Contrat de vente et d'achat de biens immobiliers en Géorgie : structure et clauses importantes

Le contrat de vente et d'achat de biens immobiliers en Géorgie est le principal document juridique sur la base duquel le transfert de propriété est enregistré dans le registre public. Vous trouverez ci-dessous une explication structurée et formelle des sections obligatoires du contrat, des exigences en matière de langue et de traduction, des nuances pratiques et des coûts, avec des références à des sources officielles.

Base juridique et enregistrement du droit

• Normes de base : Le code civil de Géorgie détermine la forme et la validité des contrats de vente et d'achat.
• Enregistrement du droit : le transfert de propriété est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de l'Agence nationale du registre public (NAPR) sous l'égide du ministère de la Justice de Géorgie (loi "sur le registre public").
• Maison de la justice и NAPR.

"Sans inscription au registre public, le contrat lui-même ne fait pas de l'acheteur le propriétaire. Le droit n'est transféré qu'au moment de l'inscription au RNPA."

"Le délai d'enregistrement standard est d'environ 4 jours ouvrables ; un enregistrement accéléré est possible moyennant des frais supplémentaires."

Structure obligatoire de l'accord de vente et d'achat

1) Identification des parties
- Nom complet, nationalité, date de naissance, adresses, détails du passeport.
- Si un représentant agit - détails de la procuration (numéro, date, auteur), apostille/légalisation (pour les procurations étrangères).

"Parties : vendeur - Ivan Ivanovich Ivanov, passeport n° ... ; acheteur - John Smith, passeport n° ... ; représentant de l'acheteur - ..., sur la base d'une procuration notariée datée du ..., apostille ..."

2) Objet du contrat (bien immobilier)
- Adresse, code cadastralType de logement, destination (appartement/maison/non-résidentiel), superficie, étage/plan.
- Base du droit du vendeur (contrat, héritage, etc.).

"Objet : un appartement à ... ; code cadastral ... ; superficie totale ... mètres carrés ; la propriété du vendeur est confirmée par une convention en date du ..., enregistrée dans le NAPR n° ..."

3) Prix et monnaie de règlement
- Compléter prix en chiffres et en mots, monnaie et règle de conversion (en pratique - prix en USD, calcul en GEL au taux de change de la Banque nationale de Géorgie : https://www.nbg.gov.ge).
- Modalités de paiement : somme forfaitaire / extension / dépôt ; méthode - autre qu'en espèces, espèces avec reçu, lettre de crédit.

"Prix : 120 000 USD. Paiement en GEL au taux de change officiel de la NBG à la date du paiement. Dépôt 10 000 USD jusqu'à ... ; solde 110 000 USD - le jour de la signature par virement bancaire".

4) Procédure de transfert de l'objet et des risques
- Le moment et les modalités du transfert effectif (certificat d'acceptation), le moment du transfert de risque.

"Le transfert de l'objet - jusqu'à ... avec la signature de l'Acte. Les risques sont transférés à l'acheteur à compter de l'enregistrement du titre de propriété par l'État."

5) Déclarations et garanties des parties
- Le vendeur garantit absence de droits de tiers, de privilèges, d'arrestations, de dettes de services publicsconfirme sa capacité juridique et le consentement de son conjoint, le cas échéant.
- Passif pour assurances non fiables (pénalité/perte/annulation).

"Le vendeur déclare que l'objet non grevé hypothèques, saisies, servitudes ; dettes de services publics absents. En cas de dissimulation de charges, une sanction 5% du prix et des dommages".

6) Inscription et coûts
- Qui soumet les documents à la NAPR et qui paie ? devoir d'état.
- Délai de soumission (généralement le jour de la signature).

"Les parties déposent le contrat en vue de son enregistrement à l'office de l'harmonisation dans le marché intérieur. NAPR au plus tard le jour ouvrable suivant ; les frais d'inscription sont à la charge de ..."

7) Responsabilité et sanctions
- Pena en cas de retard, pénalités en cas d'annulation, sort du dépôt.

"Retard de paiement de plus de 5 jours - pénalité 0,1% par jour. En cas de refus de l'acheteur - dépôt non remboursable; en cas de refus du vendeur - remboursé double."

8) Règlement des litiges et droit applicable
- S'applique Droit géorgienjuridiction - Tribunaux géorgiens sur le site de l'installation.

"Le droit de la Géorgie s'applique au traité ; les litiges sont portés devant les tribunaux de la Géorgie.

