Contrato de compraventa de bienes inmuebles en Georgia: estructura y cláusulas importantes

El contrato de compraventa de bienes inmuebles en Georgia es el documento legal clave en base al cual se inscribe la transferencia de propiedad en el Registro Público. A continuación se ofrece una explicación estructurada y formal de las secciones obligatorias del contrato, los requisitos lingüísticos y de traducción, los matices prácticos y los costes con referencia a fuentes oficiales.

Base jurídica y registro del derecho

• Normas de referencia: El Código Civil de Georgia determina la forma y validez de los contratos de compraventa.
• Registro del derecho: La transferencia de propiedad está sujeta al registro obligatorio en la Agencia Nacional de Registro Público (NAPR) dependiente del Ministerio de Justicia de Georgia (Ley "Sobre el Registro Público".
• Casa de Justicia и NAPR.

"Sin inscripción en el Registro Público, el contrato en sí no convierte al comprador en propietario. El derecho sólo se transfiere cuando se realiza la inscripción en el RNAP."

"El plazo de registro estándar es de aproximadamente 4 días laborables; el registro acelerado está disponible por una tarifa adicional."

Estructura obligatoria del acuerdo de compraventa

1) Identificación de las partes
- Nombre completo, nacionalidad, fecha de nacimiento, direcciones, datos del pasaporte.
- Si actúa un representante - datos del poder (número, fecha, quién lo expidió), apostilla/legalización (para poderes extranjeros).

"Partes: Vendedor - Ivan Ivanovich Ivanov, Pasaporte nº ...; Comprador - John Smith, Pasaporte nº ...; Representante del Comprador - ..., sobre la base de un poder notarial de fecha ..., apostilla ...".

2) Objeto del acuerdo (bien inmueble)
- Dirección, código catastral, finalidad (apartamento/casa/no residencial), superficie, planta/plano.
- Base del derecho del vendedor (contrato, herencia, etc.).

"Objeto: un piso en ...; código catastral ...; superficie total ... metros cuadrados; la propiedad del Vendedor está confirmada por un acuerdo de fecha ..., registrado en el NAPR nº ...".

3) Precio y moneda de liquidación
- Completo precio en cifras y palabras, moneda y norma de conversión (en la práctica - precio en USD, cálculo en GEL al tipo de cambio del Banco Nacional de Georgia: https://www.nbg.gov.ge).
- Modalidades de pago: suma a tanto alzado / prórroga / depósito; método - no en efectivo, en efectivo con recibo, carta de crédito.

"Precio: 120.000 USD. Pago en GEL al tipo de cambio oficial del BNG en la fecha de pago. Depósito 10.000 USD hasta ...; saldo 110.000 USD - el día de la firma mediante transferencia bancaria".

4) Procedimiento de traslado del objeto y riesgos
- El momento y la forma de la transferencia efectiva (certificado de recepción), el momento de la transferencia del riesgo.

"La transferencia del objeto - hasta ... con la firma del Acta. Los riesgos se transferirán al Comprador desde el momento del registro estatal del título."

5) Declaraciones y garantías de las partes
- El vendedor garantiza ausencia de derechos de terceros, embargos, detenciones, deudas de servicios públicos, confirma la capacidad jurídica y el consentimiento del cónyuge, si procede.
- Responsabilidad por garantías no fiables (penalización/pérdidas/anulación).

"El vendedor declara que el objeto libre de cargas hipotecas, embargos, servidumbres; deudas de servicios públicos ausente. En caso de ocultación de gravámenes - sanción 5% del precio y de los daños".

6) Inscripción y costes
- Quién presenta los documentos a NAPR; quién paga deber estatal.
- Plazo de presentación (normalmente el día de la firma).

"Las partes presentarán el contrato para su registro en el NAPR a más tardar el siguiente día laborable; los gastos de inscripción corren a cargo de ..."

7) Responsabilidad y sanciones
- Peña por retraso, penalizaciones por cancelación, destino del depósito.

" Retraso en el pago de más de 5 días - multa coercitiva 0,1% por día. En caso de negativa del Comprador - depósito no reembolsableen caso de negativa del vendedor: reembolso doble."

8) Resolución de litigios y legislación aplicable
- Se aplica Derecho georgianojurisdicción - Tribunales georgianos en la ubicación de la instalación.

"La ley de Georgia se aplicará al tratado; las disputas se llevarán ante los tribunales de Georgia".

