Реєстрація нерухомості в Грузії здійснюється через єдиний електронний Публічний реєстр при Міністерстві юстиції і, як правило, займає від кількох годин до 4 робочих днів.
Іноземці можуть вільно купувати квартири, будинки та комерційну нерухомість нарівні з громадянами Грузії; виняток - сільськогосподарські землі.
Нотаріус під час угоди не обов'язковий (за винятком окремих випадків), пакет документів мінімальний: часто достатньо паспорта, договору та підтвердження оплати.
Державне мито залежить від швидкості реєстрації: орієнтовно $55-$128; податки при купівлі відсутні.
Ключові джерела та довідкові ресурси: Публічний реєстр - Національне агентство публічного реєстру, Будинки юстиції (Public Service Hall), профільні огляди Prian, Korter, Sea Inside.

Законодавча база та органи реєстрації

Реєстрація прав на нерухомість у Грузії базується на нормах Цивільного кодексу, Закону про публічний реєстр і підзаконних актах Міністерства юстиції. Ведення реєстру здійснює Національне агентство публічного реєстру при Мін'юсті через електронну систему обліку прав власності.
Прийом документів і сервіс "одного вікна" надає мережа Будинків юстиції (Public Service Hall): psh.gov.ge. Подача можлива особисто, через представника за довіреністю, а частина сервісів - дистанційно.

"Реєстрація права власності в Грузії проводиться через єдиний електронний реєстр, що забезпечує оперативність і прозорість для заявників"

Права іноземних покупців

Іноземні громадяни та іноземні компанії мають право набувати у власність квартири, будинки, офіси, торговельні приміщення та інші об'єкти несільськогосподарського призначення - на умовах, порівнянних із громадянами Грузії.
Обмеження: сільськогосподарські земельні ділянки не можуть оформлятися у власність іноземцями; винятки - успадкування або придбання за наявності громадянства Грузії.

Важливо: спроби обходу заборони на сільгоспземлю через номінальні конструкції з місцевими юрособами несуть високий правовий ризик визнання угоди недійсною. Консервативна стратегія - виключити такі об'єкти або структурувати володіння в суворій відповідності з місцевим правом.

Процедура та електронний реєстр: що забезпечує прозорість

Процес реєстрації нерухомості в Грузії формалізований і стандартизований: договір + заява + посвідчення особи + підтвердження розрахунків → внесення запису до реєстру → видача актуальної електронної виписки з QR-кодом.
Підтвердження права власності в Грузії - електронний витяг з реєстру. Паперові "свідоцтва" не видаються; юридичну силу має запис у реєстрі та електронний документ, який можна перевірити онлайн.
Дані про поточного власника, обтяження (іпотека, арешт, оренда) і характеристики об'єкта запитуються за кадастровим кодом. Виписку можна отримати онлайн за наявності коду або в Будинку юстиції.

Документи та вимоги до договорів

Мінімальний пакет: закордонний паспорт покупця (для іноземця), договір купівлі-продажу, підтвердження оплати (банківська квитанція/розписка), заява встановленої форми.
Мова і форма: договір складається грузинською; зазвичай готують двомовний варіант (грузинська + мова покупця). Якщо сторони не володіють грузинською, обов'язковий акредитований перекладач під час підписання.
Де підписувати: у Будинку юстиції - на типовому бланку в присутності реєстратора (прості угоди), або в нотаріуса з подальшим поданням до реєстру.
Правочини за довіреністю: якщо довіреність видано за кордоном, договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Ключова норма: "Нотаріальне оформлення нерухомості не обов'язкове для простих угод, проте потрібне при віддаленому оформленні за іноземним дорученням або за складних умов (розстрочка, застава, корпоративні структури)".

Терміни та вартість реєстрації

Стандартний термін - 4 робочих дні.
Прискорена реєстрація нерухомості доступна за доплату: 1 робочий день або "того ж дня" (кілька годин) - надається Будинками юстиції.
Держмито за реєстрацію нерухомості в Грузії (орієнтовно, з ПДВ 18%):
Стандарт: 150 GEL ≈ 150 GEL $55
Швидко: 270 GEL ≈ 270 GEL ≈ 270 GEL ≈ 270 GEL ≈ 270 GEL ≈ 270 GEL $100
Того ж дня: 350 GEL ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ ≈ 350 GEL $128
Витрати за законом часто закріплені за продавцем, але на практиці сторони можуть домовлятися про інший розподіл витрат.

Податки та супутні платежі при купівлі

Податок при купівлі: відсутня; при переході права власності сплачується тільки державне мито реєстру.
Нотаріус і переклад: оплачуються за потреби. Типові вилки: нотаріальний договір - від ~$70-$150+ залежно від тарифікації та складності; переклад і присутність перекладача - ~$4-$20 за сторінку і ~$10-$20 за участь. Частина агентств включає переклад у свої послуги.
Юридична перевірка (due diligence нерухомості в Грузії): за ринком орієнтир - близько 1% ціни об'єкта за комплексний супровід (перевірка прав, договір, консультації).