9) Langue du traité et traduction
- Le contrat est établi sur Géorgien et compréhensible pour le client langue (russe/anglais). Si l'acheteur ne parle pas le géorgien, il faut procéder comme suit interprète certifié avec une signature sur le contrat.
- Les exigences pratiques sont les suivantes. Ministère de la Justice: https://justice.gov.ge ; Maison de la justice: https://psh.gov.ge.

"Le traité est rédigé en géorgien et en russe ; la traduction est confirmée par la signature du traducteurqui était présent lors de la signature".

10) Signatures et annexes
- Signatures des parties et de l'interprète (s'il est engagé), détails de l'acte notarié (s'il est notarié).
- Annexes : Déclaration de la NAPRplan cadastral, consentement du conjoint, copies des passeports, les documents de réception/paiementLe dossier de candidature doit être accompagné d'un certificat d'acceptation, d'un contrat/accord préliminaire et d'un dépôt de garantie.

Documents clés et annexes du contrat

• Extrait du registre public des NAPR (informations sur le propriétaire et les charges).
• Code cadastral et plan/fiche technique (si disponible).
• Base du droit du vendeur (contrat, héritage, donation, etc.).
• Consentement du conjoint (en cas de copropriété).
• Procuration (par représentant) avec apostille (Convention de La Haye de 1961).
• Confirmation de paiement : les ordres bancaires, reçu (en espèces).

Notarisation : quand et pourquoi est-elle nécessaire ?

En Géorgie. contrat écrit simple est valide et enregistré auprès de la NAPR par l'intermédiaire de la Maison de la Justice.

Formulaire notarial recommandé pour les paiements échelonnés, les hypothèques, les lettres de crédit, transaction par procuration à distance.

Informations sur le notariat : Ministère de la justice ; Chambre des notaires.

Les actes notariés relatifs à des obligations non contestées peuvent servir d'exemple. documents d'exécution.

"Un contrat notarié augmente la sécurité de l'acheteur : en cas de violation des conditions générales, un recouvrement accéléré par le bureau d'exécution est possible."

Exemples de libellés à inclure dans un contrat

"Le vendeur garantit qu'il n'y aura pas gage (hypothèque), saisie et autres droits de tiers ; dettes de services publics absents. Si des charges cachées sont identifiées, le vendeur s'engage à les supprimer dans un délai de 10 jours ou à payer à l'acheteur forfait 5% du prix du contrat et des dommages-intérêts".

"Les parties ont convenu que le prix est indiqué en dollars américains, les règlements sont effectués en GEL au taux de change officiel de la NBG à la date du paiement (https://www.nbg.gov.ge)".

"Les parties déposent le présent contrat pour l'enregistrement du transfert de propriété en NAPR (https://napr.gov.ge) le même jour ouvrable par l'intermédiaire de la Maison de la Justice (https://psh.gov.ge). Les frais d'enregistrement sont à la charge de l'acheteur/du vendeur".

"Le contrat est établi sur Langues géorgienne et russeLes deux textes ont la même valeur juridique. La traduction est confirmée par la signature du traducteur présent lors de la signature.

Recommandations pratiques pour la préparation du traité

• Commander une déclaration NAPR à jour par code cadastral.
• Vérifiez les détails de votre passeport les parties et l'état civil du vendeur ; en cas d'indivision, obtenez un certificat d'indivision. consentement du conjoint.
• Pour les nouveaux bâtiments, vérifiez documentation d'autorisation par le constructeur ; pour le marché secondaire - dettes de services publics.
• Allumer certificat d'acceptation dans le paquet de documents et signez-le en même temps que le contrat/immédiatement après l'enregistrement.
• Si vous effectuez une transaction à distance. procuration apostillée et prendre en compte notarisation du traité.

Base juridique pour l'achat de biens immobiliers en Géorgie par des étrangers

Les citoyens et les entreprises étrangers en Géorgie bénéficient d'un accès presque total au marché de l'immobilier. Les règles de base sont simples : pour acheter un appartement, une maison ou des locaux commerciaux pas de citoyenneté ou de permis de séjour requiset le transfert de propriété est assuré par enregistrement de l'état. Vous trouverez ci-dessous un aperçu systématique des règles et des procédures, avec des références aux sources gouvernementales et des coûts indicatifs.

- Important : les droits de propriété ne naissent qu'après l'enregistrement le transfert des droits dans le registre public. Un contrat signé sur papier sans inscription ne fait pas de l'acheteur le propriétaire".

Cadre réglementaire et égalité des droits

• Les règles relatives à la conclusion et à la validité des contrats sont énoncées dans la Code civil de Géorgie.
• L'enregistrement des droits immobiliers est effectué par l'Agence nationale du registre public (NAPR), qui dépend du ministère de la justice : voir. Registre public NAPR et centres de services Maisons de justice.
• La politique de l'État dans le domaine de l'enregistrement et du notariat est coordonnée par Ministère de la justice de Géorgie.

