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Base jurídica y peculiaridades del registro de la propiedad inmobiliaria en Georgia
- El registro de la propiedad inmobiliaria en Georgia se realiza a través del Registro Público electrónico unificado del Ministerio de Justicia y suele tardar entre unas horas y 4 días laborables.
- Los extranjeros pueden comprar pisos, casas y locales comerciales en igualdad de condiciones que los ciudadanos georgianos; la excepción son los terrenos agrícolas.
- No se requiere un notario para la transacción (salvo en determinados casos), el paquete de documentos es mínimo: el pasaporte, el contrato y el justificante de pago suelen ser suficientes.
- La tasa estatal depende de la velocidad de registro: aproximadamente $55-$128; no hay impuestos sobre la compra.
- Fuentes y referencias clave: Registro Público - Agencia Nacional del Registro Público, Public Service Hall, reseñas de perfiles de Prian, Korter, Sea Inside.
Marco legislativo y autoridades de registro
- El registro de los derechos de propiedad en Georgia se basa en las normas del Código Civil, la Ley del Registro Público y los reglamentos del Ministerio de Justicia. El registro lo lleva la Agencia Nacional del Registro Público, dependiente del Ministerio de Justicia, a través del sistema electrónico de registro de derechos de propiedad.
- Una red de Salas de Servicios Públicos (Public Service Halls) ofrece servicios de recepción de documentos y ventanilla única: psh.gov.ge. Es posible presentar la solicitud en persona, a través de un representante mediante poder notarial, y algunos servicios pueden realizarse a distancia.
"El registro de la propiedad en Georgia se realiza a través de un registro electrónico único, que garantiza rapidez y transparencia a los solicitantes"
Derechos de los compradores extranjeros
- Los ciudadanos extranjeros y las empresas extranjeras tienen derecho a adquirir la propiedad de pisos, casas, oficinas, locales comerciales y otros objetos no agrícolas, en condiciones comparables a las de los ciudadanos georgianos.
- Restricción: Las parcelas agrícolas no pueden ser propiedad de extranjeros; excepciones: herencia o adquisición si se dispone de la nacionalidad georgiana.
Importante: Los intentos de eludir la prohibición de los terrenos agrícolas mediante estructuras nominales con entidades jurídicas locales conllevan un alto riesgo legal de que la transacción sea invalidada. La estrategia conservadora consiste en excluir tales propiedades o estructurar la propiedad en estricto cumplimiento de la legislación local.
Procedimiento y registro electrónico: qué garantiza la transparencia
- El proceso de registro de bienes inmuebles en Georgia formalizado y normalizado: contrato + solicitud + DNI + confirmación de liquidaciones → inscripción en el registro → emisión de un extracto electrónico actualizado con un código QR.
- Prueba de propiedad en Georgia - un extracto electrónico del registro. No se expiden "certificados" en papel; la inscripción en el registro y el documento electrónico, que puede consultarse en línea, tienen fuerza legal.
- Los datos sobre el propietario actual, las cargas (hipoteca, embargo, arrendamiento) y las características del objeto se solicitan por código catastral. El extracto puede obtenerse en línea si se dispone del código o en la Casa de Justicia.
Documentos y requisitos contractuales
- Paquete mínimo: pasaporte del comprador (para un extranjero), contrato de compraventa, justificante de pago (recibo bancario/recibo), formulario de solicitud.
- Lenguaje y forma: El contrato se redacta en georgiano; normalmente se prepara una versión bilingüe (georgiano + lengua del comprador). Si las partes no hablan georgiano, es obligatorio que haya un intérprete acreditado en la firma.
- Dónde firmar: en la Casa de Justicia - en un impreso normalizado en presencia de un registrador (transacciones simples), o ante notario con posterior presentación en el registro.
- Operaciones de apoderamiento: si el poder se expide en el extranjero, el acuerdo está sujeto a certificación notarial obligatoria.
Norma clave: "La certificación notarial de bienes inmuebles no es necesaria para transacciones sencillas, pero sí para la compensación a distancia en virtud de un poder notarial extranjero o condiciones complejas (plazos, hipotecas, estructuras corporativas)."
Calendario y coste de la inscripción
- Plazo estándar - 4 días laborables.
- Registro acelerado de bienes inmuebles disponible con recargo: 1 día laborable o "el mismo día" (unas horas) - proporcionado por las Casas de Justicia.
- Derecho estatal de registro de bienes inmuebles en Georgia (indicativo, IVA incluido 18%):
- Estándar: 150 GEL ≈ $55
- Rápido: 270 GEL ≈ $100
- El mismo día: 350 GEL ≈ $128
- La ley suele asignar los costes al vendedor, pero en la práctica las partes pueden acordar un reparto diferente.
Impuestos y pagos relacionados con la compra
- Impuesto de compra: no; sólo hay que pagar el impuesto estatal del registro al transferir la propiedad.
- Notario y traducción: a pagar en caso necesario. Horquillas típicas: contrato notarial - de ~$70-$150+ según tarifa y complejidad; traducción y presencia del traductor - ~$4-$20 por página y ~$10-$20 por participación. Algunas agencias incluyen la traducción en sus servicios.