Етапи процесу купівлі та реєстрації нерухомості в Грузії

Нижче - офіційний, покроковий регламент того, як проходить реєстрація нерухомості в Грузії: від попередньої перевірки об'єкта до отримання виписки з Публічного реєстру. Вказуємо документи, терміни, орієнтовні витрати в $, а також даємо посилання на авторитетні джерела.

Нерухомість Грузії

від $22 400

AIM Samgori

Тбілісі

від 24,6м²

2025

від 27,5м²

від 137м²

від $42 500

Bagrationi Residence Batumi

Батумі

від 34м²

Здано

Дивитися все

Крок 1. Попередня перевірка об'єкта і продавця (due diligence) Мета: підтвердити право власності, відсутність обтяжень і юридичних ризиків до внесення грошей. Що перевірити:

Актуальну виписку з Публічного реєстру (NAPR) по кадастровим кодомВласник, обтяження (іпотека, арешт), обмеження та базові характеристики об'єкта. Відповідність фактичної площі та планування даним реєстру, узаконеність перепланувань, відсутність статусу об'єкта культурної спадщини (якщо це релевантно). статус і дієздатність продавця, сімейний стан (згода подружжя в разі спільно нажитого майна).

Важливо: попередня виписка з реєстру дає базову картину, але не замінює повноцінну юридичну перевірку історії об'єкта і сторін угоди. Терміни: 1-3 робочих дні за участю юриста. Орієнтир за вартістю: комплексний due diligence і супровід - близько 1% від ціни об'єкта (усереднений орієнтир ринку).

Крок 2. Попередній договір і завдаток (опціонально) Мета: зафіксувати ціну і зняти об'єкт з продажу, поки готуються документи до основної угоди. Практика: сторони підписують короткий попередній договір із сумою і термінами; вноситься завдаток і за потреби реєструється запис про обтяження (завдаток) у реєстрі.

Розмір завдатку: зазвичай 5-10% на вторинному ринку і 20-30% у новобудові.Де оформити: у нотаріуса або в Будинку юстиції; при реєстрації запису про завдаток об'єкт фактично "блокується" від перепродажу.

Зауваження: попередній договір - не обов'язковий. Якщо сторони готові до негайної угоди, можна перейти прямо до основного договору. Терміни: 1 день. Витрати: реєстраційне мито при внесенні запису за тарифом NAPR/PSH (орієнтир до базових тарифів реєстрації $55-$128 залежно від терміновості); нотаріальні послуги при оформленні в нотаріуса - орієнтир $70-$150+ залежно від складності.

Крок 3. Оформлення основного договору купівлі-продажу Варіанти підписання:

У Будинку юстиції на типовому двомовному бланку в присутності реєстратора (часто для простих угод).У нотаріуса з подальшим електронним поданням до реєстру (зручно за складних умов, розстрочки, застави або угоди за дорученням).

Мова: договір обов'язково складають грузинською; зазвичай готують двомовний текст (грузинська + мова покупця). За відсутності володіння грузинською обов'язковий акредитований перекладач.
Ключове правило: при дистанційній покупці за іноземної довіреності основний договір має бути нотаріально посвідчений.
Терміни: 1 день на підготовку і підписання (якщо документи готові).
Витрати: нотаріальний договір $70-$150+ (залежить від тарифу та складності); переклад договору $5–$10/страница, присутність перекладача $15-$30. При оформленні прямо в Будинку юстиції без нотаріуса - додаткових витрат може не бути.

Крок 4. Передання грошей і підтвердження розрахунків Способи розрахунків: банківський переказ (міжнародний або всередині Грузії) або готівка (частіше в USD/GEL) - за згодою сторін.

Внутрішньогрузинські перекази зазвичай проходять швидко; для великих сум банки встановлюють денні ліміти - Міжнародний переказ може вимагати підтверджувальних документів (джерело коштів, договір) з боку банку-відправника.Документуйте оплату: збережіть банківську квитанцію або розписку - їх потрібно додати до реєстрації.

Порада: заздалегідь узгодьте валюту платежу і курс конвертації, а також перевірте ліміти банку, щоб не затримати подачу на реєстрацію.
Орієнтир за витратами: комісія банку залежить від юрисдикцій і тарифів; для міжнародних переказів закладіть запас $50-$150 на комісію/конвертацію. Внутрішньогрузинські перекази - як правило, дешевші, але залежать від банку.

Крок 5. Реєстрація права власності в Публічному реєстрі
Де подати: у будь-якому Будинку юстиції (Public Service Hall) або через нотаріуса (електронне подання). Пакет документів:

Заява встановленої форми;Паспорт покупця (для іноземця - закордонний паспорт);Договір купівлі-продажу (грузинською / двомовний);Підтвердження оплати (квитанція / розписка);Додатково за необхідності: довіреність, згода чоловіка/дружини, інші підтверджувальні документи.

