+995 599 050 123
Gürcistan'da gayrimenkul kaydının yasal dayanağı ve özellikleri
- Gürcistan'da gayrimenkul kaydı, Adalet Bakanlığı'ndaki birleşik elektronik Kamu Sicili aracılığıyla yapılır ve genellikle birkaç saat ila 4 iş günü sürer.
- Yabancılar, Gürcistan vatandaşları ile eşit koşullarda daire, ev ve ticari mülk satın almakta serbesttir; tarım arazileri bunun istisnasıdır.
- İşlem için noter gerekli değildir (belirli durumlar hariç), belge paketi asgari düzeydedir: pasaport, sözleşme ve ödeme belgesi genellikle yeterlidir.
- Devlet ücreti kayıt hızına bağlıdır: yaklaşık $55-$128; satın almada vergi yoktur.
- Temel kaynaklar ve referanslar: Kamu Sicili - Ulusal Kamu Sicil Kurumu, Kamu Hizmeti Salonu, Prian, Korter, Sea Inside tarafından yapılan profil incelemeleri.
Yasal çerçeve ve tescil makamları
- Gürcistan'da mülkiyet haklarının tescili Medeni Kanun, Kamu Sicili Kanunu ve Adalet Bakanlığı yönetmelikleri normlarına dayanmaktadır. Kayıtlar, Adalet Bakanlığı'na bağlı Ulusal Kamu Sicili Ajansı tarafından mülkiyet haklarının elektronik kayıt sistemi aracılığıyla tutulmaktadır.
- Kamu Hizmet Salonları (Public Service Halls) ağı, belge kabul ve tek durak ofis hizmetleri sunmaktadır: psh.gov.ge. Dosyalama şahsen, vekaletname ile bir temsilci aracılığıyla ve bazı hizmetler uzaktan yapılabilir.
"Gürcistan'da mülkiyet kaydı, başvuru sahipleri için hız ve şeffaflık sağlayan tek bir elektronik sicil aracılığıyla gerçekleştirilmektedir"
Yabancı alıcıların hakları
- Yabancı vatandaşlar ve yabancı şirketler, Gürcistan vatandaşlarıyla karşılaştırılabilir koşullar altında daire, ev, ofis, ticari tesis ve diğer tarım dışı nesnelerin mülkiyetini edinme hakkına sahiptir.
- Kısıtlama: Tarım arazileri yabancıların mülkiyetinde olamaz; istisnalar - miras veya Gürcistan vatandaşlığı mevcutsa satın alma.
Önemli: Tarım arazisi yasağını yerel tüzel kişilerle nominal yapılar kurarak aşma girişimleri, işlemin geçersiz kılınması gibi yüksek bir yasal risk taşımaktadır. Muhafazakar strateji, bu tür mülkleri hariç tutmak veya mülkiyeti yerel yasalara sıkı sıkıya uyarak yapılandırmaktır.
Prosedür ve elektronik kayıt: şeffaflığı sağlayan şey
- Gürcistan'da gayrimenkul tescil süreci resmileştirilmiş ve standartlaştırılmış: sözleşme + başvuru + kimlik + ödemelerin teyidi → sicile giriş → QR kodlu güncel bir elektronik beyanın düzenlenmesi.
- Gürcistan'da mülkiyet kanıtı - sicilden elektronik bir alıntı. Kağıt "sertifikalar" düzenlenmez; sicildeki kayıt ve çevrimiçi olarak kontrol edilebilen elektronik belge yasal güce sahiptir.
- Mevcut mal sahibi, takyidatlar (ipotek, haciz, kira) ve nesnenin özellikleri hakkındaki veriler kadastro koduna göre istenir. Kodun mevcut olması halinde bu bilgi çevrimiçi olarak veya Adalet Sarayından alınabilir.
Belgeler ve sözleşme gereklilikleri
- Minimum paket: Alıcının pasaportu (yabancı için), alım satım sözleşmesi, ödeme belgesi (banka dekontu / makbuzu), başvuru formu.
- Dil ve Biçim: Sözleşme Gürcüce hazırlanır; genellikle iki dilli bir versiyon (Gürcüce + alıcının dili) hazırlanır. Taraflar Gürcüce bilmiyorsa, imza sırasında akredite bir tercüman bulundurulması zorunludur.
- Nereyi imzalayacağım: Adalet Sarayında - bir sicil memurunun huzurunda standart bir formda (basit işlemler) veya daha sonra sicile sunulmak üzere bir noterde.
- Vekaletname İşlemleri: vekaletnamenin yurt dışında düzenlenmesi halinde, sözleşme zorunlu noter tasdikine tabidir.
Anahtar norm: "Gayrimenkulün noter tasdiki basit işlemler için gerekli değildir, ancak yabancı bir vekaletname veya karmaşık koşullar (taksitler, ipotekler, kurumsal yapılar) altında uzaktan temizleme için gereklidir."
Kayıt zamanlaması ve maliyeti
- Standart dönem - 4 iş günü.
- Gayrimenkulün hızlandırılmış kaydı Ek ücret karşılığında: 1 iş günü veya "aynı gün" (birkaç saat) - Adalet Sarayları tarafından sağlanır.
- Gürcistan'da gayrimenkul tescili için devlet vergisi (gösterge niteliğinde, KDV 18% dahil):
- Standart: 150 GEL ≈ $55
- Hızlı: 270 GEL ≈ $100
- Aynı gün: 350 GEL ≈ $128
- Masraflar yasa gereği genellikle satıcıya yüklenir, ancak uygulamada taraflar masrafların farklı bir şekilde paylaştırılması konusunda anlaşabilirler.
Satın alma vergileri ve ilgili ödemeler
- Satın Alma Vergisi: Hayır; mülkiyetin devri halinde sadece devlete ait tescil harcı ödenir.
- Noter ve çeviri: Gerekirse ödenebilir. Tipik çatallar: noter onaylı sözleşme - tarifeye ve karmaşıklığa bağlı olarak ~$70-$150+; çeviri ve çevirmenin varlığı - sayfa başına ~$4-$20 ve katılım için ~$10-$20. Bazı ajanslar hizmetlerine çeviriyi de dahil etmektedir.
