Договір купівлі-продажу нерухомості в Грузії: структура та важливі пункти

Договір купівлі-продажу нерухомості в Грузії - це ключовий юридичний документ, на підставі якого реєструють перехід права власності в Публічному реєстрі. Нижче - структуроване, формальне роз'яснення обов'язкових розділів договору, вимог до мови та перекладу, практичних нюансів і витрат із зазначенням офіційних джерел.

Правова основа та реєстрація права

• Базові норми: Цивільний кодекс Грузії визначає форму і дійсність договорів купівлі-продажу.
• Реєстрація права: перехід права власності підлягає обов'язковій реєстрації в Національному агентстві публічного реєстру (NAPR) при Мін'юсті Грузії (Закон "Про публічний реєстр".
• Будинок юстиції и НАПР.

"Без реєстрації в Публічному реєстрі договір сам по собі не робить покупця власником. Право переходить тільки після внесення запису NAPR."

"Стандартні терміни реєстрації - близько 4 робочих днів; можлива прискорена реєстрація за доплату."

Обов'язкова структура договору купівлі-продажу

1) Ідентифікація сторін
- Повні ПІБ, громадянство, дата народження, адреси, паспортні дані.
- Якщо діє представник - реквізити довіреності (номер, дата, ким видана), апостиль/легалізація (для іноземної довіреності).

"Сторони: Продавець - Іванов Іван Іванович, паспорт...; Покупець - John Smith, Passport No...; Представник Покупця -..., на підставі нотаріальної довіреності від..., апостиль..."

2) Предмет договору (об'єкт нерухомості)
- Адреса, кадастровий код, призначення (квартира/будинок/нежитлове), площа, поверх/план.
- Підстава права продавця (договір, спадщина тощо).

"Предмет: квартира за адресою ...; кадастровий код ...; загальна площа ... кв. м; право власності Продавця підтверджене договором від ..., зареєстрованим у NAPR № ..."

3) Ціна і валюта розрахунків
- Повна ціна цифрами і прописом, валюта і правило перерахунку (на практиці - ціна в USD, розрахунок у ларі за курсом Національного банку Грузії: https://www.nbg.gov.ge).
- Порядок оплати: одноразово/розстрочка/задаток; спосіб - безготівково, готівка з розпискою, акредитив.

"Ціна: 120 000 USD. Оплата в ларі за офіційним курсом НБГ на дату платежу. Завдаток 10 000 USD до ...; залишок 110 000 USD - у день підписання шляхом банківського переказу."

4) Порядок передачі об'єкта та ризиків
- Строк і спосіб фактичної передачі (акт приймання-передачі), момент переходу ризиків.

"Передача об'єкта - до ... з підписанням Акта. Ризики переходять до Покупця з моменту державної реєстрації права власності."

5) Заяви та гарантії сторін
- Продавець гарантує відсутність прав третіх осіб, застав, арештів, комунальних боргів, підтверджує дієздатність і згоду чоловіка(дружини), якщо застосовно.
- Відповідальність за недостовірність гарантій (штраф/збитки/розірвання).

"Продавець заявляє, що об'єкт не обтяжений іпотекою, арештом, сервітутом; комунальна заборгованість відсутня. У разі приховування обтяжень - неустойка 5% від ціни та відшкодування збитків."

6) Реєстрація та витрати
- Хто подає документи в NAPR; хто оплачує держмито.
- Термін подачі (як правило, у день підписання).

"Сторони подають договір на реєстрацію в НАПР не пізніше наступного робочого дня; витрати з реєстрації несе ..."

7) Відповідальність і неустойка
- Пеня за прострочення, санкції за відмову від угоди, доля завдатку.

"Прострочення оплати понад 5 днів - пеня 0,1% на день. У разі відмови Покупця - завдаток не повертається; при відмові Продавця - повертається у подвійному розмірі."

8) Вирішення спорів і застосовне право
- Застосовується право Грузії, підсудність - суди Грузії за місцем знаходження об'єкта.

"До договору застосовується право Грузії; спори - у судах Грузії".