Терміни (за вибором заявника): стандарт - 4 робочих дні; прискорена - 1 робочий день; "того самого дня" - кілька годин після подання.
Держмито (з ПДВ 18%): стандартно ~$55, за 1 день - ~$100, "того ж дня" - ~$128. Юридичний ефект: право власності виникає з моменту внесення запису до електронний реєстр NAPR. Окремого "паперового свідоцтва" не потрібно.

Крок 6. Отримання виписки (підтвердження права) і пост-етапи Виписка з реєстру доступна онлайн (з QR/штрих-кодом для перевірки автентичності) або в Будинку юстиції. Нотаріальне засвідчення такої виписки зазвичай не вимагається. Що зробити далі (рекомендується):

Зберегти електронну та паперову копії договору, квитанції та виписки (у хмарі та офлайн).Повідомити в керуючу компанію/кондомініум (ТСЖ), переоформити рахунки комунальних служб.У разі інвестиційних цілей і ВНЖ - підготувати звіт оцінювача і пакет документів для міграційної служби (за об'єктами від $100 тис.).

Терміни: виписка доступна відразу після реєстрації. Витрати: отримання електронної виписки - як правило, без доплати; паперові копії - за чинними тарифами PSH.

Процес реєстрації нерухомості в Грузії формалізований і передбачуваний: один візит, мінімальний пакет документів, зрозумілі тарифи і швидкі терміни. Ключ до безпечної угоди - юридична перевірка на старті та коректне документування розрахунків.

Терміни реєстрації нерухомості в Грузії: скільки часу це займе насправді?

Офіційні строки, тарифи та організаційні деталі нижче наведені з опорою на Публічний реєстр (NAPR) і Будинки юстиції. Для наочності - порівняння режимів, ключові чинники, які реально впливають на тривалість, та орієнтири щодо вартості в $.

Базові режими реєстрації та держмито

Стандартний регламент для переходу права власності в Грузії становить 4 робочих дні з моменту подання заяви до Будинку юстиції або її електронного передання нотаріусом. Це закріплено практикою та роз'ясненнями державних і профільних ресурсів.

Варіант реєстрації	Термін виконання	Держмито (з ПДВ)	Орієнтир в $
Стандартна	4 робочих дні	150 GEL	≈ $55
Прискорена	1 робочий день	270 GEL	≈ $100
Миттєва	Того ж дня (кілька годин)	350 GEL	≈ $128

Подання документів здійснюється через Будинки юстиції (Public Service Hall) або за допомогою електронного надсилання нотаріусом; облік і внесення запису веде Національне агентство публічного реєстру (NAPR).

Ключовий орієнтир: "Часові рамки реєстрації - від кількох годин (миттєва послуга) до 4 робочих днів (стандарт)".

Що реально впливає на термін: чинники затримок і прискорення

Комплектність документів при подачі. Помилки в даних (друкарські помилки в імені/номері паспорта, некоректний кадастровий код) ведуть до повернення і повторного подання - плюс 1-2 дні на виправлення.
Необхідність нотаріального посвідчення. При угодах за іноземною довіреністю основний договір посвідчують у нотаріуса - додайте час на запис, переклад і завантаження файлу в реєстр.
Наявність перекладача. Якщо сторони не володіють грузинською, потрібен акредитований перекладач під час підписання - це організаційно додає 1-3 години до дня угоди.
Завантаження філії PSH. У сезон (наприклад, влітку в Батумі) очікування вікна прийому може збільшитися; закладайте запас часу на чергу, або вибирайте ранкові слоти.
Банківські розрахунки. Міжнародні перекази можуть йти 1-3 банківські дні. Якщо підтвердження оплати потрібне до подачі, термін реєстрації зсунеться на час надходження коштів.
Обтяження та супутні дозволи. Зняття іпотеки банком, згоди чоловіка, дозвіл органів опіки (у разі частки неповнолітнього) - формально це передетап, але саме він найчастіше "з'їдає" календарний час до реєстрації.

Практична хронологія угоди (орієнтир)

Т-2/Т-1 день: юридична перевірка, виписка з реєстру, узгодження умов договору. За необхідності - запис до нотаріуса та перекладача.
Т0 (день угоди): підписання договору в PSH або в нотаріуса; оплата; подання заяви до реєстру (на місці в PSH або електронно нотаріусом).
Т0 + 2-6 годин: при виборі "миттєвої" послуги - готовий запис та електронна виписка NAPR (QR-код).
Т+1 робочий день: прискорена реєстрація (за тарифом 270 GEL).
Т+4 робочих дні: стандартна реєстрація (за тарифом 150 GEL).

Юридичний момент: право власності виникає з моменту внесення запису до електронного реєстру NAPRа не з дати підписання договору. Паперового "свідоцтва" не потрібно; як підтвердження використовується електронна виписка.

Скільки коштує прискорити реєстрацію і коли це потрібно

Вибір прискореного режиму виправданий, коли:

покупець і продавець обмежені в часі (відрядження, туристична поїздка);
потрібна оперативна перереєстрація для розрахунків з банком/третьою стороною;
купується об'єкт із високим попитом і важлива швидка фіксація права.

