כיצד מתבצע רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה: לוחות זמנים ריאליים ומכשולים

הבסיס המשפטי ותכונות הרישום של נכסי נדל"ן בגאורגיה

• רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה מתבצע באמצעות מרשם ציבורי אלקטרוני אחיד במשרד המשפטים, ולרוב אורך בין מספר שעות ל-4 ימי עבודה.
• זרים יכולים לרכוש דירות, בתים ונכסים מסחריים באופן חופשי, בדומה לאזרחי גאורגיה; היוצא מן הכלל הוא קרקעות חקלאיות.
• נוטריון אינו נדרש בעסקה (למעט במקרים מסוימים), חבילת המסמכים מינימלית: לעתים קרובות מספיקים דרכון, חוזה ואישור תשלום.
• האגרה הממשלתית תלויה במהירות הרישום: כ-$55–$128; אין מיסים על הרכישה.
• מקורות מרכזיים ומשאבי ייעוץ: מרשם ציבורי — הסוכנות הלאומית למרשם ציבורי, בתי משפט (Public Service Hall), סקירות מקצועיות Prian, Korter, Sea Inside.

הבסיס החוקי והרשויות לרישום

• רישום זכויות על נכסי נדל"ן בגאורגיה מבוסס על הוראות הקוד האזרחי, החוק על הרישום הציבורי ותקנות משנה של משרד המשפטים. ניהול הרישום מתבצע על ידי הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי במשרד המשפטים באמצעות מערכת אלקטרונית לרישום זכויות קניין.
• קבלת מסמכים ושירות "חלון אחד" מסופקים על ידי רשת בתי המשפט (Public Service Hall): psh.gov.ge. ניתן להגיש את הבקשה באופן אישי, באמצעות נציג מוסמך, וחלק מהשירותים ניתנים מרחוק.

"רישום זכויות קניין בגאורגיה מתבצע באמצעות מרשם אלקטרוני אחיד, מה שמבטיח יעילות ושקיפות עבור המבקשים".

זכויות של קונים זרים

• אזרחים זרים וחברות זרות רשאים לרכוש דירות, בתים, משרדים, שטחי מסחר ונכסים אחרים שאינם מיועדים לחקלאות, בתנאים דומים לאלה החלים על אזרחי גאורגיה.
• הגבלה: אדמות חקלאיות אינן יכולות להירשם כקניין של זרים; יוצאים מן הכלל הם ירושה או רכישה במקרה של אזרחות גאורגית.

חָשׁוּב: ניסיונות לעקוף את האיסור על קרקעות חקלאיות באמצעות מבנים נומינליים עם ישויות משפטיות מקומיות כרוכים בסיכון משפטי גבוה שהעסקה תוכר כבלתי חוקית. אסטרטגיה שמרנית היא להוציא נכסים כאלה או לבנות את הבעלות עליהם בהתאם לחוק המקומי.

הליך ורישום אלקטרוני: מה מבטיח שקיפות

• תהליך רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה פורמליזציה וסטנדרטיזציה: חוזה + הצהרה + תעודת זהות + אישור תשלומים → רישום במרשם → הנפקת תדפיס אלקטרוני מעודכן עם קוד QR.
• אישור בעלות בגאורגיה — תדפיס אלקטרוני מהמרשם. לא מונפקים "תעודות" בנייר; תוקף משפטי יש לרישום במרשם ולמסמך האלקטרוני, שניתן לבדוק באופן מקוון.
• נתונים על הבעלים הנוכחי, שעבודים (משכנתא, עיקול, שכירות) ומאפייני הנכס מתבקשים על פי קוד הקדסטר. ניתן לקבל את התמצית באופן מקוון אם יש קוד, או בבית המשפט.

מסמכים ודרישות לחוזים

• חבילה מינימלית: דרכון של הקונה (לזרים), חוזה מכירה, אישור תשלום (קבלת בנק/קבלה), טופס בקשה.
• שפה וצורה: החוזה נערך בגאורגית; בדרך כלל מכינים גרסה דו-לשונית (גאורגית + שפת הקונה). אם הצדדים אינם דוברים גאורגית, נדרש מתורגמן מוסמך בעת החתימה.
• היכן לחתום: בבית המשפט — על גבי טופס סטנדרטי בנוכחות רשם (עסקאות פשוטות), או אצל נוטריון עם הגשה לאחר מכן לרישום.
• עסקאות על פי ייפוי כוח: אם ייפוי הכוח הונפק בחו"ל, החוזה חייב להיות מאושר על ידי נוטריון.

הנורמה המרכזית: "רישום נוטריוני של נדל"ן אינו חובה בעסקאות פשוטות, אך נדרש במקרה של רישום מרחוק על פי ייפוי כוח זר או בתנאים מורכבים (תשלומים, משכון, מבנים תאגידיים)".

מועדי הרישום ועלותו

• תקופה סטנדרטית — 4 ימי עבודה.
• רישום מזורז של נכסי נדל"ן זמין בתוספת תשלום: יום עבודה אחד או "באותו יום" (כמה שעות) — מסופק על ידי בתי המשפט.
• אגרת רישום נדל"ן בגאורגיה (בערך, כולל מע"מ 18%):
• תקן: 150 GEL ≈ $55
• מהר: 270 GEL ≈ $100
• באותו יום: 350 GEL ≈ $128
• על פי החוק, ההוצאות מוטלות לרוב על המוכר, אך בפועל הצדדים יכולים להסכים על חלוקת עלויות אחרת.

מיסים ותשלומים נלווים בעת הרכישה

• מס ברכישה: אין; בעת העברת זכויות הבעלות משולמת רק אגרת רישום ממלכתית.
• נוטריון ותרגום: משולמים במידת הצורך. מחירי מינימום אופייניים: חוזה נוטריוני — מ- ~$70–$150+ בהתאם לתעריף ולמורכבות; תרגום ונוכחות מתורגמן — ~$4–$20 לעמוד ו- ~$10–$20 להשתתפות. חלק מהסוכנויות כוללות תרגום בשירותיהן.
• בדיקה משפטית (בדיקת נאותות של נכסי נדל"ן בגאורגיה): על פי השוק, אמת המידה היא כ-1% ממחיר הנכס עבור ליווי מקיף (בדיקת זכויות, חוזה, ייעוץ).

