Gürcistan'da otel odası satın almak: karlı bir yatırım mı yoksa finansal risk mi?

Gürcistan'da otel odası pazarı: genel bakış ve trendler

Gürcistan bugün sadece parlak haçapuri lezzetlerinin ve nefes kesici sıradağ manzaralarının ülkesi değil, aynı zamanda tatil köyü ve otel mülkiyeti yatırımcıları için dinamik bir "mıknatıs". Kısa bir süre önce Gürcistan'da bir otel odası satın almak bir Moskovalı için egzotik görünüyorsa, şimdi her ikinci tanıdık bununla ilgileniyor: gerçekten oturma izni veriyorlar mı ve vergi neredeyse sıfır mı? Ve yatırım yapmaya değer mi, yoksa turist aldatmacasındaki bir başka pazarlama balonu mu?

Pazarın itici gücü olarak turizm

Şef otel pazar motoru - artan turist trafiği. 2024 yılında rekor 7,4 milyon yabancı ziyaretçi ülkeye gelmiştir. Örnek vermek gerekirse: bu rakam Gürcistan'ın kendi nüfusunun neredeyse iki katı! Ve bunların çoğu sadece geçip gitmiyor, geceliyor ve hizmetler için para harcıyor. Tarafından bildirildiği üzere Ulusal İstatistik ServisiSon iki yılda bu akını diğerlerinden daha fazla hissedenler oteller oldu - yoğun sezonda birçok tesiste doluluk 70%'ye yükseliyor ve Tiflis ve Batum'daki otel mülklerinin karlılığı yeni rekorlar kırıyor.

Etkileyici rakamlar

Gürcistan'ın GSYİH'si 2022 yılında 10,5% oranında büyümüştür - bu etkileyici oran doğrudan turi̇zm geli̇rleri̇. Aynı yıl, turizm ekonomiye şunları kazandırdı 3,5 milyar dolar. Bu miktarı hayal etmek zor - sadece gecelik konaklamalara ayırsanız bile, her kıyı bölgesi veya kayak alanı için milyonlarca dolarlık bir pastadan bir dilim elde edersiniz! Karşılaştırma için: 2019'da, pandemiden önce, turist trafiği 19% daha düşüktü ve gelirler mütevazı bir 700 milyondu. Yani pandemi pazarı öldürmedi, sadece sertleştirdi - Gürcistan'daki otel odalarına olan talep artık daha istikrarlı ve çeşitli.

Engelsiz alışveriş: yabancılar yerel halkla eşit şartlarda

Gürcistan emlak piyasasının en önemli çiplerinden biri de yabancılara açıklık. Burada, sırf pasaportunuz yerel olmadığı için Gürcistan'da deniz kenarında bir apart otel veya kiralık bir oda satın almanıza izin verilmemesi gibi bir durum söz konusu olmayacaktır. "Yabancıların ve Vatansız Kişilerin Statüsü Hakkında" Kanun, tarım arazileri hariç, herhangi bir mülke serbestçe sahip olmanıza izin verir.

Ve en iyi kısmı, şunları yapabilirsiniz yerel olanlarla neredeyse aynı şartlarda ipotek almak. Bugün bankalardaki ipotek oranları yaklaşık 8-10% p.a., minimum peşinat - yüzde 1,5. 40%. Ve eğer Gürcistan'da otel işine yatırım yaparsanız $100,000. ve üzeri (örneğin Batum veya Tiflis'te bir otel odası satın almak), oturma izni için başvuruda bulunulabilir.

Ultra-liberal vergiler

Şunlara özellikle dikkat edilmelidir vergi̇ poli̇ti̇kasi. Çoğu Avrupa ülkesinden çok daha ılımandır. Örneğin:

• Toplam emlak vergisi yokluğu gayrimenkul sahibi olurken;
• 51TP23 Yeniden satış geliri üzerinden alınan vergi - Mülkü satın aldıktan sonra 2 yıldan daha kısa bir süre içinde satarsanız;
• Kârın yüzde sıfır'ıVarlığı 2 yıldan daha uzun süre elinizde tutarsanız.

Gürcistan'da otel satın alırken ödenen vergilerle ilgili tüm ayrıntılar (tesis vergileri dahil) Batum'deki mülkler ya da Tiflis.

Seçenekler ve perspektifler

Denizin üzerinde yüzen apart otellerden Tiflis'in tarihi merkezindeki butik otel odalarına kadar uzanan geniş bir portföy söz konusudur. Sadece büyük franchise'lar değil, aynı zamanda ilginç tasarım ve yönetime sahip yerel markalar da aktif olarak yeni tesisler inşa etmekte ve devreye almaktadır.

Gürcistan'daki otel odası pazarı şu anda bir "büyük patlama" döneminden geçiyor: artan turist trafiği, iş desteği, yabancılar için liberal mevzuat ve vergi avantajları, hem deneyimli hem de acemi yatırımcılar için son derece cazip hale getiriyor. Aslında, Gürcistan'daki otel mülkleri bölgedeki en umut verici yatırım araçlarından biri haline geliyor - Geriye kalan tek şey yönünüzü seçmek ve harekete geçmek!

Turizm ve talepte büyüme

Gürcistan üst üste birkaç yıldır dünyanın dört bir yanından gelen turistler için gerçek bir mıknatısa dönüşüyor - ve bu sadece güzel bir karşılaştırma değil, aynı zamanda hem istatistikler hem de yerel işletmeler tarafından onaylanan bir gerçek. Ülkeye turist akışı 2024 yılında 7,4 milyonu aşacak - bu resmi Gürcistan İstatistik Servisi (Geostat). 2019 yılında, yani pandemiden önce bu rakam 5,1 milyondu. Bir düşünün: beş yıl içinde ülkeye yılda iki milyondan fazla yeni ziyaretçi eklendi, bu da şu anlama geliyor, Gürcistan'da otel odaları için talep 45%'den daha fazla büyüdü!

---

Gelir dinamikleri: turizm ekonomiyi yönlendiriyor

Turizm büyüdükçe, hem sektörün kendisi hem de ülke geneli için gelir de artar. Turizm gelirleri 2023 yılında 3,5 milyar ABD dolarını aştı. Nispeten küçük bir ekonomi için bu çok büyük bir rakamdır ve toplam GSYİH'nin 18.7%'sini oluşturmaktadır. Gürcistan Ekonomi Bakanlığı'nın turizmi ülkenin kalkınması ve modernleşmesi için en önemli teşvik unsurlarından biri olarak kabul etmesi boşuna değildir, raporlarında resmi olarak beyan etmişlerdir.. Gürcistan'ın başkenti ve Batum gibi büyük tatil beldeleri, gelişlerdeki büyümede liderler arasında yer alırken, bunu doluluk ve oda fiyatları takip etti.

---

Gürcistan'a kimler ve neden geliyor? İzleyici kitlesi gittikçe genişliyor

Bugün Gürcistan'a sadece komşu ülkelerin ve BDT ülkelerinin sakinleri değil, aynı zamanda Avrupa, Orta Doğu ve hatta Asya'dan da giderek daha fazla turist geliyor. Gürcistan Ulusal Turizm Kurulu'na göre, 2023 yılında yabancı ziyaretçilerin 42%'si Avrupalı olacak, oysa daha önce büyük çoğunluğu Rusya, Ukrayna ve Türkiye'den geliyordu. Turistler artık sadece plaj tatili değil, aynı zamanda kayak pistleri (Bakuriani, Gudauri), Kakheti'deki şarap rotaları, Tiflis'teki gastronomik başlangıçlar ve Borjomi'deki kaplıcalar da arıyor. Bu da sezonluk destinasyon yelpazesini genişletmekte ve otel tesislerine yönelik yıl boyunca daha istikrarlı bir talep oluşmasını sağlamaktadır.

