Jak odbywa się rejestracja nieruchomości w Gruzji: rzeczywiste warunki i pułapki

Podstawa prawna i specyfika rejestracji nieruchomości w Gruzji

• Rejestracja nieruchomości w Gruzji odbywa się za pośrednictwem ujednoliconego elektronicznego rejestru publicznego w Ministerstwie Sprawiedliwości i zwykle trwa od kilku godzin do 4 dni roboczych.
• Cudzoziemcy mogą nabywać mieszkania, domy i nieruchomości komercyjne na równi z obywatelami Gruzji; wyjątek stanowią grunty rolne.
• Do transakcji nie jest wymagany notariusz (z wyjątkiem niektórych przypadków), a pakiet dokumentów jest minimalny: paszport, umowa i dowód wpłaty są często wystarczające.
• Opłata państwowa zależy od szybkości rejestracji: około $55-$128; nie ma podatków od zakupu.
• Kluczowe źródła i odniesienia: Rejestr publiczny - Krajowa Agencja Rejestrów Publicznych, Public Service Hall, recenzje profili Prian, Korter, Sea Inside.

Ramy prawne i organy rejestracyjne

• Rejestracja praw do nieruchomości w Gruzji opiera się na normach kodeksu cywilnego, ustawie o rejestrze publicznym i regulaminie Ministerstwa Sprawiedliwości. Rejestr jest prowadzony przez Krajową Agencję Rejestru Publicznego podległą Ministerstwu Sprawiedliwości za pośrednictwem elektronicznego systemu rejestracji praw własności.
• Sieć sal usług publicznych (Public Service Halls) zapewnia odbiór dokumentów i usługi kompleksowej obsługi: psh.gov.ge. Zgłoszenia można dokonać osobiście, za pośrednictwem przedstawiciela na podstawie pełnomocnictwa, a niektóre usługi można wykonać zdalnie.

"Rejestracja własności w Gruzji odbywa się za pośrednictwem jednego rejestru elektronicznego, co zapewnia szybkość i przejrzystość dla wnioskodawców".

Prawa zagranicznych nabywców

• Zagraniczni obywatele i zagraniczne firmy mają prawo do nabywania własności mieszkań, domów, biur, lokali handlowych i innych obiektów nierolniczych - na warunkach porównywalnych z obywatelami Gruzji.
• Ograniczenia: działki rolne nie mogą być własnością obcokrajowców; wyjątki - dziedziczenie lub nabycie, jeśli dostępne jest obywatelstwo gruzińskie.

Ważne: Próby obejścia zakazu dotyczącego gruntów rolnych poprzez nominalne struktury z lokalnymi podmiotami prawnymi wiążą się z wysokim ryzykiem prawnym unieważnienia transakcji. Konserwatywną strategią jest wykluczenie takich nieruchomości lub struktury własności w ścisłej zgodności z lokalnym prawem.

Procedura i rejestr elektroniczny: co zapewnia przejrzystość

• Proces rejestracji nieruchomości w Gruzji sformalizowane i ustandaryzowane: umowa + wniosek + identyfikator + potwierdzenie rozliczeń → wpis do rejestru → wydanie aktualnego wyciągu elektronicznego z kodem QR.
• Dowód własności w Gruzji - elektroniczny wyciąg z rejestru. Papierowe "certyfikaty" nie są wydawane; wpis do rejestru i dokument elektroniczny, który można sprawdzić online, mają moc prawną.
• Dane dotyczące aktualnego właściciela, obciążeń (hipoteka, zajęcie, dzierżawa) i charakterystyki obiektu są wymagane według kodu katastralnego. Wyciąg można uzyskać online, jeśli kod jest dostępny, lub w Izbie Sprawiedliwości.

Dokumenty i wymagania umowne

• Minimalny pakiet: paszport kupującego (w przypadku obcokrajowca), umowa kupna-sprzedaży, dowód wpłaty (rachunek bankowy/pokwitowanie), formularz zgłoszeniowy.
• Język i forma: umowa sporządzana jest w języku gruzińskim; zazwyczaj przygotowywana jest wersja dwujęzyczna (język gruziński + język kupującego). Jeśli strony nie posługują się językiem gruzińskim, przy podpisywaniu umowy obowiązkowo obecny jest akredytowany tłumacz.
• Gdzie podpisać: w Izbie Sprawiedliwości - na standardowym formularzu w obecności rejestratora (proste transakcje) lub u notariusza z późniejszym zgłoszeniem do rejestru.
• Transakcje pełnomocnictwa: jeżeli pełnomocnictwo zostało udzielone za granicą, umowa podlega obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu.

Kluczowa norma: "Notarialne poświadczenie nieruchomości nie jest konieczne w przypadku prostych transakcji, ale jest wymagane w przypadku zdalnego rozliczenia na podstawie zagranicznego pełnomocnictwa lub złożonych warunków (raty, hipoteki, struktury korporacyjne)".

Termin i koszt rejestracji

• Termin standardowy - 4 dni robocze.
• Przyspieszona rejestracja nieruchomości dostępne za dodatkową opłatą: 1 dzień roboczy lub "tego samego dnia" (kilka godzin) - dostarczane przez Justice Houses.
• Państwowy obowiązek rejestracji nieruchomości w Gruzji (orientacyjne, w tym VAT 18%):
• Standard: 150 GEL ≈ $55
• Szybki: 270 GEL ≈ $100
• Tego samego dnia: 350 GEL ≈ $128
• Zgodnie z prawem koszty są często przypisywane sprzedającemu, ale w praktyce strony mogą uzgodnić inny podział kosztów.

Podatki i powiązane płatności przy zakupie

• Podatek od zakupu: Nie; przy przeniesieniu własności należy uiścić jedynie opłatę państwową związaną z rejestrem.
• Notariusz i tłumaczenie: płatne w razie potrzeby. Typowe widełki: umowa notarialna - od ~$70-$150+ w zależności od taryfy i stopnia skomplikowania; tłumaczenie i obecność tłumacza - ~$4-$20 za stronę i ~$10-$20 za udział. Niektóre agencje uwzględniają tłumaczenie w swoich usługach.
• Due diligence prawne (due diligence nieruchomości w Gruzji): benchmark rynkowy - około 1% ceny obiektu za kompleksowe wsparcie (weryfikacja praw, umowa, konsultacje).

