כיצד להכשיר הכנסות מגזירת נכסים לזרים בגאורגיה

גאורגיה התפרסמה זה מכבר כמדינה שבה רישום נדל"ן בגאורגיה מתבצע במהירות ובשקיפות: בית המשפט מעבד את זכויות הבעלות תוך 1–4 ימים, ללא ביורוקרטיה וברשימת מסמכים מינימלית. אך אם אתה זר, ישנם כמה ניואנסים בדרך לעסקה: שפה, דיוק הנתונים, בדיקת האובייקט ואמצעי התשלום. במדריך זה נפרט את כל השלבים רישום נכסי נדל"ן בגאורגיה: מבחירת דירה ועד קבלת תדפיס מהמרשם — עם לוחות זמנים, מספרים וטיפים אמיתיים, איך לא ליפול בפח. אני אעבור אתכם את התהליך בקול "חי" — כאדם שבעצמו רשם פעם דירה בבטומי ביום אחד ו כמעט איבד את המקדמה בגלל טעות בשם המשפחה.

הבסיס המשפטי ותנאי רישום נדל"ן בגאורגיה

החוק הגאורגי מאפשר באופן מפורש לבעלות על נדל"ן על ידי זרים וקושר את קבלת זכות הבעלות לרישום בסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR). הנורמות בנוגע לבעלות פרטית והגנתה מעוגנות בקודקס האזרחי של גאורגיה, ואילו סדר הרישום מעוגן בתקנות ה-NAPR ובנהלי בית המשפט (Public Service Hall). העיקרון המרכזי הוא פשוט: אתם הופכים לבעלים מרגע הרישום במרשם הציבורי.

חָשׁוּב: זר המעוניין לרכוש דירה/בית בגאורגיה אינו זקוק לאישור שהייה או להיתר נפרד.. מספיק דרכון בינלאומי וחוזה חתום כהלכה.

מי ומה יכול לרכוש: שוויון בזכויות עם חריג מרכזי

אנשים פרטיים וחברות זרים יכולים לרכוש ולרשום זכויות על נכסי נדל"ן עירוניים (דירות, בתים, נכסים לא למגורים, חניות) בתנאים זהים לאלה של אזרחי גאורגיה. זכות הבעלות נכנסת לתוקף לאחר הרישום ב-NAPR והיא תקפה בכל שטח המדינה.

חריג מרכזי: אזרחים זרים אינם רשאים לרכוש קרקעות חקלאיות. מגבלה זו אינה חלה על נכסי נדל"ן עירוניים ועל מגרשים שאינם מיועדים לחקלאות.

מבני בעלות חוקיים מקובלים:

• רכישה על ידי אדם פרטי זר (סטנדרטי עבור דירות/בתים בעיר).
• רכישה על שם ישות משפטית הרשומה בגאורגיה (LLC/IP). פורמט זה משמש לעתים קרובות לפרויקטים השקעתיים ולעבודה עם קרקעות המיועדות למטרות מיוחדות.

---

אישור הזכות: רישום פומבי ב-NAPR

זכות הבעלות מאושרת על ידי תמצית מהמרשם הציבורי NAPR. הרישום מתבצע באמצעות בית המשפט (House of Justice) על פי בקשת הצדדים. הרשם בודק את שלמות המסמכים ומכניס רישום על הבעלים החדש. השירות זמין במצב רגיל ובמצב מזורז.

הזכות נחשבת כנוצרת ממועד הרישום, המצוין בתמצית NAPR. עד לרישום, אין לקונה זכות קניינית.

להלן - אמות מידה לגבי מועדי רישום ואגרות (נכון לשנת 2025; התשלום בלרי, לציון נוחות, מצוין מחיר משוער ב-$):

תקופת הרישום	מס ממשלתי (GEL)	בערך ב-$	היכן להגיש בקשה
4 ימי עבודה (סטנדרטי)	≈ 150	≈ $55	בית המשפט / NAPR
1 יום עבודה (האצה)	≈ 270	≈ $100	בית המשפט / NAPR
באותו יום (מקסימום)	≈ 350	≈ $130	בית המשפט / NAPR

הערה: יש לברר את התעריפים והתנאים העדכניים באתרי בית המשפט ו-NAPR (קישורים לעיל); השווי המטבעי ב-$ הוא משוער בלבד.

---

מסמכים ודרישות לגבי צורת העסקה

הסט הבסיסי לרישום זכויות קניין של זר הוא מינימלי:

• דרכון של הקונה (מקור).
• חוזה מכירה בכתב. מומלץ להשתמש בטקסט דו-לשוני (גאורגית + שפת הקונה).
• במקרה של אי ידיעת השפה הגאורגית — השתתפות מתורגמן מוסמך בעת הגשת הבקשה.
• בעת רכישה בבניין חדש — מסמכים המעידים על זכויות היזם (זכות על הקרקע, היתר בנייה וכו').