---

Emlak piyasasına etkileri: kaliteli arz sıkıntısı

Misafir akışının artması tek bir anlama geliyor. Batum, Tiflis, Kutaisi ve önde gelen tatil beldeleri kaliteli otel, apart otel ve markalı tesis sıkıntısı yaşıyor. Birçok yeni kompleksteki mülk sahipleri dürüstçe itiraf ediyor: 2024 sezonu rekor doluluk gösterdi ve ortalama kira oranı bazı segmentlerde 25% arttı. Kanıt olarak: Batum'daki otellerin yıllık ortalama doluluk oranı 62%'yi aştı ve yoğun tarihlerde - 90%'ye kadar! Özellikle deniz kıyısındaki birinci sınıf tatil köylerine ve Tiflis'te ulaşım kolaylığı olan otellere olan talep yüksektir.

---

Yeni trendler: artan oranlar ve iyileştirilmiş hizmet

Şiddetli rekabet ve turistlerin yüksek düzeyde hizmet alma arzusu ilginç bir eğilime yol açmaktadır: markalı otellerin ve uluslararası isimlere sahip yeni her şey dahil komplekslerin sayısındaki artış. Gürcistan'daki otellere yapılan bu tür yatırımlar sadece konaklama kalitesini iyileştirmekle kalmıyor, aynı zamanda sadakati ve dolayısıyla oda başına ortalama çeki de arttırıyor. 2018 yılında Marriott, Radisson ya da Hilton gibi markalı oteller sadece büyük şehirlerde bulunurken, bugün Batum ve Kobuleti'de tanınmış zincirlere ait 15'ten fazla franchise otel inşa ediliyor.

Turizmin büyümesi, Gürcistan'da bir otel odası satın almayı riskli bir karardan gerçekten umut verici bir yatırıma dönüştürüyor. Turist akışı ne kadar yüksek ve kitle ne kadar çeşitli olursa, bir yatırım varlığının sahibi olarak kendinizi o kadar güvende hissedersiniz. Georgia'nın otelcilik sektörü, istikrarlı talep, yetkin devlet desteği ve artan yatırım akışlarının kesiştiği noktada gelişmeye devam etmektedir.

Yabancılar için yatırım kolaylığı ve koşullar

Belki de bir restorana giren herkesi hoş bir şekilde şaşırtan en önemli şey Georgia'da bir otel odası satın almak - yabancı yatırımcılar için kuralların eşi benzeri görülmemiş sadeliği ve şeffaflığıdır. "Yabancılık" duygusu yok, giriş engeli yok, bürokrasi asgari düzeyde - devlet açıkça serbest bir sermaye piyasasına ve dostane bir yatırım ortamı yaratmaya oynuyor.

Yabancılar neredeyse mutlak mülkiyet hakkına sahiptir

Gürcistan'ın "Yabancıların ve Vatansız Kişilerin Statüsü Hakkında" Kanununa göre (orijinalini buradan okuyun), diğer Devletlerin vatandaşları herhangi bir mülk satın almaktarım arazisi dışında. İster misiniz Gürcistan'da otel işletmeciliğiDeniz kenarında bir tatil oteli mi yoksa Kura manzaralı bir daire mi? Çok kolay! Bir otel odası ya da daire satın almak için herhangi bir özel izne ya da ruhsata ihtiyacınız yoktur; bu işlem, Gürcistan vatandaşları için olduğu gibi doğrudan noter ve sicil memuru aracılığıyla yapılır.

Cironun güvenilirliği ve işlemlerin şeffaflığı

Satın alma prosedürü en dürüst ve teknolojik şekilde düzenlenmiştir: işlemler "Adalet Evi" (resmi̇ kaynak), tüm süreçlerin otomatikleştirildiği - hızlı kayıt için ödeme yaparsanız, alıcı mülkü tam anlamıyla 1-2 gün içinde, hatta bazen 1 saat içinde alır! Dahası, devlet şunları garanti eder mülkiyet haklarının tam olarak korunması yabancılar için (bkz. Ulusal Kamu Sicil Servisi), "işgalcileri", çifte satışları veya anlaşmadan "zorla" çıkarılabileceğiniz durumları ortadan kaldırır.

Mortgage: kolaylık ve esnek oranlar

Ayrıca, yabancıların da konut veya ticari mülk üzerinde ipotek neredeyse yerel halkla aynı şartlarda. 2024 yılında başlıca Gürcü bankalarının standart koşulları aşağıdaki gibidir:

• Kredi oranı. Yıllık 8% ila 10% ödemelerin rahat bir şekilde planlanmasına olanak tanıyan dolar cinsinden
• Peşinat. 40% nesne değeri
• Mümkün olan en basit belge seti: pasaport, gelir belgesi (bazen sadece banka hesap özeti)

Bankalar doğrudan emlak geliştiricileri ve acenteleriyle çalışır: Kiraya vermek üzere bir otel odası satın almaya karar verdiyseniz veya apart otel yatırımları Gürcistangenellikle tüm prosedür uzaktan yapılabilir. TBC Bank yatırımcılar arasında popüler bir seçim.

Yatırım için oturma izni: basit ve karlı

Bir başka önemli artı: Gürcistan'da $100.000'den bir otel veya daire satın almak, aşağıdaki haklardan yararlanmanızı sağlar oturma i̇zni̇. Bu seçenek, bu tür yatırımları özellikle ülkeyi bir ev veya aile ve iş projeleri için bir fırlatma rampası olarak görenler için uygun hale getirmektedir. Resmi prosedür ve gereklilikler şu adreste yer almaktadır devlet konsolosluk portali.

Tercihli vergiler ve net bir harcama planı

Vergilendirmeye özel önem verilmektedir. Burada her şey basit ve olabildiğince dürüsttür:

• 0% vatandaşlığa bakılmaksızın emlak vergisi
• 5% sermaye kazancı vergisi (mülkü 2 yıldan daha kısa bir süre içinde yeniden satarsanız)
• 0% vergisi, mülkün 2 yıldan uzun süredir mülkiyette olması durumunda - tüm ülke vatandaşları için çalışır

Ayrıntılar şurada Gürcistan Gelir İdaresi'nin resmi web sitesi. Daha da önemlisi, vergi sistemi tuzaklar içermemektedir: gizli ücretler veya zorunlu sigorta primleri yoktur.

Minimum giriş eşiği ve kota yok

Yeniden vurgulamak ne güzel: yabancılar için edinilecek nesnelerin sayısında herhangi bir kısıtlama yokturKota ya da "yarışma" yoktur. Gürcistan'da anahtar teslim bir otelde bir değil on oda satın alma hakkına sahipsiniz - oyunun kurallarında değişiklik veya ani yaptırım korkusu olmadan Batum, Tiflis veya dağ tatil beldelerinde portföyünüzü oluşturabilirsiniz.

Sonuç olarak: Otel odalarına yatırım yapma kolaylığı ve Gürcistan'deki otel tesisleriTeknolojik kayıt, şeffaf ipotek koşulları, yumuşak vergiler ve kolayca oturma izni alma imkanı - tüm bunlar ülkeyi yabancı yatırımlar için en iyi pazarlardan biri haline getiriyor. Ve işte bu yüzden Türkiye'ye olan ilgi konaklama sektöründeki yatırımlar Gürcistan şimdi ivme kazanıyor!