שלבי תהליך הרכישה והרישום של נדל"ן בגאורגיה

להלן — תקנון רשמי, שלב אחר שלב, של תהליך רישום נדל"ן בגאורגיה: מבדיקה מקדימה של הנכס ועד קבלת תמצית מהמרשם הציבורי. אנו מציינים את המסמכים, המועדים, העלויות המשוערות ב-$, וכן מספקים קישורים למקורות מהימנים.

שלב 1. בדיקה מקדימה של הנכס והמוכר (due diligence) מטרה: לאשר את זכות הבעלות, היעדר שעבודים וסיכונים משפטיים לפני העברת הכספים. מה לבדוק:

• תמצית עדכנית מתוך המרשם הציבורי (NAPR) לפי קוד קדסטרו: בעלים, שעבודים (משכנתא, עיקול), מגבלות ומאפיינים בסיסיים של הנכס. התאמת השטח והמתאר בפועל לנתוני הרישום, חוקיות שינויים במתאר, היעדר מעמד של נכס מורשת תרבותית (אם רלוונטי).מעמד וכשירותו המשפטית של המוכר, מצב משפחתי (הסכמת בן/בת הזוג במקרה של רכוש משותף).

חָשׁוּב: תמצית ראשונית מהמרשם מספקת תמונה בסיסית, אך אינה מחליפה בדיקה משפטית מלאה של ההיסטוריה של הנכס ושל הצדדים לעסקה. מועדים: 1–3 ימי עבודה בהשתתפות עורך דין. הערכת מחיר: בדיקת נאותות מקיפה וליווי — כ- 1% מהמחיר של הנכס (ממוצע השוק).

---

שלב 2. הסכם מקדים ומקדמה (אופציונלי) מטרה: לקבוע את המחיר ולהסיר את הנכס מהמכירה, בזמן שמכינים את המסמכים לעסקה העיקרית. פרקטיקה: הצדדים חותמים על הסכם מקדים קצר עם הסכום והתנאים; נרשם מקדמה ובמידת הצורך נרשם רישום על העיקול (מקדמה) במרשם.

• גובה המקדמה: בדרך כלל 5–10% בשוק המשני ו 20–30% בבניין חדש.היכן להגיש את הבקשה: אצל נוטריון או בבית המשפט; עם רישום ההפקדה, הנכס למעשה "נחסם" מפני מכירה חוזרת.

הערה: הסכם מקדים — לא חובה. אם הצדדים מוכנים לעסקה מיידית, ניתן לעבור ישירות לחוזה הראשי. מועדים: יום 1. הוצאות: אגרת רישום בעת ביצוע רישום לפי תעריף NAPR/PSH (התייחסות לתעריפי הרישום הבסיסיים $55–$128 בהתאם לדחיפות); שירותי נוטריון בעת רישום אצל נוטריון — אומדן $70–$150+ בהתאם למורכבות.

---

שלב 3. עריכת חוזה המכירה העיקרי אפשרויות חתימה:

• בבית המשפט על טופס דו-לשוני סטנדרטי בנוכחות רשם (לעתים קרובות עבור עסקאות פשוטות).אצל נוטריון ולאחר מכן הגשה אלקטרונית לרישום (נוח בתנאים מורכבים, תשלומים, משכון או עסקה על פי ייפוי כוח).

שפה: החוזה חייב להיות מנוסח בגאורגית; בדרך כלל מכינים טקסט דו-לשוני (גאורגית + שפת הקונה). אם אין שליטה בשפה הגאורגית, יש צורך במתורגמן מוסמך.
כלל מפתח: במקרה של רכישה מרחוק לפי ייפוי כוח זר החוזה הראשי חייב להיות מאושר על ידי נוטריון.
מועדים: יום אחד להכנה ולחתימה (אם המסמכים מוכנים).
הוצאות: חוזה נוטריוני $70–$150+ (תלוי בתעריף ובמורכבות); תרגום חוזה $5–$10/страница, נוכחות מתורגמן $15–$30. אם אתה עושה את זה ישירות בבית המשפט בלי נוטריון, אולי לא יהיו עלויות נוספות.

---

שלב 4. העברת הכסף ואישור התשלומים אמצעי תשלום: העברה בנקאית (בינלאומית או בתוך גאורגיה) או מזומן (לרוב ב-USD/GEL) — לפי הסכמת הצדדים.

• העברות בתוך גאורגיה מתבצעות בדרך כלל במהירות; עבור סכומים גדולים, הבנקים קובעים מגבלות יומיות — יש לברר מראש. העברה בינלאומית עשויה לדרוש מסמכים מאמתים (מקור הכספים, חוזה) מצד הבנק השולח.תעדו את התשלום: שמור את הקבלה הבנקאית או את האישור — יש לצרף אותם לרישום.

עֵצָה: הסכמו מראש על מטבע התשלום ושער ההמרה, ובדקו את מגבלות הבנק כדי לא לעכב את הגשת הבקשה לרישום.
הנחיה לגבי הוצאות: עמלת הבנק תלויה בשיפוט ובתעריפים; עבור העברות בינלאומיות, יש להקצות סכום נוסף. $50–$150 על עמלה/המרה. העברות בתוך גאורגיה הן בדרך כלל זולות יותר, אך תלויות בבנק.

---

שלב 5. רישום זכות הבעלות במרשם הציבורי
היכן להגיש: בכל בית המשפט (Public Service Hall) או באמצעות נוטריון (הגשה אלקטרונית). חבילת מסמכים:

• טופס בקשה;דרכון הקונה (לזרים — דרכון בינלאומי);חוזה מכירה (בגאורגית/דו-לשוני);אישור תשלום (קבלה/אישור);בנוסף, במידת הצורך: ייפוי כוח, הסכמת בן/בת הזוג, מסמכים מאשרים אחרים.

תאריכים (לבחירת המבקש): תקן — 4 ימי עבודה; מואצת — יום עבודה אחד; "באותו יום" — מספר שעות לאחר הגשת הבקשה.
מס ממשלתי (עם מע"מ 18%): סטנדרטי ~$55, ביום אחד — ~$100, "באותו יום" — ~$128. ההשפעה המשפטית: זכות הבעלות נוצרת מרגע רישום המרשם האלקטרוני NAPR. אין צורך ב"תעודה נייר" נפרדת.