- Yasal durum tespiti (Gürcistan'da gayrimenkulün durum tespiti): piyasa ölçütü - karmaşık destek (hak doğrulama, sözleşme, danışmanlık) için nesne fiyatının yaklaşık 1%'si.
Gürcistan'da gayrimenkul satın alma ve kaydettirme sürecinin aşamaları
Aşağıda, Gürcistan'da gayrimenkul kaydının nasıl gerçekleştiğine dair resmi, adım adım prosedür yer almaktadır: mülkün ön incelemesinden Kamu Sicilinden bir alıntı elde etmeye kadar. Belgeleri, son tarihleri, tahmini maliyetleri $'de belirtiyor ve yetkili kaynaklara bağlantılar sağlıyoruz.
Gürcistan'da emlak
Tiflis
24,6m²'den başlayan fiyatlarla
Tiflis27.5m²'den başlayan fiyatlarla
Tiflis137m²'den başlayan fiyatlarla
Batum34m²'den başlayan fiyatlarla1. Adım: Mülkün ve satıcının ön durum tespiti (due diligence) Amaç: Para yatırmadan önce mülkiyeti, takyidat olup olmadığını ve yasal riskleri teyit edin. Neyi kontrol etmeliyim:
- Güncel bir alıntı Kamu Sicili (NAPR) tarafından kadastro koduMal sahibi, yükümlülükler (ipotek, haciz), kısıtlamalar ve nesnenin temel özellikleri.Gerçek alanın ve yerleşimin kayıt verilerine uygunluğu, değişikliklerin yasallaştırılması, kültürel miras nesnesi statüsünün olmaması (ilgili ise).Satıcının durumu ve kapasitesi, medeni durum (ortaklaşa edinilen mülk durumunda eşin rızası).
Adım 2: Ön anlaşma ve depozito (isteğe bağlı) Amaç: fiyatı belirleyin ve ana işlem için belgeler hazırlanırken nesneyi satıştan çekin. Pratik: taraflar miktar ve şartları içeren kısa bir ön sözleşme imzalar; depozito yatırılır mevduat ve gerekli olması halinde takyidatın (depozito) bir kaydı sicile kaydedilir.
- Depozito miktarı: Genel olarak 5-10% ikincil piyasada ve 20-30% yeni bir binada.Nerede resmileştirilecek: Noterde veya Adalet Sarayında; depozito kaydının yapılmasıyla, nesnenin yeniden satışı etkin bir şekilde "engellenmiş" olur.
3. Adım: Ana satış ve satın alma sözleşmesinin hazırlanması İmza seçenekleri:
- Adalet Evi'nde Kayıt memurunun huzurunda standart iki dilli bir form üzerinde (genellikle basit işlemler için).Noter daha sonra sicile elektronik olarak sunulması (karmaşık koşullar, taksit, rehin veya vekalet işlemi durumunda uygundur).
Anahtar kural: tarafından uzaktan satın almak için yabancı vekaletname ana sözleşme noter onaylı olmalıdır.
Zaman çizelgesi: Hazırlık ve imzalama için 1 gün (belgeler hazırsa).
Masraflar: noter sözleşmesi̇ $70-$150+ (tarife ve karmaşıklığa bağlıdır); sözleşmenin tercümesi $5–$10/страницаbir tercümanın varlığı $15-$30. Noter olmadan doğrudan Adalet Sarayına kayıt yaptırırsanız - ek masraf olmayabilir.
Adım 4: Para transferi ve ödeme onayı Yerleşim yöntemleri: banka havalesi (uluslararası veya Gürcistan içinde) veya nakit (daha çok USD/GEL cinsinden) - tarafların mutabakatı ile.
- Gürcistan içi transferler genellikle hızlıdır; büyük miktarlar için bankalar günlük limitler - Uluslararası transferler, gönderen bankadan destekleyici belgeler (fon kaynağı, sözleşme) gerektirebilir.Ödemeyi belgeleyin: banka makbuzunu veya dekontunu saklayın - bunlar kayda eklenmelidir.
Maliyet Karşılaştırma Ölçütü: Banka ücretleri yargı bölgelerine ve tarifelere bağlı olarak değişir; uluslararası transferler için bir marj koyun $50-$150 komisyon/dönüşüm üzerinden. Gürcistan içi transferler - genellikle daha ucuzdur, ancak bankaya bağlıdır.
Adım 5. Mülkiyet hakkının Kamu Siciline kaydedilmesi
Nerede görev yapacaksınız? herhangi bir Kamu Hizmeti Salonu. veya bir noter aracılığıyla (elektronik dosyalama). Belge Paketi:
- Yerleşik formun uygulanması; Alıcının pasaportu (yabancılar için - yabancı pasaport); Satış sözleşmesi (Gürcüce / dilli); Ödeme kanıtı (makbuz / makbuz); Ek olarak, gerekirse: vekaletname, eşin rızası, diğer destekleyici belgeler.
Devlet vergisi (18% KDV dahil): standart olarak ~$55bir gün içinde - ~$100"aynı gün," - ~$128. Yasal etki: Mülkiyet hakkı, girişin yapıldığı andan itibaren doğar. NAPR elektronik kayıt defteri. Ayrı bir "kağıt sertifika" gerekli değildir.
Adım 6: Beyanname (hak sahipliği belgesi) alma ve sonraki adımlar Kayıttan alıntı internet üzerinden (kimlik doğrulama için bir QR/barkod ile) veya Adalet Sarayından temin edilebilir. Böyle bir beyanın noter tasdiki genellikle gerekli değil. Bundan sonra ne yapmalı (tavsiye edilir):
- Sözleşmenin, makbuzların ve beyanların elektronik ve basılı kopyalarını saklayın (bulut ve çevrimdışı) Yönetim şirketini / kat mülkiyetini (HOA) bilgilendirin, elektrik faturalarını yeniden düzenleyin Yatırım amacıyla ve HUD için - bir değerleme uzmani raporu ve taşıma hizmeti için bir belge paketi ($100 bin arasındaki nesneler için).