"Les étrangers en Géorgie acquièrent et protègent leurs droits immobiliers pour des raisons générales. sans droits ni restrictions supplémentairesà moins que la loi n'en dispose autrement".

Ce que les étrangers peuvent acheter

• Autorisé : appartements, bâtiments résidentiels, locaux commerciaux, objets non résidentiels, parts de droits de propriété.
• Exception : terres agricoles. Les restrictions découlent de la réglementation constitutionnelle et légale de la rotation des terres agricoles. En règle générale, les citoyens étrangers ne peuvent pas enregistrer des terres agricoles pour eux-mêmesIl existe des exceptions autorisées par la loi (héritage, certains cas par l'intermédiaire d'une personne morale, autorisations spéciales). Les règlements en vigueur et les modifications sont publiés sur le portail des actes. Matsne (Registre officiel des actes réglementaires).

"Appartements et propriétés commerciales - aucune restriction. Terres agricoles - sous un régime juridique spécialLes propriétaires de terrains sont invités à demander conseil et à se renseigner sur le type de terrain avant d'acheter".

Forme de la transaction, langue et traduction

• Le contrat peut être conclu sous la forme d'un simple formulaire écrit et être immédiatement soumis à l'enregistrement dans le hall. Maisons de justice ou certifié par un notaire (recommandé pour les paiements échelonnés, les hypothèques, les transactions à distance).
• Lorsqu'il s'agit d'un étranger, le contrat est généralement établi bilingue (géorgien + langue de l'acheteur). Si l'acheteur ne parle pas le géorgien, il doit obligatoirement interprète certifiéqui signe le contrat. Cette procédure est confirmée par la pratique des autorités du ministère de la justice.

"Pour des raisons de sécurité et d'absence d'ambiguïté dans l'interprétation, recommandez : contrat bilingue + signature de l'interprète à la signature".

Achat à distance par procuration

• L'accord peut être conclu notarié pour un représentant. Une procuration émise en dehors de la Géorgie doit généralement être assortie d'une apostille (Convention de La Haye de 1961) et traduction en géorgien. Apostille et infrastructure notariale - sur les sites web de Ministère de la Justice и Maisons de justice.
• Dans la pratique, pour les transactions à distance, les autorités chargées de l'enregistrement peuvent exiger les éléments suivants contrat notariéCela renforce la protection des parties et simplifie l'exécution ultérieure.

"Lorsque vous achetez à distance, appliquez un forfait : Procuration avec apostille + contrat notarié - il minimise les risques de contestation".

Enregistrement de la propriété

• Le dépôt des documents (demande, contrat, passeports/pouvoirs de représentation, reçus) s'effectue dans le centre le plus proche. Maisons de justice ou en ligne sur NAPR.
• Calendrier: standard - jusqu'à 4 jours ouvrables; des accélérations sont disponibles.
• Honoraires indicatifs (droits d'Etat): standard - approx. $20-30accéléré (1 jour ouvrable) - $60-70l'inscription "le jour même" - l'inscription "le jour même" - l'inscription "le jour même" - l'enregistrement $80-100. Les taux exacts et la disponibilité des accélérations sont précisés dans la NAPR и Salle des services publics.

"Sans inscription au registre, le droit ne passe pas. L'enregistrement est une condition préalable légale la validité du transfert de propriété".

Règlements et devises

• Dans les contrats, le prix est souvent exprimé en termes de USDmais les règlements bancaires sont effectués en lari en cours de la Banque nationale de Géorgie à la date du paiement.
• Méthodes de paiement recommandées : virement bancaire (SWIFT), lettre de crédit ; en cas de paiement en espèces, les méthodes suivantes sont recommandées reçu et l'inscrire dans un contrat.
• Coûts indicatifs facturation connexe : services d'interprétation - $20-80, notaire (si nécessaire) - $120-300.

"Fixez-le dans le contrat : devise du prix, taux de change du NBG et date de conversion. Cela permettra d'éliminer les litiges liés aux fluctuations des taux de change".

Impôts et taxes pour les étrangers

• Il n'y a pas de "taxe d'achat" spéciale pour les étrangers ; les mêmes taxes gouvernementales sont payées que pour les citoyens.
• La taxe foncière annuelle dépend de la catégorie de propriétaire et du revenu familial/individuel ; les règles en vigueur sont publiées sur le site Internet de l'Union européenne. portail réglementaire. Il est recommandé d'obtenir l'avis individuel d'un conseiller fiscal avant l'achat.

