מס על השכרת נדל"ן בגאורגיה עבור זרים: כיצד להכשיר את ההכנסה

רכישת דירה בגאורגיה היא רק חצי מהעניין. אם אתם משכירים אותה, עליכם להסדיר את ההכנסה המתקבלת: לקבוע את מעמדכם לצורכי מס, להירשם בפורטל של רשות ההכנסות, לערוך חוזה ולשמור את המסמכים המאשרים. לזרים בדרך כלל חסר בהירות בנושא זה: כמה לשלם, היכן וכיצד לדווח, ומה לעשות עם הכסף שברצונכם להעביר לחו"ל. במאמר מפורטות שלב אחר שלב הפעולות שיש לבצע כדי שההכנסה מהשכרה בגאורגיה תהיה נקייה וברורה הן לרשות המסים והן לבנק.

מה נדרש לפני ההגשה: תעודת בעלות ומעמד של משלם מסים

ניתן להשכיר רק נכס שזכויות הבעלות עליו כבר נרשמו בסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR): האישור הוא תמצית מהמרשם, והיא תידרש גם לצורך אימות הכנסה ובשיחות עם רשות המסים. כיצד לבצע רכישה כזר, שלב אחר שלב, פירטנו במדריך נפרד: כיצד יכול זר לרכוש נדל"ן בגאורגיה. לוחות הזמנים, האגרות והמכשולים הכרוכים בתהליך הרישום עצמו מרוכזים במאמר זה על רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה.

כאן מעניין אותנו הצעד הבא: לאחר הרישום, אתם הופכים לא רק לבעלים, אלא גם למקבלי הכנסה שיש להכשיר מבחינה חוקית. לשם כך יש שני נושאים חשובים: על סמך מה מושכרת הדירה (חוזה שכירות) ומהו מעמדכם לצורכי מס (תושב או לא-תושב). להלן נפרט את שני הנושאים לפי הסדר.

מעמד מס: תושב ולא-תושב

מעמד המס קובע על איזה הכנסה אתם משלמים מס בגאורגיה. על פי חוק המס של גאורגיה, אדם נחשב לתושב אם שהה בפועל במדינה 183 ימים או יותר בכל תקופה רציפה של 12 חודשים המסתיימת בשנה המס הנוכחית. אם לא הגעתם לתקופה זו — אינכם תושבים.

עבור בעל דירה בגאורגיה, הבדל זה אינו מבטל את החובה לשלם מס על הכנסות משכירות: ההכנסה מהשכרת נכס בגאורגיה מתקבלת בגאורגיה, ולכן חלה עליה חובת מס ללא תלות במקום מגוריכם. ההבדל הוא אחר: כיצד ממוסה ההכנסה שלכם מחוץ לגאורגיה. תושב חוץ משלם מס כאן רק על הכנסות ממקורות גאורגיים, ואילו תושב קבע משלם, ככלל, מס על כל הכנסותיו. אם אתם מתכננים להישאר במדינה יותר מחצי שנה, העריכו מראש האם תהפכו לתושבי קבע, ובדקו זאת עם יועץ מס.

שיעור המס במקרה טיפוסי הוא פשוט: הכנסתו של יחיד מהשכרת דירה, שממנה אינך מבצע ניכויים, מחויבת במס בשיעור 5% מהסכום שהתקבל (סעיף 81 לקוד המס). הוצאות על תיקונים ותשלומי שירותים ציבוריים אינן מנוכות במקרה זה. השכרת נכסים שאינם למגורים ומקרים אחרים עשויים להיות ממוסים באופן שונה, ולכן מומלץ לברר את סוג החוזה ואת ייעוד הנכס בפורטל שירות ההכנסות rs.ge לפני ההשכרה הראשונה.

הרשמה באתר rs.ge והליך תשלום מס השכירות

כל ההליכים המס בגאורגיה מתבצעים באופן מקוון דרך הפורטל של רשות ההכנסות rs.ge. ההליך עבור אזרח זר הוא כדלקמן: יש להיכנס לחשבון האישי של הנישום (יש צורך בדרכון בינלאומי ובפרטי הבעלים), לציין את ההכנסה מהשכירות בהצהרת המס ולשלם את המס. המס מחושב על הסכום שהתקבל בפועל מהשוכר.

• הקימו חשבון משלם מס באתר rs.ge עוד לפני שתקבלו את דמי השכירות הראשונים — כך יהיה לכם קל יותר לאמת את ההכנסה כבר מההתחלה.
• רשמו את התשלומים לפי חודשים: סכום, תאריך, משלם, אמצעי תשלום.
• יש לבדוק את מועדי הגשת הדוח ותשלום המס, כמו גם את הטפסים והמדורים הרלוונטיים בפורטל, בהוראות המעודכנות באתר rs.ge: הם משתנים, ואין להסתמך על מידע מפי אחרים.
• אם אינכם בטוחים באיזה מעמד אתם נחשבים, או אם אתם משכירים דירה באמצעות חברה, פנו לרואה חשבון או ליועץ מס גאורגי.

חוזה שכירות ואישור הכנסה

חוזה השכירות — הבסיס להליך ההכרה החוקית: בלעדיו קשה לדווח על ההכנסה, ובמקרה של סכסוך עם השוכר אין על מה להסתמך. ערכו את החוזה בכתב, רצוי בשתי שפות (גאורגית ושפת השוכר), וציינו בו את הצדדים, כתובת הנכס ומספר הקאדסטרו מהתמצית של NAPR, את תקופת השכירות, גובה התשלומים ואופן תשלומם, וכן את תנאי הביטול.