9) Мова договору та переклад
- Договір складають на грузинською і зрозумілому покупцеві мовою (російською/англійською). Якщо покупець не володіє грузинською, бере участь сертифікований перекладач з підписом на договорі.
- Практичні вимоги - Мін'юст: https://justice.gov.ge; Будинок юстиції: https://psh.gov.ge.

"Договір складено грузинською та російською; переклад підтверджено підписом перекладачаякий був присутній при підписанні."

10) Підписи та додатки
- Підписи сторін і перекладача (якщо залучався), реквізити нотаріального посвідчення (якщо посвідчували).
- Додатки: виписка NAPRкадастровий план, згода чоловіка, копії паспортів, розписка/платіжні документи, акт приймання-передачі, попередній договір/угода про завдаток.

Ключові документи та додатки до договору

• Виписка з Публічного реєстру NAPR (відомості про власника та обтяження).
• Кадастровий код і план/техпаспорт (за наявності).
• Підстава права продавця (договір, спадщина, дарування тощо).
• Згода подружжя (у разі спільної власності).
• Довіреність (за представником) з апостилем (Гаазька конвенція 1961 р.).
• Підтвердження оплати: банківські доручення, розписка (за готівки).

Нотаріальне посвідчення: коли потрібне і навіщо

У Грузії простий письмовий договір дійсний і реєструється в NAPR через Будинок юстиції.

Нотаріальна форма рекомендована при розстрочці, іпотеці, акредитиві, віддаленій угоді за довіреністю.

Інформація про нотаріат: Мін'юст; Нотаріальна палата.

Нотаріальні акти в частині безспірних зобов'язань можуть слугувати виконавчими документами.

"Нотаріально посвідчений договір підвищує захищеність покупця: у разі порушення умов можливе прискорене стягнення через бюро виконання."

Приклади формулювань для включення в договір

"Продавець гарантує відсутність застави (іпотеки), арешту та інших прав третіх осіб; комунальна заборгованість відсутня. У разі виявлення прихованих обтяжень Продавець зобов'язується усунути їх протягом 10 днів або сплатити Покупцеві неустойку 5% від ціни договору та відшкодувати збитки."

"Сторони погодили, що ціна вказана в доларах США, розрахунки проводяться в ларі за офіційним курсом НБГ на дату платежу (https://www.nbg.gov.ge)."

"Сторони подають цей договір на реєстрацію переходу права власності в НАПР (https://napr.gov.ge) того ж робочого дня через Будинок юстиції (https://psh.gov.ge). Витрати з реєстрації несе Покупець/Продавець."

"Договір складено на грузинською та російською мовамиобидва тексти мають рівну юридичну силу. Переклад підтверджено підписом перекладача, який був присутній при підписанні."

Практичні рекомендації до підготовки договору

• Замовте свіжу виписку NAPR за кадастровим кодом.
• Звірте паспортні дані сторін і сімейний статус продавця; у разі спільної власності отримаєте згода подружжя.
• Для новобудов перевірте дозвільну документацію у забудовника; для вторинного ринку - комунальні борги.
• Вмикайте акт приймання-передачі у пакет документів і підписуйте його одночасно з договором/відразу після реєстрації.
• При віддаленій угоді оформляйте довіреність з апостилем і розглядайте нотаріальне посвідчення договору.

Правові засади купівлі нерухомості в Грузії іноземцями

Іноземні громадяни та компанії в Грузії користуються практично повним доступом до ринку нерухомості. Базові правила прості: для придбання квартири, будинку або комерційного приміщення не потрібне громадянство або ВНЖ, а перехід права власності закріплюється через державну реєстрацію. Нижче - системний виклад норм і процедур із посиланнями на державні джерела та орієнтовними витратами.

- "Важливо: право власності виникає тільки після реєстрації переходу права в Публічному реєстрі. Підписаний на папері договір без реєстрації не робить покупця власником."

Нормативна база та рівність прав

• Правила укладення та дійсності договорів закріплені в Цивільному кодексі Грузії.
• Реєстрацію прав на нерухомість здійснює Національне агентство публічного реєстру (NAPR) при Мін'юсті: див. Публічний реєстр NAPR і сервісні центри Будинки юстиції.
• Державна політика у сфері реєстрації та нотаріату координується Міністерством юстиції Грузії.

