Wie man in Georgien Einkünfte aus vermieteten Immobilien für Ausländer legalisiert

Georgien ist seit langem bekannt als ein Land der Eigentumsregistrierung in Georgien geht schnell und transparent: Das House of Justice bearbeitet die Eigentumsurkunden in 1-4 TagenWenn Sie ein Ausländer sind, gibt es Nuancen bei der Transaktion. Aber wenn Sie ein Ausländer sind, gibt es Nuancen auf dem Weg zur Transaktion: Sprache, Datengenauigkeit, Standortüberprüfung und Zahlungsmodalitäten. In dieser Anleitung werden wir alles genau erklären Eigentumsregistrierung in Georgienvon der Wohnungswahl bis zum Erhalt des Meldeauszugs - mit realistischen Zeitplänen, Zahlen und Tipps, wie man nicht in Fallen tappt. Ich werde den Weg mit Ihnen "live" gehen - als jemand, der selbst einmal eine Wohnung in Batumi an einem Tag angemeldet hat und Wegen eines Fehlers in meinem Namen hätte ich beinahe die Kaution verloren..

Rechtsgrundlage und Bedingungen für die Registrierung von Immobilien in Georgien

Das georgische Recht lässt den Besitz von Immobilien durch Ausländer ausdrücklich zu und bindet das Entstehen von Eigentumsrechten an die Eintragung bei der Nationalen Agentur für öffentliche Register (NAPR). Die Normen zum Privateigentum und dessen Schutz sind im georgischen Zivilgesetzbuch verankert, und das Verfahren für die Eintragung ist in den Gesetzen des NAPR und den Verfahren der Halle für öffentliche Dienstleistungen festgelegt. Der wichtigste Grundsatz ist einfach: Sie werden Eigentümer, sobald Sie eine Eintragung in das öffentliche Register vornehmen.

Das ist wichtig: Ein Ausländer braucht weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch eine gesonderte Genehmigung, um eine Wohnung/ein Haus in Georgien zu kaufen. Ein Reisepass und ein ordnungsgemäß ausgeführter Vertrag sind ausreichend.

Wer und was kann erwerben: Gleiche Rechte mit einer wichtigen Ausnahme

Ausländische natürliche und juristische Personen können Rechte an städtischen Immobilien (Wohnungen, Häuser, Nichtwohngebäude, Parkplätze) zu den gleichen Bedingungen wie georgische Staatsbürger erwerben und registrieren lassen. Das Eigentumsrecht entsteht nach der Registrierung bei der NAPR und ist im ganzen Land gültig.

Wichtige Ausnahme: ausländische Personen können keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben. Diese Beschränkung gilt nicht für städtische Grundstücke und nichtlandwirtschaftliche Parzellen.

Rechtliche Eigentumsstrukturen sind zulässig:

• Kauf an eine ausländische Person (Standard für Wohnungen/Häuser in der Stadt).
• Kauf an eine in Georgien registrierte juristische Person (LLC/IP). Diese Form wird häufig für Investitionsprojekte und für Grundstücke mit einem besonderen Zweck verwendet.

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Nachweis der Berechtigung: öffentliche Registrierung bei der NAPR

Die Eigentümerschaft wird durch einen Auszug aus dem öffentlichen Register NAPR bestätigt. Die Eintragung erfolgt auf Antrag der Parteien durch die Kammer der Justiz. Der Standesbeamte prüft die Vollständigkeit der Dokumente und trägt den neuen Eigentümer in das Register ein. Die Dienstleistung ist im Standard- und im beschleunigten Verfahren verfügbar.

Der Anspruch gilt als entstanden ab dem Datum der Registrierungwie in der NAPR-Erklärung angegeben. Vor der Eintragung hat der Käufer kein dingliches Recht.

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die Anmeldefristen und -gebühren (ab 2025; Zahlung in GEL, ungefähre Kosten in $ sind der Einfachheit halber angegeben):

Anmeldeschluss	Staatlicher Zoll (GEL)	Vorläufig in $	Wo ist das Dokument zu erstellen?
4 Arbeitstage (Standard)	≈ 150	≈ $55	Haus der Justiz / NAPR
1 Arbeitstag (Beschleunigung)	≈ 270	≈ $100	Haus der Justiz / NAPR
Am selben Tag (maximal)	≈ 350	≈ $130	Haus der Justiz / NAPR

Hinweis: Die aktuellen Kurse und Fristen finden Sie auf den Websites des House of Justice und der NAPR (Links oben); der Gegenwert von $ ist ein Richtwert.

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Dokumente und Anforderungen an die Form der Transaktion

Die Grundausstattung für die Eintragung eines ausländischen Titels ist minimal:

• Reisepass des Käufers (Original).
• Kaufvertrag in schriftlicher Form. Ein zweisprachiger Text (Georgisch + Sprache des Käufers) wird empfohlen.
• Bei mangelnden georgischen Sprachkenntnissen - Hinzuziehung eines zugelassenen Dolmetschers bei der Einreichung des Antrags.
• Beim Kauf eines Neubaus sind die Eigentumsnachweise des Bauträgers (Grundbuch, Baugenehmigung usw.) vorzulegen.

