Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w Gruzji: struktura i ważne klauzule

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w Gruzji jest kluczowym dokumentem prawnym, na podstawie którego przeniesienie własności jest rejestrowane w rejestrze publicznym. Poniżej znajduje się uporządkowane, formalne wyjaśnienie obowiązkowych sekcji umowy, wymogów językowych i tłumaczeniowych, praktycznych niuansów i kosztów w odniesieniu do oficjalnych źródeł.

Podstawa prawna i rejestracja prawa

• Normy wyjściowe: Kodeks cywilny Gruzji określa formę i ważność umów kupna-sprzedaży.
• Rejestracja prawa: Przeniesienie własności podlega obowiązkowej rejestracji w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podlegającej Ministerstwu Sprawiedliwości Gruzji (ustawa "O rejestrze publicznym").
• Dom sprawiedliwości и NAPR.

"Bez rejestracji w rejestrze publicznym sama umowa nie czyni nabywcy właścicielem. Prawo jest przenoszone dopiero po dokonaniu wpisu do NAPR."

"Standardowy czas rejestracji wynosi około 4 dni roboczych; przyspieszona rejestracja jest dostępna za dodatkową opłatą."

Obowiązkowa struktura umowy kupna-sprzedaży

1) Identyfikacja stron
- Pełne imię i nazwisko, obywatelstwo, data urodzenia, adres, dane paszportowe.
- Jeśli przedstawiciel działa - szczegóły pełnomocnictwa (numer, data, przez kogo wydane), apostille/legalizacja (w przypadku pełnomocnictwa zagranicznego).

"Strony: Sprzedający - Iwan Iwanowicz Iwanow, nr paszportu ...; Kupujący - John Smith, nr paszportu ...; Przedstawiciel Kupującego - ..., na podstawie pełnomocnictwa notarialnego z dnia ..., apostille ...".

2) Przedmiot umowy (nieruchomość)
- Adres, kod katastralny, przeznaczenie (mieszkanie/dom/niemieszkalne), powierzchnia, piętro/plan.
- Podstawa uprawnienia sprzedawcy (umowa, dziedziczenie itp.).

"Przedmiot: mieszkanie w ...; kod katastralny ...; całkowita powierzchnia ... metrów kwadratowych; własność Sprzedającego jest potwierdzona umową z dnia ..., zarejestrowaną w KPRU nr ...".

3) Cena i waluta rozliczenia
- Kompletny cena w liczbach i słowach, waluta i zasada konwersji (w praktyce - cena w USD, kalkulacja w GEL po kursie wymiany Narodowego Banku Gruzji: https://www.nbg.gov.ge).
- Ustalenia dotyczące płatności: ryczałt / przedłużenie / depozyt; metoda - bezgotówkowa, gotówka z pokwitowaniem, akredytywa.

"Cena: 120 000 USD. Płatność w GEL po oficjalnym kursie wymiany NBG w dniu płatności. Depozyt 10 000 USD do ...; saldo 110 000 USD - w dniu podpisania umowy przelewem bankowym".

4) Procedura przekazywania przedmiotu i ryzyko
- Czas i sposób faktycznego przekazania (świadectwo odbioru), moment przeniesienia ryzyka.

"Przekazanie obiektu - do ... wraz z podpisaniem ustawy. Ryzyko przechodzi na Kupującego z chwilą państwowej rejestracji tytułu własności."

5) Oświadczenia i gwarancje stron
- Sprzedawca gwarantuje brak praw osób trzecich, zastawów, aresztów, długów za mediapotwierdza zdolność do czynności prawnych i zgodę współmałżonka, jeśli dotyczy.
- Odpowiedzialność za niewiarygodne zapewnienia (kara/straty/anulowanie).

"Sprzedawca twierdzi, że przedmiot nieobciążony hipoteki, zajęcia, służebności; długi za media nieobecny. W przypadku zatajenia obciążeń, kara 5% ceny i odszkodowania".

6) Rejestracja i koszty
- Kto składa dokumenty do NAPR; kto płaci obowiązek państwowy.
- Termin nadsyłania zgłoszeń (zazwyczaj w dniu podpisania umowy).

"Strony złożą umowę do rejestracji w NAPR nie później niż następnego dnia roboczego; koszt rejestracji ponosi ..."

7) Odpowiedzialność i kary
- Pena za opóźnienie, kary za anulowanie, los depozytu.

"Opóźnienie w płatności powyżej 5 dni - opłata karna 0,1% za dzień. W przypadku odmowy Kupującego - kaucja bezzwrotnyw przypadku odmowy Sprzedającego - zwrot pieniędzy podwójny."

8) Rozstrzyganie sporów i prawo właściwe
- Dotyczy Gruzińskie prawojurysdykcja - Gruzińskie sądy w lokalizacji obiektu.

"Do traktatu stosuje się prawo Gruzji; spory będą wnoszone do sądów Gruzji".

9) Język traktatu i tłumaczenie
- Umowa zostanie sporządzona na Gruziński i zrozumiałe dla klienta język (rosyjski/angielski). Jeśli kupujący nie mówi po gruzińsku, należy wykonać następujące czynności tłumacz przysięgły z podpisem na umowie.
- Wymagania praktyczne są następujące. Ministerstwo Sprawiedliwości: https://justice.gov.ge; Dom sprawiedliwości: https://psh.gov.ge.

