Comment se déroule l'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie : conditions réelles et pièges

Base juridique et particularités de l'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie

• L'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie s'effectue par le biais du registre public électronique unifié du ministère de la justice et prend généralement de quelques heures à quatre jours ouvrables.
• Les étrangers sont libres d'acheter des appartements, des maisons et des biens commerciaux sur un pied d'égalité avec les citoyens géorgiens, à l'exception des terres agricoles.
• Un notaire n'est pas nécessaire pour la transaction (sauf dans certains cas), le paquet de documents est minimal : le passeport, le contrat et la preuve de paiement sont souvent suffisants.
• La taxe d'État dépend de la rapidité de l'enregistrement : environ $55-$128 ; il n'y a pas de taxes à l'achat.
• Principales sources et références : Registre public - Agence nationale du registre public, Public Service Hall, examens de profils par Prian, Korter, Sea Inside.

Cadre législatif et autorités d'enregistrement

• L'enregistrement des droits de propriété en Géorgie est basé sur les normes du code civil, la loi sur le registre public et les règlements du ministère de la justice. Le registre est tenu par l'Agence nationale du registre public, qui dépend du ministère de la justice, par le biais du système électronique d'enregistrement des droits de propriété.
• Un réseau de centres de services publics (Public Service Halls) assure la réception des documents et la mise en place d'un guichet unique : psh.gov.ge. Les dépôts peuvent être effectués en personne, par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration, et certains services peuvent être fournis à distance.

"L'enregistrement de la propriété en Géorgie se fait par le biais d'un registre électronique unique, ce qui garantit la rapidité et la transparence pour les demandeurs.

Droits des acheteurs étrangers

• Les citoyens étrangers et les sociétés étrangères ont le droit d'acquérir la propriété d'appartements, de maisons, de bureaux, de locaux commerciaux et d'autres objets non agricoles, dans des conditions comparables à celles des citoyens géorgiens.
• Restriction : les étrangers ne peuvent pas être propriétaires de parcelles agricoles ; exceptions : héritage ou acquisition si la nationalité géorgienne est disponible.

Important : les tentatives de contourner l'interdiction des terres agricoles par le biais de structures nominales avec des entités juridiques locales comportent un risque juridique élevé d'invalidation de la transaction. La stratégie la plus prudente consiste à exclure ces biens ou à structurer la propriété dans le strict respect de la législation locale.

Procédure et registre électronique : ce qui garantit la transparence

• La procédure d'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie formalisé et standardisé : contrat + demande + pièce d'identité + confirmation des règlements → inscription au registre → émission d'un relevé électronique actualisé avec un code QR.
• Preuve de propriété en Géorgie - un extrait électronique du registre. Aucun "certificat" papier n'est délivré ; l'inscription au registre et le document électronique, qui peut être vérifié en ligne, ont une valeur juridique.
• Les données sur le propriétaire actuel, les charges (hypothèque, saisie, bail) et les caractéristiques de l'objet sont demandées par code cadastral. L'extrait peut être obtenu en ligne si le code est disponible ou à la Maison de justice.

Documents et exigences contractuelles

• Paquet minimum : passeport de l'acheteur (pour un étranger), contrat de vente et d'achat, preuve de paiement (reçu bancaire / quittance), formulaire de demande.
• Langue et forme : le contrat est rédigé en géorgien ; une version bilingue (géorgien + langue de l'acheteur) est généralement préparée. Si les parties ne parlent pas le géorgien, la présence d'un interprète accrédité est obligatoire lors de la signature.
• Où signer : à la Maison de justice - sur un formulaire standard en présence d'un greffier (transactions simples), ou chez un notaire avec dépôt ultérieur au greffe.
• Transactions de procuration : si la procuration est établie à l'étranger, l'accord doit être obligatoirement notarié.

Norme clé : "La notarisation des biens immobiliers n'est pas nécessaire pour les transactions simples, mais elle est requise pour l'autorisation à distance en vertu d'une procuration étrangère ou pour des conditions complexes (paiements échelonnés, hypothèques, structures d'entreprise)".

Calendrier et coût de l'inscription

• Durée standard - 4 jours ouvrables.
• Enregistrement accéléré des biens immobiliers disponible moyennant un supplément : 1 jour ouvrable ou "le jour même" (quelques heures) - fourni par les maisons de justice.
• Taxe d'État pour l'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie (à titre indicatif, TVA 18% incluse) :
• Standard : 150 GEL ≈ $55
• Rapide : 270 GEL ≈ $100
• Le jour même : 350 GEL ≈ $128
• En droit, les coûts sont souvent attribués au vendeur, mais dans la pratique, les parties peuvent convenir d'une répartition différente des coûts.

Impôts et paiements connexes à l'achat

• Taxe d'achat : Non, seul le droit d'enregistrement est dû en cas de transfert de propriété.
• Notaire et traduction : à payer si nécessaire. Fourchettes typiques : contrat notarié - de ~$70-$150+ selon le tarif et la complexité ; traduction et présence du traducteur - ~$4-$20 par page et ~$10-$20 pour la participation. Certaines agences incluent la traduction dans leurs services.
• Due diligence juridique (due diligence des biens immobiliers en Géorgie) : référence du marché - environ 1% du prix de l'objet pour un soutien complexe (vérification des droits, contrat, consultations).