חָשׁוּב: אישור נוטריוני של החוזה אינו חובה — החתימה והאישור יכולים להתבצע על ידי הרשם בבית המשפט, ולאחר מכן המסמכים יירשמו מיד במרשם.

---

הגבלות על קרקעות חקלאיות וחלופות מותרות

ההגבלה חלה על קטגוריית הקרקעות "למטרות חקלאיות" בקדסטר. לפני העסקה, חשוב לבדוק את מעמד המגרש על פי תמצית מהמרשם NAPR.

סיכון: רכישת קרקע עם מעמד חקלאי על ידי אדם פרטי זר לא תירשם. לפני התשלום, בקשו לקבל תדפיס ומידע על ייעוד הקרקע.

חלופות מעשיות הנמצאות בשימוש בשוק:

• שינוי ייעוד הקרקע (בכפוף לקיום עילה מתאימה ולאחר השלמת ההליך המנהלי).
• רכישה באמצעות ישות משפטית גאורגית (נדרשות הגדרות תאגידיות ומיסויות; הערך את התאימות והתוכנית העסקית).

מטריצה קצרה של תנאים

סובייקט	מה אפשר לקנות	הגבלות	מסמכים	הנחיה לגבי הוצאות
זר (אדם פרטי)	דירות, בתים, נדל"ן מסחרי, חניה	אסור להשתמש בקרקע חקלאית	דרכון, חוזה, מתורגמן (במידת הצורך)	רישום: ~$55–130; מתרגם: ~$10–20
זר (ישות משפטית בגאורגיה)	באופן דומה + אפשרות לעבוד עם אדמה על פי פרויקט	תלוי בייעוד ובפיקוח	מסמכי היסוד, הסכם, דרכוני המוטבים	רישום: ~$55–130; שירותים עסקיים — לפי אומדן

תזכורת: הזכות מתעוררת רק לאחר הרישום במרשם. לפני הרישום, החוזה קובע את ההתחייבויות, אך אינו מחליף את הזכות הקניינית.

לפיכך, המשטר המשפטי עבור "לא-אזרחים" הוא ליברלי ביותר בכל הנוגע לנדל"ן עירוני: אין דרישות לתושבות ואין חובת נוטריון, והרישום מתבצע באופן מרכזי באמצעות בית המשפט/NAPR. היוצא מן הכלל הוא קרקע חקלאית, שבה נדרשת מבנה משפטי נוסף ובדיקת ייעוד הקרקע לפני התשלום.

כיצד מתבצעת העסקה: שלבי הרכישה והרישום של הנכס

התהליך מובנה ומבוסס על מרשם זכויות אחיד. שירותים ממשלתיים מרכזיים פועלים באמצעות בית המשפט (Public Service Hall) והסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR). מקורות רשמיים: בית המשפט, NAPR, טקסטים של חוקים — בבסיס הנתונים matsne.gov.ge.

חָשׁוּב: זכות הבעלות נוצרת מרגע הרישום במרשם הציבורי NAPR.. עד לרישום, רק ההתחייבות על פי החוזה תקפה — לקונה אין זכות קניינית.

שלב 1. בחירת הנכס וייעוץ מקדים

בשלב הראשון קובעים את המטרה (למגורים, השכרה, מכירה חוזרת), את התקציב ואת המיקום (טביליסי, באטומי, קוטאיסי וכו'), לאחר מכן מכינים תדריך קצר ובוחרים חלופות. מומלץ לבצע סינון ראשוני של האזור מבחינת תשתיות ונזילות, ושל היזם מבחינת היסטוריית הפרויקטים ומועדי המסירה.

קריטריוני הבחירה:

• אזור ונגישות: תחבורה ציבורית, בתי ספר/גנים, פארקים, ים/נוף.
• סוג הנכס: נכס ראשוני/משני, שנת בנייה, קומה, תוכנית.
• מסמכי היזם (לבנייה חדשה): זכות על המגרש, היתר בנייה.
• מחזור בעלות: תוכניות לניהול, ביטוח, השכרה.
• תקציב לרישום: רישום ($55–130), מתורגמן ($15–30), נוטריון במידת הצורך ($60–150).

עֵצָה: הימנעו מתשלום מקדמה לפני בדיקת הנכס במרשם NAPR. — בקש דוח עדכני וסטטוס של הבית/המגרש.

שלב 2. בדיקה משפטית של הנכס לפני הרכישה

די-דיליג'נס — שלב קריטי שמפחית את הסיכונים של רישום סירוב, מעצר או מחלוקת על הזכות. הכלי העיקרי — תמצית מהמרשם הציבורי (באמצעות NAPR) עם ציון הבעלים, העיקולים והקוד הקדסטרי.