Das ist wichtig: Eine notarielle Beglaubigung des Vertrages ist nicht erforderlich - Die Unterzeichnung und Beglaubigung kann durch den Standesbeamten im Haus der Justiz erfolgen, der die Dokumente dann sofort in die Registratur aufnimmt.

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Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen und zulässige Alternativen

Die Einschränkung betrifft die Kategorie "landwirtschaftliche Nutzung" im Kataster. Vor der Transaktion ist es wichtig, den Status des Grundstücks gemäß dem Auszug aus dem NAPR-Register zu überprüfen.

Risiko: Erwerb von Grundstücken mit landwirtschaftlichem Status durch eine ausländische Person wird nicht registriert. Fordern Sie vor der Zahlung eine Erklärung und den Verwendungszweck der Website an.

Praktische Alternativen, die auf dem Markt verwendet werden:

• Änderung des Verwendungszwecks der Website (wenn es dafür Gründe gibt und nachdem das Verwaltungsverfahren durchlaufen wurde).
• Erwerb durch eine georgische juristische Person (gesellschaftsrechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen erforderlich; Prüfung der Einhaltung der Vorschriften und des Geschäftsplans).

Zusammenfassende Matrix der Bedingungen

Thema	Was Sie kaufen können	Beschränkungen	Papiere	Kosten-Benchmark
Ausländer (natürliche Person)	Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien, Parkhäuser	Sie können kein Land bewirtschaften	Reisepass, Vertrag, Dolmetscher (falls erforderlich)	Anmeldung: ~$55-130; Dolmetscher: ~$10-20
Ausländer (juristische Person in Georgien)	Ähnliche + Projektlandarbeit ist möglich	Abhängig von der beabsichtigten Verwendung und der Regulierung	Gründungsunterlagen, Vertrag, Pässe der Begünstigten	Registrierung: ~$55-130; Unternehmensdienstleistungen - nach Schätzung

Zur Erinnerung: das Recht entsteht erst mit der Eintragung in das Register. Vor der Eintragung legt ein Vertrag Verpflichtungen fest, ersetzt aber nicht ein dingliches Recht.

So ist die rechtliche Regelung für "Nicht-Staatsbürger" bei städtischen Immobilien so liberal wie möglich: Es gibt keine Wohnsitzanforderungen und keinen obligatorischen Notar, und die Eintragung erfolgt zentral über das Haus der Justiz/NAPR. Eine Ausnahme bilden landwirtschaftliche Flächen, für die eine zusätzliche rechtliche Struktur und eine Überprüfung des Verwendungszwecks vor der Zahlung erforderlich ist.

Wie die Transaktion abläuft: Phasen des Kaufs und der Eintragung von Immobilien

Das Verfahren ist strukturiert und stützt sich auf ein einziges Register der Rechte. Die wichtigsten öffentlichen Dienste arbeiten über die Halle für öffentliche Dienste und die Nationale Agentur für öffentliche Register (NAPR). Offizielle Quellen: Haus der Gerechtigkeit, NAPRdie Gesetzestexte befinden sich in der Basis matsne.gov.ge.

Das ist wichtig: das Eigentumsrecht entsteht zum Zeitpunkt der Eintragung in das öffentliche Register der NAPR. Vor der Eintragung ist nur die Verpflichtung aus dem Vertrag gültig - der Käufer hat kein dingliches Recht.

Schritt 1: Standortauswahl und Vorabberatung

Der erste Schritt besteht darin, den Zweck (Wohnen, Vermietung, Wiederverkauf), das Budget und den Standort (Tiflis, Batumi, Kutaisi usw.) zu bestimmen, dann ein kurzes Exposé zu erstellen und Alternativen auszuwählen. Es wird empfohlen, ein erstes Screening der Nachbarschaft in Bezug auf Infrastruktur und Liquidität und des Bauträgers in Bezug auf Projektgeschichte und Liefertermine durchzuführen.

Kriterien für die Auswahl:

• Nachbarschaft und Erreichbarkeit: Metro/Verkehr, Schulen/Kindergärten, Parks, Meer/Aussicht.
• Art des Objekts: primär/sekundär, Baujahr, Stockwerk, Grundriss.
• Unterlagen des Bauherrn (bei Neubauten): Recht auf das Grundstück, Baugenehmigung.
• Der Eigentumszyklus: Verwaltung, Versicherung und Mietpläne.
• Haushaltsmittel für die Bearbeitung: Registrierung ($55-130), Übersetzer ($15-30), Notar, falls erforderlich ($60-150).

Tipp: Vermeiden Sie es, eine Anzahlung zu leisten, bevor die Immobilie nicht von der NAPR-Kanzlei besichtigt worden ist - fordern Sie eine aktuelle Aufstellung und den Status des Hauses/Grundstücks an.

Schritt 2: Rechtliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie vor dem Kauf

Dewealth ist ein entscheidender Schritt, der die Risiken der Eintragung einer Ablehnung, Beschlagnahme oder Anfechtung von Rechten verringert. Das wichtigste Instrument ist ein Auszug aus dem öffentlichen Register (über das NAPR) mit Angabe des Eigentümers, der Belastungen und des Katastercodes.

Schauen wir nach:

• Eigentümer und seine/ihre Berechtigungsnachweise (Abgleich der Daten mit dem Reisepass/den akkreditierten Personen).
• Belastungen: Pfandrecht/Hypothek, Arreste, Dienstbarkeiten, Streitigkeiten.
• Katasternummer, Adresse und Fläche - Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Objekt.
• Für den Neubau: Dokument für das Erschließungsrecht, Baugenehmigung, Vereinbarung mit dem Investor.
• Zahlungsrückstände von Versorgungsunternehmen (Abgleich der Einnahmen) - um die Abschaltung von Diensten nach der Übergabe zu vermeiden.

Das ist wichtig: Ausländern ist es verboten, landwirtschaftliche Flächen zu erwerben.. Prüfen Sie in dem Auszug den Verwendungszweck des Grundstücks; wenn der Status "landwirtschaftlich" ist, erfolgt keine Anmeldung für einen Ausländer.

Schritt 3: Abschluss des Kaufvertrags

Der Vertrag ist schriftlich abzufassen, in der Regel in einer zweisprachigen Fassung (Georgisch + Sprache des Käufers). Die Dokumente können von einem Mitarbeiter des Hauses der Justiz (psh.gov.ge) - Notar ist nicht obligatorisch. Wesentliche Bedingungen: Gegenstand und Identifikatoren (Katasternummer), Preis und Währung der Abrechnung, Verfahren und Zahlungsbedingungen, Datum der Übertragung, Aufteilung der Kosten (Gebühr, Übersetzer), Status der Kaution.

Checkliste Vertrag:

• Genaue Passangaben der Parteien (wie in einem Reisepass).
• Vollständige Beschreibung des Objekts: Adresse, Stockwerk, Fläche, Katasternummer.
• Preis und Zahlungsplan; Zahlungsweise (Bank/Treasury/Kredit).
• Übergabezeitraum und Zusammensetzung der Übergabe (Schlüssel, Parkplatz, Möbel).
• Bedingungen für Kaution/Gebühren und Stornierungsverfahren.

Kosten-Benchmarks:

• Dolmetscherdienste bei der Beglaubigung/Einreichung: ~$15-30.
• Notar (optional): ~$60-150, je nach Umfang und Preis der Transaktion.

Das ist wichtig: Wenn die georgische Sprache nicht beherrscht wird, muss ein zertifizierter Dolmetscher das Antragsformular unterschreiben und einreichen im Haus der Justiz.

Schritt 4: Bezahlung der Transaktion

Die Abrechnung erfolgt in der Regel in USD, kann aber nach Umrechnung durch die Bank auch in der Landeswährung (GEL) vorgenommen werden. Typische Optionen: Banküberweisung (SWIFT) auf das Konto des Verkäufers, Abwicklung über ein Treuhandkonto/ Akkreditiv (zusätzlicher Schutz), Barzahlung mit obligatorischer Bestätigung. Bei großen Beträgen hat die Bank das Recht, eine Bestätigung über die Herkunft der Mittel zu verlangen.

Zahlungsmöglichkeiten und Provisionsbenchmark:

• Internationale Banküberweisung: Absender/Empfänger-Bankgebühr ~0,3-1% oder Fix (abhängig von den Tarifen).
• Treuhandkonto/Akkreditiv: Bankprovision gemäß den Tarifen (Schwerpunkt ~$100-300+).
• Bargeld: nur mit Quittung/Akten; beachten Sie die Ausfuhr-/Einfuhrbeschränkungen Ihres Landes.

Empfehlung: leisten Sie die Abschlusszahlung nicht, bevor der Vertragsentwurf geprüft wurde und zur Vorlage bei der Kammer der Justiz bereit istDies geschieht am besten am Tag der Registrierung" oder über ein Treuhandkonto.

Schritt 5: Eintragung des Eigentumstitels bei der Justizbehörde

Der letzte Schritt ist die Einreichung eines Antrags auf Eintragung des Rechts bei der Justizbehörde mit gleichzeitiger Beglaubigung des Vertrags. Der Standesbeamte nimmt die Dokumente entgegen und sendet sie an die NAPR (napr.gov.ge), um einen Eintrag vorzunehmen.

Dokument-Paket:

• Reisepass des Käufers (Original).
• Kaufvertrag (zweisprachig).
• Quittung über die Zahlung der staatlichen Abgaben (entsprechend der gewählten Frist).
• Vollmacht - bei Eintragung durch Vollmacht (notariell beglaubigt, mit Apostille/Übersetzung).

Fristen und Gebühren (Richtwert, Zahlung in GEL; $ gibt einen ungefähren Preis an):

• Standard: 4 Arbeitstage - ~$55.
• Beschleunigung: 1 Arbeitstag - ~$100.
• Am selben Tag - ~$130.

Das ist wichtig: der Anspruch entsteht zu dem in der NAPR-Erklärung angegebenen Zeitpunkt; das Dokument ist in elektronischer und in Papierform verfügbar. Überprüfen Sie die Richtigkeit des vollständigen Namens (wie im Reisepass), der Adresse und des Katastercodes im fertigen Auszug.

Arbeitsweise des Hauses der Justiz:

• Wählt den Registrierungsmodus (Standard/Beschleunigung) in der Vorschubphase.
• Zahlung der Gebühr vor Ort oder online (über Terminal/Bank).
• Annahme des Antrags und Erteilung einer Registrierungsnummer zur Verfolgung des Status.