- Diligencia debida legal (diligencia debida de bienes inmuebles en Georgia): referencia de mercado - unos 1% del precio del objeto por apoyo integral (verificación de derechos, contrato, consultas).
Etapas del proceso de compra y registro de bienes inmuebles en Georgia
A continuación se muestra el procedimiento oficial, paso a paso, de cómo se lleva a cabo el registro de bienes inmuebles en Georgia: desde la inspección preliminar de la propiedad hasta la obtención de un extracto del Registro Público. Especificamos documentos, plazos, costes estimados en $, así como proporcionamos enlaces a fuentes autorizadas.
Inmobiliaria en Georgia
Tiflis
a partir de 24,6m².
Tiflisa partir de 27,5m².
Tiflisa partir de 137m².
Batumia partir de 34m².Paso 1: Diligencia debida preliminar (due diligence) de la propiedad y el vendedor Objetivo: confirmar la propiedad, la ausencia de gravámenes y los riesgos legales antes de depositar el dinero. Qué hay que comprobar:
- Un extracto actualizado de Registro público (NAPR) por código catastralPropietario, cargas (hipoteca, embargo), restricciones y características básicas del objeto.Conformidad de la superficie y distribución reales con los datos del registro, legalización de alteraciones, ausencia de la condición de bien del patrimonio cultural (si procede).Situación y capacidad del vendedor, estado civil (consentimiento del cónyuge en caso de propiedad adquirida conjuntamente).
Paso 2: Acuerdo preliminar y depósito (opcional) Objetivo: fijar el precio y retirar el objeto de la venta mientras se preparan los documentos para la transacción principal. Práctica: las partes firman un breve contrato preliminar con el importe y las condiciones; se realiza un depósito depósito y, si es necesario, se inscribe en el registro un acta del gravamen (depósito).
- El importe del depósito: en general 5-10% en el mercado secundario y 20-30% en un edificio nuevo.Dónde formalizar: en un notario o en la Casa de Justicia; al registrar un registro del depósito, el objeto queda efectivamente "bloqueado" para su reventa.
Paso 3: Redactar el contrato principal de compraventa Opciones de firma:
- En la Casa de Justicia en un impreso bilingüe normalizado en presencia del registrador (a menudo para transacciones sencillas).Notario con posterior presentación electrónica en el registro (conveniente en caso de condiciones complejas, fraccionamiento, prenda o transacción por procuración).
Regla clave: para la compra a distancia por poder notarial extranjero el contrato principal debe ser notariado.
Calendario: 1 día para preparar y firmar (si los documentos están listos).
Gastos: acuerdo notarial $70-$150+ (depende de la tarifa y la complejidad); traducción del contrato $5–$10/страницаla presencia de un intérprete $15-$30. Si se inscribe directamente en la Casa de Justicia sin notario, es posible que no haya gastos adicionales.
Paso 4: Transferencia de dinero y confirmación de la liquidación Métodos de liquidación: transferencia bancaria (internacional o dentro de Georgia) o en efectivo (más a menudo en USD/GEL) - por acuerdo de las partes.
- Las transferencias intrageorgianas suelen ser rápidas; para grandes importes, los bancos fijan el límites diarios - Las transferencias internacionales pueden requerir documentos justificativos (origen de los fondos, contrato) del banco remitente.Documente el pago: Conserve el recibo o resguardo bancario, que deberá adjuntar a la inscripción.
Coste de referencia: Las comisiones bancarias varían en función de las jurisdicciones y las tarifas; para las transferencias internacionales, pon un margen $50-$150 en comisión/conversión. Transferencias dentro de Georgia: suelen ser más baratas, pero dependen del banco.
Paso 5. Inscripción del derecho de propiedad en el Registro Público
Dónde servir: en cualquier Sala de Servicios Públicos. o a través de un notario (presentación electrónica). Paquete de documentos:
- Solicitud del formulario establecido;Pasaporte del comprador (para extranjeros - pasaporte extranjero);Contrato de compraventa (en georgiano/bilingüe);Justificante de pago (recibo/recibo);Además, si es necesario: poder notarial, consentimiento del cónyuge, otros justificantes.
Impuesto estatal (IVA incluido 18%): de forma estándar ~$55en un día - ~$100"el mismo día," - ~$128. Efectos jurídicos: El derecho de propiedad nace en el momento en que se efectúa la inscripción en Registro electrónico NAPR. No es necesario un "certificado en papel" aparte.
Paso 6: Obtención de una declaración (prueba del derecho) y pasos posteriores Extracto del registro está disponible en línea (con un QR/código de barras para la autenticación) o en la Casa de Justicia. La certificación notarial de la declaración suele ser no necesario. Qué hacer a continuación (recomendado):
- Guarde copias electrónicas e impresas del contrato, recibos y extractos (en la nube y fuera de línea).Notifique a la empresa de gestión / condominio (HOA), vuelva a emitir facturas de servicios públicos.Para fines de inversión y HUD - preparar un informe del tasador y un paquete de documentos para el servicio de migración (para objetos de $100 mil).