בודקים:

• הבעלים וסמכויותיו (התאמת הנתונים לדרכון/מסמכי ההתאגדות).
• שעבודים: משכון/משכנתא, עיקולים, זכויות מעבר, סכסוכים.
• קוד קדסטרי, כתובת ושטח — תואמים את הנכס בפועל.
• לבנייה חדשה: מסמך המעיד על זכות הבנייה, היתר בנייה, הסכם עם המשקיע.
• חובות עירוניים (התאמת קבלות) — כדי למנוע ניתוק שירותים לאחר המעבר.

חָשׁוּב: זרים אינם רשאים לרכוש קרקעות חקלאיות. בדקו בתדפיס את ייעוד הקרקע; אם הקרקע מוגדרת כ"חקלאית", לא תתאפשר רישום על שם אדם זר.

שלב 3. חתימת חוזה מכירה

החוזה נערך בכתב, בדרך כלל בשתי שפות (גאורגית + שפת הקונה). אימות וקבלת המסמכים יכול להתבצע על ידי עובד בית המשפט (psh.gov.ge) — נוטריון אינו חובה. תנאים מהותיים: נושא העסקה ומזהים (קוד קדסטרי), מחיר ומטבע התשלומים, סדר ותנאי התשלום, תאריך העברה, חלוקת הוצאות (אגרה, מתורגמן), מעמד המקדמה.

רשימת בדיקה לחוזה:

• פרטי הדרכון המדויקים של הצדדים (כמו בדרכון הבינלאומי).
• תיאור מלא של הנכס: כתובת, קומה, שטח, קוד קדסטרי.
• מחיר ולוח תשלומים; אמצעי תשלום (בנק/אסקרו/אשראי).
• מועד המסירה והיקף המסירה (מפתחות, חניה, ריהוט).
• תנאי מקדמה/קנסות וסדר ביטול.

הנחיות לגבי הוצאות:

• שירותי תרגום בעת אימות/הגשה: ~$15–30.
• נוטריון (לפי רצון): ~$60–150, תלוי בהיקף ובמחיר העסקה.

חָשׁוּב: אם אינך דובר גאורגית, נדרש מתורגמן מוסמך בעת החתימה והגשת הבקשה. בבית המשפט.

שלב 4. תשלום עבור העסקה

התשלומים מבוצעים בדרך כלל בדולר ארה"ב, אך מתבצעים במטבע המקומי (GEL) עם המרה על ידי הבנק. אפשרויות אופייניות: העברה בנקאית (SWIFT) לחשבון המוכר, תשלומים באמצעות חשבון נאמנות/אשראי דוקומנטרי (הגנה נוספת), תשלום במזומן עם אישור חובה. בסכומים גדולים, הבנק רשאי לבקש אישור על מקור הכספים.

אפשרויות תשלום ועמלות משוערות:

• העברה בנקאית בינלאומית: עמלת הבנק השולח/המקבל ~0.3–1% או קבועה (תלוי בתעריפים).
• אסקרו/אשראי: עמלת הבנק לפי התעריפים (הערכה: ~$100–300+).
• מזומן: רק עם קבלה/מסמכים; קחו בחשבון את מגבלות הייצוא/ייבוא של מדינתכם.

המלצה: אל תבצעו את החישוב הסופי לפני בדיקת טיוטת החוזה ומוכנותו להגשה לבית המשפט.; החישוב האופטימלי הוא "ביום הרישום" או באמצעות הפקדה מותנית.

שלב 5. רישום זכויות הבעלות בבית המשפט

השלב הסופי — הגשת בקשה לרישום הזכות בבית המשפט עם אימות החוזה במקביל. הרשם מקבל את המסמכים ומעביר אותם ל-NAPR (napr.gov.ge) כדי להוסיף רשומה.

חבילת מסמכים:

• דרכון הקונה (מקור).
• חוזה מכירה (דו-לשוני).
• קבלה על תשלום האגרה הממשלתית (לפי המועד הנבחר).
• ייפוי כוח — בעת רישום באמצעות ייפוי כוח (נוטריוני, עם אפוסטיל/תרגום).

מועדים ואגרות (אומדן, תשלום ב-GEL; ב-$ מצוין מחיר משוער):

• סטנדרט: 4 ימי עבודה — ~$55.
• האצה: יום עבודה אחד — ~$100.
• באותו יום — ~$130.

חָשׁוּב: הזכות מתעוררת בתאריך המצוין בתדפיס NAPR; המסמך זמין בגרסה אלקטרונית ובגרסה מודפסת.. בדקו את נכונות השם המלא (כמו בדרכון), הכתובת והקוד הקדסטרי בתדפיס המוכן.