Zur Erinnerung: das Geschäft kann ohne Notar abgewickelt werden - der Vertrag wird beglaubigt und das Recht wird direkt beim Justizministerium eingetragen.Das spart Zeit und Kosten.

Staatliche Gebühren und zusätzliche Kosten für die Registrierung

In Georgien setzen sich die Kosten für die Abwicklung einer Transaktion für einen Ausländer aus der obligatorischen staatlichen Gebühr für die Eintragung des Rechts und einer Reihe zusätzlicher, aber oft angemessener Ausgaben (Übersetzung, Notar, falls erforderlich, Bankgebühren) zusammen. Die grundlegenden staatlichen Dienstleistungen werden durch das Justizministerium und die Nationale Agentur für öffentliche Register (NAPR) erbracht: psh.gov.ge, napr.gov.ge.

Das ist wichtig: In Georgien gibt es keine gesonderte Steuer auf den Erwerb/die Wiedereintragung von Immobilien. Eine obligatorische Zahlung ist staatliche Pflicht zur Registrierung des Eigentums in den öffentlichen Aufzeichnungen.

Staatliche Gebühr für die Eintragung des Rechts

Zahlbar bei Einreichung des Antrags beim Haus der Justiz. Es gibt Standard- und Eilverfahren. Die Gebühr wird in GEL erhoben; der folgende Betrag ist ein Richtwert für das Jahr 2025, der aus Gründen der Übersichtlichkeit in Dollar umgerechnet wurde (Durchschnittswechselkurs).

• Standardfrist (4 Arbeitstage): ≈ 150 GEL (ca. $55)
• Expedited (1 Arbeitstag): ≈ 270 GEL (ca. $100)
• Am Tag der Antragstellung (am selben Tag): ≈ 350 GEL (ca. $130)

Die Zahlung kann vor Ort (Terminal/Kasse) oder online erfolgen; der Status wird anhand der Antragsnummer über Haus der Gerechtigkeit и NAPR.

Hinweis: die Beschleunigung wirkt sich nur auf die Geschwindigkeit aus, nicht auf die Rechtsgültigkeit der Aufzeichnung in das Register eingetragen. Die Aufteilung der staatlichen Abgaben erfolgt durch Vereinbarung der Parteien und wird im Vertrag festgelegt.

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Übersetzungen und Sprachunterstützung

Wenn der Käufer nicht Georgisch spricht, ist bei der Unterzeichnung des Vertrags und der Einreichung des Antrags ein Dolmetscher erforderlich. Häufig ist eine schriftliche Übersetzung des Vertrags (zweisprachige Fassung) und gegebenenfalls eine notarielle Beglaubigung der Übersetzung erforderlich.

Ungefähre Kosten:

• Dolmetschen bei der Unterzeichnung/Übergabe: $15-30 pro Sitzung
• Schriftliche Übersetzung (pro Seite): $4-8
• Beglaubigung der Übersetzung: $20-40

Das ist wichtig: Fehlen eines Dolmetschers bei der Unterzeichnung für einen nicht russisch/nicht georgisch sprechenden Käufer - Gründe für die Verweigerung der Annahme von Dokumenten oder Aussetzung der Registrierung.

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Notarielle Maßnahmen (je nach Bedarf)

In Georgien ist die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags nicht zwingend vorgeschrieben: Die Beglaubigung kann von einem Angestellten des Justizministeriums vorgenommen und anschließend im NAPR eingetragen werden. Ein Notar ist ratsam, wenn:

• die Transaktion wird im Rahmen einer Vollmacht durchgeführt;
• Eine detaillierte rechtliche Prüfung der Bedingungen ist erforderlich;
• eine Hypothek/Darlehen mit Sonderklauseln vereinbart wird.

Ungefähre Kosten:

• Notarielle Beglaubigung des Vertrages: $60-150 (je nach Umfang und Preis der Transaktion)
• Vollmacht (in Georgien): $30-60 + Übersetzung, falls erforderlich
• Apostille (für im Ausland ausgestellte Vollmachten): zu den Tarifen des Ausstellungslandes; in Georgien werden Apostille-Dienstleistungen erbracht durch Haus der Gerechtigkeit

Zur Erinnerung: das Geschäft kann ohne Notar - direkt beim Haus der Justiz mit sofortiger Anmeldung zur Registrierung - abgewickelt werdenDas spart Zeit und Geld.

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Juristische Unterstützung und Vermittlungsdienste

• Rechtliche Due Diligence und Transaktionsunterstützung: $180-600 (je nach Komplexität: Prüfung von Eigentumsrechten, Belastungen, Grunderwerb, Genehmigungen).
• Die Vermittlungsprovision für den Kauf von fertigen Immobilien ist in der Regel im Preis inbegriffen und wird vom Verkäufer gezahlt (Marktpraxis), aber die Bedingungen sind individuell und in den Verträgen festgelegt.

Empfehlung: ein Mindestbudget für die Due Diligence festlegeninsbesondere beim Kauf in einem neuen Gebäude oder von einer juristischen Person.