Permis de séjour et achat d'un bien immobilier

• Le simple fait d'acheter ne donne pas droit à un titre de séjour automatique. Pour certaines catégories, il est possible Permis de séjour sur la base d'investissements/de biens immobiliers sous réserve du respect des seuils de valeur établis et d'autres conditions (pour la liste et les exigences, veuillez vous référer à ce qui suit Salle des services publics et sur les services publics agrégés par l'intermédiaire de la Ministère de la Justice).
• Conseil pratique : avant la transaction, demandez au consultant de vérifier si l'objet et la valeur répondent aux critères si l'objectif est de poursuivre l'enregistrement du permis de séjour.

"Un achat est un droit de propriété. Le permis de séjour est délivré dans le cadre d'une procédure distincte et si les critères statutaires de valeur/provenance des fonds sont remplis".

Suivez le principe "faites confiance mais vérifiez". Déclaration de la NAPR avant la signatureLe contrat doit être rédigé correctement, les conditions de règlement doivent être claires, la demande d'enregistrement doit être faite dans les délais impartis par l'intermédiaire de la Commission européenne. Maison de la justice. Cela permet de s'assurer que la transaction est juridiquement solide".

Étapes d'une transaction immobilière en Géorgie

Vous trouverez ci-après un organigramme séquentiel, axé sur la pratique, des étapes à suivre pour mener à bien la transaction en toute sécurité. Chaque étape est accompagnée de liens vers les ressources officielles du gouvernement et de points clés sur les documents, les délais et les coûts.

1) Phase préliminaire : sélection du site et diligence raisonnable (due diligence)

• La vérification de la propriété et des charges est effectuée par le code cadastral via Registre public NAPR (en ligne ou dans un centre Maisons de justice). Commandez un extrait actualisé pour connaître le propriétaire, les privilèges, les arrestations, les recours de tiers.
• Demandez au vendeur la base du droit (contrat, héritage, donation) et vérifiez-la dans le registre. Les exigences réglementaires en matière de transactions sont définies dans Code civil de Géorgie.
• Pour les nouveaux bâtiments, vérifiez les permis du promoteur et les titres fonciers ; pour les appartements et le marché secondaire, demandez un certificat d'absence d'arriérés de paiement des services publics et les procès-verbaux de la société de gestion (s'ils sont disponibles).
• Établir l'identité et la capacité du vendeur ; en cas de propriété conjointe, obtenir le consentement du conjoint sous la forme appropriée.

Critique : "L'acheteur doit obtenir une déclaration actualisée de l'entreprise. NAPR avant la signature du contrat - c'est la seule source fiable sur les droits et les charges qui pèsent sur l'objet".

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2) Signature du contrat de vente et d'achat

• Forme : le contrat est conclu sous une forme écrite simple et soumis à l'enregistrement auprès de l'autorité compétente. NAPR à travers Maison de la justiceEn cas de conditions complexes (paiements échelonnés, hypothèque, transaction à distance par procuration, lettre de crédit), la notarisation est conseillée (voir "Notarisation"). Ministère de la justice de Géorgie).
• Langue : si un étranger est impliqué, le contrat doit être rédigé de manière bilingue (géorgien + langue de l'acheteur). Si l'acheteur ne parle pas géorgien, il est fait appel à un traducteur agréé, qui signe le contrat pour confirmer l'exactitude de la traduction.
• Procuration : pour les transactions à distance, une procuration notariée est requise ; si elle est émise en dehors de la Géorgie, une apostille est requise conformément à la Convention de La Haye de 1961 (informations sur les sites web des pays suivants). Ministère de la Justice и Salle des services publics).

Norme de sécurité recommandée : "Contrat bilingue + signature de l'interprète + notarisation pour les transactions à distance - minimise les risques de litiges et accélère l'exécution".

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3) Règlements entre les parties

• Monnaie et taux de change : le prix est souvent indiqué en USD, alors que le calcul est effectué en GEL au taux de change officiel. de la Banque nationale de Géorgie à la date du paiement. Veillez à stipuler cette condition dans le contrat.
• Modes de paiement : virement bancaire (SWIFT) sur le compte du vendeur ou dépôt fiduciaire / lettre de crédit (si la banque le propose) ; le paiement au comptant est acceptable si un reçu est établi et si le fait de payer est mentionné dans le contrat.
• Avance/dépôt : en pratique - 5-10% du prix prévu dans l'accord préliminaire ; il est recommandé de signer un accord de dépôt distinct prévoyant des conséquences claires en cas de manquement.

Discipline financière : "Le contrat doit indiquer explicitement la devise du prix, le taux de change du NBG et la date de conversion, le calendrier et le mode de paiement, ce qui élimine les divergences et le risque d'imprécision.