9) Lengua del Tratado y traducción
- El contrato se redactará en Georgiano y comprensible para el cliente idioma (ruso/inglés). Si el comprador no habla georgiano, se trata de lo siguiente intérprete jurado con una firma en el contrato.
- Los requisitos prácticos son. Ministerio de Justicia: https://justice.gov.ge; Casa de Justicia: https://psh.gov.ge.

"El tratado está escrito en georgiano y ruso; la traducción se confirma con la firma del traductorque estuvo presente en la firma".

10) Firmas y anexos
- Firmas de las partes y del intérprete (si se ha contratado), datos de la legalización notarial (si se ha legalizado).
- Apéndices: Declaración de NAPRPlano catastral, consentimiento del cónyuge, copias de los pasaportes, documentos de recepción/pagoCertificado de aceptación, contrato preliminar/acuerdo de depósito.

Documentos clave y anexos del contrato

• Extracto del Registro Público NAPR (información sobre el propietario y los gravámenes).
• Código catastral y plano/ficha técnica (si está disponible).
• Base del derecho del vendedor (contrato, herencia, donación, etc.).
• Consentimiento del cónyuge (en caso de copropiedad).
• Poder de representación (por representante) con apostilla (Convenio de La Haya de 1961).
• Confirmación de pago: órdenes bancarias, recibo (en efectivo).

Notarización: cuándo y por qué es necesaria

En Georgia. contrato escrito sencillo es válido y está registrado en el NAPR a través de la Casa de Justicia.

Formulario notarial recomendado para plazos, hipoteca, carta de crédito, transacción proxy remota.

Información sobre el notariado: Ministerio de Justicia; Colegio de Notarios.

Las actas notariales relativas a obligaciones indiscutibles pueden servir de documentos de ejecución.

"Un contrato notarial aumenta la seguridad del comprador: en caso de incumplimiento de las condiciones, es posible un cobro acelerado a través de la oficina de ejecución."

Ejemplos de redacción para incluir en un contrato

"El vendedor garantiza que no habrá prenda (hipoteca), embargo y otros derechos de terceros; deudas de servicios públicos ausente. Si se identifican gravámenes ocultos, el Vendedor se compromete a eliminarlos en un plazo de 10 días o a pagar al Comprador pérdida 5% del precio del contrato e indemnizar por daños y perjuicios".

"Las partes han acordado que el precio se cotice en dólares estadounidenses, las liquidaciones se realizan en GEL al tipo de cambio oficial del BNG en la fecha de pago (https://www.nbg.gov.ge)".

"Las partes presentarán el presente contrato de registro de la transmisión de la propiedad en NAPR (https://napr.gov.ge) el mismo día laborable a través de la Casa de Justicia (https://psh.gov.ge). Los gastos de registro correrán a cargo del Comprador/Vendedor".

"El contrato se redacta en Idiomas georgiano y rusoAmbos textos tendrán la misma fuerza legal. La traducción queda confirmada por la firma del traductor presente en el momento de la firma.

Recomendaciones prácticas para la preparación del Tratado

• Solicitar una declaración NAPR actualizada por código catastral.
• Compruebe los datos de su pasaporte las partes y el estado civil del vendedor; en copropiedad, obtenga un consentimiento conyugal.
• Para edificios nuevos, compruebe documentación de autorización del constructor; para el mercado secundario - deudas de servicios públicos.
• Encender certificado de recepción en el paquete de documentos y fírmelo al mismo tiempo que el contrato/inmediatamente después del registro.
• Si estás haciendo una transacción remota. poder notarial apostillado y considerar notarización del tratado.

Base jurídica para la compra de bienes inmuebles en Georgia por extranjeros

Los ciudadanos y empresas extranjeros en Georgia disfrutan de un acceso casi total al mercado inmobiliario. Las normas básicas son sencillas: para comprar un piso, una casa o un local comercial no se requiere nacionalidad ni permiso de residenciay la transferencia de propiedad se garantiza mediante registro estatal. A continuación se presenta un esquema sistemático de las normas y procedimientos con referencias a fuentes gubernamentales y costes indicativos.

- "Importante: los derechos de propiedad sólo nacen tras el registro la transferencia de derechos en el Registro Público. Un contrato firmado en papel sin registro no convierte al comprador en propietario".