"Іноземці в Грузії набувають і захищають права на нерухомість на загальних підставах - без додаткових мит або обмежень, якщо інше прямо не встановлено законом."

Що іноземці можуть придбати

• Дозволено: квартири, житлові будинки, комерційні приміщення, нежитлові об'єкти, частки у праві власності.
• Виняток: сільськогосподарські землі. Обмеження випливають із конституційно-правового регулювання обігу сільгоспземель. Як правило, іноземні громадяни не можуть реєструвати сільгоспземлю на себедопускаються винятки, передбачені законом (спадкування, окремі випадки через юрособу, спеціальні дозволи). Актуальні норми та зміни публікуються на порталі актів Matsne (Офіційний реєстр нормативних актів).

"Квартири та комерційні об'єкти - без обмежень. Сільгоспземля - під спеціальним правовим режимом: перед купівлею запросіть консультацію і виписку щодо виду землі."

Форма угоди, мова і переклад

• Договір можна укласти в простій письмовій формі й одразу подати на реєстрацію в залі Будинки юстиції або засвідчити у нотаріуса (рекомендується при розстрочці, іпотеці, віддаленій угоді).
• За участі іноземця договір зазвичай складають двомовно (грузинська + мова покупця). Якщо покупець не володіє грузинською, обов'язковий сертифікований перекладачякий ставить підпис під договором. Процедура підтверджується практикою органів Мін'юсту.

"Для безпеки та однозначності тлумачення рекомендуйте: двомовний договір + підпис перекладача під час підписання."

Віддалена купівля за довіреністю

• Угоду можна провести за нотаріальним дорученням на представника. Довіреність, видана за межами Грузії, як правило, повинна мати апостиль (Гаазька конвенція 1961 р.) і переклад грузинською. Інфраструктура апостиля та нотаріату - на сайтах Мін'юсту и Будинків юстиції.
• На практиці при віддалених угодах органи реєстрації можуть вимагати нотаріально посвідчений договірщо підвищує захист сторін і спрощує подальше виконання.

"При дистанційній купівлі застосовуйте зв'язку: довіреність з апостилем + нотаріальний договір - це мінімізує ризики оскарження."

Реєстрація права власності

• Подання документів (заява, договір, паспорти/довіреність, квитанція) здійснюється в найближчому центрі Будинків юстиції або онлайн через НАПР.
• Терміни: стандартно - до 4 робочих днів; доступні прискорення.
• Орієнтовні збори (держмито): стандарт - близько $20-30; прискорено (1 робочий день) - прискорено (1 робочий день) - $60-70; реєстрація "в день звернення" - реєстрація "в день звернення". $80-100. Точні тарифи і доступність прискорень уточнюються в НАПР и Зал державної служби.

"Без запису в реєстрі право не переходить. Реєстрація - обов'язкова юридична умова дійсності переходу права власності."

Розрахунки та валюта

• У договорах ціна часто виражається в USD, але розрахунки в банках проходять у ларі за курсом Національного банку Грузії на дату платежу.
• Рекомендовані способи розрахунків: банківський переказ (SWIFT), акредитив; за готівки - банківський переказ (SWIFT), акредитив. розписка і фіксація в договорі.
• Орієнтовні витрати супутні розрахункам: послуги перекладача - послуги перекладача. $20-80, нотаріус (за необхідності) - нотаріус $120-300.

"Фіксуйте в договорі: валюту ціни, курс НБГ і дату перерахунку. Це унеможливить суперечки через коливання обмінного курсу."

Податки та збори для іноземців

• Спеціального "податку на купівлю" для іноземців немає; сплачуються ті самі державні збори, що й для громадян.
• Щорічний податок на майно залежить від категорії власника та доходів сім'ї/особи; актуальні правила публікуються на порталі нормативних актів. Перед купівлею рекомендується отримати індивідуальну консультацію в податкового консультанта.