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Bankgebühren und Abrechnungsmodalitäten

• Internationale Überweisung (SWIFT): Bankgebühr des Absenders/Empfängers 0,3-1% oder fix $25-50; Laufzeit 1-3 Bankarbeitstage.
• Währungsumrechnung: Die Bankspanne beträgt normalerweise 0,5-1,5% des Betrags.
• Treuhandkonto/ Akkreditiv bei einer georgischen Bank: $100-300+ (je nach den Tarifen der Bank).
• Bareinzahlung/Barabhebung: nach den Tarifen der betreuenden Bank; es können Limits gelten.
• Nachweis der Herkunft der Mittel: auf Verlangen der Bank bei hohen Beträgen.

Tipp: die Abschlusszahlung am Tag der Einreichung der Unterlagen zu leisten beim Haus der Justiz oder über ein Treuhandkonto - dies verringert das Risiko, dass Zahlung und Registrierung nicht synchronisiert werden.

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Andere mögliche Ausgaben

• NAPR-Registerauszug (online/auf Papier): ~$2-5
• Doppelte/erweiterte Angaben (falls erforderlich): ~$3-10
• Sachversicherung (freiwillig, Jahresvertrag): $50-150+
• Kurierdienste/Dokumentenzustellung: $5-20
• Geringfügige Verwaltungsausgaben (Kopien, Druck, Überweisungen): $5-20

Erinnern Sie sich: alle Beträge in $ sind Richtwerte. und hängen vom GEL-Wechselkurs, den Tarifen eines bestimmten Dienstleisters und der gewählten Bank ab.

Zusammenfassende Tabelle der Ausgaben (Benchmarks)

Artikel	Selbstverpflichtung	Vorläufig, $	Wo/Wie bezahlt
Staatliche Gebühr für die Registrierung des Rechts (4 Tage / 1 Tag / am selben Tag)	Obligatorisch	~55 / ~100 / ~130	Haus der Gerechtigkeit, Kasse/Terminal/Online
Dolmetscher (mündlich) zum Zeitpunkt der Einreichung	Obligatorisch, wenn es keine Sprache gibt	~15-30	Zahlung an einen Spezialisten
Schriftliche Übersetzung des Vertrags (pro Seite) + Beglaubigung	Nach Bedarf	~4-8 + 20-40	Übersetzungsbüro / Notar
Notarielle Beglaubigung des Vertrags	Optional	~60-150	Notariat
Vollmacht + Apostille (für Fernkauf)	Nach Bedarf	~30-60 (in Georgien) + Apostille-Gebühren	Haus der Gerechtigkeit / zuständige Behörde des Auslieferungslandes
Juristische Unterstützung	Empfohlen	~180-600	Anwaltskanzlei
Bankprovisionen (SWIFT/Umrechnung/Abbuchung)	Nach Zahlungsart	~25-300+ oder 0,3-1%	Bank
Auszug aus dem NAPR-Register	Empfohlen	~2-5	NAPR

Unterm Strich: Obligatorischer Mindesthaushalt - staatliche Anmeldegebühr. Die übrigen Kosten hängen von der Art der Transaktion ab (Sprache, Fernverfahren, Bank). Aus Gründen der Transparenz sollte im Vertrag klargestellt werden, wer wann für welche Ausgaben aufkommt.

Fallstricke und Beschränkungen: Worauf Sie als Ausländer achten müssen

Im Folgenden werden die wichtigsten rechtlichen und praktischen Risiken beim Kauf und bei der Eintragung von Immobilien in Georgien erläutert. Um Rechte und Status zu überprüfen, nutzen Sie die staatlichen Dienste: Nationale Agentur für öffentliche Register NAPR (napr.gov.ge), das Haus der Justiz (Halle für den öffentlichen Dienst, psh.gov.ge). Die Rechtsakte sind in der Datenbank für amtliche Rechtsvorschriften verfügbar (matsne.gov.ge).

Das ist wichtig: Rechte an Immobilien in Georgien entstehen erst nach Eintragung in das öffentliche Register der NAPR. Vor der Eintragung hat der Käufer keine dinglichen Rechte, sondern nur vertragliche Verpflichtungen.

1) Landwirtschaftliche Flächen (Verbot für Ausländer)

• Das Wesentliche: Ausländische Personen können keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben. Die Beschränkung bezieht sich speziell auf die Katasterbezeichnung des Grundstücks.
• Kontrolle: Fordern Sie einen aktuellen Auszug aus dem NAPR-Register mit dem Verwendungszweck des Grundstücks und seinem Katastercode an (napr.gov.ge).
• Mögliche Lösungen: Kauf durch eine georgische juristische Person; Änderung des Verwendungszwecks (die Möglichkeit hängt von den städtischen Vorschriften und Dokumenten ab).
• Kosten und Fristen: Auszug aus dem Register - ~$2-5; Gründung einer juristischen Person und Eintragung ins Handelsregister - ab ~$150-400; Nutzungsänderung - individuell (Fristen/Gebühren hängen von der Gemeinde ab).

Risiko: ein Grundstücksgeschäft wird nicht auf den Namen eines Ausländers eingetragen. Prüfen Sie die Kategorie des Grundstücks, bevor Sie eine Einzahlung vornehmen.