Etapy procesu zakupu i rejestracji nieruchomości w Gruzji

Poniżej przedstawiamy oficjalną procedurę rejestracji nieruchomości w Gruzji krok po kroku: od wstępnej inspekcji nieruchomości do uzyskania wyciągu z rejestru publicznego. Określamy dokumenty, terminy, szacunkowe koszty w $, a także podajemy linki do wiarygodnych źródeł.

Krok 1: Wstępne badanie due diligence nieruchomości i sprzedającego Cel: potwierdzenie własności, braku obciążeń i ryzyka prawnego przed zdeponowaniem pieniędzy. Co należy sprawdzić:

• Aktualny wyciąg z Rejestr publiczny (NAPR) przez kod katastralnyWłaściciel, obciążenia (hipoteka, zajęcie), ograniczenia i podstawowe cechy obiektu.Zgodność rzeczywistej powierzchni i układu z danymi rejestru, legalizacja zmian, brak statusu obiektu dziedzictwa kulturowego (jeśli dotyczy).Status i zdolność sprzedającego, stan cywilny (zgoda małżonka w przypadku wspólnie nabytej nieruchomości).

Ważne: Wstępny wyciąg z rejestru daje podstawowy obraz, ale nie zastępuje pełnej kontroli prawnej historii przedmiotu i stron transakcji. Oś czasu: 1-3 dni robocze z udziałem prawnika. Benchmark kosztów: kompleksowa analiza due diligence i wsparcie - ok. 1% ceny obiektu (średni benchmark rynkowy).

---

Krok 2: Umowa wstępna i depozyt (opcjonalnie) Cel: ustalić cenę i wycofać przedmiot ze sprzedaży na czas przygotowania dokumentów do głównej transakcji. Praktyka: strony podpisują krótką umowę przedwstępną zawierającą kwotę i warunki; wpłacany jest depozyt depozyt oraz, w razie potrzeby, wpis obciążenia (depozytu) jest rejestrowany w rejestrze.

• Kwota depozytu: ogólnie 5-10% na rynku wtórnym i 20-30% w nowym budynku.Gdzie sformalizować: u notariusza lub w Izbie Sprawiedliwości; rejestrując zapis depozytu, przedmiot jest skutecznie "zablokowany" przed odsprzedażą.

Uwaga: umowa przedwstępna - opcjonalny. Jeśli strony są gotowe do natychmiastowej transakcji, można od razu przejść do umowy głównej. Oś czasu: 1 dzień. Wydatki: opłata rejestracyjna przy dokonywaniu wpisu w taryfie NAPR/PSH (punkt odniesienia do podstawowych taryf rejestracyjnych) $55-$128 w zależności od pilności); usługi notarialne w kancelarii notarialnej - punkt referencyjny $70-$150+ w zależności od złożoności.

---

Krok 3: Sporządzenie głównej umowy kupna-sprzedaży Opcje podpisywania:

• W Domu Sprawiedliwości na standardowym dwujęzycznym formularzu w obecności rejestratora (często w przypadku prostych transakcji).Notariusz z późniejszym elektronicznym zgłoszeniem do rejestru (wygodne w przypadku złożonych warunków, transakcji ratalnej, zastawu lub pełnomocnictwa).

Język: umowa musi być sporządzona w języku gruzińskim; zazwyczaj przygotowywany jest tekst dwujęzyczny (gruziński + język kupującego). Jeśli język gruziński nie jest dostępny, akredytowany tłumacz jest obowiązkowy.
Kluczowa zasada: do zdalnego zakupu przez pełnomocnictwo zagraniczne umowa główna musi być poświadczona notarialnie.
Oś czasu: 1 dzień na przygotowanie i podpisanie (jeśli dokumenty są gotowe).
Wydatki: umowa notarialna $70-$150+ (w zależności od taryfy i złożoności); tłumaczenie umowy $5–$10/страницаobecność tłumacza $15-$30. Jeśli zarejestrujesz się bezpośrednio w Izbie Sprawiedliwości bez notariusza - może to nie wiązać się z żadnymi dodatkowymi kosztami.

---

Krok 4: Przelew środków i potwierdzenie rozliczenia Metody rozliczeń: przelew bankowy (międzynarodowy lub na terenie Gruzji) lub gotówka (częściej w USD/GEL) - za zgodą stron.

• Przelewy wewnątrzgruzińskie są zazwyczaj szybkie; w przypadku dużych kwot banki ustalają limity dzienne - Przelewy międzynarodowe mogą wymagać dokumentów potwierdzających (źródło środków, umowa) z banku wysyłającego.Udokumentuj płatność: zachować rachunek bankowy lub paragon - należy je dołączyć do rejestracji.

Wskazówka: uzgodnić z wyprzedzeniem walutę płatności i kurs wymiany oraz sprawdzić limity banku, aby nie opóźniać zgłoszenia.
Benchmark kosztów: Opłaty bankowe różnią się w zależności od jurysdykcji i taryf; w przypadku przelewów międzynarodowych należy doliczyć marżę $50-$150 od prowizji/konwersji. Przelewy wewnątrz Gruzji - zazwyczaj tańsze, ale zależą od banku.

---

Krok 5. Rejestracja prawa własności w rejestrze publicznym
Gdzie służyć: w każdym Public Service Hall. lub za pośrednictwem notariusza (zgłoszenie elektroniczne). Pakiet dokumentów:

• Wniosek w ustalonej formie;Paszport kupującego (dla obcokrajowców - paszport zagraniczny);Umowa sprzedaży (w języku gruzińskim / dwujęzyczna);Dowód wpłaty (paragon / pokwitowanie);Dodatkowo, w razie potrzeby: pełnomocnictwo, zgoda małżonka, inne dokumenty potwierdzające.

Harmonogram (do wyboru przez wnioskodawcę): standard - 4 dni roboczeprzyspieszony - 1 dzień roboczy; "tego samego dnia" - kilka godzin po zgłoszeniu.
Cło państwowe (w tym VAT 18%): standardowo ~$55w jeden dzień - ~$100"tego samego dnia," - ~$128. Skutek prawny: Prawo własności powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej. Rejestr elektroniczny NAPR. Oddzielny "certyfikat papierowy" nie jest wymagany.