ВНЖ і купівля нерухомості

• Сам факт купівлі не дає автоматичного ВНЖ. Для окремих категорій можливий ВНЖ на підставі інвестицій/нерухомості при дотриманні встановлених порогів вартості та інших умов (перелік і вимоги уточнюйте в Зал державної служби і на урядових сервісах, агрегованих через Мін'юст).
• Практична порада: до угоди запросіть у консультанта перевірку відповідності об'єкта і вартості критеріям, якщо мета - подальше оформлення ВНЖ.

"Купівля - це майнове право. ВНП оформлюється за окремою процедурою і при дотриманні встановлених законом критеріїв вартості/походження коштів."

"Дотримуйтесь принципу "довіряй, але перевіряй": виписка NAPR до підписаннякоректна форма договору, ясні умови розрахунків, своєчасне подання на реєстрацію через Будинок юстиції. Це забезпечує юридичну стійкість угоди."

Етапи угоди купівлі-продажу нерухомості в Грузії

Нижче наведено послідовну, практико-орієнтовану схему дій для безпечного оформлення угоди. Кожен крок забезпечений посиланнями на офіційні державні ресурси і ключовими акцентами на документах, термінах і витратах.

1) Попередній етап: вибір об'єкта та юридична перевірка (due diligence)

• Перевірка права власності та обтяжень проводиться за кадастровим кодом через Публічний реєстр NAPR (онлайн або в будь-якому центрі Будинки юстиції). Замовте актуальну виписку, щоб побачити власника, застави, арешти, домагання третіх осіб.
• Запросіть у продавця підставу права (договір, спадщина, дарування) і звірте її з даними реєстру. Нормативні вимоги до правочинів визначено в Цивільному кодексі Грузії.
• Для новобудов перевірте дозвільну документацію забудовника і право на землю; для апартаментів і вторинного ринку запитайте довідку про відсутність комунальної заборгованості та протоколи керуючої компанії (якщо є).
• Встановіть особу та дієздатність продавця; у разі спільної власності - отримайте згоду чоловіка(дружини) в належній формі.

Критично важливо: "Покупець повинен отримати свіжу виписку з НАПР до підписання договору - це єдине достовірне джерело про права та обтяження на об'єкт".

---

2) Підписання договору купівлі-продажу

• Форма: договір укладається в простій письмовій формі та подається на реєстрацію в НАПР через Будинок юстиціїза складних умов (розстрочка, іпотека, віддалений правочин за дорученням, акредитив) доцільним є нотаріальне посвідчення (див. Мін'юст Грузії).
• Мова: за участі іноземця договір складають двомовно (грузинська + мова покупця). Якщо покупець не володіє грузинською, залучається сертифікований перекладач, який підписує договір як підтвердження коректності перекладу.
• Довіреність: для дистанційної угоди оформляють нотаріальну довіреність; якщо її видано за межами Грузії - потрібен апостиль відповідно до Гаазької конвенції 1961 р. (інформація - на сайтах Мін'юсту и Зал державної служби).

Рекомендований стандарт безпеки: "Двомовний договір + підпис перекладача + нотаріальне посвідчення при віддаленій угоді - мінімізують ризики спору і прискорюють виконання".

---

3) Розрахунки між сторонами

• Валюта і курс: ціна часто вказується в USD, при цьому розрахунок проводиться в ларі за офіційним курсом Національного банку Грузії на дату платежу. Цю умову обов'язково закріпіть у договорі.
• Способи оплати: банківський переказ (SWIFT) на рахунок продавця або ескроу/акредитив (якщо пропонує банк); готівковий розрахунок припустимий при складанні розписки і відображенні факту оплати в договорі.
• Аванс/задаток: на практиці - 5-10% ціни за попередньою угодою; рекомендовано оформляти окремою угодою про завдаток із чіткими наслідками порушення.

Фінансова дисципліна: "У договорі має бути прямо зазначено: валюта ціни, курс НБГ і дата перерахунку, графік і спосіб оплати - це унеможливлює різночитання і курсоризик".