"Traktat jest napisany w języku gruzińskim i rosyjskim; tłumaczenie jest potwierdzone podpisem tłumaczaktóry był obecny przy podpisywaniu umowy".

10) Podpisy i załączniki
- Podpisy stron i tłumacza (jeśli został zaangażowany), szczegóły notarialnego poświadczenia (jeśli zostało poświadczone notarialnie).
- Załączniki: Oświadczenie NAPR, plan katastralny, zgoda współmałżonka, kopie paszportów, dokumenty odbioru/płatności, świadectwo odbioru, umowa przedwstępna/umowa depozytowa.

Kluczowe dokumenty i załączniki do umowy

• Wyciąg z rejestru publicznego NAPR (informacje o właścicielu i obciążeniach).
• Kod katastralny i plan/arkusz techniczny (jeśli jest dostępny).
• Podstawa uprawnienia sprzedawcy (umowa, spadek, darowizna itp.).
• Zgoda małżonków (w przypadku współwłasności).
• Pełnomocnictwo (przez przedstawiciela) z apostille (Konwencja haska z 1961 r.).
• Potwierdzenie płatności: zlecenia bankowe, paragon (w gotówce).

Notariat: kiedy i dlaczego jest konieczny

W Gruzji. prosta umowa pisemna jest ważny i zarejestrowany w NAPR za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości.

Formularz notarialny polecany na raty, hipotekę, akredytywę, zdalna transakcja proxy.

Informacje o notariacie: Ministerstwo Sprawiedliwości; Izba Notarialna.

Akty notarialne dotyczące bezspornych zobowiązań mogą służyć jako dokumenty egzekucyjne.

"Umowa poświadczona notarialnie zwiększa bezpieczeństwo kupującego: w przypadku naruszenia warunków umowy możliwe jest przyspieszone odzyskanie należności za pośrednictwem kancelarii komorniczej."

Przykłady sformułowań, które można zawrzeć w umowie

"Sprzedający gwarantuje, że nie będzie zastaw (hipoteka), zajęcie i inne prawa osób trzecich; długi użytkowe nieobecny. W przypadku stwierdzenia ukrytych obciążeń, Sprzedający zobowiązuje się do ich usunięcia w terminie 10 dni lub do zapłaty na rzecz Kupującego. przepadek 5% ceny umownej i odszkodowania za szkody".

"Strony uzgodniły, że cena jest podana w dolarach amerykańskich, Rozliczenia dokonywane są w GEL po oficjalnym kursie NBG z dnia dokonania płatności (https://www.nbg.gov.ge)".

"Strony składają niniejsza umowa o rejestrację przeniesienia własności w NAPR (https://napr.gov.ge) w tym samym dniu roboczym za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości (https://psh.gov.ge). Koszty rejestracji ponosi Kupujący/Sprzedający".

"Umowa została sporządzona na Języki gruziński i rosyjskiOba teksty mają jednakową moc prawną. Tłumaczenie jest potwierdzone podpisem tłumacza obecnego przy podpisaniu.

Praktyczne zalecenia dotyczące przygotowania traktatu

• Zamów aktualne oświadczenie NAPR według kodu katastralnego.
• Sprawdź dane swojego paszportu strony i stan cywilny sprzedającego; w przypadku współwłasności należy uzyskać zgoda małżonków.
• W przypadku nowych budynków sprawdź dokumentacja autoryzacyjna od producenta; dla rynku wtórnego - długi za media.
• Włączanie świadectwo odbioru w pakiecie dokumentów i podpisać go w tym samym czasie co umowę/natychmiast po rejestracji.
• Jeśli wykonujesz transakcję zdalną. pełnomocnictwo opatrzone apostille i rozważyć notaryzacja traktatu.

Podstawa prawna zakupu nieruchomości w Gruzji przez cudzoziemców

Zagraniczni obywatele i firmy w Gruzji mają prawie pełny dostęp do rynku nieruchomości. Podstawowe zasady są proste: aby kupić mieszkanie, dom lub lokal komercyjny nie jest wymagane obywatelstwo ani zezwolenie na pobyta przeniesienie własności jest zabezpieczone poprzez rejestracja państwowa. Poniżej znajduje się systematyczny zarys zasad i procedur wraz z odniesieniami do źródeł rządowych i orientacyjnych kosztów.

- "Ważne: prawa własności powstają dopiero po rejestracji przeniesienie praw w rejestrze publicznym. Umowa podpisana na papierze bez rejestracji nie czyni kupującego właścicielem".

Ramy regulacyjne i równe prawa

• Zasady zawierania i ważności umów są określone w Kodeksie Cywilnym. Kodeks cywilny Gruzji.
• Rejestracją praw do nieruchomości zajmuje się Krajowa Agencja Rejestrów Publicznych (NAPR) podlegająca Ministerstwu Sprawiedliwości: zob. Rejestr publiczny NAPR i centra serwisowe Domy sprawiedliwości.
• Polityka państwa w zakresie rejestracji i notariatu jest koordynowana przez Ministerstwo Sprawiedliwości Gruzji.