Bölgelere göre otel oda fiyatları: Batum, Tiflis, tatil köyleri

Hiç sabahın erken saatlerinde bir fincan sert kahve eşliğinde Gürcistan'da satın almak için bir otel odası aramayı denediniz mi? Tecrübeli bir gezgin bile fiyatların farklılığından etkilenir - her şey şehre, konuma, nesnenin sınıfına ve elbette markanın prestijine bağlıdır. Ancak mevsimsel dalgalanmalara rağmen, piyasa çok daha şeffaf hale geldi ve Gürcistan'da hem deniz kenarında birinci sınıf bir apart oteli hem de Tiflis'in eski kentinde kiralık rahat bir butik odayı kolayca bulabilirsiniz.

Batum: Karadeniz kıyı şeridinin amiral gemisi

Talep son yıllarda çılgınca arttı ve. Batum otel özellikleri kazı aşamasında neredeyse "tükenmiştir". En uygun fiyatlı seçenek, ekonomi sınıfı komplekslerdeki küçük stüdyo odalar: fiyatlar şu fiyatlardan başlıyor $55 000. Bu para için denizden 2-3. sırada temel bitirme ile 25-30 metrekarelik bir daire alacaksınız.

Ancak, popüler olanlar birinci basamak tesislerÖzellikle de uçsuz bucaksız Karadeniz sahil şeridi manzarasıyla. Markalı bir apart otelde (Wyndham, Radisson) hazır bir oda için ortalama fiyat - itibaren $110 000-150 000 30-40 metrekare için ve yazarın yenileme maliyetine kadar olan premium konutlar $200 000 ve üzeri. Uluslararası zincirler tarafından yönetilen en iyi apart otellerin genellikle bekleme listeleri vardır - bu nedenle Batum'da deniz kenarında bir otel odası satın almak istiyorsanız gecikmeyin!

Tiflis: başkent ve etkinliklerin kalbi

Tiflis'te otel emlak piyasası daha da çeşitlidir. Minimum giriş bir otel veya apartman odası satın almak için - $60 000-70 000 Yeni komplekslerde veya dönüştürülmüş tarihi binalarda 22-28 metrekare için.

Küresel olarak franchise verilen tesisler (örn. Marriott, Ramada, Best Western) - bir sonraki seviyedir: ortalama çek $120 000 ila $180 000Hatta bazen, tam merkezdeki butik otellerden bahsediyorsak daha da yüksek. Ayrı bir trend de kendi yönetim şirketine sahip anahtar teslim mini otellerdir: burada fiyat aralığı çok büyüktür ve $350 000 antika kaplamalı benzersiz arsalar için.

Dağ ve balneoloji merkezleri: Bakuriani, Gudauri, Borjomi

Büyüleyici doğa ve kış ve spa merkezlerinin artan popülaritesi her yıl çıtayı yükseltiyor. В Bakuriani и Gudauri kiralık bir otel odası için fiyatlar yaklaşık olarak $50 000ve için yeni̇ projede markali dai̇re zaten istiyorlar $85 000-130 000.

Gürcistan'da apart otel yatırımlarının popüler olduğu Borjomi'deki lüks spa otellerinde bir lotun maliyeti şu şekilde değişmektedir $70 000 25 metreye kadar olan küçük odalar için $200 000 vadilerin ve dağ yamaçlarının panoramasına sahip bir tatil dairesi için.

Tablo: Otel oda fiyatlarının bölgelere göre karşılaştırmalı analizi

Bölge	Ekonomi seviyesi, $	Marka projeleri, $	Premium, $
Batum	55 000 - 80 000	110 000 - 150 000	180 000 - 250 000
Tiflis	60 000 - 90 000	120 000 - 180 000	200 000 - 350 000
Bakuriani	50 000 - 75 000	85 000 - 130 000	150 000 - 200 000
Gudauri	60 000 - 85 000	100 000 - 140 000	160 000 - 220 000
Borjomi	70 000 - 100 000	120 000 - 170 000	180 000 - 200 000

Maliyet bir dizi faktöre bağlıdır

Fiyat tablosu sadece konum ve markadan değil, aynı zamanda hizmet kalitesi, kiranın mevsimselliği, pencereden manzara ve altyapıdan da etkilenir. Örneğin, Rustaveli Caddesi'ne veya Narikala Kalesi'ne yürüme mesafesindeki Tiflis otel arazileri geleneksel olarak kenar mahallelerdeki benzer arazilerden daha pahalıdır. Ve için fiyat deniz kıyısındaki apart oteller Gürcistan dağlık bölgelere olan talebin en yüksek olduğu kış aylarında önemli ölçüde daha yüksektir.

Mevcut maliyetler, hazır oteller ve izinler hakkında daha fazla bilgi için lütfen Gürcistan Ulusal Turizm Kurulu'nun resmi sayfasını ziyaret edin.

Hangi bölgeyi seçerseniz seçin - Batum, Tiflis veya bir dağ tatil bölgesi - aşağıdakiler arasından seçim yapabilirsiniz. Fiyatlandırma parametreleri çok sayıda olmakla birlikte piyasa şeffaftır ve ROI (yatırım getirisi) bölgedeki en cazip oranlardan biri olmaya devam etmektedir. Dolayısıyla bugün Gürcistan'da konaklama sektörüne yatırım yapmak sadece bir stil meselesi değil, gerçek bir finansal hesaplamadır.

Mevcut otel mülkleri (ikincil piyasa): doluluk ve karlılık

Gürcistan'daki otel odalarının ikincil piyasasına baktığınızda kendinizi gerçek bir hazine avcısı gibi hissetmemek mümkün değil. Burada sadece tarih kokan geniş lobiler ve kahve karışımlarının kokusunu alabileceğiniz rahat restoranlar değil, aynı zamanda kârlılık konusunda net bir matematik de bulacaksınız - ki bu da yetkin bir yatırımcının tam olarak aradığı şeydir.

Oda doluluğu: paranızın sözde değil, eylemde kaldığı yer

En önemlisiyle başlayalım: otel doluluk oranı - piyasadaki nesneye yönelik gerçek talebin ana göstergesidir. Ülkedeki durum aşağıdaki gibidir:

• Geleneksel otellerin yıllık ortalama doluluk oranı Gürcistan'ın seviyesi sabit kalmaktadır. 30-37%. Bu gösterge bağımsız tesisler, ekonomi sınıfı apart oteller ve büyük bir "ismi" olmayan oteller için tipiktir.
• Küresel franchise altında faaliyet gösteren markalı oteller (Hilton, Wyndham, Marriott, vb.), göster doluluk 55-68% Yıl başına. Yüksek sezonlarda (yazın denizde, kışın kayak pistlerinde) bu rakam sessizce 80-90%'ye ulaşır.

Sonuç: Büyük veya markalı projelerdeki oda sahipleri daha istikrarlı ve daha yüksek bir doluluk oranına ve dolayısıyla piyasa ortalamasının üzerinde garantili bir gelire güvenebilirler.

Garantili ve gerçek getiriler: adil aritmetik

İkincil numara satıcıları genellikle alıcıları vaatlerle cezbeder: "yılda 5-7% garantili gelir". - Bu rakam gerçekten de çoğu yönetim şirketiyle yapılan sözleşmelerde sabittir. Mesele şu ki, mevsim ne olursa olsun, oda kiralanmasa bile, yatırımcı belirtilen minimum tutarı alır.

