u0144cucha podmiot\u00f3w prawnych<\/td>Potrzebna jest analiza struktury udzia\u0142u w ca\u0142ym \u0142a\u0144cuchu<\/td><\/tr>
Grunty nierolnicze<\/td>Wyznaczenie na podstawie rejestru, specjalne tryby funkcjonowania terytorium<\/td>Sp\u00f3\u0142ka nie jest obowi\u0105zkowa; jej istnienie wynika z cel\u00f3w biznesowych, a nie z konieczno\u015bci prawnej<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Z tej tabeli wynika najwa\u017cniejsza rzecz: Struktura nabywcy jest ustalana po przeprowadzeniu badania gruntu, a nie przed nim<\/strong>. Je\u015bli najpierw utworzy si\u0119 sp\u00f3\u0142k\u0119, a dopiero potem b\u0119dzie si\u0119 szuka\u0107 dzia\u0142ki pod jej dzia\u0142alno\u015b\u0107, mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce powsta\u0142a struktura korporacyjna nie b\u0119dzie odpowiednia dla danej transakcji. Nie mo\u017cna tu udzieli\u0107 \u017cadnych gwarancji: ka\u017cda konstrukcja jest weryfikowana pod k\u0105tem konkretnej dzia\u0142ki i konkretnych uczestnik\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Grunty rolne i plan inwestycyjny<\/h2>\n\n\n\n
\"Zakup<\/figure>\n\n\n\n

Jest to kluczowa kwestia prawna ca\u0142ego tematu. Grunty rolne w Gruzji reguluje odr\u0119bna ustawa organiczna, a zasady dotycz\u0105ce kapita\u0142u zagranicznego s\u0105 w niej uregulowane w szczeg\u00f3lny spos\u00f3b. Je\u017celi partnerem dominuj\u0105cym w zarejestrowanej w Gruzji osobie prawnej prawa prywatnego jest cudzoziemiec lub osoba prawna zarejestrowana za granic\u0105, lub te\u017c nie mo\u017cna ustali\u0107 partnera dominuj\u0105cego na podstawie kryteri\u00f3w okre\u015blonych w ustawie, nabycie grunt\u00f3w rolnych jest mo\u017cliwe wy\u0142\u0105cznie w ramach specjalnego mechanizmu przewidzianego przez ustaw\u0119. Mechanizm ten wi\u0105\u017ce si\u0119 z planem inwestycyjnym oraz decyzj\u0105 rz\u0105du Gruzji. Oryginalny tekst ustawy jest dost\u0119pny na stronie internetowej Matsne<\/a>, a przed ka\u017cd\u0105 transakcj\u0105 nale\u017cy zapozna\u0107 si\u0119 z jej aktualn\u0105 wersj\u0105 w ca\u0142o\u015bci, a nie na podstawie streszcze\u0144.<\/p>\n\n\n\n

\n

Samo zarejestrowanie sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 nie sprawia, \u017ce grunty rolne staj\u0105 si\u0119 aktywami swobodnie dost\u0119pnymi dla inwestora zagranicznego. Najpierw nale\u017cy sprawdzi\u0107 przeznaczenie dzia\u0142ki, struktur\u0119 sp\u00f3\u0142ki oraz obowi\u0105zuj\u0105ce ramy prawne.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Czym jest plan inwestycyjny<\/h3>\n\n\n\n

Plan inwestycyjny to nie tylko formalny dokument do teczki, ale dokument, w kt\u00f3rym firma opisuje projekt realizowany na terenie. Kolejno\u015b\u0107 jego rozpatrywania okre\u015bla rozporz\u0105dzenie rz\u0105du Gruzji<\/a>, a decyzj\u0119 podejmuje rz\u0105d. Mechanizm ten charakteryzuje si\u0119 kilkoma istotnymi cechami.<\/p>\n\n\n\n

Jest on przeznaczony dla rzeczywistego projektu inwestycyjnego, a nie dla formalnego nabycia dzia\u0142ki. Przepisy wymagaj\u0105 ujawnienia kwoty i \u017ar\u00f3d\u0142a inwestycji, termin\u00f3w, zatrudnienia, infrastruktury oraz innych parametr\u00f3w projektu. Ustanawiaj\u0105 one r\u00f3wnie\u017c kryterium istotnego zwi\u0119kszenia mo\u017cliwo\u015bci, wydajno\u015bci i\/lub warto\u015bci istniej\u0105cego aktywa: takie zwi\u0119kszenie uznaje si\u0119 za istotne, je\u015bli wydatki zwi\u0105zane z planem inwestycyjnym wynosz\u0105 co najmniej czterokrotno\u015b\u0107 warto\u015bci nabywanej dzia\u0142ki. Dlatego zakup niewielkiej prywatnej dzia\u0142ki \u201edla siebie\u201d sam w sobie nie stanowi projektu inwestycyjnego i nie warto pr\u00f3bowa\u0107 traktowa\u0107 go jako takiego.<\/p>\n\n\n\n

Mechanizm ten wi\u0105\u017ce si\u0119 r\u00f3wnie\u017c z odr\u0119bnymi wymogami finansowymi. Za rozpatrzenie planu pobierana jest op\u0142ata serwisowa w wysoko\u015bci 1% zadeklarowanej kwoty inwestycji, jednak nie mniej ni\u017c 1 000 i nie wi\u0119cej ni\u017c 30 000 GEL. Po zatwierdzeniu nale\u017cy przedstawi\u0107 bezwarunkow\u0105 i nieodwo\u0142aln\u0105 gwarancj\u0119 w wysoko\u015bci 2% zobowi\u0105zania inwestycyjnego; gwarancj\u0119 t\u0119 wydaje instytucja bankowa lub licencjonowana w Gruzji firma ubezpieczeniowa. Koszty te nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 przed wyborem struktury transakcji, a wszystkie kwoty przed z\u0142o\u017ceniem wniosku nale\u017cy zweryfikowa\u0107 z aktualn\u0105 wersj\u0105 rozporz\u0105dzenia.<\/p>\n\n\n\n

Zatwierdzenie nie jest gwarantowane i nie mo\u017cna go obieca\u0107: rz\u0105d ma prawo zar\u00f3wno zatwierdzi\u0107 plan, jak i go odrzuci\u0107. Ka\u017cdy po\u015brednik, kt\u00f3ry twierdzi, \u017ce \u201erz\u0105d na pewno wyrazi zgod\u0119\u201d, albo nie rozumie procedury, albo rozumie j\u0105, ale milczy.<\/p>\n\n\n\n