"Cudzoziemcy w Gruzji nabywają i chronią prawa do nieruchomości na zasadach ogólnych. bez dodatkowych obowiązków lub ograniczeńchyba że prawo wyraźnie stanowi inaczej".

Co mogą kupić obcokrajowcy

• Autoryzowany: mieszkania, budynki mieszkalne, lokale użytkowe, obiekty niemieszkalne, udziały w prawie własności.
• Wyjątek: grunty rolne. Ograniczenia wynikają z konstytucyjnej i prawnej regulacji obrotu gruntami rolnymi. Co do zasady, cudzoziemcy nie mogą rejestrować gruntów rolnych dla siebieIstnieją wyjątki dozwolone przez prawo (dziedziczenie, niektóre przypadki za pośrednictwem osoby prawnej, specjalne zezwolenia). Aktualne przepisy i zmiany są publikowane na Portalu Ustaw Matsne (urzędowy rejestr aktów prawnych).

"Mieszkania i nieruchomości komercyjne - bez ograniczeń. Grunty rolne - pod specjalnym reżimem prawnym: zasięgnij porady i oświadczenia na temat rodzaju gruntu przed zakupem".

Forma transakcji, język i tłumaczenie

• Umowę można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej i niezwłocznie przedłożyć do rejestracji w hali Domy sprawiedliwości lub poświadczone notarialnie (zalecane w przypadku rat, kredytów hipotecznych, transakcji zawieranych na odległość).
• W przypadku cudzoziemca umowa jest zazwyczaj sporządzana dwujęzyczny (gruziński + język kupującego). Jeśli kupujący nie mówi po gruzińsku, obowiązkowe tłumacz przysięgłyktóry podpisuje umowę. Procedura ta znajduje potwierdzenie w praktyce organów Ministerstwa Sprawiedliwości.

"Dla bezpieczeństwa i jednoznaczności interpretacji zalecamy: umowa dwujęzyczna + podpis tłumacza przy podpisywaniu".

Zdalny zakup na podstawie pełnomocnictwa

• Umowa może zostać zawarta poświadczony notarialnie dla przedstawiciela. Pełnomocnictwo wydane poza Gruzją musi zasadniczo zawierać apostille (Konwencja haska z 1961 r.) i tłumaczenie na język gruziński. Apostille i infrastruktura notarialna - na stronach internetowych Ministerstwo Sprawiedliwości и Domy sprawiedliwości.
• W praktyce, w przypadku transakcji zdalnych, organy rejestracyjne mogą wymagać następujących elementów umowa poświadczona notarialnieZwiększa to ochronę stron i upraszcza późniejsze egzekwowanie.

"Kupując zdalnie, zastosuj pakiet: Pełnomocnictwo z apostille + umowa poświadczona notarialnie - minimalizuje ryzyko zakwestionowania".

Rejestracja własności

• Składanie dokumentów (wniosek, umowa, paszporty/pełnomocnictwa, pokwitowania) odbywa się w najbliższym centrum. Domy sprawiedliwości lub online za pośrednictwem NAPR.
• Czasstandard - do 4 dni roboczeDostępne są ; przyspieszenia.
• Orientacyjne opłaty (cło państwowe)standard - ok. $20-30przyspieszony (1 dzień roboczy) - $60-70rejestracja "tego samego dnia" - $80-100. Dokładne prędkości i dostępność przyspieszeń są określone w dokumencie NAPR и Hala usług publicznych.

"Bez wpisu do rejestru prawo nie przechodzi. Rejestracja jest prawnym warunkiem wstępnym ważność przeniesienia własności".

Rozliczenia i waluta

• W umowach cena jest często wyrażana w kategoriach USDale rozliczenia bankowe są dokonywane w lari na kursie Narodowego Banku Gruzji w dniu płatności.
• Zalecane metody płatności: przelew bankowy (SWIFT), akredytywa; w przypadku płatności gotówką zalecane są następujące metody paragon i zawrzeć ją w umowie.
• Orientacyjne koszty powiązane rozliczenia: usługi tłumacza ustnego - $20-80notariusz (w razie potrzeby) - $120-300.

"Ustal to w umowie: waluta ceny, kurs wymiany NBG i data konwersji. Wyeliminuje to spory wynikające z wahań kursów walutowych".

Podatki i opłaty dla obcokrajowców

• Nie ma specjalnego "podatku od zakupu" dla obcokrajowców; uiszczane są takie same opłaty rządowe, jak w przypadku obywateli.
• Roczny podatek od nieruchomości zależy od kategorii właściciela i dochodu rodziny/osoby fizycznej; aktualne zasady są publikowane na stronie internetowej portal regulacyjny. Zaleca się, aby przed zakupem uzyskać indywidualną poradę od doradcy podatkowego.