El proceso de registro de bienes inmuebles en Georgia está formalizado y es predecible: una sola visita, un paquete mínimo de documentos, tasas claras y plazos rápidos. La clave de una transacción segura es la debida diligencia legal al principio y la correcta documentación de los acuerdos.
Plazos para registrar una propiedad inmobiliaria en Georgia: ¿cuánto tardará realmente?
Los plazos oficiales, las tasas y los detalles organizativos que figuran a continuación se basan en el Registro Público (NAPR) y las Cámaras de Justicia. Para mayor claridad, una comparación de los regímenes, los factores clave que realmente afectan a la duración y los costes de referencia en $.
Regímenes básicos de matriculación y derechos estatales
Procedimientos normalizados de trabajo para la transmisión de la propiedad en Georgia es 4 días laborables desde el momento en que el notario presenta la solicitud ante la Cámara de Justicia o la transmite electrónicamente. Así lo establecen la práctica y las explicaciones del Estado y los recursos pertinentes.
| Opción de registro | Fecha de vencimiento | Derechos estatales (IVA incluido) | Punto de referencia en $ |
|---|---|---|---|
| Estándar | 4 días laborables | 150 GEL | ≈ $55 |
| Acelerado | 1 día laborable | 270 GEL | ≈ $100 |
| Instantánea | El mismo día (unas horas) | 350 GEL | ≈ $128 |
La presentación de documentos se realiza a través de la Sala de Servicios Públicos o mediante transmisión electrónica por un notario público; el registro y la entrada los lleva el Agencia Nacional del Registro Público (ANRP).
Punto de referencia clave: "Los plazos de registro oscilan entre unas horas (servicio instantáneo) y 4 días laborables (estándar)".
Lo que realmente afecta al plazo: factores de retraso y aceleración
- Exhaustividad de los documentos en el momento de la presentación. Los errores en los datos (erratas en el nombre/número de pasaporte, código catastral incorrecto) conllevan la devolución y nueva presentación - más 1-2 días para correcciones.
- Necesidad de certificación notarial. En el caso de los poderes notariales extranjeros, el contrato principal se formaliza ante notario, a lo que hay que añadir el tiempo necesario para registrarlo, traducirlo y enviarlo al registro.
- Disponibilidad de un intérprete. Si las partes no hablan georgiano, se requiere un intérprete acreditado para la firma, lo que organizativamente añade entre 1 y 3 horas al día de la transacción.
- PSH Branch Loads. Durante la temporada (por ejemplo, en verano en Batumi), la espera para una cita puede aumentar; prevea tiempo para hacer cola o elija franjas horarias de mañana.
- Liquidaciones bancarias. Las transferencias internacionales pueden tardar de 1 a 3 días bancarios. Si es necesario presentar un justificante de pago, el plazo de inscripción se retrasará hasta la recepción de los fondos.
- Gravámenes y permisos asociados. Retirada de la hipoteca por el banco, el consentimiento del cónyuge, el permiso de las autoridades de tutela (si la parte de un menor de edad) - formalmente se trata de una etapa previa, pero es él más a menudo "come" el tiempo de calendario antes del registro.
Cronología práctica de la transacción (referencia)
- Día T-2/T-1: Diligencia debida, extracto del registro, acuerdo sobre las condiciones del contrato. Si es necesario, cita con un notario y traductor.
- T0 (el día de la transacción): firma del contrato en el PSH o ante notario; pago; presentación de la solicitud en el registro (in situ en el PSH o por vía electrónica ante notario).
- T0 + 2-6 horas: si elige el servicio "instantáneo" - registro listo y declaración electrónica NAPR (código QR).
- T+1 día laborable: Registro acelerado (a una tarifa de 270 GEL).
- T+4 días laborables: inscripción estándar (a razón de 150 GEL).
Punto legal: surge la propiedad desde el momento de la inscripción en el registro electrónico NAPRno desde la fecha de firma del contrato. No es necesario un "certificado" en papel; como prueba se utiliza una declaración electrónica.
Cuánto cuesta acelerar el registro y cuándo es necesario
La elección del modo acelerado se justifica cuando:
- el comprador y el vendedor están limitados en el tiempo (viaje de negocios, viaje turístico);
- Necesidad de una rápida reinscripción para las liquidaciones bancarias/de terceros;
- se compra un objeto muy demandado y es importante fijar rápidamente el derecho.
Coste aproximado de la aceleración (la diferencia entre las versiones estándar y acelerada) - $45-$73 sobre la tarifa base (entre 150 y 270/350 GEL).
Gastos de registro de bienes inmuebles: tasas y costes adicionales
Los pagos oficiales en la transferencia de propiedad en Georgia son transparentes y predecibles. A continuación se presenta una estructura de costes con importes indicativos en $, cuándo se exigen y a quién suelen imponerse. Señalamos las fuentes primarias y explicamos cómo optimizar el presupuesto de la transacción.
Dato clave: al comprar una casa en Georgia sin impuestos de compra; sólo se paga el impuesto estatal del registro (incluido el IVA 18%). Los gastos de registro por ley suelen correr a cargo del vendedor, pero las partes son libres de acordar lo contrario.
