El impuesto sobre el alquiler de inmuebles en Georgia para extranjeros: cómo legalizar los ingresos

Comprar un piso en Georgia es solo la mitad del camino. Si lo alquilas, debes legalizar los ingresos obtenidos: determinar tu situación fiscal, registrarte en el portal de la Agencia Tributaria, formalizar el contrato y conservar los documentos justificativos. A los extranjeros suele faltar claridad en este tema: cuánto hay que pagar, dónde y cómo presentar la declaración, qué hacer con el dinero que se quiere transferir al extranjero. En este artículo se explica paso a paso lo que hay que hacer para que los ingresos por alquiler en Georgia sean transparentes y comprensibles tanto para la Agencia Tributaria como para el banco.

Requisitos previos a la presentación: título de propiedad y condición de contribuyente

Solo se puede alquilar aquello cuya titularidad ya esté inscrita en la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR): como prueba, se necesita un extracto del registro, que también será necesario para acreditar los ingresos y en las gestiones con la Agencia Tributaria. En una guía separada hemos explicado paso a paso cómo tramitar la compra como extranjero: Cómo comprar una vivienda en Georgia si eres extranjero. En este artículo se recogen los plazos, las tasas y los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de realizar el registro sobre el registro de bienes inmuebles en Georgia.

Lo que nos interesa aquí es el siguiente paso: tras el registro, no solo te conviertes en propietario, sino también en beneficiario de unos ingresos que hay que declarar. Para ello, hay dos cuestiones importantes: en qué fundamento se alquila el piso (contrato de alquiler) y cuál es su situación fiscal (residente o no residente). A continuación analizaremos ambas cuestiones por orden.

Situación fiscal: residente y no residente

La condición fiscal determina sobre qué ingresos se pagan impuestos en Georgia. Según el Código Fiscal de Georgia, se considera residente a una persona física si ha permanecido efectivamente en el país durante 183 días o más en cualquier período ininterrumpido de 12 meses que finalice en el ejercicio fiscal en cuestión. Si no has alcanzado este plazo, se te considera no residente.

Para el propietario de un piso en Georgia, esta diferencia no exime de la obligación de pagar el impuesto sobre el alquiler: los ingresos por el alquiler de un inmueble en Georgia se obtienen en Georgia, por lo que el impuesto sobre dichos ingresos se aplica independientemente de dónde residas. Lo que sí varía es cómo se gravan sus ingresos fuera de Georgia. Un no residente solo tributa aquí por los ingresos procedentes de fuentes georgianas, mientras que un residente, por regla general, tributa por todos sus ingresos. Si tiene previsto permanecer en el país más de medio año, evalúe de antemano si va a convertirse en residente y consulte esta cuestión con un asesor fiscal.

La tasa aplicable en un caso típico es sencilla: los ingresos de una persona física por el alquiler de una vivienda, sobre los que no se aplican deducciones, se gravan a un tipo del 5% sobre el importe percibido (art. 81 del Código Fiscal). Los gastos de reparación y los gastos de suministros no son deducibles. El alquiler de locales no residenciales y otros casos pueden estar sujetos a una tributación diferente, por lo que es recomendable consultar el tipo de contrato y el uso del local en el portal del Servicio de Ingresos rs.ge antes de realizar el primer alquiler.

Registro en rs.ge y procedimiento para el pago del impuesto sobre el alquiler

Todos los trámites fiscales en Georgia se realizan en línea a través del portal de la Agencia Tributaria. rs.ge. El procedimiento para un extranjero es el siguiente: acceder al área de usuario del contribuyente (se necesitarán el pasaporte internacional y los datos del propietario), indicar los ingresos por alquiler en la declaración y pagar el impuesto. El impuesto se calcula sobre la cantidad realmente percibida del arrendatario.

• Crea tu cuenta de contribuyente en rs.ge antes de recibir el primer pago del alquiler; así te resultará más fácil acreditar tus ingresos desde el principio.
• Lleva un registro de los pagos por meses: importe, fecha, pagador y forma de pago.
• Consulta en las instrucciones actualizadas de rs.ge los plazos para presentar la declaración y realizar el pago, así como los formularios y secciones pertinentes del portal: estos datos cambian, por lo que no se debe confiar en la información de segunda mano.
• Si no estás seguro de qué categoría te corresponde o si alquilas el piso a través de una empresa, consulta a un contable o a un asesor fiscal georgiano.

Contrato de alquiler y justificante de ingresos

El contrato de alquiler es la base de la legalización: sin él, resulta complicado declarar los ingresos y, en caso de conflicto con el inquilino, no hay nada en lo que basarse. Redacta el contrato por escrito, preferiblemente en dos idiomas (georgiano y el idioma del inquilino), e indica en él las partes, la dirección del inmueble y el código catastral que figura en el extracto del NAPR, la duración, el importe y la forma de pago, así como las condiciones de rescisión.