שמרו את המסמכים המאששים יחד: החוזה, תמצית מהמרשם, פרוטוקולי מסירה וקבלה, דפי חשבון בנק המציגים את ההכנסות. עדיף שהשוכר ישלם בהעברה בנקאית לחשבונכם: כך כל תשלום יופיע בדף החשבון, ומקור ההכנסה יהיה ברור הן בעת הגשת הדוח והן בעת העברת כספים לחו"ל.

טעויות בתהליך אימות חוזה השכירות

הטעות העיקרית של בעלי הנכסים היא להניח כי לאחר רישום זכות הבעלות כל ההתחייבויות הסתיימו. התחייבויות המס וההתחייבויות הנוספות של הבעלים מתחילות מיד עם תחילת קבלת דמי השכירות. שמרו את מסמכי המקור של חוזה השכירות, תדפיסי NAPR ואישורי התשלומים: הם נחוצים לצורכי רישום מס, ובמידת הצורך גם לצורך קבלת היתר שהייה.

שיעורי המס וסף המס המפורטים בקודקס המס משתנים, ולכן לפני הגשת הדוח יש לעיין בנוסח העדכני בכתובת matsne.gov.ge והסברים בנושא rs.ge. אל תסתמכו על עצות בעל פה של השוכר, הסוכן או מכרים.

דוגמאות: השכרה לטווח ארוך והשכרה יומית באמצעות פלטפורמות

להלן שתי דוגמאות חישוב פשוטות. המספרים הם דוגמאות בלבד ומטרתם אך ורק להמחיש את ההיגיון; אנא בדקו את הסכומים ואת סדר התשלומים שלכם באתר rs.ge.

דוגמה 1. שכירות לטווח ארוך

דירה בטביליסי מושכרת לשנה תמורת $600 לחודש לאדם פרטי למגורים. ההכנסה השנתית היא $7 200. בשיעור מס של 5% ללא ניכויים, המס יעמוד על כ-$360 בשנה (התשלום בלארי מחושב לפי השער התקף בתאריך קבלת ההכנסה). הוצאות על תיקונים ותשלומי שירותים ציבוריים אינן מנוכות מהבסיס.

דוגמה 2. השכרה יומית באמצעות פלטפורמות

דירות בבאטומי מושכרות באמצעות פלטפורמות הזמנה מקוונות. הסכום שהתקבל במהלך השנה, לאחר ניכוי עמלת הפלטפורמה, הוא ההכנסה שלכם; יש לנהל רישום נפרד עבור כל הזמנה. מיסוי השכירות היומית תלוי בזהות השוכר ובאופן רישום הפעילות, ולכן יש לברר את אופן חישוב המס במקרה שלכם באתר rs.ge או אצל יועץ מקומי. אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס כעסק, העריכו כמה יניב הדבר לאחר ניכוי מסים והוצאות.

כדי להבין עד כמה רווחית העסקה הזו, השוו את ההכנסות להוצאות על פי הניתוח שלנו: כיצד ניתן לדעת אם הנכס שלכם מניב רווחים מספקים.

העברת הכנסות לחו"ל ומיסוי כפול

ניתן לקבל את דמי השכירות לחשבון בגאורגיה ולאחר מכן להעבירם לחו"ל. במקרה של העברות כספים בסכומים גדולים, הבנק עשוי לבקש מסמכים המאשרים את מקור הכספים: חוזה שכירות, תדפיס מ-NAPR ואישור על תשלום המס. לכן, אימות ההכנסה בגאורגיה נחוץ לא רק לרשות המסים, אלא גם לכם עצמכם.

ההיבט השני של הסוגיה הוא המיסים במדינת התושבות שלכם. מדינות רבות מחייבות את תושביהן במס על הכנסותיהם העולמיות, ובמקרה כזה אותה הכנסה עשויה להיות כפופה לשני מסים. בין גאורגיה למספר מדינות נחתמו הסכמי מניעת כפל מס, המאפשרים בדרך כלל זיכוי בגין המס ששולם בגאורגיה. האם קיימת אמנה כזו עם מדינתכם וכיצד לבצע את הזיכוי, יש לבדוק על פי נוסח האמנה ובאמצעות יועץ מס במדינתכם, ולא על סמך עצות כלליות.

מַסְקָנָה

בקיצור: יש להצהיר על הכנסות מהשכרת דירה בגאורגיה כבר מהתשלום הראשון. קבעו את מעמדכם לצורכי מס, פתחו חשבון באתר rs.ge, ערכו חוזה שכירות בכתב ושמרו את אישורי התשלומים. שיעורי המס ותקופות הדיווח בחוקי המס משתנים, ולכן לפני הגשת הדוח יש לבדוק את הנוסח העדכני באתרים הרשמיים או לפנות ליועץ מס גאורגי.

הסברנו בנפרד כיצד לרכוש דירה כזר ולעבור את תהליך הרישום: הוראות מפורטות לרכישה ו מועדים ומכשולים בתהליך הרישום. אם אתם זקוקים לעזרה בבחירת הנכס ובליווי העסקה, השאירו בקשה, ואנו ניצור איתכם קשר בהקדם.