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2) Pfändungen, Beschlagnahmungen, Hypotheken

• Fazit: Pfandrechte, Beschlagnahmungen, Dienstbarkeiten und Rechtsstreitigkeiten blockieren oder erschweren die Eintragung.
• Überprüfung: erweiterter NAPR-Auszug mit Belastungen; Überprüfung der Pass-/Registrierungsdaten des Verkäufers (napr.gov.ge).
• Kosten: Entlastung - ~$2-5; legaler Tauhandel - ~$180-600.
• Praxis: Wenn das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss der Vertrag die Bedingungen für die Rückzahlung und die Freigabe der Belastung enthalten, bevor die Eintragung beantragt oder ein Treuhandkonto/ein Akkreditiv verwendet wird.

Das ist wichtig: Prüfen Sie die Belastungen, bevor Sie zahlen. Restzahlung - nach Bestätigung der Bereitschaft zur Anmeldung.

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3) Neue Gebäude und Risiko unvollendeter Projekte

• Fazit: Ein früher Kauf kann die Lieferung verzögern oder das Projekt verändern.
• Überprüfung: Recht des Bauträgers auf das Grundstück in der NAPR-Erklärung (Bezeichnung, keine Lasten), Baugenehmigung (Kopien vom Bauträger), Übereinstimmung von Wohnung und Block.
• Kosten: juristische Überprüfung des Bauherrenpakets - ~$250-700; nach der Übergabe der Phase - Eintragung des Eigentumsrechts zum Standardtarif.

Tipp: Zahlungen an Meilensteine im Baugewerbe zu knüpfen Und legen Sie im Vertrag mit dem Bauträger Fristen/Bußgelder fest.

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4) Unstimmigkeiten zwischen den Angaben im Vertrag und im Antrag

• Fazit: Ein Tippfehler bei vollständigem Namen (in der Transliteration des Passes), Gebiet, Adresse, Katasternummer führt zur Aussetzung/Ablehnung der Registrierung.
• Kontrolle: Überprüfen Sie die Daten mit dem Reisepass (und der lateinischen Transliteration), dem Katastercode aus dem NAPR-Auszug, der Adresse und der Zusammensetzung der Immobilie.
• Korrekturen und Kosten: Vertragsüberarbeitung, Neubescheinigung - ~$30-80; zusätzliche Besuche im Haus der Justiz (psh.gov.ge).

Das ist wichtig: Prüfen Sie vor der Unterschrift jede Zahl und jeden Buchstaben. Ein Fehler kann 1-2 zusätzliche Arbeitstage kosten.

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5) Sprachbarriere und obligatorischer Dolmetscher

• Fazit: Wenn der Käufer die georgische Sprache nicht beherrscht, ist bei der Unterzeichnung und Einreichung des Antrags ein zugelassener Dolmetscher erforderlich.
• Kosten: Dolmetschen - ~$15-30 pro Sitzung; Übersetzung des zweisprachigen Vertrags - ~$4-8/Seite; notarielle Beglaubigung der Übersetzung, falls erforderlich - ~$20-40.
• Folgen: Ohne Dolmetscher kann ein Angestellter des Hauses der Justiz die Annahme von Dokumenten verweigern (psh.gov.ge).

Zur Erinnerung: ein Dolmetscher ist gesetzlich vorgeschrieben, keine Formalität für nicht-russisch/nicht-georgischsprachige Bewerber.

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6) Hinterlegung und ihre Unwiderruflichkeit

• Fazit: Eine Anzahlung wird in der Regel nicht zurückerstattet, wenn der Käufer sie ablehnt; die Bedingungen für die Rückerstattung sind im Vertrag/der vorläufigen Vereinbarung festgelegt.
• Risiken: Verlust der Kaution, wenn Probleme nach der Hinterlegung entdeckt werden.
• Praxis: Anzahlung erst nach Prüfung durch die NAPR und nach Vereinbarung der wichtigsten Bedingungen; Quittung/Protokoll der Vereinbarungen mitnehmen.
• Kosten: die Höhe der Kaution beträgt in der Regel 1-5% des Preises des Objekts; Anwalt Dienstleistungen auf den Vorvertrag - ~$120-250.

Das ist wichtig: den Status der Kaution und die Bedingungen für die Rückgabe darlegen. Zahlen Sie nicht, ohne es schriftlich festzuhalten.

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7) Schulden aus Versorgungsleistungen und Nebenkosten

• Fazit: Schulden für Licht/Wasser/Gas/HOA werden nicht bei der NAPR registriert, aber dem neuen Eigentümer drohen Sperrungen/Einschränkungen.
• Überprüfung: Fordern Sie Quittungen über das Nichtvorhandensein von Schulden an, Bescheinigungen von der Verwaltungsgesellschaft/ HOA (falls vorhanden).
• Kosten: Rückzahlung alter Rechnungen (wie von den Parteien vereinbart) - individuell; Wiederherstellung der Dienste - ~$10-30 pro Anschluss.

Tipp: "Übergabe des Objekts ohne Schulden" im Vertrag. mit einer Klausel über die Verteilung/Zahlung von Schulden bei Versorgungsunternehmen.