---

שלב 6. קבלת תמצית (אישור הזכות) ושלבים נוספים תמצית מהמרשם זמינה באופן מקוון (עם QR/ברקוד לאימות האותנטיות) או בבית המשפט. אימות נוטריוני של תמצית כזו הוא בדרך כלל לא נדרש. מה לעשות הלאה (מומלץ):

• שמור עותק אלקטרוני ועותק נייר של החוזה, הקבלות והדוחות (בענן ובאופן לא מקוון). הודע לחברת הניהול/קונדומיניום (TSZH), העבר את חשבונות השירותים הציבוריים. למטרות השקעה ותושבות קבע — הכן דוח שמאי וחבילת מסמכים לשירות ההגירה (לנכסים בשווי $100 אלף ומעלה).

מועדים: ההצהרה זמינה מיד לאחר ההרשמה. הוצאות: קבלת תדפיס אלקטרוני — ככלל, ללא תשלום נוסף; עותקים מודפסים — לפי התעריפים הקיימים של PSH.

תהליך רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה הוא פורמלי וצפוי: ביקור אחד, חבילת מסמכים מינימלית, תעריפים ברורים ומועדים מהירים. המפתח לעסקה בטוחה הוא בדיקה משפטית בתחילת התהליך ותיעוד נכון של החישובים.

מועדי רישום נדל"ן בגאורגיה: כמה זמן זה באמת לוקח?

התאריכים הרשמיים, התעריפים ופרטי הארגון מפורטים להלן בהתבסס על הרישום הציבורי (NAPR) ובתי המשפט. לשם הבהירות — השוואה בין המשטרים, הגורמים המרכזיים המשפיעים בפועל על משך הזמן, ונקודות ייחוס לעלויות ב-$.

מצבי רישום בסיסיים ואגרת ממשלתית

תקנון סטנדרטי לצורך העברת זכויות קניין בגאורגיה עומד על 4 ימי עבודה ממועד הגשת הבקשה לבית המשפט או העברתה האלקטרונית על ידי נוטריון. הדבר מעוגן בפרקטיקה ובהסברים של גורמים ממשלתיים וגורמים מקצועיים.

אפשרות רישום	מועד ביצוע	מס ממשלתי (כולל מע"מ)	נקודת ציון ב-$
סטנדרטי	4 ימי עבודה	150 GEL	≈ $55
מואצת	יום עבודה אחד	270 GEL	≈ $100
מיידית	באותו יום (כמה שעות)	350 GEL	≈ $128

הגשת המסמכים מתבצעת באמצעות בית המשפט (Public Service Hall) או באמצעות שליחה אלקטרונית על ידי נוטריון; הרישום והכניסה לרישום מתבצעים על ידי הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR).

נקודת ציון מרכזית: "מסגרת הזמן לרישום — בין מספר שעות (שירות מיידי) ל-4 ימי עבודה (סטנדרטי)".

מה באמת משפיע על הזמן: גורמים לעיכובים ולהאצות

• שלמות המסמכים בעת הגשת הבקשה. שגיאות בנתונים (שגיאות כתיב בשם/מספר הדרכון, קוד קדסטרי שגוי) יובילו להחזרה ולהגשה מחודשת — בתוספת 1–2 ימים לתיקונים.
• הצורך באישור נוטריוני. בעסקאות על פי ייפוי כוח זר, החוזה העיקרי מאושר על ידי נוטריון — יש להוסיף זמן לרישום, תרגום והעלאת הקובץ למרשם.
• נוכחות מתורגמן. אם הצדדים אינם דוברים גאורגית, נדרש מתורגמן מוסמך בעת החתימה — דבר זה מוסיף 1–3 שעות ליום העסקה מבחינה ארגונית.
• הורדות של סניף PSH. בעונה (למשל, בקיץ בבטומי) זמן ההמתנה בדלפק הקבלה עלול להתארך; הקצו זמן נוסף לתור, או בחרו בשעות הבוקר.
• תשלומים בנקאיים. העברות בינלאומיות עשויות להימשך בין יום אחד לשלושה ימי עסקים. אם נדרש אישור תשלום לצורך הגשת הבקשה, מועד הרישום יידחה עד למועד קבלת הכספים.
• עיקולים והיתרים נלווים. ביטול משכנתא על ידי הבנק, הסכמת בן הזוג, אישור רשויות האפוטרופסות (במקרה של חלק של קטין) — פורמלית זהו שלב מקדים, אך דווקא הוא זה שלרוב "גוזל" את הזמן עד לרישום.

כרונולוגיה מעשית של העסקה (נקודת ציון)

• יום T–2/T–1: בדיקה משפטית, תמצית מהמרשם, תיאום תנאי החוזה. במידת הצורך — תיאום פגישה עם נוטריון ומתורגמן.
• T0 (יום העסקה): חתימה על החוזה ב-PSH או אצל נוטריון; תשלום; הגשת בקשה לרישום (במקום ב-PSH או באופן אלקטרוני אצל נוטריון).
• T0 + 2–6 שעות: בעת בחירת שירות "מיידי" — רישום מוכן ותדפיס אלקטרוני NAPR (קוד QR).
• יום עבודה +1: רישום מזורז (בתעריף של 270 GEL).
• T+4 ימי עבודה: רישום סטנדרטי (בתעריף של 150 GEL).

היבט משפטי: זכות הבעלות מתעוררת ממועד הרישום במרשם האלקטרוני NAPR, ולא מתאריך חתימת החוזה. אין צורך ב"תעודה" מודפסת; כאישור משמש תדפיס אלקטרוני.

כמה עולה להאיץ את הרישום ומתי יש צורך בכך

הבחירה במצב מואץ מוצדקת כאשר:

• הקונה והמוכר מוגבלים בזמן (נסיעת עסקים, נסיעת תיירות);
• יש צורך ברישום מחדש מיידי לצורך התשלומים לבנק/לצד שלישי;
• נרכש נכס מבוקש וחשוב לקבוע את הזכויות במהירות.

