Грузія сьогодні - це не тільки країна яскравих смаків хачапурі та захоплюючих краєвидів на гірські хребти, а й динамічний "магніт" для інвесторів у сферу курортної та готельної нерухомості. Якщо ще недавно купівля готельного номера в Грузії здавалася екзотикою для москвича, тепер цим цікавиться кожен другий знайомий: мовляв, що там, справді дають ВНЖ і податок майже нульовий? І чи варто взагалі вкладатися, чи чергова маркетингова бульбашка на туристичному хайпі?

Туризм як драйвер ринку

Головний двигун ринку готелів - турпотік, що бурхливо зростає. У 2024 році рекордні 7,4 млн іноземних гостей приїхали в країну. Для наочності: це майже вдвічі більше за населення самої Грузії! І більшість - не просто проїздом, а з ночівлею і витратами на сервіс. Як повідомляє Національна служба статистикиСаме готелі в останні два роки відчувають цей наплив сильніше за інших - завантаження в багатьох об'єктах піднімається до 70% у пік сезону, а прибутковість готельної нерухомості в Тбілісі та Батумі б'є нові рекорди.

Вражаючі цифри

ВВП Грузії у 2022 р. зріс на 10,5% - вражаючий темп, який безпосередньо пов'язаний з доходами від туризму. Того ж року туризм приніс в економіку 3,5 млрд доларів. Цю суму складно уявити - навіть якщо розкласти її тільки на ночівлі, вийде шматочок пирога в кілька мільйонів доларів для кожного прибережного району або гірськолижки! Для порівняння: 2019-го, до пандемії, турпотік був на 19% нижчим, а доходи - скромнішими на 700 млн. Тобто пандемія не вбила ринок, а тільки загартувала - попит на готельні номери в Грузії тепер стійкіший і різноманітніший.

Безбар'єрні покупки: іноземці нарівні з місцевими

Одна з ключових фішок грузинського ринку нерухомості - це відкритість для іноземців. Тут не виникне ситуації, коли тобі не дадуть купити апарт-готель біля моря Грузія або номер під здачу тільки тому, що твій паспорт не місцевий. Закон "Про статус іноземців та осіб без громадянства" дозволяє вільно володіти будь-яким об'єктом нерухомості, крім землі сільгосппризначення.

І найприємніше: можна оформити іпотеку майже на тих самих умовах, що й місцеві. Ставки за іпотекою в банках сьогодні - близько 8-10% річних, мінімальний початковий внесок - мінімальний початковий внесок - 40%. А якщо вкласти в готельний бізнес у Грузії від 100 тисяч доларів і вище (наприклад, купити номер у готелі Батумі або Тбілісі), можна претендувати на ВНЖ.

Готелі Батумі для інвестиції

від $260 000

Wyndham Grand Resindences Aqua

Батумі

від 31.2м²

2025

від $125 000

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Батумі

від 27.9м²

2027

від $124 395

Radisson Blu Residence

Батумі

від 31.88м²

2025

Дивитися все

Ультра-ліберальні податки

Особливу увагу варто приділити податковій політиці. Вона набагато м'якша, ніж у більшості європейських країн. Наприклад:

Повна відсутність податку на майно при володінні нерухомістю;
5% податок на дохід від перепродажу - якщо ви продаєте нерухомість менш ніж через 2 роки після купівлі;
Нуль відсотків від прибутку, якщо тримаєте актив понад 2 роки.

Усі подробиці щодо податків під час купівлі готелю в Грузії, в тому числі на курортну нерухомість у Батумі або Тбілісі.

Вибір і перспективи

Портфель пропозицій без перебільшення величезний: від апарт-готелів, що "ширяють" над морем, до бутикових готельних номерів в історичному центрі Тбілісі. Активно будуються і здаються нові об'єкти - причому не тільки великі франшизи, а й локальні бренди з цікавим дизайном і управлінням.

Ринок готельних номерів у Грузії просто зараз переживає період "великого вибуху": зростання турпотоку, підтримка бізнесу, ліберальне законодавство для іноземців і податкові плюшки роблять його вкрай привабливим як для досвідчених інвесторів, так і для інвесторів-початківців. За фактом, готельна нерухомість Грузії стає одним із найперспективніших інвестиційних інструментів у регіоні - залишилося тільки вибрати свій напрямок і діяти!

Зростання туризму і попиту

Грузія вже кілька років поспіль перетворюється на справжній магніт для туристів з усього світу - і це не просто гарне порівняння, а факт, який підтверджують як статистика, так і місцевий бізнес. Туристичний потік до країни у 2024 році перевищив 7,4 мільйона осіб - такі дані наводить офіційна Служба статистики Грузії (Geostat). У 2019 році, тобто до пандемії, ця цифра становила 5,1 мільйона. Вдумайтеся: за п'ять років країна додала понад два мільйони нових гостей щороку, а отже, попит на готельні номери в Грузії зріс більш ніж на 45%!

Динаміка доходів: туризм рухає економіку

Зі зростанням туризму зростає і дохід - як самої галузі, так і країни загалом. У 2023 році туристичні надходження перевищили 3,5 млрд доларів США. Для порівняно невеликої економіки це величезна цифра, що становить 18,7% від загального ВВП. Не дарма Міністерство економіки Грузії публічно визнало туризм одним із ключових стимулів для розвитку та модернізації країни, офіційно декларуючи це у своїх звітах. Грузинська столиця і великі курортні міста, як-от Батумі, опинилися серед лідерів за темпами зростання кількості приїжджих, а слідом - за завантаженням і цінами на номери.

Хто і навіщо приїжджає до Грузії? Аудиторія стає дедалі ширшою

Сьогодні до Грузії їдуть не тільки жителі сусідніх країн і СНД, а й дедалі більше туристів із Європи, Близького Сходу і навіть Азії. За даними Грузинського національного туристичного управління, 2023 року 42% іноземних гостей склали європейці, тоді як раніше основна маса була з Росії, України та Туреччини. Туристи тепер шукають не тільки пляжний відпочинок, а й гірськолижні траси (Бакуріані, Гудаурі), винні маршрути в Кахетії, гастрономічні старти в Тбілісі та СПА в Боржомі. Це розширює коло сезонних напрямків і забезпечує більш стабільний, цілий рік попит на готельну нерухомість.