Étapes du processus d'achat et d'enregistrement d'un bien immobilier en Géorgie

Vous trouverez ci-dessous la procédure officielle, étape par étape, de l'enregistrement d'un bien immobilier en Géorgie : de l'inspection préliminaire du bien à l'obtention d'un extrait du registre public. Nous précisons les documents, les délais, les coûts estimés en $, et fournissons des liens vers des sources faisant autorité.

Étape 1 : Vérification préliminaire (due diligence) du bien et du vendeur Objectif : confirmer la propriété, l'absence de charges et les risques juridiques avant de déposer de l'argent. Ce qu'il faut vérifier :

• Un extrait actualisé de Registre public (NAPR) par code cadastralPropriétaire, charges (hypothèque, saisie), restrictions et caractéristiques de base de l'objet.Conformité de la surface et de l'agencement réels avec les données du registre, légalisation des modifications, absence de statut d'objet du patrimoine culturel (le cas échéant).Statut et capacité du vendeur, état matrimonial (consentement du conjoint en cas d'acquisition conjointe d'un bien).

Important : Un extrait préliminaire du registre donne une image de base, mais ne remplace pas un contrôle juridique complet de l'histoire de l'objet et des parties à la transaction. Calendrier : 1 à 3 jours ouvrables avec l'intervention d'un avocat. Benchmark des coûts : diligence raisonnable et soutien complets - env. 1% du prix de l'objet (référence moyenne du marché).

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Étape 2 : Accord préliminaire et dépôt (facultatif) Objectif : fixer le prix et retirer l'objet de la vente pendant que les documents relatifs à la transaction principale sont préparés. Pratique : les parties signent un bref contrat préliminaire indiquant le montant et les conditions ; un dépôt est effectué dépôt et, si nécessaire, un enregistrement de la charge (dépôt) est inscrit au registre.

• Le montant du dépôt : en général 5-10% sur le marché secondaire et 20-30% dans un nouveau bâtiment.Où formaliser : auprès d'un notaire ou de la Maison de la justice ; en enregistrant le dépôt, l'objet est effectivement "bloqué" contre la revente.

Remarque : accord preliminaire - facultatif. Si les parties sont prêtes à conclure une transaction immédiate, vous pouvez passer directement au contrat principal. Calendrier : 1 jour. Dépenses : frais d'inscription lors de l'inscription au tarif NAPR/PSH (référence aux tarifs d'inscription de base) $55-$128 en fonction de l'urgence) ; services notariaux à l'étude du notaire - point de référence $70-$150+ en fonction de la complexité.

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Étape 3 : Rédaction de l'accord principal de vente et d'achat Options de signature :

• A la Maison de la Justice sur un formulaire standard bilingue en présence de l'officier d'état civil (souvent pour des transactions simples).Notaire avec soumission ultérieure au registre par voie électronique (pratique en cas de conditions complexes, de paiement échelonné, de nantissement ou de transaction par procuration).

Langue : le contrat doit être rédigé en géorgien ; en général, un texte bilingue (géorgien + langue de l'acheteur) est préparé. Si le géorgien n'est pas disponible, un interprète accrédité est obligatoire.
Règle clé : pour l'achat à distance par procuration étrangère le contrat principal doit être notarié.
Calendrier : 1 jour pour la préparation et la signature (si les documents sont prêts).
Dépenses : accord notarial $70-$150+ (en fonction du tarif et de la complexité) ; traduction du contrat $5–$10/страницаla présence d'un interprète $15-$30. Si vous vous inscrivez directement à la Maison de justice sans passer par un notaire, il n'y aura peut-être pas de frais supplémentaires.

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Étape 4 : Transfert de fonds et confirmation du règlement Méthodes de règlement : virement bancaire (international ou à l'intérieur de la Géorgie) ou espèces (le plus souvent en USD/GEL) - selon l'accord des parties.

• Les transferts intra-géorgiens sont généralement rapides ; pour les montants élevés, les banques fixent le montant de la transaction. limites journalières - Les virements internationaux peuvent nécessiter des documents justificatifs (source des fonds, contrat) de la part de la banque expéditrice.Documentez le paiement : conservez le reçu bancaire ou la quittance - ils doivent être joints à l'enregistrement.

Conseil : convenez à l'avance de la monnaie de paiement et du taux de conversion, et vérifiez les limites de la banque afin de ne pas retarder le dépôt de la demande.
Benchmark des coûts : Les frais bancaires varient en fonction des juridictions et des tarifs ; pour les virements internationaux, prévoyez une marge. $50-$150 sur la commission/conversion. Virements intra-géorgiens - généralement moins chers, mais cela dépend de la banque.

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Étape 5 : Enregistrement du droit de propriété dans le registre public
Où servir : dans n'importe quel Salle de service public. ou par l'intermédiaire d'un notaire (dépôt électronique). Dossier de documentation :

• Demande du formulaire établi ; passeport de l'acheteur (pour les étrangers - passeport étranger) ; contrat de vente (en géorgien/bilingue) ; preuve de paiement (reçu) ; en outre, si nécessaire : procuration, consentement du conjoint, autres documents justificatifs.

Calendrier (au choix du candidat) : standard - 4 jours ouvrables; accéléré - 1 jour ouvrable; "le jour même" - quelques heures après l'envoi.
Droits d'État (y compris la TVA 18%) : normalement ~$55en un jour - ~$100"le même jour". - ~$128. Effet juridique : Le droit de propriété naît à partir du moment où l'inscription est faite dans la Registre électronique NAPR. Un "certificat papier" distinct n'est pas nécessaire.