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4) Enregistrement du droit de propriété dans le registre public

• L'enregistrement du transfert de droit est obligatoire : le dépôt se fait auprès du centre Maisons de justice ou en ligne sur NAPR. Documents requis : formulaire de demande (à établir sur place), contrat signé, passeports/pouvoirs de représentation, preuve du paiement des droits d'État.
• Délai : enregistrement standard - jusqu'à 4 jours ouvrables ; enregistrement accéléré possible (1 jour ouvrable ou le jour de la soumission).
• Résultat : extrait électronique/papier du registre avec preuve de propriété ; le statut de la demande peut être suivi en ligne dans le site web de la Commission européenne. NAPR.

Fait juridique : "Le droit de propriété ne naît que de l'inscription d'une mention dans le Registre publicun contrat signé sans enregistrement ne donne pas lieu au transfert d'un droit".

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5) Transfert de l'objet et clôture de la transaction

• Les parties signent le certificat d'acceptation dans les délais prévus par le contrat ; le vendeur remet les clés, la documentation technique, le certificat d'absence de dettes (s'il a été fourni).
• L'acheteur prend l'initiative de rééditer les comptes de services publics personnels ; s'il s'agit d'une copropriété, il informe la société de gestion du changement de propriétaire.

Règle générale : "Signez le certificat d'acceptation une fois que le titre de propriété et le règlement ont été enregistrés - ce certificat atteste de l'état de la propriété et finalise les obligations des parties".

Délais et coûts de l'enregistrement d'un bien immobilier en Géorgie

Cette section contient des lignes directrices sur les délais et les coûts de la transaction : de la diligence juridique et de la préparation du contrat à l'enregistrement de la propriété dans le registre public. Des montants indicatifs en dollars américains sont donnés.

Principe clé : "Le droit de propriété ne naît qu'après l'enregistrement le transfert du droit dans le registre public de la NAPR. Un contrat signé sans enregistrement ne transfère pas le droit".

1) Calendrier des étapes clés

• Contrôle légal (déclaration NAPR) : généré rapidement (en ligne / dans un centre de service) via NAPRvérification des documents de base - généralement 1 à 3 jours ouvrables (en accord avec le consultant).
• Préparation et signature du contrat : 1 jour ouvrable pour une transaction simple ; conditions complexes (hypothèque, paiements échelonnés, procuration) - 2 à 5 jours ouvrables.
• Notarisation (si nécessaire) : rendez-vous et enregistrement - 1-2 heures ; informations sur le notaire public - sur le site web Ministère de la Justice.
• Enregistrement de la propriété : dépôt auprès de Maison de la justice ou en ligne sur NAPRLe délai standard est de 4 jours ouvrables, mais des options accélérées sont disponibles.
• Réception du résultat : extrait électronique/papier du registre ; statut suivi au bureau NAPR.

Point de référence temporel pratique : "Lorsque les documents sont prêts et que le système standard de paiement → dépôt → enregistrement est appliqué, l'ensemble du cycle peut être achevé en 1 à 4 jours ouvrables."

2) Obligation de l'État pour l'enregistrement des droits de propriété

• Enregistrement standard (jusqu'à 4 jours ouvrables) : environ. $20-30.
• Enregistrement accéléré (1 jour ouvrable) : approximatif $60-70.
• Inscription "le jour de la demande" : env. $80-100.
  Tarifs actualisés et disponibilité des accélérations - dans les sections de service Maisons de justice et dans les services Registre public.

Important : "Les taux et les conditions sont mis à jour périodiquement - vérifiez les taux actuels sur les sites web avant de soumettre votre demande. Salle des services publics и NAPR".

3) Coûts de transaction supplémentaires

• Notarisation du contrat (si nécessaire) : $120-300 (en fonction du volume et de la complexité des conditions) ; informations sur les notaires - sur le site web Ministère de la Justice.
• Services d'interprétation (contrat bilingue, présence à la signature) : $20-80 en fonction du volume et de la durée de la participation.
• Apostille et traduction de la procuration (pour les transactions à distance) : Apostille à l'étranger $20-50 (aux tarifs du pays de délivrance) ; traduction/certification de la traduction en Géorgie $20-40. Informations sur la reconnaissance de l'apostille - sur le site web Ministère de la Justice.
• Diligence raisonnable et soutien : Diligence raisonnable de base à partir de $150soutien complexe - par accord (souvent 0,5-1% de la valeur de l'objet ou de la fixation).
• Frais bancaires : virement international (SWIFT) $20-50; des frais de conversion (taux de change de la banque et spread) sont possibles. Pour les règlements au fixing, utilisez le taux de change de la Banque nationale de GéorgieLe contrat prévoit des dispositions à ce sujet.
• Commission immobilière : par marché - 0-3% (la personne qui paie est déterminée par le contrat des parties).

