Gürcistan’da yabancılar için gayrimenkul kira vergisi: Geliri nasıl yasallaştırılır?

Gürcistan’da daire satın almak işin sadece yarısıdır. Eğer daireyi kiraya veriyorsanız, elde ettiğiniz geliri yasal hale getirmeniz gerekir: vergi statünüzü belirlemek, Gelir İdaresi portalına kaydolmak, sözleşme düzenlemek ve destekleyici belgeleri saklamak. Yabancılar genellikle bu konuda netlikten yoksundur: ne kadar ödeme yapmaları gerektiği, nereye ve nasıl beyanname verecekleri, yurt dışına transfer etmek istedikleri parayla ne yapacakları gibi. Bu makalede, Gürcistan’da kira gelirinizin vergi dairesi ve banka açısından net ve anlaşılır olması için nelerin yapılması gerektiği adım adım açıklanmaktadır.

Teslimattan önce gerekli olanlar: mülkiyet hakkı ve vergi mükellefi statüsü

Yalnızca Ulusal Kamu Sicil Ajansı’nda (NAPR) mülkiyet hakkı kayıtlı olan mülkler kiraya verilebilir: bunun kanıtı, sicil kaydıdır; bu belge, gelirinizi doğrularken ve vergi dairesiyle görüşürken de gerekli olacaktır. Bir yabancının satın alma işlemini adım adım nasıl gerçekleştireceği konusunu ayrı bir kılavuzda ayrıntılı olarak ele aldık: Bir yabancı olarak Gürcistan’da gayrimenkul nasıl satın alınır?. Kayıt işlemleriyle ilgili süreler, ücretler ve dikkat edilmesi gereken hususlar bu yazıda bir araya getirilmiştir Gürcistan’da gayrimenkul tescili hakkında.

Burada bizi ilgilendiren bir sonraki adım şudur: Kayıt işleminin ardından, sadece mülk sahibi olmakla kalmaz, aynı zamanda yasalara uygun hale getirilmesi gereken bir gelir elde eden kişi de olursunuz. Bunun için iki husus önemlidir: dairenin hangi temelde kiralandığı (kira sözleşmesi) ve hangi vergi statüsünde olduğunuz (yerleşik mi, yoksa yerleşik olmayan mı). Aşağıda her ikisini de sırayla inceleyeceğiz.

Vergi statüsü: yerleşik ve yerleşik olmayan

Vergi statüsü, Gürcistan’da hangi gelirler üzerinden vergi ödeyeceğinizi belirler. Gürcistan Vergi Kanunu'na göre, herhangi bir kesintisiz 12 aylık dönemde (söz konusu vergi yılı içinde sona eren) ülkede fiilen 183 gün veya daha fazla süreyle bulunmuş olan gerçek kişiler, yerleşik olarak kabul edilir. Bu süreyi doldurmadıysanız, yerleşik değilsiniz.

Gürcistan’da bir daire sahibi için bu fark, kira gelirini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz: Gürcistan’daki gayrimenkulün kiralanmasından elde edilen gelir Gürcistan’da elde edildiğinden, nerede yaşıyor olursanız olun bu gelir üzerinden vergi ödenmesi gerekir. Farklı olan başka bir husus ise, Gürcistan dışındaki gelirinizin nasıl vergilendirildiğidir. Yurt dışı yerleşik kişiler burada yalnızca Gürcistan kaynaklı gelirler üzerinden vergi öderken, yerleşik kişiler genel olarak tüm gelirleri üzerinden vergi öder. Ülkede altı aydan fazla kalmayı planlıyorsanız, yerleşik statüsüne girip girmeyeceğinizi önceden değerlendirin ve bunu bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Tipik bir durum için vergi oranı basittir: Bir gerçek kişinin konut kiralamadan elde ettiği ve herhangi bir kesinti yapılmayan gelir, elde edilen tutarın %5%'si oranında vergilendirilir (Vergi Kanunu’nun 81. maddesi). Bu durumda onarım giderleri ve kamu hizmetleri ödemeleri indirilmez. Konut dışı mekânların kiralanması ve diğer durumlar farklı şekilde vergilendirilebilir; bu nedenle, ilk kiraya vermeden önce Gelir İdaresi portalı rs.ge üzerinden sözleşme türünü ve mekânın kullanım amacını teyit etmeniz tavsiye edilir.

rs.ge'ye kayıt ve kira vergisinin ödenme usulü

Gürcistan’daki tüm vergi işlemleri, Gelir İdaresi portalı üzerinden çevrimiçi olarak yürütülmektedir rs.ge. Yabancı uyruklular için prosedür şöyledir: vergi mükellefi kişisel hesabına giriş yapmak (bunun için pasaport ve mülk sahibinin bilgileri gereklidir), beyannamede kira gelirini belirtmek ve vergiyi ödemek. Vergi, kiracından fiilen alınan tutar üzerinden hesaplanır.

• İlk kira ödemesini almadan önce rs.ge'de vergi mükellefi hesabı açın — böylece gelirinizi en başından itibaren daha kolay teyit edebilirsiniz.
• Ödemeleri aylık olarak kaydedin: tutar, tarih, ödeyen kişi, ödeme şekli.
• Beyanname sunma ve ödeme tarihlerini, ayrıca gerekli formları ve portalın ilgili bölümlerini rs.ge adresindeki güncel kılavuzdan kontrol edin: bunlar değişebilir ve başkalarından aktarılan bilgilere güvenilemez.
• Hangi statüde değerlendirildiğinizden emin değilseniz veya dairenizi bir şirket aracılığıyla kiraya veriyorsanız, bir Gürcü muhasebeciye veya vergi danışmanına başvurun.

Kira sözleşmesi ve gelir belgesi

Kira sözleşmesi, yasal düzenlemenin temelidir: bu sözleşme olmadan gelir beyan etmek zordur ve kiracıyla bir anlaşmazlık durumunda dayanak noktası olmaz. Sözleşmeyi yazılı olarak, tercihen iki dilde (Gürcüce ve kiracının dili) düzenleyin ve sözleşmede tarafları, mülkün adresini ve NAPR ekstresindeki kadastro kodunu, süreyi, ödeme tutarını ve ödeme şeklini ile fesih koşullarını belirtin.

Destekleyici belgeleri bir arada saklayın: sözleşme, sicil kaydı, teslim-teslim alma tutanakları, gelirlerin yer aldığı banka hesap özetleri. Kiracının ödemelerini banka havalesi yoluyla hesabınıza yapması daha iyidir: böylece her ödeme hesap özetinde görünür ve gelir kaynağı hem beyanname verirken hem de parayı yurt dışına aktarırken net bir şekilde anlaşılır.

Kira sözleşmesinin yasallaştırılması sırasında ortaya çıkan hatalar

Mülk sahiplerinin en büyük hatası, mülkiyet hakkının tescili sonrasında tüm yükümlülüklerin sona erdiğini düşünmektir. Kira bedelini almaya başlar başlamaz, mal sahibinin vergi ve diğer yükümlülükleri derhal devreye girer. Kira sözleşmesinin asıllarını, NAPR'den alınan belgeleri ve ödeme makbuzlarını saklayın: bunlar vergi kayıtları için ve gerekirse oturma izni başvurusu için gereklidir.

Vergi Kanunu’ndaki oranlar ve eşikler değişmektedir; bu nedenle beyannameyi sunmadan önce şu adresten yürürlükteki metni kontrol ediniz: matsne.gov.ge ve açıklamalarla ilgili rs.ge. Kiracının, emlakçının veya tanıdıklarınızın sözlü tavsiyelerine güvenmeyin.

Örnekler: Platformlar aracılığıyla yapılan uzun vadeli ve günlük kiralamalar

Aşağıda, hesaplamaya ilişkin iki basitleştirilmiş örnek yer almaktadır. Rakamlar örnek amaçlıdır ve yalnızca mantığı açıklamak için verilmiştir; kendi tutarlarınızı ve ödeme sıranızı rs.ge adresinden kontrol ediniz.