Zobowi\u0105zania wynikaj\u0105ce z planu musz\u0105 by\u0107 faktycznie realizowane. Niewykonanie mo\u017ce skutkowa\u0107 na\u0142o\u017ceniem kary, przyznaniem dodatkowego terminu na wykonanie, przekazaniem kwoty gwarancji do bud\u017cetu pa\u0144stwa oraz \u2013 w przypadku potwierdzonego niewykonania \u2013 zarejestrowaniem obowi\u0105zku zbycia grunt\u00f3w rolnych. Dlatego plan nale\u017cy sporz\u0105dzi\u0107 w taki spos\u00f3b, aby mo\u017cna go by\u0142o zrealizowa\u0107, a nie po to, by wygl\u0105da\u0142 \u0142adnie w momencie z\u0142o\u017cenia.<\/p>\n\n\n\n

Opracowywanie planu w oparciu o ju\u017c wp\u0142acony zadatek jest ryzykowne, poniewa\u017c stajesz si\u0119 zale\u017cny od sprzedaj\u0105cego. Dla inwestora zagranicznego, kt\u00f3ry chce zajmowa\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bnie gruntami rolnymi, istnieje pewna droga, ale r\u00f3\u017cni si\u0119 ona zasadniczo od zwyk\u0142ego zakupu typu \u201eprzyszed\u0142em \u2013 sfinalizowa\u0142em\u201d: polega ona na uzgodnieniu projektu z w\u0142adzami pa\u0144stwowymi, przy czym dzia\u0142ka stanowi jedynie cz\u0119\u015b\u0107 ca\u0142o\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Znale\u017ali\u015bcie grunty rolne i nie wiecie, czy opcja za po\u015brednictwem firmy jest dla was odpowiednia?<\/strong>
Nie wp\u0142acaj zaliczki wy\u0142\u0105cznie na podstawie obietnicy sprzedawcy, \u017ce \u201eza\u0142atwimy to za po\u015brednictwem sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105\u201d. Najpierw nale\u017cy sprawdzi\u0107 przeznaczenie dzia\u0142ki, struktur\u0119 sp\u00f3\u0142ki oraz mo\u017cliwo\u015b\u0107 zastosowania specjalnego mechanizmu.
[Sprawd\u017a scenariusz zakupu]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kiedy firma jest naprawd\u0119 potrzebna<\/h2>\n\n\n\n

Sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 nie nale\u017cy przedstawia\u0107 jako obowi\u0105zkowego elementu ka\u017cdego zakupu gruntu w Gruzji. Za\u0142o\u017cenie sp\u00f3\u0142ki ma sens wtedy, gdy wi\u0105\u017ce si\u0119 z konkretnym celem gospodarczym, a nie z ch\u0119ci\u0105 \u201ezabezpieczenia si\u0119\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Przedsi\u0119biorstwo ma zazwyczaj sens, gdy:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • zakup jest zwi\u0105zany z rzeczywist\u0105 dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105: grunt b\u0119dzie stanowi\u0142 cz\u0119\u015b\u0107 dzia\u0142alno\u015bci operacyjnej;<\/li>\n\n\n\n
  • planowany jest hotel, pensjonat lub inny projekt turystyczny;<\/li>\n\n\n\n
  • chodzi o inwestycj\u0119 dewelopersk\u0105, w ramach kt\u00f3rej dzia\u0142ka jest przeznaczona pod zabudow\u0119 i sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci;<\/li>\n\n\n\n
  • kilku inwestor\u00f3w chce wsp\u00f3lnie posiada\u0107 ten sk\u0142adnik aktyw\u00f3w i potrzebne s\u0105 przejrzyste udzia\u0142y;<\/li>\n\n\n\n
  • nale\u017cy oddzieli\u0107 aktywa od dzia\u0142alno\u015bci operacyjnej;<\/li>\n\n\n\n
  • w ramach projektu konieczne b\u0119dzie pozyskanie dodatkowego inwestora;<\/li>\n\n\n\n
  • przewiduje si\u0119 p\u00f3\u017aniejsz\u0105 sprzeda\u017c udzia\u0142\u00f3w zamiast samej dzia\u0142ki; je\u015bli sp\u00f3\u0142ka jest w\u0142a\u015bcicielem grunt\u00f3w rolnych, zmian\u0119 sk\u0142adu wsp\u00f3lnik\u00f3w i dominuj\u0105cego partnera nale\u017cy oddzielnie zweryfikowa\u0107 pod k\u0105tem ustawy organicznej;<\/li>\n\n\n\n
  • Projekt b\u0119dzie generowa\u0142 znaczny przep\u0142yw wydatk\u00f3w i przychod\u00f3w, kt\u00f3ry wygodniej jest obs\u0142ugiwa\u0107 w ramach podmiotu prawnego.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Sp\u00f3\u0142ka cz\u0119sto nie jest potrzebna, je\u015bli cudzoziemiec kupuje zwyk\u0142\u0105 dzia\u0142k\u0119 nierolnicz\u0105 pod dom jednorodzinny, je\u015bli nie prowadzi si\u0119 dzia\u0142alno\u015bci operacyjnej i nie planuje si\u0119 jej prowadzenia lub je\u015bli jedynym celem sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 jest pr\u00f3ba obej\u015bcia ogranicze\u0144. W tym ostatnim przypadku sp\u00f3\u0142ka nie rozwi\u0105zuje problemu, a jedynie przenosi go na poziom struktury korporacyjnej, gdzie kwestii tylko przybywa.<\/p>\n\n\n\n

    Tabela 3. Osoba fizyczna czy firma<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Kryterium<\/th>Zakup na rzecz osoby fizycznej<\/th>Zakup za po\u015brednictwem firmy<\/th><\/tr><\/thead>
    Prostota<\/td>Kr\u00f3tko m\u00f3wi\u0105c: mniej uczestnik\u00f3w i dokument\u00f3w<\/td>Bardziej skomplikowane: wymagana jest rejestracja, statut oraz organy zarz\u0105dzaj\u0105ce<\/td><\/tr>
    Administracja<\/td>Minimum<\/td>Sta\u0142e zadania: sprawozdawczo\u015b\u0107, decyzje uczestnik\u00f3w, reprezentacja<\/td><\/tr>
    Ksi\u0119gowo\u015b\u0107<\/td>Nie ma potrzeby prowadzenia oddzielnej ewidencji<\/td>Prowadzenie ksi\u0105g rachunkowych jest obowi\u0105zkowe; zadanie to realizuje si\u0119 wewn\u0119trznie lub zleca zewn\u0119trznemu specjali\u015bcie<\/td><\/tr>
    Zastosowanie w biznesie<\/td>Ograniczone<\/td>Nadaje si\u0119 do dzia\u0142alno\u015bci operacyjnej<\/td><\/tr>
    Wsp\u00f3lni inwestorzy<\/td>Wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 \u2013 mniej elastyczna<\/td>Udzia\u0142y w sp\u00f3\u0142ce \u2013 \u0142atwiejsze dodawanie i usuwanie udzia\u0142owc\u00f3w<\/td><\/tr>
    Sprzeda\u017c<\/td>Na sprzeda\u017c dzia\u0142ka<\/td>Mo\u017cna sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 lub udzia\u0142y w sp\u00f3\u0142ce; w przypadku sp\u00f3\u0142ki posiadaj\u0105cej grunty rolne zmiana udzia\u0142owc\u00f3w wymaga odr\u0119bnej weryfikacji<\/td><\/tr>
    Grunty rolne<\/td>W ramach standardowej transakcji nie jest dost\u0119pna<\/td>Wy\u0142\u0105cznie na podstawie specjalnego mechanizmu w przypadku partnera zagranicznego lub partnera dominuj\u0105cego, kt\u00f3rego to\u017csamo\u015b\u0107 nie zosta\u0142a ustalona<\/td><\/tr>
    Koszty sta\u0142e<\/td>Minimalne<\/td>Cykliczne: ksi\u0119gowo\u015b\u0107, bank, obs\u0142uga<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Wniosek wynikaj\u0105cy z tabeli jest nast\u0119puj\u0105cy: firma odnosi sukces tam, gdzie istnieje dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza, kilku uczestnik\u00f3w lub scenariusz sprzeda\u017cy udzia\u0142\u00f3w, a ponosi pora\u017ck\u0119 tam, gdzie zadanie jest proste. W przypadku prywatnego domu po\u0142o\u017conego na dzia\u0142ce nierolniczej sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 cz\u0119\u015bciej nak\u0142ada obowi\u0105zki ni\u017c przynosi korzy\u015bci.<\/strong> Nie mo\u017cna twierdzi\u0107, \u017ce sp\u00f3\u0142ka jest zawsze bardziej op\u0142acalna ni\u017c osoba fizyczna: zale\u017cy to od projektu, profilu podatkowego i plan\u00f3w dotycz\u0105cych wyj\u015bcia z inwestycji.<\/p>\n\n\n\n