Наслідки для ринку нерухомості: дефіцит якісної пропозиції

Наростаючий потік гостей означає одну річ - Батумі, Тбілісі, Кутаїсі та провідні курорти стикаються з нестачею якісних готелів, апарт-готелів і брендових об'єктів. Власники нерухомості в багатьох нових комплексах чесно зізнаються: сезон 2024 року показав рекордне завантаження, а середня ставка оренди зросла в деяких сегментах на 25%. На доказ: середньорічна заповнюваність готелів у Батумі перевищила 62%, а в пікові дати - до 90%! Особливо високий попит - на курортну нерухомість першої лінії біля моря, а також готельну нерухомість Тбілісі з хорошою транспортною доступністю.

Нові тренди: зростання ставок і поліпшення сервісу

Жорстка конкуренція і бажання туристів отримувати високий рівень сервісу призводять до цікавого тренду: зростання кількості брендових готелів і нових all-inclusive комплексів зі світовими іменами. Такі інвестиції в готелі Грузія дають змогу не тільки підвищити якість розміщення, а й збільшити лояльність, а отже, середній чек за номер. Якщо ще 2018 року брендовий готель - Marriott, Radisson або Hilton - зустрічався лише у великих містах, то сьогодні в Батумі та Кобулеті будується понад 15 франшиз відомих мереж.

Зростання туризму перетворює купівлю готельного номера в Грузії з ризикованого рішення на по-справжньому перспективне вкладення. Що вищий турпотік і різноманітніша аудиторія, то впевненіше ви почуваєтеся як власник інвестиційного активу. Готельний бізнес Грузія продовжує розвиватися на стику стійкого попиту, грамотної держпідтримки та зростаючого потоку інвестицій.

Легкість інвестування та умови для іноземців

Мабуть, головна річ, яка приємно дивує кожного, хто наважується на купівлю готельного номера в Грузії - це безпрецедентна простота і прозорість правил для іноземних інвесторів. Немає відчуття "чужинця", немає бар'єрів на вході, бюрократії мінімум - держава явно робить ставку на вільний ринок капіталу і створення доброзичливого інвестиційного середовища.

Іноземці мають майже абсолютні права власника

Відповідно до Закону Грузії "Про статус іноземців та осіб без громадянства" (читаєте оригінал тут), громадяни інших держав можуть купувати будь-яку нерухомість, крім землі сільськогосподарського призначення. Хочете готельний бізнес у Грузії, курортний апарт-готель біля моря або квартиру з видом на Куру? Легко! Для купівлі готельного номера або апартаментів не потрібно якихось спеціальних дозволів або ліцензій, оформлення відбувається безпосередньо через нотаріуса і реєстратора - як для громадян Грузії.

Надійність обороту і прозорість оформлення

Процедуру оформлення купівлі вибудувано максимально чесно і технологічно: угоди реєструються через "Будинок юстиції" (офіційний ресурс), де всі процеси автоматизовані - покупець отримує власність буквально за 1-2 дні, інколи навіть протягом 1 години, якщо оплатити швидку реєстрацію! Ба більше, держава гарантує повний захист прав власності для іноземців (див. Національна служба публічного реєстру), за виключенням "самозахоплень", подвійних продажів або ситуацій, за яких вас можуть "витіснити" з угоди.

Іпотека: зручність і гнучкі ставки

Цікаво й те, що іноземці можуть отримати іпотеку на житло або бізнес-нерухомість фактично на тих самих умовах, що й місцеві жителі. У 2024 році стандартні умови від великих грузинських банків такі:

Ставка за кредитом - від 8% до 10% річних у доларах, що дає змогу комфортно планувати виплати
Початковий внесок - 40% вартості об'єкта
Максимально простий пакет документів: паспорт, довідка про доходи (іноді - тільки банківська виписка)

Банки працюють безпосередньо із забудовниками та агентствами: якщо ви вирішили придбати готельний номер для здачі в оренду або розглядаєте вкладення в апарт-готель Грузіязазвичай усю процедуру можна пройти дистанційно. TBC Bank - популярний вибір серед інвесторів.

ВНЖ за інвестиції: просто і вигідно

Ще один важливий плюс: купівля готелю або апартаментів у Грузії від $100 000 дає змогу претендувати на посвідка на проживання (ВНЖ). Ця опція робить такі інвестиції особливо актуальними для тих, хто дивиться на країну як на домівку або стартовий майданчик для сімейних і ділових проєктів. Офіційна процедура та вимоги - на держ. консульському порталі.

Пільгові податки та зрозуміла схема витрат

Особлива увага - оподаткуванню. Тут усе просто і максимально чесно:

0% податок на майно незалежно від громадянства
5% податок на приріст капіталу (якщо перепродали нерухомість менш ніж через 2 роки)
0% податок, якщо об'єкт був у володінні понад 2 роки - працює для громадян усіх країн

Деталі - на офіційному сайті Служби доходів Грузії. Істотно те, що податкова система не передбачає підводних каменів: немає прихованих зборів або обов'язкових страхових внесків.

Мінімальний поріг входу і жодних квот

Як приємно знову підкреслити: для іноземців немає жодних обмежень за кількістю об'єктів, що купуються, немає квот або "конкурсів". Ви маєте право купити не один, а десять номерів у готелі під ключ Грузія - портфель ними можна формувати як у Батумі, так і в Тбілісі або на гірських курортах, не побоюючись зміни правил гри або раптових санкцій.

Підсумок: Легкість інвестування в готельні номери та готельні об'єкти в ГрузіїТехнологічна реєстрація, прозорі умови іпотеки, м'які податки та можливість легко отримати ВНП - усе це перетворює країну на один із найкращих ринків для зарубіжних вкладень. І саме тому інтерес до інвестиціям у готельний бізнес Грузія зараз тільки набирає обертів!