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8) Bankkonformität und Bestätigung der Mittel

• Fazit: Bei größeren Überweisungen kann die Bank einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen (Verträge, Einkommensnachweise, Kontoauszüge).
• Risiken: verzögerte Abrechnung, Wechselkursverluste bei der Rückumrechnung.
• Kosten: SWIFT-Gebühr 0,3-1% oder Fix $25-50; Treuhandkonto/Kreditbrief - ~$100-300+.
• Praxis: Benachrichtigen Sie die Bank im Voraus über die Transaktion und bereiten Sie ein Paket von Belegen vor.

Das ist wichtig: Zeitplan für die Zahlung am Tag der Einreichung der Anmeldung oder ein Treuhandkonto nutzen - dadurch werden Zahlung und Eigentumsübergang synchronisiert.

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9) Registrierung durch Vollmacht und Apostille

• Fazit: Für ein Ferngeschäft ist eine notarielle Vollmacht für einen Vertreter erforderlich; eine im Ausland ausgestellte Urkunde - mit Apostille/Legalisierung und Übersetzung.
• Wo ist der Antrag zu stellen: Apostille im Ausstellungsland; in Georgien Apostille und notarielle Urkunden - über das Haus der Justiz (psh.gov.ge).
• Kosten: Vollmacht in Georgien - ~$30-60 + Übersetzung; Apostille im Ausland - zu den Tarifen der zuständigen Behörde; Kurierzustellung - ~$20-50.

Zur Erinnerung: ohne eine ordnungsgemäß ausgefertigte Vollmacht nimmt der Standesbeamte die Dokumente nicht anÜberprüfen Sie die Überweisung und die Daten des Auftraggebers.

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10) Steuer- und Folgepflichten des Eigentümers

• Fazit: Je nach Gesamteinkommen des Haushalts kann eine jährliche Grundsteuer anfallen; bei Mieteinnahmen kann eine Einkommensteuer anfallen.
• Regulierung: Prüfen Sie die aktuellen Sätze und Schwellenwerte in der Rechtsdatenbank (matsne.gov.ge).
• Praxis: Bewahren Sie den Vertrag und die NAPR-Bescheinigung ordnungsgemäß auf - Sie benötigen sie für steuerliche Zwecke und ggf. für die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung.

Das ist wichtig: den Originalvertrag und die NAPR-Auszüge aufbewahren - Diese Dokumente bestätigen das Recht und erleichtern weitere Verfahren (Steuern, Aufenthaltsgenehmigung, Versicherung).

Unterm Strich: die meisten Risiken sind vorhersehbar und überschaubar. Nutzen Sie die NAPR-Erklärungen, die Dienste des House of Justice und die genaue juristische Aufzeichnung der Bedingungen und Konditionen - dies minimiert Verzögerungen und zusätzliche Kosten und gewährleistet eine vorhersehbare Eigentumsregistrierung.

Beispiele und Erfahrungen: Wie die Registrierung in der Praxis funktioniert

Im Folgenden wird anhand von vier Beispielen erläutert, wie der Erwerb und die Eintragung von Eigentum über das Justizministerium und die NAPR in der Praxis funktionieren. Die Nationale Agentur für das öffentliche Register wird genutzt, um den Status zu überprüfen und Auszüge zu erhalten (napr.gov.ge), Einreichung und Zertifizierung - durch das Haus der Justiz (psh.gov.ge), Rechtsgrundlagen - in der Rechtsgrundlage (matsne.gov.ge).

Das ist wichtig: In allen Fällen wurde das Eigentum erst nach der Eintragung in den NAPR erworben. - der Auszug aus dem Register dient als endgültige Bestätigung der Eintragung.

Fall 1. "Same day" in Tiflis: beschleunigte Registrierung

• Sachverhalt: Ein polnischer Käufer hat eine Wohnung im Zentrum von Tiflis gekauft. Der Vertrag ist zweisprachig (georgisch/englisch), die Bescheinigung befindet sich im Haus der Justiz.
• Maßnahmen: Die Parteien wählten den Modus "am Tag der Anmeldung", entrichteten die staatliche Gebühr an Ort und Stelle, unterzeichneten den Vertrag mit einem Angestellten des Hauses der Justiz und reichten sofort den Antrag auf Eintragung bei der NAPR ein (napr.gov.ge).
• Abgabetermin: Fertigstellung der elektronischen Erklärung am selben Tag (abends).
• Kosten: staatliche Abgaben ≈$130; Dolmetscher bei der Einreichung - $20; Erklärung - ~$2-5.
• Ergebnis: Der Käufer erhielt eine elektronische Berechtigungsbestätigung und druckte die Abrechnung aus. Er bestellte zusätzlich eine Papierversion.

Schlussfolgerung: Beschleunigter "same day"-Modus spart Zeit, ohne die Gültigkeit des Datensatzes zu beeinträchtigenEine elektronische Erklärung der NAPR hat die gleiche Beweiskraft.

