חוזה מכירת נדל"ן בגאורגיה: מבנה וסעיפים חשובים

חוזה מכירת נדל"ן בגאורגיה הוא מסמך משפטי מרכזי, שעל פיו נרשם העברת הבעלות במרשם הציבורי. להלן הסבר מובנה ופורמלי על הסעיפים החובה בחוזה, הדרישות לשפה ולתרגום, הניואנסים המעשיים והעלויות, עם ציון המקורות הרשמיים.

הבסיס המשפטי ורישום הזכות

• נורמות בסיסיות: הקודקס האזרחי של גאורגיה קובע את צורתם ותוקפם של חוזי מכירה.
• רישום זכויות: העברת זכויות הבעלות כפופה לרישום חובה בסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR) במשרד המשפטים של גאורגיה (חוק "על הרישום הציבורי").
• בית המשפט ו NAPR.

"ללא רישום במרשם הציבורי, החוזה כשלעצמו אינו הופך את הקונה לבעלים. הזכות עוברת רק לאחר רישום NAPR.»

"תקופת הרישום הסטנדרטית היא כ-4 ימי עבודה; ניתן להאיץ את תהליך הרישום תמורת תשלום נוסף.»

מבנה חובה של חוזה מכירה

1) זיהוי הצדדים
— שם מלא, אזרחות, תאריך לידה, כתובות, פרטי דרכון.
— אם נציג פועל — פרטי ייפוי הכוח (מספר, תאריך, מי הנפיק), אפוסטיל/אימות (למיופה כוח זר).

"הצדדים: המוכר — איוואן איוואנוביץ' איוואנוב, דרכון ...; הקונה — ג'ון סמית, דרכון מס' ...; נציג הקונה — ..., על בסיס ייפוי כוח נוטריוני מיום ..., אפוסטיל ..."

2) נושא החוזה (נכס נדל"ן)
— כתובת, קוד קדסטרי, ייעוד (דירה/בית/נכס לא למגורים), שטח, קומה/תוכנית.
— בסיס הזכות של המוכר (חוזה, ירושה וכו').

"נושא: דירה בכתובת ...; קוד קדסטרי ...; שטח כולל ... מ"ר; זכות הבעלות של המוכר מאושרת בהסכם מיום ..., הרשום ב-NAPR מס' ..."

3) מחיר ומטבע התשלומים
— מלאה מחיר במספרים ובמילים, מטבע וכלל ההמרה (בפועל — מחיר בדולר ארה"ב, חישוב בלרי לפי שער החליפין של הבנק הלאומי של גאורגיה: https://www.nbg.gov.ge).
— אופן התשלום: תשלום חד-פעמי/תשלומים/מקדמה; אמצעי תשלום — ללא מזומן, מזומן עם קבלה, אשראי.

מחיר: 120,000 דולר. התשלום בלרי לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה בתאריך התשלום. מקדמה 10,000 דולר עד …; יתרה 110,000 דולר — ביום החתימה באמצעות העברה בנקאית.

4) סדר העברת הנכס והסיכונים
— מועד ואופן ההעברה בפועל (מסמך קבלה-העברה), מועד העברת הסיכונים.

"העברת הנכס — עד ... עם חתימת המסמך. הסיכונים עוברים לקונה מרגע רישום הזכות הקניינית במרשם הממשלתי.»

5) הצהרות והתחייבויות הצדדים
— המוכר מתחייב היעדר זכויות של צדדים שלישיים, משכנתאות, עיקולים, חובות קהילתיים, מאשר את כשרותו והסכמתו של בן/בת הזוג, אם רלוונטי.
— אחריות על אי-אמינות הערבויות (קנס/הפסדים/ביטול).

"המוכר מצהיר כי הנכס לא עמוס משכנתא, עיקול, זכות קניינית; חוב לתשלומי שירותים ציבוריים נֶעדָר. במקרה של הסתרת נטל — קנס 5% מהמחיר והפיצוי על הנזקים."

6) רישום והוצאות
— מי מגיש את המסמכים ל-NAPR; מי משלם אגרת.
— מועד הגשה (ככלל, ביום החתימה).

"הצדדים מגישים את ההסכם לרישום ב NAPR לא יאוחר מיום העבודה הבא; הוצאות הרישום יחולו על ...»

7) אחריות וקנס
— פניה על איחור, סנקציות על ביטול העסקה, גורל המקדמה.