עלות משוערת של האצה (ההבדל בין הסטנדרט לגרסאות המואצות) — $45–$73 מעל התעריף הבסיסי (בין 150 ל-270/350 GEL).

הוצאות בעת רישום נכס: אגרות והוצאות נוספות

התשלומים הרשמיים בעת העברת זכויות קניין בגאורגיה הם שקופים וצפויים. להלן מבנה ההוצאות עם סכומים משוערים ב-$, מתי הם נדרשים ולמי הם מוטלים בדרך כלל. אנו מציינים את המקורות הראשוניים ומסבירים כיצד לייעל את תקציב העסקה.

עובדה מרכזית: בעת רכישת דירה בגאורגיה אין מס על הרכישה; משולמת רק אגרת רישום ממשלתית (כולל מע"מ 18%). עלויות הרישום על פי החוק מוטלות לרוב על המוכר, אך הצדדים רשאים להסכים אחרת.

1) אגרת רישום זכויות קניין

על מה אנחנו משלמים: רישום העברת הבעלות במרשם האלקטרוני NAPR (באמצעות בתי המשפט).

• סטנדרט (4 ימי עבודה): 150 GEL ≈ $55
• מזורז (יום עבודה אחד): 270 GEL ≈ $100
• מיידי (ביום הגשת הבקשה, מספר שעות): 350 GEL ≈ $128

מי משלם: כברירת מחדל — המוכר (אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה). בפועל, הצדדים לעתים קרובות מחלקים או מעבירים את ההוצאות לקונה.

---

2) שירותי נוטריון (במידת הצורך)

מתי יש צורך בהם: תנאי עסקה מורכבים (תשלומים/משכון), עסקאות על בסיס ייפוי כוח זר (אישור נוטריוני של החוזה הוא חובה), רישום בהיעדר נוכחות אישית של הצדדים.

• טווח מחירים: נקודת ציון $80–$160+ עבור חוזה נוטריוני (תלוי בתעריף ובמורכבות).
• רבים מהנוטריונים מגישים מסמכים למרשם בצורה אלקטרונית, מה שחוסך את הצורך בביקור בבית המשפט.

חָשׁוּב: בעסקה על פי ייפוי כוח שהונפק בחו"ל, החוזה העיקרי חייב להיות מאושר על ידי נוטריון (רלוונטי לשנים 2024–2025).

---

3) תרגום החוזה ושירותי מתורגמן

מתי יש צורך בהם: אם הצדדים אינם דוברים את השפה הגאורגית. בבית המשפט נדרש מתורגמן מוסמך; החוזה נערך בשתי שפות (גאורגית + שפת הקונה).

• תרגום בכתב: נקודת ציון $5–$10/страница
• נוכחות מתורגמן בעסקה: נקודת ציון $15–$30
• חלק מהסוכנויות כוללות את התרגום בעלות הליווי.

---

4) בדיקה משפטית וליווי (due diligence)

מה כלול: בדיקת ההיסטוריה של הנכס ושרשרת הזכויות, ניתוח העיקולים והסיכונים, הכנת החוזה, ליווי הגשת הבקשה לרישום במרשם.

• עלות משוערת: בסביבות 1% מהמחיר של הנכס עבור ליווי מקיף (שוק).

המלצה: חיסכון בבדיקת נאותות מוביל לעיתים קרובות לעיכובים ברישום (הסרת משכנתא, הסכמת בני זוג) ולהוצאות בלתי צפויות. בדקו את הנכס לפני תשלום המקדמה.

---

5) עמלות בנקאיות וחישובים

מתי הם מופיעים: בעת העברת כספים בינלאומית לעסקה או בעת ביצוע פעולות בין-בנקאיות. העברות בתוך גאורגיה מתבצעות בדרך כלל באופן מיידי, אך לבנקים יש מגבלות יומיות.

• תרגום בינלאומי: הציבו נקודת ציון $50–$150 עמלה והמרה (תלוי בבנק/במדינת המוצא).
• תרגום פנימי בגאורגיה: בדרך כלל זול יותר; בדקו את התעריפים של הבנק שלכם.
• תעדו את התשלום: קבלת בנק (או קבלה) נדרשת לצורך הרישום.

---

6) הערכת נכס לצורך קבלת אשרת שהייה (במידת הצורך)

מתי יש צורך בה: אם המטרה היא הגשת בקשה לרישיון שהייה על בסיס רכישה; לאישור סף הערך (כעת היעד הוא $100 000 לצורך קבלת אישור שהייה זמני) נדרש דוח של שמאי בלתי תלוי.

• עלות משוערת של הדוח: $100–$300 בהתאם לעיר, לשטח ולמועדי ההכנה.

---

7) בניינים חדשים: חיבור תשתיות ותשלומים סופיים ליזם

מתי הם מופיעים: בעת מסירת הבית וחתימת שטר הקבלה וההעברה, היזם רשאי לגבות תשלומים חד-פעמיים עבור חיבור/הפעלת תשתיות, רישום מונים וכרטיסי גישה.

• נקודת ציון: על פי מחירון היזם; ברוב הפרויקטים ניתן למצוא טווח $100–$500+ (במתחמי פרימיום — גבוה יותר). יש לברר זאת בחוזה השותפות/חוזה ההשקעה.

---

8) עמלת סוכנות הנדל"ן (אם נעזרים בשירותיה)

מי משלם: בשוק הגאורגי, העמלה משולמת לרוב על ידי המוכר; עבור הקונה, השירותים לרוב ניתנים ללא תשלום. עם זאת, התנאים תלויים בהסכם בין הצדדים.

• הנחיות הוועדה: ~3–5% מהמחיר (בדרך כלל על חשבון המוכר).