Marco normativo e igualdad de derechos

• Las normas para la celebración y validez de los contratos se establecen en la Código Civil de Georgia.
• El registro de los derechos de propiedad inmobiliaria corre a cargo de la Agencia Nacional de Registro Público (ANRP), dependiente del Ministerio de Justicia: véase. Registro público NAPR y centros de servicio Casas de Justicia.
• La política estatal en materia de registro y notariado está coordinada por Ministerio de Justicia de Georgia.

"Los extranjeros en Georgia adquieren y protegen derechos inmobiliarios por motivos generales -. sin obligaciones ni restricciones adicionalessalvo disposición legal expresa en contrario".

Qué pueden comprar los extranjeros

• Autorizado: pisos, edificios residenciales, locales comerciales, objetos no residenciales, participaciones en derechos de propiedad.
• Excepción: tierras agrícolas. Las restricciones se derivan de la regulación constitucional y legal de la rotación de tierras agrícolas. Por regla general, los ciudadanos extranjeros no pueden registrar tierras agrícolas para sí mismosHay excepciones permitidas por la ley (herencias, determinados casos a través de una persona jurídica, autorizaciones especiales). La normativa vigente y sus modificaciones se publican en el Portal de Leyes Matsne (Registro Oficial de Actos Normativos).

"Pisos y locales comerciales: sin restricciones. Tierras agrícolas - en régimen jurídico especialBusque asesoramiento y una declaración sobre el tipo de terreno antes de comprar".

Forma de la transacción, lengua y traducción

• El contrato puede celebrarse en un simple formulario escrito y presentarse inmediatamente para su registro en la sala Casas de Justicia o certificado por un notario (recomendado para plazos, hipotecas, transacciones a distancia).
• Cuando se trata de un extranjero, el contrato suele redactarse de la siguiente manera bilingüe (georgiano + lengua del comprador). Si el comprador no habla georgiano, es obligatorio intérprete juradoque firma el contrato. Este procedimiento está confirmado por la práctica de las autoridades del Ministerio de Justicia.

"Por seguridad e inequívoca interpretación, recomendar: contrato bilingüe + firma del intérprete en la firma".

Compra a distancia mediante poder notarial

• El acuerdo puede hacerse notariado para un representante. Por lo general, un poder emitido fuera de Georgia debe tener un apostilla (Convenio de La Haya de 1961) y traducción al georgiano. Apostilla e infraestructura notarial - en los sitios web de Ministerio de Justicia и Casas de Justicia.
• En la práctica, en las transacciones a distancia, las autoridades de registro pueden exigir lo siguiente contrato notarialEsto mejora la protección de las partes y simplifica la posterior ejecución.

"Cuando compre a distancia, aplique un paquete: Poder con apostilla + contrato notarial - minimiza los riesgos de impugnación".

Registro de la propiedad

• La presentación de documentos (solicitud, contrato, pasaportes/apoderamientos, recibos) se realiza en el centro más cercano. Casas de Justicia o en línea a través de NAPR.
• Cronometraje: estándar - hasta 4 días laborables; aceleraciones disponibles.
• Tasas indicativas (derechos estatales): estándar - aprox. $20-30; acelerado (1 día laborable) - $60-70inscripción en el mismo día $80-100. Los índices exactos y la disponibilidad de las aceleraciones se especifican en el NAPR и Sala de Servicios Públicos.

"Sin una inscripción en el registro, el derecho no pasa. El registro es un requisito legal previo la validez de la transmisión de la propiedad".

Liquidaciones y divisas

• En los contratos, el precio suele expresarse en términos de USDpero las liquidaciones bancarias se realizan en lari en curso del Banco Nacional de Georgia en la fecha de pago.
• Métodos de pago recomendados: transferencia bancaria (SWIFT), carta de crédito; en caso de pago en efectivo, se recomiendan los siguientes métodos recibo y ponerlo en un contrato.
• Costes indicativos facturación relacionada: servicios de intérprete - $20-80, notario (si es necesario) - $120-300.

"Fíjalo en el contrato: divisa del precio, tipo de cambio NBG y fecha de conversión. Esto eliminará las disputas debidas a las fluctuaciones de los tipos de cambio".

Impuestos y tasas para extranjeros

• No existe un "impuesto de compra" especial para los extranjeros; se pagan las mismas tasas gubernamentales que los ciudadanos.
• El impuesto anual sobre bienes inmuebles depende de la categoría del propietario y de los ingresos familiares/individuales; las normas vigentes se publican en la portal regulador. Se recomienda obtener asesoramiento individual de un asesor fiscal antes de la compra.