Fixation financière : "Spécifiez-le séparément dans le contrat : devise du prix, taux de change du NBG et date de conversionCela permettra d'éviter les litiges en cas de fluctuations des taux de change.

4) Taxes et paiements annuels (repères)

• Taxe d'achat pour les étrangers : renoncé (il n'y a pas de "taxe d'acquisition" spéciale ; les taxes d'État pour les actions d'enregistrement sont payées). Motifs - règles de droit public et administration via Maison de la justice и NAPR.
• Impôt foncier : pour les particuliers, il est appliqué en fonction de la catégorie du propriétaire et du niveau de revenu ; règles générales - dans le cadre de l'impôt sur le revenu, l'impôt foncier est appliqué en fonction de la catégorie du propriétaire. Code fiscal de Géorgie (portail des actes normatifs). La référence pour les taux de l'immobilier résidentiel est jusqu'à 0,1-1% par an (le taux exact dépend de la municipalité et du revenu du ménage).
• Frais de services publics et d'entretien : selon les tarifs du fournisseur et de la société de gestion ; des frais de copropriété peuvent s'appliquer aux appartements.

Conseil : "Prévoyez un budget non seulement pour les frais de transaction ponctuels, mais aussi pour les frais d'administration. taxes annuelles/dépenses de fonctionnementsurtout lorsqu'il s'agit d'acheter des biens immobiliers à revenus".

5) Estimation d'un appartement pour $120.000 (marché secondaire, transaction simple)

• Frais d'enregistrement de l'État (4 jours) : ~$30
• Interprète (contrat bilingue + présence) : ~$60
• Due diligence (due diligence de base) : ~$200
• Commission bancaire SWIFT : ~$30
• Total approximatif des coûts uniques : ~$320 (sans notaire).
• Si vous avez besoin d'un notaire (transaction à distance/hypothèque) : ajoutez ~$150-250 → total : ~$470-570.

Note : "Dans la pratique, certains frais (traduction, notaire, enregistrement accéléré) sont partagés entre les parties d'un commun accord ; mentionnez-le explicitement dans le contrat.

6) Scénarios de synchronisation fréquents

• " Fast day at the House of Justice " : signature d'un simple contrat bilingue → dépôt de la demande d'enregistrement → enregistrement accéléré le même jour. Résultat : droit enregistré le jour de la demande ; frais d'enregistrement ~$80-100.
• "Délai standard" : signature → dépôt → résultat en 4 jours ouvrables ; obligation de l'État ~$20-30.
• "Achat à distance" : procuration avec apostille → contrat notarié → dépôt et enregistrement accéléré en 1 jour ; le coût total est plus élevé en raison du notaire et de l'expédition internationale des documents.

Rappel : "Lorsque vous choisissez l'urgence de l'enregistrement, concentrez-vous sur le calendrier de règlement et le transfert de l'installation : l'enregistrement et les calculs doivent être synchronisés pour éviter les risques".

7) Où vérifier les tarifs et les statuts actuels ?

• Frais et conditions de service : sections de services sur les sites web Salle des services publics (Maison de la justice) и Registre public NAPR.
• Actes réglementaires (forme de transaction, enregistrement des droits) : portail officiel des actes normatifs.
• Taux de règlement : taux de change officiel de la Banque nationale de Géorgie.

En résumé : "Le coût total de l'enregistrement en Géorgie est généralement modéré par rapport aux normes internationales ; le principal facteur de coût est l'urgence choisie pour l'enregistrement et la nécessité de faire appel à un notaire".

Pièges et erreurs lors de l'achat d'un bien immobilier en Géorgie

Vous trouverez ci-dessous les risques typiques rencontrés lors de l'achat d'un bien immobilier par un étranger, ainsi que les conséquences et les moyens pratiques de les éviter.

Principe clé : "Le droit de propriété ne naît qu'au moment où l'inscription est faite dans le registre. Registre public NAPRun contrat signé sans enregistrement ne transfère pas de droit".

1) Absence de vérification dans le registre public (NAPR)
- Risque : acheter un bien avec un privilège/arrêt/servitude ou acheter à un non-propriétaire.
- Ce qui menace : contestation de la transaction, litiges de longue durée, coûts supplémentaires.
- Comment éviter cela : avant de signer le contrat, commandez un extrait actualisé de la loi sur la protection des consommateurs. Registre public par code cadastral ; vérifier le propriétaire, les charges, les motifs de droit.
- Coût de référence : déclaration NAPR - ~$5-10 ; contrôle préalable de base par un avocat - à partir de ~$150.