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Étape 6 : Obtention d'une attestation (preuve du droit) et étapes ultérieures Extrait du registre est disponible en ligne (avec un code QR/barre pour l'authentification) ou à la Maison de la Justice. L'authentification d'une telle déclaration est généralement non requis. Que faire ensuite (recommandé) :

• Conservez des copies électroniques et papier du contrat, des reçus et des relevés (dans le nuage et hors ligne). Notifiez la société de gestion/le condominium (HOA), rééditez les factures de services publics. rapport de l'expert et un ensemble de documents pour le service de migration (pour les objets de $100 mille).

Calendrier : la déclaration est disponible immédiatement après l'enregistrement. Dépenses : obtenir un relevé électronique - généralement sans frais supplémentaires ; des copies papier - aux tarifs actuels de la PSH.

La procédure d'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie est formalisée et prévisible : une seule visite, un minimum de documents, des frais clairs et des délais rapides. La clé d'une transaction sûre est la diligence juridique au départ et la documentation correcte des règlements.

Délai d'enregistrement d'un bien immobilier en Géorgie : combien de temps cela prendra-t-il ?

Les délais officiels, les frais et les détails organisationnels ci-dessous sont basés sur le Registre public (NAPR) et les Maisons de justice. Pour plus de clarté, une comparaison des régimes, des facteurs clés qui affectent réellement la durée, et des références de coûts dans $.

Régimes d'enregistrement de base et obligations de l'État

Procédures opérationnelles standard pour le transfert de propriété en Géorgie est 4 jours ouvrables à partir du moment où la demande est soumise à la Chambre de justice ou transmise électroniquement par le notaire. Ceci est établi par la pratique et les explications de l'État et des ressources pertinentes.

Option d'enregistrement	Date d'échéance	Droits d'État (y compris la TVA)	Benchmark à $
Standard	4 jours ouvrables	150 GEL	≈ $55
Accéléré	1 jour ouvrable	270 GEL	≈ $100
Instantané	Le jour même (quelques heures)	350 GEL	≈ $128

Le dépôt des documents se fait par l'intermédiaire de la salle des services publics ou par transmission électronique par un notaire public ; l'enregistrement et l'inscription sont conservés par le bureau de l'administration centrale. Agence nationale du registre public (NAPR).

Point de référence clé : "Les délais d'enregistrement vont de quelques heures (service instantané) à 4 jours ouvrables (service standard)".

Ce qui affecte réellement le délai : les facteurs de retard et d'accélération

• L'exhaustivité des documents au moment du dépôt. Les erreurs dans les données (fautes d'impression dans le nom/numéro de passeport, code cadastral incorrect) entraînent un retour et une nouvelle soumission - plus 1 à 2 jours pour les corrections.
• Nécessité d'une authentification. Pour les procurations étrangères, le contrat principal est notarié - ajoutez le temps nécessaire à l'enregistrement, à la traduction et au téléchargement du fichier au greffe.
• Disponibilité d'un interprète. Si les parties ne parlent pas le géorgien, un interprète accrédité est nécessaire lors de la signature, ce qui ajoute 1 à 3 heures à la journée de la transaction sur le plan organisationnel.
• Charges de la branche PSH. Pendant la saison (par exemple l'été à Batumi), l'attente pour une fenêtre de rendez-vous peut augmenter ; prévoyez du temps pour faire la queue, ou choisissez des créneaux horaires le matin.
• Règlements bancaires. Les transferts internationaux peuvent prendre de 1 à 3 jours bancaires. Si une preuve de paiement est exigée pour la soumission, la date limite d'inscription sera repoussée au moment de la réception des fonds.
• Les charges et les permis associés. Retrait de l'hypothèque par la banque, consentement du conjoint, autorisation des autorités de tutelle (si la part d'un mineur) - il s'agit formellement d'une étape préalable, mais c'est elle qui "mange" le plus souvent le temps calendaire avant l'enregistrement.

Chronologie pratique de la transaction (benchmark)

• Jour T-2/T-1 : Due diligence, extrait du registre, accord sur les termes et conditions du contrat. Si nécessaire, rendez-vous avec un notaire et un traducteur.
• T0 (le jour de la transaction) : signature du contrat à la PSH ou chez le notaire ; paiement ; dépôt de la demande au greffe (sur place à la PSH ou par voie électronique chez le notaire).
• T0 + 2-6 heures : si vous choisissez le service "instantané" - dossier prêt et déclaration NAPR électronique (code QR).
• T+1 jour ouvrable : Inscription accélérée (au tarif de 270 GEL).
• T+4 jours ouvrables : enregistrement standard (au tarif de 150 GEL).

Point juridique : la propriété naît à partir du moment où il est inscrit dans le registre électronique de la NAPRet non à partir de la date de signature du contrat. Un "certificat" papier n'est pas nécessaire ; une déclaration électronique sert de preuve.

Combien coûte l'accélération de l'enregistrement et quand elle est nécessaire ?

Le choix du mode accéléré se justifie lorsque :

• l'acheteur et le vendeur sont limités dans le temps (voyage d'affaires, voyage touristique) ;
• nécessité d'un réenregistrement rapide pour les règlements bancaires/de tiers ;
• un objet très demandé est acheté et une fixation rapide du droit est importante.

Coût approximatif de l'accélération (la différence entre les versions standard et accélérée) - $45-$73 en plus du tarif de base (entre 150 et 270/350 GEL).