Dokument pobytowy i zakup nieruchomości

• Sam fakt zakupu nie daje automatycznego zezwolenia na pobyt. W przypadku niektórych kategorii możliwe jest Zezwolenie na pobyt na podstawie inwestycji/nieruchomości z zastrzeżeniem zgodności z ustalonymi progami wartości i innymi warunkami (lista i wymagania znajdują się poniżej) Hala usług publicznych oraz na usługi rządowe zagregowane poprzez Ministerstwo Sprawiedliwości).
• Praktyczna rada: przed transakcją należy poprosić konsultanta o sprawdzenie, czy przedmiot i wartość spełniają kryteria, jeśli celem jest dalsza rejestracja zezwolenia na pobyt.

"Zakup jest prawem własności. Zezwolenie na pobyt wydawane jest w ramach odrębnej procedury oraz czy spełnione są ustawowe kryteria wartości/zwrotności środków".

"Postępuj zgodnie z zasadą "ufaj, ale weryfikuj"". Oświadczenie NAPR przed podpisaniemprawidłowy formularz umowy, jasne warunki rozliczenia, terminowe złożenie wniosku o rejestrację za pośrednictwem Dom sprawiedliwości. Gwarantuje to, że transakcja jest zgodna z prawem".

Etapy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w Gruzji

Poniżej znajduje się sekwencyjny, zorientowany na praktykę schemat kroków, które należy wykonać, aby bezpiecznie sfinalizować transakcję. Każdy krok zawiera linki do oficjalnych zasobów rządowych i najważniejszych informacji na temat dokumentów, terminów i kosztów.

1) Etap wstępny: wybór lokalizacji i analiza due diligence (należyta staranność)

• Weryfikacja własności i obciążeń odbywa się za pomocą kodu katastralnego poprzez Rejestr publiczny NAPR (online lub w dowolnym centrum Domy sprawiedliwości). Zamów aktualny wyciąg, aby zobaczyć właściciela, zastawy, aresztowania, roszczenia osób trzecich.
• Zapytaj sprzedawcę o podstawę uprawnienia (umowa, spadek, darowizna) i sprawdź ją w rejestrze. Wymogi regulacyjne dotyczące transakcji są określone w Kodeks cywilny Gruzji.
• W przypadku nowych budynków należy sprawdzić pozwolenia dewelopera i tytuły własności gruntów; w przypadku mieszkań i rynku wtórnego należy poprosić o zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za media i protokoły firmy zarządzającej (jeśli są dostępne).
• Ustalenie tożsamości i zdolności sprzedającego; w przypadku współwłasności, uzyskanie zgody współmałżonka w odpowiedniej formie.

Krytyczny: "Kupujący powinien uzyskać aktualne oświadczenie od NAPR przed podpisaniem umowy - jest to jedyne wiarygodne źródło informacji o prawach i obciążeniach na przedmiocie".

---

2) Podpisanie umowy kupna-sprzedaży

• Forma: umowa jest zawierana w zwykłej formie pisemnej i przedkładana do rejestracji do NAPR poprzez Dom sprawiedliwościW przypadku złożonych warunków (raty, hipoteka, zdalna transakcja na podstawie pełnomocnictwa, akredytywa) wskazane jest poświadczenie notarialne (patrz "Poświadczenie notarialne"). Ministerstwo Sprawiedliwości Gruzji).
• Język: jeśli zaangażowany jest cudzoziemiec, umowa jest dwujęzyczna (gruziński + język kupującego). Jeśli kupujący nie mówi po gruzińsku, zaangażowany jest tłumacz przysięgły, który podpisuje umowę jako potwierdzenie poprawności tłumaczenia.
• Pełnomocnictwo: w przypadku transakcji zdalnych wymagane jest pełnomocnictwo poświadczone notarialnie; jeśli zostało wydane poza Gruzją, wymagane jest apostille zgodnie z konwencją haską z 1961 r. (informacje na stronach internetowych następujących krajów). Ministerstwo Sprawiedliwości и Hala usług publicznych).

Zalecany standard bezpieczeństwa: "Dwujęzyczna umowa + podpis tłumacza + notarialne poświadczenie transakcji na odległość - minimalizuje ryzyko sporów i przyspiesza realizację".

---

3) Rozliczenia między stronami

• Waluta i kurs wymiany: cena jest często podawana w USD, podczas gdy obliczenia są dokonywane w GEL po oficjalnym kursie wymiany. Narodowego Banku Gruzji w dniu płatności. Upewnij się, że warunek ten został określony w umowie.
• Metody płatności: przelew bankowy (SWIFT) na konto sprzedawcy lub escrow / akredytywa (jeśli jest oferowana przez bank); płatność gotówką jest dopuszczalna pod warunkiem sporządzenia pokwitowania i odzwierciedlenia faktu płatności w umowie.
• Zaliczka/zadatek: w praktyce - 5-10% ceny wynikającej z umowy przedwstępnej; zaleca się zawarcie odrębnej umowy zadatku z jasnymi konsekwencjami jej naruszenia.

Dyscyplina finansowa: "Umowa powinna wyraźnie określać: walutę ceny, kurs wymiany NBG i datę przeliczenia, harmonogram płatności i metodę płatności - eliminuje to rozbieżności i pobieżne ryzyko".

---

4) Rejestracja prawa własności w rejestrze publicznym

• Rejestracja przeniesienia prawa jest obowiązkowa: zgłoszenia dokonuje się w centrum Domy sprawiedliwości lub online za pośrednictwem NAPR. Wymagane dokumenty: formularz zgłoszeniowy (do sporządzenia na miejscu), podpisana umowa, paszporty/pełnomocnictwa, dowód uiszczenia cła państwowego.
• Ramy czasowe: standardowa rejestracja - do 4 dni roboczych; możliwa jest rejestracja przyspieszona (1 dzień roboczy lub w dniu zgłoszenia).
• Wynik: elektroniczny/papierowy wyciąg z rejestru wraz z dowodem własności; status wniosku można śledzić online na stronie NAPR.

Fakt prawny: "Prawo własności powstaje wyłącznie z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Rejestr publiczny; podpisana umowa bez rejestracji nie powoduje przeniesienia prawa".

---

5) Przeniesienie przedmiotu i zamknięcie transakcji

• Strony podpisują protokół odbioru w terminie określonym w umowie; sprzedający przekazuje klucze, dokumentację techniczną, zaświadczenie o braku długów (jeśli zostało dostarczone).
• Kupujący inicjuje ponowne wystawienie osobistych rachunków za media; w przypadku kondominium powiadamia firmę zarządzającą o zmianie właściciela.

Praktyczna zasada: "Podpisz protokół odbioru po zarejestrowaniu tytułu własności i ugody - dokumentuje on stan nieruchomości i finalizuje zobowiązania stron".

Terminy i koszty rejestracji nieruchomości w Gruzji

Niniejsza sekcja zawiera wytyczne dotyczące czasu i kosztów transakcji: od prawnego badania due diligence i przygotowania umowy do rejestracji własności w rejestrze publicznym. Podano przybliżone kwoty w dolarach amerykańskich.

Kluczowa zasada: "Prawo własności powstaje dopiero po rejestracji przeniesienie prawa w publicznym rejestrze NAPR. Podpisana umowa bez rejestracji nie powoduje przeniesienia prawa".

1) Harmonogram kluczowych etapów

• Kontrola prawna (oświadczenie NAPR): generowane szybko (online/ w centrum serwisowym) poprzez NAPRpodstawowa weryfikacja dokumentów - zwykle 1-3 dni robocze (zgodnie z ustaleniami z konsultantem).
• Przygotowanie i podpisanie umowy: 1 dzień roboczy dla prostej transakcji; złożone warunki (hipoteka, raty, pełnomocnictwo) - 2-5 dni roboczych.
• Notariusz (w razie potrzeby): spotkanie i rejestracja - 1-2 godziny; informacje o notariuszu - na stronie internetowej Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Rejestracja własności: zgłoszenie do Dom sprawiedliwości lub online za pośrednictwem NAPRStandardowy termin wynosi do 4 dni roboczych, dostępne są opcje przyspieszone.
• Odbiór wyniku: elektroniczny/papierowy wyciąg z rejestru; status monitorowany w biurze NAPR.

Praktyczny punkt odniesienia czasu: "Dzięki gotowym dokumentom i standardowemu schematowi płatności → zgłoszenia → rejestracji, cały cykl można zakończyć w ciągu 1-4 dni roboczych".

2) Państwowy obowiązek rejestracji praw własności

• Standardowa rejestracja (do 4 dni roboczych): ok. $20-30.
• Przyspieszona rejestracja (1 dzień roboczy): w przybliżeniu $60-70.
• Rejestracja "w dniu zgłoszenia": w przybliżeniu $80-100.
  Aktualne taryfy i dostępność przyspieszeń - w sekcjach serwisowych Domy sprawiedliwości oraz w usługach Rejestr publiczny.

Ważne: "Stawki i warunki są okresowo aktualizowane - sprawdź aktualne stawki na stronach internetowych przed złożeniem wniosku. Hala usług publicznych и NAPR".

3) Dodatkowe koszty transakcyjne

• Notarialne poświadczenie umowy (w razie potrzeby): $120-300 (w zależności od objętości i złożoności warunków); informacje o notariuszu - na stronie internetowej Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Usługi tłumacza ustnego (umowa dwujęzyczna, obecność przy podpisywaniu umowy): $20-80 w zależności od ilości i czasu uczestnictwa.
• Apostille i tłumaczenie pełnomocnictwa (dla transakcji na odległość): apostille za granicą $20-50 (według taryf kraju wydania); tłumaczenie/uwierzytelnienie tłumaczenia w Gruzji $20-40. Informacje na temat uznawania apostille - na stronie internetowej Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Należyta staranność i wsparcie: podstawowa należyta staranność od $150; kompleksowe wsparcie - na podstawie umowy (często 0,5-1% wartości obiektu lub poprawki).
• Opłaty bankowe: przelew międzynarodowy (SWIFT) $20-50możliwe są koszty przewalutowania (kurs banku i spread). Do rozliczeń fixingowych należy stosować kurs wymiany Narodowego Banku Gruzjiokreślone w umowie.
• Prowizja pośrednika: według rynku - 0-3% (kto płaci, określa umowa stron).

Fiksacja finansowa: "Określ oddzielnie w umowie: waluta ceny, kurs wymiany NBG i data konwersjiWyeliminuje to spory w przypadku wahań kursów walut.

4) Podatki i płatności roczne (poziomy odniesienia)

• Podatek od zakupów dla obcokrajowców: uchylony (nie ma specjalnego "podatku od nabycia"; uiszczane są opłaty państwowe za czynności rejestracyjne). Podstawy - przepisy prawa publicznego i administracja poprzez Dom sprawiedliwości и NAPR.
• Podatek od nieruchomości: dla osób fizycznych jest stosowany w zależności od kategorii właściciela i poziomu dochodów; zasady ogólne - w Ordynacja podatkowa Gruzji (portal aktów normatywnych). Punkt odniesienia dla stawek za nieruchomości mieszkalne wynosi do 0.1-1% rocznie (dokładna stawka zależy od gminy i dochodu gospodarstwa domowego).
• Opłaty za media i utrzymanie: według stawek dostawcy i firmy zarządzającej; w przypadku apartamentów mogą obowiązywać opłaty kondominialne.

Wskazówka: "Budżet nie tylko na jednorazowe opłaty transakcyjne, ale także na roczne podatki/koszty operacyjnezwłaszcza przy zakupie nieruchomości dochodowych".

5) Szacunkowa cena mieszkania za $120,000 (rynek wtórny, prosta transakcja)

• Państwowa opłata rejestracyjna (4 dni): ~$30
• Tłumacz ustny (umowa dwujęzyczna + obecność): ~$60
• Należyta staranność (podstawowa należyta staranność): ~$200
• Prowizja bankowa SWIFT: ~$30
• Całkowite przybliżone koszty jednorazowe: ~$320 (bez notariusza).
• Jeśli potrzebujesz notariusza (transakcja zdalna/hipoteka): dodaj ~$150-250 → łącznie: ~$470-570.

Uwaga: "W praktyce niektóre koszty (tłumaczenie, notariusz, przyspieszona rejestracja) są dzielone przez strony w drodze porozumienia; należy to wyraźnie zaznaczyć w umowie".

6) Częste scenariusze synchronizacji

• "Szybki dzień w Izbie Sprawiedliwości": podpisanie prostej dwujęzycznej umowy → złożenie wniosku o rejestrację → przyspieszona rejestracja tego samego dnia. Wynik: prawo zarejestrowane w dniu złożenia wniosku; koszty opłat ~$80-100.
• "Standardowy termin": podpisanie → złożenie → wynik w ciągu 4 dni roboczych; obowiązek państwowy ~$20-30.
• "Zakup na odległość": pełnomocnictwo z apostille → umowa poświadczona notarialnie → zgłoszenie i przyspieszona rejestracja w ciągu 1 dnia; całkowite koszty są wyższe ze względu na notariusza i międzynarodową wysyłkę dokumentów.

Przypomnienie: "Wybierając pilność rejestracji, należy skupić się na harmonogramie rozliczeń i przeniesieniu obiektu: rejestracja i obliczenia muszą być zsynchronizowane aby uniknąć ryzyka".

7) Gdzie sprawdzić aktualne taryfy i statusy

• Opłaty i warunki świadczenia usług: sekcje usług na stronach internetowych Sala usług publicznych (Dom Sprawiedliwości) и Rejestr publiczny NAPR.
• Akty regulacyjne (forma transakcji, rejestracja praw): oficjalny portal aktów normatywnych.
• Kursy rozliczeniowe: oficjalny kurs wymiany Narodowego Banku Gruzji.

Konkluzja: "Całkowity koszt rejestracji w Gruzji jest zwykle umiarkowany według standardów międzynarodowych; głównym czynnikiem kosztowym jest wybrany pilny charakter rejestracji i potrzeba notariusza".

Pułapki i błędy przy zakupie nieruchomości w Gruzji

Poniżej przedstawiono typowe zagrożenia napotykane przy zakupie nieruchomości przez obcokrajowców wraz z ich konsekwencjami i praktycznymi sposobami ich uniknięcia.

Kluczowa zasada: "Prawo własności powstaje tylko wtedy, gdy wpis jest dokonany w Rejestr publiczny NAPRpodpisana umowa bez rejestracji nie przenosi prawa".

1) Brak weryfikacji w rejestrze publicznym (NAPR)
- Ryzyko: zakup nieruchomości z zastawem/aresztem/sądem lub zakup od osoby niebędącej właścicielem.
- Co grozi: zakwestionowanie transakcji, długotrwałe spory, dodatkowe koszty.
- Jak uniknąć: przed podpisaniem umowy należy zamówić aktualny wyciąg z Rejestr publiczny przez kod katastralny; sprawdzić właściciela, obciążenia, podstawy prawa.
- Benchmark kosztowy: oświadczenie NAPR - ~$5-10; podstawowa analiza due diligence przeprowadzona przez prawnika - od ~$150.