---

סיכום תקציב טיפוסי לעסקה (דוגמה)

רכישת דירה ב-$100,000 ללא הלוואות ותנאים מסובכים:

• אגרת רישום (4 ימים): ≈ $55 (או $100/$128 בהאצה)
• תרגום ומתרגם: ≈ $30–$80 (תלוי בנפח ובתעריפים)
• בדיקה משפטית: ≈ $1 000 (1% מהמחיר; אופציונלי, אך מומלץ)
• עמלות בנקאיות (העברה בינלאומית): ≈ $50–$150
• נוטריון: $0 בעת רישום בבית המשפט; במקרה של חוזה נוטריוני — ≈ $80–$160+

סה"כ יעד: מִן $135–$285 בתרחיש בסיסי ללא עורך דין ונוטריון; עם בדיקת נאותות מלאה ואישור נוטריוני — בסדר גודל של $1 265–$1 475. זוהי הערכה לצורך תכנון; הסכומים הסופיים תלויים במצב הרישום הנבחר, במגוון השירותים ובמחירי הבנק.

הקשיים והסיכונים ברישום נכסי נדל"ן בגאורגיה

רישום נכסים בגאורגיה הוא תהליך מהיר וטכנולוגי, אך דווקא "הפשטות" שלו מרגיעה לעתים קרובות את הקונים. להלן סקירה שיטתית של הסיכונים העיקריים ודרכי מזעורם, עם הפניות למקורות המקוריים ולעלויות המשוערות.

הרעיון המרכזי: רוב הבעיות אינן מתעוררות בשלב הרישום עצמו, אלא לפני הגשת — בבדיקה משפטית לא מלאה, טעויות במסמכים וחישובים לא שקופים.

---

1) ניקיון משפטי: משכנתאות, היסטוריית זכויות, תאימות הנכס

סיכון: משכנתאות נסתרות, עיקולים, זכויות לא רשומות של צדדים שלישיים, אי התאמה בין השטח/התכנון לנתוני הרישום, חלקים של קטינים, היעדר הסכמת בן/בת הזוג.

• מה לבדוק: תדפיס עדכני מ המרשם הציבורי (NAPR) לפי קוד קדסטרי: בעלים, שעבודים, מגבלות, מאפיינים בסיסיים.
• היבטים משפחתיים-משפטיים: הסכמת בן הזוג לגבי רכוש שנצבר במשותף, איסור על העברה ללא אישור של רשויות האפוטרופסות במקרה של חלקים השייכים לקטינים.
• מפרט טכני: חוקיות השינויים בתכנון, דיוק הכתובת, השטח וקוד הקדסטר, היעדר מעמד של נכס מורשת תרבותית (הטלת חובות).

חָשׁוּב: תדפיס NAPR מציג את המצב הנוכחי ואת העיקולים, אך לא תמיד חושף תביעות פוטנציאליות (סכסוכי ירושה וכו'). בדיקת נאותות מלאה מפחיתה את הסיכון לערעור על העסקה.

הנחיות לגבי עלויות: בדיקה משפטית (due diligence) — כ- 1% מהמחיר של הנכס (שוק); אגרות רישום בעת הגשת הבקשה — $55 / $100 / $128 בהתאם לדחיפות.

---

2) הגבלות על זרים ומאפיינים ספציפיים של הנכסים

סיכון: רכישת נכסים עם מחזור מוגבל או חובות מיוחדות.

• אדמה חקלאית: זרים לא יכולים לרכוש קרקעות חקלאיות בבעלות; מותרת ירושה או רכישה אם יש אזרחות גאורגית.
• מורשת תרבותית: מבנים היסטוריים עשויים להיות מוגנים, מה שמחייב שמירה ותיקון — בדקו את הסטטוס מראש.
• ייעוד הקרקע: היעוד (מגורים/מסחר וכו') אינו משתנה אוטומטית עם שינוי הבעלים; כדי לשנותו נדרש הליך מנהלי נפרד.

אזהרה: ניסיונות "לעקוף" את האיסור על קרקעות חקלאיות באמצעות מבנים נומינליים עם ישות משפטית מקומית כרוכים בסיכון שהעסקה לא תהיה תקפה. עמדה שמרנית היא לא לרכוש חלקות כאלה.

---

3) ייפוי כוח, נוטריון ודרישות שפה

סיכון: סירוב לרישום בשל צורת העסקה ומחסום השפה.

• ייפוי כוח זר: במקרה של רכישה מרחוק על פי ייפוי כוח שהונפק מחוץ לגאורגיה, החוזה חייב להיות מאושר על ידי נוטריון.
• שפת החוזה: הטקסט נכתב בגאורגית; בדרך כלל מכינים גרסה דו-לשונית. אם הצדדים אינם דוברים גאורגית, חובה להיעזר במתורגמן מוסמך בעת החתימה.

הנחיות לגבי עלויות: נוטריון $80–$160+; תרגום $5–$10/עמ'.; נוכחות מתורגמן $15–$30.

כלל מפתח: עסקאות פשוטות ניתן לערוך בבית המשפט ללא נוטריון, אך במקרה של ייפוי כוח זר, נדרשת צורה נוטריונית.

---

4) בניינים חדשים וזכות התביעה

סיכון: בלבול בין "זכות התביעה" בנכס הנבנה לבין זכות הבעלות הסופית; עיכובים בשל מסמכי היתר של היזם.

• בשלב הבנייה נרשמים זכות תביעה (הזמנת דירה עתידית) במרשם; זכות הבעלות מאושרת לאחר הכנסת הבית לשימוש ורישום מסמך הקבלה וההעברה.
• בדקו עם היזם: היתר בנייה, תוכנית טכנית, קיום אישור בנקאי לפרויקט — אינדיקטור עקיף לאמינות.

הנחיות לגבי עלויות: רישום חוזה/זכות תביעה — לפי תעריפי NAPR (בדרך כלל זהים $55 / $100 / $128 בהתאם לדחיפות); בדיקה משפטית של היזם — מתוך הפרקטיקה בשוק ~1% מחירים (בהסכמה).

עֵצָה: קבעו בחוזה את מועדי המסירה ואת האחריות על עיכובים; בדקו אם הקבלן הגיש את כל המסמכים לרישום לפני הגשת הבקשה.

---

5) טעויות במסמכים ובזיהוי

סיכון: שגיאות כתיב בשמות, תעתיק שגוי, מספר דרכון או קוד קדסטרי שגוי — מהווים עילה להחזרת המסמכים ולהגשה מחודשת.

