{"id":20396,"date":"2026-10-16T15:45:22","date_gmt":"2026-10-16T12:45:22","guid":{"rendered":"https:\/\/residence-estate.ge\/?p=20396"},"modified":"2026-10-16T16:48:05","modified_gmt":"2026-10-16T13:48:05","slug":"purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/residence-estate.ge\/pl\/all\/purchasing-real-estate-in-georgia-using-cryptocurrency\/","title":{"rendered":"Zakup nieruchomo\u015bci w Gruzji za kryptowalut\u0119"},"content":{"rendered":"

Je\u015bli posiadasz oszcz\u0119dno\u015bci w USDT, BTC lub ETH i rozwa\u017casz zakup mieszkania w Batumi, Tbilisi lub Gonio \u2014 najprawdopodobniej nurtuje Ci\u0119 jedno g\u0142\u00f3wne pytanie: czy w og\u00f3le mo\u017cna kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 za kryptowaluty i jak to dok\u0142adnie wygl\u0105da pod wzgl\u0119dem prawnym? Kr\u00f3tka odpowied\u017a brzmi: mo\u017cna kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 za \u015brodki uzyskane w wyniku legalnej wymiany kryptowaluty \u2014<\/strong>. Bezpo\u015brednia p\u0142atno\u015b\u0107 za mieszkanie za pomoc\u0105 aktyw\u00f3w wirtualnych to zupe\u0142nie inna sprawa: bezpo\u015brednie p\u0142atno\u015bci aktywami wirtualnymi s\u0105 zabronione na mocy og\u00f3lnej zasady gruzi\u0144skiego prawa, a has\u0142o reklamowe \u201eakceptujemy USDT\u201d nie oznacza, \u017ce ograniczenie to zosta\u0142o zniesione.<\/p>\n\n\n\n

Rozbie\u017cno\u015b\u0107 mi\u0119dzy obietnic\u0105 marketingow\u0105 a tym, co faktycznie dopuszcza prawo, stanowi jedno z g\u0142\u00f3wnych \u017ar\u00f3de\u0142 ryzyka dla nabywcy. W niniejszym artykule om\u00f3wimy, jak wygl\u0105da zgodna z prawem procedura: od wyboru nieruchomo\u015bci po wpisanie prawa w\u0142asno\u015bci do publicznego rejestru w Gruzji, jakie dokumenty b\u0119d\u0105 potrzebne do potwierdzenia pochodzenia \u015brodk\u00f3w, ile b\u0119dzie kosztowa\u0142 ca\u0142y proces i gdzie dok\u0142adnie kryj\u0105 si\u0119 g\u0142\u00f3wne pu\u0142apki.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Czy zakup za kryptowalut\u0119 jest zgodny z prawem?<\/h2>\n\n\n\n

Aby nie pomyli\u0107 si\u0119 z terminami, nale\u017cy od razu rozr\u00f3\u017cni\u0107 trzy r\u00f3\u017cne operacje: posiadanie kryptowaluty<\/strong>, jego wymiana na walut\u0119 fiducjarn\u0105<\/strong> \u0438 op\u0142at\u0119 za nieruchomo\u015b\u0107<\/strong>. \u0141\u0105czenie tych poj\u0119\u0107 w jedno has\u0142o \u201ekupi\u0107 mieszkanie za bitcoiny\u201d jest wygodne w nag\u0142\u00f3wku reklamowym, ale nieprecyzyjne z prawnego punktu widzenia.<\/p>\n\n\n\n

Narodowy Bank Gruzji (NBG) jasno okre\u015bli\u0142 swoje stanowisko:<\/strong> Aktywa wirtualne nie stanowi\u0105 legalnego \u015brodka p\u0142atniczego w tym kraju. Artyku\u0142 39\u00b9 ust. 2 ustawy organicznej o Narodowym Banku Gruzji wprowadza zakaz dokonywania p\u0142atno\u015bci za pomoc\u0105 aktyw\u00f3w wirtualnych. Zgodnie z oficjalny FAQ organu regulacyjnego<\/a>, wyj\u0105tki od tego zakazu dotycz\u0105 transakcji niezb\u0119dnych do \u015bwiadczenia samych us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi \u2014 i nie oznaczaj\u0105 og\u00f3lnego zezwolenia na p\u0142acenie za mieszkanie w USDT lub BTC. Zwyk\u0142a transakcja kupna-sprzeda\u017cy mieszkania, w kt\u00f3rej nabywca przekazuje tokeny bezpo\u015brednio sprzedaj\u0105cemu, nie podlega tym wyj\u0105tkom.<\/p>\n\n\n\n