Fall 2: Fernkauf durch Bevollmächtigte: Batumi

• Sachverhalt: Eine deutsche Staatsbürgerin konnte nicht einfliegen. Sie stellte eine notariell beglaubigte Vollmacht für einen Vertreter aus, ließ das Original in ihrem Heimatland mit einer Apostille versehen und schickte das Original per Kurier.
• Maßnahmen: Die Vollmacht wurde ins Georgische übersetzt; der Vertreter unterzeichnete den Vertrag im Haus der Justiz (psh.gov.ge) und zur Registrierung angemeldet. Der Modus "1 Arbeitstag" ist ausgewählt.
• Frist: Eintrag des Anspruchs am nächsten Arbeitstag; elektronischer Auszug per E-Mail von der NAPR an den Käufer.
• Kosten: staatliche Abgaben ≈ $100; Übersetzung und Beglaubigung der Vollmachtsübersetzung - ~$40-70; Kurier - $25-40; rechtliche Unterstützung - ~$250.
• Ergebnis: Die Immobilie wurde ohne persönliche Anwesenheit registriert, die Schlüsselübergabe erfolgte laut Gesetz am Tag nach der Registrierung.

Anmerkung: die Eintragung durch eine Vollmacht ist mit einer ordnungsgemäßen Übersetzung und Apostille zulässigPrüfen Sie, ob die Angaben des Auftraggebers und die Gültigkeit des Dokuments korrekt sind.

Fall 3. Fehler bei der Transliteration des Nachnamens: +2 Tage bis zur Frist

• Sachverhalt: Ein Käufer aus Kasachstan hatte einen Fehler in der lateinischen Transliteration seines Nachnamens im Vertrag (anders als in seinem Reisepass).
• Aktion: Die Registrierstelle stellte bei der Einreichung eine Diskrepanz fest. Eine Korrektur des Vertragstextes und eine erneute Beglaubigung waren erforderlich; die Einreichung wurde auf den nächsten Tag verschoben.
• Zeit: Die Registrierung dauerte insgesamt 6 Arbeitstage (statt der üblichen 4 Tage).
• Kosten: Neubearbeitung der Dokumente und Neubescheinigung - ~$30-80; endgültige staatliche Gebühr - ~$55 (Standard).
• Ergebnis: Der Eintrag ist korrekt, aber die Frist wurde aufgrund eines technischen Fehlers verlängert.

Das ist wichtig: Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung alle Daten mit dem Pass und dem Katastercode aus dem NAPR-Auszug - es spart Zeit und Besuche im Haus der Justiz.

Fall 4. Neubau und Abwicklung über ein Akkreditiv: Käuferschutz

• Sachverhalt: Ein Investor aus den Vereinigten Arabischen Emiraten kaufte eine Wohnung in der Phase der Inbetriebnahme. Die Bedingungen für die Lieferung und die Schlüsselübergabe mussten mit der Zahlung synchronisiert werden.
• Maßnahmen: Die Bank hat ein Akkreditiv eröffnet: Die Gelder sind blockiert, bis der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorlegt (unterzeichneter Vertrag, Abnahmebescheinigung, Bestätigung, dass er keine Schulden hat). Genehmigung des Vertrags und Hinterlegung - durch die Justizbehörde (psh.gov.ge), die Registrierung erfolgt bei der NAPR.
• Frist: Anmeldung - 1 Arbeitstag (beschleunigter Modus).
• Kosten: staatliche Abgaben - ~$100; Akkreditiv/Treuhandkonto - ~$150-250 zu Bankzinsen; juristische Überprüfung des Bauherrenpakets - ~$300-500; Übersetzer - ~$20.
• Ergebnis: Das Recht wird eingetragen, die Bank gibt das Akkreditiv nach Erhalt der NAPR-Erklärung und der Urkunde frei, das Risiko der Nichteinhaltung wird minimiert.

Tipp: Binden Sie bei neuen Gebäuden die Zahlungen an Meilensteine und verwenden Sie ein Treuhandkonto oder ein Akkreditiv. - So gehen Sie das Risiko ein, dass Dokumente nicht oder nur verspätet zugestellt werden.

Unterm Strich: in typischen Fällen kann die Bearbeitung in 1-4 Arbeitstagen abgeschlossen werdenund das Gesamtbudget für die "Bearbeitungskosten" (ohne den Preis der Immobilie) beläuft sich in der Regel auf $55-400+, je nach gewählter Regelung, der Notwendigkeit von Übertragungen, Due-Diligence-Prüfungen und Bankinstrumenten. Alle wichtigen Schritte laufen über das Justizministerium und den NAPR, und der Nachweis der Berechtigung ist ein Auszug aus dem öffentlichen Register.

Schlussfolgerung

Fazit: In Georgien ist der Prozess "Suche - Prüfung - Vertrag - Zahlung - Registrierung" wirklich schnell und transparent: die Eigentumsurkunden werden in 1-4 Tagen im Haus der Justiz bearbeitet, und ein Ausländer braucht nur einen Reisepass und ordentlich vorbereitete Dokumente. Wenn Sie eine stressfreie Reise wünschen, kümmern wir uns um die Auswahl der Immobilie für Ihre Bedürfnisse, die rechtliche Überprüfung, den zweisprachigen Vertrag, den Übersetzer und die Registrierung bei der NAPR - bis hin zur Beschleunigung am selben Tag" und der Unterstützung bei der Aufenthaltsgenehmigung. Hinterlassen Sie eine Anfrage und wir werden Sie so schnell wie möglich kontaktieren.