Gürcistan'da gayrimenkul kayıt süreci resmi ve öngörülebilirdir: tek ziyaret, minimum belge paketi, net ücretler ve hızlı son tarihler. Güvenli bir işlemin anahtarı, başlangıçta yasal durum tespiti ve yerleşimlerin doğru belgelendirilmesidir.
Gürcistan'da gayrimenkul kaydı için zaman çerçevesi: gerçekte ne kadar sürecek?
Aşağıdaki resmi zaman çizelgeleri, ücretler ve kurumsal detaylar Kamu Sicili (NAPR) ve Adalet Evlerine dayanmaktadır. Açıklık getirmek amacıyla, rejimlerin karşılaştırılması, süreyi gerçekten etkileyen temel faktörler ve $'deki maliyet ölçütleri.
Temel kayıt rejimleri ve devlet görevi
Standart işletim prosedürleri Gürcistan'da mülkiyetin devri için 4 iş günü Başvurunun Adalet Sarayına sunulduğu veya noter tarafından elektronik olarak iletildiği andan itibaren. Bu, devletin ve ilgili kaynakların uygulama ve açıklamaları ile belirlenir.
| Kayıt seçeneği | Son tarih | Devlet vergisi (KDV dahil) | $'de Karşılaştırma |
|---|---|---|---|
| Standart | 4 iş günü | 150 GEL | ≈ $55 |
| Hızlandırılmış | 1 iş günü | 270 GEL | ≈ $100 |
| Anında | Aynı gün (birkaç saat) | 350 GEL | ≈ $128 |
Belgelerin dosyalanması Kamu Hizmeti Salonu aracılığıyla veya bir noter tarafından elektronik iletim yoluyla yapılır; kayıt ve giriş Ulusal Kamu Sicili Ajansı (NAPR).
Anahtar referans noktası: "Kayıt süreleri birkaç saat (anında hizmet) ile 4 iş günü (standart) arasında değişmektedir."
Son teslim tarihini gerçekten ne etkiler: gecikme ve hızlanma faktörleri
- Dosyalama sırasında belgelerin eksiksiz olması. Verilerdeki hatalar (isim/pasaport numarasındaki yanlış baskılar, yanlış kadastro kodu) iade ve yeniden gönderime yol açar - artı düzeltmeler için 1-2 gün.
- Noter tasdikine duyulan ihtiyaç. Yabancı vekaletname işlemleri için ana sözleşme noter onaylıdır - kayıt, tercüme ve dosyanın sicile yüklenmesi için zaman ekleyin.
- Bir tercümanın mevcudiyeti. Taraflar Gürcüce bilmiyorsa, imza sırasında akredite bir tercümana ihtiyaç duyulur - bu da işlem gününe 1-3 saat ekler.
- PSH Şube Yükleri. Sezon boyunca (örneğin Batum'da yaz aylarında) randevu için bekleme süresi artabilir; kuyrukta beklemek için zaman ayırın veya sabah saatlerini seçin.
- Banka Yerleşimleri. Uluslararası transferler 1-3 banka günü sürebilir. Ödeme belgesinin ibraz edilmesi gerekiyorsa, son kayıt tarihi paranın alındığı tarihe kadar ertelenecektir.
- Yükümlülükler ve ilgili izinler. İpoteğin banka tarafından geri çekilmesi, eşin rızası, vesayet makamlarının izni (reşit olmayan birinin payı varsa) - resmi olarak bir ön aşamadır, ancak çoğu zaman kayıttan önceki takvim süresini "yer".
İşlemin pratik kronolojisi (kıyaslama)
- T-2/T-1 günü: Durum tespiti, sicilden çıkarma, sözleşmenin hüküm ve koşulları üzerinde anlaşma. Gerekirse noter ve tercüman ile randevu.
- T0 (işlemin yapıldığı gün): Sözleşmenin PSH'de veya noterde imzalanması; ödeme; başvurunun sicile sunulması (PSH'de yerinde veya noter tarafından elektronik olarak).
- T0 + 2-6 saat: "anında" hizmeti seçerseniz - hazır kayıt ve elektronik NAPR beyanı (QR kodu).
- T+1 iş günü: Hızlandırılmış kayıt (270 GEL karşılığında).
- T+4 iş günü: standart kayıt (150 GEL oranında).
Yasal nokta: sahiplik ortaya çıkar NAPR elektronik siciline giriş yapıldığı andan itibarensözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren değil. Kağıt bir "sertifika" gerekli değildir; kanıt olarak elektronik bir beyan kullanılır.
Kaydı hızlandırmanın maliyeti ve ne zaman gerekli olduğu
Hızlandırılmış mod seçimi şu durumlarda gerekçelendirilir:
- Alıcı ve satıcının zamanının kısıtlı olması (iş seyahati, turistik gezi);
- banka/üçüncü taraf anlaşmaları için derhal yeniden kayıt yapılması gerekmektedir;
- Yüksek talep gören bir nesne satın alınır ve hakkın hızlı bir şekilde tespit edilmesi önemlidir.
Hızlandırmanın yaklaşık maliyeti (standart ve hızlandırılmış versiyonlar arasındaki fark) - $45-$73 baz tarifeye ek olarak (150 ila 270/350 GEL arasında).
Gayrimenkul kayıt masrafları: ücretler ve ek masraflar
Gürcistan'da mülkiyet devrinde resmi ödemeler şeffaf ve öngörülebilirdir. Aşağıda, $ cinsinden gösterge tutarları, ne zaman gerekli oldukları ve genellikle kime uygulandıkları ile bir maliyet yapısı bulunmaktadır. Birincil kaynaklara işaret ediyor ve işlem bütçesinin nasıl optimize edileceğini açıklıyoruz.
Anahtar gerçek: Georgia'da bir ev satın alırken satın alma vergisi yokSadece tescil için devlet vergisi (KDV 18% dahil) ödenir. Kanunen tescil masrafları genellikle satıcı tarafından karşılanır, ancak taraflar aksini kararlaştırmakta serbesttir.
1) Mülkiyet haklarının tescili için devlet görevi
Ne için para ödüyoruz: NAPR'ın elektronik sicilinde (Adalet Evleri aracılığıyla) mülkiyet hakkı devrinin kaydının yapılması.