Dlaczego wi\u0119c pojawia si\u0119 tak wiele og\u0142osze\u0144 typu \u201emieszkanie za USDT\u201d? Je\u015bli agencja lub deweloper twierdz\u0105, \u017ce akceptuj\u0105 tokeny, przed przekazaniem \u015brodk\u00f3w popro\u015b o pisemny opis rozlicze\u0144: kto otrzymuje tokeny, kto przekazuje pieni\u0105dze sprzedaj\u0105cemu i w ramach jakiego schematu. Za takim sformu\u0142owaniem mo\u017ce kry\u0107 si\u0119 organizacja wymiany za po\u015brednictwem podmiotu trzeciego, po czym sama p\u0142atno\u015b\u0107 wynikaj\u0105ca z umowy odbywa si\u0119 ju\u017c w walucie fiducjarnej. To zasadniczo r\u00f3\u017cne kwestie.<\/p>\n\n\n\n

\n

Zakup nieruchomo\u015bci za \u015brodki pochodz\u0105ce z wymiany kryptowaluty a bezpo\u015brednia p\u0142atno\u015b\u0107 za mieszkanie w kryptowalucie to operacje o r\u00f3\u017cnym charakterze prawnym.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Podmioty po\u015brednicz\u0105ce w procesie konwersji nazywane s\u0105 VASP \u2014 Dostawcy us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi<\/strong>, dostawcy us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi. W Gruzji podlegaj\u0105 oni obowi\u0105zkowi rejestracji i nadzorowi ze strony NBG. Rejestr podmiot\u00f3w \u015bwiadcz\u0105cych us\u0142ugi zwi\u0105zane z aktywami wirtualnymi (VASP) oraz wykaz dozwolonych rodzaj\u00f3w dzia\u0142alno\u015bci<\/a> opublikowane na stronie internetowej organu regulacyjnego. Ma to zasadnicze znaczenie: nie ka\u017cda gie\u0142da akceptuj\u0105ca USDT jest zarejestrowanym podmiotem VASP posiadaj\u0105cym pe\u0142ne uprawnienia. Rejestracja jako VASP nie oznacza r\u00f3wnie\u017c uniwersalnego zezwolenia na samodzielne realizowanie ca\u0142ej \u015bcie\u017cki p\u0142atno\u015bci \u2014 nale\u017cy sprawdzi\u0107 konkretny wykaz dozwolonych us\u0142ug.<\/p>\n\n\n\n

Co to oznacza dla kupuj\u0105cego? Kryptowaluta mo\u017ce by\u0107 pierwotnym \u017ar\u00f3d\u0142em \u015brodk\u00f3w<\/strong> w przypadku transakcji dotycz\u0105cej nieruchomo\u015bci, jednak sam fakt posiadania BTC lub ETH na portfelu nie oznacza, \u017ce ka\u017cdy spos\u00f3b ich wykorzystania w transakcji jest zgodny z prawem. Spos\u00f3b post\u0119powania: kryptowaluta \u2192 regulowany dostawca \u2192 waluta fiducjarna; rozliczenie i rejestracja prawa \u2014 zgodnie z procedur\u0105 przewidzian\u0105 w umowie oraz obowi\u0105zuj\u0105cymi wymogami<\/strong> \u2014 w\u0142a\u015bnie tak wygl\u0105da schemat, kt\u00f3ry jest praktycznie dopuszczalny. Bezpo\u015brednie przekazanie token\u00f3w sprzedawcy z pomini\u0119ciem tego schematu stanowi naruszenie og\u00f3lnej zasady prawa.<\/p>\n\n\n\n

Wymiana kryptowalut nie zwalnia jednak z obowi\u0105zku spe\u0142nienia standardowych wymog\u00f3w finansowych. AML<\/strong> (Anti-Money Laundering \u2014 przeciwdzia\u0142anie praniu pieni\u0119dzy) oraz KYC<\/strong> (Know Your Customer \u2014 identyfikacja klienta) ma zastosowanie zar\u00f3wno do dostawc\u00f3w us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi (VASP), jak i do bank\u00f3w uczestnicz\u0105cych w dalszych rozliczeniach. Oznacza to konieczno\u015b\u0107 przed\u0142o\u017cenia dokument\u00f3w, weryfikacj\u0119 \u017ar\u00f3d\u0142a \u015brodk\u00f3w oraz ewentualne op\u00f3\u017anienia \u2014 nawet je\u015bli sama transakcja przebieg\u0142a bez problem\u00f3w technicznych.<\/p>\n\n\n\n