Орієнтовна вартість прискорення (різниця між стандартом і прискореними варіантами) - $45-$73 зверху базового тарифу (між 150 і 270/350 GEL).

Витрати при оформленні нерухомості: мита та додаткові витрати

Офіційні платежі при переході права власності в Грузії прозорі та передбачувані. Нижче - структура витрат з орієнтовними сумами в $, коли вони потрібні і на кого зазвичай покладаються. Вказуємо першоджерела і пояснюємо, як оптимізувати бюджет угоди.

Ключовий факт: при купівлі житла в Грузії немає податку на купівлю; сплачується тільки державне мито реєстру (включно з ПДВ 18%). Витрати на реєстрацію за законом часто несе продавець, але сторони мають право домовитися інакше.

1) Державне мито за реєстрацію права власності

За що платимо: внесення запису про перехід права власності до електронного реєстру NAPR (через Будинки юстиції).

Стандарт (4 робочих дні): 150 ЛАРІ ≈ 150 ЛАРІ ≈ 150 ЛАРІ ≈ 150 ЛАРІ ≈ 150 ЛАРІ ≈ 150 ЛАРІ. $55
Прискорена (1 робочий день): 270 ЛАРИ ≈ 270 ЛАРИ ≈ 270 ЛАРИ ≈ 270 ЛАРИ ≈ 270 ЛАРИ ≈ 270 ЛАРИ. $100
Миттєва (у день подання, кілька годин): 350 ЛАРІ ≈ 350 ЛАРІ ≈ 350 ЛАРІ ≈ 350 ЛАРІ ≈ 350 ЛАРІ ≈ 350 ЛАРІ. $128

Хто платить: за замовчуванням - продавець (якщо інше не зафіксовано в договорі). На практиці сторони часто ділять або переводять витрати на покупця.

2) Нотаріальні послуги (за необхідності)

Коли потрібні: складні умови угоди (розстрочка/застава), угоди за іноземною довіреністю (нотаріальне посвідчення договору обов'язкове), оформлення за відсутності особистої присутності сторін.

Діапазон вартості: орієнтир $80-$160+ за нотаріальний договір (залежить від тарифу і складності).
Багато нотаріусів подають документи до реєстру в електронному вигляді, що економить візит до Будинку юстиції.

Важливо: при угоді за довіреністю, виданою за кордоном, основний договір має бути засвідчений нотаріально (актуально на 2024-2025 роки.

3) Переклад договору та послуги перекладача

Коли потрібні: якщо сторони не володіють грузинською мовою. У Будинку юстиції потрібен акредитований перекладач; договір складають двомовним (грузинська + мова покупця).

Письмовий переклад: орієнтир $5–$10/страница
Присутність перекладача на угоді: орієнтир $15-$30
Частина агентств включає переклад у вартість супроводу.

4) Юридична перевірка та супровід (due diligence)

Що входить: перевірка історії об'єкта і ланцюжка прав, аналіз обтяжень і ризиків, підготовка договору, супровід подачі до реєстру.

Орієнтир вартості: близько 1% від ціни об'єкта за комплексний супровід (ринок).

Рекомендація: економія на due diligence часто призводить до затримок реєстрації (зняття іпотеки, згоди подружжя) і позапланових витрат. Перевірте об'єкт до внесення завдатку.

5) Банківські комісії та розрахунки

Коли виникають: при міжнародному переказі грошей на угоду або при міжбанківських операціях. Внутрішньогрузинські перекази зазвичай проходять моментально, але у банків є денні ліміти.

Міжнародний переклад: закладіть орієнтир $50-$150 на комісію і конвертацію (залежить від банку/країни відправлення).
Внутрішньогрузинський переклад: зазвичай дешевше; уточнюйте тарифи вашого банку.
Документуйте платіж: банківська квитанція (або розписка) потрібна для реєстрації.

6) Оцінка нерухомості для ВНЖ (за необхідності)

Коли потрібна: якщо мета - подача на ВНЖ на підставі купівлі; для підтвердження порога вартості (зараз орієнтир від $100 000 для тимчасового ВНЖ) потрібен звіт незалежного оцінювача.

Орієнтир вартості звіту: $100-$300 залежно від міста, площі та термінів підготовки.

7) Новобудови: підключення комунікацій і фінальні платежі забудовнику

Коли виникають: під час здачі будинку і підписання акта приймання-передачі забудовник може виставляти разові платежі за введення/підключення комунікацій, оформлення лічильників і карток доступу.

Орієнтир: за прайс-листом забудовника; у масі проєктів зустрічається діапазон $100-$500+ (у преміум-комплексів - вище). Уточнюйте в договорі пайової участі/інвестконтракті.

8) Комісія агентства нерухомості (якщо залучається)

Хто платить: на грузинському ринку комісію частіше оплачує продавець; для покупця послуги нерідко безкоштовні. Однак умови залежать від угоди сторін.

Орієнтир комісії: ~3-5% від ціни (зазвичай за рахунок продавця).