- Standart (4 iş günü): 150 GEL ≈ $55
- Hızlandırılmış (1 iş günü): 270 GEL ≈ $100
- Anında (teslim gününde, birkaç saat içinde): 350 GEL ≈ $128
Kim ödüyor? varsayılan olarak - satıcı (sözleşmede aksi belirtilmedikçe). Uygulamada, taraflar genellikle masrafı paylaşır veya alıcıya devreder.
2) Noter hizmetleri (gerekliyse)
İhtiyacınız olduğunda: karmaşık işlem koşulları (taksit/rehin), yabancı bir vekaletname altında işlemler (sözleşmenin noter tasdiki zorunludur), tarafların şahsen hazır bulunmadığı durumlarda icra.
- Maliyet Aralığı: kıyaslama $80-$160+ Noter onaylı sözleşme için (tarifeye ve karmaşıklığa bağlıdır).
- Birçok noter, belgeleri elektronik ortamda sicile kaydetmekte ve bu sayede Adalet Sarayına gitme zahmetinden kurtulmaktadır.
Önemli: Yurtdışında düzenlenmiş bir vekaletname kapsamında işlem yapılması durumunda, ana sözleşme noter onaylı olmalıdır (2024-2025 için geçerlidir.
3) Sözleşmeli tercüme ve çeviri hizmetleri
İhtiyacınız olduğunda: Taraflar Gürcüce bilmiyorsa. Adalet Sarayında akredite bir tercüman gereklidir; sözleşme iki dillidir (Gürcüce + alıcının dili).
- Yazılı çeviri: kıyaslama $5–$10/страница
- İşlem sırasında bir tercümanın bulunması: kıyaslama $15-$30
- Bazı kurumlar refakat ücretine tercümeyi de dahil etmektedir.
4) Durum tespiti ve destek (due diligence)
İçindekiler: Nesnenin geçmişini ve haklar zincirini kontrol etmek, yükümlülükleri ve riskleri analiz etmek, sözleşmeyi hazırlamak, sicile sunulmasını desteklemek.
- Maliyet Karşılaştırma Ölçütü: etrafında Nesne fiyatının 1%'si kapsamlı destek (pazar) için.
Öneri: durum tespi̇ti̇nde ci̇mri̇ davranmak çoğu zaman tesci̇lde geci̇kmelere (i̇poteği̇n kaldirilmasi, eşi̇n onayi) ve planlanmamiş harcamalara yol açar. Depozito yatırmadan önce mülkü kontrol edin.
5) Banka masrafları ve ödemeleri
Ortaya çıktığında: Bir işlem için uluslararası para transferi yaparken veya bankalar arası işlemler için. Gürcistan içi transferler genellikle anlıktır, ancak bankaların günlük limitleri vardır.
- Uluslararası çeviri: bir ölçüt belirleyin $50-$150 komisyon ve dönüştürme için (gönderimin yapıldığı bankaya/ülkeye bağlıdır).
- Gürcüce içi çeviri: genellikle daha ucuzdur; bankanızın oranlarını kontrol edin.
- Ödemeyi belgeleyin: Kayıt için bir banka dekontu (veya makbuzu) gerekecektir.
6) Oturma izni için gayrimenkul değerlemesi (gerekli ise)
İhtiyacınız olduğunda: eğer amaç satın alma temelinde oturma izni başvurusunda bulunmaksa; değer eşiğini teyit etmek için (şu anda kriter $100 000 geçici ikamet izni için) bağımsız bir değerleme uzmanının raporunu gerektirir.
- Maliyet Karşılaştırma Ölçütünü Raporlayın: $100-$300 Şehir, bölge ve hazırlık süresine bağlı olarak.
7) Yeni binalar: iletişimin bağlanması ve geliştiriciye son ödemelerin yapılması
Ortaya çıktığında: Ev teslim edildiğinde ve kabul sertifikası imzalandığında, geliştirici kamu hizmetlerinin devreye alınması/bağlanması, sayaçların ve erişim kartlarının kaydı için bir defaya mahsus ücret talep edebilir.
- Dönüm noktası: geliştiricinin fiyat listesine göre; birçok projede bir dizi fiyat aralığı vardır $100-$500+ (premium kompleksler için - daha yüksek). Lütfen hisse senedi katılım anlaşmasında/yatırım sözleşmesinde belirtiniz.
8) Emlak acentesi komisyonu (eğer dahilse)
Kim ödüyor? Gürcistan piyasasında komisyon daha çok satıcı tarafından ödenir; hizmetler alıcı için genellikle ücretsizdir. Ancak koşullar tarafların anlaşmasına bağlıdır.
- Komisyon Referans Noktası: Fiyattan ~3-5% (genellikle masraflar satıcıya aittir).
Tipik bir işlem bütçesinin özeti (örnek)
Kredisiz ve karmaşık koşullar olmadan $100.000'e bir daire satın almak:
- Kayıt için devlet görevi (4 gün): ≈ $55 (veya hızlanmada $100/$128)
- Mütercim ve Tercüman: ≈ $30-$80 (hacme ve tarifelere bağlıdır)
- Yasal Doğrulama: ≈ $1 000 (1% fiyat; isteğe bağlı ancak tavsiye edilir)
- Banka masrafları (uluslararası transfer): ≈ $50-$150
- Noter: Adalet Sarayında imzalandığında $0; noter onaylı bir sözleşme için - ≈ $80-$160+
Toplam Benchmark: gelen $135-$285 Avukat ve noter olmadan temel senaryoda; tam durum tespiti ve noter tasdiki ile - yaklaşık $1 265-$1 475. Bu, planlama amaçlı bir tahmindir; nihai tutarlar seçilen kayıt moduna, hizmet yelpazesine ve banka oranlarına bağlıdır.
Gürcistan'da gayrimenkul kaydı yaparken karşılaşılan tuzaklar ve riskler
Gürcistan'da mülk kaydı hızlı ve teknolojik olarak gelişmiştir, ancak alıcıları genellikle rahatlatan "basitliktir". Aşağıda, temel risklere ve bunları en aza indirmenin yollarına ilişkin sistematik bir genel bakış, birincil kaynaklara referanslar ve yaklaşık maliyetler yer almaktadır.