---

4) Реєстрація права власності в публічному реєстрі

• Реєстрація переходу права обов'язкова: подача здійснюється в центрі Будинки юстиції або онлайн через НАПР. Необхідні документи: заява (оформлюється на місці), підписаний договір, паспорти/довіреність, підтвердження оплати держмита.
• Терміни: стандартна реєстрація - до 4 робочих днів; можлива прискорена реєстрація (1 робочий день або в день подання).
• Результат: електронна/паперова виписка з реєстру з підтвердженням права власності; статус заявки можна відстежувати онлайн у НАПР.

Юридичний факт: "Право власності виникає тільки з моменту внесення запису до Публічний реєстрпідписаний договір без реєстрації не породжує перехід права".

---

5) Передача об'єкта і закриття угоди

• У встановлений у договорі строк сторони підписують акт приймання-передачі; продавець передає ключі, технічну документацію, запевнення про відсутність заборгованостей (якщо це передбачено).
• Покупець ініціює переоформлення особових рахунків на комунальні послуги; за наявності кондомініуму - повідомляє керуючу компанію про зміну власника.

Практичне правило: "Підписуйте акт приймання-передачі після реєстрації права та розрахунків - це фіксує стан об'єкта і завершує зобов'язання сторін".

Терміни та витрати при оформленні нерухомості в Грузії

У цьому розділі зібрано орієнтири щодо термінів і витрат на оформлення угоди: від юридичної перевірки та підготовки договору до реєстрації права власності в Публічному реєстрі. Наведено орієнтовні суми в доларах США.

Ключовий принцип: "Право власності виникає тільки після реєстрації переходу права в Публічному реєстрі NAPR. Підписаний договір без реєстрації не передає право".

1) Терміни ключових етапів

• Юридична перевірка (виписка NAPR): формується швидко (онлайн/в центрі обслуговування) через НАПР; базова перевірка документів - зазвичай 1-3 робочих дні (за згодою з консультантом).
• Підготовка та підписання договору: 1 робочий день за простої угоди; складні умови (іпотека, розстрочка, довіреність) - 2-5 робочих днів.
• Нотаріальне посвідчення (за потреби): запис та оформлення - орієнтир 1-2 години; інформація про нотаріат - на сайті Мін'юсту.
• Реєстрація права власності: подання до Будинку юстиції або онлайн через НАПРСтандартний термін - до 4 робочих днів, доступні прискорені опції.
• Отримання результату: електронна/паперова виписка з реєстру; статус відстежується в кабінеті НАПР.

Практичний орієнтир за часом: "При готових документах і стандартній схемі оплата → подача → реєстрація, весь цикл можна пройти за 1-4 робочих дні".

2) Держмито за реєстрацію права власності

• Стандартна реєстрація (до 4 робочих днів): орієнтовно $20-30.
• Прискорена реєстрація (1 робочий день): орієнтовно $60-70.
• Реєстрація "в день звернення": орієнтовно $80-100.
  Актуальні тарифи та доступність прискорень - у розділах послуг Будинки юстиції і в сервісах Публічного реєстру.

Важливо: "Тарифи і терміни періодично оновлюються - перед поданням заявки перевірте чинні ставки на сайтах Зал державної служби и НАПР".

3) Додаткові витрати на угоду

• Нотаріальне посвідчення договору (за необхідності): $120-300 (залежить від обсягу та складності умов); інформація про нотаріат - на сайті Міністерства юстиції.
• Послуги перекладача (двомовний договір, присутність на підписанні): $20-80 залежно від обсягу та часу участі.
• Апостиль і переклад довіреності (для віддаленої угоди): апостиль за кордоном $20-50 (за тарифами країни видачі); переклад/засвідчення перекладу в Грузії $20-40. Відомості про визнання апостиля - на сайті Мін'юсту.
• Юридична перевірка та супровід: базова перевірка від $150комплексний супровід - за домовленістю (часто 0,5-1% вартості об'єкта або фікс).
• Банківські комісії: міжнародний переказ (SWIFT) $20-50можливі витрати на конвертацію (курс і спред банку). Для фіксування розрахунків використовуйте курс Національного банку Грузіїпрописаний у договорі.
• Ріелторська комісія: за ринком - за ринком. 0-3% (хто платить - визначається договором сторін).