• הנתונים בחוזה חייבים להתאים בדיוק עם דרכון (בלטינית) ובתעתיק גרוזיני; כתובת וקוד קדסטרי — כפי שמופיע בתדפיס.
• ודא שהדף מציין את הנכס (קומה, מספר דירה/מגרש) שאותו בדקת.

פרקטיקה: כל אי דיוק מוביל לתיקון ולהגשה חוזרת (מינימום +1 יום) ולביקורים נוספים. ניתן למנוע זאת באמצעות "דף אימות" מקדים.

---

6) תוכניות הונאה והגורם האנושי

סיכון: עסקאות על בסיס ייפוי כוח מבוטלים, הבטחות "כפולות" למכירה, הסתרת שעבודים, מקדמות במזומן ללא הצדקה.

• דרשו תדפיס עדכני מ-NAPR מיד לפני החתימה; בדקו את תוקף ייפוי הכוח.
• אל תעבירו מקדמה ללא חוזה בכתב ורישום במרשם; אשרו את כל התשלומים באמצעות מסמכים בנקאיים.

מחסום טכנולוגי להונאה: רישום אלקטרוני אחיד עם אימות הרישום (כולל טכנולוגיית בלוקצ'יין) ממזער את הסיכון לזיוף זכויות; הפגיעות טמונה ברשלנות הצדדים.

---

7) חישובים, בדיקות AML וסיכוני מטבע

סיכון: עיכוב בעסקה עקב מגבלות בנקאיות, בדיקות מקור הכספים, הפרשי שער חליפין בעת המרה.

• העברות בינלאומיות יכולות להתבצע 1–3 ימי עסקים; הבנקים רשאים לבקש מסמכים (חוזה, מקור הכספים).
• העברות בתוך גאורגיה מתבצעות מהר יותר, אך יש מגבלות יומיות — יש לתאם מראש.
• ציינו בחוזה את מטבע התשלום ואת שער החליפין; שמרו את הקבלות/האישורים.

הנחיות לגבי עלויות: ועדות בינלאומיות והמרה — בדרך כלל $50–$150 בהתאם לבנק/מדינה.

---

8) שאלות לאחר הרישום: שירותים עירוניים וניהול

סיכון: חסימות טכניות ואי-נוחות יומיומית עקב חשבונות לא מסודרים ונושאים ניהוליים.

• בקשו מהמוכר אישור על היעדר חובות בגין חשמל, מים, גז ותשלומים לבניין המגורים (TSZH).
• מיד לאחר הרישום, הודיעו על כך לחברת הניהול והעבירו את חשבונותיכם האישיים.

תזכורת: מבחינה פורמלית, החובות הם באחריות הבעלים הקודם, אך "הגורם האנושי" (אי תשלום/ניתוק) עלול ליצור בעיות לבעלים החדש, אם לא יבצע את העברת הבעלות על החוזים בזמן.

עצות מעשיות לקונים: רשימת בדיקה לפני ההרשמה

סעיף זה הוא תמצית של הפרקטיקה: מה בדיוק יש לבדוק ולהכין לפני חתימת החוזה והגשתו לרישום הציבורי. נציין את השלבים העיקריים, את המועדים והעלויות ב-$, וכן נספק קישורים למקורות מהימנים.

מטרת הרשימה: למזער את הסיכונים המשפטיים והארגוניים, לקצר את משך תהליך הרישום ולמנוע הוצאות מיותרות.

1) מסמכים ובדיקה משפטית לפני הפקדת הכסף

• בקש תמצית NAPR עדכנית לפי קוד הקדסטר. בדקו את הבעלים, העיקולים (משכנתא, עיקול), המגבלות והמאפיינים הבסיסיים של הנכס. ניתן לקבל את התמצית באופן מקוון או בבית המשפט.
• בדוק את הנתונים הטכניים של האובייקט. השטח, התכנית, מספר הדירה/המגרש, הכתובת וקוד הקדסטר חייבים להתאים במדויק לרישום. ודא שהשינויים בתכנית הבנייה חוקיים; עבור בתים — ודא שהמגרש והמבנה רשומים.
• בדקו את זהות המוכר ואת הנסיבות המשפחתיות. פרטי דרכון, כושר משפטי, הסכמת בן/בת הזוג במקרה של רכוש משותף; במקרה של חלקים השייכים לקטינים — אישור של רשויות האפוטרופסות.
• הסר "סטטוסים נסתרים". ברר אם הנכס אינו שייך למורשת התרבותית (הטלת חובות) ומהו הייעוד של הקרקע.
• בקשו אישור על היעדר חובות לתשלומי קהילה ותשלומים לקונדומיניום. זה יפחית את הסיכונים היומיומיים לאחר העסקה.
• אם אתם קונים לצורך קבלת אשרת שהייה: הזמינו מראש הערכת שוק בלתי תלויה (בדרך כלל $100–$300) לאישור סף המחיר (הערכה של $100,000).
• בדיקת נאותות מאת עורך דין. מומלץ לבצע ביקורת מלאה של ההיסטוריה של הזכויות, העיקולים והמסמכים (נקודת התייחסות — ~1% מהמחיר של הנכס).

חָשׁוּב: ההצהרה NAPR משקפת את המצב הנוכחי, אך אינה מבטיחה היעדר פוטנציאליים תביעות (למשל, מצד היורשים). בדיקה מעמיקה של עורך דין מפחיתה את הסיכון לערעור.

---

2) חוזה: צורה, שפה, נוטריון

• הכינו חוזה דו-לשוני (גאורגית + השפה שלכם). אם אינכם דוברים גאורגית, מתורגמן מוסמך ישתתף בחתימה. נקודות ציון: תרגום בכתב $5–$10/עמ'., נוכחות מתורגמן $15–$30 .
• קבעו את מקום החתימה: בית משפט (עסקאות פשוטות, ללא נוטריון) או נוטריון (תנאים מורכבים, תשלומים, משכון, תוכניות תאגידיות).
• רכישה על פי ייפוי כוח זר: ההסכם הראשי חייב להיות מאושר על ידי נוטריון (רלוונטי לשנים 2024–2025). אומדן עלות שירותי הנוטריון: $80–$160+.
• מפרט טכני לחוזה: קבעו את המחיר המלא, המטבע, לוח הזמנים לתשלומים, סדר העברת המפתחות/הבעלות, הצהרות האחריות של הצדדים (על היעדר שעבודים נסתרים), האחריות להפרות והסדר ליישוב סכסוכים.
• הסכם מקדים ומקדמה (אופציונלי): מקדמה בדרך כלל 5–10% (משני) או 20–30% (בניינים חדשים). עם רישום ההפקדה במרשם, הנכס "נחסם" מפני מכירה חוזרת.