Ana düşünce: Sorunların büyük çoğunluğu kayıt aşamasında ortaya çıkmamakta, daha ziyade teslim edilmeden önce - eksik durum tespiti, belgelerdeki hatalar ve şeffaf olmayan hesaplamalar.
1) Yasal temizlik: yükümlülükler, hakların geçmişi, nesnenin uygunluğu
Risk: gizli ipotekler, tutuklamalar, üçüncü şahısların tescil edilmemiş hakları, sicildeki alan/planlama verileri arasındaki tutarsızlık, reşit olmayanların hisseleri, eş rızasının olmaması.
- Neyi kontrol etmeliyim: son alıntı Kamu Sicili (NAPR) kadastro koduna göre: mal sahibi, yükümlülükler, kısıtlamalar, temel özellikler.
- Aile hukuku yönleri: Ortaklaşa edinilen mallarda eşin rızası, reşit olmayanların hisselerinde vesayet makamlarının izni olmaksızın temlik yasağı.
- Teknik özellikler: değişikliklerin yasallaştırılması, adres, alan ve kadastro kodunun doğruluğu, kültürel miras nesnesi statüsünün bulunmaması (yükümlülükler getirir).
Önemli: NAPR beyanı mevcut durumu ve yükümlülükleri gösterir, ancak potansiyel talepleri (miras anlaşmazlıkları vb.) her zaman ortaya çıkarmaz. Tam bir durum tespiti, bir işleme itiraz edilmesi riskini azaltır.
Maliyet Karşılaştırma Ölçütleri: Durum tespiti - yaklaşık. Nesne fiyatının 1%'si (piyasa); dosyalama için kayıt ücretleri - (piyasa); ve $55 / $100 / $128 aciliyete bağlı olarak.
2) Yabancılar için kısıtlamalar ve nesnelerin özellikleri
Risk: sınırlı ciroya veya özel görevlere sahip nesnelerin satın alınması.
- Tarım arazisi: YABANCILAR yapamam Tarım arazilerinin mülkiyetini edinme; Gürcistan vatandaşlığı mevcutsa miras veya satın almaya izin verilir.
- Kültürel Miras: Tarihi binalar, koruma ve onarım gereklilikleri içeren koruma statüsüne sahip olabilir - bu durumu önceden kontrol edin.
- Arazi Kullanım Tanımlaması: Mülkiyet değiştiğinde kullanım amacı (konut/ticari vb.) otomatik olarak değişmez; bunu değiştirmek için ayrı bir idari prosedür gereklidir.
Uyarı: Yerel bir tüzel kişiliğe sahip nominal yapılar aracılığıyla tarım arazisi yasağını "aşma" girişimleri, işlemin geçersizliği riskini taşımaktadır. Muhafazakar tutum, bu tür arazileri satın almamaktır.
3) Vekaletname, noter tasdiki ve dil gereklilikleri
Risk: işlemin şekli ve dil engelleri nedeniyle kaydın reddedilmesi.
- Yabancı Vekaletname: Gürcistan dışında düzenlenmiş vekaletname ile uzaktan satın alma durumunda, sözleşme noter onaylı olmalıdır.
- Sözleşme dili: Metin Gürcüce yazılır; genellikle iki dilli bir versiyon hazırlanır. Taraflar Gürcüce bilmiyorsa, imzalama sırasında akredite bir tercümanın bulunması gerekmektedir.
Maliyet Karşılaştırma Ölçütleri: NOTER $80-$160+Çeviri $5–$10/стр.bir tercümanın varlığı $15-$30.
Anahtar kural: Basit işlemler noter olmadan Adalet Sarayında resmileştirilebilir, ancak yabancı bir vekaletname söz konusu olduğunda noter formu zorunludur.
4) Yeni binalar ve talep hakkı
Risk: İnşaat halindeki bir mülkte "talep hakkı" ile nihai mülkiyet arasındaki karışıklık; geliştiricinin yetki belgelerinden kaynaklanan gecikmeler.
- İnşaat aşaması sırasında aşağıdakiler kaydedilecektir talep hakkı (gelecekteki dairenin rezervasyonu); mülkiyet, binanın işletmeye alınmasından ve kabul sertifikasından sonra onaylanır.
- Geliştiriciyi kontrol edin: inşaat ruhsatı, teknik plan, projenin banka akreditasyonu - dolaylı bir güvenilirlik göstergesi.
Maliyet Karşılaştırma Ölçütleri: sözleşmenin/talep hakkının tescili - NAPR tarifelerinde (genellikle aynı $55 / $100 / $128 aciliyete bağlı olarak); geliştiricinin yasal durum tespiti - piyasa uygulamasından ~1% fiyatları (anlaşmayla).
İpucu: devreye alma tarihlerini ve sözleşmedeki gecikmeler için sorumluluğu sabitleyin; siz teslim etmeden önce geliştiricinin tüm belgeleri kayıt defterine girip girmediğini kontrol edin.
5) Belgelerdeki ve kimlik tespitindeki hatalar
Risk: İsimlerdeki yanlış baskılar, yanlış transliterasyon, yanlış pasaport numarası veya kadastro kodu - belgelerin iade edilmesi ve yeniden sunulması için gerekçeler.
- Sözleşmedeki veriler şu şekilde olmalıdır tam anlamıyla eşleşme pasaport (Latin alfabesi) ve Gürcüce transliterasyon ile; adres ve kadastro kodu - ekstrede olduğu gibi.
- Beyanın denetlenen nesneyi (kat, daire/parsel numarası) tam olarak gösterip göstermediğini kontrol edin.
Pratik: herhangi bir yanlışlık düzeltme ve yeniden gönderime (en az +1 gün) ve ek ziyaretlere yol açar. Bunu bir ön "kontrol listesi" ile önleyin.
6) Dolandırıcılık planları ve insan hatası
Risk: iptal edilen vekaletnameler kapsamında yapılan işlemler, "çifte" satış vaadi, ipoteklerin gizlenmesi, haksız nakit avanslar.