Фінансова фіксація: "У договорі окремо вкажіть: валюту ціни, курс НБГ і дату перерахункуспосіб і графік оплати - це унеможливить суперечки при коливаннях курсу".

4) Податки та щорічні платежі (орієнтири)

• Податок на купівлю для іноземців: не стягується (спеціального "податку на придбання" немає; сплачуються державні збори за реєстраційні дії). Підстави - норми публічного права та адміністрування через Будинок юстиції и НАПР.
• Податок на майно: для фізичних осіб застосовується залежно від категорії власника та рівня доходу; загальні правила - у Податковий кодекс Грузії (портал нормативних актів). Орієнтир за ставками для житлової нерухомості - до 0,1-1% на рік (точна ставка залежить від муніципалітету і доходу домогосподарства).
• Комунальні та експлуатаційні платежі: за тарифами постачальників і управкомпаній; при апартаментах можливі збори кондомініуму.

Порада: "Закладіть у бюджет не тільки разові платежі за угодою, а й щорічні податки/експлуатаційні витратиособливо при купівлі дохідної нерухомості".

5) Приблизна калькуляція для квартири за $120 000 (вторинний ринок, проста угода)

• Держмито за реєстрацію (4 дні): ~$30
• Перекладач (двомовний договір + присутність): ~$60
• Юридична перевірка (базовий due diligence): ~$200
• Банківська комісія SWIFT: ~$30
• Разом орієнтовно разові витрати: ~$320 (без нотаріуса).
• Якщо потрібен нотаріус (віддалена угода/іпотека): додайте ~$150-250 → усього: ~$470-570.

Примітка: "На практиці частину витрат (переклад, нотаріус, прискорена реєстрація) сторони розподіляють за згодою; закріпіть це прямо в договорі".

6) Часті сценарії за термінами

• "Швидкий день у Будинку юстиції": підписання простого двомовного договору → подання на реєстрацію → прискорений запис того ж дня. Підсумок: право зареєстровано в день звернення; витрати на мито ~$80-100.
• "Стандартний термін": підписання → подання → результат за 4 робочі дні; держмито ~$20-30.
• "Віддалена купівля": довіреність з апостилем → нотаріальний договір → подача і прискорена реєстрація за 1 день; сукупні витрати вищі через нотаріат і міжнародне пересилання документів.

Нагадування: "Обираючи терміновість реєстрації, орієнтуйтеся на графік розрахунків і передачу об'єкта: реєстрація та розрахунки мають бути синхронізовані щоб уникнути ризику".

7) Де перевірити актуальні тарифи та статуси

• Тарифи і терміни послуг: розділи послуг на сайтах Public Service Hall (Будинок юстиції) и Публічного реєстру NAPR.
• Нормативні акти (форма угоди, реєстрація прав): офіційний портал нормативних актів.
• Курси для розрахунків: офіційний курс Національного банку Грузії.

Підсумок: "Сумарні витрати на оформлення в Грузії зазвичай помірні за міжнародними мірками; основний фактор вартості - обрана терміновість реєстрації та необхідність нотаріуса".

Підводні камені та помилки під час купівлі нерухомості в Грузії

Нижче наведено типові ризики, які трапляються при придбанні нерухомості іноземцями, із зазначенням наслідків і практичних способів їх запобігання.

Ключовий принцип: "Право власності виникає тільки після внесення запису до Публічний реєстр NAPRпідписаний договір без реєстрації не передає право".

1) Відсутність перевірки в Публічному реєстрі (NAPR)
- Ризик: купівля об'єкта із заставою/арестом/сервітутом або купівля в особи, яка не є власником.
- Чим загрожує: оскарження угоди, тривалі суперечки, додаткові витрати.
- Як уникнути: до підписання договору замовити свіжий витяг із Публічного реєстру за кадастровим кодом; звірити власника, обтяження, підстави права.
- Орієнтир за витратами: виписка NAPR - ~$5-10; базовий due diligence юристом - від ~$150.