Ancak gerçek tablo genellikle daha ilginçtir: iyi bir yönetim ve doğru pazarlama stratejisi ile ikincil piyasada otel mülkünün getirisi yıllık 15-23%'ye ulaşabilir. Bu elbette talep edilen konuma ve sadece yoğun sezonda değil sezon dışında da aktif kullanıma bağlıdır. Batum'daki birinci sınıf oteller, Tiflis'teki prestijli apart oteller ve kayak kompleksleri burada kazanıyor - Gürcistan'da otelcilik sektörüne yapılan yatırımlar için ek bir artı.

Kamu hizmetleri ve işletme maliyetleri - hepsi şeffaf

İlginç bir nokta: birçok yönetim şirketi sadece kiracı bulmakla kalmıyor, aynı zamanda elektrik faturalarından oda temizliğine kadar işletme maliyetlerinin çoğuyla da ilgileniyor. Sadece kârın %'sini veya sabit bir ücret ödemeniz gerekiyor (genellikle 15-25% kiradan). Bu sistem sayesinde, ikincil piyasada bile otel odasından pasif gelir en az güçlükle. Vergi ve operasyonel planın özellikleri hakkında daha fazla bilgi için bkz. Georgia Gelir İdaresi web sitesi.

Sorun nedir? Riskler ve nüanslar

"Bir kaşık katran" olmadan yapamazsınız. Popüler bölgelerin dışında (örneğin Batum veya Tiflis'in merkezinde olmayan), marka mağazası olmayan az bilinen bir otelde oda satın alırsanız, bir yıl boyunca doluluk oranı düşebilir ve 15-20%. Bu durum Gürcistan'daki otellerin karlılığında hızlı bir düşüşe yol açacak ve yatırımın geri dönüşünü yıllarca geciktirecektir. Dikkatle analiz etmek önemlidir:

• Tesis Yeri;
• Yönetim şirketinin derecelendirmesi ve gerçek deneyimi (özellikle Booking, Airbnb'de);
• Talep fütürolojisi - yeni bir havalimanı/yol açılırsa bölgedeki trafik nasıl değişecek?

En iyi örnek: bir yatırımcının hikayesi

Londra'dan bir girişimci olan Olivia, iki yıl önce Batum sahilindeki büyük bir kompleksten bir stüdyo süit satın aldı. Sözleşme ilk yıl için minimum 7% getiri öngörüyordu, ancak yüksek turist akışı ve yönetim şirketinin çalışmaları nedeniyle gerçek gelir neredeyse 18.5% oldu! Ve ona göre, tüm ödemeler zamanında yapılmış ve yük ve giderlerle ilgili raporlar operatörün web sitesindeki kişisel hesabına gönderilmiş.

Evet: Gürcistan'da ikincil piyasadan otel odası satın almak, inşaat risklerinden kaçınmak ve hemen gelir elde etmek isteyenler için makul bir bahistir. Önemli olan bir marka seçmek, doluluk istatistiklerini değerlendirmek ve satıcıların vaatlerinin değerlendirilmesine eleştirel yaklaşmaktır. Her avda olduğu gibi burada da başarı, hazırlıklı olanın lehinedir!

Yeni binalar ve markalı oteller: önemli projeler 2024-2025

Gürcistan bugün, ufuktaki her ikinci kulenin geleceğin apart oteli olduğu ve işlek caddelerdeki posterlerin küresel otel devlerinin yüksek sesli isimleriyle cezbettiği büyük bir şantiye gibidir. Gürcistan'da uluslararası bir marka altında nasıl apart otel satın alacağınızı veya sahilde bir "yıldız" projesine nasıl yatırım yapacağınızı merak ettiyseniz, 2024-2025 ideal zamandır. Bu, tatil köyü mülkiyeti fikrini alt üst eden büyük komplekslerin piyasada görünmeye başladığı zamandır: birinci sınıf hizmet, doğrulanmış standartlar, gelişmiş altyapı ve elbette yatırım güvenliği vardır.

---

Wyndham Grand Residences Batumi Gonio - uluslararası ölçekte ilk her şey dahil otel

Önümüzdeki birkaç yılın en çok beklenen projelerinden biri - Wyndham Grand Residences Batumi Gonio. Bunların hepsi Wyndham markası altında denize sıfır dört kuledir. Her şey dahil konsepti burada ilk kez bir Amerikan grubu ve Gürcü geliştiriciler tarafından uygulanmaktadır - ortalamanın üzerinde restoranlar, spa, özel plaj, su parkı ve tüm dünya standartlarında hizmetler. 70% dairenin daha inşaat aşamasında Avrupa Birliği, BDT ve İsrail'den yatırımcılar tarafından satın alınmış olması dikkat çekicidir.

• Daire başına başlangıç fiyatı - kabaca $120 000 bitmiş bir stüdyo için;
• Wyndham'ın tahminlerine göre oda getirileri - 18-22% p.a. Doğru tatilcilerle;
• Franchise yönetimi ile satın alma fırsatı (yani tüm hizmet dış kaynaklıdır);

---

Marriott, Radisson, Hilton ve yeni isimler Batum ve Tiflis'te

2025 yılında, en iyi markaların birkaç yüksek profilli projesi aynı anda piyasaya çıkacak:

• Marriott Residences Batum - ilk satırdaki daireler ve otel odaları (şu adresten başlayarak $180 000): tüm kompleks Marriott tarafından işletilmektedir, resmi site;
• Radisson Blu Gudauri - Gürcistan'da kayakçılar için Avrupa'daki gibi hizmet standartlarına sahip ilk franchise: fiyatlar henüz açıklanmadı, ancak piyasa beklentileri $130 000 anahtar için;
• Hilton DoubleTree Tiflis - Başkentin merkezinde, kongreler ve uzun süreli konaklamalar için altyapıya sahip iş sınıfı bir kentsel kompleks.

Projeler halihazırda Ekonomi Bakanlığı'ndan lisans almış olup, resmi desteklenen yatırımlar listesinde yer almaktadır.

---

Deniz kenarında ve dağlarda benzersiz apart oteller

Yerel "atılımlar" arasında şunlar yer almaktadır İttifak Privilege Batum (ana kule - 50 kat, rekor düzeyde altyapı) ve Orbi Deniz Kuleleri (32 ila 52 kat; Radisson, Hilton, Best Western ile işbirliği). Başlangıçtaki fiyatlar - itibaren $110 000-120 000 bitirme ve ankastre mobilyalı hazır 30-35 metrekarelik bir daire için.
İlginç bir şekilde, bu komplekslerin neredeyse tamamı zaten "yönetim altındaki otel" ilkesine göre çalışıyor - bir oda satın alıyorsunuz ve yönetim şirketi misafir arama, teslimat, hizmet ve muhasebe ile tamamen ilgileniyor.

---

Sezon dışı tatil köyleri: Bakuriani Mountain Residences ve Gudauri Peaks

Kış tatil köyleri de geri kalmıyor! 2024'te pazara giriyor Bakuriani Dağ Evleri Gudauri'de dört mevsim konseptli (yüzme havuzları, kaplıcalar ve hatta çocuklar için okullar) üç yeni kompleks aynı anda inşa ediliyor. Bunlar, tüm yıl boyunca istikrarlı doluluğa ve şehirden daha yüksek getiriye odaklanan tesislerdir.

---

Neden herkes markanın peşinden koşuyor?