- Talep son açıklama imzalamadan hemen önce NAPR'dan vekaletnamenin geçerliliğini kontrol edin.
- Yazılı bir sözleşme ve kayıt defterinde bir kayıt olmadan depozito vermeyin; tüm ödemeleri banka belgeleriyle teyit edin.
Dolandırıcılığa karşı teknolojik bir engel: Kayıt doğrulamalı (blok zinciri teknolojisi dahil) tek bir elektronik sicil, hak sahteciliği riskini en aza indirir; güvenlik açığı tarafların ihmalinden kaynaklanmaktadır.
7) Ödemeler, AML kontrolleri ve kur riskleri
Risk: Banka limitleri, fon kaynağı kontrolleri, dönüşümdeki kur farkı nedeniyle işlem gecikmesi.
- Uluslararası transferler gidebilir 1-3 bankacılık günübankalar belge (sözleşme, fon kaynağı) talep etme hakkına sahiptir.
- Gürcistan içi transferler daha hızlıdır, ancak günlük limitler geçerlidir - önceden anlaşın.
- Sözleşmede uzlaşma para birimini ve kurunu sabitleyin; makbuzları/makbuzları saklayın.
Maliyet Karşılaştırma Ölçütleri: uluslararası komisyonlar ve dönüşüm - genellikle $50-$150 bankaya/ülkeye bağlı olarak değişir.
8) Kayıt sonrası sorunlar: kamu hizmetleri ve yönetim
Risk: teknik tıkanıklıklar ve çözülemeyen hesaplar ve yönetim sorunları nedeniyle ev içi rahatsızlıklar.
- Satıcıdan elektrik, su, gaz ve kat mülkiyeti (HOA) aidat borcu olmadığına dair belge isteyin.
- Kayıttan hemen sonra yönetim şirketini bilgilendirin ve kişisel hesapları yeniden düzenleyin.
Hatırlatma: Resmi olarak borçlar eski mal sahibinin sorumluluğundadır, ancak sözleşmeler zamanında yeniden düzenlenmezse "insan faktörü" (ödemelerin yapılmaması / bağlantıların kesilmesi) yeni mal sahibi için sorun yaratabilir.
Alıcılar için pratik ipuçları: kayıt yaptırmadan önce bir kontrol listesi
Bu bölüm bir uygulama konsantresidir: sözleşmeyi imzalamadan ve Kamu Siciline göndermeden önce tam olarak nelerin kontrol edilmesi ve hazırlanması gerektiği. $'deki temel adımları, zaman ve maliyet kriterlerini özetliyor ve yetkili kaynaklara bağlantılar sağlıyoruz.
Kontrol listesinin amacı: yasal ve kurumsal riskleri en aza indirir, kayıt süresini kısaltır ve gereksiz masraflardan kaçınır.
1) Para yatırmadan önce belgeler ve durum tespiti
- Kadastro koduna göre yeni bir NAPR özeti talep edin. Mülkün sahibini, yükümlülüklerini (ipotek, haciz), kısıtlamaları ve temel özelliklerini kontrol edin. Ekstre çevrimiçi olarak veya Adalet Sarayından alınabilir.
- Tesisin teknik verilerinin mutabakatını sağlayın. Alan, yerleşim planı, daire/arsa numarası, adres ve kadastro kodu özetle tam olarak eşleşmelidir. Değişikliklerin yasallaştırıldığından emin olun; evler için arsa ve yapının tescil edildiğinden emin olun.
- Satıcının kimliğini, ailevi ve yasal durumunu kontrol edin. Pasaport verileri, yasal ehliyet, ortaklaşa edinilen mülk durumunda eşin rızası; reşit olmayanların hisseleri durumunda - vesayet makamlarının izni.
- "Su altı durumlarını" ortadan kaldırın. Alanın kültürel miras alanı olup olmadığının (yükümlülükler getirir) ve arazinin kullanım amacının ne olduğunun netleştirilmesi.
- Kamu hizmeti borcu ve kat mülkiyeti aidatı olmadığına dair belgeler isteyin. Bu, işlem sonrası hane halkı risklerini azaltacaktır.
- Oturma izni için satın alıyorsanız: önceden bağımsız bir piyasa değerlendirmesi sipariş etmek (genellikle $100-$300) fiyat eşiğini onaylamak için ($100.000'den kıyaslama).
- Bir avukattan durum tespiti. Hakların, yükümlülüklerin ve belgelerin geçmişine ilişkin tam bir denetim yapılması tavsiye edilir (kıyaslama Nesne fiyatının ~1%'si).
Önemli: NAPR beyanı mevcut durumu yansıtır, ancak herhangi bir durumun olmayacağını garanti etmez. potansiyel iddialar (örneğin mirasçılardan). Bir avukat tarafından yapılacak derinlemesine bir kontrol, itiraz riskini azaltır.
(2) Antlaşma: şekil, dil, noter tasdiki
- İki dilli bir sözleşme hazırlayın (Gürcüce + sizin diliniz). Gürcüce bilmiyorsanız, imzalama işlemine akredite bir tercüman katılır. Oryantasyonlar: yazılı çeviri $5–$10/стр.bir tercümanın varlığı $15-$30 .
- İmzanın atılacağı yeri belirleyin: House of Justice (basit işlemler, noter yok) veya noter (karmaşık şartlar, taksitler, ipotekler, kurumsal planlar).
- Yabancı bir vekaletname altında satın alma: ana sözleşme noter onaylı olmalıdır (mevcut 2024-2025). Noter maliyet ölçütü: $80-$160+.
- Sözleşme için İş Tanımı: tam fiyatı, para birimini, ödeme planını, anahtarların/zilyetliğin devrini, tarafların garanti beyanlarını (gizli takyidat olmaması), ihlaller için sorumluluğu ve uyuşmazlık çözüm rejimini belirleyin.
- Ön sözleşme ve depozito (isteğe bağlı): depozito genellikle 5-10% (ikincil) veya 20-30% (yeni binalar). Depozito kaydı sicile kaydedildiğinde, nesnenin yeniden satışı "engellenmiş" olur.
Anahtar kural: basit işlemler noter olmadan PSH'de yetkilendirilebilir. Ama Yabancı vekaletname ile uzaktan satın alma durumunda, noter onaylı bir form zorunludur.