Permiso de residencia y compra de vivienda

• El mero hecho de la compra no concede un permiso de residencia automático. Para determinadas categorías es posible Permiso de residencia por inversiones/inmuebles siempre que se cumplan los umbrales de valor establecidos y otras condiciones (para la lista y los requisitos, consulte Sala de Servicios Públicos y en los servicios gubernamentales agregados a través del Ministerio de Justicia).
• Consejo práctico: antes de la transacción, pida al asesor que compruebe si el objeto y el valor cumplen los criterios si el objetivo es el posterior registro del permiso de residencia.

"La compra es un derecho de propiedad. El permiso de residencia se expide mediante un procedimiento distinto y si se cumplen los criterios legales de valor/proveniencia de los fondos".

"Sigue el principio de 'confía pero verifica'". Declaración NAPR previa a la firmaEl contrato debe ser correcto, las condiciones de liquidación claras, la presentación a tiempo de la solicitud de registro a través de la Oficina Europea de Lucha contra el Fraude. Casa de Justicia. Así se garantiza la solidez jurídica de la transacción".

Etapas de una operación de compraventa de bienes inmuebles en Georgia

A continuación se presenta un diagrama de flujo secuencial y orientado a la práctica de los pasos necesarios para completar la transacción de forma segura. En cada paso se incluyen enlaces a recursos oficiales de la administración y aspectos destacados sobre documentos, plazos y costes.

1) Fase preliminar: selección del emplazamiento y diligencia debida (due diligence)

• La verificación de la propiedad y los gravámenes se realiza mediante código catastral a través de Registro público NAPR (en línea o en cualquier centro Casas de Justicia). Solicite un extracto actualizado para ver el propietario, embargos, detenciones, reclamaciones de terceros.
• Pregunte al vendedor por el fundamento del derecho (contrato, herencia, donación) y compruébelo en el registro. Los requisitos reglamentarios para las transacciones se definen en Código Civil de Georgia.
• En el caso de los edificios nuevos, compruebe los permisos del promotor y los títulos de propiedad; en el caso de los apartamentos y el mercado secundario, pida un certificado de no atrasos en el pago de los servicios públicos y las actas de la empresa gestora (si están disponibles).
• Establezca la identidad y la capacidad del vendedor; si es copropietario, obtenga el consentimiento del cónyuge en la forma adecuada.

Crítico: "El comprador debe obtener una declaración actualizada del NAPR antes de firmar el contrato: es la única fuente fiable sobre los derechos y gravámenes del objeto".

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2) Firma del contrato de compraventa

• Forma: el contrato se celebra en forma escrita simple y se presenta para su registro al NAPR a través de Casa de JusticiaEn el caso de condiciones complejas (plazos, hipoteca, transacción a distancia mediante poder notarial, carta de crédito), se aconseja la legalización notarial (véase "Legalización notarial"). Ministerio de Justicia de Georgia).
• Lengua: si se trata de un extranjero, el contrato se redactará de forma bilingüe (georgiano + lengua del comprador). Si el comprador no habla georgiano, se contrata a un intérprete jurado, que firma el contrato como confirmación de la corrección de la traducción.
• Poder notarial: para las transacciones a distancia se requiere un poder notarial; si se expide fuera de Georgia, se requiere una apostilla de conformidad con el Convenio de La Haya de 1961 (información en los sitios web de los siguientes países). Ministerio de Justicia и Sala de Servicios Públicos).

Norma de seguridad recomendada: "Contrato bilingüe + firma del intérprete + notarización para transacciones a distancia: minimiza los riesgos de litigio y acelera la ejecución".

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3) Acuerdos entre las partes

• Moneda y tipo de cambio: el precio suele indicarse en USD, mientras que el cálculo se realiza en GEL al tipo de cambio oficial. del Banco Nacional de Georgia en la fecha de pago. Asegúrate de estipular esta condición en el contrato.
• Formas de pago: transferencia bancaria (SWIFT) a la cuenta del vendedor o depósito en garantía / carta de crédito (si lo ofrece el banco); se acepta el pago en efectivo si se extiende un recibo y el hecho del pago queda reflejado en el contrato.
• Anticipo/depósito: en la práctica - 5-10% del precio según el acuerdo preliminar; se recomienda firmar un acuerdo de depósito por separado con consecuencias claras en caso de incumplimiento.