"איחור בתשלום של יותר מ-5 ימים — קנס 0,1% ביום. במקרה של סירוב מצד הקונה — הפיקדון לא חוזר; במקרה של סירוב מצד המוכר — יוחזר בכפול."

8) יישוב סכסוכים והדין החל
— מיושם חוק גאורגיה, סמכות שיפוטית — בתי המשפט בגאורגיה במקום הימצאו של האובייקט.

"החוזה כפוף לחוקי גאורגיה; סכסוכים יובאו לדיון בבתי המשפט של גאורגיה."

9) שפת החוזה ותרגום
— החוזה נערך על גרוזיני והמובן לקונה שפה (רוסית/אנגלית). אם הקונה אינו דובר גאורגית, משתתף מתרגם מוסמך עם חתימה על החוזה.
— דרישות מעשיות — משרד המשפטים: https://justice.gov.ge; בית המשפט: https://psh.gov.ge.

"ההסכם נערך בגאורגית וברוסית; התרגום מאושר בחתימת המתרגם, שנכח בעת החתימה."

10) חתימות ונספחים
— חתימות הצדדים והמתורגמן (אם היה מעורב), פרטי אישור נוטריוני (אם אושר).
— נספחים: תמצית NAPR, תוכנית קדסטר, הסכמת בן/בת הזוג, עותקי דרכונים, קבלה/מסמכי תשלום, מסמך קבלה-העברה, הסכם מקדים/הסכם על מקדמה.

מסמכים מרכזיים ונספחים להסכם

• תמצית מהמרשם הציבורי NAPR (מידע על הבעלים והמשכנתאות).
• קוד קדסטרי ותוכנית/דרכון טכני (אם קיים).
• בסיס הזכות של המוכר (חוזה, ירושה, מתנה וכו').
• הסכמת בן הזוג (במקרה של בעלות משותפת).
• ייפוי כוח (לפי נציג) עם אפוסטיל (אמנת האג משנת 1961).
• אישור תשלום: הוראות בנקאיות, קבלה (במזומן).

אישור נוטריוני: מתי צריך ולמה

בגאורגיה הסכם בכתב פשוט תקף ונרשם ב-NAPR באמצעות בית המשפט.

צורה נוטריונית מומלץ במקרה של תשלומים, משכנתא, אשראי, עסקה מרחוק על פי ייפוי כוח.

מידע על נוטריון: משרד המשפטים; לשכת הנוטריונים.

מסמכים נוטריוניים בנוגע להתחייבויות בלתי שנויות במחלוקת יכולים לשמש מסמכים ביצועיים.

"חוזה מאושר על ידי נוטריון מגביר את ההגנה על הקונה: במקרה של הפרת התנאים, ניתן לנקוט בהליכי גבייה מזורזים באמצעות לשכת הביצוע.»

דוגמאות לניסוחים שיש לכלול בחוזה

"המוכר מתחייב כי אין משכון (משכנתא), עיקול וזכויות אחרות של צדדים שלישיים; חובות עירוניים נֶעדָר. עם גילוי נטל נסתר, המוכר מתחייב להסיר אותו תוך 10 ימים או לשלם לקונה קנס 5% מהמחיר החוזי ולפצות על הנזקים."

"הצדדים הסכימו כי המחיר מצוין בדולר ארה"ב, התשלומים מתבצעים בלרי לפי השער הרשמי של ה-NBG בתאריך התשלום (https://www.nbg.gov.ge).

"הצדדים מגישים הסכם זה לרישום העברת זכויות הבעלות ב NAPR (https://napr.gov.ge) באותו יום עבודה דרך בית המשפט (https://psh.gov.ge). עלויות הרישום יחולו על הקונה/המוכר.

"ההסכם נערך על בגאורגית וברוסית, שני הטקסטים בעלי תוקף משפטי שווה. התרגום מאושר בחתימת המתרגם שנכח בעת החתימה.

המלצות מעשיות להכנת חוזה

• הזמינו תמצית NAPR עדכנית לפי קוד הקדסטר.
• בדוק את פרטי הדרכון שלך צדדים ומצב משפחתי של המוכר; במקרה של בעלות משותפת, קבלו הסכמת בן הזוג.
• לבניינים חדשים, בדקו מסמכי אישור אצל היזם; עבור השוק המשני — חובות עירוניים.
• הפעל מסמך קבלה-העברה לתיק המסמכים וחתמו עליו במקביל לחוזה/מיד לאחר הרישום.
• בעסקה מרחוק, יש למלא את הטופס ייפוי כוח עם אפוסטיל ותשקלו אישור נוטריוני הסכם.