---

2) Fałszywe lub "wąskie" pełnomocnictwa
- Ryzyko: przedstawiciel nie jest upoważniony do sprzedaży/odbioru pieniędzy; pełnomocnictwo bez apostille/tłumaczenia.
- Co grozi: nieważność transakcji.
- Jak uniknąć: w przypadku pełnomocnictwa wydanego za granicą wymagane jest apostille (Hague-1961), notarialne tłumaczenie na język gruziński; w przypadku transakcji na odległość należy rozważyć notarialne poświadczenie umowy. Praktyki i procedury - od Ministerstwo Sprawiedliwości oraz w ośrodkach Domy sprawiedliwości.
- Porównanie kosztów: apostille - ~$20-50; tłumaczenie/uwierzytelnienie - ~$20-40; notariusz - ~$120-300.

---

3) Brak zgody współmałżonka, prawa małoletnich, współwłasność
- Ryzyko: obiekt jest współwłasnością, istnieją prawa nieletnich lub udziały osób trzecich.
- Ryzyko: kolejne wyzwanie.
- Jak uniknąć: uzyskać zgody/zezwolenia, sprawdzić tytuł własności w rejestr; kierować się zasadami prawa cywilnego (zob. akty prawne na portalu Matsne).
- Punkt odniesienia kosztów: przygotowanie zgód/działań notarialnych - ~$30-80.

---

4) Grunty rolne i rodzaj dozwolonego użytkowania
- Ryzyko: Zagraniczny nabywca nabywa działkę sklasyfikowaną jako grunt rolny, który podlega ograniczeniom.
- Ryzyko: niemożność zarejestrowania prawa.
- Jak uniknąć: sprawdź kategorię działki w NAPR i przepisy dotyczące portal regulacyjnyw razie potrzeby, porady prawnej przed dokonaniem płatności zaliczkowej.
- Punkt odniesienia kosztów: porada prawna - od ~$150.

---

5) Zaliczka bez prawnego ustalenia
- Ryzyko: przekazanie zaliczki "korespondencyjnie"; brak porozumienia co do losów depozytu i brak wpisu roszczenia do rejestru.
- Co grozi: utrata zaliczki, "podwójna sprzedaż".
- Jak tego uniknąć: zawrzyj pisemną umowę depozytu, wyszczególnij warunki; w razie potrzeby zapisz roszczenie/obciążenie przedmiotu w rejestrze depozytów. rejestr przed główną transakcją.
- Porównanie kosztów: przygotowanie umowy - ~$100-200; działania rejestracyjne - ~$20-100 (w zależności od pilności).

---

6) Waluta, kurs i data przeliczenia
- Ryzyko: cena jest w USD, a rozliczenia są w GEL bez odniesienia do kursu wymiany.
- Ryzyko: nieporozumienia związane z wahaniami kursów walut.
- Jak uniknąć: wyraźne określenie w umowie waluty ceny, kursu wymiany i daty przeliczenia po kursie wymiany. Narodowego Banku Gruzji, harmonogram płatności i sposób rozliczenia.
- Porównanie kosztów: brak dodatkowych kosztów; konsultacje/przygotowanie umowy - od ~$200.

---

7) Płatność gotówką bez pokwitowania i potwierdzenia
- Ryzyko: brak dowodu przelewu środków.
- Co jest zagrożone: spory dotyczące faktu zapłaty.
- Jak uniknąć: użyj przelewu bankowego (SWIFT), akredytywy; w przypadku gotówki - pokwitowanie ze szczegółami kwoty/daty/stron i odzwierciedlenie faktu płatności w umowie jest obowiązkowe.
- Punkt odniesienia kosztów: prowizja bankowa - ~$20-50; pokwitowanie notarialne (opcjonalnie) - ~$20-40.

---

8) Nieterminowe złożenie wniosku o rejestrację
- Ryzyko: opóźnienie między podpisaniem a zgłoszeniem do rejestru; ryzyko konkurencyjnego wpisu.
- Ryzyko: wniosek złożony wcześniej będzie miał pierwszeństwo (zasada pierwszeństwa wynika z ustawy o rejestrze, zob. ustawa o rejestrze). Matsne).
- Jak uniknąć: złóż wniosek do Dom sprawiedliwości/NAPR w dniu podpisania umowy; w razie potrzeby należy zdecydować się na przyspieszoną rejestrację.
- Benchmark kosztowy: cło państwowe - standardowe ~$20-30; przyspieszone 1 dzień ~$60-70; "dziś za dziś" ~$80-100.

---

9) Ryzyko językowe i brak dwujęzycznego traktatu
- Ryzyko: kupujący podpisuje tekst w języku gruzińskim, którego nie rozumie, lub korzysta z ustnego tłumaczenia.
- Ryzyko: rozbieżność między faktycznie uzgodnionymi warunkami a tekstem umowy.
- Jak uniknąć: przygotowanie umowy w wersji dwujęzycznej; skorzystanie z usług tłumacza przysięgłego w celu podpisania umowy. Procedury - na stronach internetowych Hala usług publicznych и Ministerstwo Sprawiedliwości.
- Analiza kosztów: obecność tłumaczy pisemnych i ustnych - ~$20-80.