סדר הפעילות בבית המשפט:

• בחירת מצב הרישום (רגיל/מזורז) בשלב הגשת הבקשה.
• תשלום האגרה במקום או באופן מקוון (באמצעות מסוף/בנק).
• קבלת הבקשה והנפקת מספר רישום למעקב אחר הסטטוס.

תזכורת: ניתן לערוך את העסקה ללא נוטריון — אימות החוזה ורישום הזכויות מתבצעים ישירות בבית המשפט., מה שחוסך זמן וכסף.

אגרות ממשלתיות והוצאות נוספות בעת הרישום

בגאורגיה, עלות ביצוע העסקה עבור זר מורכבת מאגרת מדינה חובה עבור רישום הזכות ומספר הוצאות נוספות, אך לרוב סבירות (תרגום, נוטריון במידת הצורך, עמלות בנקאיות). שירותי המדינה הבסיסיים ניתנים באמצעות בית המשפט והסוכנות הלאומית לרישום ציבורי NAPR: psh.gov.ge, napr.gov.ge.

חָשׁוּב: בגאורגיה אין מס נפרד על רכישה/רישום מחדש של נכסי נדל"ן.. תשלום חובה הוא אגרת רישום זכויות קניין במרשם הציבורי.

חובת המדינה לרישום זכויות

התשלום מתבצע בעת הגשת הבקשה בבית המשפט. ניתן לבחור בין הליך רגיל להליך מזורז. הסכום נגבה בלרי; להלן אומדנים לשנת 2025, המומרים לדולרים לצורך הבהירות (השער הממוצע).

• תקופה סטנדרטית (4 ימי עבודה): ≈ 150 GEL (כ-$55)
• מזורז (יום עבודה אחד): ≈ 270 GEL (כ-$100)
• ביום הפנייה (אותו יום): ≈ 350 GEL (כ-$130)

ניתן לשלם במקום (מסוף/קופה) או באופן מקוון; ניתן לעקוב אחר הסטטוס באמצעות מספר הבקשה דרך בית המשפט ו NAPR.

רמז: האצה משפיעה רק על המהירות, אך לא על תוקפו המשפטי של הרישום. ברשם. חלוקת האגרה הממשלתית — בהסכמת הצדדים ומקובעת בחוזה.

---

תרגומים וליווי לשוני

אם הקונה אינו דובר גאורגית, נדרשת נוכחות מתורגמן בעת חתימת החוזה והגשת הבקשה. לעתים קרובות נדרשת תרגום בכתב של החוזה (גרסה דו-לשונית) ובמידת הצורך — אישור נוטריוני של התרגום.

עלויות משוערות:

• תרגום בעל פה בעת חתימה/הגשה: $15–30 לכל מפגש
• תרגום בכתב (לעמוד): $4–8
• אישור נוטריוני של התרגום: $20–40

חָשׁוּב: היעדר מתורגמן בעת החתימה על ידי קונה שאינו דובר רוסית/גאורגית — עילה לסירוב לקבלת המסמכים או השעיית הרישום.

---

פעולות נוטריוניות (במידת הצורך)

בגאורגיה, אישור נוטריוני של חוזה מכירה אינו חובה: האישור יכול להתבצע על ידי עובד בית המשפט, ולאחר מכן להירשם ב-NAPR. נוטריון נדרש במקרים הבאים:

• העסקה מתבצעת על פי ייפוי כוח;
• נדרשת בדיקה משפטית מפורטת של התנאים;
• מונפק משכנתא/אשראי עם תנאים מיוחדים.

עלויות משוערות:

• אישור נוטריוני של החוזה: $60–150 (תלוי בהיקף ובמחיר העסקה)
• ייפוי כוח (בגאורגיה): $30–60 + תרגום במידת הצורך
• אפוסטיל (למסמך שהונפק בחו"ל): לפי התעריפים של המדינה המנפיקה; בגאורגיה שירותי אפוסטיל ניתנים באמצעות בית המשפט

תזכורת: ניתן לערוך את העסקה ללא נוטריון — ישירות בבית המשפט, עם הגשה מיידית לרישום., מה שחוסך זמן וכסף.

---

ליווי משפטי ושירותי סוכנות

• בדיקת נאותות משפטית וליווי העסקה: $180–600 (בהתאם למורכבות: בדיקת בעלות, שעבודים, הקצאת קרקע, אישורים).
• עמלת התיווך ברכישת נכסים מוכנים כלולה בדרך כלל במחיר ומשולמת על ידי המוכר (נהוג בשוק), אך התנאים הם אישיים ונקבעים בהסכמים.

המלצה: הקצו תקציב מינימלי לבדיקה משפטית, במיוחד כאשר רוכשים דירה בבניין חדש או מישות משפטית.

---

עמלות בנקאיות ואמצעי תשלום

• העברה בינלאומית (SWIFT): עמלת הבנק השולח/המקבל 0.3–1% או קבועה $25–50; משך הזמן 1–3 ימי עסקים.
• המרת מטבע: מרווח הבנק הוא בדרך כלל 0.5–1.5% מהסכום.
• אסקרו/אשראי בנקאי בבנק גאורגי: $100–300+ (לפי תעריפי הבנק).
• הפקדת מזומנים/משיכה: לפי התעריפים של הבנק המשרת; ייתכנו מגבלות.
• אישור מקור הכספים: על פי בקשת הבנק בסכומים גדולים.

עֵצָה: ביצוע החישוב הסופי ביום הגשת המסמכים בבית המשפט או באמצעות חשבון נאמנות — זה מפחית את הסיכון של חוסר תיאום בין התשלום לרישום.

---

הוצאות אחרות אפשריות

• תמצית מרשם NAPR (מקוון/בנייר): ~$2–5
• העתקים/תדפיסים מורחבים (במידת הצורך): ~$3–10
• ביטוח רכוש (וולונטרי, פוליסה שנתית): $50–150+
• שירותי שליחויות/משלוח מסמכים: $5–20
• תשלומים מנהליים קטנים (העתקים, חותמות, העברות): $5–20

זכרו: כל הסכומים ב-$ הם משוערים ותלויים בשער ה-GEL, בתעריפים של ספק השירות הספציפי ובבנק הנבחר.

טבלה מסכמת של הוצאות (אומדנים)

מאמר	חובה	בערך, $	איפה/איך משלמים
אגרת רישום זכויות (4 ימים / יום אחד / באותו יום)	חובה	~55 / ~100 / ~130	בית המשפט, קופה/מסוף/אונליין
מתורגמן (בעל פה) בעת הגשת הבקשה	חובה, אם אין שפה	~15–30	תשלום למומחה
תרגום בכתב של חוזה (לכל עמוד) + אישור	לפי המצב	~4–8 + 20–40	משרד תרגום / נוטריון
אימות נוטריוני של החוזה	לא חובה	~60–150	משרד נוטריון
ייפוי כוח + אפוסטיל (במקרה של רכישה מרחוק)	לפי המצב	~30–60 (בגאורגיה) + תעריפי אפוסטיל	בית המשפט / הרשות המוסמכת במדינת המנפיק
ליווי משפטי	מומלץ	~180–600	משרד עורכי דין
עמלות בנק (SWIFT/המרה/אסקרו)	לפי אמצעי התשלום	~25–300+ או 0.3–1%	בנק
תמצית מרשם NAPR	מומלץ	~2–5	NAPR

סיכום: תקציב מינימלי חובה — אגרת רישום. שאר ההוצאות תלויות בפורמט העסקה (שפה, תוכנית מרחוק, בנק). לשם שקיפות, יש לציין בחוזה מי משלם כל סעיף הוצאות ובאיזה מועד.

מכשולים ומגבלות: על מה צריך לשים לב זר

להלן הסיכונים המשפטיים והמעשיים העיקריים ברכישה ורישום נדל"ן בגאורגיה. כדי לבדוק זכויות ומעמדים, השתמש בשירותים ממשלתיים: הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי NAPR (napr.gov.ge), בית המשפט (Public Service Hall, psh.gov.ge). הנורמות החוקיות זמינות במאגר החוקים הרשמי (matsne.gov.ge).

חָשׁוּב: זכויות על נדל"ן בגאורגיה מתעוררות רק לאחר רישום במרשם הציבורי NAPR.. עד לרישום, אין לקונה זכות קניינית — רק התחייבויות על פי החוזה.

1) קרקע לשימוש חקלאי (אסור לזרים)

• תמצית: אזרחים זרים אינם רשאים לרכוש קרקעות חקלאיות. ההגבלה חלה על ייעוד הקרקע במרשם הקרקעות.
• כיצד לבדוק: לבקש תמצית עדכנית מהמרשם NAPR עם ייעוד הקרקע וקוד הקדסטר שלה (napr.gov.ge).
• פתרונות אפשריים: רכישה באמצעות ישות משפטית גאורגית; שינוי ייעוד (האפשרות תלויה בתקנות ובמסמכים).
• עלות ומועדים: תמצית מרשם — ~$2–5; רישום ישות משפטית ורישום תאגידי — מ~$150–400; שינוי ייעוד — באופן פרטני (מועדים/אגרות תלויים ברשות המקומית).

סיכון: עסקת מכירת קרקע חקלאית לזרים לא תירשם. בדקו את קטגוריית המגרש לפני שתשלמו את המקדמה.