    Jakie dokumenty b\u0119d\u0105 potrzebne<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Dok\u0142adny zestaw dokument\u00f3w zale\u017cy od struktury transakcji, ale w przypadku zakupu za po\u015brednictwem gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 zazwyczaj nale\u017cy przygotowa\u0107 dokumenty z czterech grup:<\/p>\n\n\n\n

    Od kogo<\/th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107 lub przygotowa\u0107<\/th><\/tr><\/thead>
    Firma nabywaj\u0105ca<\/td>aktualny wyci\u0105g z rejestru przedsi\u0119biorc\u00f3w, statut\/dokumenty za\u0142o\u017cycielskie, pe\u0142nomocnictwo dyrektora lub innej osoby uprawnionej do podpisywania dokument\u00f3w<\/td><\/tr>
    Uczestnicy zagraniczni<\/td>dokumenty umo\u017cliwiaj\u0105ce identyfikacj\u0119 uczestnik\u00f3w; w przypadku zagranicznych uczestnik\u00f3w b\u0119d\u0105cych osobami prawnymi \u2014 dokumenty dotycz\u0105ce struktury w\u0142asno\u015bciowej<\/td><\/tr>
    Sprzedawca<\/td>dokument to\u017csamo\u015bci lub dokumenty korporacyjne, a tak\u017ce potwierdzenie uprawnie\u0144 przedstawiciela, je\u015bli dzia\u0142a on w imieniu firmy<\/td><\/tr>
    Dzia\u0142ka<\/td>aktualny wyci\u0105g z rejestru publicznego (Public Registry), kod katastralny i plan, informacje o przeznaczeniu, zarejestrowanych prawach i ograniczeniach<\/td><\/tr>
    W przypadku reprezentacji<\/td>pe\u0142nomocnictwo oraz, je\u015bli zosta\u0142o sporz\u0105dzone poza Gruzj\u0105, sprawdzenie wymog\u00f3w dotycz\u0105cych jego legalizacji\/apostille i t\u0142umaczenia<\/td><\/tr>
    W przypadku specjalnego trybu gospodarowania gruntami rolnymi<\/td>dokumenty dotycz\u0105ce struktury w\u0142asno\u015bciowej i planu inwestycyjnego zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 procedur\u0105<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
    \n

    Nie nale\u017cy zbiera\u0107 dokument\u00f3w na podstawie og\u00f3lnej listy znalezionej w Internecie i od razu p\u0142aci\u0107 sprzedawcy. Najpierw nale\u017cy okre\u015bli\u0107 konkretn\u0105 dzia\u0142k\u0119 i struktur\u0119 nabywcy, a dopiero potem przygotowa\u0107 komplet dokument\u00f3w niezb\u0119dnych do tej transakcji.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Jak przebiega proces zakupu<\/h2>\n\n\n\n