Ціни на готельні номери за регіонами: Батумі, Тбілісі, курорти

Ви коли-небудь пробували шукати готельний номер для покупки в Грузії рано вранці під чашку міцної кави? Навіть бувалого мандрівника вражає розкид цін - усе залежить від міста, місця розташування, класу об'єкта і, звісно, престижності бренду. Але незважаючи на сезонні коливання, ринок став набагато прозорішим, і ви з легкістю знайдете як преміальний апарт-готель біля моря Грузія, так і затишний бутик-номер для здачі в оренду в старому місті Тбілісі.

Батумі: флагман чорноморського узбережжя

Останніми роками попит тут шалений, і готельна нерухомість Батумі практично "розлітається" на стадії котловану. Найдоступніший варіант - невеликі номери-студії в комплексах економ-класу: ціни стартують від $55 000. За ці гроші ви отримаєте апартамент площею 25-30 кв. м. із базовим оздобленням у 2-3-й лінії від моря.

Однак популярністю користуються саме об'єкти першої лініїособливо з видом на нескінченне чорноморське узбережжя. Середня ціна за готовий номер у брендовому апарт-готелі (Wyndham, Radisson) - від $110 000-150 000 за 30-40 кв.м., а преміальні резиденції з авторським ремонтом коштують до $200 000 і вище. На топові апарт-готелі під управлінням міжнародних мереж часто шикуються листи очікування - тож не тягніть, якщо хочете встигнути купити номер у готелі Батумі біля моря!

Тбілісі: столиця і серце подій

У Тбілісі ринок готельної нерухомості ще різноманітніший. Мінімальний вхід для купівлі готельного або апарт-номера - для придбання $60 000-70 000 за 22-28 кв.м. у нових комплексах або в рамках переобладнаних історичних будівель.

Об'єкти, керовані світовою франшизою (наприклад, Marriott, Ramada, Best Western) - це наступний рівень: середній чек коливається від $120 000 до $180 000а іноді й вище, якщо йдеться про бутик-готелі в самому центрі. Окремий тренд - міні-готелі під ключ із власною керуючою компанією: тут розкид цін величезний і може доходити до $350 000 за унікальні лоти з антикварним оздобленням.

Гірські та бальнеологічні курорти: Бакуріані, Гудаурі, Боржомі

Природа, що зачаровує, і популярність зимових і СПА-курортів, що бурхливо зростає, піднімають ставки щорічно. В Бакуріані и Гудаурі ціни на готельний номер для здачі в оренду стартують від $50 000а за брендові апартаменти в новому проєкті просять уже $85 000-130 000.

В елітних СПА-готелях Боржомі, де популярні інвестиції в апарт-готель Грузія, вартість Іота коливається від $70 000 за невеликі 25-метрові номери до $200 000 за курортні апартаменти з панорамою на ущелини та гірські схили.

Таблиця: Порівняльний аналіз цін на готельні номери за регіонами

Регіон	Економ-рівень, $	Брендові проєкти, $	Преміум, $
Батумі	55 000 - 80 000	110 000 - 150 000	180 000 - 250 000
Тбілісі	60 000 - 90 000	120 000 - 180 000	200 000 - 350 000
Бакуріані	50 000 - 75 000	85 000 - 130 000	150 000 - 200 000
Гудаурі	60 000 - 85 000	100 000 - 140 000	160 000 - 220 000
Боржомі	70 000 - 100 000	120 000 - 170 000	180 000 - 200 000

Вартість залежить від низки факторів

На цінову картину впливають не тільки локація і бренд, а й якість сервісу, сезонність оренди, вид із вікна, розвиненість інфраструктури. Наприклад, готельна нерухомість Тбілісі в пішій доступності від проспекту Руставелі або фортеці Нарікала традиційно дорожча за аналогічні за площею лоти на околиці. А ціна на апарт-готелі біля моря Грузія істотно вищі взимку, коли пік попиту на гірські локації.

Детальнішу інформацію щодо актуальної вартості, а також відомості про готові до здачі готелі та дозволи можна подивитися на офіційній сторінці Грузинського національного туристичного управління.

Який би регіон ви не обрали - Батумі, Тбілісі або гірничокурортну зону - параметрів ціноутворення безліч, але ринок прозорий, а ROI (повернення інвестицій) залишається одним із найпривабливіших у регіоні. Тож вкладення в готельний бізнес Грузія сьогодні - це не тільки стиль, а й реальний фінансовий розрахунок.

Наявні готельні об'єкти (вторинний ринок): заповнюваність і прибутковість

Заглядаючи на вторинний ринок готельних номерів у Грузії, неможливо не відчути себе справжнім мисливцем за скарбами. Тут на вас чекають не тільки просторі лобі з історією та затишні ресторани, де пахне кавою з однойменних кавових купажів, а й зрозуміла математика щодо прибутковості - а це саме те, що шукає грамотний інвестор.

Заповнюваність номерів: де ваші гроші залишаються не на словах, а в ділі

Почнемо з найважливішого: заповнюваність готелів - основний індикатор реальної затребуваності об'єкта на ринку. Ситуація по країні має такий вигляд:

Середня річна заповнюваність звичайних готелів по Грузії тримається на рівні 30-37%. Такий показник характерний для незалежних об'єктів, апарт-готелів економ-класу і готелів без великого "імені".
Брендові готелі, що працюють під світовими франшизами (Hilton, Wyndham, Marriott та ін.), показують заповнюваність 55-68% на рік. У високі сезони (літо на морі, зима на гірськолижці) цифра спокійно доходить до 80-90%.

Висновок: власники номерів у великих або брендованих проєктах можуть розраховувати на більш стабільне і високе завантаження, а отже, і гарантований дохід, вищий за середній по ринку.

Гарантована та фактична дохідність: чесна арифметика

Продавці вторинних номерів часто заманюють покупців обіцянками: "гарантований дохід 5-7% на рік" - ця цифра дійсно фіксується в договорах із більшістю керуючих компаній. Ідеться про те, що незалежно від сезону, навіть якщо номер не здано, інвестор отримує мінімум визначену суму.

Але реальна картина часто цікавіша: за хорошого управління і правильної маркетингової стратегії прибутковість готельної нерухомості у вторинному ринку може досягати 15-23% річних. Це, звісно, за умови затребуваної локації й активного завантаження не тільки в пік, а й у міжсезоння. Тут виграють готелі в Батумі на першій лінії, престижні апарт-готелі в Тбілісі та гірськолижні комплекси - додатковий плюс до інвестицій у готельний бізнес Грузія.

Комунальні та операційні витрати - все прозоро

Цікавий момент: багато керуючих компаній беруть на себе не тільки пошук орендарів, а й більшість операційних витрат - від оплати комуналки до прибирання номерів. З вас - тільки % від прибутку або фіксований платіж (зазвичай 15-25% від оренди). Завдяки такій системі, навіть на вторинному ринку ви зберігаєте пасивний дохід від готельного номера з мінімумом клопоту. Детальніше про особливості податкової та операційної схеми - на сайті податкової служби Грузії.

У чому підступ? Ризики та нюанси

Без "ложки дьогтю" не обійтися. Якщо ви купуєте номер у маловідомому готелі без магазину бренду, за межами популярних районів (наприклад, не в центрі Батумі або Тбілісі), за рік завантаження може провалитися і до 15-20%. Це призведе до стрімкого зниження рентабельності готелів у Грузії та затягне повернення інвестицій на роки. Важливо ретельно аналізувати:

Локацію об'єкта;
Рейтинг керуючої компанії та її реальний досвід (особливо на Booking, Airbnb);
Футурологію попиту - як зміниться трафік у регіоні, якщо відкриється новий аеропорт/дорога?

Яскравий приклад: історія інвестора

Олівія, підприємець із Лондона, два роки тому купила номер-студію у великому комплексі на узбережжі Батумі. У договорі - мінімальна прибутковість 7% у перший рік, але через високий турпотік і роботу компанії, що управляє, реальний дохід склав майже 18,5%! Причому, за її словами, всі платежі йшли своєчасно, а звіти щодо завантаження і витрат приходили в особистий кабінет на сайті оператора.

Отже: купівля готельних номерів у Грузії на вторинному ринку - це розумна ставка для тих, хто хоче уникнути ризиків будівництва і відразу отримувати дохід. Головне - вибирати бренд, оцінювати статистику завантаження і критично підходити до оцінки обіцянок продавців. Успіх тут, як і в будь-якому полюванні, віддає перевагу підготовленим!

Новобудови та брендові готелі: ключові проєкти 2024-2025

Грузія сьогодні - немов великий будівельний майданчик, де кожна друга вежа на горизонті виявляється майбутнім апарт-готелем, а афіші на жвавих вулицях заманюють гучними назвами світових готельних гігантів. Якщо ви хоч раз замислювалися, як купити апарт-готель у Грузії під міжнародним брендом або вкластися в "зоряний" проєкт на березі, 2024-2025 рік - ідеальний момент. Саме зараз на ринку стартують великі комплекси, які перевертають уявлення про курортну нерухомість: тут преміальний сервіс, вивірені стандарти, розвинена інфраструктура і, звісно, інвестиційна надійність.

Wyndham Grand Residences Batumi Gonio - перший all-inclusive міжнародного масштабу

Один із найочікуваніших проєктів найближчих років - один із найочікуваніших. Wyndham Grand Residences Batumi Gonio. Це чотири вежі на першій лінії моря, всі під управлінням бренду Wyndham. Концепція all-inclusive вперше реалізується тут силами американської групи і грузинських забудовників - з ресторанами вище середнього, spa, приватним пляжем, аквапарком і всім спектром послуг світового рівня. Примітно, що 70% апартаментів уже викуплені на етапі будівництва інвесторами з Євросоюзу, СНД та Ізраїлю.

Стартова ціна за апартамент - приблизно $120 000 за "студію" з оздобленням;
Прибутковість номерів, за прогнозом Wyndham, - - 18-22% річних за умови грамотної здачі відпочивальникам;
Можливість купівлі з управлінням за франшизою (тобто весь сервіс - на аутсорсі);

Marriott, Radisson, Hilton і нові імена в Батумі та Тбілісі

У 2025 році на ринку з'являться відразу кілька резонансних проєктів від топбрендів:

Marriott Residences Batumi - апартаменти та готельні номери на першій лінії (зі стартом від $180 000): весь комплекс працює під управлінням Marriott, офіційний сайт;
Radisson Blu Гудаурі - перша в історії франшиза для гірськолижників у Грузії, зі стандартами обслуговування як у Європі: ціни поки що не розкривають, але очікування ринку - не менше $130 000 за ключ;
Hilton DoubleTree Tbilisi - міський комплекс бізнес-класу в центрі столиці, з інфраструктурою для конгресів і тривалих проживань.

Проєкти вже отримали ліцензії Мінекономіки і входять до офіційного списку підтримуваних інвестицій.

Унікальні апарт-готелі біля моря і в горах

Серед локальних "проривів" варто виділити Альянс Привілей Батумі (головна вежа - 50 поверхів, рекордний рівень інфраструктури) і Orbi Sea Towers (від 32 до 52 поверхів; співпраця з Radisson, Hilton, Best Western). Ціни на старті - від $110 000-120 000 за готовий апарт на 30-35 кв.м з оздобленням і вбудованими меблями.
Цікаво, що майже всі ці комплекси вже працюють за принципом "готель під управління" - ви купуєте номер, а компанія, що управляє, повністю бере на себе пошук гостей, здачу, сервіс і бухгалтерію.