---

2) שעבודים, עיקולים, משכנתאות

• תמצית: משכונים, עיקולים, זכויות קניין וליטיגציה חוסמים או מסבכים את הרישום.
• כיצד לבדוק: תדפיס NAPR מורחב עם שעבודים; התאמת נתוני הדרכון/הרישום של המוכר (napr.gov.ge).
• עלות: תמצית — ~$2–5; בדיקת נאותות משפטית — ~$180–600.
• פרקטיקה: אם על הנכס יש משכנתא, החוזה כולל תנאי פירעון והסרת העיקול לפני הגשת הבקשה לרישום, או משתמשים באסקרו/אשראי דוקומנטרי.

חָשׁוּב: בדקו את העמלות לפני התשלום. התשלום הסופי — לאחר אישור המוכנות לרישום.

---

3) בניינים חדשים והסיכון של פרויקטים שלא הושלמו

• תמצית: ברכישה בשלב מוקדם, ייתכנו עיכובים במסירה או שינויים בפרויקט.
• כיצד לבדוק: זכותו של היזם על הקרקע על פי תמצית NAPR (ייעוד, היעדר שעבודים), היתר בנייה (העתקים מהיזם), התאמת המבנה והבלוק.
• עלות: בדיקה משפטית של חבילת היזם — ~$250–700; לאחר מסירת השלב — רישום זכויות הבעלים בתעריפים סטנדרטיים.

עֵצָה: קשרו את התשלומים לשלבי הבנייה וקבעו את התאריכים/הקנסות בחוזה עם היזם.

---

4) אי התאמה בין הנתונים בחוזה ובבקשה

• תמצית: טעות הקלדה בשם המלא (בתעתיק של הדרכון הבינלאומי), בשטח, בכתובת, בקוד הקדסטרי מובילה להקפאה/סירוב ברישום.
• איך לבדוק: השווה את הנתונים לדרכון (ולתעתיק לטיני), קוד הקדסטר מתוך תמצית NAPR, כתובת והרכב הנכס.
• תיקונים והוצאות: עיבוד החוזה, אישור חוזר — ~$30–80; ביקורים נוספים בבית המשפט (psh.gov.ge).

חָשׁוּב: לפני החתימה, בדקו כל ספרה ואות.. טעות יכולה לעלות 1–2 ימי עבודה נוספים.

---

5) מחסום השפה ומתורגמן חובה

• תמצית: אם הקונה אינו דובר גאורגית, בעת החתימה והגשת הבקשה נדרש מתורגמן מוסמך.
• עלויות: תרגום בעל פה — ~$15–30 לכל מפגש; תרגום בכתב של חוזה דו-לשוני — ~$4–8/עמוד; במידת הצורך, אימות נוטריוני של התרגום — ~$20–40.
• השלכות: ללא מתורגמן, עובד בית המשפט רשאי לסרב לקבל מסמכים (psh.gov.ge).

תזכורת: מתורגמן הוא דרישה חוקית, ולא פורמליות למבקשים שאינם דוברי רוסית/גאורגית.

---

6) מקדמה ואי-החזרתה

• תמצית: המקדמה היא בדרך כלל בלתי ניתנת להחזר במקרה של ביטול העסקה על ידי הקונה; תנאי ההחזר נקבעים בחוזה/בהסכם המקדמי.
• סיכונים: אובדן הפיקדון אם מתגלים בעיות לאחר תשלום הפיקדון.
• פרקטיקה: לשלם מקדמה רק לאחר בדיקת NAPR ואישור התנאים העיקריים; לקבל קבלה/פרוטוקול של ההסכמות.
• עלות: גובה המקדמה הוא בדרך כלל 1–5% ממחיר הנכס; שירותי עורך דין להסכם מקדים — ~$120–250.

חָשׁוּב: רשום את סטטוס המקדמה ותנאי ההחזרה. אל תשלמו ללא אישור בכתב.

---

7) חובות עירוניים ודמי שירות

• תמצית: חובות עבור חשמל/מים/גז/HOA אינם נרשמים ב-NAPR, אך הבעלים החדש נתקל בניתוקים/הגבלות.
• כיצד לבדוק: לבקש קבלות על היעדר חובות, אישורים מחברת הניהול/אגודת בעלי הדירות (אם יש).
• הוצאות: פירעון חשבונות ישנים (בהסכמת הצדדים) — באופן פרטני; חידוש שירותים — ~$10–30 עבור חיבור.

עֵצָה: ציינו בחוזה "העברת הנכס ללא חובות". עם סעיף על חלוקת/פירעון חובות קהילתיים.