הבסיס המשפטי לרכישת נדל"ן בגאורגיה על ידי זרים

אזרחים זרים וחברות בגאורגיה נהנים מגישה כמעט מלאה לשוק הנדל"ן. הכללים הבסיסיים פשוטים: לרכישת דירה, בית או נכס מסחרי אין צורך באזרחות או בתושבות קבע, והעברת זכויות הבעלות נקבעת באמצעות רישום ממשלתי. להלן פירוט שיטתי של הנורמות והנהלים, כולל הפניות למקורות ממשלתיים והוצאות משוערות.

— "חשוב: זכות הבעלות מתעוררת רק לאחר הרישום העברת הזכות במרשם הציבורי. חוזה חתום על נייר ללא רישום אינו הופך את הקונה לבעלים.

בסיס נורמטיבי ושוויון זכויות

• כללי כריתת חוזים ותוקפם נקבעו ב הקודקס האזרחי של גאורגיה.
• רישום זכויות על נכסי נדל"ן מתבצע על ידי הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR) במשרד המשפטים: ראה מרשם ציבורי NAPR ומרכזי שירות בתי משפט.
• מדיניות המדינה בתחום הרישום והנוטריון מתואמת משרד המשפטים של גאורגיה.

"זרים בגאורגיה רוכשים ומגנים על זכויותיהם בנדל"ן על בסיס כללי — ללא מכסים נוספים או הגבלות, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק.

מה זרים יכולים לרכוש

• מותר: דירות, בתים מגורים, נכסים מסחריים, נכסים לא למגורים, זכויות בעלות.
• יוצא מן הכלל: אדמות חקלאיות. המגבלות נובעות מהרגולציה החוקתית-משפטית על מסחר בקרקעות חקלאיות. ככלל, אזרחים זרים אינם יכולים לרשום אדמות חקלאיות על שמם, מותרות חריגות הקבועות בחוק (ירושה, מקרים מסוימים באמצעות ישות משפטית, אישורים מיוחדים). התקנות והשינויים העדכניים מתפרסמים בפורטל החוקים. Matsne (המרשם הרשמי של תקנות).

"דירות ונכסים מסחריים — ללא הגבלות. אדמות חקלאיות — תחת משטר משפטי מיוחד: לפני הרכישה, בקשו ייעוץ ופירוט לגבי סוג הקרקע.

צורת העסקה, השפה והתרגום

• החוזה יכול להיחתם בכתב פשוט ולהוגש מיד לרישום באולם. בתי משפט או לאשר אצל נוטריון (מומלץ במקרה של תשלומים בתשלומים, משכנתא, עסקה מרחוק).
• בהשתתפות זר, החוזה נערך בדרך כלל דו-לשוני (גאורגית + שפת הקונה). אם הקונה אינו דובר גאורגית, חובה מתרגם מוסמך, אשר חותם על החוזה. הנוהל מאושר על ידי משרד המשפטים.

"למען הבטיחות והבהירות, מומלץ: חוזה דו-לשוני + חתימת המתרגם בעת החתימה."

רכישה מרחוק על פי ייפוי כוח

• ניתן לבצע את העסקה על פי ייפוי כוח נוטריוני לנציג. ייפוי כוח שהונפק מחוץ לגאורגיה, ככלל, חייב להיות אפוסטיל (אמנת האג משנת 1961) ותרגום לגאורגית. תשתית האפוסטיל והנוטריון — באתרים משרד המשפטים ו בתי משפט.
• בפועל, בעסקאות מרחוק, רשויות הרישום עשויות לדרוש חוזה מאושר על ידי נוטריון, מה שמגביר את ההגנה על הצדדים ומקל על הביצוע בהמשך.

"במקרה של רכישה מרחוק, השתמשו בשילוב: ייפוי כוח עם אפוסטיל + הסכם נוטריוני — זה ממזער את הסיכונים של ערעור.

רישום זכויות קניין

• הגשת המסמכים (בקשה, חוזה, דרכונים/ייפוי כוח, קבלה) מתבצעת במרכז הקרוב ביותר. בתי משפט או באופן מקוון דרך NAPR.
• מועדים אחרונים: סטנדרטי — עד 4 ימי עבודה; זמינות האצה.
• אגרות משוערות (אגרות ממשלתיות): תקן — כ- $20–30; מזורז (יום עבודה אחד) — $60–70; רישום "ביום הפנייה" — $80–100. התעריפים המדויקים וזמינות ההאצות יפורטו ב NAPR ו אולם שירות הציבור.

"ללא רישום במרשם, הזכות אינה עוברת. הרשמה — תנאי משפטי חובה תוקף העברת הזכויות.

חישובים ומטבע

• בחוזה, המחיר מבוטא לעתים קרובות ב דולר אמריקאי, אך החישובים בבנקים מתבצעים ב לרי לפי השער הבנק הלאומי של גאורגיה בתאריך התשלום.
• אמצעי תשלום מומלצים: העברה בנקאית (SWIFT), אשראי; במזומן — קבלה וקיבוע בחוזה.
• הוצאות משוערות נלווה לחישובים: שירותי תרגום — $20–80, נוטריון (במידת הצורך) — $120–300.

"ציינו בחוזה: מטבע המחיר, שער ה-NBG ותאריך ההמרה. זה ימנע מחלוקות בגלל תנודות בשער החליפין."

מסים ואגרות עבור זרים

• אין "מס רכישה" מיוחד עבור זרים; הם משלמים את אותם מיסים ממשלתיים כמו אזרחי המדינה.
• המס השנתי על נכסים תלוי בקטגוריית הבעלים ובהכנסות המשפחה/האדם; הכללים העדכניים מתפרסמים ב פורטל תקנות. לפני הרכישה מומלץ לקבל ייעוץ אישי מיועץ מס.

תעודת שהייה ורכישת נדל"ן

• עצם העובדה של הרכישה אינו מעניק תושבות קבע אוטומטית. עבור קטגוריות מסוימות אפשרי תושבות על בסיס השקעות/נדל"ן בכפוף לעמידה בספי העלות שנקבעו ובתנאים אחרים (רשימת התנאים והדרישות מפורטת ב אולם שירות הציבור ובשירותים ממשלתיים, המאוגדים באמצעות משרד המשפטים).
• עצה מעשית: לפני העסקה, בקשו מהיועץ לבדוק את התאמת הנכס והעלות לקריטריונים, אם המטרה היא להמשיך בהליך קבלת תושבות.

"רכישה היא זכות קניינית. תושבות זמנית מתבצעת על פי נוהל נפרד ובכפוף לעמידה בקריטריונים הקבועים בחוק לגבי עלות/מקור הכספים.

"פעלו לפי העיקרון 'תאמינו, אבל תבדקו': תמצית NAPR לפני החתימה, צורה נכונה של החוזה, תנאי תשלום ברורים, הגשה במועד לרישום באמצעות בית המשפט. זה מבטיח את היציבות המשפטית של העסקה."

שלבי עסקת מכירת נדל"ן בגאורגיה

להלן מובא סדר פעולות עקבי ומכוון-פרקטי לביצוע עסקה בטוחה. כל שלב מלווה בהפניות למקורות ממשלתיים רשמיים ובדגשים עיקריים בנוגע למסמכים, מועדים והוצאות.

1) שלב מקדים: בחירת הנכס ובדיקה משפטית (due diligence)

• בדיקת זכויות בעלות ועיקולים מתבצעת על פי קוד הקדסטר באמצעות מרשם ציבורי NAPR (באינטרנט או בכל מרכז בתי משפט). הזמינו תמצית עדכנית כדי לראות את הבעלים, המשכונים, העיקולים ותביעות של צדדים שלישיים.
• בקש מהמוכר את בסיס הזכות (חוזה, ירושה, מתנה) והשווה אותו לנתוני הרישום. הדרישות הרגולטוריות לעסקאות מוגדרות ב הקודקס האזרחי של גאורגיה.
• עבור בניינים חדשים, בדקו את מסמכי ההיתר של היזם ואת הזכויות על הקרקע; עבור דירות בשוק המשני, בקשו אישור על היעדר חובות עירוניים ודו"חות של חברת הניהול (אם יש).
• אמת את זהותו ואת כושרו המשפטי של המוכר; במקרה של בעלות משותפת — קבל את הסכמת בן/בת הזוג בצורה נאותה.

חשוב ביותר: "הקונה צריך לקבל תדפיס עדכני מ NAPR לפני חתימת החוזה — זהו המקור האמין היחיד למידע על הזכויות והמשכנתאות על הנכס.

---

2) חתימה על חוזה מכירה

• טופס: החוזה נערך בכתב פשוט ומוגש לרישום ב NAPR דרך בית המשפט; בתנאים מורכבים (תשלומים, משכנתא, עסקה מרחוק על פי ייפוי כוח, אשראי) מומלץ לבצע אימות נוטריוני (ראו משרד המשפטים של גאורגיה).
• שפה: בהשתתפות זר, החוזה נערך בשתי שפות (גאורגית + שפת הקונה). אם הקונה אינו דובר גאורגית, יועסק מתרגם מוסמך, אשר יחתום על החוזה כאישור לתקינות התרגום.
• ייפוי כוח: לעסקה מרחוק נערך ייפוי כוח נוטריוני; אם הוא הונפק מחוץ לגאורגיה — נדרש אפוסטיל בהתאם לאמנת האג משנת 1961 (מידע — באתרים משרד המשפטים ו אולם שירות הציבור).

תקן הבטיחות המומלץ: "הסכם דו-לשוני + חתימת מתורגמן + אישור נוטריוני בעסקה מרחוק — ממזערים את הסיכונים לסכסוך ומאיצים את הביצוע".

---

3) חישובים בין הצדדים

• מטבע ושער חליפין: המחיר מצוין לעתים קרובות בדולר ארה"ב, אך החישוב מתבצע בלרי לפי השער הרשמי. הבנק הלאומי של גאורגיה בתאריך התשלום. יש לציין תנאי זה בחוזה.
• אמצעי תשלום: העברה בנקאית (SWIFT) לחשבון המוכר או חשבון נאמנות/אשראי (אם הבנק מציע זאת); תשלום במזומן מותר בתנאי שנערך קבלה ושתשלום זה מצוין בחוזה.
• מקדמה/פיקדון: בפועל — 5–10% מחירים על פי הסכם מראש; מומלץ לערוך הסכם נפרד על הפיקדון עם תוצאות ברורות במקרה של הפרה.

משמעת פיננסית: "החוזה חייב לציין במפורש: מטבע המחיר, שער החליפין של הבנק הלאומי ובתאריך ההמרה, לוח הזמנים ואופן התשלום — כך נמנעים אי-בהירויות וסיכוני שער".

---

4) רישום זכויות קניין במרשם הציבורי

• רישום העברת הזכות הוא חובה: ההגשה מתבצעת במרכז בתי משפט או באופן מקוון דרך NAPR. המסמכים הדרושים: בקשה (ממולאת במקום), חוזה חתום, דרכונים/ייפוי כוח, אישור תשלום אגרת המדינה.
• מועדים: רישום רגיל — עד 4 ימי עבודה; ניתן לבצע רישום מזורז (יום עבודה אחד או ביום הגשת הבקשה).
• תוצאה: תדפיס אלקטרוני/נייר מהמרשם עם אישור על זכות הבעלות; ניתן לעקוב אחר סטטוס הבקשה באופן מקוון ב NAPR.

עובדה משפטית: "זכות הבעלות מתעוררת רק מרגע רישום מרשם ציבורי; חוזה חתום ללא רישום אינו גורם להעברת זכויות.

---

5) העברת הנכס וסגירת העסקה

• בתאריך שנקבע בחוזה, הצדדים חותמים על מסמך קבלה והעברה; המוכר מעביר את המפתחות, התיעוד הטכני, אישור על היעדר חובות (אם נקבע כך).
• הקונה יוזם את העברת חשבונות השירותים העירוניים על שמו; אם יש קונדומיניום — ידווח לחברת הניהול על שינוי הבעלות.

כלל מעשי: "חתמו על מסמך קבלת-העברה לאחר רישום הזכויות והתשלומים — זה מתעד את מצב הנכס ומסיים את התחייבויות הצדדים".

מועדים והוצאות בעת רישום נכס בגאורגיה

בסעיף זה מרוכזים קווי הנחיה לגבי לוחות הזמנים והעלויות הכרוכות בביצוע העסקה: החל מבדיקה משפטית והכנת החוזה ועד לרישום זכויות הבעלות במרשם הציבורי. הסכומים המופיעים הם סכומים משוערים בדולר ארה"ב.

עיקרון מרכזי: "זכות הבעלות מתעוררת רק לאחר הרישום העברת הזכות במרשם הציבורי NAPR. חוזה חתום ללא רישום אינו מעביר את הזכות.