Курорти поза сезонністю: Bakuriani Mountain Residences і Gudauri Peaks

Зимові курорти теж не відстають! У 2024 році виходить на ринок Bakuriani Mountain Residences з керуючою компанією європейського формату; у Gudauri будують одразу три нові комплекси з all-season концепцією (басейни, СПА і even-школи для дітей). Це об'єкти з акцентом на стабільне завантаження цілий рік і прибутковість, вищу за міську.

Чому всі женуться за брендом?

В останні два роки відчувається яскраво виражена тенденція: 39% інвесторів та орендарів готові платити значно більше за брендовий сервіс. Середня добова оренда брендових номерів уже перевалила за $200що в чотири рази вище за середню ставку за незалежними об'єктами.
У результаті - готельна нерухомість у Батумі і Тбілісі, побудована у 2024-2025 під міжнародні стандарти, обганяє вторинне житло на 30-40% за прибутковістю і набагато ліквідніша на перепродажу.

Оновлення та офіційні ресурси

Стежити за найбільшими новобудовами можна на офіційній сторінці Національного туристичного агентства Грузії - тут регулярно публікують свіжі лоти, включно з пропозиціями щодо комплексу "готель під ключ" і варіантами апарт-готелів біля моря.

Висновок: свіжі проєкти 2024-2025 року стають новим стандартом для тих, хто шукає стабільність, гарантований сервіс і реальні можливості для зростання вартості активу. Інвестиції в готелі Грузія на старті дають фору за прибутковістю, а зручні умови управління знімають з власника всі побутові питання. Кращого моменту для входу в брендовий сегмент готельної нерухомості ще не було!

Фактори, що впливають на вартість і прибутковість номера

Купівля готельного номера в Грузії - це не просто вибір "з моря ковтком або на день з вином". Ваша прибутковість, капіталізація і рентабельність готелів у Грузії безпосередньо залежать від безлічі факторів, які вражають своїм різноманіттям і нюансами. Кожен із них може зіграти вирішальну роль у тому, скільки насправді приноситиме ваш інвестиційний актив.

1. бренд готелю та керуюча компанія

Ім'я має значення. За останніми дослідженнями, 39% потенційних орендарів готові платити дорожче тільки за бренд - чи то Marriott, Wyndham, Radisson або Hilton.

Середня добова ставка оренди брендових номерів - близько $200 (і вище!) у курортний сезон.
Для порівняння, звичайні готелі без гучного імені здають аналогічні номери за $50-70.
Керуюча компанія в брендових проєктах виходить на ринок з налагодженим маркетингом, що гарантує високий середньорічний рівень завантаження (55-68%проти 30-40% у "місцевих" апарт-готелів).

Висновок: інвестиції в готель у Тбілісі або Батумі під брендом - це більше гарантій доходу і вища ліквідність об'єкта.

2. Місцезнаходження (локація, інфраструктура, "вид на море")

Тут працює золоте правило: локація = гроші. Перша лінія в Батумі з прямим морським краєвидом або номер на головній вулиці Тбілісі завжди дорожчий за аналоги в глибині району на 20-40%.
Враховуйте:

Крокова доступність до пляжу, парків, "старого міста" і ключових туристичних атракцій.
Розвиненість інфраструктури: наявність магазинів, кафе, транспорту.
Вид із вікна: морська панорама або "city view" у центрі столиці помітно підвищують ставку оренди та ціну перепродажу.

Приклад: готельна нерухомість у Батумі біля води - $110 000-150 000 за студію, а в кварталі "за спиною" - вже $65 000-80 000.

3. Клас і рівень сервісу (all-inclusive, стандарти, додаткові послуги)

Інвестиції в готельні номери високого класу дають кратно більший дохід.

All-inclusive, wellness- і spa-послуги, "сімейні формати" з анімацією - усе це приваблює гостей із вищим за середній бюджетом.
Постояльці платять помітно більше за можливість релаксу без клопоту.
Бренди вводять жорсткі стандарти щодо чистоти, безпеки, харчування - результат: середній чек на 30-50% вищий, а відгуки стабільніші.

4. Площа, планування та стан номера

Стан ремонту та "начинка" - ключ до хорошої прибутковості. Ринок вимагає повністю мебльовані студії з кухнею, санвузлом і сучасним інтер'єром.

Базова студія 25-32 кв.м. - оптимальна для здачі та окупності.
Номери з дизайнерським оздобленням і "фішками" (панорамні вікна, балкон, джакузі) здаються швидше і дорожче.
Вартість ремонту впливає на капіталізацію (різницю між ціною купівлі та продажу) - якісний ремонт збільшує ціну на 10-15%.

5. Сезонність і тип оренди

Сезонність оренди в Грузії - важливий нюанс:

На узбережжі Батумі попит злітає з травня по вересень (до 90% завантаження), а взимку - виходить уперед гірський сектор (Бакуріані, Гудаурі).
У Тбілісі прибутковість готельного номера вирізняється стабільним цілорічним завантаженням, особливо в об'єктах поруч із діловим центром.

Лайфхак: апарт-готелі нового покоління пропонують "гібридні" схеми оренди - влітку здаєте через Booking, взимку - безпосередньо туристичним компаніям.

6. Умови договору та приховані платежі

Перед покупкою ретельно вивчайте договір з керуючою компанією:

Розмір комісії (зазвичай 15-25% від доходу),
Гарантії завантаження,
Система розрахунку (чисті виплати або "все включено" з вирахуванням комуналки і податку).
Офіційні правила та рекомендовані зразки договорів - на сайті публічного реєстру НАПР Грузії.

7. Новий або вторинний ринок

Апарт-готелі в новобудовах бренду, щойно здані - висока ціна, але швидке зростання кап. вартості.
Вторинний ринок - уже готовий потік клієнтів і зрозуміла фактична прибутковість, зате більше нюансів щодо зносу і ремонту.

8. Державні ініціативи та розвиток туризму

Нарешті, не забувайте - державні програми з розвитку курортів, будівництва доріг, анонси нових авіарейсів безпосередньо позначаються на наповнюваності! Детально стежити за політикою варто на сайті Агентства з інвестицій та Міністерства економіки Грузії.