    Podstawowa weryfikacja dzia\u0142ki \u2014 w\u0142a\u015bciciel, kataster, obci\u0105\u017cenia i parametry urbanistyczne \u2014 jest konieczna niezale\u017cnie od struktury transakcji zakupu. Jednak procedura prawna nabycia r\u00f3\u017cni si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od przypadku. Na przyk\u0142ad w przypadku gruzi\u0144skiej sp\u00f3\u0142ki z zagranicznym partnerem dominuj\u0105cym przy zakupie grunt\u00f3w rolnych stosowany jest odr\u0119bny mechanizm planu inwestycyjnego z w\u0142asnymi etapami. Poni\u017cej przedstawiono og\u00f3lny algorytm; na etapie 6 mo\u017ce on si\u0119 rozga\u0142\u0119zia\u0107.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Okre\u015bli\u0107 cel zakupu.<\/strong> Dom prywatny, willa na wynajem, hotel, inwestycja deweloperska, inwestycja d\u0142ugoterminowa \u2014 od tego zale\u017cy wszystko inne.<\/li>\n\n\n\n
    2. Uzyska\u0107 kod katastralny.<\/strong> Jest to identyfikator dzia\u0142ki w rejestrze publicznym; na jego podstawie mo\u017cna uzyska\u0107 wszystkie informacje.<\/li>\n\n\n\n
    3. Okre\u015bli\u0107 przeznaczenie gruntu.<\/strong> Czy jest to gospodarstwo rolne, czy nie, oraz jaka dok\u0142adnie kategoria zosta\u0142a wpisana do rejestru.<\/li>\n\n\n\n
    4. Sprawdzi\u0107 w\u0142a\u015bciciela.<\/strong> Czy sprzedaj\u0105cy jest tym samym podmiotem, co zarejestrowany w\u0142a\u015bciciel, i czy ma prawo do dysponowania dzia\u0142k\u0105?<\/li>\n\n\n\n
    5. Sprawdzi\u0107 ograniczenia i obci\u0105\u017cenia.<\/strong> Kredyt hipoteczny, zaj\u0119cie, zakaz zbycia, prawa os\u00f3b trzecich.<\/li>\n\n\n\n
    6. Okre\u015bli\u0107 odpowiedni\u0105 struktur\u0119 nabywcy oraz procedur\u0119.<\/strong> Osoba fizyczna, sp\u00f3\u0142ka, sp\u00f3\u0142ka z udzia\u0142owcem zagranicznym \u2014 w zale\u017cno\u015bci od przeznaczenia gruntu i cel\u00f3w; w przypadku grunt\u00f3w rolnych, gdy partner dominuj\u0105cy jest zagraniczny lub nie zosta\u0142 okre\u015blony, nale\u017cy do\u0142\u0105czy\u0107 plan inwestycyjny.<\/li>\n\n\n\n
    7. Sprawdzi\u0107 parametry ewentualnej budowy.<\/strong> Strefa funkcjonalna, dopuszczalna wysoko\u015b\u0107 i g\u0119sto\u015b\u0107 zabudowy, dojazd, infrastruktura.<\/li>\n\n\n\n
    8. Uzgodni\u0107 umow\u0119.<\/strong> Warunki p\u0142atno\u015bci, odpowiedzialno\u015b\u0107 stron, gwarancje sprzedawcy, spos\u00f3b przekazania.<\/li>\n\n\n\n
    9. Przeprowadzi\u0107 obliczenia.<\/strong> Nale\u017cy uzgodni\u0107 spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci przewidziany w umowie i potwierdzi\u0107 dokonywanie p\u0142atno\u015bci dokumentami. Przelew bankowy jest wygodny, poniewa\u017c zawiera informacje o kwocie, p\u0142atniku, odbiorcy oraz tytule p\u0142atno\u015bci.<\/li>\n\n\n\n
    10. Zarejestrowa\u0107 przeniesienie w\u0142asno\u015bci.<\/strong> Ustawa wymaga nie tylko zawarcia umowy na pi\u015bmie, ale tak\u017ce wpisania prawa nabywcy do rejestru. NAPR oferuje kilka termin\u00f3w rejestracji powstania prawa do nieruchomo\u015bci: 4 dni robocze \u2014 150 GEL, 1 dzie\u0144 roboczy \u2014 270 GEL, w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku \u2014 350 GEL. Po zako\u0144czeniu rejestracji nale\u017cy uzyska\u0107 aktualny wyci\u0105g z rejestru i sprawdzi\u0107, czy nabywca jest wymieniony jako zarejestrowany w\u0142a\u015bciciel.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Jak rozpozna\u0107, \u017ce etap zosta\u0142 zaliczony<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Etap<\/th>Co powinien mie\u0107 nabywca<\/th><\/tr><\/thead>
      Kontrola dzia\u0142ki<\/td>kod katastralny i aktualny wyci\u0105g<\/td><\/tr>
      Sprawdzenie przeznaczenia<\/td>potwierdzono przeznaczenie rolnicze\/nierolnicze<\/td><\/tr>
      Weryfikacja uprawnie\u0144<\/td>ustalono to\u017csamo\u015b\u0107 w\u0142a\u015bciciela oraz jego uprawnienia<\/td><\/tr>
      Due diligence<\/td>jasne s\u0105 kwestie zwi\u0105zane z hipotek\u0105, zaj\u0119ciami, ograniczeniami oraz prawami os\u00f3b trzecich<\/td><\/tr>
      Kontrola granic<\/td>granice katastralne i rzeczywiste zosta\u0142y zestawione<\/td><\/tr>
      Kontrola budowy<\/td>jasno okre\u015blono obszar, parametry zabudowy i ograniczenia<\/td><\/tr>
      Wyb\u00f3r struktury<\/td>podj\u0119to decyzj\u0119: osoba fizyczna lub sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105<\/td><\/tr>
      Umowa<\/td>uzgodniono cen\u0119, spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci, odpowiedzialno\u015b\u0107 oraz warunki zwrotu pieni\u0119dzy<\/td><\/tr>
      P\u0142atno\u015b\u0107<\/td>zachowano dokumenty potwierdzaj\u0105ce rozliczenie<\/td><\/tr>
      Rejestracja<\/td>otrzymano nowy wyci\u0105g z rejestru publicznego, w kt\u00f3rym nabywca figuruje jako w\u0142a\u015bciciel<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

      Warto to osobno podkre\u015bli\u0107: Umowa kupna-sprzeda\u017cy a rejestracja prawa w\u0142asno\u015bci to nie to samo.<\/strong> Podpisana umowa nie czyni ci\u0119 jeszcze w\u0142a\u015bcicielem w \u015bwietle rejestru. <\/p>\n\n\n\n

      7 sygna\u0142\u00f3w ostrzegawczych ju\u017c na etapie wyboru dzia\u0142ki<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Nie dokonujcie wp\u0142aty zaliczki, dop\u00f3ki nie otrzymacie wyja\u015bnie\u0144, je\u015bli:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. sprzedawca nie podaje kodu katastralnego;<\/li>\n\n\n\n
      2. przeznaczenie dzia\u0142ki okre\u015bla si\u0119 wy\u0142\u0105cznie s\u0142owami \u201epod budow\u0119\u201d;<\/li>\n\n\n\n
      3. obiecuj\u0105 \u201eprzeklasyfikowa\u0107 z grunt\u00f3w rolnych na nierolnicze po zakupie\u201d;<\/li>\n\n\n\n
      4. dojazd przebiega przez cudz\u0105 dzia\u0142k\u0119, ale nie wykazano s\u0142u\u017cebno\u015bci;<\/li>\n\n\n\n
      5. powierzchnia na miejscu znacznie r\u00f3\u017cni si\u0119 od powierzchni katastralnej;<\/li>\n\n\n\n
      6. obiecuj\u0105 okre\u015blon\u0105 liczb\u0119 kondygnacji bez dokument\u00f3w urbanistycznych;<\/li>\n\n\n\n
      7. cudzoziemcowi proponuje si\u0119 \u201epo prostu za\u0142o\u017cenie sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105\u201d lub zarejestrowanie lokalnego udzia\u0142owca nominalnego bez przeprowadzenia pisemnej analizy prawnej.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Co nale\u017cy sprawdzi\u0107 przed wyp\u0142at\u0105 zaliczki<\/h2>\n\n\n\n
        \"Zakup<\/figure>\n\n\n\n

        W praktyce sprzedaj\u0105cy lub po\u015brednik mo\u017ce zaproponowa\u0107 wp\u0142acenie zaliczki jeszcze przed zako\u0144czeniem pe\u0142nej weryfikacji dzia\u0142ki. Dla kupuj\u0105cego wi\u0105\u017ce si\u0119 to z wi\u0119kszym ryzykiem: pieni\u0105dze s\u0105 zamro\u017cone, jego pozycja w negocjacjach jest s\u0142absza, a weryfikacja mo\u017ce ujawni\u0107 pewne problemy. Dlatego warunki zwrotu zaliczki oraz wyniki due diligence najlepiej ustali\u0107 przed dokonaniem p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

        Na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 w wyci\u0105gu z rejestru publicznego<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Nie wystarczy otrzyma\u0107 wyci\u0105g \u2014 trzeba sprawdzi\u0107, co dok\u0142adnie jest w nim zawarte.<\/p>\n\n\n\n