---

10) Nowe budynki: pozwolenia, prawa do gruntu, oddanie do użytku
- Ryzyko: zakup na wczesnym etapie bez sprawdzenia dokumentacji autoryzacyjnej.
- Zagrożenia: długa budowa, problemy z rejestracją nieruchomości.
- Jak uniknąć: sprawdzenie tytułu prawnego dewelopera do gruntu, pozwolenia na budowę, dokumentów etapowych; skupienie się na wymogach określonych w ustawach dotyczących portal regulacyjnyrejestrować umowy o udział w zyskach, jeśli jest to możliwe.
- Porównanie kosztów: przegląd prawny pakietu - od ~$200-400.

---

11) Nieautoryzowane zmiany i rozbieżności techniczne
- Ryzyko: Rzeczywisty układ i powierzchnia nie są zgodne z zarejestrowanymi danymi.
- Ryzyko: Trudności z rejestracją zmian/sprzedaży, grzywny zgodnie z przepisami miejskimi.
- Jak uniknąć: sprawdzić dokumentację techniczną/plan katastralny, zamówić pomiary przed transakcją; w razie potrzeby zalegalizować zmiany.
- Punkt odniesienia kosztów: inwentaryzacja techniczna/pomiar - ~$50-150; legalizacja - zgodnie z taryfami i warunkami gminy.

---

12) "Podwójna sprzedaż" i brak mechanizmu blokującego
- Ryzyko: Sprzedawca próbuje zbyć przedmiot kilku osobom niemal jednocześnie.
- Co jest zagrożone: spór o pierwszeństwo wpisu i obrona nabywcy działającego w dobrej wierze.
- Jak uniknąć: ustalenie roszczenia/obciążenia przed zawarciem ugody, złożenie umowy do rejestracji w dniu jej podpisania; skorzystanie z escrow/akredytywy. Zasady pierwszeństwa - w ustawie o rejestrze (por. Matsne).
- Punkt odniesienia kosztów: rejestracja roszczenia/transakcji - ~$20-100; akredytywa - według stawek banku.

---

13) Zgodność z przepisami bankowymi i opóźnione płatności
- Ryzyko: bank blokuje przelew/rachunek do czasu dostarczenia dokumentów potwierdzających pochodzenie środków.
- Zagrożenia: niedotrzymanie terminów ugody, kary umowne.
- Jak uniknąć: otwórz konto z wyprzedzeniem, przygotuj zestaw KYC/AML, uzgodnij metodę rozliczenia; użyj kursu wymiany NBG w umowie.
- Porównanie kosztów: prowizja SWIFT - ~$20-50; doradztwo - od ~$100.

---

14) Błędne oczekiwanie na "automatyczne zezwolenie na pobyt"
- Ryzyko: kupujący spodziewa się otrzymać pozwolenie na pobyt dopiero po zakupie.
- Ryzyko: Odmowa zezwolenia na pobyt w przypadku niespełnienia kryteriów.
- Jak tego uniknąć: sprawdź cele i progi dotyczące zezwoleń na pobyt w usługach państwowych Hala usług publicznych/Ministerstwo Sprawiedliwości przed transakcją; zweryfikować wartość przedmiotu i udokumentować wymagania.
- Porównanie kosztów: doradztwo w zakresie migracji - od ~$150.

---

15) Błędne poleganie na "zwykłym papierze" zamiast poświadczenia notarialnego w przypadku złożonych systemów.
- Ryzyko: w przypadku naruszenia warunków, konieczne będzie przeprowadzenie długotrwałego procesu sądowego w celu ich wyegzekwowania.
- Co jest zagrożone: przedłużające się wykluczenie.
- Jak uniknąć: w przypadku rat / kredytów hipotecznych / transakcji zdalnych należy korzystać z notarialnego poświadczenia; poszczególne akty notarialne mogą stanowić dokumenty egzekucyjne dla Krajowego Biura Egzekucji.
- Porównanie kosztów: notariusz - ~$120-300; przyspieszona rejestracja - ~$60-100.

Zalecenie końcowe: "Ustal cenę i stawkę. NBGsprawdź tytuł przez NAPRprzesłać do rejestracji w dniu podpisania za pośrednictwem Dom sprawiedliwościa w przypadku skomplikowanych transakcji należy skorzystać z usług notariusza - minimalizuje to ryzyko prawne i finansowe".

Wnioski

Zakup nieruchomości w Gruzji jest naprawdę szybki i wygodny, ale jest bezpieczny pod względem prawnym tylko wtedy, gdy konsekwentnie przestrzegasz kluczowych kroków: sprawdzić obiekt w NAPRi podpisujesz go. umowa dwujęzyczna w obecności tłumacza, ustalić w tekście cenę, walutę i kurs wymiany NBGzsynchronizować obliczenia z zgłoszenie do rejestracji w dniu podpisania i zaangażować notariusza w przypadku złożonych lub zdalnych transakcji.

Profesjonalnie zajmujemy się wyborem nieruchomości do zakupu w Gruzji - od kawalerek i mieszkań rodzinnych po mieszkania do wynajęcia. Zostaw zapytanie na naszej stronie internetowej, określ żądane miasto, budżet i rodzaj nieruchomości - skontaktujemy się z Tobą tak szybko, jak to możliwe, wyjaśnimy kryteria i zaoferujemy aktualne opcje.