---

2) Підроблені або "вузькі" повноваження за довіреністю
- Ризик: представник не уповноважений на продаж/отримання грошей; довіреність без апостиля/перекладу.
- Чим загрожує: недійсність правочину.
- Як уникнути: для довіреності, виданої за кордоном, вимагати апостиль (Гаага-1961), нотаріальний переклад грузинською; при віддалених угодах розглядати нотаріальне посвідчення договору. Практика і процедури - у Міністерства юстиції і в центрах Будинки юстиції.
- Орієнтир за витратами: апостиль - ~$20-50; переклад/засвідчення - ~$20-40; нотаріус - ~$120-300.

---

3) Відсутність згоди чоловіка(дружини), права неповнолітніх, часткова власність
- Ризик: об'єкт у спільній власності, є права неповнолітніх або частки третіх осіб.
- Чим загрожує: подальше оскарження.
- Як уникнути: запросити згоди/дозволи, перевірити титул у реєстр; керуватися нормами цивільного законодавства (див. акти на порталі Мацне).
- Орієнтир за витратами: підготовка згод/нотаріальні дії - ~$30-80.

---

4) Сільськогосподарська земля та вид дозволеного використання
- Ризик: іноземний покупець купує ділянку з категорією "сільгоспземля", на яку поширюються обмеження.
- Чим загрожує: неможливість реєстрації права.
- Як уникнути: перевірити категорію земельної ділянки у НАПР і норми регулювання на порталі нормативних актів; за необхідності - консультація юриста до внесення авансу.
- Орієнтир за витратами: юрконсультація - від ~$150.

---

5) Попередній завдаток без юридичної фіксації
- Ризик: передання авансу "за листуванням"; відсутність домовленості про долю завдатку і відсутній запис про домагання в реєстрі.
- Чим загрожує: втрата авансу, "подвійний продаж".
- Як уникнути: укладати письмову угоду про завдаток, детально прописувати умови; за необхідності - фіксувати домагання/обременення на об'єкт у реєстр до основної угоди.
- Орієнтир за витратами: підготовка угоди - ~$100-200; реєстраційні дії - ~$20-100 (залежить від терміновості).

---

6) Валюта, курс і дата перерахунку
- Ризик: ціна в USD, а розрахунки в ларі без прив'язки до курсу.
- Чим загрожує: розбіжності через коливання валют.
- Як уникнути: у договорі прямо вказувати валюту ціни, курс і дату перерахунку за курсом Національного банку Грузії, графік платежів і спосіб розрахунків.
- Орієнтир за витратами: без додаткових витрат; консультація/підготовка договору - від ~$200.

---

7) Готівкова оплата без розписки та підтвердження
- Ризик: відсутній доказ передання грошових коштів.
- Чим загрожує: суперечки про факт оплати.
- Як уникнути: використовувати банківський переказ (SWIFT), акредитив; у разі готівки - обов'язкова розписка з деталями суми/дати/сторін і відображення факту оплати в договорі.
- Орієнтир за витратами: комісія банку - ~$20-50; нотаріальна розписка (за бажанням) - ~$20-40.

---

8) Несвоєчасне подання на реєстрацію
- Ризик: затримка між підписанням і поданням до реєстру; ризик конкуруючого запису.
- Чим загрожує: пріоритет отримає заявка, подана раніше (принцип черговості - у законі про реєстр, див. Мацне).
- Як уникнути: подавати документи в Будинку юстиції/НАПР у день підписання; за потреби - обирати прискорену реєстрацію.
- Орієнтир за витратами: держмито - стандарт ~$20-30; прискорено 1 день ~$60-70; "сьогодні на сьогодні" ~$80-100.

---

9) Мовні ризики та відсутність двомовного договору
- Ризик: покупець підписує текст грузинською, яку не розуміє, або користується усним перекладом.
- Чим загрожує: розбіжність фактично узгоджених умов із текстом договору.
- Як уникнути: готувати договір у двомовній редакції; залучати сертифікованого перекладача, який підпише договір. Процедури - на сайтах Зал державної служби и Мін'юсту.
- Орієнтир за витратами: переклад і присутність перекладача - ~$20-80.