        Przed wp\u0142aceniem zaliczki nale\u017cy por\u00f3wna\u0107 co najmniej:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • kod katastralny;<\/li>\n\n\n\n
        • zarejestrowanego w\u0142a\u015bciciela;<\/li>\n\n\n\n
        • powierzchnia dzia\u0142ki;<\/li>\n\n\n\n
        • przeznaczenie gruntu;<\/li>\n\n\n\n
        • zarejestrowane prawa i ograniczenia;<\/li>\n\n\n\n
        • hipotek\u0119 i inne obci\u0105\u017cenia;<\/li>\n\n\n\n
        • dane dotycz\u0105ce ogranicze\u0144 w dysponowaniu dzia\u0142k\u0105.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Nast\u0119pnie nale\u017cy por\u00f3wna\u0107 dane katastralne z rzeczywist\u0105 dzia\u0142k\u0105. Wyci\u0105g potwierdza zarejestrowane dane, ale sam w sobie nie daje odpowiedzi na pytania dotycz\u0105ce gruntu, faktycznego dojazdu, wydajno\u015bci sieci komunalnych ani ekonomicznej celowo\u015bci budowy.<\/p>\n\n\n\n

          Elektroniczny wyci\u0105g z NAPR kosztuje obecnie 13 GEL w przypadku otrzymania w ci\u0105gu dnia roboczego lub 52 GEL w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku.<\/p>\n\n\n\n

          Podstawowe zasady sprawdzania nieruchomo\u015bci opisano w artykule \u201eJak sprawdzi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji przed zakupem<\/a>\u201e. W przypadku dzia\u0142ki lista ta jest szersza, poniewa\u017c opr\u00f3cz kwestii prawnych uwzgl\u0119dnia si\u0119 r\u00f3wnie\u017c zagadnienia urbanistyczne i in\u017cynieryjne.<\/p>\n\n\n\n

          Tabela 4. Lista kontrolna dotycz\u0105ca dzia\u0142ki<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Blok<\/th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107<\/th>Dlaczego to wa\u017cne<\/th><\/tr><\/thead>
          Prawo<\/td>W\u0142a\u015bciciel, numer katastralny, powierzchnia<\/td>Umow\u0119 zawiera osoba uprawniona do rozporz\u0105dzania<\/td><\/tr>
          Granice<\/td>Granice faktyczne i zarejestrowane<\/td>Por\u00f3wnaj zarejestrowane granice z rzeczywistymi i sprawd\u017a, czy nie dochodzi do ewentualnego nak\u0142adania si\u0119 na s\u0105siednie dzia\u0142ki. W razie w\u0105tpliwo\u015bci przed zakupem zle\u0107 badanie geodezyjne: powierzchnia podana w og\u0142oszeniu ani wizualne granice ogrodzenia nie zast\u0119puj\u0105 danych katastralnych.<\/td><\/tr>
          Przeznaczenie<\/td>Przeznaczenie dzia\u0142ki, kategoria rolnicza (je\u015bli dotyczy)<\/td>Okre\u015bla, kto w og\u00f3le mo\u017ce by\u0107 nabywc\u0105<\/td><\/tr>
          Obci\u0105\u017cenia<\/td>Kredyt hipoteczny, zastaw podatkowy\/hipoteka, zaj\u0119cia, zakazy zbycia oraz inne zarejestrowane ograniczenia<\/td>Mog\u0105 zablokowa\u0107 rejestracj\u0119 lub przej\u015b\u0107 na nowego w\u0142a\u015bciciela<\/td><\/tr>
          Prawa os\u00f3b trzecich<\/td>S\u0142u\u017cebno\u015bci, prawa przejazdu i przej\u015bcia, spory<\/td>Ograniczaj\u0105 u\u017cytkowanie i zabudow\u0119<\/td><\/tr>
          Budynki<\/td>Istniej\u0105ce budynki, ich aran\u017cacja<\/td>Dom mo\u017ce nie by\u0107 zarejestrowany lub mo\u017ce mie\u0107 inne przeznaczenie<\/td><\/tr>
          Dost\u0119p<\/td>Oficjalne wej\u015bcie, prawo przejazdu<\/td>Brak formalnego zezwolenia mo\u017ce utrudni\u0107, a w niekt\u00f3rych przypadkach uniemo\u017cliwi\u0107 uzyskanie zgody na projekt<\/td><\/tr>
          Parametry urbanistyczne<\/td>Strefa funkcjonalna, dopuszczalna wysoko\u015b\u0107, g\u0119sto\u015b\u0107, odst\u0119py<\/td>Pokazuj\u0105, \u017ce naprawd\u0119 da si\u0119 to zbudowa\u0107<\/td><\/tr>
          Strefy ochronne<\/td>Linia brzegowa, linie elektroenergetyczne, strefy ochronne<\/td>Zmniejszaj\u0105 obszar zabudowy lub wykluczaj\u0105 j\u0105<\/td><\/tr>
          Komunikacja<\/td>Woda, pr\u0105d, kanalizacja<\/td>Koszt pod\u0142\u0105czenia mo\u017ce wp\u0142yn\u0105\u0107 na op\u0142acalno\u015b\u0107 projektu<\/td><\/tr>
          Warunki przyrodnicze<\/td>Rze\u017aba terenu, drena\u017c, zagro\u017cenia geologiczne w razie potrzeby<\/td>Wp\u0142ywaj\u0105 na koszt fundamentu i bezpiecze\u0144stwo<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          W tabeli tej przedstawiono trzy rodzaje ryzyka: prawne (czy mo\u017cna by\u0107 w\u0142a\u015bcicielem), urbanistyczne (czy mo\u017cna budowa\u0107) oraz fizyczne (czy mo\u017cna to zrobi\u0107 w rozs\u0105dnej cenie). Dzia\u0142ka bez obci\u0105\u017ce\u0144 prawnych mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 niekorzystnym aktywem, je\u015bli nabywca nie b\u0119dzie w stanie zrealizowa\u0107 na niej zamierzonego projektu.<\/strong> Na przyk\u0142ad dokumenty s\u0105 w porz\u0105dku, ale dojazd prowadzi wy\u0142\u0105cznie s\u0105siedni\u0105 drog\u0105, na kt\u00f3r\u0105 nie ma zarejestrowanych praw.<\/p>\n\n\n\n