Disciplina financiera: "El contrato debe indicar explícitamente: la moneda del precio, el tipo de cambio NBG y la fecha de conversión, el calendario de pagos y la forma de pago; así se eliminan discrepancias y riesgos de cursividad".

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4) Inscripción del derecho de propiedad en el registro público

• El registro de la transferencia de derechos es obligatorio: la presentación se realiza en el centro Casas de Justicia o en línea a través de NAPR. Documentos exigidos: formulario de solicitud (que se redactará in situ), contrato firmado, pasaportes/poderes notariales, justificante del pago de los derechos estatales.
• Plazo: registro estándar - hasta 4 días laborables; es posible el registro acelerado (1 día laborable o el mismo día de la presentación).
• Resultado: extracto electrónico/en papel del registro con la prueba de propiedad; el estado de la solicitud puede seguirse en línea en el NAPR.

Hecho jurídico: "El derecho de propiedad sólo nace de la inscripción de una anotación en el Registro públicoun contrato firmado sin registro no da lugar a la transferencia de un derecho".

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5) Transferencia del objeto y cierre de la transacción

• Las partes firman el acta de aceptación en el plazo establecido en el contrato; el vendedor entrega las llaves, la documentación técnica, la certificación de ausencia de deudas (si se ha facilitado).
• El comprador inicia la reemisión de las cuentas de servicios personales; si hay una comunidad de propietarios, notifica a la empresa gestora el cambio de titularidad.

Regla de oro: "Firme el certificado de aceptación una vez que se hayan registrado el título y la liquidación: deja constancia del estado de la propiedad y finaliza las obligaciones de las partes".

Plazos y costes del registro de la propiedad inmobiliaria en Georgia

Esta sección contiene directrices sobre el tiempo y los costes de la transacción: desde la diligencia debida legal y la preparación del contrato hasta la inscripción de la propiedad en el Registro Público. Se indican importes indicativos en dólares estadounidenses.

Principio clave: "El derecho de propiedad sólo nace tras el registro transferencia del derecho en el Registro Público de NAPR. Un contrato firmado sin registro no transfiere el derecho".

1) Calendario de los principales hitos

• Comprobación legal (declaración NAPR): generada rápidamente (en línea/en un centro de servicios) a través de NAPRVerificación básica de documentos: normalmente entre 1 y 3 días laborables (según lo acordado con el consultor).
• Preparación y firma del contrato: 1 día laborable para una transacción sencilla; condiciones complejas (hipoteca, plazos, poder notarial) - 2-5 días laborables.
• Notarización (si es necesario): cita y registro - 1-2 horas; información sobre notarios públicos - en la página web Ministerio de Justicia.
• Registro de la propiedad: presentación ante Casa de Justicia o en línea a través de NAPREl plazo estándar es de hasta 4 días laborables, aunque existen opciones aceleradas.
• Recepción del resultado: extracto electrónico/en papel del registro; estado supervisado en la oficina NAPR.

Punto de referencia temporal práctico: "Con los documentos listos y el esquema estándar de pago → presentación → registro, todo el ciclo puede completarse en 1-4 días laborables".

2) Obligación estatal de registrar los derechos de propiedad

• Registro estándar (hasta 4 días laborables): aprox. $20-30.
• Registro acelerado (1 día laborable): aproximado $60-70.
• Inscripción "el día de la solicitud": aprox. $80-100.
  Tarifas actualizadas y disponibilidad de aceleraciones - en las secciones de servicio Casas de Justicia y en los servicios Registro público.

Importante: " Las tarifas y condiciones se actualizan periódicamente: consulte las tarifas vigentes en los sitios web antes de presentar su solicitud. Sala de Servicios Públicos и NAPR".

3) Costes de transacción adicionales

• Notarización del contrato (si es necesario): $120-300 (depende del volumen y la complejidad de las condiciones); información sobre el notario público - en el sitio web Ministerio de Justicia.
• Servicios de intérprete (contrato bilingüe, presencia en la firma): $20-80 en función del volumen y el tiempo de participación.
• Apostilla y traducción de poderes (para transacciones a distancia): apostilla en el extranjero $20-50 (según las tarifas del país de expedición); traducción/certificación de traducción en Georgia $20-40. Información sobre el reconocimiento de la apostilla - en el sitio web Ministerio de Justicia.
• Diligencia debida y apoyo: diligencia debida básica de $150; apoyo complejo - por acuerdo (a menudo 0,5-1% del valor del objeto o fijo).
• Gastos bancarios: transferencia internacional (SWIFT) $20-50son posibles costes de conversión (tipo de cambio del banco y diferencial). Para fijar las liquidaciones, utilice el tipo de cambio del Banco Nacional de Georgiaen el contrato.
• Comisión del agente inmobiliario: por mercado - 0-3% (quién paga lo determina el contrato de las partes).