1) Obligación estatal de registrar los derechos de propiedad
Lo que estamos pagando: hacer constar la transferencia del derecho de propiedad en el registro electrónico del NAPR (a través de las Casas de Justicia).
- Estándar (4 días laborables): 150 GEL ≈ $55
- Expedited (1 día laborable): 270 GEL ≈ $100
- Al instante (el día de la presentación, unas horas): 350 GEL ≈ $128
Quién paga: por defecto, el vendedor (salvo que se estipule lo contrario en el contrato). En la práctica, las partes suelen dividir o transferir los gastos al comprador.
2) Servicios notariales (si es necesario)
Cuando lo necesites: condiciones complejas de transacción (plazos/prenda), transacciones bajo un poder notarial extranjero (la notarización del acuerdo es obligatoria), ejecución en ausencia de presencia personal de las partes.
- Coste: referencia $80-$160+ por un contrato notarial (depende de la tarifa y la complejidad).
- Muchos notarios presentan documentos en el registro electrónicamente, lo que ahorra una visita a la Casa de Justicia.
Importante: en caso de transacción en virtud de un poder emitido en el extranjero, el contrato principal debe ser notariado (pertinente para 2024-2025.
3) Traducción por encargo y servicios de traducción
Cuando lo necesites: si las partes no hablan georgiano. Se requiere un intérprete acreditado en la Casa de Justicia; el contrato es bilingüe (georgiano + lengua del comprador).
- Traducción escrita: referencia $5–$10/страница
- La presencia de un intérprete en la transacción: referencia $15-$30
- Algunas agencias incluyen la traducción en el coste del acompañamiento.
4) Diligencia debida y apoyo (due diligence)
Qué incluye: comprobar el historial del objeto y la cadena de derechos, analizar gravámenes y riesgos, preparar el contrato, apoyar la presentación en el registro.
- Coste de referencia: en torno a 1% del precio del objeto de apoyo integral (mercado).
Recomendación: Escatimar en la diligencia debida suele provocar retrasos en el registro (eliminación de la hipoteca, consentimiento del cónyuge) y gastos imprevistos. Compruebe la propiedad antes de hacer un depósito.
5) Gastos bancarios y liquidaciones
Cuando surja: al transferir dinero internacionalmente para una transacción o para transacciones interbancarias. Las transferencias intrageorgianas suelen ser instantáneas, pero los bancos tienen límites diarios.
- Traducción internacional: establecer un punto de referencia $50-$150 en concepto de comisión y conversión (depende del banco/país de envío).
- Traducción intrageorgiana: suelen ser más baratas; consulte las tarifas de su banco.
- Documente el pago: Se exigirá un recibo bancario (o resguardo) para la inscripción.
6) Valoración de bienes inmuebles para el permiso de residencia (si es necesario)
Cuando lo necesites: si el propósito es solicitar un permiso de residencia sobre la base de una compra; confirmar el umbral de valor (actualmente el valor de referencia es a partir del $100 000 para el permiso de residencia temporal) requiere un informe de un tasador independiente.
- Informe de costes de referencia: $100-$300 en función de la ciudad, la zona y el tiempo de preparación.
7) Edificios nuevos: conexión de las comunicaciones y pagos finales al promotor
Cuando surja: Cuando se entrega la casa y se firma el certificado de aceptación, el promotor puede cobrar honorarios únicos por la puesta en servicio/la conexión de los servicios, el registro de los contadores y las tarjetas de acceso.
- Un hito: según la lista de precios del promotor; en muchos proyectos hay una gama de $100-$500+ (para complejos premium - superior). Especifíquelo en el acuerdo de participación en el capital/contrato de inversión.
8) Comisión de la agencia inmobiliaria (si interviene)
Quién paga: En el mercado georgiano, la comisión suele pagarla el vendedor; los servicios suelen ser gratuitos para el comprador. No obstante, las condiciones dependen del acuerdo de las partes.
- Punto de referencia de la Comisión: ~3-5% del precio (normalmente a cargo del vendedor).
Resumen del presupuesto de una transacción típica (ejemplo)
Comprar un piso por $100.000 sin préstamos ni condiciones complicadas:
- Impuesto estatal de matriculación (4 días): ≈ $55 (o $100/$128 en aceleración)
- Traducción e interpretación: ≈ $30-$80 (depende del volumen y las tarifas)
- Verificación legal: ≈ $1 000 (1% de precio; opcional pero recomendado)
- Gastos bancarios (transferencia internacional): ≈ $50-$150
- Notario: $0 cuando se ejecuta en la Casa de Justicia; para un contrato notarial - ≈ $80-$160+.
Hito total: de $135-$285 en el supuesto básico sin abogado ni notario; con diligencia debida y notarización - de aprox. $1 265-$1 475. Se trata de una estimación con fines de planificación; los importes finales dependen de la modalidad de inscripción elegida, la gama de servicios y las tarifas bancarias.