Підсумок: прибутковість апарт-готелю або готельного номера в Грузії - це завжди сума параметрів. Вибирайте бренд, найкращу локацію, свіжий ремонт і розумійте свою цільову аудиторію. І не забувайте: грамотний розрахунок на старті позбавить вас розчарувань у майбутньому!

Порівняння: номер у готелі vs звичайна квартира

Якщо ви стоїте на роздоріжжі - що купити для пасивного доходу: готельний номер або квартиру, - давайте розкладемо все по поличках без прикрашання. Для вкладень у нерухомість Грузії обидва формати мають свої особливості. Важливо розібратися, чим відрізняється пасивний дохід від готельного номера від традиційної оренди квартири, які плюси, мінуси і підводні камені чекають на кожного власника.

Головна перевага: сервіс "під ключ" у готелі

Купуючи номер у готелі або апарт-готелі в Грузії:

Ви отримуєте готову керуючу компаніюяка бере все обслуговування на себе: від рекламної кампанії та прийому гостей до клінінгу, бухгалтерії та врегулювання спірних питань. Це особливо цінно, якщо ви інвестуєте дистанційно або рідко буваєте в країні.
Повний сервіс і відсутність рутиниНіяких пошуків орендарів, зустрічей із гостями, прибирань або ремонтів - усе вирішує оператор.
Ваш дохід вважається "брудними" або "чистими" (залежно від договору), а виплати йдуть прозорими каналами (послугами банків, e-wallets). Проблему невиплат або тривалого простою номер практично не стоїть - у мережі завжди потік туристів.

Актуальні списки ліцензованих готелів і керуючих компаній публікуються на офіційному порталі Національного туристичного агентства.

Звичайна квартира: більше самостійності, менше витрат

Інвестиції у квартири в Батумі або Тбілісі, особливо в нових житлових комплексах, мають свої плюси:

Можна здавати довгостроково місцевим орендарям або мандрівникам, або подобово через Booking/Airbnb - є повний вибір стратегії.
Відсутня комісія керуючої компанії (а це часто до 25% доходу): ваші чисті надходження вищі, якщо займатися орендою самостійно.
У разі "неповного сезону" (наприклад, взимку на морі) житлову квартиру рідше залишають порожньою - попит стабільніший, ніж у готельних номерів у "низький сезон".

Але при цьому з'являються інші "головні болі":

Ви вирішуєте всі питання обслуговування - контроль ремонту, розрахунки за рахунками, організація заселення, пошук нових мешканців.
Питання оподаткування та звітності лягають тільки на вас. Детальніше - у розділі Служби доходів Грузії.
Обмеження на ночівлі для туристів можуть вводитися в окремих будинках (наприклад, щоб захистити інтереси постійних мешканців, керуючі компанії іноді забороняють оренду на добу).

Прибутковість: скільки реально можна заробити?

За свіжою аналітикою Knight Frank:

Готельний номер або апарт-готель у Батумі/Тбілісі здатний приносити 12-23% річних чистого доходуякщо об'єкт розташований у топовій локації, має високий сервіс і бренд-управління. При цьому гарантований мінімум зазвичай становить 5-7% від забудовника або керуючої компанії.
Звичайна квартира - це 6-13% річних при довгостроковій оренді (особливо в центрі столиці), якщо ви керуєте об'єктом самі і мінімізуєте витрати.

Вигода від здачі готельного номера вища, якщо ринок зростає й оператор відомий.
Термін окупності апарт-готелю часто на 1-3 роки швидший, ніж у квартири.

Гнучкість використання: особисте проживання та обмеження

Власник звичайної квартири - цар і бог своїх володінь: хочете - живете самі місяцями, хочете - здаєте. А ось в апарт-готелі або номері під управлінням часто діють обмеження:

Можна користуватися "своїм" номером лише в певні "низькі сезони" або суворо обумовлену кількість днів на рік (умови прописані в договорі).
Брендові готелі, особливо в сегменті "інвестиція заради доходу", зазвичай не передбачають постійного проживання власника.

Додаткові витрати та управління

КвартираПлатите мінімалку за комуналку і податки, усі "головоломки" - ваші.
Готельний номерЧастина доходу йде керуючій компанії, але й турбот на порядок менше.

Узагальнювальна таблиця

Критерій	Готельний номер/APART-готель	Звичайна квартира
Прибутковість	12-23% (бренд), 5-7% гарантії	6-13% (самостійне керування)
Управління	Сервіс під ключ, аутсорсинг	Самостійно або через агентство
Час на обслуговування	Мінімальна	Максимальне (все на плечах власника)
Гнучкість проживання	Обмежено	Повна свобода
Ліквідність	Вище за умови брендування	Залежить від району, поверху, житла
Сезонність	Сильна (особливо в курортах)	Низька при довгостроковій здачі

Обираючи між купівлею готельного номера і квартири в Грузії, орієнтуйтеся на свої цілі: якщо важливий пасивний дохід, готовий бізнес-проєкт і мінімальна участь - готельна нерухомість і більша ймовірність "гарантованого доходу від забудовника" підійдуть краще. Якщо ж любите контролювати все особисто і не боїтеся занурюватися в повсякденний менеджмент - квартира дасть більше гнучкості та перспективи для зростання капіталізації.

Переведіть сумніви в плюс: прорахуйте "на пальцях", порівняйте умови на порталах із готельної нерухомості або зв'яжіться з експертами, щоб оцінити персональну прибутковість. Думайте як інвестор - і нехай ваш вибір буде не тільки вигідним, але й комфортним!

Юридичні та фінансові аспекти купівлі

Коли мова заходить про купівлю готельного номера в Грузії або інвестиції в готельні об'єкти, важливо йти не тільки на емоціях від моря і кави, а й з чітким розумінням юридичних і фінансових деталей. Не дарма кажуть: "Паспорт відкриває двері, але документи міцно тримають ключі від прибутку". Давайте розберемося по пунктах, які правові нюанси важливі, що потрібно знати про іпотеку, податки і витрати - щоб усе було "чисто", прозоро і без прихованих пасток.