Frais d'enregistrement des biens immobiliers : taxes et frais supplémentaires

Les paiements officiels lors du transfert de propriété en Géorgie sont transparents et prévisibles. Vous trouverez ci-dessous une structure des coûts avec des montants indicatifs en $, quand ils sont nécessaires et à qui ils sont généralement imposés. Nous indiquons les sources primaires et expliquons comment optimiser le budget de la transaction.

Fait marquant : lors de l'achat d'une maison en Géorgie pas de taxe à l'achat; seul le droit d'enregistrement (y compris la TVA 18%) est payé. Les frais d'enregistrement prévus par la loi sont souvent à la charge du vendeur, mais les parties sont libres d'en convenir autrement.

1) Obligation de l'État pour l'enregistrement des droits de propriété

Ce pour quoi nous payons : enregistrer le transfert du droit de propriété dans le registre électronique de la NAPR (par l'intermédiaire de la Chambre de justice).

• Standard (4 jours ouvrables) : 150 GEL ≈ $55
• Accéléré (1 jour ouvrable) : 270 GEL ≈ $100
• Instantanée (le jour de la soumission, quelques heures) : 350 GEL ≈ $128

Qui paie ? par défaut - le vendeur (sauf mention contraire dans le contrat). Dans la pratique, les parties partagent souvent les frais ou les transfèrent à l'acheteur.

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2) Services de notaire (si nécessaire)

Quand vous en avez besoin : les conditions de transaction complexes (paiement échelonné/ gage), les transactions effectuées en vertu d'une procuration étrangère (la notarisation de l'accord est obligatoire), l'exécution en l'absence de la présence personnelle des parties.

• Fourchette de coûts : repère $80-$160+ pour un contrat notarié (en fonction du tarif et de la complexité).
• De nombreux notaires déposent les documents au greffe par voie électronique, ce qui leur évite de se rendre à la Maison de justice.

Important : dans le cas d'une transaction en vertu d'une procuration émise à l'étranger, le contrat principal doit être notarié (applicable pour 2024-2025.

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3) Traduction de contrats et services de traduction

Quand vous en avez besoin : si les parties ne parlent pas le géorgien. Un interprète accrédité est requis à la Maison de justice ; le contrat est bilingue (géorgien + langue de l'acheteur).

• Traduction écrite : repère $5–$10/страница
• La présence d'un interprète lors de la transaction : repère $15-$30
• Certaines agences incluent la traduction dans le coût de l'accompagnement.

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4) Diligence raisonnable et soutien (diligence raisonnable)

Ce qui est inclus : vérifier l'historique du bien et la chaîne des droits, analyser les charges et les risques, préparer le contrat, soutenir la soumission au registre.

• Benchmark des coûts : autour de 1% du prix de l'objet pour un soutien global (marché).

Recommandation : Ne pas faire preuve de diligence raisonnable entraîne souvent des retards dans l'enregistrement (suppression de l'hypothèque, consentement du conjoint) et des dépenses imprévues. Vérifiez le bien avant de verser un acompte.

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5) Frais bancaires et règlements

Lorsqu'elle survient : lorsque vous transférez de l'argent à l'étranger pour une transaction ou pour des opérations interbancaires. Les transferts intra-géorgiens sont généralement instantanés, mais les banques fixent des limites journalières.

• Traduction internationale : fixer un point de repère $50-$150 pour la commission et la conversion (en fonction de la banque/du pays d'expédition).
• Traduction intra-géorgienne : généralement plus avantageux ; vérifiez les tarifs de votre banque.
• Documentez le paiement : Un reçu bancaire (ou une quittance) sera exigé pour l'inscription.

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6) Évaluation des biens immobiliers pour le permis de séjour (si nécessaire)

Quand vous en avez besoin : si l'objectif est de demander un permis de séjour sur la base d'un achat ; de confirmer le seuil de valeur (actuellement, le seuil de référence est de 1,5 million d'euros). $100 000 pour un permis de séjour temporaire) exige un rapport d'un évaluateur indépendant.

• Rapport sur les coûts de référence : $100-$300 en fonction de la ville, de la région et du temps de préparation.

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7) Nouveaux bâtiments : raccordement des communications et paiements finaux au promoteur

Lorsqu'elle survient : Lorsque la maison est livrée et que le certificat de réception est signé, le promoteur peut facturer des frais uniques pour la mise en service/le raccordement des services publics, l'enregistrement des compteurs et des cartes d'accès.

• Point de repère : selon la liste de prix du promoteur ; dans de nombreux projets, il y a une fourchette de prix. $100-$500+ (pour les complexes haut de gamme - plus élevé). Veuillez préciser dans l'accord de participation/le contrat d'investissement.

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8) Commission de l'agence immobilière (le cas échéant)

Qui paie ? Sur le marché géorgien, la commission est plus souvent payée par le vendeur ; les services sont souvent gratuits pour l'acheteur. Cependant, les conditions dépendent de l'accord des parties.

• Point de référence de la Commission : ~3-5% à partir du prix (généralement aux frais du vendeur).

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Résumé d'un budget de transaction typique (exemple)

Acheter un appartement pour $100 000 sans prêt ni conditions compliquées :

• Droit d'enregistrement de l'État (4 jours) : ≈ $55 (ou $100/$128 à l'accélération)
• Traduction et interprétation : ≈ $30-$80 (en fonction du volume et des tarifs)
• Vérification légale : ≈ $1 000 (1% du prix ; facultatif mais recommandé)
• Frais bancaires (virement international) : ≈ $50-$150
• Notaire public : $0 lorsqu'il est exécuté à la Maison de la Justice ; pour un contrat notarié - ≈ $80-$160+.

