L'impôt sur les loyers immobiliers en Géorgie pour les étrangers : comment déclarer ses revenus

Acheter un appartement en Géorgie n’est que la moitié du chemin. Si vous le mettez en location, vous devez régulariser les revenus perçus : déterminer votre statut fiscal, vous inscrire sur le portail de l’Administration des impôts, établir un contrat et conserver les pièces justificatives. Les étrangers manquent généralement de clarté sur ce sujet : combien payer, où et comment déclarer ces revenus, et que faire de l’argent que vous souhaitez transférer à l’étranger. Cet article explique étape par étape ce qu’il faut faire pour que les revenus locatifs en Géorgie soient clairs et compréhensibles tant pour l’administration fiscale que pour la banque.

Ce dont vous avez besoin avant la remise : le titre de propriété et le statut de contribuable

Seuls les biens dont le droit de propriété est déjà enregistré auprès de l'Agence nationale du registre public (NAPR) peuvent être mis en location : la preuve en est un extrait du registre, qui vous sera également nécessaire pour justifier vos revenus et lors de vos démarches auprès de l'administration fiscale. Nous avons détaillé, étape par étape, la procédure d’achat pour un étranger dans un guide séparé : Comment acheter un bien immobilier en Géorgie en tant qu'étranger. Les délais, les frais et les pièges liés à l'enregistrement lui-même sont présentés dans cet article sur l'enregistrement des biens immobiliers en Géorgie.

Ce qui nous intéresse ici, c'est l'étape suivante : une fois l'enregistrement effectué, vous devenez non seulement propriétaire, mais aussi bénéficiaire d'un revenu qu'il convient de déclarer. Pour cela, deux points sont essentiels : sur quelle base l’appartement est-il loué (contrat de location) et quel est votre statut fiscal (résident ou non-résident) ? Nous allons examiner ces deux points ci-dessous, dans l’ordre.

Statut fiscal : résident et non-résident

Le statut fiscal détermine sur quels revenus vous êtes imposé en Géorgie. Conformément au Code fiscal géorgien, une personne physique est considérée comme résidente si elle a effectivement séjourné dans le pays pendant 183 jours ou plus au cours d’une période ininterrompue de 12 mois se terminant au cours de l’année fiscale concernée. Si vous n’atteignez pas cette durée, vous êtes considéré comme non-résident.

Pour le propriétaire d'un appartement en Géorgie, cette distinction ne le dispense pas de l'obligation de payer l'impôt sur les loyers : les revenus tirés de la location d'un bien immobilier géorgien sont perçus en Géorgie ; ils sont donc imposables, quel que soit votre lieu de résidence. Ce qui diffère, c’est la manière dont vos revenus hors de Géorgie sont imposés. Un non-résident n'est imposé ici que sur les revenus provenant de sources géorgiennes, tandis qu'un résident l'est, en règle générale, sur l'ensemble de ses revenus. Si vous prévoyez de rester dans le pays plus de six mois, évaluez à l'avance si vous risquez de devenir résident et vérifiez-le auprès d'un conseiller fiscal.

Le taux applicable dans un cas type est simple : les revenus d'un particulier provenant de la location d'un logement, sur lesquels vous n'effectuez aucune déduction, sont imposés au taux 5% sur le montant perçu (article 81 du Code fiscal). Les frais de rénovation et les charges ne sont pas déductibles dans ce cas. La location de locaux non résidentiels et d’autres cas peuvent être imposés différemment ; il est donc préférable de vérifier le type de contrat et la destination des locaux sur le portail du Service des recettes rs.ge avant la première mise en location.

Inscription sur rs.ge et modalités de paiement de l'impôt sur les loyers

Toutes les démarches fiscales en Géorgie s'effectuent en ligne via le portail de l'Administration des recettes rs.ge. La procédure pour un ressortissant étranger est la suivante : accéder à votre espace personnel de contribuable (vous aurez besoin de votre passeport et des coordonnées du propriétaire), déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration d'impôt et payer l'impôt. L'impôt est calculé sur le montant effectivement perçu auprès du locataire.

• Créez votre espace contribuable sur rs.ge avant de percevoir votre premier loyer : il sera ainsi plus facile de justifier vos revenus dès le début.
• Tenez un registre des paiements par mois : montant, date, payeur, mode de paiement.
• Veuillez vérifier les délais de dépôt de la déclaration et de paiement, ainsi que les formulaires et rubriques concernés du portail, dans les instructions actualisées disponibles sur rs.ge : ceux-ci sont susceptibles de changer et il ne faut pas se fier à des informations de seconde main.
• Si vous ne savez pas quel statut vous est attribué, ou si vous louez votre appartement par l'intermédiaire d'une société, veuillez vous adresser à un comptable ou à un conseiller fiscal géorgien.

Contrat de location et attestation de revenus

Le contrat de location constitue la base de la légalisation : sans lui, il est difficile de déclarer les revenus, et en cas de litige avec le locataire, vous ne disposez d’aucun élément sur lequel vous appuyer. Rédigez le contrat par écrit, de préférence en deux langues (en géorgien et dans la langue du locataire), et précisez-y les parties, l’adresse du bien immobilier et le code cadastral figurant sur l’extrait du NAPR, la durée, le montant et les modalités de paiement, ainsi que les conditions de résiliation.