Зведення за типовим бюджетом угоди (приклад)

Купівля квартири за $100 000 без кредитів і складних умов:

Держмито за реєстрацію (4 дні): ≈ $55 (або $100/$128 при прискоренні)
Переклад і перекладач: ≈ $30-$80 (залежить від обсягу і тарифів)
Юридична перевірка: ≈ $1 000 (1% від ціни; опціонально, але рекомендується)
Банківські комісії (міжнародний переказ): ≈ $50-$150
Нотаріус: $0 при оформленні в Будинку юстиції; при нотаріальному договорі - ≈ $80-$160+

Разом орієнтир: від $135-$285 за базового сценарію без юриста і нотаріуса; з повноцінним due diligence і нотаріальним посвідченням - близько $1 265-$1 475. Це оцінка для планування; фінальні суми залежать від обраного режиму реєстрації, набору послуг і банківських тарифів.

Підводні камені та ризики під час реєстрації нерухомості в Грузії

Реєстрація нерухомості в Грузії швидка і технологічна, проте саме "простота" часто розслабляє покупців. Нижче - системний огляд ключових ризиків і способів їх мінімізації з посиланнями на першоджерела та орієнтовними витратами.

Головна думка: більшість проблем виникає не на етапі реєстрації як такої, а на етапі реєстрації як такої, а до подачі - при неповній юридичній перевірці, помилках у документах і непрозорих розрахунках.

1) Юридична чистота: обтяження, історія прав, відповідність об'єкта

Ризик: приховані іпотеки, арешти, незареєстровані права третіх осіб, невідповідність площі/планування даним реєстру, частки неповнолітніх, відсутність згоди чоловіка.

Що перевірити: свіжу виписку з Публічного реєстру (NAPR) за кадастровим кодом: власник, обтяження, обмеження, базові характеристики.
Сімейно-правові аспекти: згода чоловіка при спільно нажитому майні, заборона відчуження без дозволу органів опіки при частках неповнолітніх.
Теххарактеристики: узаконеність перепланувань, точність адреси, площі та кадастрового коду, відсутність статусу об'єкта культурної спадщини (накладає обов'язки).

Важливо: виписка NAPR показує поточний стан і обтяження, але не завжди розкриває потенційні домагання (спадкові спори тощо). Повний due diligence знижує ризик оскарження угоди.

Орієнтири за витратами: юридична перевірка (due diligence) - близько 1% від ціни об'єкта (ринок); реєстраційні мита під час подачі - $55 / $100 / $128 залежно від терміновості.

2) Обмеження для іноземців та специфіка об'єктів

Ризик: купівля об'єктів з обмеженим обігом або особливими обов'язками.

Сільгоспземля: іноземці не можуть купувати сільськогосподарські ділянки у власність; допустиме успадкування або купівля за наявності громадянства Грузії.
Культурна спадщина: історичні будівлі можуть мати охоронний статус, що тягне за собою вимоги до збереження та ремонту - перевірте статус заздалегідь.
Призначення землі: цільове призначення (житлове/комерційне тощо) не змінюється автоматично при зміні власника; для зміни потрібна окрема адміністративна процедура.

Попередження: спроби "обійти" заборону на сільгоспземлю через номінальні структури з місцевою юрособою несуть ризик недійсності угоди. Консервативна позиція - не купувати такі ділянки.

3) Довіреності, нотаріат і мовні вимоги

Ризик: відмова в реєстрації через форму угоди та мовний бар'єр.

Іноземна довіреність: при дистанційній купівлі за дорученням, виданим за межами Грузії, договір має бути нотаріально посвідчений.
Мова договору: текст складають грузинською; зазвичай роблять двомовний варіант. Якщо сторони не володіють грузинською, обов'язковий акредитований перекладач під час підписання.

Орієнтири за витратами: нотаріус $80-$160+; переклад $5–$10/стр.; присутність перекладача $15-$30.

Ключове правило: прості угоди можна оформити в Будинку юстиції без нотаріуса, але при іноземній довіреності нотаріальна форма обов'язкова.

4) Новобудови та право вимоги

Ризик: плутанина між "правом вимоги" в споруджуваному об'єкті та остаточним правом власності; затримки через дозвільну документацію забудовника.

На етапі будівництва реєструють право вимоги (бронь майбутньої квартири) у реєстрі; право власності підтверджують після введення будинку в експлуатацію та акта приймання-передачі.
Перевірте у забудовника: дозвіл на будівництво, техплан, наявність банківської акредитації проєкту - непрямий індикатор надійності.

Орієнтири за витратами: реєстрація договору/права вимоги - за тарифами NAPR (зазвичай ті самі $55 / $100 / $128 залежно від терміновості); юрперевірка забудовника - з практики ринку ~1% ціни (за домовленістю).

Порада: фіксуйте в договорі строки введення і відповідальність за затримку; перевіряйте, чи вніс забудовник усі документи до реєстру до вашої подачі.