3) Ödeme ve ödemelerin teyidi
- Ödeme yönteminizi önceden seçin: banka havalesi (uluslararası/uluslararası) veya nakit (anlaşmaya göre). Uluslararası transferler için lütfen aşağıdaki komisyonlara dikkat edin $50-$150 ve makbuz için 1-3 bankacılık günü.
- Para birimi ve döviz kuru üzerinde anlaşın. Sözleşmede kur farklarını ve komisyonları kimin üstleneceğinin ve yükümlülüklerin hangi para biriminde yerine getirilmiş sayılacağının tanımlanması
- Ödemeyi belgelerle destekleyin. Banka dekontunu veya makbuzu saklayın - bunlar hakkın kaydına eklenecektir.
- Banka limitlerinizi kontrol edin. Gürcistan içi transferler genellikle anında gerçekleşir, ancak her bankanın günlük miktar konusunda farklı limitleri vardır - önceden kontrol edin.
İpucu: Ödeme ve PSH'ye teslim anını senkronize edin, böylece "anında" kayıt durumunda (aynı gün) ödeme belgeleri de dahil olmak üzere tüm belgeler hazır olur.
4) PSH kaydı ve hız seçimi için dosyalama
- PSH'ye bir başvuru ve bir dizi belge gönderin veya noterden elektronik olarak göndermesini isteyin. Paket: başvuru formu, pasaport, sözleşme, ödeme belgesi, vekaletname ve gerekirse eşin rızası.
- Kayıt modunu seçin ve ücreti ödeyin: standart - $55 (4 iş günü), hızlandırılmış - $100 (1 gün), "aynı gün". - $128 (birkaç saat).
- Sonucu kontrol edin: Giriş yaptıktan sonra, QR kodlu bir elektronik ekstre alacaksınız (genellikle ek bir yetkilendirme gerekmez).
Yasal nokta: Mülkiyet, sözleşme tarihinden itibaren değil, NAPR elektronik siciline giriş tarihinden itibaren doğar.
5) Özel durumlar: yeni binalar, evler, arazi, ticaret
- Yeni Binalar: inşaat aşaması sırasında kaydedilir talep hakkıMülkiyet - işletmeye alma ve kabul sertifikasından sonra. İnşaat ruhsatını ve geliştiricinin belgelerini kontrol edin.
- Özel evler: Arazi ve binanın birlikte doğru bir şekilde kaydedildiğinden emin olun; kadastro sınırlarını kontrol edin.
- Arazi (tarım dışı): kullanım amacını ve olası kısıtlamaları (irtifak hakları, koruma bölgeleri) kontrol edin. Yabancıların satın almasına izin verilmez TARIMtoprağın.
- Ticaret: Kiracıların varlığını ve sözleşme şartlarını netleştirin - mal sahibi değiştiğinde geçerli kalırlar; şirket satın alırken kuruluş belgelerini hazırlayın.
6) Kayıt sonrası adımlar
- Kamu hizmetlerinizi ve faturalarınızı kat mülkiyetine (HOA) yeniden kaydettirin. Bağlantı kesilmelerini önlemek için satıcıdan son faturaları talep edin.
- Bir dizi belge bulundurun. Sözleşme, makbuzlar, NAPR beyanı - kağıt üzerinde ve elektronik olarak (bulut) saklayın.
- Oturma izni planlaması: dosyalama için paketi hazırlayın (sözleşme, beyan, değerleme uzmanının raporu, vb.).
Gerçek hayattan örnekler ve zaman çizelgeleri: uygulamada neler oluyor
Bu bölümde, Gürcistan'da gayrimenkul kaydının gerçekte nasıl gerçekleştiğini yansıtan pratik senaryolar yer almaktadır: zaman çizelgeleri, $'deki tipik maliyetler, darboğazlar. Tüm vakalar Adalet ve Kamu Sicili Evleri (NAPR) yönetmelikleriyle uyumludur ve temel rakamlar ilgili kaynaklar tarafından teyit edilmiştir.
Zaman çizelgesi: gelen 2-6 saat (anında kayıt) için 4 iş günü (standart) ve yükümlülüklerin belirlenmesindeki gecikmeler.
Vaka 1. Tuzaklar olmadan "aynı gün" hızlı kayıt
Durum. Alıcı Batum'da bir daire seçti ve nesneyi önceden kontrol etti (NAPR beyanı, ipotek yok). Aynı gün taraflar sözleşmeyi imzalamışlardır. Adalet Evi (PSH) ve "anında" kayıt için başvurdu. Kayıt defterine giriş ~3 saat içinde gerçekleşti; elektronik ekstre ise aynı gün.
- Son teslim tarihi: 2-6 saat (anında servis) - uygulama onaylar.
- Masraflar: devlet görevi̇ $128 (350 GEL); imza sırasında tercüman (gerekirse) $15-$30çeviri $5-$10/str.
- Belgeler: pasaport, sözleşme, ödeme belgesi.
Sonuç: belgeleri̇n tamamen hazir olmasi ve herhangi̇ bi̇r takyidatin bulunmamasi hali̇nde, tesli̇m gününde mülki̇yeti̇n elde edi̇lmesi̇ gerçekçi̇di̇r.
Dava 2. "Gizli" ipotek ve tescil tarihinin ertelenmesi
Durum. Tiflis yakınlarında anlaşma hazırlanırken, çekte banka lehine bir ipotek gösterildi. Satıcı krediyi geri ödedi, ancak ipoteğin kaldırılması ~2 hafta sürdü (banka + sicilde güncelleme). Mülkiyet kaydı standart rejime göre gerçekleştirilmiştir.
- Son teslim tarihi: Numaralandırma için 2 hafta + kayıt için 4 iş günü (veya ek ücret karşılığında 1 gün/aynı gün).
- Masraflar: Devlet görevi: $55 (standart) veya $100/$128 (hızlanma); bir avukattan durum tespiti - bir referans noktası ~1% nesnenin fiyatının.
- Risk kaynağı: NAPR beyannamesindeki "yükümlülükler" alanının göz ardı edilmesi.