---

Krok 6: Uzyskanie zaświadczenia (dowodu uprawnienia) i kolejne kroki Wyciąg z rejestru jest dostępny online (z kodem QR/kodem kreskowym do uwierzytelnienia) lub w House of Justice. Poświadczenie notarialne takiego oświadczenia jest zazwyczaj niewymagany. Co robić dalej (zalecane):

• Należy przechowywać elektroniczne i papierowe kopie umowy, rachunków i wyciągów (w chmurze i offline). Należy powiadomić firmę zarządzającą / wspólnotę mieszkaniową (HOA), ponownie wystawić rachunki za media. raport rzeczoznawcy majątkowego oraz pakiet dokumentów do usługi migracji (dla obiektów od $100 tys.).

Oś czasu: Oświadczenie jest dostępne natychmiast po rejestracji. Wydatki: otrzymanie wyciągu elektronicznego - zazwyczaj bez dodatkowych opłat; kopie papierowe - według aktualnych stawek PSH.

Proces rejestracji nieruchomości w Gruzji jest sformalizowany i przewidywalny: jedna wizyta, minimalny pakiet dokumentów, jasne opłaty i szybkie terminy. Kluczem do bezpiecznej transakcji jest należyta staranność prawna na początku i prawidłowa dokumentacja rozliczeń.

Ramy czasowe rejestracji nieruchomości w Gruzji: jak długo to potrwa?

Poniższe oficjalne terminy, opłaty i szczegóły organizacyjne oparte są na Rejestrze Publicznym (NAPR) i Domach Sprawiedliwości. Dla jasności, porównanie systemów, kluczowe czynniki, które faktycznie wpływają na czas trwania, oraz benchmarki kosztów w $.

Podstawowe systemy rejestracji i obowiązek państwowy

Standardowe procedury operacyjne dla przeniesienia własności w Gruzji wynosi 4 dni robocze od momentu złożenia wniosku w Izbie Sprawiedliwości lub przesłania go drogą elektroniczną przez notariusza. Jest to ustalone na podstawie praktyki i wyjaśnień państwa oraz odpowiednich zasobów.

Opcja rejestracji	Termin płatności	Cło państwowe (w tym VAT)	Punkt orientacyjny w $
Standard	4 dni robocze	150 GEL	≈ $55
Przyspieszony	1 dzień roboczy	270 GEL	≈ $100
Natychmiastowy	Tego samego dnia (kilka godzin)	350 GEL	≈ $128

Składanie dokumentów odbywa się za pośrednictwem Public Service Hall lub drogą elektroniczną przez notariusza; rejestr i wpis są prowadzone przez Krajowa Agencja Rejestrów Publicznych (NAPR).

Kluczowy punkt odniesienia: "Czas rejestracji wynosi od kilku godzin (usługa natychmiastowa) do 4 dni roboczych (usługa standardowa)".

Co tak naprawdę wpływa na termin: czynniki opóźnienia i przyspieszenia

• Kompletność dokumentów w momencie składania wniosku. Błędy w danych (błędnie wpisane nazwisko/numer paszportu, nieprawidłowy kod katastralny) prowadzą do zwrotu i ponownego złożenia wniosku - plus 1-2 dni na poprawki.
• Potrzeba poświadczenia notarialnego. W przypadku zagranicznych transakcji pełnomocnictwa główna umowa jest poświadczana notarialnie - należy doliczyć czas na rejestrację, tłumaczenie i przesłanie pliku do rejestru.
• Dostępność tłumacza. Jeśli strony nie posługują się językiem gruzińskim, przy podpisywaniu umowy wymagany jest akredytowany tłumacz, co organizacyjnie wydłuża dzień transakcji o 1-3 godziny.
• Obciążenia oddziałów PSH. W sezonie (np. latem w Batumi) czas oczekiwania na wizytę może się wydłużyć; należy przewidzieć czas na stanie w kolejce lub wybrać poranne wizyty.
• Rozliczenia bankowe. Przelewy międzynarodowe mogą trwać od 1 do 3 dni bankowych. Jeśli wymagany jest dowód wpłaty, termin rejestracji zostanie przesunięty do czasu otrzymania środków.
• Obciążenia i powiązane pozwolenia. Wykreślenie hipoteki przez bank, zgoda współmałżonka, zgoda władz opiekuńczych (jeśli udział małoletniego) - formalnie jest to etap wstępny, ale to on najczęściej "zjada" kalendarzowy czas przed rejestracją.

Praktyczna chronologia transakcji (punkt odniesienia)

• Dzień T-2/T-1: Due diligence, wypis z rejestru, uzgodnienie warunków umowy. W razie potrzeby spotkanie z notariuszem i tłumaczem.
• T0 (dzień transakcji): podpisanie umowy w PSH lub u notariusza; płatność; złożenie wniosku do rejestru (na miejscu w PSH lub elektronicznie przez notariusza).
• T0 + 2-6 godzin: w przypadku wybrania usługi "instant" - gotowy zapis i elektroniczne oświadczenie NAPR (kod QR).
• T+1 dzień roboczy: Przyspieszona rejestracja (w cenie 270 GEL).
• T+4 dni robocze: standardowa rejestracja (w cenie 150 GEL).

Punkt prawny: powstaje własność od momentu dokonania wpisu w rejestrze elektronicznym NAPRnie od daty podpisania umowy. Papierowy "certyfikat" nie jest wymagany; jako dowód służy wyciąg elektroniczny.

Ile kosztuje przyspieszenie rejestracji i kiedy jest ono potrzebne?

Wybór trybu przyspieszonego jest uzasadniony, gdy

• kupujący i sprzedający są ograniczeni czasowo (podróż służbowa, wyjazd turystyczny);
• wymagają szybkiej ponownej rejestracji do rozliczeń bankowych/osób trzecich;
• Kupowany jest przedmiot o wysokim popycie i ważne jest szybkie ustalenie prawa.

Przybliżony koszt przyspieszenia (różnica między wersją standardową i przyspieszoną) - $45-$73 oprócz taryfy podstawowej (od 150 do 270/350 GEL).