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2) Les procurations falsifiées ou "étroites".
- Risque : le représentant n'est pas autorisé à vendre/recevoir de l'argent ; procuration sans apostille/traduction.
- Ce qui menace : l'invalidité de la transaction.
- Comment éviter cela : pour les procurations émises à l'étranger, exigez l'apostille (La Haye-1961) et une traduction notariée en géorgien ; pour les transactions à distance, envisagez la notarisation du contrat. Pratiques et procédures - de Ministère de la Justice et dans les centres Maisons de justice.
- Coût de référence : apostille - ~$20-50 ; traduction/certification - ~$20-40 ; notaire - ~$120-300.

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3) Absence de consentement du conjoint, droits des mineurs, propriété partagée
- Risque : l'objet est en copropriété, il existe des droits de mineurs ou des parts de tiers.
- Risque : défi ultérieur.
- Comment éviter cela : demander des consentements/autorisations, vérifier le titre de propriété dans la base de données. registre; s'inspirer des règles du droit civil (voir les actes sur le portail Matsne).
- Coût de référence : préparation des consentements/actions notariales - ~$30-80.

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4) Terres agricoles et type d'utilisation autorisée
- Risque : un acheteur étranger acquiert un terrain classé comme terre agricole, qui est soumis à des restrictions.
- Risque : impossibilité d'enregistrer le droit.
- Comment l'éviter : vérifiez la catégorie du terrain dans la base de données de l'Office de l'harmonisation dans le marché intérieur (OMI). NAPR et des règlements sur les portail réglementaire; si nécessaire, un conseil juridique avant d'effectuer un paiement anticipé.
- Coût de référence : conseils juridiques - à partir de ~$150.

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5) Dépôt anticipé sans fixation juridique
- Risque : transfert de l'avance "par correspondance" ; pas d'accord sur le sort du dépôt et pas d'inscription de la créance au registre.
- Ce qui menace : la perte de l'avance, la "double vente".
- Comment éviter cela : concluez un contrat de dépôt écrit, détaillez les termes et conditions ; si nécessaire, enregistrez la créance ou la charge sur l'objet dans le registre de l'état civil. registre avant l'accord principal.
- Coût de référence : préparation de l'accord - ~$100-200 ; actions d'enregistrement - ~$20-100 (en fonction de l'urgence).

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6) Monnaie, taux et date de conversion
- Risque : le prix est en USD et les règlements se font en GEL sans référence au taux de change.
- Le risque : des désaccords sur les fluctuations monétaires.
- Comment éviter cela : indiquez explicitement dans le contrat la devise du prix, le taux de change et la date de conversion au taux de change. de la Banque nationale de Géorgiele calendrier des paiements et le mode de règlement.
- Coût de référence : pas de frais supplémentaires ; consultation/préparation de contrat - à partir de ~$200.

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7) Paiement en espèces sans reçu ni confirmation
- Risque : il n'y a pas de preuve du transfert de fonds.
- Ce qui est à risque : les litiges sur le fait de payer.
- Comment l'éviter : utilisez un virement bancaire (SWIFT), une lettre de crédit ; en cas de paiement en espèces, vous devez obligatoirement recevoir un reçu indiquant le montant, la date et les parties, et mentionner le fait que le paiement a été effectué dans le contrat.
- Coût de référence : commission bancaire - ~$20-50 ; reçu du notaire (facultatif) - ~$20-40.

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8) Non-respect du délai de dépôt de la demande d'enregistrement
- Risque : délai entre la signature et le dépôt au registre ; risque d'inscription concurrente.
- Risque : la demande introduite plus tôt sera prioritaire (le principe de priorité figure dans la loi sur le registre, voir la loi sur le registre). Matsne).
- Comment éviter : appliquer à Maison de la justice/NAPR le jour de la signature ; si nécessaire, optez pour une inscription accélérée.
- Coût de référence : droit national - standard ~$20-30 ; accéléré 1 jour ~$60-70 ; "aujourd'hui pour aujourd'hui" ~$80-100.

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9) Risques linguistiques et absence de traité bilingue
- Risque : L'acheteur signe le texte en géorgien, qu'il ne comprend pas, ou utilise une traduction orale.
- Risque : divergence entre les conditions effectivement convenues et le texte du contrat.
- Comment éviter cela : préparez le contrat en version bilingue ; faites appel à un traducteur assermenté pour signer le contrat. Procédures - sur les sites web Salle des services publics и Ministère de la Justice.
- Coût de référence : présence de traducteurs et d'interprètes - ~$20-80.