Escollos y riesgos al registrar bienes inmuebles en Georgia
El registro de la propiedad en Georgia es rápido y tecnológicamente avanzado, pero es la "sencillez" lo que a menudo relaja a los compradores. A continuación se ofrece un resumen sistemático de los principales riesgos y las formas de minimizarlos, con referencias a fuentes primarias y costes aproximados.
Pensamiento principal: La mayoría de los problemas no surgen en la fase de registro propiamente dicha, sino más bien antes de la presentación - con una diligencia debida incompleta, errores en los documentos y cálculos poco transparentes.
1) Limpieza jurídica: cargas, historial de derechos, conformidad del objeto
Riesgo: Hipotecas ocultas, detenciones, derechos de terceros no inscritos, discrepancia entre los datos de superficie/planeamiento en el registro, acciones de menores, falta de consentimiento del cónyuge.
- Qué hay que comprobar: extracto reciente de Registro público (NAPR) por código catastral: propietario, cargas, restricciones, características básicas.
- Aspectos de Derecho de familia: consentimiento del cónyuge en caso de bienes adquiridos conjuntamente, prohibición de enajenación sin permiso de las autoridades tutelares en caso de acciones de menores.
- Características técnicas: legalización de las alteraciones, exactitud de la dirección, la superficie y el código catastral, ausencia de la condición de bien del patrimonio cultural (impone obligaciones).
Importante: La declaración NAPR muestra el estado actual y los gravámenes, pero no siempre revela posibles reclamaciones (litigios hereditarios, etc.). Una diligencia debida completa reduce el riesgo de impugnación de una transacción.
Costes de referencia: Diligencia debida - aprox. 1% del precio del objeto (mercado); tasas de registro para la presentación - (mercado); y $55 / $100 / $128 en función de la urgencia.
2) Restricciones para extranjeros y especificidades de los objetos
Riesgo: compra de objetos con volumen de negocio limitado o con funciones especiales.
- Tierras de cultivo: extranjeros no puede Adquirir la propiedad de parcelas agrícolas; se permite la herencia o la compra si se dispone de la nacionalidad georgiana.
- Patrimonio cultural: Los edificios históricos pueden tener estatus de conservación, lo que implica requisitos de preservación y reparación - compruebe el estatus de antemano.
- Designación del uso del suelo: El uso previsto (residencial/comercial, etc.) no cambia automáticamente cuando cambia la titularidad; se requiere un procedimiento administrativo aparte para cambiarlo.
Advertencia: Los intentos de "eludir" la prohibición de terrenos agrícolas mediante estructuras nominales con una entidad jurídica local conllevan el riesgo de invalidez de la transacción. La postura conservadora es no comprar tales parcelas.
3) Poderes, notarización y requisitos lingüísticos
Riesgo: denegación de registro debido a la forma de la transacción y a las barreras lingüísticas.
- Poder notarial extranjero: en caso de compra a distancia mediante poder emitido fuera de Georgia, el contrato debe ser notariado.
- Lenguaje contractual: el texto está escrito en georgiano; normalmente se hace una versión bilingüe. Si las partes no hablan georgiano, se requiere un intérprete acreditado en la firma.
Costes de referencia: notario $80-$160+traducción $5–$10/стр.presencia de un intérprete $15-$30.
Regla clave: Las transacciones sencillas pueden formalizarse en la Casa de Justicia sin necesidad de notario, pero en el caso de un poder notarial extranjero, el formulario notarial es obligatorio.
4) Edificios nuevos y derecho de reclamación
Riesgo: Confusión entre el "derecho de reclamación" en una propiedad en construcción y la propiedad final; retrasos debidos a la documentación de autorización del promotor.
- Durante la fase de construcción, se registrará lo siguiente derecho de reclamación (reserva del futuro piso) en el registro; la propiedad se confirma tras la puesta en servicio del edificio y el certificado de recepción.
- Compruebe con el promotor: licencia de obras, plan técnico, acreditación bancaria del proyecto - un indicador indirecto de fiabilidad.
Costes de referencia: registro del contrato/derecho de crédito - en las tarifas NAPR (normalmente las mismas $55 / $100 / $128 dependiendo de la urgencia); diligencia debida legal del promotor - de la práctica del mercado ~1% precios (por acuerdo).
Consejo: fija las fechas de puesta en marcha y la responsabilidad por retrasos en el contrato; comprueba si el promotor ha introducido todos los documentos en el registro antes de que tú los presentes.
5) Errores en los documentos y la identificación
Riesgo: erratas en los nombres, transliteración incorrecta, número de pasaporte o código catastral incorrectos: motivos para devolver los documentos y volver a presentarlos.
- Los datos del contrato deben coincidir literalmente con pasaporte (alfabeto latino) y transliteración georgiana; dirección y código catastral - como en el extracto.
- Compruebe que la declaración indica exactamente la propiedad (piso, número de apartamento/parcela) que se inspeccionó.
Práctica: Cualquier imprecisión conlleva una corrección y nueva presentación (mínimo +1 día) y visitas adicionales. Evítelo con una "lista de control" preliminar.
6) Esquemas fraudulentos y errores humanos
Riesgo: transacciones con poderes anulados, promesas de venta "dobles", ocultación de gravámenes, anticipos en efectivo injustificados.