Wymagania wobec dostawc\u00f3w us\u0142ug internetowych wci\u0105\u017c si\u0119 zmieniaj\u0105. Od 1 stycznia 2026 r. wesz\u0142a w \u017cycie poprawka, kt\u00f3ra zobowi\u0105za\u0142a VASP do zapewnienia klientowi dost\u0119pu do aktu rejestracji<\/a>. 10 marca 2026 r. NBG poinformowa\u0142 o opracowaniu przepis\u00f3w dotycz\u0105cych pierwszej oferty stabilnych aktyw\u00f3w wirtualnych<\/a> \u2014 Niniejszy komunikat dotyczy konkretnego nowego narz\u0119dzia, a nie og\u00f3lnego zezwolenia na bezpo\u015bredni\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 za nieruchomo\u015bci za pomoc\u0105 token\u00f3w. Przed wyborem dostawcy nale\u017cy sprawdzi\u0107 aktualn\u0105 wersj\u0119 wymog\u00f3w NBG oraz najnowsze informacje dotycz\u0105ce jego rejestracji.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Jak przeprowadzi\u0107 obliczenia<\/h2>\n\n\n\n

W praktyce proces przej\u015bcia od kryptowaluty do p\u0142atno\u015bci za nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017cna zrealizowa\u0107 na kilka sposob\u00f3w. Ka\u017cdy z nich ma swoje warunki, ograniczenia i wymagania dotycz\u0105ce dokument\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Osobna kwestia, o kt\u00f3rej cz\u0119sto si\u0119 zapomina: waluta rozliczeniowa<\/strong>. W umowie nale\u017cy oddzielnie uzgodni\u0107 walut\u0119 ceny, dopuszczaln\u0105 walut\u0119 p\u0142atno\u015bci oraz spos\u00f3b przeliczenia. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 rozliczania si\u0119 w USD lub EUR zale\u017cy od sk\u0142adu stron, trasy bankowej oraz maj\u0105cych zastosowanie wyj\u0105tk\u00f3w od przepis\u00f3w dotycz\u0105cych lari \u2014 sam fakt wymiany kryptowaluty na walut\u0119 obc\u0105 nie rozwi\u0105zuje tej kwestii.<\/p>\n\n\n\n