Оформлення права власності: швидко, прозоро, онлайн

Тут Грузія реально дивує: процедура реєстрації нерухомості - одна з найпрозоріших у регіоні!

Угода зазвичай проходить через Будинок юстиції, де оформляються всі папери на підставі договору купівлі-продажу та підтвердження платежу.
Ви не побачите тут багатоповерхової бюрократії чи "живих" черг: електронна черга, подача документів в одному вікні, а реєстрація займає від 1 години до 1-2 днів.
Право власності підтверджує виписка з Національного агентства публічного реєстру - документ державної сили, який гарантує, що ви - єдиний господар нерухомості, зокрема якщо йдеться про готельний номер або апарт-готель.
Усі дані захищені на електронному рівні: унеможливлено "подвійні продажі", втрату документів або шахрайські схеми. Навіть якщо ви не на місці - можна оформити довіреність на агента або адвоката і дистанційно зареєструвати угоду.

Фінансові витрати та збори під час купівлі

Плануйте бюджет заздалегідь, щоб кожна цифра була на своєму місці!

Нотаріальні послуги та держмито за реєстрацію - як правило, не перевищують $100-200 (точний розмір залежить від вартості нерухомості та терміновості оформлення).
Послуги агентства або юридичного консультанта - зазвичай 2-5% від вартості угоди.
Витрати на відкриття банківського рахунку (якщо ви вперше в країні; подробиці та форма для іноземців - на сайтах TBC Bank або Банк Грузії).
Платежі за оформлення іпотеки, якщо купуєте в кредит - комісія банку: часто не перевищує 1-2% від суми позики.

Усі взаєморозрахунки за угодою проводяться тільки через банківські проводки - що виключає ризики і дає надійність як покупцеві, так і продавцеві.

Права та можливості для іноземців

Володіння готельною нерухомістю для іноземних громадян у Грузії практично нічим не обмежене:

Можна купити будь-який об'єкт - апарт-готель, готельний номер, апартаменти для здачі (виняток: сільгоспземля).
Іноземець має право оформити власність одноосібно, у частковій або спільній формі (для сімейних інвестицій).
Купівля нерухомості вартістю від $100 000 і вище дає змогу подати на посвідку на проживання (ВНЖ) для всієї родини. Процедури та перелік документів - на державному консульському порталі.
Немає лімітів за кількістю об'єктів або регіоном - ви можете стати власником і кількох номерів у Батумі, і апарт-готелю в гірськолижній локації.

Іпотека та кредитні інструменти

Іноземці, як і громадяни Грузії, можуть оформити іпотеку на купівлю готельних об'єктів за прозорими правилами:

Ставка - 8-10% річних у доларах або євро (фіксується на кілька років уперед, актуальні пропозиції - у TBC Bank и Банк Грузії);
Мінімальний початковий внесок - 40% від вартості об'єкта;
Пакет документів зведений до мінімуму: паспорт, підтвердження платоспроможності (довідка з роботи або виписка з банку);
Договір оформляють одразу на бажаний термін - з правом дострокового погашення.

Це означає, що навіть не маючи "повної суми на руках", можна почати інвестувати і стати власником готельної нерухомості в Батумі або Тбілісі.

Податки на нерухомість: просто і вигідно

Грузія славиться ультра-ліберальною податковою системою для власників нерухомості:

Податок на майно - 0% (ви не платите щорічні податки за володіння апарт-готелем або готельним номером, статус власника значення не має).
У разі перепродажу - 5% з різниці в ціні (якщо продаєте раніше, ніж через 2 роки після купівлі). Тримайте номер або апартамент понад 2 роки - податок на прибутковість із продажу обнуляється!
Орендний дохід оподатковується за спрощеною системою: ставка - всього 5% від фактичної виручки. Для бронювання статусу використовується онлайн особистий кабінет платника податків.

Порівняльна таблиця: на що звернути увагу під час купівлі

Параметр	Готельний номер / апарт-готель	Квартира в житловому фонді
Право власності	100% приватна власність	100% приватна власність
Обмеження	Ні (крім землі)	Ні
Іпотека для іноземців	Є (8-10% річних, внесок 40%)	Є (аналогічно)
Реєстрація	Через Будинок юстиції, онлайн	Те ж саме
Податки	0% майно, 5% у разі продажу <2 років	0% майно, 5% у разі продажу <2 років
ВНЖ	Є від $100 000	Є від $100 000

Сучасна система реєстрації нерухомості в Грузіїпрості правила для іноземців і зрозуміла податкова модель роблять купівлю готельного номера або апарт-готелю передбачуваною і комфортною. Обов'язкова порада - перевіряйте легальність об'єкта на етапі збору документів! Для остаточного спокою краще скористатися послугами акредитованого юриста або агента.

Грамотно підготовлена угода - запорука не тільки вашого захисту, а й спокійного, гарантованого доходу на багато років. Будьте уважні, не економте на експертизі, і тоді інвестиції в готельний бізнес Грузії зроблять вашу історію успіху максимально чистою, прозорою та вигідною.

Прогноз і динаміка ринку готельних інвестицій

Запитайте будь-якого аналітика або досвідченого інвестора: ринок готельних номерів у Грузії зараз нагадує сцену з грузинського базару - живий, непередбачуваний, але відверто зростаючий і перспективний. Щоб не опинитися в ролі того гостя, який прийшов за вином, а пішов без нічого, давайте розглянемо, що реально відбувається і на що чекати тим, хто всерйоз думає про купівлі готельного номера в Грузії, вкладеннях в апарт-готелі біля моря та інвестиціях у готельний бізнес країни.