Fijación financiera: " Especifíquelo por separado en el contrato: divisa del precio, tipo de cambio NBG y fecha de conversiónDe este modo se eliminarán las disputas en caso de fluctuaciones de los tipos de cambio.

4) Impuestos y pagos anuales (puntos de referencia)

• Impuesto de compra para extranjeros: renunció a (no existe un "impuesto de adquisición" especial; se pagan tasas estatales por acciones de registro). Motivos - normas de derecho público y administración vía Casa de Justicia и NAPR.
• Impuesto sobre bienes inmuebles: para las personas físicas se aplica en función de la categoría del propietario y del nivel de ingresos; normas generales - en el Código Fiscal de Georgia (portal de actos normativos). El tipo de referencia para los inmuebles residenciales es de hasta un 0,1-1% al año (el porcentaje exacto depende del municipio y de la renta familiar).
• Gastos de suministros y mantenimiento: según las tarifas del proveedor y de la empresa gestora; pueden aplicarse gastos de condominio a los apartamentos.

Consejo: "Presupueste no sólo las comisiones por transacciones puntuales, sino también los impuestos anuales/gastos de explotaciónespecialmente cuando se compran propiedades de renta".

5) Presupuesto de un piso por $120.000 (mercado secundario, transacción simple)

• Tasa de inscripción estatal (4 días): ~$30
• Intérprete (contrato bilingüe + asistencia): ~$60
• Diligencia debida (diligencia debida básica): ~$200
• Comisión bancaria SWIFT: ~$30
• Total aproximado de costes únicos: ~$320 (sin notario).
• Si necesita un notario (transacción a distancia/hipoteca): añada ~$150-250 → total: ~$470-570.

Nota: "En la práctica, algunos de los costes (traducción, notario, registro acelerado) son compartidos por las partes mediante acuerdo; póngalo explícitamente en el contrato".

6) Escenarios temporales frecuentes

• "Día rápido en la Casa de Justicia": firma de un sencillo contrato bilingüe → presentación de la solicitud de registro → inscripción acelerada en el mismo día. Resultado: derecho inscrito el mismo día de la solicitud; gastos de tasas ~.$80-100.
• "Plazo estándar": firma → presentación → resultado en 4 días hábiles; derecho estatal ~$20-30.
• "Compra a distancia": poder notarial con apostilla → contrato notarial → presentación y registro acelerado en 1 día; los costes totales son más elevados debido al notario y al envío internacional de los documentos.

Recordatorio: "A la hora de elegir la urgencia del registro, hay que centrarse en el calendario de liquidación y el traspaso de la instalación: el registro y los cálculos deben estar sincronizados para evitar riesgos".

7) Dónde consultar las tarifas y la situación actuales

• Tarifas y condiciones de servicio: secciones de servicio en sitios web Sala de Servicios Públicos (Casa de Justicia) и Registro público NAPR.
• Actos reglamentarios (forma de transacción, registro de derechos): portal oficial de actos normativos.
• Tipos de liquidación: tipo de cambio oficial del Banco Nacional de Georgia.

Conclusión: "El coste total del registro en Georgia suele ser moderado según los estándares internacionales; el principal factor de coste es la urgencia elegida para el registro y la necesidad de un notario".

Escollos y errores al comprar una propiedad en Georgia

A continuación se enumeran los riesgos típicos a los que se enfrentan los extranjeros que adquieren una propiedad, con sus consecuencias y las formas prácticas de evitarlos.

Principio clave: "El derecho de propiedad sólo nace cuando se efectúa la inscripción en el Registro público NAPRun contrato firmado sin registro no transfiere un derecho".

1) Falta de verificación en el Registro Público (NAPR)
- Riesgo: comprar una propiedad con un embargo/embargo/servidumbre o comprar a un no propietario.
- Lo que amenaza: impugnación de la transacción, largas disputas, gastos adicionales.
- Cómo evitarlo: antes de firmar el contrato, pida un extracto actualizado del Registro público por código catastral; compruebe el propietario, los gravámenes, los fundamentos de derecho.
- Coste de referencia: declaración NAPR - ~$5-10; diligencia debida básica por un abogado - a partir de ~$150.