Koszty rejestracji nieruchomości: opłaty i koszty dodatkowe

Oficjalne płatności przy przeniesieniu własności w Gruzji są przejrzyste i przewidywalne. Poniżej znajduje się struktura kosztów z orientacyjnymi kwotami w $, kiedy są one wymagane i na kogo są zwykle nakładane. Wskazujemy podstawowe źródła i wyjaśniamy, jak zoptymalizować budżet transakcji.

Kluczowy fakt: przy zakupie domu w Gruzji brak podatku od zakupuPłacona jest tylko państwowa opłata rejestracyjna (w tym podatek VAT 18%). Koszty rejestracji z mocy prawa są często ponoszone przez sprzedającego, ale strony mogą uzgodnić inaczej.

1) Państwowy obowiązek rejestracji praw własności

Za co płacimy: dokonanie wpisu przeniesienia prawa własności w elektronicznym rejestrze NAPR (za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości).

• Standard (4 dni robocze): 150 GEL ≈ $55
• Przyspieszony (1 dzień roboczy): 270 GEL ≈ $100
• Natychmiast (w dniu zgłoszenia, kilka godzin): 350 GEL ≈ $128

Kto płaci: domyślnie - sprzedający (chyba że umowa stanowi inaczej). W praktyce strony często dzielą się kosztami lub przenoszą je na kupującego.

---

2) Usługi notarialne (w razie potrzeby)

Kiedy tego potrzebujesz: złożone warunki transakcji (raty/zastaw), transakcje na podstawie pełnomocnictwa zagranicznego (notarialne poświadczenie umowy jest obowiązkowe), wykonanie w przypadku braku osobistej obecności stron.

• Zakres kosztów: punkt odniesienia $80-$160+ za umowę poświadczoną notarialnie (w zależności od taryfy i złożoności).
• Wielu notariuszy składa dokumenty w rejestrze drogą elektroniczną, co oszczędza wizyty w Izbie Sprawiedliwości.

Ważne: w przypadku transakcji na podstawie pełnomocnictwa udzielonego za granicą, umowa główna musi być poświadczona notarialnie (dotyczy lat 2024-2025).

---

3) Tłumaczenie umów i usługi tłumaczeniowe

Kiedy tego potrzebujesz: jeśli strony nie mówią po gruzińsku. W Izbie Sprawiedliwości wymagany jest akredytowany tłumacz; umowa jest dwujęzyczna (gruziński + język kupującego).

• Tłumaczenie pisemne: punkt odniesienia $5–$10/страница
• Obecność tłumacza podczas transakcji: punkt odniesienia $15-$30
• Niektóre agencje wliczają tłumaczenie w koszt towarzyszenia.

---

4) Należyta staranność i wsparcie (due diligence)

Co zawiera: sprawdzenie historii obiektu i łańcucha praw, analiza obciążeń i ryzyka, przygotowanie umowy, wsparcie zgłoszenia do rejestru.

• Benchmark kosztów: około 1% ceny obiektu za kompleksowe wsparcie (rynek).

Zalecenie: Skąpstwo w zakresie należytej staranności często prowadzi do opóźnień w rejestracji (wykreślenie hipoteki, zgoda małżonka) i nieplanowanych wydatków. Sprawdź nieruchomość przed dokonaniem wpłaty.

---

5) Opłaty i rozliczenia bankowe

Kiedy powstaje: w przypadku przelewów międzynarodowych lub transakcji międzybankowych. Przelewy wewnątrz Gruzji są zazwyczaj natychmiastowe, ale banki mają dzienne limity.

• Tłumaczenie międzynarodowe: wyznaczyć punkt odniesienia $50-$150 za prowizję i przewalutowanie (zależy od banku/kraju wysyłki).
• Tłumaczenie wewnątrzgruzińskie: zazwyczaj tańsze; sprawdź stawki swojego banku.
• Udokumentuj płatność: Do rejestracji wymagany będzie rachunek bankowy (lub paragon).

---

6) Wycena nieruchomości na potrzeby zezwolenia na pobyt (w razie potrzeby)

Kiedy tego potrzebujesz: jeśli celem jest ubieganie się o zezwolenie na pobyt na podstawie zakupu; w celu potwierdzenia progu wartości (obecnie poziom odniesienia wynosi od $100 000 o zezwolenie na pobyt czasowy) wymaga raportu niezależnego rzeczoznawcy.

• Benchmark kosztów raportu: $100-$300 w zależności od miasta, obszaru i czasu przygotowania.

---

7) Nowe budynki: podłączenie komunikacji i płatności końcowe na rzecz dewelopera

Kiedy powstaje: Po przekazaniu domu i podpisaniu protokołu odbioru deweloper może naliczyć jednorazowe opłaty za uruchomienie/podłączenie mediów, rejestrację liczników i kart dostępu.

• Punkt orientacyjny: zgodnie z cennikiem dewelopera; w wielu projektach istnieje zakres $100-$500+ (w przypadku kompleksów premium - wyższa). Prosimy o wyszczególnienie w umowie udziału kapitałowego/umowie inwestycyjnej.

---

8) Prowizja agencji nieruchomości (jeśli dotyczy)

Kto płaci: Na rynku gruzińskim prowizja jest częściej płacona przez sprzedającego; usługi są często bezpłatne dla kupującego. Warunki zależą jednak od porozumienia stron.

• Punkt odniesienia Komisji: ~3-5% od ceny (zazwyczaj na koszt sprzedawcy).

---

Podsumowanie typowego budżetu transakcji (przykład)

Zakup mieszkania za $100,000 bez kredytów i skomplikowanych warunków:

• Cło państwowe za rejestrację (4 dni): ≈ $55 (lub $100/$128 przy przyspieszeniu)
• Tłumacz pisemny i ustny: ≈ $30-$80 (w zależności od ilości i taryf)
• Weryfikacja prawna: ≈ $1,000 (1% ceny; opcjonalne, ale zalecane)
• Opłaty bankowe (przelew międzynarodowy): ≈ $50-$150
• Notariusz: $0 w przypadku wykonania w Izbie Sprawiedliwości; w przypadku umowy poświadczonej notarialnie - ≈ $80-$160+

Łączny poziom odniesienia: z $135-$285 w podstawowym scenariuszu bez prawnika i notariusza; z pełną należytą starannością i notarialnie - ok. $1 265-$1 475. Jest to wartość szacunkowa do celów planowania; ostateczne kwoty zależą od wybranego trybu rejestracji, zakresu usług i stawek bankowych.

Pułapki i zagrożenia podczas rejestracji nieruchomości w Gruzji

Rejestracja nieruchomości w Gruzji jest szybka i zaawansowana technologicznie, ale to właśnie "prostota" często odpręża kupujących. Poniżej znajduje się systematyczny przegląd kluczowych zagrożeń i sposobów ich minimalizacji, wraz z odniesieniami do podstawowych źródeł i przybliżonych kosztów.

Główna myśl: Większość problemów nie pojawia się na etapie rejestracji per se, ale raczej przed przesłaniem - z niepełną należytą starannością, błędami w dokumentach i nieprzejrzystymi obliczeniami.

---

1) Czystość prawna: obciążenia, historia praw, zgodność przedmiotu

Ryzyko: ukryte hipoteki, aresztowania, niezarejestrowane prawa osób trzecich, rozbieżność między danymi dotyczącymi powierzchni/planu w rejestrze, udziały małoletnich, brak zgody małżonka.

• Co należy sprawdzić: ostatni fragment z Rejestr publiczny (NAPR) według kodu katastralnego: właściciel, obciążenia, ograniczenia, podstawowe cechy.
• Aspekty prawa rodzinnego: zgoda małżonka w przypadku majątku nabytego wspólnie, zakaz alienacji bez zgody władz opiekuńczych w przypadku udziałów małoletnich.
• Charakterystyka techniczna: legalizacja zmian, dokładność adresu, obszaru i kodu katastralnego, brak statusu obiektu dziedzictwa kulturowego (nakłada obowiązki).

Ważne: Oświadczenie NAPR pokazuje aktualny status i obciążenia, ale nie zawsze ujawnia potencjalne roszczenia (spory spadkowe itp.). Pełna analiza due diligence zmniejsza ryzyko zakwestionowania transakcji.

Benchmarki kosztów: Należyta staranność - ok. 1% ceny obiektu (rynek); opłaty rejestracyjne za zgłoszenie - (rynek); oraz $55 / $100 / $128 w zależności od pilności.

---

2) Ograniczenia dla obcokrajowców i specyfika obiektów

Ryzyko: zakup przedmiotów o ograniczonym obrocie lub specjalnych obowiązkach.

• Grunty rolne: cudzoziemcy nie może Nabycie własności działek rolnych; dziedziczenie lub kupno jest dopuszczalne, jeśli dostępne jest obywatelstwo gruzińskie.
• Dziedzictwo kulturowe: Zabytkowe budynki mogą mieć status konserwatora zabytków, co wiąże się z wymaganiami w zakresie konserwacji i napraw - sprawdź ten status z wyprzedzeniem.
• Przeznaczenie gruntów: Przeznaczenie (mieszkalne/komercyjne itp.) nie zmienia się automatycznie wraz ze zmianą właściciela; do jego zmiany wymagana jest odrębna procedura administracyjna.

Ostrzeżenie: Próby "obejścia" zakazu obrotu gruntami rolnymi poprzez nominalne struktury z lokalnym podmiotem prawnym niosą ze sobą ryzyko nieważności transakcji. Konserwatywnym stanowiskiem jest nie kupowanie takich działek.

---

3) Pełnomocnictwa, wymogi notarialne i językowe

Ryzyko: odmowa rejestracji ze względu na formę transakcji i bariery językowe.

• Pełnomocnictwo zagraniczne: w przypadku zakupu na odległość na podstawie pełnomocnictwa wydanego poza Gruzją, umowa musi być poświadczona notarialnie.
• Język umowy: tekst jest napisany w języku gruzińskim; zazwyczaj sporządzana jest wersja dwujęzyczna. Jeżeli strony nie posługują się językiem gruzińskim, przy podpisywaniu umowy wymagana jest obecność akredytowanego tłumacza.

Benchmarki kosztów: notariusz $80-$160+tłumaczenie $5-$10/str.obecność tłumacza $15-$30.

Kluczowa zasada: Proste transakcje można sformalizować w Izbie Sprawiedliwości bez notariusza, ale w przypadku pełnomocnictwa zagranicznego forma notarialna jest obowiązkowa.

---

4) Nowe budynki i prawo do roszczeń

Ryzyko: Pomylenie "prawa do roszczenia" do nieruchomości w budowie z ostateczną własnością; opóźnienia wynikające z dokumentacji autoryzacyjnej dewelopera.

• Na etapie budowy należy rejestrować następujące informacje prawo do roszczenia (rezerwacja przyszłego mieszkania) w rejestrze; własność jest potwierdzona po oddaniu budynku do użytku i świadectwie odbioru.
• Sprawdź u dewelopera: pozwolenie na budowę, plan techniczny, akredytacja bankowa projektu - pośredni wskaźnik wiarygodności.

Benchmarki kosztów: rejestracja umowy/prawa do roszczenia - według stawek NAPR (zazwyczaj tych samych $55 / $100 / $128 w zależności od pilności); prawne due diligence dewelopera - z praktyki rynkowej Ceny ~1% (po uzgodnieniu).

Wskazówka: ustalić daty oddania do użytku i odpowiedzialność za opóźnienia w umowie; sprawdzić, czy deweloper wprowadził wszystkie dokumenty do rejestru przed ich złożeniem.

---

5) Błędy w dokumentach i identyfikacji

Ryzyko: błędy w druku imion i nazwisk, nieprawidłowa transliteracja, nieprawidłowy numer paszportu lub kod katastralny - podstawa do zwrotu dokumentów i ponownego ich złożenia.

• Dane zawarte w umowie muszą dosłowne dopasowanie z paszportem (alfabet łaciński) i gruzińską transliteracją; adres i kod katastralny - jak w wyciągu.
• Sprawdź, czy oświadczenie wskazuje dokładnie nieruchomość (piętro, numer mieszkania/działki), która została poddana inspekcji.

Praktyka: Każda niedokładność prowadzi do korekty i ponownego złożenia (minimum +1 dzień) oraz dodatkowych wizyt. Zapobiegaj temu za pomocą wstępnej "listy kontrolnej".

---

6) Nieuczciwe programy i błędy ludzkie

Ryzyko: transakcje na podstawie odwołanych pełnomocnictw, "podwójne" obietnice sprzedaży, ukrywanie obciążeń, nieuzasadnione zaliczki gotówkowe.

• Zapotrzebowanie ostatnie oświadczenie z NAPR bezpośrednio przed podpisaniem; sprawdzić ważność pełnomocnictwa.
• Nie przekazuj depozytu bez pisemnej umowy i wpisu do rejestru; wszystkie rozliczenia potwierdzaj dokumentami bankowymi.

Technologiczna bariera dla oszustw: Pojedynczy rejestr elektroniczny z weryfikacją zapisów (w tym technologia blockchain) minimalizuje ryzyko fałszowania praw; podatność leży w zaniedbaniu stron.

---

7) Rozliczenia, kontrole AML i ryzyko walutowe

Ryzyko: opóźnienie transakcji ze względu na limity bankowe, kontrole źródła środków, różnice kursowe przy konwersji.

• Przelewy międzynarodowe mogą być realizowane 1-3 dni bankoweBanki mają prawo zażądać dokumentów (umowa, źródło finansowania).
• Transfery wewnątrz Gruzji są szybsze, ale obowiązują dzienne limity - uzgodnij je z wyprzedzeniem.
• Ustalenie waluty i kursu rozliczeniowego w umowie; przechowywanie rachunków/pokwitowań.

Benchmarki kosztów: międzynarodowe prowizje i konwersja - zazwyczaj $50-$150 w zależności od banku/kraju.

---

8) Kwestie po rejestracji: narzędzia i zarządzanie

Ryzyko: blokady techniczne i niedogodności domowe wynikające z nierozliczonych rachunków i kwestii związanych z zarządzaniem.

• Poproś sprzedawcę o zaświadczenie o braku zadłużenia z tytułu opłat za energię elektryczną, wodę, gaz i opłaty kondominium (HOA).
• Natychmiast po rejestracji należy powiadomić firmę zarządzającą i ponownie wydać konta osobiste.

Przypomnienie: Formalnie za długi odpowiada poprzedni właściciel, ale "czynnik ludzki" (brak płatności/rozłączenia) może powodować problemy dla nowego właściciela, jeśli umowy nie zostaną wznowione na czas.

Praktyczne wskazówki dla kupujących: lista kontrolna przed rejestracją

Ta sekcja jest koncentratem praktyki: co dokładnie należy sprawdzić i przygotować przed podpisaniem umowy i złożeniem jej w rejestrze publicznym. Podkreślimy kluczowe kroki, wskaźniki czasu i kosztów w $ oraz podamy odniesienia do wiarygodnych źródeł.

Cel listy kontrolnej: zminimalizować ryzyko prawne i organizacyjne, skrócić okres rejestracji i uniknąć niepotrzebnych wydatków.

1) Dokumenty i należyta staranność przed zdeponowaniem pieniędzy

• Poproś o aktualny wyciąg NAPR według kodu katastralnego. Sprawdź właściciela, obciążenia (hipoteka, zajęcie), ograniczenia i podstawowe cechy nieruchomości. Wyciąg można uzyskać online lub w Izbie Sprawiedliwości.
• Uzgodnienie danych technicznych obiektu. Powierzchnia, układ, numer mieszkania/działki, adres i kod katastralny muszą dosłownie odpowiadać wypisowi. Upewnij się, że zmiany zostały zalegalizowane; w przypadku domów, że działka i konstrukcja są zarejestrowane.
• Sprawdź tożsamość sprzedawcy oraz jego sytuację rodzinną i prawną. Dane paszportowe, zdolność do czynności prawnych, zgoda współmałżonka w przypadku wspólnie nabytego majątku; w przypadku udziałów małoletnich - zgoda władz opiekuńczych.
• Wyeliminuj "podwodne statusy". Wyjaśnić, czy teren nie jest obiektem dziedzictwa kulturowego (nakłada obowiązki) i jakie jest zamierzone przeznaczenie terenu.
• Poproś o zaświadczenia o braku długów za media i opłat kondominialnych. Zmniejszy to ryzyko dla gospodarstwa domowego po transakcji.
• Jeśli kupujesz zezwolenie na pobyt: zamówić z wyprzedzeniem niezależną ocenę rynku (zazwyczaj $100-$300), aby potwierdzić próg cenowy (benchmark od $100,000).
• Należyta staranność prawnika. Zalecany jest pełny audyt historii praw, obciążeń i dokumentów (benchmark to ~1% ceny obiektu).

Ważne: Oświadczenie NAPR odzwierciedla aktualny stan, ale nie gwarantuje braku potencjał roszczeń (np. spadkobierców). Szczegółowa kontrola przeprowadzona przez prawnika zmniejsza ryzyko zakwestionowania.

---

(2) Traktat: forma, język, poświadczenie notarialne

• Przygotuj dwujęzyczną umowę (gruziński + Twój język). Jeśli nie mówisz po gruzińsku, w podpisanie umowy zaangażowany jest akredytowany tłumacz. Orientacja: tłumaczenie pisemne $5-$10/str.obecność tłumacza $15-$30 .
• Określ lokalizację podpisu: House of Justice (proste transakcje, bez notariusza) lub notariusz (złożone warunki, raty, kredyty hipoteczne, systemy korporacyjne).
• Zakup na podstawie zagranicznego pełnomocnictwa: umowa główna musi być poświadczona notarialnie (obecnie 2024-2025). Benchmark kosztów notarialnych: $80-$160+.
• Specyfikacja istotnych warunków zamówienia: ustalenie pełnej ceny, waluty, harmonogramu rozliczenia, przekazania kluczy/posiadania, oświadczeń gwarancyjnych stron (brak ukrytych obciążeń), odpowiedzialności za naruszenia i systemu rozstrzygania sporów.
• Umowa przedwstępna i depozyt (opcjonalnie): depozyt zazwyczaj 5-10% (drugorzędne) lub 20-30% (nowe budynki). Po zarejestrowaniu wpisu depozytu w rejestrze obiekt zostaje "zablokowany" przed odsprzedażą.