          Osobno nale\u017cy oceni\u0107 kwestie zwi\u0105zane z infrastruktur\u0105 komunikacyjn\u0105. Na pag\u00f3rkowatych terenach w okolicach Batumi oraz w okolicy Gonio doprowadzenie wody i pr\u0105du, a tak\u017ce organizacja odprowadzania \u015bciek\u00f3w mog\u0105 stanowi\u0107 znaczn\u0105 pozycj\u0119 w kosztach. Rze\u017aba terenu ma wp\u0142yw na fundamenty, \u015bciany oporowe i drena\u017c.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Przed wp\u0142aceniem zaliczki inwestor powinien uzyska\u0107 odpowiedzi na co najmniej trzy pytania: czy mog\u0119 sta\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem tej dzia\u0142ki, na co mam pozwolenie w odniesieniu do tej dzia\u0142ki oraz czy mo\u017cna zrealizowa\u0107 w\u0142a\u015bnie m\u00f3j projekt.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          Informacje dotycz\u0105ce zarejestrowanych praw i ogranicze\u0144 nale\u017cy sprawdzi\u0107 na podstawie danych z rejestru publicznego oraz aktualnego wyci\u0105gu NAPR<\/a>, a nie na podstawie wyja\u015bnie\u0144 sprzedawcy. W przypadku trzeciego pytania istotna jest dokumentacja urbanistyczna oraz sprawdzenie warunk\u00f3w niezb\u0119dnych do uzyskania przysz\u0142ego pozwolenia.<\/p>\n\n\n\n

          \n

          Nie chc\u0105 Pa\u0144stwo samodzielnie zag\u0142\u0119bia\u0107 si\u0119 w kwestie dotycz\u0105ce statusu grunt\u00f3w, katastru i ogranicze\u0144 dotycz\u0105cych dzia\u0142ki?<\/strong> The Residence mo\u017ce znale\u017a\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 lub dzia\u0142k\u0119 w Gruzji dostosowan\u0105 do Pa\u0144stwa potrzeb i bud\u017cetu. Przej\u015b\u0107 kr\u00f3tk\u0105 selekcj\u0119<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

          Ile kosztuje zakup gruntu za po\u015brednictwem firmy<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Cena dzia\u0142ki to tylko pierwsza cz\u0119\u015b\u0107 bud\u017cetu. Minimalne oficjalne wydatki mo\u017cna podzieli\u0107 na rejestracj\u0119 sp\u00f3\u0142ki, uzyskanie dokument\u00f3w dotycz\u0105cych dzia\u0142ki oraz rejestracj\u0119 w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

          Zu\u017cycie<\/th>Oficjalna taryfa<\/th><\/tr><\/thead>
          Rejestracja sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 w ci\u0105gu 1 dnia roboczego<\/td>200 GEL<\/td><\/tr>
          Rejestracja sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>400 GEL<\/td><\/tr>
          Elektroniczny wyci\u0105g z NAPR w ci\u0105gu 1 dnia roboczego<\/td>13 GEL<\/td><\/tr>
          Elektroniczny wyci\u0105g z NAPR w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>52 GEL<\/td><\/tr>
          Plan katastralny w ci\u0105gu 1 dnia roboczego<\/td>7 GEL<\/td><\/tr>
          Plan katastralny w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>26 GEL<\/td><\/tr>
          Rejestracja w\u0142asno\u015bci w ci\u0105gu 4 dni roboczych<\/td>150 GEL<\/td><\/tr>
          Rejestracja w\u0142asno\u015bci w ci\u0105gu 1 dnia roboczego<\/td>270 GEL<\/td><\/tr>
          Rejestracja w\u0142asno\u015bci w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>350 GEL<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          W zwi\u0105zku z tym sama rejestracja sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 oraz prawa w\u0142asno\u015bci kosztuj\u0105 stosunkowo niewiele. Jednak nie jest to pe\u0142ny bud\u017cet transakcji<\/strong>. Osobno mog\u0105 by\u0107 wymagane: weryfikacja prawna, t\u0142umaczenie dokument\u00f3w zagranicznych, pe\u0142nomocnictwo, pomiary geodezyjne, weryfikacja granic, analiza urbanistyczna, op\u0142aty bankowe oraz obs\u0142uga ksi\u0119gowa firmy.<\/p>\n\n\n\n

          W przypadku grunt\u00f3w rolnych, kt\u00f3rych dominuj\u0105cym partnerem jest podmiot zagraniczny lub kt\u00f3rego to\u017csamo\u015b\u0107 nie zosta\u0142a ustalona, bud\u017cet wygl\u0105da zasadniczo inaczej: do zwyk\u0142ych wydatk\u00f3w dochodz\u0105 wymagania zwi\u0105zane ze specjalnym mechanizmem inwestycyjnym.<\/p>\n\n\n\n

          Oficjalne taryfy NAPR potwierdzaj\u0105 te warto\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

          Wydatki, podatki i obs\u0142uga firmy<\/p>\n\n\n\n

          Koszty zwi\u0105zane z zakupem gruntu za po\u015brednictwem sp\u00f3\u0142ki zwykle rozlicza si\u0119 w momencie zawarcia transakcji. Jednak w modelu korporacyjnym znaczna cz\u0119\u015b\u0107 koszt\u00f3w przypada na okres po zakupie. Koszt rejestracji sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 nie stanowi g\u0142\u00f3wnego wydatku. Wa\u017cniejsze jest zrozumienie przysz\u0142ych zobowi\u0105za\u0144 firmy.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Wydatki jednorazowe zazwyczaj obejmuj\u0105:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          • za\u0142o\u017cenie sp\u00f3\u0142ki i czynno\u015bci rejestracyjne;<\/li>\n\n\n\n
          • weryfikacj\u0119 prawn\u0105 przedmiotu transakcji oraz jej struktury;<\/li>\n\n\n\n
          • t\u0142umaczenie i legalizacja dokument\u00f3w, je\u015bli uczestnicy pochodz\u0105 z zagranicy;<\/li>\n\n\n\n
          • koszty notarialne lub zwi\u0105zane z pe\u0142nomocnictwem, je\u015bli kto\u015b podpisuje dokumenty na podstawie pe\u0142nomocnictwa;<\/li>\n\n\n\n
          • geodezj\u0119 i wytyczanie granic;<\/li>\n\n\n\n
          • kontrol\u0119 urbanistyczn\u0105 oraz prace projektowe przygotowawcze;<\/li>\n\n\n\n
          • koszty rejestracji prawa;<\/li>\n\n\n\n
          • w przypadku grunt\u00f3w rolnych, gdy partner dominuj\u0105cy jest zagraniczny lub nieokre\u015blony \u2014 op\u0142ata serwisowa oraz gwarancja dotycz\u0105ca planu inwestycyjnego.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            Po zawarciu transakcji pojawiaj\u0105 si\u0119 sta\u0142e koszty:<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • obs\u0142uga ksi\u0119gowa: sp\u00f3\u0142ka ma obowi\u0105zek prowadzi\u0107 ksi\u0119gi rachunkowe i spe\u0142nia\u0107 obowi\u0105zuj\u0105ce wymogi dotycz\u0105ce sprawozdawczo\u015bci; zadanie to mo\u017ce by\u0107 realizowane wewn\u0105trz sp\u00f3\u0142ki lub zlecone zewn\u0119trznemu specjali\u015bcie;<\/li>\n\n\n\n
            • obs\u0142uga rachunku bankowego;<\/li>\n\n\n\n
            • procedury administracyjne i decyzje uczestnik\u00f3w;<\/li>\n\n\n\n
            • podatki od sp\u00f3\u0142ki oraz podatki zwi\u0105zane z dzia\u0142k\u0105, w zakresie, w jakim maj\u0105 one zastosowanie;<\/li>\n\n\n\n
            • koszty zwi\u0105zane ze sprzeda\u017c\u0105: zar\u00f3wno samej dzia\u0142ki, jak i udzia\u0142\u00f3w.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Osobnym zagadnieniem jest wyp\u0142ata \u015brodk\u00f3w przez sp\u00f3\u0142k\u0119 na rzecz w\u0142a\u015bciciela. Musi ona mie\u0107 odpowiedni\u0105 podstaw\u0119 prawn\u0105 i podatkow\u0105. Podzia\u0142 zysk\u00f3w w formie dywidend reguluje Kodeks Podatkowy i mo\u017ce powodowa\u0107 powstanie zobowi\u0105za\u0144 podatkowych zar\u00f3wno po stronie sp\u00f3\u0142ki, jak i po stronie odbiorcy wyp\u0142aty. Konkretny wynik zale\u017cy od statusu odbiorcy i struktury, dlatego nie podajemy tutaj stawek: przed zawarciem transakcji nale\u017cy je zweryfikowa\u0107 w aktualnych oficjalnych \u017ar\u00f3d\u0142ach lub u doradcy podatkowego. <\/p>\n\n\n\n