Турпотік - локомотив зростання

За даними Геостат, до кінця 2024 року Грузію відвідали рекордні 7,4 мільйона туристів. І прогноз на 2025 рік - ще більш бадьорий: до +10% приросту. Ці цифри не просто красиві абстракції, а реальний показник того, що сезонності стає менше, а турбізнес виходить із площини "тільки влітку" або "тільки в горах".
Міністерство економіки декларує пріоритет розвитку туризму як ключового драйвера ВВП - кожен черговий мільярд, "зароблений" через готельні сервіси, осяде в економіці та створить нову хвилю інвесторського інтересу.

Динаміка будівництва: рекорди та виклики

Одвічно грузинська пристрасть до будівництва отримала новий драйв: у 2023 році видано на 26% (!) більше дозволів на будівництво готельної нерухомостініж роком раніше. Особливо активно забудовується Батумі, відразу за ним іде Тбілісі, і навіть малі курортні міста не відстають: Gudauri, Bakuriani, Кобулеті.

Провідні бренди готелів і великі девелопери розширюють присутність. Проєкти Marriott, Wyndham, Radisson виходять на ринок із десятками нових об'єктів, через що рівень якості інфраструктури, безпеки та маркетингу стійко зростає. Це підігріває попит з боку міжнародних інвесторів і збільшує туристичну привабливість регіону.

Прибутковість інвестицій: реальність та очікування

Купівля готельних номерів у Грузії в останні 3-5 років демонструє стабільно високі показники прибутковості:

Гарантована дохідність за договорами з керуючими компаніями - 5-7% річних.
Фактична прибутковість топових проєктів і об'єктів бренд-сегмента - 12-23% річнихособливо за умови грамотного позиціонування і роботи з ринками Ізраїлю, ЄС і країн СНД.

І це справді унікально для Східної Європи - на тлі повільнішого відновлення або стагнації в Туреччині, Чорногорії, Болгарії.

Локальні ризики: конкуренція і потенційний надлишок

Не все на ринку - шоколад із горіхами. Зростання обсягів новобудов у Батумі та Тбілісі може призвести до "перегріву" і тимчасового надлишку пропозиції щодо готельних номерів. Уже зараз в окремих районах столиці спостерігається легка конкуренція за орендаря - особливо серед "ноунейм" проєктів, які не можуть конкурувати з міжнародними брендами за сервісом і маркетингом.

Будьте уважні:

Об'єкти без бренду або без професійної керуючої компанії ризикують знижувати завантаження в міжсезоння.
Девелопери, які працюють "на швидкість", часом економлять на інфраструктурі та сервісі.

Розумний інвестор заздалегідь аналізує локальний ринок: статистику завантаження, відгуки про проєкти та плани розвитку району.

Перспективи на 2025-2027 роки: куди рухатися ринку

Тренд зрозумілий: ринок готельної нерухомості в Грузії продовжуватиме зростатипричому як у капіталізації (вартості перепродажу), так і за прибутковістю від оренди. Уряд інвестує в маркетинг, маршрути, аеровузли.

Очікується посилення позицій нових брендів, з'являться унікальні гібридні формати готелів (workation, апарт-готелі на гірських і SPA-курортах), а також зростання кількості сервісів із "розумного управління" прибутковістю номерів.

Що все це означає для інвестора?

Зараз - "золоте вікно" для входу в готельну нерухомість у Грузії. На горизонті п'ятиріччя ціна входу зросте, але й рівень сервісу, конкурс за гостя вийдуть на абсолютно новий рівень.
Пасивний дохід від номерного фонду залишиться вищим, ніж у квартир у житлових комплексах.
Перемагають бренди та комплексні проєкти із сильною керуючою компанієюде ризики в рази нижчі, ніж на "розрізненому" ринку.
Завдання - підібрати проєкт із перевіреною історією, високим завантаженням і мінімальними операційними витратами.

На закінчення: ринок динамічний, живий і, незважаючи на зростання конкуренції, залишається одним із найшвидше окупних для вкладень у Східній Європі. Головне - це робити інвестиції не навмання, а на холодну голову, довіряючи тільки цифрам, перевіреним брендам і сучасній аналітиці. Тоді ваш сьогоднішній крок обернеться для вас пасивним доходом і фінансовою свободою на довгі роки!

🔗 Корисні посилання

Статистика
На цьому сайті ви знайдете офіційну статистику щодо зайнятості та безробіття в Грузії, яка допоможе зрозуміти економічну ситуацію країни й оцінити купівельну спроможність населення для аналізу ринку нерухомості.
Міністерство економіки та сталого розвитку Грузії
Офіційні новини та аналітичні матеріали про розвиток економіки, зокрема про ринок нерухомості, інвестиційні проєкти та законодавчі зміни в цій сфері.
Національний реєстр Грузії
Можна перевірити право власності на нерухомість, дізнатися про обтяження та отримати виписки з публічного реєстру.
TBC Bank и Банк Грузії
Найбільші банки Грузії для відкриття рахунку, іпотеки та грошових переказів.
Міністерство закордонних справ Грузії
На сайті можна знайти офіційну інформацію про посвідки на тимчасове проживання, порядок їхнього отримання та необхідні документи, що важливо під час купівлі нерухомості для оформлення легального статусу проживання в країні.

Висновок

Сьогодні ринок готельних номерів у Грузії - це не просто інвестиційний тренд, а реальний шанс для тих, хто хоче вийти на дохід у доларах (або євро), уникнути типових бюрократичних "квестів" і при цьому забезпечити собі прозору, законну схему володіння активом. Переконалися? Залишилося зробити останній крок!

Якщо ви мрієте купити номер у готелі в Батумі, апарт-готель біля моря або готельний номер для здачі в оренду в Тбілісіне варто гаяти час на сумніви - динаміка ринку та інтерес туристів говорять самі за себе. Наші експерти готові підібрати для вас проєкт із гарантованою прибутковістю, провести порівняння варіантів, розрахувати рентабельність і повністю супроводжувати угоду від А до Я.

Просто залиште заявку на консультацію або запитайте актуальний прайс - і вже незабаром ви станете власником активної, дохідної та перспективної нерухомості в серці гостинної Грузії.