כלל מפתח: עסקאות פשוטות ניתן לערוך ב-PSH ללא נוטריון. אבל במקרה של רכישה מרחוק על פי ייפוי כוח זר, נדרשת צורה נוטריונית.

---

3) תשלום ואישור חיובים

• בחר מראש את אמצעי התשלום: העברה בנקאית (בינלאומית/בתוך גאורגיה) או מזומן (בהסכמה). עבור העברה בינלאומית, יש להוסיף עמלות. $50–$150 ו-1–3 ימי עסקים עד לקבלת התשלום.
• תאם את המטבע והשער. ציינו בחוזה מי נושא בהפרשי השער והעמלות, ובאיזו מטבע מחושב ביצוע ההתחייבויות.
• אשר את התשלום באמצעות מסמכים. שמור את הקבלה הבנקאית או את האישור — הם יצורפו לרישום הזכות.
• בדקו את מגבלות הבנק. העברות בתוך גאורגיה הן בדרך כלל מיידיות, אך לכל בנק יש מגבלות על הסכום היומי — יש לברר זאת מראש.

עֵצָה: סנכרן את מועד התשלום והגשת הבקשה ל-PSH, כך שבמקרה של רישום "מיידי" (באותו יום) כל המסמכים — כולל מסמכי התשלום — יהיו מוכנים.

---

4) הגשת בקשה לרישום ב-PSH ובחירת מהירות

• הגש בקשה וסט מסמכים ל-PSH או בקשו מהנוטריון לשלוח את המסמכים בדואר אלקטרוני. החבילה כוללת: בקשה, דרכון, חוזה, אישור תשלום, במידת הצורך ייפוי כוח והסכמת בן/בת הזוג.
• בחר את מצב הרישום ושילם את האגרה: תקן — $55 (4 ימי עבודה), מזורזת — $100 (יום אחד), "באותו יום" — $128 (כמה שעות).
• בדקו את התוצאה: לאחר ביצוע הרישום, תקבלו תדפיס אלקטרוני עם קוד QR (בדרך כלל אין צורך באישור נוסף).

היבט משפטי: זכות הבעלות מתעוררת מרגע הרישום במרשם האלקטרוני NAPR, ולא מתאריך החוזה.

---

5) מקרים מיוחדים: בניינים חדשים, בתים, קרקעות, מסחר

• בניינים חדשים: בשלב הבנייה נרשם זכות תביעה; זכות הבעלות — לאחר הכניסה לשימוש והעברת הבעלות. בדקו את היתר הבנייה ואת מסמכי היזם.
• בתים פרטיים: ודא שהקרקע והמבנה רשומים כראוי יחד; בדוק את גבולות הקדסטר.
• אדמה (לא חקלאית): בדקו את ייעוד הקרקע ואת המגבלות האפשריות (זכויות מעבר, אזורי שמירה). זרים אינם רשאים לרכוש קרקע. חקלאיאדמות.
• מסחר: בדקו את קיומם של שוכרים ותוקף החוזים — הם נשארים בתוקף גם לאחר שינוי הבעלות; אם אתם רוכשים את הנכס על שם החברה, הכינו את מסמכי היסוד.

---

6) צעדים לאחר הרישום

• העבירו את שירותי התשתית והחשבונות לקונדומיניום (TSZH). בקש מהמוכר את החשבונות הסופיים כדי למנוע ניתוקים.
• שמור את סט המסמכים. שמור את החוזה, הקבלות והדוח NAPR בפורמט נייר ובפורמט אלקטרוני (ענן).
• מתכננים להגיש בקשה לתושבות קבע: הכן את החבילה להגשה (חוזה, תדפיס, דוח שמאי וכו').

דוגמאות אמיתיות ומועדים: מה קורה בפועל

בסעיף זה מובאים תרחישים מעשיים המשקפים את אופן רישום הנכסים בגאורגיה בפועל: מועדים, עלויות אופייניות ב-$, נקודות תורפה. כל המקרים תואמים לתקנות בתי המשפט והמרשם הציבורי (NAPR), והנתונים העיקריים מאומתים על ידי מקורות רלוונטיים.

מועדים משוערים: מִן 2–6 שעות (רישום מיידי) עד 4 ימי עבודה (תקן), וכן עיכובים בזיהוי משכנתאות.

מקרה 1. רישום מהיר "באותו יום" ללא מלכודות

המצב. הקונה בחר דירה בבטומי ובדק מראש את הנכס (תדפיס NAPR, היעדר משכנתא). באותו יום חתמו הצדדים על חוזה ב בית המשפט (PSH) והגישו בקשה לרישום "מיידי". הרישום הופיע במרשם כעבור כ-3 שעות; תדפיס אלקטרוני — באותו יום.

• מועד: 2–6 שעות (שירות מיידי) — מאושר על ידי הניסיון.
• הוצאות: אגרת $128 (350 GEL); מתורגמן בעת החתימה (אם נדרש) $15–$30; תרגום בכתב $5–$10/עמוד.
• מסמכים: דרכון, חוזה, אישור תשלום.

מַסְקָנָה: כאשר המסמכים מוכנים לחלוטין ואין עיקולים, ניתן לקבל את זכות הבעלות בפועל ביום הגשת הבקשה.

---

מקרה 2. משכנתא "נסתרת" ודחיית מועד הרישום

המצב. בעת הכנת העסקה בטביליסי, הבדיקה העלתה כי קיים שעבוד לטובת הבנק. המוכר פרע את ההלוואה, אך הסרת המשכנתא ארכה כשבועיים (הבנק + עדכון ברישום). רישום זכויות הבעלות בוצע בהתאם לנוהל הרגיל.