---

10) Новобудови: дозволи, право на землю, введення в експлуатацію
- Ризик: купівля на ранній стадії без перевірки дозвільної документації.
- Чим загрожує: довгобуд, проблеми з реєстрацією власності.
- Як уникнути: перевіряти у забудовника право на землю, дозвіл на будівництво, стадійні документи; орієнтуватися на вимоги, закріплені в актах на порталі нормативних актівреєструвати договори пайової участі за можливості.
- Орієнтир за витратами: юридична перевірка пакета - від ~$200-400.

---

11) Несанкціоновані перепланування та технічні невідповідності
- Ризик: фактичне планування і площа не збігаються із зареєстрованими даними.
- Чим загрожує: складнощі з реєстрацією змін/продажем, штрафи за нормами містобудування.
- Як уникнути: звіряти техдокументацію/кадастровий план, замовляти обміри до угоди; за необхідності - узаконити зміни.
- Орієнтир за витратами: техінвентаризація/обміри - ~$50-150; узаконення - за тарифами і строками муніципалітету.

---

12) "Подвійний продаж" і відсутність блокувального механізму
- Ризик: продавець намагається відчужувати об'єкт кільком особам майже одночасно.
- Чим загрожує: спір про пріоритет запису та захист добросовісного набувача.
- Як уникнути: фіксувати домагання/обременення до розрахунків, подавати договір на реєстрацію в день підписання; використовувати ескроу/акредитив. Правила пріоритету - у законі про реєстр (див. Мацне).
- Орієнтир за витратами: реєстрація домагання/угоди - ~$20-100; акредитив - за тарифами банку.

---

13) Комплаєнс банків і затримки платежів
- Ризик: банк блокує переказ/рахунок до надання підтвердних документів про походження коштів.
- Чим загрожує: зрив строків розрахунків, штрафи за договором.
- Як уникнути: заздалегідь відкрити рахунок, підготувати комплект KYC/AML, узгодити спосіб розрахунків; використовувати курс НБГ у договорі.
- Орієнтир за витратами: комісія SWIFT - ~$20-50; консультація - від ~$100.

---

14) Помилкове очікування "автоматичного ВНЖ"
- Ризик: покупець розраховує на ВНЖ тільки за фактом купівлі.
- Чим загрожує: відмова в ПНП у разі невідповідності критеріям.
- Як уникнути: звірити цілі та пороги за ВНЖ на державних сервісах Зал державної служби/Мін'юсту до угоди; перевіряти вартість об'єкта і вимоги до документів.
- Орієнтир за витратами: консультація з міграції - від ~$150.

---

15) Помилковий розрахунок на "простий папір" замість нотаріату при складних схемах
- Ризик: у разі порушення умов знадобиться тривалий судовий процес для примусового виконання.
- Чим загрожує: затяжне стягнення.
- Як уникнути: для розстрочки/іпотеки/видалених правочинів використовувати нотаріальне посвідчення; окремі нотаріальні акти можуть бути виконавчими документами для Національного бюро виконання.
- Орієнтир за витратами: нотаріус - ~$120-300; прискорена реєстрація - ~$60-100.

Підсумкова рекомендація: "Фіксуйте ціну і курс НБГ, перевіряйте титул через НАПР, подавайте на реєстрацію в день підписання через Будинок юстиціїа для складних угод використовуйте нотаріат - це мінімізує юридичні та фінансові ризики".

Висновок

Купівля нерухомості в Грузії справді швидка і зручна, але юридично безпечною вона стає тільки тоді, коли ви послідовно виконуєте ключові кроки: перевіряєте об'єкт у NAPR, підписуєте двомовний договір за участю перекладача, фіксуєте в тексті ціну, валюту і курс НБГ, синхронізуєте розрахунки з поданням на реєстрацію в день підписання і залучаєте нотаріуса для складних або віддалених угод.

Ми професійно займаємося підбором нерухомості для купівлі в Грузії - від студій і сімейних квартир до апартаментів під оренду. Залиште заявку на нашому сайті, вкажіть бажане місто, бюджет і тип об'єкта - ми зв'яжемося з вами найближчим часом, уточнимо критерії та запропонуємо актуальні варіанти.