              Praktyczna zasada: zanim za\u0142o\u017cysz sp\u00f3\u0142k\u0119, sporz\u0105d\u017a kosztorys na trzy lata jej funkcjonowania i por\u00f3wnaj go z rzeczywistymi korzy\u015bciami p\u0142yn\u0105cymi z tej struktury. Je\u015bli korzy\u015bci nie da si\u0119 wyrazi\u0107 w liczbach ani w konkretnym zadaniu prawnym, prawdopodobnie sp\u00f3\u0142ka nie jest potrzebna.<\/p>\n\n\n\n

              Najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy pope\u0142niane przez kupuj\u0105cych<\/h2>\n\n\n\n

              W transakcjach dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci regularnie pojawiaj\u0105 si\u0119 te same rodzaje ryzyka. Oto typowe b\u0142\u0119dy, kt\u00f3re mog\u0105 prowadzi\u0107 do strat finansowych.<\/p>\n\n\n\n

                \n
              1. Uzna\u0107 ka\u017cd\u0105 gruzi\u0144sk\u0105 sp\u00f3\u0142k\u0119 z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 za rozwi\u0105zanie kwestii grunt\u00f3w rolnych.<\/strong> Sp\u00f3\u0142ka nie znosi specjalnego trybu post\u0119powania w przypadku partnera zagranicznego lub partnera dominuj\u0105cego, kt\u00f3rego to\u017csamo\u015b\u0107 nie zosta\u0142a ustalona.<\/li>\n\n\n\n
              2. Nie nale\u017cy sprawdza\u0107 partnera dominuj\u0105cego.<\/strong> Formalny udzia\u0142 i nazwa \u201egruzi\u0144ska sp\u00f3\u0142ka\u201d nie m\u00f3wi\u0105 nic o tym, kto dominuje w rozumieniu prawa, zw\u0142aszcza je\u015bli w \u0142a\u0144cuchu wyst\u0119puj\u0105 inne osoby prawne.<\/li>\n\n\n\n
              3. Kierowa\u0107 si\u0119 s\u0142owami sprzedawcy zamiast wykazem.<\/strong> Przeznaczenie, obci\u0105\u017cenia i granice potwierdzaj\u0105 dokumenty, a nie stanowczy ton.<\/li>\n\n\n\n
              4. Kupowa\u0107 grunt z zamiarem \u201ep\u00f3\u017aniejszego zmiany przeznaczenia\u201d.<\/strong> Zmiana ta nie jest gwarantowana i nie rozwi\u0105zuje pozosta\u0142ych ogranicze\u0144.<\/li>\n\n\n\n
              5. Nie nale\u017cy myli\u0107 przeznaczenia niezwi\u0105zanego z rolnictwem z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 budowy.<\/strong> To s\u0105 r\u00f3\u017cne pytania, na kt\u00f3re odpowiedzi pochodz\u0105 z r\u00f3\u017cnych \u017ar\u00f3de\u0142.<\/li>\n\n\n\n
              6. Wp\u0142aci\u0107 zaliczk\u0119 przed przeprowadzeniem kontroli.<\/strong> Po wp\u0142aceniu zaliczki stajesz si\u0119 zale\u017cny od sprzedawcy.<\/li>\n\n\n\n
              7. Zignorowa\u0107 oficjalne wej\u015bcie.<\/strong> Brak prawnie uregulowanego dost\u0119pu mo\u017ce utrudni\u0107, a w niekt\u00f3rych przypadkach uniemo\u017cliwi\u0107 uzyskanie zgody na projekt.<\/li>\n\n\n\n
              8. Wykorzysta\u0107 uczestnika nominalnego bez oceny prawnej.<\/strong> Taki schemat stwarza ryzyko korporacyjne i osobiste dla wszystkich stron.<\/li>\n\n\n\n
              9. Nie uwzgl\u0119dnia\u0107 koszt\u00f3w ksi\u0119gowych i korporacyjnych.<\/strong> Firma istnieje d\u0142u\u017cej ni\u017c sama transakcja.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                \n

                Szczeg\u00f3lnie ryzykowna jest konstrukcja, kt\u00f3r\u0105 t\u0142umaczy si\u0119 stwierdzeniem \u201etak robi\u0105 wszyscy obcokrajowcy\u201d, ale kt\u00f3rej nie mo\u017cna poprze\u0107 przepisami prawa ani dokumentami dotycz\u0105cymi konkretnej dzia\u0142ki.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                Scenariusze praktyczne<\/h2>\n\n\n\n
                \"Zakup<\/figure>\n\n\n\n

                Poni\u017cej przedstawiono cztery typowe sytuacje. Nie s\u0105 to indywidualne porady prawne, lecz ilustracja logiki przedstawionej w artykule.<\/p>\n\n\n\n

                Cudzoziemiec kupuje dzia\u0142k\u0119 pod budow\u0119 domu jednorodzinnego<\/h3>\n\n\n\n