• מועד: 2 שבועות להסרת העיקול + 4 ימי עבודה לרישום (או יום אחד/באותו יום בתוספת תשלום).
• הוצאות: אגרת: $55 (סטנדרט) או $100/$128 (האצה); בדיקת נאותות על ידי עורך דין — נקודת ייחוס ~1% מהמחיר של הנכס.
• מקור הסיכון: התעלמות משדה "עול" בדו"ח NAPR.

מַסְקָנָה: אפילו משכנתא "פשוטה" דוחה את המועדים. הדרך הבסיסית להימנע מדחייה היא תדפיס עדכני מהמרשם לפני החתימה ובדיקה משפטית.

---

מקרה 3. רכישה מרחוק על פי ייפוי כוח זר

המצב. המשקיע מבצע את העסקה ללא ביקור במדינה, באמצעות ייפוי כוח שהונפק בחו"ל. על פי הכללים הקיימים, החוזה הראשי חייב להיות מאושר על ידי נוטריון; מעורבים בתהליך מתורגמן, נוטריון והגשה אלקטרונית לרישום.

• מועד: יום העסקה + יום עבודה אחד לרישום (בתעריף של 270 GEL) או "באותו יום" תמורת 350 GEL.
• הוצאות: נוטריון $80–$160+; תרגום/מתרגם $5–$10/עמ'. ו $15–$30; מס ממשלתי $100 (יום אחד) או $128 (באותו יום); ייתכנו עמלות בנקאיות בינלאומיות $50–$150.
• נורמה: במקרה של ייפוי כוח זר, חובה לערוך את החוזה בצורה נוטריונית.

מַסְקָנָה: רכישה מרחוק אורכת זמן זהה לרכישה אישית, אך מוסיפה הוצאות על נוטריון ומתורגמן. בשאר ההליך הוא סטנדרטי; הגשת הבקשה נעשית לעתים קרובות באופן אלקטרוני על ידי הנוטריון.

---

מקרה 4. בניין חדש: מ"זכות תביעה" לזכות קניין

המצב. הקונה חתם על חוזה עם היזם בשלב חפירת הבור. נרשם במרשם. זכות תביעה (הזמנת דירה עתידית). לאחר רישום הבית וטופס קבלת-העברה — רישום זכויות בעלות.

• מועד: רישום זכות התביעה — תוך יום אחד/באותו יום בתעריף; רישום סופי של זכות הבעלות — במצב הנבחר (4 ימים, יום אחד, "היום") לאחר הכנסת הבית לשימוש.
• הוצאות: אגרת המדינה עבור כל רישום: $55 (4 ימים) או $100/$128 (האצה); עמלות אפשריות עבור חיבור תשתיות אצל היזם — אומדן $100–$500+.
• סיכונים: עיכוב בהזנה, חבילת אישורים לא מלאה אצל היזם; בדקו את היתר הבנייה ואת אישור הפרויקט בבנק.

מַסְקָנָה: בבניינים חדשים מתרחש לפחות שתיים רישום: זכויות תביעה וזכויות קניין סופיות. קבעו את ההוצאות והמועדים לשני השלבים.

סקאלה מסכמת של מועדים והוצאות (לפי מקרים)

תסריט	תקופת מאסר בפועל	הוצאות מרכזיות
אקספרס ללא סיכונים	2–6 שעות	מס ממשלתי $128; מתרגם $15–$30
עם משכנתא	~2 שבועות (הסרה) + 1–4 ימים רישום	מס ממשלתי $55–$128; בדיקת נאותות ~1% מחירים
על פי ייפוי כוח זר	יום אחד/«היום» לאחר החתימה אצל נוטריון	נוטריון $80–$160+; תרגום $5–$10/עמ'.; מס ממשלתי $100–$128
בניין חדש	רישום. זכות תביעה: יום אחד/היום; זכות קניין — לאחר ההזנה	אגרות ממשלתיות עבור 2 שלבים: $55–$128 × 2; תקשורת $100–$500+

למה לצפות במקום: ניואנסים ארגוניים

• תורים ותזמון משבצות זמן. בחודשים העמוסים ביותר (קיץ, באטומי/טביליסי) כדאי להגיע לפתיחת PSH; השירות המיידי תלוי בעומס בסניף.
• תשלומים בנקאיים. העברות בינלאומיות אורכות 1–3 ימי עסקים ועולות $50–$150; לצורך רישום "מיידי" עדיף שיהיה בידך קבלה מוכנה.
• מתרגם/שפה. אם אינכם דוברים גאורגית, הקצו 1-3 שעות נוספות לארגון חוזה דו-לשוני ולהשתתפות מתורגמן.

סיכום: בפועל, הרישום בגאורגיה מאשר את המוניטין של "מהיר ושקוף": כאשר המסמכים מוכנים — באותו יום; בהגשה סטנדרטית — 4 ימי עבודה. שינויים במועדים קשורים כמעט תמיד לעול, חישובים וצורת העסקה (נוטריון, תרגום).

מַסְקָנָה

רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה — תהליך מהיר ושקוף באמת: כאשר המסמכים מוכנים, ניתן לערוך את הזכות באותו יום (מיידית) או בסטנדרטיים 4 ימי עבודה, ואילו המכסים הקבועים מהווים כ- $55–$128. עם זאת, המפתח לרכישה בטוחה הוא ידע נאות בדיקה משפטית, טופס חוזה תקין (במיוחד בעסקאות על פי ייפוי כוח זר) וחישובים מתועדים. אם אתם זקוקים לא רק ל"חיפוש דירה", אלא לפתרון "מפתח", הצוות שלנו עוסק בבחירת נכסים בגאורגיה למטרותיכם (השקעות, מגורים, השכרה), מבצע בדיקת נאותות, מכין חוזים דו-לשוניים, מארגן מתורגמן/נוטריון ורישום ב בית המשפט, מסייע בביצוע העסקה מרחוק ומספק ייעוץ בנושאי תושבות קבע ומיסים, במידת הצורך. צרו איתנו קשר כדי לדון במשימה ולקבל ייעוץ ראשוני: השאירו בקשה באמצעות הטופס בעמוד או כתבו לנו במג'נדר הנוח לכם — אנו נשיב במהירות ונציע תוכנית ליווי אישית עד לקבלת ה תמצית מרשם.