---

8) ציות בנקאי ואישור אמצעי תשלום

• תמצית: במקרה של העברות כספים בסכומים גדולים, הבנק רשאי לבקש אישור על מקור הכספים (חוזים, אישורי הכנסה, דוחות).
• סיכונים: עיכוב בתשלום, הפסדי שער חליפין בעת המרה חוזרת.
• הוצאות: עמלות SWIFT 0.3–1% או קבוע $25–50; נאמנות/אשראי — ~$100–300+.
• פרקטיקה: להודיע מראש לבנק על העסקה, להכין את חבילת המסמכים המאשרים.

חָשׁוּב: תכננו את התשלום ביום הגשת הבקשה לרישום או השתמשו בשירותי נאמנות — זה יסנכרן את התשלום ואת העברת הזכויות.

---

9) רישום על פי ייפוי כוח ואפוסטיל

• תמצית: בעסקה מרחוק נדרשת ייפוי כוח נוטריוני לנציג; מסמך שהונפק בחו"ל — עם אפוסטיל/אישור ובתרגום.
• היכן להנפיק: אפוסטיל במדינת ההנפקה; בגאורגיה, אפוסטיל ופעולות נוטריוניות — באמצעות בית המשפט (psh.gov.ge).
• הוצאות: ייפוי כוח בגאורגיה — ~$30–60 + תרגום; אפוסטיל בחו"ל — לפי התעריפים של הרשות המוסמכת; משלוח באמצעות שליח — ~$20–50.

תזכורת: ללא ייפוי כוח תקין, הרשם לא יקבל את המסמכים.; בדקו את התרגום ואת פרטי המזמין.

---

10) חובות המס והחובות הנוספות של הבעלים

• תמצית: בהתאם להכנסה הכוללת של המשפחה, ייתכן שיוטל מס שנתי על הרכוש; במקרה של השכרה — מס על הכנסה.
• תקן: בדקו את התעריפים והסף הקיימים במאגר החקיקה (matsne.gov.ge).
• פרקטיקה: שמרו כראוי את החוזה ואת תמצית NAPR — הם יידרשו לצורכי דיווח מס, ובמידת הצורך, להגשת בקשה לתעודת תושבות.

חָשׁוּב: שמור את המסמכים המקוריים של החוזה וההצהרות מ-NAPR — מסמכים אלה מאשרים את הזכות ומקלים על המשך ההליכים (מסים, תושבות, ביטוח).

סיכום: רוב הסיכונים ניתנים לחיזוי ולניהול. השתמשו בפירוט NAPR, בשירותי בית המשפט ובתיעוד משפטי מדויק של התנאים — כך תוכלו למזער עיכובים והוצאות נוספות ולהבטיח רישום צפוי של זכויות הבעלות.

דוגמאות וניסיון: איך מתבצע הרישום בפועל

להלן ארבעה מקרים לדוגמה הממחישים כיצד מתבצעת בפועל רכישה ורישום זכויות קניין באמצעות בית המשפט ו-NAPR. לבדיקת סטטוסים וקבלת תדפיסים, יש להשתמש בסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (napr.gov.ge), הגשה ואישור — באמצעות בית המשפט (psh.gov.ge), הבסיס המשפטי — בבסיס החקיקה (matsne.gov.ge).

חָשׁוּב: בכל המקרים, זכות הבעלות קמה רק לאחר רישום ב-NAPR. — תמצית מהמרשם מהווה אישור סופי לרישום.

מקרה 1. "באותו יום" בטביליסי: רישום מזורז

• המצב: קונה מפולין רכש דירה במרכז טביליסי. החוזה הוא דו-לשוני (גאורגי/אנגלי), התעודה נמצאת בבית המשפט.
• פעולות: הצדדים בחרו במצב "ביום הפנייה", שילמו את האגרה במקום, חתמו על הסכם אצל עובד בית המשפט, הגישו מיד בקשה לרישום ב-NAPR (napr.gov.ge).
• מועד: תדפיס אלקטרוני מוכן באותו יום (בערב).
• הוצאות: אגרת מדינה ≈ $130; מתורגמן בעת הגשת הבקשה — $20; תדפיס — ~$2–5.
• תוצאה: הקונה קיבל אישור אלקטרוני על הזכות והדפיס את התדפיס. הוא הזמין עותק נייר נוסף.

מַסְקָנָה: מצב מואץ "באותו יום" חוסך זמן מבלי לפגוע בתוקף המשפטי של הרישום; תדפיס אלקטרוני מ-NAPR הוא בעל תוקף ראייתי שווה.