Total Benchmark : de $135-$285 dans le scénario de base sans avocat ni notaire ; avec une diligence totale et une authentification par notaire - d'environ $1 265-$1 475. Il s'agit d'une estimation à des fins de planification ; les montants définitifs dépendent du mode d'inscription choisi, de la gamme de services et des taux bancaires.

Pièges et risques liés à l'enregistrement d'un bien immobilier en Géorgie

L'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie est rapide et technologiquement avancé, mais c'est la "simplicité" qui décontenance souvent les acheteurs. Vous trouverez ci-dessous un aperçu systématique des principaux risques et des moyens de les minimiser, avec des références à des sources primaires et des coûts approximatifs.

Pensée principale : La majorité des problèmes ne surviennent pas au stade de l'enregistrement en tant que tel, mais plutôt avant la soumission - avec une diligence raisonnable incomplète, des erreurs dans les documents et des calculs non transparents.

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1) Propreté juridique : charges, historique des droits, conformité de l'objet

Risque : hypothèques occultes, arrestations, droits de tiers non enregistrés, divergence entre les données relatives à la superficie/à l'aménagement du territoire dans le registre, parts de mineurs, absence de consentement du conjoint.

• Ce qu'il faut vérifier : extrait récent de Registre public (NAPR) par code cadastral : propriétaire, charges, restrictions, caractéristiques de base.
• Aspects du droit de la famille : consentement du conjoint pour les biens acquis en commun, interdiction d'aliéner sans l'autorisation des autorités de tutelle pour les actions des mineurs.
• Caractéristiques techniques : légalisation des modifications, exactitude de l'adresse, de la superficie et du code cadastral, absence de statut de bien culturel (impose des obligations).

Important : La déclaration NAPR indique l'état actuel et les charges, mais ne révèle pas toujours les réclamations potentielles (litiges successoraux, etc.). Un contrôle préalable complet réduit le risque de contestation d'une transaction.

Repères de coûts : Diligence raisonnable - environ 1% du prix de l'objet (marché) ; droits d'enregistrement pour le dépôt - (marché) ; et $55 / $100 / $128 en fonction de l'urgence.

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2) Restrictions pour les étrangers et spécificités des objets

Risque : l'achat d'objets ayant un chiffre d'affaires limité ou des fonctions spéciales.

• Terres agricoles : étrangers ne peut Acquérir la propriété de parcelles agricoles ; l'héritage ou l'achat est autorisé si la citoyenneté géorgienne est disponible.
• Le patrimoine culturel : Les bâtiments historiques peuvent avoir un statut de conservation, ce qui implique des exigences en matière de préservation et de réparation - vérifiez ce statut à l'avance.
• Désignation de l'utilisation du sol : L'usage prévu (résidentiel/commercial, etc.) ne change pas automatiquement en cas de changement de propriétaire ; une procédure administrative distincte est nécessaire pour le modifier.

Avertissement : les tentatives de "contournement" de l'interdiction des terres agricoles par le biais de structures nominales avec une entité juridique locale comportent un risque d'invalidité de la transaction. La position conservatrice consiste à ne pas acheter de telles parcelles.

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3) Procuration, notarisation et exigences linguistiques

Risque : le refus d'enregistrement en raison de la forme de la transaction et des barrières linguistiques.

• Procuration étrangère : en cas d'achat à distance par procuration émise en dehors de la Géorgie, le contrat doit être notarié.
• Langue contractuelle : le texte est rédigé en géorgien ; une version bilingue est généralement établie. Si les parties ne parlent pas le géorgien, la présence d'un interprète accrédité est requise lors de la signature.

Repères de coûts : notaire $80-$160+traduction $5–$10/стр.présence d'un interprète $15-$30.

Règle clé : Les transactions simples peuvent être formalisées à la Maison de la Justice sans notaire, mais dans le cas d'une procuration étrangère, la forme notariée est obligatoire.

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4) Nouveaux bâtiments et droit de réclamation

Risque : Confusion entre le "droit de créance" sur un bien immobilier en construction et la propriété finale ; retards dus à la documentation d'autorisation du promoteur.

• Pendant la phase de construction, les éléments suivants sont enregistrés droit de créance (réservation du futur appartement) dans le registre ; la propriété est confirmée après la mise en service du bâtiment et le certificat de réception.
• Vérifiez auprès du promoteur : permis de construire, plan technique, accréditation bancaire du projet - un indicateur indirect de fiabilité.

Repères de coûts : enregistrement du contrat/droit de créance - aux tarifs de la NAPR (généralement les mêmes que ceux de la NAPR). $55 / $100 / $128 en fonction de l'urgence) ; diligence juridique du promoteur - à partir des pratiques du marché Prix ~1% (sur rendez-vous).

Conseil : fixer les dates de mise en service et les responsabilités en cas de retard dans le contrat ; vérifier si le promoteur a enregistré tous les documents dans le registre avant que vous ne les soumettiez.

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5) Erreurs dans les documents et l'identification

Risque : les fautes d'impression dans les noms, la translittération incorrecte, le numéro de passeport ou le code cadastral erroné - motifs pour renvoyer les documents et les soumettre à nouveau.

• Les données du contrat doivent correspondre littéralement avec le passeport (alphabet latin) et la translittération géorgienne ; adresse et code cadastral - comme dans l'extrait.
• Vérifiez que la déclaration indique exactement le bien (étage, numéro d'appartement/de parcelle) qui a été inspecté.