                Je\u015bli dzia\u0142ka nie jest przeznaczona pod upraw\u0119, a nie ma te\u017c cel\u00f3w biznesowych, firma najprawdopodobniej nie jest potrzebna. Zakup na osob\u0119 fizyczn\u0105 jest prostszy i ta\u0144szy w utrzymaniu. G\u0142\u00f3wne kwestie nie dotycz\u0105 sfery korporacyjnej: przeznaczenie zgodnie z rejestrem, obci\u0105\u017cenia, dojazd, parametry zabudowy. Dzia\u0142ka w Kvariati mo\u017ce wygl\u0105da\u0107 idealnie, ale nie mie\u0107 prawnie uregulowanego dojazdu, a wtedy problem nie le\u017cy w statusie nabywcy, lecz w dost\u0119pie.<\/p>\n\n\n\n

                Dw\u00f3ch inwestor\u00f3w chce wybudowa\u0107 niewielki hotel<\/h3>\n\n\n\n

                Koncepcja ta mo\u017ce wydawa\u0107 si\u0119 logiczna: dwaj uczestnicy, wsp\u00f3lny maj\u0105tek, przysz\u0142a dzia\u0142alno\u015b\u0107 operacyjna, mo\u017cliwo\u015b\u0107 wprowadzania udzia\u0142\u00f3w. Jednak sama struktura nie daje odpowiedzi na pytanie, czy mo\u017cna wybudowa\u0107 w\u0142a\u015bnie hotel. Strefa funkcjonalna, dopuszczalna g\u0119sto\u015b\u0107 zabudowy, dojazd oraz przepustowo\u015b\u0107 sieci komunikacyjnych s\u0105 sprawdzane osobno. Inwestorzy powinni z wyprzedzeniem uzgodni\u0107 kwestie dotycz\u0105ce praw i mo\u017cliwo\u015bci wycofania si\u0119: umowa korporacyjna jest r\u00f3wnie wa\u017cna jak umowa kupna-sprzeda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n

                Zagraniczna firma rozwa\u017ca wykorzystanie grunt\u00f3w rolnych pod projekt turystyczny<\/h3>\n\n\n\n

                Nale\u017cy przeanalizowa\u0107 specjalny mechanizm: plan inwestycyjny, decyzj\u0119 rz\u0105du oraz struktur\u0119 w\u0142a\u015bcicielsk\u0105. Pierwszym krokiem nie jest poszukiwanie dzia\u0142ki ani wp\u0142acenie zadatku, lecz prawna ocena, czy projekt kwalifikuje si\u0119 do tego mechanizmu, w tym z uwzgl\u0119dnieniem kryterium wielokrotno\u015bci koszt\u00f3w w stosunku do warto\u015bci dzia\u0142ki, op\u0142aty oraz gwarancji. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 zastosowania tego mechanizmu zale\u017cy od okoliczno\u015bci projektu i nie mo\u017cna obieca\u0107 konkretnego wyniku.<\/p>\n\n\n\n

                Kupuj\u0105cemu proponuje si\u0119 grunt rolny za po\u015brednictwem sp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105, w kt\u00f3rej udzia\u0142 ma lokalny wsp\u00f3lnik<\/h3>\n\n\n\n

                Jest to jedna z sytuacji wymagaj\u0105cych szczeg\u00f3lnie wnikliwej analizy struktury w\u0142asno\u015bciowej. Obecno\u015b\u0107 lokalnego podmiotu nie odpowiada jeszcze na pytanie, kto jest partnerem dominuj\u0105cym w rozumieniu prawa. Nale\u017cy sprawdzi\u0107, kto spe\u0142nia wszystkie elementy definicji, czy w \u0142a\u0144cuchu nie ma innych podmiot\u00f3w prawnych oraz co faktycznie zosta\u0142o zapisane w statucie i umowie sp\u00f3\u0142ki. Nast\u0119pnie ocenia si\u0119 konkretn\u0105 transakcj\u0119 i stosowalno\u015b\u0107 prawa do niej. Je\u015bli schemat nie ma uzasadnienia prawnego, a opiera si\u0119 jedynie na stwierdzeniu \u201etak si\u0119 robi\u201d, jest to sygna\u0142 ostrzegawczy. W przypadku takiej struktury konieczna jest konsultacja z gruzi\u0144skim prawnikiem specjalizuj\u0105cym si\u0119 w prawie nieruchomo\u015bci i prawie sp\u00f3\u0142ek.<\/p>\n\n\n\n

                Podsumowanie: najpierw obszar, potem struktura<\/h2>\n\n\n\n

                Kolejno\u015b\u0107 czynno\u015bci przy zakupie gruntu w Gruzji jest zawsze taka sama. Najpierw okre\u015bla si\u0119 przeznaczenie dzia\u0142ki. Nast\u0119pnie ustala si\u0119, czy dany nabywca ma prawo do jej posiadania. Potem wybiera si\u0119 form\u0119 transakcji. Osobnym etapem jest sprawdzenie mo\u017cliwo\u015bci zabudowy.<\/p>\n\n\n\n

                Gruzi\u0144ska sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 nie jest uniwersalnym sposobem nabycia gruntu. W przypadku dzia\u0142ek nierolniczych sp\u00f3\u0142ka nie zawsze jest konieczna, a jej utworzenie musi wynika\u0107 z konkretnych cel\u00f3w biznesowych. W przypadku grunt\u00f3w rolnych nie znosi ona ogranicze\u0144: w przypadku partnera zagranicznego posiadaj\u0105cego dominuj\u0105cy udzia\u0142 lub partnera, kt\u00f3rego to\u017csamo\u015bci nie da si\u0119 ustali\u0107 zgodnie z prawem, wymagany jest specjalny mechanizm, a wyniku nie mo\u017cna z g\u00f3ry zagwarantowa\u0107. Jest to segment rynku podlegaj\u0105cy najdok\u0142adniejszej kontroli, a oszcz\u0119dzanie na ekspertyzie prawnej w tym zakresie jest ryzykowne.<\/p>\n\n\n\n

                Z punktu widzenia zarz\u0105dzania ryzykiem rozs\u0105dnie jest przela\u0107 pieni\u0105dze i wp\u0142aci\u0107 zaliczk\u0119 dopiero po przeprowadzeniu due diligence: gdy dysponuje si\u0119 wyci\u0105giem z rejestru, jasnym obrazem obci\u0105\u017ce\u0144, dojazdu i parametr\u00f3w zabudowy, a struktura nabywcy zosta\u0142a potwierdzona zgodnie z przepisami prawa. Je\u015bli wybierasz mi\u0119dzy osob\u0105 fizyczn\u0105 a sp\u00f3\u0142k\u0105, pami\u0119taj: Najpierw sprawdza si\u0119 dzia\u0142k\u0119 i model prawny w\u0142asno\u015bci, a dopiero potem podejmuje si\u0119 decyzj\u0119 dotycz\u0105c\u0105 sp\u00f3\u0142ki \u2014 a nie na odwr\u00f3t.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Aktualno\u015b\u0107 informacji: pa\u017adziernik 2026 r. Taryfy NAPR, zasady posiadania grunt\u00f3w rolnych [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":20193,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-20190","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20190"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20204,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20190\/revisions\/20204"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20193"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20190"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20190"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20190"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}