Metody obliczania koszt\u00f3w przy zakupie nieruchomo\u015bci<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Spos\u00f3b<\/th>Jak przebiega operacja<\/th>Zalety<\/th>Ograniczenia i ryzyko<\/th>Co nale\u017cy sprawdzi\u0107 wcze\u015bniej<\/th><\/tr><\/thead>
Wymiana za po\u015brednictwem zarejestrowanego dostawcy us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi (VASP), p\u0142atno\u015b\u0107 z w\u0142asnego konta bankowego<\/td>Kupuj\u0105cy sprzedaje kryptowalut\u0119 za po\u015brednictwem VASP, otrzymuje \u015brodki fiducjarne na konto, a nast\u0119pnie przekazuje je sprzedaj\u0105cemu zgodnie z umow\u0105<\/td>Przejrzysty \u0142a\u0144cuch dokumentacyjny, standardowa p\u0142atno\u015b\u0107 bankowa<\/td>Wymagane jest posiadanie rachunku bankowego, przej\u015bcie procedury KYC u dostawcy us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi (VASP) oraz w banku; mo\u017cliwe jest wyst\u0105pienie o dostarczenie dokument\u00f3w<\/td>Status VASP w rejestrze NBG, us\u0142ugi, do kt\u00f3rych \u015bwiadczenia jest uprawniony, prowizje oraz \u0142\u0105czna kwota do otrzymania<\/td><\/tr>
Przekazywanie \u015brodk\u00f3w fiducjarnych do dopuszczalnego systemu p\u0142atno\u015bci za po\u015brednictwem VASP<\/td>Na zlecenie klienta VASP mo\u017ce przekaza\u0107 \u015brodki pochodz\u0105ce z wymiany uczestnicz\u0105cemu dostawcy us\u0142ug p\u0142atniczych, po\u015brednikowi lub akwizytorowi, w tym subakwizytorowi<\/td>Mniej etap\u00f3w po\u015brednich dla kupuj\u0105cego<\/td>Zastosowanie zale\u017cy od konkretnych us\u0142ug \u015bwiadczonych przez dostawc\u0119 oraz statusu prawnego wszystkich uczestnik\u00f3w \u0142a\u0144cucha; nale\u017cy sprawdzi\u0107 podstaw\u0119 umown\u0105 ka\u017cdej p\u0142atno\u015bci<\/td>Czy dany dostawca us\u0142ug zwi\u0105zanych z aktywami wirtualnymi (VASP) posiada zezwolenie na \u015bwiadczenie takiej us\u0142ugi; jaka jest rola ka\u017cdego z uczestnik\u00f3w i w jaki spos\u00f3b \u015brodki fiducjarne trafiaj\u0105 do sprzedawcy; czy bank sprzedawcy wyra\u017ca zgod\u0119 na taki przelew<\/td><\/tr>
Wyp\u0142ata got\u00f3wki fiducjarnej po wymianie, p\u00f3\u017aniejsze rozliczenie<\/td>VASP wydaje got\u00f3wk\u0119, a nabywca dokonuje p\u0142atno\u015bci zgodnie z warunkami umowy<\/td>Jest to mo\u017cliwe w niekt\u00f3rych sytuacjach<\/td>P\u0142atno\u015bci got\u00f3wkowe podlegaj\u0105 okre\u015blonym wymogom prawnym i dokumentacyjnym; mo\u017cliwo\u015b\u0107 \u015bledzenia transakcji przez bank jest mniejsza<\/td>Czy takie obliczenie jest dopuszczalne zgodnie z warunkami umowy i gruzi\u0144skim prawem w odniesieniu do tej kwoty?<\/td><\/tr>
Bezpo\u015bredni przelew BTC\/USDT na rzecz sprzedawcy<\/td>Tokeny trafiaj\u0105 bezpo\u015brednio do portfela kryptowalutowego sprzedawcy<\/td>-<\/td>Zgodnie z og\u00f3ln\u0105 zasad\u0105 zabronione jest:<\/strong> art. 39\u00b9 ust. 2 ustawy organicznej o NBG. Spe\u0142nienie wymog\u00f3w KYC nie znosi tego zakazu. Prawo w\u0142asno\u015bci nie powstaje na podstawie samego faktu przeprowadzenia transakcji w \u0142a\u0144cuchu blok\u00f3w<\/td>Wymaga odr\u0119bnej oceny prawnej; nie jest to standardowa metoda p\u0142atno\u015bci<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Na podstawie tabeli nale\u017cy wyci\u0105gn\u0105\u0107 wa\u017cny wniosek praktyczny: wyb\u00f3r konkretnej trasy<\/strong> zale\u017cy od tego, kim jest nabywca (rezydent czy nierezydent), jak skonstruowana jest transakcja, w jakim banku otwarto rachunek, kt\u00f3ry konkretnie dostawca us\u0142ug wirtualnych (VASP) bierze w niej udzia\u0142 oraz jaki zakres us\u0142ug ma on dozwolony. Ta sama metoda mo\u017ce by\u0107 dost\u0119pna w jednym banku, a niedost\u0119pna w innym \u2014 warto to uzgodni\u0107 z wyprzedzeniem, a nie po dokonaniu transferu aktyw\u00f3w. <\/p>\n\n\n\n

W jaki spos\u00f3b The Residence pomaga w wymianie kryptowalut<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wsp\u00f3\u0142pracujemy z firm\u0105 partnersk\u0105, kt\u00f3ra zajmuje si\u0119 wymian\u0105 i transakcjami kryptowalutowymi. The Residence pomaga w wyborze nieruchomo\u015bci oraz koordynuje wsp\u00f3\u0142prac\u0119 mi\u0119dzy kupuj\u0105cym, sprzedaj\u0105cym i partnerem odpowiedzialnym za finansow\u0105 stron\u0119 transakcji.<\/p>\n\n\n\n

Przed rozpocz\u0119ciem t\u0142umaczenia nale\u017cy ustali\u0107:<\/p>\n\n\n\n