Son iki yılda belirgin bir eğilim hissedilmiştir: 39% yatırımcılar ve kiracılar markalı hizmet için önemli ölçüde daha fazla ödemeye hazır. Markalı odaların ortalama günlük kirası şimdiden $200Bu oran, bağımsız mülkler için ortalama orandan dört kat daha yüksektir.
Sonuç olarak. Batum ve Tiflis'te 2024-2025 yıllarında uluslararası standartlarda inşa edilen otel mülkleri, getiri açısından ikincil piyasayı 30-40% geride bırakıyor ve yeniden satış için çok daha likit..

Güncellemeler ve resmi kaynaklar

En büyük yeni binaları, anahtar teslim otel kompleksleri ve deniz kenarındaki apart oteller için teklifler de dahil olmak üzere düzenli olarak yeni lotların yayınlandığı Gürcistan Ulusal Turizm Ajansı'nın resmi sayfasından takip edebilirsiniz.

Sonuç: Yeni 2024-2025 projeleri istikrar, garantili hizmet ve varlık değerini artırmak için gerçek fırsatlar arayanlar için yeni standart haline geliyor. Otel yatırımları Gürcistan Başlangıçta kârlılık açısından bir avantaj sağlar ve uygun yönetim koşulları, sahibinin tüm günlük sorunlarını ortadan kaldırır. Markalı otelcilik segmentine girmek için hiç bu kadar iyi bir zaman olmamıştı!

Bir odanın maliyetini ve karlılığını etkileyen faktörler

Gürcistan'da bir otel odası satın almak sadece "denizden bir yudum ya da şaraplı bir gün" tercihi değildir. Gürcistan'daki otellerin getirisi, kapitalizasyonu ve karlılığı doğrudan şaşırtıcı derecede çeşitli ve incelikli çok sayıda faktöre bağlıdır. Bunların her biri, yatırım varlığınızın gerçekte ne kadar getiri sağlayacağı konusunda çok önemli bir rol oynayabilir.

1. otel markası ve yönetim şirketi

Bu ismin bir anlamı var. Son araştırmalara göre, Potansiyel kiracıların 39%'si yalnızca marka için daha fazla ödemeye hazır - Marriott, Wyndham, Radisson veya Hilton olsun.

• Markalı odalar için ortalama günlük kira bedeli - etrafında $200 (ve daha yüksek!) tatil sezonunda.
• Buna karşılık, büyük bir ismi olmayan sıradan oteller benzer odaları oda başına yaklaşık 500 dolara kiralamaktadır. $50-70.
• Markalı projelerde yönetim şirketi, yüksek bir ortalama yıllık kullanım oranını garanti eden köklü bir pazarlama ile pazara girmektedir (55-68%"yerel" apart otellerde 30-40%'ye karşılık).

Sonuç: Tiflis veya Batum'da markalı bir otele yatırım, daha fazla gelir garantisi ve nesnenin daha yüksek likiditesi anlamına gelir.

---

2. Konum (konum, altyapı, "deniz manzarası")

Burada altın bir kural var: konum = para. Batum'da doğrudan deniz manzaralı ilk hat veya Tiflis'in ana caddesindeki bir oda, 20-40% ile bölgenin arkasındaki analoglardan her zaman daha pahalıdır.
Not alın:

• Plaja, parklara, "eski şehre" yürüme mesafesinde ve önemli turistik yerler.
• Altyapı gelişimi: mağazaların, kafelerin, ulaşımın mevcudiyeti.
• Pencereden manzara: Başkentin merkezinde deniz panoraması veya "şehir manzarası" kira oranını ve yeniden satış fiyatını belirgin şekilde artırır.

Örnek: Batum'da suya yakın otel mülkü - bir stüdyo için $110 000-150 000 ve "arkasındaki" mahallede - zaten $65 000-80 000.

---

3. Hizmet sınıfı ve seviyesi (her şey dahil, standartlar, ek hizmetler)

Üst düzey otel odalarına yatırım yapmak birkaç kat daha yüksek getiri sağlar.

• Her şey dahil, sağlıklı yaşam ve spa hizmetleri, animasyonlu "aile formatları" - Tüm bunlar ortalamanın üzerinde bütçeye sahip konukları cezbetmektedir.
• Konuklar, zahmete girmeden rahatlama fırsatı için fark edilir ölçüde daha fazla ödeme yapmaktadır.
• Markalar temizlik, güvenlik ve beslenme konularında katı standartlar uygulamaktadır - sonuç: ortalama çek 30-50% daha yüksektir ve incelemeler daha istikrarlıdır.

---

4. Odanın alanı, düzeni ve durumu

Onarım durumu ve "doldurma" - iyi karlılığın anahtarı. Pazar, mutfak, banyo ve modern iç mekanlara sahip tamamen mobilyalı stüdyolar talep etmektedir.

• Temel stüdyo 25-32 metrekare. - Kiralama ve geri ödeme için idealdir.
• Tasarımcı dekorasyonu ve "özellikleri" (panoramik pencereler, balkon, jakuzi) olan odalar daha hızlı ve daha pahalı teslim edilir.
• Onarımların maliyeti kapitalizasyonu (alış ve satış fiyatı arasındaki fark) etkiler - iyi kalitede bir onarım fiyatı 10-15% artıracaktır.

---

5. Mevsimsellik ve kiralama türü

Gürcistan'da kiralamanın mevsimselliği önemli bir nüanstır:

• Batum sahilinde talep Mayıs'tan Eylül'e kadar artmakta (90% yüke kadar) ve kışın dağ sektörü (Bakuriani, Gudauri) başı çekmektedir.
• Tiflis'te, özellikle iş merkezine yakın tesislerde otel odası getirileri yıl boyunca sabittir.

Lifehack: Yeni nesil apart oteller "hibrit" kiralama planları sunuyor - yazın Booking aracılığıyla, kışın ise doğrudan seyahat şirketlerine kiralıyorsunuz.

---

6. Sözleşme hüküm ve koşulları ve gizli masraflar

Satın almadan önce yönetim şirketi ile yapılan sözleşmeyi dikkatlice inceleyin:

• Komisyon miktarı (genellikle 15-25% gelirden),
• Yükleme Garantileri,
• Ödeme sistemi (net ödemeler veya kamu hizmetleri ve vergi düşülmüş olarak her şey dahil).
  Resmi kurallar ve tavsiye edilen örnek sözleşmeler Georgia ANPR kamu sicil web sitesinde yer almaktadır.

---

7. Yeni veya ikincil piyasa

• Yeni binalarda apart oteller markalar yeni devredildi - yüksek fiyat ama hızlı yatırım harcaması büyümesi.
• İkincil piyasa - halihazırda hazır müşteri akışı ve net gerçek karlılık, ancak aşınma ve yıpranma ve onarım konusunda daha fazla nüans.

---

8. Devlet girişimleri ve turizm gelişimi

Son olarak, unutmayın - tatil köyü geliştirme, yol yapımı, yeni uçuş duyuruları ile ilgili hükümet programları doluluk oranını doğrudan etkiler! Politikayı Yatırım Ajansı ve Gürcistan Ekonomi Bakanlığı'nın web sitesinden ayrıntılı olarak takip edebilirsiniz.

Sonuç olarak: Gürcistan'da bir apart otel veya otel odasının karlılığı her zaman parametrelerin toplamıdır. Bir marka, en iyi konum, yeni tadilatlar seçin ve hedef kitlenizi anlayın. Ve unutmayın: başlangıçta doğru bir hesaplama sizi gelecekte hayal kırıklığından kurtaracaktır!