- Demanda declaración reciente de NAPR inmediatamente antes de firmar; compruebe la validez del poder.
- No entregues un depósito sin un contrato escrito y una inscripción en el registro; confirma todos los pagos con documentos bancarios.
Una barrera tecnológica contra el fraude: un registro electrónico único con verificación de registros (incluida la tecnología blockchain) minimiza el riesgo de falsificación de derechos; la vulnerabilidad reside en la negligencia de las partes.
7) Liquidaciones, controles AML y riesgos cambiarios
Riesgo: retraso en la transacción debido a límites bancarios, comprobación del origen de los fondos, diferencia de cambio en la conversión.
- Las transferencias internacionales pueden ir 1-3 días laborablesLos bancos tienen derecho a solicitar documentos (contrato, origen de los fondos).
- Los traslados dentro de Georgia son más rápidos, pero se aplican límites diarios.
- Fije la moneda y el tipo de liquidación en el contrato; conserve los recibos/recibos.
Costes de referencia: comisiones internacionales y conversión - normalmente $50-$150 dependiendo del banco/país.
8) Cuestiones posteriores al registro: servicios públicos y gestión
Riesgo: bloqueos técnicos e inconvenientes domésticos debidos a cuentas pendientes y problemas de gestión.
- Pida al vendedor una prueba de que no hay cuotas pendientes de electricidad, agua, gas y condominio (HOA).
- Inmediatamente después del registro, notifíquelo a la sociedad gestora y vuelva a emitir las cuentas personales.
Recordatorio: Formalmente, las deudas son responsabilidad del antiguo propietario, pero el "factor humano" (falta de pagos/desconexiones) puede crear problemas al nuevo propietario si los contratos no se vuelven a emitir a tiempo.
Consejos prácticos para compradores: lista de comprobación antes de registrarse
Esta sección es un concentrado de prácticas: qué hay que comprobar y preparar exactamente antes de firmar el contrato y presentarlo al Registro Público. Describiremos los pasos clave, los plazos y los costes de referencia en $, y proporcionaremos referencias a fuentes autorizadas.
Finalidad de la lista de control: minimizar los riesgos jurídicos y organizativos, acortar el periodo de registro y evitar gastos innecesarios.
1) Documentos y diligencia debida antes de depositar el dinero
- Solicitar un extracto reciente del NAPR por código catastral. Compruebe el propietario, las cargas (hipoteca, embargo), las restricciones y las características básicas de la propiedad. El extracto puede obtenerse en línea o en la Casa de Justicia.
- Conciliar los datos técnicos de la instalación. La superficie, la distribución, el número de apartamento/parcela, la dirección y el código catastral deben coincidir literalmente con el extracto. Asegúrese de que las modificaciones estén legalizadas; en el caso de las casas, que la parcela y la estructura estén registradas.
- Compruebe la identidad del vendedor y sus circunstancias familiares y jurídicas. Datos del pasaporte, capacidad jurídica, consentimiento del cónyuge en caso de bienes adquiridos conjuntamente; en caso de acciones de menores - permiso de las autoridades tutelares.
- Eliminar los "estados bajo el agua". Aclarar si el lugar no es patrimonio cultural (impone obligaciones) y cuál es el uso previsto del terreno.
- Solicite certificados de ausencia de deudas de servicios públicos y de ausencia de cuotas de condominio. Esto reducirá los riesgos domésticos tras la transacción.
- Si compra para obtener el permiso de residencia: encargar previamente una evaluación independiente del mercado (normalmente $100-$300) para confirmar el umbral de precios (referencia de $100.000).
- Diligencia debida de un abogado. Se recomienda una auditoría completa del historial de derechos, gravámenes y documentos (el punto de referencia es ~1% del precio del objeto).
Importante: La declaración de la NAPR refleja la situación actual, pero no garantiza la ausencia de un potencial reclamaciones (por ejemplo, de herederos). Una comprobación en profundidad por parte de un abogado reduce el riesgo de impugnación.
(2) Tratado: forma, lengua, notarización
- Prepare un contrato bilingüe (georgiano + su idioma). Si no habla georgiano, un traductor acreditado interviene en la firma. Orientaciones: traducción escrita $5–$10/стр.la presencia de un intérprete $15-$30 .
- Identifique la ubicación de la señalización: Cámara de Justicia (transacciones sencillas, sin notario) o notario (plazos complejos, hipotecas, planes de empresa).
- Adquisición en virtud de un poder notarial extranjero: el contrato principal debe ser notariado (actual 2024-2025). Coste notarial de referencia: $80-$160+.
- Pliego de condiciones del contrato: fijar el precio total, la divisa, el calendario de liquidación, la transferencia de llaves/posesión, las declaraciones de garantía de las partes (ausencia de gravámenes ocultos), la responsabilidad por incumplimientos y el régimen de resolución de litigios.
- Contrato preliminar y depósito (opcional): depósito normalmente 5-10% (secundario) o 20-30% (edificios nuevos). Cuando se inscribe una fianza en el registro, el objeto queda "bloqueado" para su reventa.