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10) Nouveaux bâtiments : permis, droits fonciers, mise en service
- Risque : acheter à un stade précoce sans vérifier les documents d'autorisation.
- Ce qui menace : construction longue, problèmes d'enregistrement de la propriété.
- Comment l'éviter : vérifiez le titre de propriété du promoteur, le permis de construire, les documents d'étape ; concentrez-vous sur les exigences énoncées dans les lois relatives à la protection de l'environnement. portail réglementaireenregistrer les accords de participation au capital lorsque cela est possible.
- Coût de référence : examen juridique du paquet - de ~$200-400.

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11) Modifications non autorisées et divergences techniques
- Risque : La disposition et la surface réelles ne correspondent pas aux données enregistrées.
- Risque : difficultés liées à l'enregistrement des modifications/ventes, amendes en fonction des normes réglementaires de la ville.
- Comment éviter cela : vérifiez la documentation technique/le plan cadastral, commandez des mesures avant la transaction ; légiférez les changements si nécessaire.
- Coût de référence : inventaire technique/mesure - ~$50-150 ; légalisation - selon les tarifs et les conditions de la municipalité.

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12) "Double vente" et absence de mécanisme de blocage
- Risque : Le vendeur tente de céder l'objet à plusieurs personnes presque simultanément.
- Ce qui est en jeu : le conflit sur la priorité d'enregistrement et la défense d'un acquéreur de bonne foi.
- Comment l'éviter : régler la créance ou la charge avant le règlement, soumettre le contrat à l'enregistrement le jour de la signature ; utiliser un dépôt fiduciaire ou une lettre de crédit. Règles de priorité - dans la loi sur le registre (cf. Matsne).
- Coût de référence : enregistrement de la créance/transaction - ~$20-100 ; lettre de crédit - aux taux de la banque.

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13) Conformité des banques et retards de paiement
- Risque : la banque bloque le virement/compte jusqu'à ce que des documents justificatifs sur l'origine des fonds soient fournis.
- Menaces : non-respect des délais de règlement, pénalités contractuelles.
- Comment l'éviter : ouvrir un compte à l'avance, préparer un kit KYC/AML, convenir de la méthode de règlement, utiliser le taux de change. NBG dans le contrat.
- Coût de référence : commission SWIFT - ~$20-50 ; conseil - à partir de ~$100.

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14) Attente erronée d'un "permis de séjour automatique"
- Risque : l'acheteur s'attend à recevoir un permis de séjour uniquement au moment de l'achat.
- Risque : refus du permis de séjour en cas de non-respect des critères.
- Comment éviter cela : vérifiez les objectifs et les seuils relatifs aux permis de séjour dans les services de l'État Salle des services publics/Ministère de la Justice avant la transaction ; vérifier la valeur du bien et les exigences en matière de documentation.
- Coût de référence : conseil en matière de migration - à partir de ~$150.

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15) Recours erroné au "papier ordinaire" plutôt qu'à la notarisation pour les régimes complexes
- Risque : en cas de non-respect des conditions, une longue procédure judiciaire sera nécessaire pour les faire appliquer.
- Le risque : une saisie prolongée.
- Comment éviter cela : pour les paiements échelonnés, les hypothèques et les transactions à distance, utilisez la notarisation ; les actes notariés individuels peuvent être des documents d'exécution pour les transactions à distance. du Bureau national de l'exécution des peines.
- Coût de référence : notaire - ~$120-300 ; enregistrement accéléré - ~$60-100.

Recommandation finale : "Fixez le prix et le taux. NBGvérifiez le titre par NAPRsoumettre à l'inscription le jour de la signature par l'intermédiaire de la Maison de la justiceet pour les transactions complexes, faites appel à un notaire - cela minimise les risques juridiques et financiers".

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier en Géorgie est vraiment rapide et pratique, mais il n'est juridiquement sûr que si vous suivez systématiquement les étapes clés : vérifier l'objet dans la NAPRet vous le signez. contrat bilingue en présence d'un interprète, fixer dans le texte le prix, la devise et le taux de change NBGsynchroniser les calculs avec dépôt de la demande d'enregistrement le jour de la signature et faites appel à un notaire pour les transactions complexes ou à distance.

Nous sommes professionnellement engagés dans la sélection de propriétés à acheter en Géorgie - des studios et des appartements familiaux aux appartements à louer. Laissez une demande sur notre site web, précisez la ville souhaitée, le budget et le type de propriété - nous vous contacterons dès que possible, clarifierons les critères et vous proposerons des options actuelles.