Sonuç: "karmaşık olmayan" ipotekler bile zaman çizelgesini değiştirir. Ertelemeden kaçınmanın temel yolu son açıklama İmzalamadan ve durum tespiti yapmadan önce kayıt defterinden.
Vaka 3. Yabancı bir vekaletname kapsamında uzaktan satın alma
Durum. Yatırımcı, yurtdışında düzenlenmiş bir vekaletname kullanarak ülkeyi ziyaret etmeden işlemi resmileştirir. Mevcut düzenlemeler nedeniyle, ana sözleşme noter tasdikine tabidir; çevirmen, noter ve sicile elektronik dosyalama bağlayın.
- Son teslim tarihi: işlem günü + kayıt için 1 iş günü (270 GEL oranında) veya 350 GEL için "aynı gün".
- Masraflar: NOTER $80-$160+çevirmen/çevirmen $5–$10/стр. и $15-$30devlet görevi $100 (1 gün) veya $128 (aynı gün); uluslararası banka ücretleri uygulanabilir $50-$150.
- Norma: yabancı bir vekaletname söz konusu olduğunda, noter onaylı bir sözleşme formu zorunludur.
Sonuç: Uzaktan satın alma yüz yüze satın alma ile aynı süreyi alır, ancak noter ve tercüman için bir maliyet bloğu ekler. Aksi takdirde, prosedür standarttır; dosyalama genellikle noter tarafından elektronik olarak yapılır.
Vaka 4. Yeni bina: "talep hakkından" mülkiyet hakkına
Durum. Alıcı, kazı aşamasında bir geliştirici ile sözleşme imzalamıştır. Sicil kaydı talep hakkı (gelecekteki dairenin rezervasyonu). Binanın işletmeye alınmasından ve kabul sertifikasından sonra - mülkiyetin tescili.
- Son teslim tarihi: Talebin kaydı - tarifeye göre 1 gün içinde / "aynı gün"; mülkiyetin nihai kaydı - evin işletmeye alınmasından sonra seçilen modda (4 gün, 1 gün, "bugün").
- Masraflar: her kayıt için devlet vergisi: $55 (4 gün) veya $100/$128 (hızlandırma); kamu hizmetlerinin bağlantısı için olası geliştirici ücretleri - kıyaslama $100-$500+.
- Riskler: Gecikmiş devreye alma, geliştiriciden eksik izin paketi; inşaat iznini ve proje akreditasyonunu banka ile kontrol edin.
Sonuç: en azından yeni inşaatlarda gerçekleşiyor iki tescil: hak talebinin ve nihai mülkiyetin tescili. Her iki aşamanın maliyetlerini ve zamanlamasını hesaba katın.
Özet zaman çizelgesi ve maliyetler (vakaya göre)
| Senaryo | Gerçek dönem | Anahtar harcamalar |
|---|---|---|
| Risksiz ekspres | 2-6 saat | Devlet Görevi $128çevirmen $15-$30 |
| Bir ipotek ile | ~2 hafta (para çekme) + 1-4 gün kayıt | Devlet Görevi $55-$128durum tespi̇ti̇1% fiyatlar |
| Yabancı vekaletname ile | Noterde imzalandıktan 1 gün/"bugün" sonra | Noter $80-$160+Çeviri $5–$10/стр.devlet görevi $100-$128 |
| Yeni bina | Talep kaydı: 1 gün/"bugün"; unvan - işletmeye alındıktan sonra | İki aşama için devlet ücretleri: $55-$128 × 2; iletişim $100-$500+ |
Sahada ne beklemeli: kurumsal nüanslar
- Kuyruklar ve slot zamanlaması. Yoğun aylarda (yaz, Batum/Tiflis), PSH açılışına gelmekte fayda vardır; anlık hizmet şube kullanımına bağlıdır.
- Banka Yerleşimleri. Uluslararası transferler 1-3 banka günü sürer ve maliyeti $50-$150"anında" kayıt için hazır bir makbuzun olması daha iyidir.
- Çevirmen/dil. Gürcüce bilmiyorsanız, iki dilli bir sözleşme ve tercüman ayarlamak için +1-3 saat bekleyin.
Sonuç olarak: Uygulamada, Gürcistan'da kayıt "hızlı ve şeffaf" olma ününü doğrulamaktadır: hazır belgelerle - aynı gün; standart beslemede - 4 iş günü. Zamanlama kaymaları neredeyse her zaman takyidatlar, uzlaşmalar ve işlemin şekli (noter, devir) ile ilgilidir.
Sonuç
Gürcistan'da gayrimenkul kaydı - gerçekten hızlı ve şeffaf bir süreç: belgeler hazır olduğunda, hak resmileştirilebilir aynı gün (anlık) veya standart 4 iş günüve sabit ücretler yaklaşık olarak aşağıdaki gibidir $55-$128. Bununla birlikte, güvenli bir satın almanın anahtarı yetkin bir şekilde satın almaktır durum tespi̇ti̇Doğru bir sözleşme şekli (özellikle yabancı vekalet işlemlerinde) ve belgelenmiş yerleşim yerleri. Eğer basit bir "düz arama" yerine anahtar teslim bir çözüm arıyorsanız, Ekibimiz kendini Gürcistan'da mülk bulmaya adamıştır amaçlarınız için (yatırım, konut, kiralama), durum tespiti yapar, iki dilli sözleşmeler hazırlar, tercüman/noter organize eder ve Adalet Eviİşlemi uzaktan tamamlamanıza yardımcı olabilir ve gerekirse oturma izni ve vergiler konusunda tavsiyelerde bulunabiliriz. Görevinizi tartışmak ve ilk danışmanlığı almak için bizimle iletişime geçin: sayfadaki form aracılığıyla bir talep bırakın veya messenger aracılığıyla bize bir mesaj gönderin - derhal yanıt vereceğiz ve başvurunuzu alana kadar kişiselleştirilmiş bir destek planı sunacağız kayit defteri̇nden alintilar.
+995 599 050 123
hello@residence-estate.ge
Gürcistan, Batum, Sherif Khimshiashvili str. 1, office 1204
TOP-7 nesnelerinin kataloğunu alın