Kluczowa zasada: proste transakcje mogą być autoryzowane w PSH bez udziału notariusza. Ale W przypadku zakupu na odległość na podstawie zagranicznego pełnomocnictwa, forma notarialna jest obowiązkowa.

---

3) Płatność i potwierdzenie rozliczeń

• Wybierz metodę płatności z wyprzedzeniem: przelew bankowy (międzynarodowy/międzynarodowy) lub gotówka (po uzgodnieniu). W przypadku przelewów międzynarodowych należy pamiętać o następujących prowizjach $50-$150 i 1-3 dni bankowe na odbiór.
• Uzgodnienie waluty i kursu wymiany. Określenie w umowie, kto ponosi koszty różnic kursowych i prowizji oraz w jakiej walucie ma nastąpić wypełnienie zobowiązań.
• Płatność należy udokumentować. Zachowaj rachunek bankowy lub pokwitowanie - zostaną one dołączone do rejestracji prawa.
• Sprawdź limity bankowe. Przelewy wewnątrz Gruzji są zazwyczaj natychmiastowe, ale każdy bank ma inne limity kwotowe na dzień - należy to sprawdzić z wyprzedzeniem.

Wskazówka: zsynchronizować moment płatności i złożenia wniosku do PSH, tak aby w przypadku "natychmiastowej" rejestracji (tego samego dnia) wszystkie dokumenty - w tym dokumenty płatności - były gotowe.

---

4) Złożenie wniosku o rejestrację PSH i wybór prędkości

• Złożenie wniosku i kompletu dokumentów do PSH lub poprosić notariusza o przesłanie go drogą elektroniczną. Pakiet: formularz wniosku, paszport, umowa, dowód wpłaty, pełnomocnictwo i zgoda współmałżonka, jeśli to konieczne.
• Wybierz tryb rejestracji i uiść opłatę: standard - $55 (4 dni robocze), przyspieszone - $100 (1 dzień), "tego samego dnia". - $128 (kilka godzin).
• Kontroluj wynik: Po dokonaniu wpisu otrzymasz elektroniczny wyciąg z kodem QR (zazwyczaj nie jest wymagana dodatkowa autoryzacja).

Punkt prawny: prawo własności powstaje z dniem wpisu do rejestru elektronicznego NAPR, a nie z dniem zawarcia umowy.

---

5) Przypadki szczególne: nowe budynki, domy, grunty, handel

• Nowe budynki: podczas fazy budowy jest rejestrowany prawo do roszczenia; własność - po oddaniu do użytku i uzyskaniu świadectwa odbioru. Sprawdź pozwolenie na budowę i dokumenty dewelopera.
• Domy prywatne: upewnić się, że grunt i budynek są prawidłowo zarejestrowane razem; sprawdzić granice katastralne.
• Grunty (nierolnicze): sprawdzić przeznaczenie i ewentualne ograniczenia (służebności, strefy ochronne). Cudzoziemcy nie mogą kupować rolnictwoziemi.
• Handel: wyjaśnić obecność najemców i warunki umów - zachowują one ważność w przypadku zmiany właściciela; przy zakupie na firmę przygotować dokumenty założycielskie.

---

6) Kroki po rejestracji

• Ponownie zarejestrować swoje media i rachunki w kondominium (HOA). Zażądaj od sprzedawcy faktur końcowych, aby uniknąć rozłączeń.
• Zachowaj zestaw dokumentów. Umowa, rachunki, oświadczenie NAPR - przechowywane w formie papierowej i elektronicznej (chmura).
• Planowanie zezwolenia na pobyt: przygotowanie pakietu do złożenia (umowa, oświadczenie, raport rzeczoznawcy itp.).

Przykłady z życia wzięte i ramy czasowe: co dzieje się w praktyce?

W tej sekcji - praktyczne scenariusze odzwierciedlające, jak faktycznie odbywa się rejestracja nieruchomości w Gruzji: harmonogramy, typowe koszty w $, wąskie gardła. Wszystkie przypadki są zgodne z przepisami Izby Sprawiedliwości i Rejestru Publicznego (NAPR), a kluczowe dane zostały potwierdzone przez odpowiednie źródła.

Oś czasu: z 2-6 godzin (natychmiastowa rejestracja) do 4 dni robocze (standard), a także opóźnienia w identyfikacji obciążeń.

Przypadek 1. Ekspresowa rejestracja "tego samego dnia" bez pułapek

Sytuacja. Kupujący wybrał mieszkanie w Batumi i sprawdził obiekt z wyprzedzeniem (oświadczenie NAPR, brak hipoteki). Tego samego dnia strony podpisały umowę w Dom Sprawiedliwości (PSH) i złożył wniosek o "natychmiastową" rejestrację. Wpis do rejestru pojawił się w ciągu ~3 godzin; wyciąg elektroniczny - tego samego dnia.

• Termin: 2-6 godzin (usługa natychmiastowa) - praktyka potwierdza.
• Wydatki: obowiązek państwowy $128 (350 GEL); tłumacz przy podpisywaniu (jeśli wymagane) $15-$30tłumaczenie $5-$10/str.
• Dokumenty: paszport, umowa, dowód wpłaty.

Wnioski: Jeśli dokumenty są w pełni gotowe i nie ma żadnych obciążeń, realne jest uzyskanie prawa własności w dniu złożenia wniosku.

---

Przypadek 2. "Ukryta" hipoteka i przesunięcie daty wpisu

Sytuacja. Podczas przygotowywania transakcji w pobliżu Tbilisi kontrola wykazała hipotekę na rzecz banku. Sprzedający spłacił kredyt, ale usunięcie hipoteki zajęło około 2 tygodni (bank + aktualizacja w rejestrze). Rejestracja własności została przeprowadzona zgodnie ze standardowymi zasadami.

• Termin: 2 tygodnie na odblokowanie + 4 dni robocze na rejestrację (lub 1 dzień / tego samego dnia za dodatkową opłatą).
• Wydatki: obowiązek państwowy: $55 (standard) lub $100/$128 (przyspieszenie); należyta staranność prawnika - punkt odniesienia ~1% ceny obiektu.
• Źródło ryzyka: ignorując pole "obciążenia" na wyciągu NAPR.

Wnioski: Nawet "nieskomplikowane" kredyty hipoteczne przesuwają oś czasu. Podstawowy sposób na uniknięcie odroczenia ostatnie oświadczenie z rejestru przed podpisaniem i należytą starannością.

---

Przypadek 3. Zakup na odległość na podstawie zagranicznego pełnomocnictwa

Sytuacja. Inwestor formalizuje transakcję bez wizyty w kraju, korzystając z pełnomocnictwa wydanego za granicą. Ze względu na obowiązujące przepisy, umowa główna podlega notarializacji; należy podłączyć tłumacza, notariusza i elektroniczne zgłoszenie do rejestru.

• Termin: dzień transakcji + 1 dzień roboczy na rejestrację (w cenie 270 GEL) lub "tego samego dnia" za 350 GEL.
• Wydatki: notariusz $80-$160+Tłumacz $5-$10/str. и $15-$30obowiązek państwowy $100 (1 dzień) lub $128 (tego samego dnia); mogą obowiązywać międzynarodowe opłaty bankowe $50-$150.
• Norma: w przypadku pełnomocnictwa zagranicznego obowiązkowa jest notarialna forma umowy.

Wnioski: Zakup zdalny zajmuje tyle samo czasu, co zakup osobisty, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami notariusza i tłumacza. W przeciwnym razie procedura jest standardowa; zgłoszenie jest często dokonywane elektronicznie przez notariusza.

---

Przypadek 4. Nowy budynek: od "prawa do roszczenia" do prawa własności

Sytuacja. Nabywca zawarł umowę z deweloperem na etapie wykopalisk. Rejestr zarejestrował prawo do roszczenia (rezerwacja przyszłego mieszkania). Po oddaniu budynku do użytkowania i uzyskaniu świadectwa odbioru - rejestracja własności.

• Termin: rejestracja roszczenia - w ciągu 1 dnia/"tego samego dnia" zgodnie z taryfą; ostateczna rejestracja własności - w wybranym trybie (4 dni, 1 dzień, "dzisiaj") po oddaniu domu do użytku.
• Wydatki: cło państwowe za każdą rejestrację: $55 (4 dni) lub $100/$128 (przyspieszenie); ewentualne opłaty deweloperskie za podłączenie mediów - analiza porównawcza $100-$500+.
• Ryzyko: Opóźnione oddanie do użytku, niekompletny pakiet pozwoleń od dewelopera; sprawdzenie pozwolenia na budowę i akredytacji projektu w banku.

Wnioski: na nowych budynkach dzieje się co najmniej dwa rejestracja: roszczenia i ostatecznej własności. Należy uwzględnić koszty i terminy obu etapów.

Podsumowanie harmonogramu i kosztów (według przypadków)

Scenariusz	Termin rzeczywisty	Kluczowe wydatki
Ekspres bez ryzyka	2-6 godzin	Obowiązek państwowy $128tłumacz $15-$30
Z kredytem hipotecznym	~2 tygodnie (wycofanie) + 1-4 dni rejestracji	Obowiązek państwowy $55-$128należyta staranność1% ceny
Przez pełnomocnictwo zagraniczne	1 dzień/"dzisiaj" po podpisaniu w kancelarii notarialnej	Notariusz $80-$160+tłumaczenie $5-$10/str.obowiązek państwowy $100-$128
Nowy budynek	Rejestracja praw do roszczeń: 1 dzień/"dzisiaj"; tytuł prawny - po oddaniu do użytku	Opłaty państwowe za 2 etapy: $55-$128 × 2; łączność $100-$500+

Czego można się spodziewać na miejscu: niuanse organizacyjne

• Kolejki i taktowanie slotów. W miesiącach szczytu (lato, Batumi/Tbilisi) warto przyjechać na otwarcie PSH; natychmiastowa obsługa zależy od wykorzystania oddziału.
• Rozliczenia bankowe. Przelewy międzynarodowe trwają 1-3 dni bankowych i kosztują $50-$150W przypadku "błyskawicznej" rejestracji lepiej mieć gotowy paragon.
• Tłumacz/język. Osoby nie mówiące po gruzińsku mogą potrzebować 1-3 godzin na zorganizowanie dwujęzycznej umowy i tłumacza.

Konkluzja: W praktyce rejestracja w Gruzji potwierdza reputację "szybkiej i przejrzystej": z gotowymi dokumentami - np. tego samego dnia; przy standardowym zasilaniu - 4 dni robocze. Przesunięcia czasowe są prawie zawsze związane z obciążeniami, rozliczeniami i formą transakcji (notariusz, przelew).

Wnioski

Rejestracja nieruchomości w Gruzji - naprawdę szybki i przejrzysty proces: mając gotowe dokumenty, prawo można sformalizować tego samego dnia (chwilowy) lub standardowy 4 dni roboczei opłaty stałe są przybliżone w następujący sposób $55-$128. Biorąc to pod uwagę, kluczem do bezpiecznego zakupu jest kompetentne kupowanie należyta starannośćPrawidłowa forma umowy (zwłaszcza w przypadku zagranicznych transakcji pełnomocnictwa) i udokumentowane rozliczenia. Jeśli szukasz rozwiązania "pod klucz", a nie prostego "płaskiego wyszukiwania", Nasz zespół zajmuje się wyszukiwaniem nieruchomości w Gruzji dla Twoich celów (inwestycyjnych, mieszkaniowych, wynajmu), przeprowadza due diligence, przygotowuje dwujęzyczne umowy, organizuje tłumacza / notariusza i rejestrację w Dom sprawiedliwościPomożemy zdalnie sfinalizować transakcję i w razie potrzeby doradzimy w sprawie pozwolenia na pobyt i podatków. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje zadanie i uzyskać wstępną konsultację: zostaw zapytanie za pośrednictwem formularza na stronie lub wyślij nam wiadomość za pośrednictwem komunikatora - odpowiemy szybko i zaoferujemy spersonalizowany plan wsparcia do czasu otrzymania wniosku wyciągi z rejestru.