5) Помилки в документах та ідентифікації

Ризик: друкарські помилки в іменах, неправильна транслітерація, неправильний номер паспорта або кадастровий код - підстава для повернення документів і повторного подання.

Дані в договорі повинні буквально збігатися з паспортом (латиниця) і грузинською транслітерацією; адреса і кадастровий код - як у виписці.
Перевірте, що у виписці вказано саме той об'єкт (поверх, номер квартири/ділянки), який оглядали.

Практика: будь-яка неточність веде до виправлення і вторинної подачі (мінімум +1 день) і додаткових візитів. Запобігайте цьому за допомогою попереднього "звірочного листа".

6) Шахрайські схеми та людський фактор

Ризик: угоди за скасованими довіреностями, "подвійні" обіцянки продати, приховування обтяжень, невиправдані аванси готівкою.

Вимагайте свіжу виписку з NAPR безпосередньо перед підписанням; перевіряйте дійсність довіреності.
Не передавайте завдаток без письмового договору і запису в реєстрі; усі розрахунки підтверджуйте банківськими документами.

Технологічний бар'єр для шахрайства: єдиний електронний реєстр із верифікацією запису (у т.ч. технологією блокчейн) мінімізує ризик підробки прав; уразливість - у недбалості сторін.

7) Розрахунки, AML-перевірки та валютні ризики

Ризик: затримка угоди через банківські ліміти, перевірки джерела коштів, курсову різницю під час конвертації.

Міжнародні перекази можуть іти 1-3 банківські дні; банки мають право запитувати документи (договір, джерело коштів).
Внутрішньогрузинські перекази проходять швидше, але діють денні ліміти - узгодьте заздалегідь.
Фіксуйте в договорі валюту розрахунків і курс; зберігайте квитанції/розписки.

Орієнтири за витратами: міжнародні комісії та конвертація - зазвичай $50-$150 залежно від банку/країни.

8) Постреєстраційні питання: комунальні послуги та управління

Ризик: технічні блокування та побутові незручності через неврегульовані рахунки й управлінські питання.

Попросіть у продавця довідки про відсутність заборгованостей за електроенергію, воду, газ і внески в кондомініум (ТСЖ).
Одразу після реєстрації повідомте керуючу компанію і переоформіть особові рахунки.

Нагадування: формально борги - відповідальність колишнього власника, але "людський фактор" (зрив платежів/відключення) може створити проблеми новому власнику, якщо вчасно не переоформити договори.

Практичні поради покупцям: чек-лист перед реєстрацією

Цей розділ - концентрат практики: що саме перевірити та підготувати до підписання договору та подання до Публічного реєстру. Зазначимо ключові кроки, орієнтири за строками та вартістю в $, а також дамо посилання на авторитетні джерела.

Мета чек-листа: мінімізувати юридичні та організаційні ризики, скоротити терміни реєстрації та уникнути зайвих витрат.

1) Документи та юридична перевірка до внесення грошей

Запитайте свіжий витяг NAPR за кадастровим кодом. Перевірте власника, обтяження (іпотека, арешт), обмеження та базові характеристики об'єкта. Виписку можна отримати онлайн або в Будинку юстиції.
Звірте технічні дані об'єкта. Площа, планування, номер квартири/ділянки, адреса і кадастровий код мають буквально збігатися з випискою. Переконайтеся в узаконенні перепланувань; для будинків - що зареєстрована земельна ділянка і будова.
Перевірте особу продавця та сімейно-правові обставини. Паспортні дані, дієздатність, згода подружжя у разі спільно нажитого майна; у разі часток неповнолітніх - дозвіл органів опіки.
Виключіть "підводні статуси". Уточніть, чи не належить об'єкт до культурної спадщини (накладає обов'язки) і яке цільове призначення у землі.
Попросіть довідки про відсутність комунальних боргів і внесків у кондомініум. Це знизить побутові ризики після угоди.
Якщо купуєте для ВНЖ: заздалегідь замовте незалежну оцінку ринку (зазвичай $100-$300) для підтвердження цінового порога (орієнтир від $100 000).
Due diligence від юриста. Рекомендується повний аудит історії прав, обтяжень і документів (орієнтир - ~1% від ціни об'єкта).

Важливо: виписка NAPR відображає поточний стан, але не гарантує відсутність потенційних домагань (наприклад, у спадкоємців). Глибока перевірка юриста знижує ризик оскарження.

2) Договір: форма, мова, нотаріат

Готуйте двомовний договір (грузинська + ваша мова). Якщо не володієте грузинською, у підписанні бере участь акредитований перекладач. Орієнтири: письмовий переклад $5–$10/стр., присутність перекладача $15-$30 .
Визначте місце підписання: Будинок юстиції (прості угоди, без нотаріуса) або нотаріус (складні умови, розстрочка, застава, корпоративні схеми).
Купівля за іноземним дорученням: основний договір обов'язковий до нотаріального посвідчення (актуально 2024-2025). Орієнтир вартості нотаріуса: $80-$160+.
Технічне завдання на договір: зафіксуйте повну ціну, валюту, графік розрахунків, порядок передання ключів/володіння, гарантійні заяви сторін (щодо відсутності прихованих обтяжень), відповідальність за порушення і режим вирішення спорів.
Попередній договір і завдаток (опціонально): завдаток зазвичай 5-10% (вторинка) або 20-30% (новобудови). При реєстрації запису про завдаток у реєстрі об'єкт "блокується" від перепродажу.

Ключове правило: прості угоди допустимо оформляти в PSH без нотаріуса. Але при дистанційній купівлі за зарубіжним дорученням нотаріальна форма обов'язкова.

3) Оплата та підтвердження розрахунків

Виберіть спосіб оплати заздалегідь: банківський переказ (міжнародний/внутрішньогрузинський) або готівка (за домовленістю). Для міжнародного переказу закладіть комісії $50-$150 і 1-3 банківських дні на надходження.
Узгодьте валюту і курс. Зафіксуйте в договорі, хто несе курсові різниці та комісії, і в якій валюті вважається виконання зобов'язань
Підтверджуйте платіж документально. Збережіть банківську квитанцію або розписку - їх додадуть до реєстрації права.
Перевірте банківські ліміти. Внутрішньогрузинські перекази зазвичай миттєві, але ліміти за сумою за день у кожного банку свої - уточніть заздалегідь.

Порада: синхронізуйте момент оплати і подачі в PSH, щоб у разі "миттєвої" реєстрації (того ж дня) всі документи - включно з платіжними - були готові.

4) Подача на реєстрацію в PSH і вибір швидкості

Подайте заяву та комплект документів у PSH або попросіть нотаріуса надіслати електронно. Пакет: заява, паспорт, договір, підтвердження оплати, за необхідності довіреність і згода чоловіка.
Виберіть режим реєстрації та сплатіть мито: стандарт - $55 (4 робочі дні), прискорена - прискорена. $100 (1 день), "того ж дня" - $128 (кілька годин).
Контролюйте результат: після внесення запису отримаєте електронну виписку з QR-кодом (доп. засвідчення зазвичай не потрібне).

Юридичний момент: право власності виникає з моменту внесення запису до електронного реєстру NAPR, а не з дати договору.

5) Особливі випадки: новобудови, будинки, земля, комерція

Новобудови: на етапі будівництва реєструється право вимогиправо власності - після введення в експлуатацію та акта приймання-передачі. Перевірте дозвіл на будівництво та документи забудовника.
Приватні будинки: переконайтеся, що земля і будова коректно зареєстровані разом; перевірте кадастрові межі.
Земля (несільгосп): перевірте цільове призначення та можливі обмеження (сервітути, охоронні зони). Іноземцям заборонено купівлю сільгоспземлі.
Комерція: уточніть наявність орендарів і термінів договорів - вони зберігають чинність у разі зміни власника; у разі купівлі на компанію підготуйте установчі документи.

6) Постреєстраційні кроки

Переоформіть комунальні послуги та рахунки в кондомініумі (ТСЖ). Запитайте фінальні рахунки у продавця, щоб уникнути відключень.
Збережіть комплект документів. Договір, квитанції, виписку NAPR - зберігайте в папері та електронно (хмара).
Плануєте ВНЖ: підготуйте пакет до подання (договір, виписка, звіт оцінювача тощо).

Реальні приклади і терміни: що відбувається на практиці

У цьому розділі - практичні сценарії, що відображають, як насправді проходить реєстрація нерухомості в Грузії: терміни, типові витрати в $, вузькі місця. Усі кейси узгоджуються з регламентом Будинків юстиції та Публічного реєстру (NAPR), а ключові цифри підтверджуються профільними джерелами.

Орієнтири щодо термінів: від 2-6 годин (миттєва реєстрація) до 4 робочих днів (стандарт), а також затримки при виявленні обтяжень.

Кейс 1. Експрес-реєстрація "того ж дня" без підводних каменів

Ситуація. Покупець вибрав квартиру в Батумі і заздалегідь перевірив об'єкт (виписка NAPR, відсутність іпотеки). В один день сторони підписали договір в Будинку юстиції (PSH) і подали заяву на "миттєву" реєстрацію. Запис у реєстрі з'явився через ~3 години; електронний витяг - того ж дня.

Термін: 2-6 годин (миттєва послуга) - підтверджує практика.
Витрати: держмито $128 (350 GEL); перекладач під час підписання (якщо потрібно) $15-$30; письмовий переклад $5-$10/стр.
Документи: паспорт, договір, підтвердження оплати.

Висновок: у разі повної готовності документів і відсутності обтяжень право власності реально отримати в день подачі.

Кейс 2. "Прихована" іпотека і перенесення дати реєстрації

Ситуація. Під час підготовки угоди під Тбілісі перевірка показала заставу на користь банку. Продавець погасив кредит, але зняття іпотеки зайняло ~2 тижні (банк + оновлення в реєстрі). Реєстрацію права власності провели за стандартним режимом.

Термін: 2 тижні на зняття обтяження + 4 робочі дні на реєстрацію (або 1 день/в той самий день за доплату).
Витрати: держмито: $55 (стандарт) або $100/$128 (прискорення); due diligence від юриста - орієнтир ~1% від ціни об'єкта.
Джерело ризику: ігнорування поля "обтяження" у виписці NAPR.

Висновок: навіть "нескладна" іпотека рухає терміни. Базовий спосіб уникнути перенесення - свіжа виписка з реєстру до підписання та юридична перевірка.

Кейс 3. Дистанційна купівля за іноземним дорученням

Ситуація. Інвестор оформляє угоду без візиту в країну за довіреністю, виданою за кордоном. З огляду на актуальні правила основний договір підлягає нотаріальному посвідченню; підключають перекладача, нотаріуса та електронне подання до реєстру.

Термін: день угоди + 1 робочий день на реєстрацію (за тарифом 270 GEL) або "того ж дня" за 350 GEL.
Витрати: нотаріус $80-$160+; переклад/перекладач $5–$10/стр. и $15-$30; держмито $100 (1 день) або $128 (того ж дня); можливі міжнародні банківські комісії $50-$150.
Норма: при іноземній довіреності нотаріальна форма договору обов'язкова.

Висновок: віддалена купівля займає стільки ж, скільки й особиста, але додає блок витрат на нотаріуса і перекладача. В іншому процедура стандартна; подачу часто робить нотаріус електронно.

Кейс 4. Новобудова: від "права вимоги" до права власності

Ситуація. Покупець уклав контракт із забудовником на етапі котловану. У реєстрі зареєстровано право вимоги (бронь майбутньої квартири). Після введення будинку та акта прийому-передачі - реєстрація права власності.

Термін: реєстрація права вимоги - у межах 1 дня/"того ж дня" за тарифом; підсумкова реєстрація права власності - в обраному режимі (4 дні, 1 день, "сьогодні") після введення будинку в експлуатацію.
Витрати: держмито за кожну реєстрацію: $55 (4 дні) або $100/$128 (прискорення); можливі збори за підключення комунікацій у забудовника - орієнтир $100-$500+.
Ризики: затримка введення, неповний пакет дозволів у забудовника; перевіряйте дозвіл на будівництво та акредитацію проєкту в банку.

Висновок: за новобудовами відбувається як мінімум дві реєстрації: права вимоги та фінального права власності. Закладайте витрати і строки на обидва етапи.

Зведена шкала термінів і витрат (за кейсами)

Сценарій	Реальний термін	Ключові витрати
Експрес без ризиків	2-6 годин	Держмито $128; перекладач $15-$30
З іпотекою	~2 тижні (зняття) + 1-4 дні реєстрація	Держмито $55-$128; due diligence ~1% ціни
За іноземним дорученням	1 день/"сьогодні" після підписання у нотаріуса	Нотаріус $80-$160+; переклад $5–$10/стр.; держмито $100-$128
Новобудова	Реєстр. права вимоги: 1 день/"сьогодні"; право власності - після введення	Держмита за 2 етапи: $55-$128 × 2; комунікації $100-$500+

Чого чекати на місцях: організаційні нюанси

Черги та слот-таймінг. У пікові місяці (літо, Батумі/Тбілісі) корисно приходити до відкриття PSH; миттєва послуга залежить від завантаження філії.
Банківські розрахунки. Міжнародні перекази займають 1-3 банківські дні і коштують $50-$150Для "миттєвої" реєстрації краще мати готову квитанцію.
Перекладач/мова. Якщо не володієте грузинською, закладайте +1-3 години на організацію двомовного договору та участь перекладача.

Підсумок: на практиці реєстрація в Грузії підтверджує репутацію "швидкої та прозорої": при готових документах - того ж дня; при стандартній подачі - 4 робочих дні. Зрушення за термінами майже завжди пов'язані з обтяженнями, розрахунками і формою угоди (нотаріат, переклад).

Висновок

Реєстрація нерухомості в Грузії - дійсно швидкий і прозорий процес: при готових документах право можна оформити того ж дня (миттєво) або в стандартні 4 робочих дні, а фіксовані мита становлять орієнтовно $55-$128. При цьому ключ до безпечної покупки - грамотна юридична перевіркакоректна форма договору (особливо в разі угод за іноземною довіреністю) і документовані розрахунки. Якщо вам потрібен не просто "пошук квартири", а рішення "під ключ", наша команда займається підбором нерухомості в Грузії під ваші цілі (інвестиції, проживання, здавання в оренду), проводить due diligence, готує двомовні договори, організовує перекладача/нотаріуса та реєстрацію в Будинку юстиції, допомагає оформити угоду дистанційно та за необхідності консультує щодо ВНЖ і податків. Зв'яжіться з нами, щоб обговорити завдання й отримати первинну консультацію: залиште заявку через форму на сторінці або напишіть у зручний месенджер - ми відповімо оперативно і запропонуємо персональний план супроводу до отримання вашої виписки з реєстру.