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2) Poderes falsos o "estrechos
- Riesgo: el representante no está autorizado a vender/recibir dinero; poder sin apostillar/traducir.
- Lo que amenaza: la nulidad de la transacción.
- Cómo evitarlo: para poderes emitidos en el extranjero, exigir apostilla (La Haya-1961), traducción notarial al georgiano; para transacciones a distancia, considerar la notarización del contrato. Prácticas y procedimientos - de Ministerio de Justicia y en los centros Casas de Justicia.
- Coste de referencia: apostilla - ~$20-50; traducción/certificación - ~$20-40; notario - ~$120-300.

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3) Falta de consentimiento del cónyuge, derechos de los menores, propiedad compartida
- Riesgo: el objeto es copropiedad, hay derechos de menores o participaciones de terceros.
- Riesgo: desafío posterior.
- Cómo evitarlo: buscar consentimientos/autorizaciones, comprobar la titularidad en el regístrese enguiarse por las normas del Derecho civil (véanse los actos en el portal Matsne).
- Coste de referencia: preparación de consentimientos/acciones notariales - ~$30-80.

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4) Terrenos agrícolas y tipo de uso permitido
- Riesgo: Un comprador extranjero adquiere una parcela clasificada como terreno agrícola, que está sujeta a restricciones.
- Riesgo: imposibilidad de registrar el derecho.
- Cómo evitarlo: compruebe la categoría de la parcela en el NAPR y reglamentos sobre portal reguladory, si es necesario, asesoramiento jurídico antes de abonar un anticipo.
- Coste de referencia: asesoramiento jurídico - a partir de ~$150.

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5) Depósito anticipado sin fijación legal
- Riesgo: transferencia del anticipo "por correspondencia"; sin acuerdo sobre el destino del depósito y sin constancia del crédito en el registro.
- Lo que amenaza: pérdida del anticipo, "doble venta".
- Cómo evitarlo: celebre un acuerdo de depósito por escrito, detalle los términos y condiciones; si es necesario, registre la reclamación/el gravamen sobre el objeto en el regístrese en antes del acuerdo principal.
- Coste de referencia: preparación del acuerdo - ~$100-200; acciones de registro - ~$20-100 (depende de la urgencia).

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6) Divisa, tipo y fecha de conversión
- Riesgo: el precio es en USD, y las liquidaciones son en GEL sin referencia al tipo de cambio.
- Riesgo: desacuerdos sobre las fluctuaciones monetarias.
- Cómo evitarlo: indicar explícitamente en el contrato la moneda del precio, el tipo de cambio y la fecha de conversión al tipo de cambio. del Banco Nacional de Georgiacalendario de pagos y método de liquidación.
- Coste de referencia: sin costes adicionales; consulta/preparación del contrato - a partir de ~$200.

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7) Pago en efectivo sin recibo ni confirmación
- Riesgo: No hay prueba de transferencia de fondos.
- Lo que está en riesgo: disputas sobre el hecho del pago.
- Cómo evitarlo: mediante transferencia bancaria (SWIFT), carta de crédito; en caso de pago en efectivo - recibo obligatorio con detalles del importe/fecha/partes y reflejo del hecho del pago en el contrato.
- Coste de referencia: comisión bancaria - ~$20-50; recibo notarial (opcional) - ~$20-40.

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8) No presentación a tiempo de la solicitud de registro
- Riesgo: retraso entre la firma y la presentación en el registro; riesgo de entrada en competencia.
- Riesgo: la solicitud presentada antes tendrá prioridad (el principio de prioridad está en la ley sobre el registro, véase la ley sobre el registro). Matsne).
- Cómo evitarlo: aplicar a Casa de Justicia/NAPR el día de la firma; si es necesario, opte por la inscripción acelerada.
- Coste de referencia: derecho estatal - estándar ~$20-30; acelerado 1 día ~$60-70; "hoy por hoy" ~$80-100.

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9) Riesgos lingüísticos y ausencia de tratado bilingüe
- Riesgo: el comprador firma el texto en georgiano, que no entiende, o utiliza una traducción oral.
- Riesgo: discrepancia entre las condiciones realmente acordadas y el texto del contrato.
- Cómo evitarlo: prepare el contrato en versión bilingüe; recurra a un traductor jurado para firmar el contrato. Trámites - en los sitios web Sala de Servicios Públicos и Ministerio de Justicia.
- Coste de referencia: traducción y presencia de intérpretes - ~$20-80.