Karşılaştırma: otel odası vs sıradan daire

Eğer bir yol ayrımındaysanız - pasif gelir için ne satın almalısınız: otel odası veya daireHer şeyi süslemeden bir perspektife koyalım. Gürcü mülküne yapılan yatırımlar için her iki formatın da kendine has özellikleri vardır. Bir otel odasından elde edilen pasif gelirin geleneksel bir daire kiralamadan ne kadar farklı olduğunu, her mal sahibini hangi artıların, eksilerin ve tuzakların beklediğini anlamak önemlidir.

Ana avantaj: otelde anahtar teslim hizmet

Gürcistan'da bir otel veya apart otel odası satın almak:

• Hazır bir yönetim şirketine sahip olursunuzBu, özellikle uzaktan yatırım yapıyorsanız veya nadiren ülkede bulunuyorsanız değerlidir. Bu, özellikle uzaktan yatırım yapıyorsanız veya nadiren ülkede bulunuyorsanız değerlidir.
• Tam hizmet ve rutin yokKiracı aramak yok, misafirlerle görüşmek yok, temizlik veya onarım yok - her şeye işletmeci karar veriyor.
• Geliriniz "kirli" veya "temiz" olarak kabul edilir (sözleşmeye bağlı olarak) ve ödemeler şeffaf kanallar (banka hizmetleri, e-cüzdanlar) aracılığıyla yapılır. Ödeme yapılmaması veya uzun süreli kesinti sorunu neredeyse hiç yoktur - ağda her zaman turist akışı vardır.

Lisanslı otellerin ve yönetim şirketlerinin güncel listeleri şu adreste yayınlanmaktadır Ulusal Turizm Ajansı'nın resmi portalı.

Geleneksel daire: daha fazla özerklik, daha az masraf

Batum veya Tiflis'te, özellikle de yeni konut komplekslerinde daire yatırımı yapmanın avantajları vardır:

• Yerel kiracılara veya gezginlere uzun süreli kiralanabilirveya Booking/Airbnb aracılığıyla günlük - tam bir strateji seçeneği vardır.
• Yönetim şirketinin komisyonu yok (bu genellikle gelirin 25%'sine kadar çıkar): kiralamayı kendiniz yaparsanız net geliriniz daha yüksek olur.
• "Kısmi sezon" durumunda (örneğin denizde kış) bir konut dairesinin boş kalma olasılığı daha düşüktür - talep "düşük sezonda" otel odalarına göre daha istikrarlıdır.

Ancak bununla birlikte başka "baş ağrıları" da geliyor:

• Tüm hizmet sorunlarıyla ilgilenirsiniz - Onarımları denetlemek, hesapları düzenlemek, taşınmayı organize etmek, yeni kiracılar bulmak.
• Vergilendirme ve raporlama konuları yalnızca sizin sorumluluğunuzdadır. Bölümde daha fazlasını okuyun Georgia Gelir İdaresi'nin.
• Münferit evlerde turistler için geceleme kısıtlamaları getirilebilir (örneğin, kalıcı kiracıların çıkarlarını korumak için, yönetim şirketleri bazen günlük kiralamaları yasaklar).

Kârlılık: Gerçekten ne kadar kazanabilirsiniz?

Son analizler üzerine. Knight Frank:

• Batum/Tiflis'te otel odası veya apart otel getirme yeteneğine sahip 12-23% yıllıklandırılmış net gelirTesis üst düzey bir konumda yer alıyorsa, yüksek hizmet ve marka yönetimine sahipse. Aynı zamanda, garanti edilen minimum tutar genellikle Geliştirici veya yönetim şirketinden 5-7%.
• Sıradan bir daire - Bu 6-13% p.a. Uzun vadeli kiralamalar için (özellikle başkentin merkezinde), mülkü kendiniz yönetiyor ve maliyetleri en aza indiriyorsanız.

• Pazar büyüyorsa ve işletmeci biliniyorsa, bir otel odasını kiralamanın faydaları daha yüksektir.
• Bir apart otel için geri ödeme süresi genellikle bir daireye göre 1-3 yıl daha hızlıdır.

Kullanım esnekliği: kişisel uyum ve kısıtlamalar

Sıradan bir dairenin sahibi, mülkünün kralı ve tanrısıdır: isterseniz aylarca tek başınıza yaşayın, isterseniz kiraya verin. Ancak bir apart otelde veya yönetilen bir odada, genellikle kısıtlamalar:

• Odanızı yalnızca belirli "düşük sezonlarda" veya yılda kesin olarak belirlenmiş sayıda gün boyunca kullanabilirsiniz (şartlar ve koşullar sözleşmede belirtilir).
• Özellikle "gelir amaçlı yatırım" segmentinde yer alan markalı oteller, genellikle kalıcı mal sahibi doluluğu sağlamaz.

Ek maliyetler ve yönetim

• Düz: kamu hizmetleri ve vergiler için minimum ödeme yapın, tüm "bulmacalar" sizindir.
• Otel odası: gelirin bir kısmı yönetim şirketine gider, ancak daha az endişe vardır.

Özet tablo

Kriter	Otel odası/APART-hotel	Sıradan bir daire
Verim	12-23% (marka), 5-7% garanti	6-13% (bağımsız kontrol)
Yönetim	Anahtar teslim hizmet, dış kaynak kullanımı	Kendi başınıza veya bir acente aracılığıyla
Bakım süresi	Minimum	Maksimum (hepsi mal sahibinin omuzlarında)
Konaklama esnekliği	Sınırlı olarak	Toplam özgürlük
Likidite	Markalaşma ile daha yüksek	Mahalleye, kata, konuta göre değişir
Mevsimsellik	Güçlü (özellikle tatil köylerinde)	Uzun süreli kiralama için düşük

Otel odası satın almak ile ev satın almak arasında seçim yapmak Gürcistan'da dairelerHedeflerine odaklanmanı istiyorum: Pasif gelir, hazır bir iş projesi ve minimum katılım önemliyse - otel mülkü ve "geliştiriciden garantili gelir" olasılığı size daha uygun olacaktır. Her şeyi kişisel olarak kontrol etmekten hoşlanıyorsanız ve kendinizi günlük yönetime kaptırmaktan korkmuyorsanız - bir daire size daha fazla esneklik ve kapitalizasyon büyümesi için umutlar verecektir.

Şüphelerinizi artıya dönüştürün: "parmaklarınızla" hesaplayın, koşulları karşılaştırın otel emlak portalları veya kişiselleştirilmiş getirileri tahmin etmek için uzmanlarla iletişime geçin. Bir yatırımcı gibi düşünün - ve seçiminizin sadece karlı değil, aynı zamanda rahat olmasına izin verin!

Satın alma işleminin hukuki ve mali yönleri

Gürcistan'da bir otel odası satın almak veya otel mülklerine yatırım yapmak söz konusu olduğunda, sadece deniz ve kahvenin verdiği duygularla değil, aynı zamanda yasal ve finansal ayrıntıları net bir şekilde anlayarak gitmek önemlidir. "Pasaport kapıyı açar, ancak belgeler kârın anahtarlarını sıkıca tutar" demeleri boşuna değildir. Hangi yasal nüansların önemli olduğunu, ipotekler, vergiler ve masraflar hakkında bilmeniz gerekenleri nokta nokta inceleyelim - böylece her şey "temiz", şeffaf ve gizli tuzaklar olmadan olsun.