מקרה 2. רכישה מרחוק באמצעות ייפוי כוח: בטומי

• המצב: אזרחית גרמניה לא יכלה להגיע. היא ערכה ייפוי כוח נוטריוני לנציג, חתמה על אפוסטיל במדינתה ושלחה את המקור באמצעות שליח.
• פעולות: ייפוי הכוח תורגם לגאורגית; הנציג חתם על ההסכם בבית המשפט (psh.gov.ge) והגיש בקשה לרישום. נבחר מצב "יום עבודה אחד".
• מועד: הרישום על הזכות נרשם ביום העבודה הבא; תדפיס אלקטרוני נשלח לכתובת הדוא"ל של הקונה מ-NAPR.
• הוצאות: אגרת מדינה ≈ $100; תרגום ואימות תרגום ייפוי הכוח — ~$40–70; שליח — $25–40; ליווי משפטי — ~$250.
• תוצאה: הנכס נרשם ללא נוכחות אישית, המפתחות הועברו על פי שטר יום לאחר הרישום.

הערה: רישום על פי ייפוי כוח מותר בתנאי שתרגום ואפוסטיל מתאימים; בדקו את נכונות פרטי המזמין ואת תוקף המסמך.

מקרה 3. טעות בתעתיק שם המשפחה: +2 ימים למועד

• המצב: אצל קונה מקזחסטן נפלה טעות בתעתיק הלטיני של שם המשפחה בחוזה (הוא היה שונה מזה שבדרכון).
• פעולות: הרשם מצא אי התאמה בעת הגשת הבקשה. נדרש תיקון נוסח החוזה ואישור מחדש; הגשת הבקשה נדחתה ליום המחרת.
• משך הזמן: בסך הכל, הרישום ארך 6 ימי עבודה (במקום 4 ימי עבודה סטנדרטיים).
• הוצאות: עיבוד מסמכים ואימות חוזר — ~$30–80; אגרת ממשלתית סופית — ~$55 (סטנדרטי).
• תוצאה: הרישום הוכנס כהלכה, אך המועדים התארכו עקב תקלה טכנית.

חָשׁוּב: לפני החתימה, יש להשוות את כל הנתונים עם הדרכון הבינלאומי והקוד הקדסטרי המופיע בתדפיס NAPR. — זה חוסך זמן וביקורים בבית המשפט.

מקרה 4. בניין חדש ותשלומים באמצעות אשראי: הגנה על הקונה

• המצב: משקיע מאיחוד האמירויות הערביות רכש דירה בשלב מסירתה למגורים. תנאי המסירה והעברת המפתחות חייבו תיאום עם התשלום.
• פעולות: הבנק פתח אשראי: הכספים יוקפאו עד שהמוכר יציג את חבילת המסמכים (הסכם חתום, תעודת קבלה והעברה, קבלה על היעדר חובות עירוניים). אימות ההסכם והגשתו — באמצעות בית המשפט (psh.gov.ge), רישום — ב-NAPR.
• מועד: רישום — יום עבודה אחד (תהליך מזורז).
• הוצאות: אגרה ממשלתית — ~$100; אשראי/אסקרו — ~$150–250 לפי תעריפי הבנק; בדיקה משפטית של תיק היזם — ~$300–500; מתורגמן — ~$20.
• תוצאה: הזכות נרשמה, הבנק חשף את האשראי לאחר קבלת תדפיס NAPR והמסמך, הסיכון לאי-התאמה צומצם למינימום.

עֵצָה: בבניינים חדשים, קשרו את התשלומים לאבני דרך והשתמשו באסקרו/אשראי דוקומנטרי. — כך אתם מנהלים את הסיכונים של אי-אספקה או עיכוב במסמכים.

סיכום: בתרחישים טיפוסיים, הטיפול בבקשה אורך 1–4 ימי עבודה., והתקציב הכולל להוצאות "עיצוב" (ללא מחיר הנכס) הוא בדרך כלל $55–400+, בהתאם למצב הנבחר, לצורך בהעברות, לבדיקה משפטית ולכלי בנקאיים. כל הפעולות המרכזיות עוברות דרך בית המשפט ו-NAPR, והאישור על הזכות הוא תמצית מהמרשם הציבורי.

מַסְקָנָה

לסיכום: בגאורגיה התהליך של "חיפוש – בדיקה – חוזה – תשלום – רישום" אכן מתבצע במהירות ובשקיפות: זכויות הבעלות נרשמות תוך 1–4 ימים בבית המשפט, והזר זקוק רק לדרכון ולמסמכים שהוכנו בקפידה. אם אתם רוצים לעבור את התהליך ללא לחץ, אנו נדאג לבחירת הנכס המתאים לצרכים שלכם, לבדיקה משפטית, לחוזה דו-לשוני, למתורגמן ולרישום ב-NAPR — עד לזירוז התהליך "באותו היום" וסיוע בקבלת רישיון שהייה. השאירו בקשה — ואנו ניצור איתכם קשר בהקדם.