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10) Edificios nuevos: permisos, derechos sobre el terreno, puesta en servicio
- Riesgo: comprar en una fase temprana sin comprobar la documentación de autorización.
- Lo que amenaza: larga construcción, problemas con el registro de la propiedad.
- Cómo evitarlo: compruebe el título de propiedad del terreno del promotor, la licencia de obras, los documentos de replanteo; céntrese en los requisitos establecidos en los actos sobre la portal regulador; registrar los acuerdos de participación en acciones siempre que sea posible.
- Coste de referencia: revisión legal del paquete - de ~$200-400.

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11) Modificaciones no autorizadas y discrepancias técnicas
- Riesgo: La distribución y la superficie reales no coinciden con los datos registrados.
- Riesgo: Dificultades con el registro de cambios/venta, multas según las normas de regulación de la ciudad.
- Cómo evitarlo: compruebe la documentación técnica/plano catastral, encargue mediciones antes de la transacción; legalice los cambios si es necesario.
- Coste de referencia: inventario técnico/medición - ~$50-150; legalización - según las tarifas y condiciones municipales.

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12) "Doble venta" y ausencia de mecanismo de bloqueo
- Riesgo: El vendedor intenta vender el objeto a varias personas casi simultáneamente.
- Riesgo: litigio sobre la prioridad registral y la defensa de un comprador de buena fe.
- Cómo evitarlo: fijar la reclamación/el gravamen antes de la liquidación, presentar el contrato para su registro el día de la firma; utilizar plica/carta de crédito. Normas de prioridad - en la ley sobre el registro (cf. Matsne).
- Coste de referencia: registro de la reclamación/transacción - ~$20-100; carta de crédito - según las tarifas del banco.

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13) Cumplimiento bancario y retrasos en los pagos
- Riesgo: el banco bloquea la transferencia/cuenta hasta que se presenten documentos justificativos sobre el origen de los fondos.
- Amenazas: incumplimiento de los plazos de liquidación, sanciones contractuales.
- Cómo evitarlo: abra una cuenta por adelantado, prepare un kit KYC/AML, acuerde el método de liquidación; utilice el tipo de cambio NBG en el contrato.
- Coste de referencia: comisión SWIFT - ~$20-50; consultoría - a partir de ~$100.

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14) Espera errónea del "permiso de residencia automático"
- Riesgo: el comprador espera recibir el permiso de residencia sólo en el momento de la compra.
- Riesgo: denegación del permiso de residencia en caso de incumplimiento de los criterios.
- Cómo evitarlo: compruebe los objetivos y umbrales de los permisos de residencia en los servicios estatales Sala de Servicios Públicos/Ministerio de Justicia antes de la transacción; verificar el valor de la propiedad y documentar los requisitos.
- Coste de referencia: consultoría de migración - a partir de ~$150.

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15) Confianza errónea en el "papel normal" en lugar de la certificación notarial para los regímenes complejos.
- Riesgo: en caso de incumplimiento de las condiciones, será necesario un largo proceso judicial para exigir su cumplimiento.
- Lo que está en riesgo: la prolongación de la ejecución hipotecaria.
- Cómo evitarlo: para pagos a plazos/hipotecas/transacciones a distancia utilice la notarización; las actas notariales individuales pueden ser documentos de ejecución para de la Oficina Nacional de Ejecución.
- Coste de referencia: notario - ~$120-300; registro acelerado - ~$60-100.

Recomendación final: "Fija el precio y la tarifa. NBGcompruebe el título a través de NAPRpresentar para su registro el día de la firma a través del Casa de Justiciay para transacciones complejas, recurra a un notario: minimiza los riesgos jurídicos y financieros".

Conclusión

Comprar una propiedad en Georgia es realmente rápido y cómodo, pero sólo es seguro desde el punto de vista legal cuando se siguen los pasos clave de forma coherente: comprobar el objeto en NAPRy lo firmas. contrato bilingüe con la presencia de un intérprete, fijar en el texto el precio, la divisa y el tipo de cambio NBGsincronizar los cálculos con solicitud de registro el día de la firma y contratar a un notario para transacciones complejas o remotas.

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