Guarda juntos los documentos justificativos: el contrato, el extracto del registro, los actas de entrega y recepción, y los extractos bancarios con los ingresos. Es preferible que el inquilino pague mediante transferencia bancaria a su cuenta: de este modo, cada pago aparecerá en el extracto y el origen de los ingresos quedará claro tanto a la hora de declararlos como a la hora de transferir dinero al extranjero.

Errores en la legalización de un contrato de alquiler

El principal error de los propietarios es pensar que, una vez inscrito el derecho de propiedad, todas las obligaciones han terminado. Las obligaciones fiscales y demás obligaciones del propietario surgen en cuanto empiezas a percibir el alquiler. Guarda los originales del contrato de alquiler, los extractos del NAPR y los justificantes de pago: son necesarios para la declaración de impuestos y, en caso necesario, para el permiso de residencia.

Los tipos impositivos y los umbrales del Código Fiscal están sujetos a cambios, por lo que, antes de presentar la declaración, consulte la versión vigente en matsne.gov.ge y aclaraciones sobre rs.ge. No te fíes de los consejos verbales del inquilino, del agente inmobiliario o de tus conocidos.

Ejemplos: alquiler a largo plazo y alquiler por días a través de plataformas

A continuación se muestran dos ejemplos simplificados de cálculo. Las cifras son orientativas y solo sirven para ilustrar la lógica; comprueba tus propios importes y el orden de pago en rs.ge.

Ejemplo 1. Alquiler a largo plazo

Se alquila un piso en Tiflis por un año a $600 al mes a un particular para su residencia. Los ingresos anuales ascienden a $7 200. Con un tipo impositivo del 5% sin deducciones, el impuesto ascenderá a unos $360 al año (el pago en lari se calcula según el tipo de cambio vigente en la fecha de percepción de los ingresos). Los gastos de reparación y los gastos de suministros no se deducen de la base imponible.

Ejemplo 2. Alquiler por días a través de plataformas

Los apartamentos en Batumi se alquilan a través de plataformas de reserva en línea. La cantidad percibida al año, una vez deducida la comisión de la plataforma, constituye tus ingresos; lleva un registro separado de cada reserva. La tributación de los alquileres por días depende de quién sea el inquilino y de cómo esté formalizada la actividad; por lo tanto, consulta en rs.ge o con un asesor local cómo se calcula el impuesto en tu caso concreto. Si tiene previsto alquilar la propiedad como negocio, calcule cuánto le reportará una vez deducidos los impuestos y los gastos.

Para comprender hasta qué punto resulta rentable este tipo de alquiler, compara los ingresos con los gastos según nuestro análisis: ¿Cómo saber si tu inmueble es lo suficientemente rentable?.

Transferencia de ingresos al extranjero y doble imposición

El alquiler se puede ingresar en una cuenta georgiana y, posteriormente, transferirlo al extranjero. En el caso de transferencias de gran cuantía, el banco puede solicitar documentos que acrediten el origen de los fondos: contrato de alquiler, extracto del NAPR y justificante del pago de impuestos. Por lo tanto, la legalización de los ingresos en Georgia no solo es necesaria para la administración tributaria, sino también para usted mismo.

La otra cara de la cuestión son los impuestos en el país de residencia. Muchos Estados gravan los ingresos mundiales de sus residentes, por lo que un mismo ingreso puede estar sujeto a dos impuestos. Georgia ha firmado convenios para evitar la doble imposición con varios países, lo que normalmente permite deducir el impuesto pagado en Georgia. Para saber si existe un convenio de este tipo con su país y cómo tramitar la deducción, debe consultar el texto del convenio y a un asesor fiscal de su país, y no basarse en consejos generales.

Conclusión

En resumen: los ingresos por el alquiler de un piso en Georgia deben declararse desde el primer pago. Determina tu situación fiscal, crea una cuenta en rs.ge, redacta un contrato de alquiler por escrito y conserva los justificantes de pago. Los tipos impositivos y los plazos establecidos en la legislación fiscal están sujetos a cambios, por lo que, antes de presentar la declaración, consulte la versión vigente en las fuentes oficiales o acuda a un asesor fiscal georgiano.

Ya hemos explicado por separado cómo puede un extranjero comprar un piso y tramitar su registro: Guía paso a paso para la compra и Plazos y dificultades de la inscripción. Si necesitas ayuda para elegir un inmueble y para gestionar la operación, envía una solicitud y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible.