Daň z pronájmu nemovitostí v Gruzii pro cizince: jak legalizovat příjmy

Koupě bytu v Gruzii je jen polovina práce. Pokud jej pronajímáte, je třeba získaný příjem legalizovat: určit si daňový status, zaregistrovat se na portálu Daňového úřadu, sepsat smlouvu a uchovat doklady k doložení. Cizincům v této oblasti obvykle chybí jasnost: kolik platit, kde a jak podávat daňové přiznání, co dělat s penězi, které chcete převést do zahraničí. V tomto článku je krok za krokem vysvětleno, co je třeba udělat, aby příjmy z pronájmu v Gruzii byly čisté a srozumitelné jak pro daňový úřad, tak pro banku.

Co je třeba před odevzdáním: vlastnické právo a status daňového poplatníka

Pronajmout lze pouze to, k čemu je již vlastnické právo zapsáno v Národní agentuře veřejného rejstříku (NAPR): jako doklad poslouží výpis z rejstříku, který budete potřebovat také při prokazování příjmů a při jednání s finančním úřadem. Jak jako cizinec postupovat při koupi nemovitosti krok za krokem, jsme podrobně popsali v samostatném návodu: jak si cizinec může koupit nemovitost v Gruzii. Termíny, poplatky a úskalí samotné registrace jsou shrnuty v tomto článku o registraci nemovitostí v Gruzii.

Zde nás zajímá následující krok: po registraci se stanete nejen vlastníkem, ale také příjemcem příjmu, který je třeba zdanit. V této souvislosti jsou důležité dvě otázky: na jakém základě se byt pronajímá (nájemní smlouva) a jaký je váš daňový status (rezident nebo nerezident). Níže si oba body postupně rozebereme.

Daňový status: rezident a nerezident

Daňový status určuje, z jakých příjmů platíte v Gruzii daň. Podle gruzínského daňového zákoníku se fyzická osoba považuje za rezidenta, pokud se ve skutečnosti zdržovala v zemi 183 dnů a více v jakémkoli nepřetržitém 12měsíčním období končícím v daném daňovém roce. Pokud jste tuto lhůtu nedosáhli, jste nerezident.

Pro majitele bytu v Gruzii tento rozdíl nezbavuje povinnosti platit daň z pronájmu: příjem z pronájmu gruzínské nemovitosti byl získán v Gruzii, a proto z něj vzniká daňová povinnost bez ohledu na to, kde bydlíte. Rozdíl spočívá v tom, jak se zdaňuje váš příjem mimo Gruzii. Nerezident zde platí daň pouze z gruzínských zdrojů, rezident – obecně ze všech příjmů. Pokud plánujete zůstat v zemi déle než půl roku, předem zvažte, zda se nestanete rezidentem, a poraďte se o tom s daňovým poradcem.

Sazba pro typický případ je jednoduchá: příjem fyzické osoby z pronájmu nemovitosti, od kterého neprovádíte žádné odpočty, se zdaní sazbou 5% z přijaté částky (čl. 81 daňového zákoníku). Náklady na opravy a poplatky za služby se přitom neodpočítávají. Pronájem nebytových prostor a jiné případy mohou být zdaněny odlišně, proto je lepší si před prvním pronájmem ověřit typ smlouvy a účel prostoru na portálu Daňové správy rs.ge.

Registrace na rs.ge a postup při placení daně z pronájmu

Všechny daňové úkony v Gruzii se vyřizují online prostřednictvím portálu Daňové správy rs.ge. Postup pro cizince je následující: získat přístup do osobního účtu daňového poplatníka (budete potřebovat cestovní pas a údaje o vlastníkovi), uvést příjem z pronájmu v daňovém přiznání a zaplatit daň. Daň se vypočítává z částky, kterou skutečně obdržel od nájemce.

• Založte si účet daňového poplatníka na rs.ge ještě před obdržením první platby nájemného – tak bude snazší dokládat příjmy hned od začátku.
• Vedejte evidenci plateb podle měsíců: částka, datum, plátce, způsob platby.
• Termíny pro podání daňového přiznání a zaplacení daně, stejně jako potřebné formuláře a sekce portálu, si ověřte v aktuálním návodu na rs.ge: tyto údaje se mění a nelze se spoléhat na nepřesné informace.
• Pokud si nejste jisti, v jakém statusu vás považují, nebo pokud pronajímáte byt prostřednictvím společnosti, obraťte se na gruzínského účetního nebo daňového poradce.

Nájemní smlouva a potvrzení o příjmu

Nájemní smlouva je základem pro legální vykazování příjmů: bez ní je obtížné příjmy vykázat a v případě sporu s nájemcem se není na co odvolat. Smlouvu sepsujte písemně, nejlépe ve dvou jazycích (gruzínštině a jazyce nájemce), a uveďte v ní smluvní strany, adresu nemovitosti a katastrální kód z výpisu NAPR, dobu trvání, výši a způsob plateb a podmínky výpovědi.

Podklady uchovávejte pohromadě: smlouvu, výpis z rejstříku, předávací protokoly, bankovní výpisy s příjmy. Je lepší, aby nájemce platil bezhotovostním převodem na váš účet: každá platba je pak viditelná na výpisu a zdroj příjmu je jasný jak při podávání daňového přiznání, tak při převodu peněz do zahraničí.

Chyby při legalizaci nájmu

Hlavní chybou majitelů je domnívat se, že po zápisu vlastnického práva všechny povinnosti skončily. Daňové a další povinnosti vlastníka vznikají okamžitě, jakmile začnete pobírat nájemné. Uchovávejte originály nájemní smlouvy, výpisy z NAPR a potvrzení o platbách: jsou potřebné pro daňové účely a v případě potřeby i pro získání povolení k pobytu.

Sazby a prahové hodnoty v daňovém zákoníku se mění, proto si před podáním daňového přiznání ověřte platné znění na matsne.gov.ge a vysvětleními k rs.ge. Nespoléhejte se na ústní rady nájemce, realitního makléře nebo známých.

Příklady: dlouhodobý pronájem a pronájem na den prostřednictvím platforem

Níže jsou uvedeny dva zjednodušené příklady výpočtu. Čísla jsou pouze orientační a slouží pouze k ilustraci logiky; své částky a pořadí plateb si ověřte na rs.ge.

Příklad 1. Dlouhodobý pronájem

Byt v Tbilisi se pronajímá na jeden rok za $600 měsíčně fyzické osobě k bydlení. Roční příjem činí $7 200. Při sazbě 5% bez odpočtů bude daň činit přibližně $360 ročně (platba v lari se počítá podle kurzu platného ke dni získání příjmu). Výdaje na opravy a poplatky za služby se ze základu neodpočítávají.

Příklad 2. Denní pronájem prostřednictvím platforem

Apartmány v Batumi se pronajímají prostřednictvím online rezervačních platforem. Částka získaná za rok po odečtení provize platformy představuje váš příjem; o tomto příjmu si veďte samostatné účetnictví pro každou rezervaci. Zdanění denního pronájmu závisí na tom, kdo je nájemcem a jak je činnost formalizována, proto si postup výpočtu daně ve vašem konkrétním případě ověřte na stránkách rs.ge nebo u místního poradce. Pokud plánujete pronajímat nemovitost jako podnikatelskou činnost, odhadněte, kolik vám to po odečtení daní a výdajů přinese.

Abyste pochopili, jak výhodné je takové pronajímání, porovnejte příjmy s náklady podle naší analýzy: jak zjistit, zda je vaše nemovitost dostatečně výnosná.

Převod příjmů do zahraničí a dvojí zdanění

Nájemné lze přijímat na gruzínský účet a následně převádět do zahraničí. Při velkých převodech může banka požadovat doklady potvrzující zdroj finančních prostředků: nájemní smlouvu, výpis z NAPR a potvrzení o zaplacení daně. Legalizace příjmů v Gruzii je proto nezbytná nejen pro daňové účely, ale i pro vás samotné.

Druhou stránkou této otázky jsou daně ve vaší zemi pobytu. Mnoho států zdaňuje celosvětový příjem svých rezidentů, a proto může být stejný příjem zdaněn dvakrát. Mezi Gruzií a řadou zemí byly uzavřeny smlouvy o zamezení dvojího zdanění, které obvykle umožňují započítat daň zaplacenou v Gruzii. Zda existuje taková smlouva s vaší zemí a jak započítání provést, je třeba ověřit podle znění smlouvy a u daňového poradce ve vaší zemi, nikoli na základě obecných rad.

Závěr

Stručně řečeno: příjmy z pronájmu bytu v Gruzii je třeba legalizovat již od první platby. Určete si daňový status, založte si účet na portálu rs.ge, sepište písemnou nájemní smlouvu a uchovávejte potvrzení o platbách. Sazby a lhůty v daňové legislativě se mění, proto si před podáním daňového přiznání ověřte platné znění na oficiálních stránkách nebo se obraťte na gruzínského daňového poradce.

Jak si cizinec může koupit byt a provést registraci, jsme rozebírali samostatně: podrobný návod k nákupu и termíny a úskalí registrace. Pokud potřebujete pomoc s výběrem nemovitosti a s vyřízením transakce, vyplňte poptávku a my se vám co nejdříve ozveme.