Mülkiyet kaydı: hızlı, şeffaf, çevrimiçi

Georgia'nın gerçekten sürpriz yaptığı yer burası: mülki̇yet kayit prosedürü bölgedeki̇ en şeffaf prosedürlerden bi̇ri̇di̇r!

• İşlem genellikle, tüm evrak işlerinin alım satım sözleşmesi ve ödeme belgesi temelinde tamamlandığı Adalet Bakanlığı aracılığıyla gerçekleşir.
• Burada çok katlı bürokrasi veya "canlı" kuyruklar görmeyeceksiniz: elektronik kuyruk, belgelerin tek pencerede sunulması ve kayıt işleminin 1 saat ile 1-2 gün arasında sürmesi.
• Mülkiyet, aşağıdaki belgelerden bir alıntı ile teyit edilmiştir Ulusal Kamu Sicili Ajansı - Bir otel odası veya apart otel de dahil olmak üzere mülkün tek sahibi olduğunuzu garanti eden bir devlet belgesi.
• Tüm veriler elektronik olarak korunur: "çifte satış", kayıp belgeler veya dolandırıcılık planları yoktur. Sahada olmasanız bile, işlemi uzaktan kaydetmesi için bir temsilci veya avukata yetki verebilirsiniz.

Satın alma için finansal maliyetler ve ücretler

Bütçenizi önceden planlayın ki her rakam yerli yerinde olsun!

• Noter hizmetleri ve devlet kayıt ücreti - genellikle $100-200'ü geçmez (kesin miktar mülkün değerine ve işlemin aciliyetine bağlıdır).
• Bir acente veya hukuk danışmanının hizmetleri - tipik olarak işlem değerinin 2-5%'si.
• Banka hesabı açma masrafları (ülkeye ilk kez geliyorsanız; ayrıntılar ve yabancılar için form için web sitelerine bakın. TBC Banka veya Bank of Georgia).
• Kredi ile satın alıyorsanız ipotek tesis ücretleri - banka komisyonu: genellikle kredi tutarının 1-2%'sini geçmez.

İşlem üzerindeki tüm karşılıklı mutabakatlar yalnızca banka girişleri yoluyla yapılır - Bu da riskleri ortadan kaldırır ve hem alıcıya hem de satıcıya güvenlik sağlar.

Yabancılar için haklar ve fırsatlar

Gürcistan'da yabancı vatandaşlar için otel mülkiyeti pratikte sınırsızdır:

• Herhangi bir nesne satın alabilirsiniz - apart otel, otel odası, kiralamak için daireler (istisna: tarım arazisi).
• Yabancı, mülkiyeti tek başına, ortak veya müşterek bir biçimde (aile yatırımları için) resmileştirme hakkına sahiptir.
• Değeri $100.000 veya daha fazla olan bir mülkün satın alınması, oturma izni (TPL) için başvurmanıza olanak tanır tüm aile için. Prosedürler ve belge listesi - açık devlet konsolosluk portali.
• Mülk sayısı veya bölge konusunda herhangi bir sınırlama yoktur - Batum'da birkaç odanız veya kayak bölgesinde bir apart oteliniz olabilir.

İpotekler ve kredi araçları

Gürcistan vatandaşlarının yanı sıra yabancılar da şeffaf kurallar çerçevesinde otel mülkleri satın almak için ipotek başvurusunda bulunabilirler:

• Oran - USD veya EUR cinsinden yıllık 8-10% (birkaç yıl önceden sabitlenmiş, mevcut teklifler - en TBC Banka и Bank of Georgia);
• Minimum peşinat - 40% Mülkün değerinin;
• Belge paketi asgari düzeydedir: pasaport, ödeme gücü belgesi (çalışma belgesi veya banka hesap özeti);
• Sözleşme, erken geri ödeme hakkıyla birlikte istenen vade için hemen hazırlanır.

Bu da demek oluyor ki "elinizde tam miktar" olmasa bile, yatırım yapmaya başlayabilir ve Batum veya Tiflis'te bir otel mülkünün sahibi olabilirsiniz.

Emlak vergileri: basit ve karlı

Gürcistan, mülk sahipleri için son derece liberal vergi sistemiyle ünlüdür:

• Emlak Vergisi - 0% (bir apartman dairesine veya otel odasına sahip olduğunuz için yıllık vergi ödemezsiniz, mülkiyet durumu önemli değildir).
• Yeniden satışta - fiyat farkından 5% (satın aldıktan sonra 2 yıldan daha erken satarsanız). Bir odayı veya daireyi 2 yıldan fazla tutun - satıştan elde edilen kar üzerinden vergi sıfırdır!
• Kira geliri basitleştirilmiş bir sistem kapsamında vergilendirilir: oran, gerçek gelir üzerinden sadece 5%'dir. Vergi mükellefinin çevrimiçi kişisel hesabı, durumu kaydetmek için kullanılır.

Karşılaştırma tablosu: Satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

Parametre	Otel odası / apart otel	Konutlarda daire
Sahiplik	100% özel mülkiyet	100% özel mülkiyet
Kısıtlamalar	Hayır (arazi dışında)	Hayır
Yabancılar için ipotek	Evet (8-10% p.a., 40% katkı payı)	Evet (benzer)
Kayıt	Adalet Evi aracılığıyla, çevrimiçi	Aynı şey.
Vergiler	0% mülk, 5% satışta <2 yaşında	0% mülk, 5% satışta <2 yaşında
OTURMA İZNİ	$100,000 arasında	$100,000 arasında

Modern sistem Gürcistan'da emlak kaydıYabancılar için basit kurallar ve net bir vergi modeli, bir otel odası veya apart otel satın almayı öngörülebilir ve rahat hale getirir. Olmazsa olmaz bir ipucu - belgelerin toplanması aşamasında mülkün yasallığını kontrol edin! Nihai gönül rahatlığı için, akredite bir avukat veya acentenin hizmetlerini kullanmak daha iyidir.

Doğru hazırlanmış bir işlem, yalnızca korunmanızın değil, aynı zamanda uzun yıllar boyunca sakin ve garantili bir gelirin de teminatıdır. Dikkatli olun, uzmanlık konusunda cimrilik etmeyin ve sonra Gürcistan'ın konaklama sektörüne yatırım yapmak başarı hikayenizi olabildiğince temiz, şeffaf ve karlı hale getirecektir.

Otel yatırım pazarının tahmini ve dinamikleri

Herhangi bir analiste veya deneyimli yatırımcıya sorun: Gürcistan'daki otel odası pazarı şu anda bir Gürcü pazarından bir sahneyi andırıyor - canlı, öngörülemez, ancak açıkçası büyüyen ve umut verici. Kendimizi şarap için gelen ve hiçbir şey alamadan ayrılan misafir rolünde bulmamak için, gerçekte neler olduğunu ve bu konuda ciddi düşünenleri nelerin beklediğini ele alalım Georgia'da bir otel odası satın almakAyrıca deniz kenarında apart otellere yatırım yapıyor ve ülkenin otelcilik sektörüne yatırım yapıyoruz.