Örnek 1. Uzun vadeli kiralama

Tiflis’te bir daire, bir gerçek kişiye ikamet amacıyla aylık $600 karşılığında bir yıllığına kiralanmaktadır. Yıllık gelir — $7 200. 5% oranında ve herhangi bir kesinti yapılmaksızın vergi tutarı yıllık yaklaşık $360 olacaktır (ları cinsinden ödeme, gelirin elde edildiği tarihte geçerli olan kur üzerinden hesaplanır). Onarım giderleri ve kamu hizmetleri ödemeleri, gelir tabanından düşülmez.

Örnek 2. Platformlar aracılığıyla günlük kiralama

Batum’daki daireler, çevrimiçi rezervasyon platformları aracılığıyla kiralanmaktadır. Platform komisyonu düşüldükten sonra bir yıl boyunca elde ettiğiniz tutar, gelirinizdir; her rezervasyon için bu gelirle ilgili ayrı bir kayıt tutun. Günlük kiralamaların vergilendirilmesi, kiracının kim olduğuna ve faaliyetin nasıl kayıt altına alındığına bağlıdır; bu nedenle, sizin durumunuzdaki vergi hesaplama yöntemini rs.ge adresinden veya yerel bir danışmandan öğrenin. Mülkünüzü bir işletme olarak kiraya vermeyi planlıyorsanız, vergi ve giderler düşüldükten sonra elinize ne kadar kalacağını hesaplayın.

Bu tür bir kiralamanın ne kadar kârlı olduğunu anlamak için, gelir ile giderleri aşağıdaki analizimize göre karşılaştırın: Gayrimenkulünüzün yeterince kârlı olup olmadığını nasıl anlarsınız?.

Gelirin yurt dışına aktarılması ve çifte vergilendirme

Kira bedeli Gürcistan’daki bir hesaba yatırılabilir ve daha sonra yurt dışına aktarılabilir. Büyük tutarlı havalelerde banka, fonların kaynağını doğrulayan belgeler talep edebilir: kira sözleşmesi, NAPR'den alınan hesap özeti ve vergi ödeme belgesi. Bu nedenle, gelirinizin Gürcistan'da yasallaştırılması sadece vergi dairesi için değil, sizin için de gereklidir.

Konunun ikinci yönü ise ikamet ettiğiniz ülkedeki vergilerdir. Birçok ülke, mukimlerinin dünya çapındaki gelirlerini vergilendirir ve bu durumda aynı gelir iki kez vergilendirilebilir. Gürcistan ile bir dizi ülke arasında, genellikle Gürcistan’da ödenen verginin mahsup edilmesine olanak tanıyan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları imzalanmıştır. Kendi ülkenizle böyle bir anlaşma olup olmadığı ve mahsup işleminin nasıl yapılacağı konusunda, genel tavsiyelere değil, anlaşmanın metnine ve ülkenizdeki vergi danışmanına danışarak kontrol etmeniz gerekir.

Sonuç

Özetle: Gürcistan’da kiraya verilen daireden elde edilen gelir, ilk ödemeden itibaren yasal olarak beyan edilmelidir. Vergi statünüzü belirleyin, rs.ge’de bir hesap açın, yazılı bir kira sözleşmesi düzenleyin ve ödeme belgelerini saklayın. Vergi mevzuatındaki oranlar ve süreler değişebilir; bu nedenle beyannameyi sunmadan önce resmi kaynaklardan yürürlükteki metni kontrol edin veya bir Gürcü vergi danışmanına başvurun.

Bir yabancının daire satın alması ve kayıt işlemlerini tamamlaması konusunda ayrı bir yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık: satın alma için adım adım kılavuz и Kayıt süreleri ve dikkat edilmesi gereken hususlar. Mülk seçimi ve işlem sürecinde desteğe ihtiyacınız varsa, talebinizi iletin; en kısa sürede sizinle iletişime geçeceğiz.