Regla clave: Las transacciones sencillas pueden autorizarse en el PSH sin necesidad de un notario. Pero En caso de compra a distancia mediante poder notarial extranjero, es obligatorio presentar un formulario notarial.
3) Pago y confirmación de liquidaciones
- Elija su forma de pago con antelación: transferencia bancaria (internacional/internacional) o en efectivo (previo acuerdo). Para las transferencias internacionales, tenga en cuenta las siguientes comisiones $50-$150 y de 1 a 3 días bancarios para su recepción.
- Acuerda la moneda y el tipo de cambio. Definir en el contrato quién soporta las diferencias de cambio y las comisiones y en qué moneda se considera que tiene lugar el cumplimiento de las obligaciones.
- Justifique el pago con documentación. Conserve el recibo o resguardo bancario: se adjuntará al registro del derecho.
- Comprueba los límites de tu banco. Las transferencias dentro de Georgia suelen ser instantáneas, pero cada banco tiene diferentes límites de importe por día.
Consejo: sincronizar el momento del pago y la presentación al PSH, de modo que en caso de registro "instantáneo" (el mismo día) todos los documentos -incluidos los de pago- estén listos.
4) Solicitud de registro en el PSH y selección de velocidad
- Presentar una solicitud y un conjunto de documentos al PSH o pedir al notario que lo envíe electrónicamente. Paquete: formulario de solicitud, pasaporte, contrato, justificante de pago, poder notarial y consentimiento del cónyuge si es necesario.
- Seleccione el modo de inscripción y pague la tasa: estándar - $55 (4 días laborables), acelerado - $100 (1 día), "mismo día". - $128 (varias horas).
- Controla el resultado: Tras realizar el ingreso, recibirá un extracto electrónico con un código QR (normalmente no se requiere autorización adicional).
Punto legal: la titularidad surge a partir de la fecha de inscripción en el registro electrónico NAPR, no a partir de la fecha del contrato.
5) Casos especiales: nuevos edificios, casas, terrenos, comercio
- Edificios nuevos: durante la fase de construcción se registra derecho de reclamaciónpropiedad: tras la puesta en servicio y el certificado de aceptación. Compruebe el permiso de construcción y los documentos del promotor.
- Casas particulares: asegurarse de que el terreno y el edificio están correctamente registrados juntos; comprobar los límites catastrales.
- Terrenos (no agrícolas): compruebe el uso previsto y las posibles restricciones (servidumbres, zonas de protección). Los extranjeros no pueden comprar agriculturade la tierra.
- Comercio: Aclarar la presencia de inquilinos y las condiciones de los contratos: siguen siendo válidos cuando cambia el propietario; al comprar en la empresa, preparar los documentos fundacionales.
6) Pasos posteriores al registro
- Vuelva a registrar sus servicios y facturas con el condominio (HOA). Solicite las facturas finales al proveedor para evitar desconexiones.
- Conserve una serie de documentos. Contrato, recibos, declaración NAPR - conservar en papel y electrónicamente (nube).
- Planificar un permiso de residencia: preparar el paquete para su presentación (contrato, declaración, informe del tasador, etc.).
Ejemplos reales y plazos: lo que ocurre en la práctica
En esta sección, escenarios prácticos que reflejan cómo se lleva a cabo realmente el registro de bienes inmuebles en Georgia: plazos, costes típicos en $, cuellos de botella. Todos los casos se ajustan a la normativa de las Casas de Justicia y Registro Público (NAPR), y las cifras clave están confirmadas por fuentes pertinentes.
Calendario: de 2-6 horas (registro instantáneo) a 4 días laborables (estándar), así como retrasos en la identificación de gravámenes.
Caso 1. Registro exprés "el mismo día" sin trampas
Situación. El comprador eligió un piso en Batumi y comprobó el objeto por adelantado (declaración NAPR, sin hipoteca). El mismo día, las partes firmaron el contrato en Casa de Justicia (PSH) y solicité el registro "instantáneo". La entrada en el registro apareció en ~3 horas; el extracto electrónico, el mismo día.
- Fecha límite: 2-6 horas (servicio instantáneo) - la práctica confirma.
- Gastos: deber estatal $128 (350 GEL); intérprete a la firma (si es necesario) $15-$30traducción $5-$10/str.
- Documentos: pasaporte, contrato, justificante de pago.
Conclusión: si los documentos están totalmente listos y no hay gravámenes, es realista obtener la propiedad el día de la presentación.
Caso 2. Hipoteca "oculta" y aplazamiento de la fecha de registro
Situación. Al preparar el trato cerca de Tiflis, el cheque mostraba una hipoteca a favor del banco. El vendedor reembolsó el préstamo, pero se tardó ~2 semanas en eliminar la hipoteca (banco + actualización en el registro). El registro de la propiedad se realizó según el régimen normal.
- Fecha límite: 2 semanas para la liberación + 4 días laborables para el registro (o 1 día/el mismo día por un recargo).
- Gastos: deber estatal: $55 (estándar) o $100/$128 (aceleración); diligencia debida de un abogado - un punto de referencia ~1% del precio del objeto.
- Fuente de riesgo: ignorando el campo "gravámenes" del estado NAPR.