Conservez ensemble les pièces justificatives : le contrat, l'extrait du registre, les procès-verbaux de remise, les relevés bancaires indiquant les encaissements. Il est préférable que le locataire effectue ses paiements par virement bancaire sur votre compte : ainsi, chaque paiement apparaît sur votre relevé, et la provenance de ces revenus est clairement identifiable, tant lors de la déclaration fiscale que lors d’un transfert d’argent à l’étranger.

Erreurs commises lors de la formalisation d'un bail

La principale erreur des propriétaires est de croire que toutes leurs obligations prennent fin une fois le droit de propriété enregistré. Les obligations fiscales et autres obligations du propriétaire prennent effet dès que vous commencez à percevoir un loyer. Conservez les originaux du contrat de location, les extraits du NAPR et les justificatifs de paiement : ils sont nécessaires pour la déclaration fiscale et, le cas échéant, pour l’obtention d’un titre de séjour.

Les taux et les seuils prévus par le Code fiscal sont susceptibles de changer ; c'est pourquoi, avant de déposer votre déclaration, veuillez vous référer à la version en vigueur sur matsne.gov.ge et des précisions sur rs.ge. Ne vous fiez pas aux conseils donnés oralement par le locataire, l'agent immobilier ou vos connaissances.

Exemples : location à long terme et location à la journée via des plateformes

Vous trouverez ci-dessous deux exemples de calcul simplifiés. Les chiffres sont fictifs et ne servent qu'à illustrer le raisonnement ; veuillez vérifier vos propres montants et vos modalités de paiement sur rs.ge.

Exemple 1. Location à long terme

Un appartement à Tbilissi est loué pour un an à raison de $600 par mois à un particulier à des fins d'habitation. Le revenu annuel s'élève à $7 200. À un taux de 5% sans déductions, l’impôt s’élèvera à environ $360 par an (le paiement en lari est calculé au taux en vigueur à la date de perception du revenu). Les frais de rénovation et les charges ne sont pas déduits de l'assiette fiscale.

Exemple n° 2. Location à la journée via des plateformes

Les appartements à Batoumi sont loués via des plateformes de réservation en ligne. Le montant perçu au cours de l'année, après déduction de la commission de la plateforme, correspond à vos revenus ; veuillez tenir une comptabilité distincte pour chaque réservation. La fiscalité applicable à la location à la journée dépend du profil du locataire et de la forme juridique de votre activité ; veuillez donc vous renseigner sur rs.ge ou auprès d’un conseiller local pour connaître les modalités de calcul de l’impôt dans votre cas. Si vous envisagez de louer ce bien à titre professionnel, évaluez le montant qui vous restera après impôts et frais.

Pour comprendre à quel point cette mise en location est rentable, comparez les recettes aux coûts selon notre analyse : Comment savoir si votre bien immobilier est suffisamment rentable ?.

Transfert de revenus à l'étranger et double imposition

Le loyer peut être versé sur un compte géorgien, puis transféré à l'étranger. Pour les virements importants, la banque peut vous demander des documents attestant de l’origine des fonds : un contrat de location, un extrait du registre NAPR et une attestation de paiement de l’impôt. C’est pourquoi la légalisation de vos revenus en Géorgie est nécessaire non seulement pour l’administration fiscale, mais aussi pour vous-même.

L'autre aspect de la question concerne la fiscalité dans votre pays de résidence. De nombreux États imposent le revenu mondial de leurs résidents, ce qui peut entraîner une double imposition sur un même revenu. Des conventions visant à éviter la double imposition ont été conclues entre la Géorgie et plusieurs pays, ce qui permet généralement de bénéficier d’un crédit d’impôt pour l’impôt payé en Géorgie. Pour savoir s’il existe une telle convention avec votre pays et comment procéder à cette imputation, il convient de vous référer au texte de la convention et de consulter un conseiller fiscal dans votre pays, plutôt que de vous fier à des conseils généraux.

Conclusion

En bref : les revenus tirés de la location d'un appartement en Géorgie doivent être déclarés dès le premier versement. Déterminez votre statut fiscal, créez un compte sur rs.ge, rédigez un contrat de location écrit et conservez les justificatifs de paiement. Les taux et les délais prévus par la législation fiscale sont susceptibles d’évoluer ; par conséquent, avant de déposer votre déclaration, veuillez vérifier la version en vigueur sur les sites officiels ou vous adresser à un conseiller fiscal géorgien.

Nous avons abordé séparément la manière dont un étranger peut acheter un appartement et procéder à son enregistrement : guide étape par étape pour effectuer un achat и Délais et pièges liés à l'enregistrement. Si vous avez besoin d'aide pour choisir un bien immobilier et pour le suivi de la transaction, veuillez remplir le formulaire et nous vous contacterons dans les plus brefs délais.