Pratique : toute inexactitude entraîne une correction et une nouvelle soumission (minimum +1 jour) et des visites supplémentaires. Prévenez cette situation grâce à une "liste de contrôle" préliminaire.

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6) Manœuvres frauduleuses et erreurs humaines

Risque : transactions en vertu de procurations annulées, "doubles" promesses de vente, dissimulation de charges, avances de fonds injustifiées.

• Demande déclaration récente de la NAPR immédiatement avant la signature ; vérifiez la validité de la procuration.
• Ne remettez pas de dépôt sans contrat écrit et sans inscription au registre ; confirmez tous les règlements à l'aide de documents bancaires.

Une barrière technologique à la fraude : un registre électronique unique avec vérification des enregistrements (y compris la technologie blockchain) minimise le risque de falsification des droits ; la vulnérabilité réside dans la négligence des parties.

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7) Règlements, contrôles AML et risques de change

Risque : retard de la transaction dû aux limites bancaires, aux vérifications de la provenance des fonds, à la différence de taux de change lors de la conversion.

• Les virements internationaux peuvent aller 1-3 jours bancairesles banques ont le droit de demander des documents (contrat, source de financement).
• Les transferts à l'intérieur de la Géorgie sont plus rapides, mais des limites journalières s'appliquent - convenez-en à l'avance.
• Fixez la devise et le taux de règlement dans le contrat ; conservez les reçus.

Repères de coûts : commissions internationales et conversion - généralement $50-$150 en fonction de la banque ou du pays.

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8) Questions postérieures à l'enregistrement : services publics et gestion

Risque : les blocages techniques et les désagréments domestiques dus à des comptes non réglés et à des problèmes de gestion.

• Demandez au vendeur des certificats attestant qu'il n'y a pas de dettes pour l'électricité, l'eau, le gaz et les frais de copropriété (HOA).
• Immédiatement après l'enregistrement, informez la société de gestion et rééditez les comptes personnels.

Rappel : Formellement, les dettes sont à la charge de l'ancien propriétaire, mais le "facteur humain" (défaut de paiement/déconnexions) peut créer des problèmes pour le nouveau propriétaire si les contrats ne sont pas réédités à temps.

Conseils pratiques pour les acheteurs : liste de contrôle avant l'enregistrement

Cette section est un concentré de pratiques : ce qu'il faut exactement vérifier et préparer avant de signer le contrat et de le soumettre au registre public. Nous décrirons les étapes clés, les repères de temps et de coûts dans $, et nous fournirons des références à des sources faisant autorité.

Objectif de la liste de contrôle : minimiser les risques juridiques et organisationnels, raccourcir la période d'enregistrement et éviter les dépenses inutiles.

1) Documents et diligence raisonnable avant de déposer de l'argent

• Demandez un extrait récent de la NAPR par code cadastral. Vérifiez le propriétaire, les charges (hypothèque, saisie), les restrictions et les caractéristiques de base du bien. L'extrait peut être obtenu en ligne ou à la Maison de la Justice.
• Rapprocher les données techniques de l'installation. La superficie, la disposition, le numéro d'appartement/de parcelle, l'adresse et le code cadastral doivent correspondre littéralement à l'extrait. Veillez à ce que les modifications soient légalisées et, pour les maisons, à ce que le terrain et la structure soient enregistrés.
• Vérifiez l'identité du vendeur et sa situation familiale et juridique. Données du passeport, capacité juridique, consentement du conjoint dans le cas de biens acquis en commun ; dans le cas d'actions de mineurs, autorisation des autorités de tutelle.
• Éliminez les "statuts submergés". Précisez si le site n'est pas un site du patrimoine culturel (ce qui impose des obligations) et quelle est l'utilisation prévue du terrain.
• Demandez des certificats attestant qu'il n'y a pas de dettes de services publics ni de charges de copropriété. Cela réduira les risques pour les ménages après la transaction.
• Si vous achetez un permis de séjour : commander à l'avance une étude de marché indépendante (généralement $100-$300) pour confirmer le seuil de prix (référence de $100 000).
• Diligence de la part d'un avocat. Il est recommandé de procéder à un audit complet de l'historique des droits, des charges et des documents. ~1% du prix de l'objet).

Important : La déclaration de la NAPR reflète la situation actuelle, mais ne garantit pas l'absence d'un problème de santé publique. potentiel des réclamations (par exemple de la part des héritiers). Un contrôle approfondi par un avocat réduit le risque de contestation.

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(2) Traité : forme, langue, notarisation

• Préparer un contrat bilingue (géorgien + votre langue). Si vous ne parlez pas le géorgien, un traducteur agréé participe à la signature. Orientations : traduction écrite $5–$10/стр.la présence d'un interprète $15-$30 .
• Identifiez le lieu de la signature : Chambre de justice (transactions simples, pas de notaire) ou notaire (termes complexes, paiements échelonnés, hypothèques, régimes d'entreprise).
• Achat en vertu d'une procuration étrangère : le contrat principal doit être notarié (actuel 2024-2025). Référence en matière de frais de notaire : $80-$160+.
• Termes de référence pour le contrat : fixer le prix total, la devise, le calendrier de règlement, le transfert des clés/de la possession, les déclarations de garantie des parties (pas de charges cachées), la responsabilité en cas de violation et le régime de règlement des litiges.
• Contrat préliminaire et dépôt (facultatif) : dépôt généralement 5-10% (secondaire) ou 20-30% (bâtiments neufs). Lorsqu'une trace du dépôt est enregistrée dans le registre, le bien est "bloqué" à la revente.