Conclusión: Incluso las hipotecas "sin complicaciones" mueven los plazos. La forma básica de evitar el aplazamiento declaración reciente del registro antes de la firma y la diligencia debida.
Caso 3. Compra a distancia en virtud de un poder extranjero
Situación. El inversor formaliza la transacción sin visitar el país utilizando un poder notarial expedido en el extranjero. Debido a la normativa vigente, el contrato principal está sujeto a certificación notarial; conecte traductor, notario y presentación electrónica en el registro.
- Fecha límite: día de la transacción + 1 día laborable para el registro (a razón de 270 GEL) o "el mismo día" por 350 GEL.
- Gastos: notario $80-$160+traductor/traductor $5–$10/стр. и $15-$30deber del estado $100 (1 día) o $128 (el mismo día); pueden aplicarse comisiones bancarias internacionales $50-$150.
- Norma: en caso de poder extranjero, es obligatorio un formulario de contrato notarial.
Conclusión: La compra a distancia lleva el mismo tiempo que la compra en persona, pero añade un bloque de gastos de notario y traductor. Por lo demás, el procedimiento es estándar; la presentación suele hacerla electrónicamente un notario.
Caso 4. Obra nueva: del "derecho de reclamación" al derecho de propiedad
Situación. El comprador ha firmado un contrato con un promotor en fase de excavación. El registro inscrito derecho de reclamación (reserva del futuro piso). Después de la puesta en marcha del edificio y certificado de aceptación - registro de la propiedad.
- Fecha límite: registro de la reclamación - en el plazo de 1 día/"el mismo día" según la tarifa; registro final de la propiedad - en el modo seleccionado (4 días, 1 día, "hoy") tras la puesta en servicio de la vivienda.
- Gastos: impuesto estatal para cada registro: $55 (4 días) o $100/$128 (aceleración); posibles tasas de urbanización para la conexión de servicios públicos - punto de referencia $100-$500+.
- Riesgos: Retraso en la puesta en marcha, paquete de permisos incompleto del promotor; comprobar el permiso de construcción y la acreditación del proyecto con el banco.
Conclusión: en las nuevas construcciones está ocurriendo como mínimo dos registro: de la reclamación y de la propiedad final. Tenga en cuenta los costes y plazos de ambas fases.
Resumen de plazos y costes (por caso)
| Escenario | Plazo real | Gastos clave |
|---|---|---|
| Exprés sin riesgos | 2-6 horas | Deberes del Estado $128traductor $15-$30 |
| Con una hipoteca | ~2 semanas (retirada) + 1-4 días de registro | Deberes del Estado $55-$128diligencia debida1% precios |
| Por poder notarial extranjero | 1 día/"hoy" después de firmar en la notaría | Notario $80-$160+traducción $5–$10/стр.deber del estado $100-$128 |
| Edificio nuevo | Registro de los derechos de reclamación: 1 día/"hoy"; titularidad: tras la puesta en servicio. | Tasas estatales para 2 etapas: $55-$128 × 2; comunicaciones $100-$500+ |
Qué esperar sobre el terreno: matices organizativos
- Colas y horarios. Durante los meses punta (verano, Batumi/Tiflis), conviene llegar a la apertura del PSH; el servicio instantáneo depende de la utilización de las sucursales.
- Liquidaciones bancarias. Las transferencias internacionales tardan de 1 a 3 días y cuestan $50-$150; para el registro "instantáneo", es mejor tener un recibo preparado.
- Traductor/idioma. Si no habla georgiano, prevea +1-3 horas para organizar un contrato bilingüe y un intérprete.
Conclusión: En la práctica, el registro en Georgia confirma su reputación de "rápido y transparente": con documentos listos... el mismo día; en la alimentación estándar - 4 días laborables. Los cambios de plazos están casi siempre relacionados con los gravámenes, las liquidaciones y la forma de la transacción (notario, transferencia).
Conclusión
Registro de la propiedad inmobiliaria en Georgia - un proceso realmente rápido y transparente: con los documentos listos, se puede formalizar el derecho el mismo día (instantáneo) o estándar 4 días laborablesy las comisiones fijas se aproximan del siguiente modo $55-$128. Dicho esto, la clave para una compra segura es comprar de forma competente diligencia debidaUna forma correcta de contrato (especialmente en transacciones con poderes extranjeros) y liquidaciones documentadas. Si busca una solución llave en mano en lugar de una simple "búsqueda plana", nuestro equipo se dedica a encontrar propiedades en Georgia para sus fines (inversión, residencial, alquiler), lleva a cabo la diligencia debida, prepara contratos bilingües, organiza el traductor/notario y el registro en el Casa de JusticiaPodemos ayudarle a completar la transacción a distancia y asesorarle sobre el permiso de residencia y los impuestos, si es necesario. Póngase en contacto con nosotros para discutir su tarea y obtener una consulta inicial: deje una solicitud a través del formulario de la página o envíenos un mensaje por messenger - le responderemos con prontitud y le ofreceremos un plan personalizado de apoyo hasta que recibamos su solicitud. extractos del registro.
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