Tur trafiği - büyümenin motoru

Buna göre Geostat2024 yılı sonuna kadar Gürcistan'ı rekor sayıda ziyaretçi ziyaret etmiş olacak. 7,4 milyon turist. Ve 2025 yılı için tahminler daha da iyimser: ila +10% artış. Bu rakamlar sadece güzel soyutlamalar değil, mevsimselliğin azaldığının ve tur işinin "sadece yaz" veya "sadece dağ" düzleminden çıktığının gerçek bir göstergesidir.
Ekonomi Bakanlığı, turizmin geliştirilmesinin GSYİH'nın temel itici gücü olarak önceliğini ilan ediyor - otel hizmetleri yoluyla "kazanılan" her bir sonraki milyar ekonomiye yerleşecek ve yeni bir yatırımcı ilgisi dalgası yaratacaktır.

İnşaat dinamikleri: kayıtlar ve zorluklar

Gürcistan'ın daimi inşaat tutkusuna yeni bir ivme kazandırıldı: 2023 yılında 26% (!) otel mülklerinin inşası için daha fazla izinBir yıl öncesine kıyasla. Batum özellikle aktif bir şekilde gelişiyor, hemen ardından Tiflis geliyor ve küçük tatil beldeleri bile geride kalmıyor: Gudauri, Bakuriani, Kobuleti.

Önde gelen otel markaları ve büyük geliştiriciler varlıklarını genişletiyor. Marriott, Wyndham, Radisson projeleri onlarca yeni tesisle pazara girmekte, bu da altyapı, güvenlik ve pazarlama kalite seviyesinin istikrarlı bir şekilde artmasına neden olmaktadır. Bu da uluslararası yatırımcılardan gelen talebi körüklüyor ve bölgenin turistik cazibesini artırıyor.

Yatırımın geri dönüşü: gerçeklik ve beklentiler

Georgia'da otel odası satın almak, son 3-5 yılda sürekli olarak yüksek getiri oranları göstermiştir:

• Yönetim şirketleriyle yapılan anlaşmalar kapsamında garanti edilen getiri - yıllık 5-7%.
• En iyi projelerin ve marka segmenti nesnelerinin fiili getirisi - 12-23% p.a.Özellikle İsrail, AB ve BDT ülkeleri pazarlarında doğru konumlandırma ve çalışma ile.

Bu durum, Türkiye, Karadağ ve Bulgaristan'daki yavaş toparlanma ya da durgunluğa rağmen Doğu Avrupa için gerçekten benzersizdir.

Yerel riskler: rekabet ve potansiyel fazlalık

Piyasadaki her şey çikolata ve fındık değildir. Batum ve Tiflis'te yeni binaların büyümesi "aşırı ısınmaya" ve otel odalarında geçici arz fazlasına yol açabilir. Şimdiden başkentin bazı bölgelerinde, özellikle hizmet ve pazarlama açısından uluslararası markalarla rekabet edemeyen "sıfır isimli" projeler arasında, kiracı bulmak için hafif bir rekabet yaşanıyor.

Dikkatini ver:

• Markası olmayan veya profesyonel bir yönetim şirketi bulunmayan tesisler, sezon dışında daha düşük doluluk riskiyle karşı karşıyadır.
• "Hızlı" çalışan geliştiriciler bazen altyapı ve hizmet konusunda cimri davranabiliyor.

Akıllı bir yatırımcı yerel pazarı önceden analiz eder: doluluk istatistikleri, proje geri bildirimleri ve bölge için geliştirme planları.

Görünüm 2025-2027: Pazar nereye gidiyor?

Eğilim açık: Gürcistan'daki otel emlak piyasası büyümeye devam edecekHükümet pazarlamaya, rotalara ve hava merkezlerine yatırım yapıyor. Hükümet pazarlamaya, rotalara, hava merkezlerine yatırım yapıyor.

Yeni markaların konumlarını güçlendirmesi, benzersiz hibrit otel formatlarının (workation, dağ ve SPA merkezlerindeki apart oteller) ortaya çıkması ve akıllı oda verim yönetimi hizmetlerinin büyümesi beklenmektedir.

Tüm bunlar yatırımcı için ne anlama geliyor?

• Şimdi Gürcistan'da otel mülküne girmek için altın pencere. Beş yıllık ufukta, giriş fiyatı artacak, ancak hizmet seviyesi de artacak, misafir için rekabet yepyeni bir seviyeye ulaşacak.
• Oda stokundan elde edilen pasif gelir apartman komplekslerindeki dairelerden daha yüksek kalacaktır.
• Markalar ve karmaşık projeler ile güçlü bir yönetim şirketi kazanmakrisklerin "parçalanmış" piyasadakinden çok daha düşük olduğu yerlerde.
• Buradaki zorluk, kanıtlanmış bir geçmişe, yüksek kullanıma ve minimum işletme maliyetine sahip bir proje seçmektir.

Sonuç olarak: Pazar dinamik, canlı ve artan rekabete rağmen Doğu Avrupa'daki en hızlı kazandıran yatırımlardan biri olmaya devam ediyor. Önemli olan yatırımları rastgele değil, soğukkanlı bir şekilde, yalnızca rakamlara, kanıtlanmış markalara ve güncel analizlere güvenerek yapmaktır. O zaman bugünkü adımınız uzun yıllar boyunca pasif gelire ve finansal özgürlüğe dönüşecektir!

---

🔗 Faydalı bağlantılar

1. İstatistikler
   Bu sitede, ülkenin ekonomik durumunu anlamanıza ve emlak piyasası analizi için nüfusun satın alma gücünü tahmin etmenize yardımcı olacak Gürcistan'daki istihdam ve işsizlikle ilgili resmi istatistikleri bulacaksınız.
2. Gürcistan Ekonomi ve Sürdürülebilir Kalkınma Bakanlığı
   Emlak piyasası, yatırım projeleri ve bu alandaki mevzuat değişiklikleri de dahil olmak üzere ekonomik kalkınmaya ilişkin resmi haberler ve analitik materyaller.
3. Gürcistan Ulusal Sicili
   Bir mülkün sahipliğini kontrol edebilir, takyidatlar hakkında bilgi edinebilir ve kamu sicilinden alıntılar elde edebilirsiniz.
4. TBC Banka и Bank of Georgia
   Hesap açma, ipotek ve para transferleri için Gürcistan'ın en büyük bankaları.
5. Gürcistan Dışişleri Bakanlığı
   Site, ülkede yasal ikamet statüsünü resmileştirmek için mülk satın alırken önemli olan ikamet izinleri, bunların nasıl alınacağı ve gerekli belgeler hakkında resmi bilgiler sunmaktadır.

---

Sonuç

Bugün Gürcistan'daki otel odaları pazarı sadece bir yatırım trendi değil, aynı zamanda dolar (veya avro) cinsinden gelir elde etmek, tipik bürokratik "arayışlardan" kaçınmak ve aynı zamanda kendilerine şeffaf, yasal bir varlık sahipliği planı sağlamak isteyenler için gerçek bir şans. İkna oldunuz mu? Geriye atılması gereken son adım kaldı!

Eğer rüya görüyorsan Batum'da bir otel odası, deniz kenarında bir apart otel veya Tiflis'te kiralık bir otel odası satın alınŞüphelerle zaman kaybetmeye değmez - pazar dinamikleri ve turistlerin ilgisi kendileri için konuşur. Uzmanlarımız aşağıdakileri yapmaya hazır Sizin için karlılığı garantili bir proje seçin, seçenekleri karşılaştırın, karlılığı hesaplayın ve işlemi A'dan Z'ye tam olarak destekleyin.

Sadece bir danışma talebi bırakın veya güncel bir fiyat isteyin ve yakında misafirperver Gürcistan'ın kalbinde aktif, karlı ve gelecek vaat eden bir mülkün sahibi olacaksınız.