Règle clé : les transactions simples peuvent être autorisées au PSH sans passer par un notaire. Mais En cas d'achat à distance par procuration étrangère, un formulaire notarié est obligatoire.

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3) Paiement et confirmation des règlements

• Choisissez votre mode de paiement à l'avance : par virement bancaire (international/international) ou en espèces (selon accord). Pour les virements internationaux, veuillez tenir compte des commissions suivantes $50-$150 et de 1 à 3 jours bancaires pour la réception.
• Convenez de la devise et du taux de change. Définir dans le contrat qui supporte les différences de change et les commissions et dans quelle monnaie l'exécution des obligations est réputée avoir lieu.
• Justifiez le paiement à l'aide de documents. Conservez le reçu bancaire ou la quittance - ils seront joints à l'enregistrement du droit.
• Vérifiez les limites de votre banque. Les virements intra-géorgiens sont généralement instantanés, mais chaque banque fixe des limites différentes pour le montant quotidien - vérifiez à l'avance.

Conseil : synchroniser le moment du paiement et de la soumission au PSH, de sorte qu'en cas d'enregistrement "instantané" (le même jour), tous les documents - y compris les documents de paiement - soient prêts.

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4) Demande d'enregistrement auprès de la PSH et sélection de la vitesse

• Soumettre une demande et un ensemble de documents à PSH ou demandez au notaire de l'envoyer par voie électronique. Dossier : formulaire de demande, passeport, contrat, preuve de paiement, procuration et consentement du conjoint si nécessaire.
• Sélectionnez le mode d'enregistrement et payez la redevance : standard - $55 (4 jours ouvrables), accéléré - $100 (1 jour), "le même jour". - $128 (plusieurs heures).
• Contrôler le résultat : Après avoir effectué la saisie, vous recevrez un relevé électronique avec un code QR (aucune autorisation supplémentaire n'est généralement requise).

Point juridique : la propriété naît de la date d'inscription au registre électronique de la NAPR, et non de la date du contrat.

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5) Cas particuliers : nouveaux bâtiments, maisons, terrains, commerce

• Nouveaux bâtiments : pendant la phase de construction est enregistré droit de créancepropriété - après la mise en service et le certificat d'acceptation. Vérifiez le permis de construire et les documents du promoteur.
• Maisons privées : assurez-vous que le terrain et le bâtiment sont correctement enregistrés ensemble ; vérifiez les limites cadastrales.
• Terres (non agricoles) : vérifiez l'usage prévu et les éventuelles restrictions (servitudes, zones de protection). Les étrangers ne peuvent pas acheter l'agriculturede la terre.
• Commerce : clarifier la présence de locataires et les termes des contrats - ils restent valables en cas de changement de propriétaire ; lors de l'achat d'une entreprise, préparer les documents fondateurs.

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6) Étapes postérieures à l'enregistrement

• Réenregistrez vos services publics et vos factures auprès de la copropriété (HOA). Demandez les factures finales au vendeur pour éviter les déconnexions.
• Conservez un ensemble de documents. Contrat, reçus, déclaration NAPR - à conserver sur papier et sous forme électronique (cloud).
• Prévoir un permis de séjour : préparer le dossier pour le dépôt (contrat, déclaration, rapport de l'évaluateur, etc.).

Exemples concrets et délais : ce qui se passe dans la pratique

Dans cette section, des scénarios pratiques reflètent la manière dont l'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie se déroule réellement : délais, coûts typiques en $, goulets d'étranglement. Tous les cas sont alignés sur les réglementations des Maisons de la justice et du registre public (NAPR), et les chiffres clés sont confirmés par des sources pertinentes.

Calendrier : de 2-6 heures (inscription instantanée) à 4 jours ouvrables (standard), ainsi que des retards dans l'identification des charges.

Cas 1. L'enregistrement express "le jour même" sans pièges

Situation. L'acheteur a choisi un appartement à Batumi et a vérifié l'objet à l'avance (déclaration NAPR, pas d'hypothèque). Le même jour, les parties ont signé le contrat en Maison de la justice (PSH) et a demandé un enregistrement "instantané". L'inscription au registre est apparue en ~3 heures ; l'extrait électronique - le même jour.

• Date limite : 2-6 heures (service instantané) - la pratique confirme.
• Dépenses : devoir d'état $128 (350 GEL) ; interprète à la signature (si nécessaire) $15-$30la traduction $5-$10/str.
• Documents : passeport, contrat, preuve de paiement.

Conclusion : si les documents sont prêts et qu'il n'y a pas de charges, il est réaliste d'obtenir la propriété le jour de la soumission.

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Cas 2. Hypothèque "cachée" et report de la date d'inscription

Situation. Lors de la préparation de la transaction près de Tbilissi, le contrôle a fait apparaître une hypothèque en faveur de la banque. Le vendeur a remboursé le prêt, mais il a fallu environ deux semaines pour lever l'hypothèque (banque + mise à jour du registre). L'enregistrement de la propriété a été effectué selon le régime standard.

• Date limite : 2 semaines pour le désencombrement + 4 jours ouvrables pour l'enregistrement (ou 1 jour/le même jour moyennant un supplément).
• Dépenses : le devoir d'état : $55 (standard) ou $100/$128 (accélération) ; la diligence raisonnable d'un avocat - un point de référence ~1% du prix de l'objet.
• Source de risque : en ignorant le champ "charges" de la déclaration NAPR.

Conclusion : même les hypothèques "simples" font bouger les échéances. Le moyen le plus simple d'éviter un report déclaration récente du registre avant la signature et le contrôle préalable.

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Cas 3. Achat à distance en vertu d'une procuration étrangère

Situation. L'investisseur formalise la transaction sans se rendre dans le pays en utilisant une procuration émise à l'étranger. En raison de la réglementation en vigueur, le contrat principal doit être authentifié par un traducteur, un notaire et déposé électroniquement au greffe.

• Date limite : jour de la transaction + 1 jour ouvrable pour l'enregistrement (au tarif de 270 GEL) ou "le jour même" pour 350 GEL.
• Dépenses : notaire $80-$160+; traducteur/traductrice $5–$10/стр. и $15-$30; devoir d'état $100 (1 jour) ou $128 (le même jour) ; des frais bancaires internationaux peuvent s'appliquer $50-$150.
• Norma : dans le cas d'une procuration étrangère, un contrat notarié est obligatoire.

Conclusion : L'achat à distance prend le même temps que l'achat en personne, mais ajoute un bloc de coûts pour un notaire et un traducteur. Pour le reste, la procédure est standard ; le dépôt est souvent effectué électroniquement par un notaire.

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Cas 4. Nouvelle construction : du "droit de créance" au droit de propriété

Situation. L'acheteur a conclu un contrat avec un promoteur au stade de l'excavation. Le registre a enregistré droit de créance (réservation du futur appartement). Après la mise en service du bâtiment et le certificat de réception - enregistrement de la propriété.

• Date limite : enregistrement de la demande - dans un délai d'un jour ou "le même jour" selon le tarif ; enregistrement final de la propriété - selon le mode choisi (4 jours, 1 jour, "aujourd'hui") après la mise en service de la maison.
• Dépenses : pour chaque enregistrement : $55 (4 jours) ou $100/$128 (accélération) ; possibilité de frais de développement pour le raccordement des services publics - point de repère $100-$500+.
• Risques : Mise en service retardée, dossier d'autorisation incomplet de la part du promoteur ; vérifiez le permis de construire et l'accréditation du projet auprès de la banque.

Conclusion : sur les nouvelles constructions est en train de se produire au moins deux l'enregistrement : de la revendication et de la propriété finale. Tenez compte des coûts et du calendrier de ces deux étapes.

Résumé du calendrier et des coûts (par cas)

Scénario	Durée réelle	Dépenses clés
Express sans risque	2-6 heures	Obligation de l'État $128; traducteur $15-$30
Avec une hypothèque	~2 semaines (retrait) + 1-4 jours d'enregistrement	Obligation de l'État $55-$128la diligence raisonnable1% prix
Par procuration étrangère	1 jour/"aujourd'hui" après la signature chez le notaire	Notaire $80-$160+traduction $5–$10/стр.; devoir d'état $100-$128
Nouveau bâtiment	Enregistrement des droits de créance : 1 jour/"aujourd'hui" ; titre - après la mise en service	Frais d'Etat pour 2 étapes : $55-$128 × 2 ; communications $100-$500+

A quoi s'attendre sur le terrain : nuances organisationnelles

• Files d'attente et minutage des créneaux horaires. Pendant les mois de pointe (été, Batumi/Tbilissi), il est utile d'arriver à l'ouverture du PSH ; le service instantané dépend de l'utilisation de la succursale.
• Règlements bancaires. Les virements internationaux prennent de 1 à 3 jours bancaires et coûtent $50-$150pour un enregistrement "instantané", il est préférable de disposer d'un reçu prêt à l'emploi.
• Traducteur/langue. Si vous ne parlez pas géorgien, prévoyez +1-3 heures pour organiser un contrat bilingue et un interprète.

En résumé : Dans la pratique, l'enregistrement en Géorgie confirme sa réputation de "rapidité et de transparence" : avec des documents prêts à l'emploi, il est possible d'obtenir des informations sur la situation de la Géorgie. le même jour; à l'alimentation standard - 4 jours ouvrables. Les décalages sont presque toujours liés aux charges, aux règlements et à la forme de la transaction (notaire, transfert).

Conclusion

Enregistrement des biens immobiliers en Géorgie - un processus très rapide et transparent : les documents étant prêts, le droit peut être formalisé le même jour (instantanée) ou standard 4 jours ouvrableset les frais fixes sont approximativement les suivants $55-$128. Ceci étant dit, la clé d'un achat sûr est d'acheter de manière compétente diligence raisonnableun contrat en bonne et due forme (en particulier pour les procurations étrangères) et des règlements documentés. Si vous recherchez une solution clé en main plutôt qu'une simple "recherche à plat", notre équipe est dédiée à la recherche de biens immobiliers en Géorgie à vos fins (investissement, résidentiel, location), effectue les vérifications préalables, prépare les contrats bilingues, organise la traduction/le notariat et l'enregistrement dans l'État membre. Maison de la justiceNous pouvons vous aider à effectuer la transaction à distance et vous conseiller sur le permis de séjour et les taxes, si nécessaire. Contactez-nous pour discuter de votre tâche et obtenir une première consultation : laissez-nous une demande via le formulaire sur la page ou envoyez-nous un message sur notre messagerie pratique - nous vous répondrons rapidement et vous proposerons un plan d'assistance personnalisé jusqu'à ce que nous recevions votre demande. extraits du registre.