1) מועדי השלבים המרכזיים

• בדיקה משפטית (תמצית NAPR): מתבצעת במהירות (באינטרנט/במרכז השירות) באמצעות NAPR; בדיקה בסיסית של המסמכים — בדרך כלל 1–3 ימי עבודה (בהסכמה עם היועץ).
• הכנת החוזה וחתימתו: יום עבודה אחד בעסקה פשוטה; תנאים מורכבים (משכנתא, תשלומים, ייפוי כוח) — 2–5 ימי עבודה.
• אישור נוטריוני (במידת הצורך): רישום וטיפול — משך זמן משוער: 1–2 שעות; מידע על נוטריון — באתר משרד המשפטים.
• רישום זכויות קניין: הגשה ל בית המשפט או באופן מקוון דרך NAPR; זמן משלוח סטנדרטי — עד 4 ימי עסקים, אפשרויות משלוח מהיר זמינות.
• קבלת התוצאה: תדפיס אלקטרוני/נייר מהמרשם; ניתן לעקוב אחר הסטטוס בחשבון המשתמש NAPR.

הנחיה מעשית לגבי הזמן: "כאשר המסמכים מוכנים והליך התשלום → הגשה → רישום הוא סטנדרטי, ניתן להשלים את כל התהליך תוך 1–4 ימי עבודה".

2) אגרת רישום זכויות קניין

• רישום רגיל (עד 4 ימי עבודה): משוער $20–30.
• רישום מזורז (יום עבודה אחד): משוער $60–70.
• רישום "ביום הפנייה": משוער $80–100.
  תעריפים עדכניים וזמינות האצות — בסעיפי השירותים בתי משפט ובשירותים מרשם ציבורי.

חָשׁוּב: "התעריפים והתנאים מתעדכנים מעת לעת — לפני הגשת הבקשה, בדקו את התעריפים התקפים באתרים אולם שירות הציבור ו NAPR".

3) הוצאות נוספות בעסקה

• אישור נוטריוני של החוזה (במידת הצורך): $120–300 (תלוי בהיקף ובמורכבות התנאים); מידע על נוטריון — באתר משרד המשפטים.
• שירותי תרגום (חוזה דו-לשוני, נוכחות בעת החתימה): $20–80 בהתאם להיקף ומשך ההשתתפות.
• אפוסטיל ותרגום ייפוי כוח (לעסקאות מרחוק): אפוסטיל בחו"ל $20–50 (לפי התעריפים של המדינה המנפיקה); תרגום/אישור תרגום בגאורגיה $20–40. מידע על הכרה באפוסטיל — באתר משרד המשפטים.
• בדיקה משפטית וליווי: בדיקה בסיסית מאת $150; ליווי מקיף — לפי הסכם (לעתים קרובות 0.5–1% מערך הנכס או סכום קבוע).
• עמלות בנקאיות: העברה בינלאומית (SWIFT) $20–50; ייתכנו הוצאות המרה (שער החליפין והמרווח של הבנק). לצורך קיבוע החישובים, השתמש בשער החליפין הבנק הלאומי של גאורגיה, המפורט בחוזה.
• עמלת תיווך: לפי השוק — 0–3% (מי משלם — נקבע בהסכם בין הצדדים).

קיבוע פיננסי: "בחוזה יש לציין בנפרד: מטבע המחיר, שער ה-NBG ותאריך ההמרה, אופן ולוח הזמנים של התשלום — זה ימנע מחלוקות במקרה של תנודות בשער החליפין.

4) מיסים ותשלומים שנתיים (אומדנים)

• מס רכישה עבור זרים: לא מחויב (אין "מס רכישה" מיוחד; יש לשלם אגרות ממשלתיות עבור פעולות הרישום). הנימוקים — נורמות של המשפט הציבורי וניהול באמצעות בית המשפט ו NAPR.
• מס רכוש: עבור אנשים פרטיים, המס מוטל בהתאם לקטגוריית הבעלים ולרמת ההכנסה; הכללים הכלליים מפורטים ב קוד המס של גאורגיה (פורטל תקנות). נקודת ייחוס לגבי תעריפים עבור נדל"ן למגורים — עד 0,1–1% בשנה (השיעור המדויק תלוי בעירייה ובהכנסת משק הבית).
• תשלומים עבור שירותים עירוניים ותפעוליים: לפי התעריפים של הספקים וחברות הניהול; בדירות ייתכנו דמי ועד בית.

עֵצָה: "כלול בתקציב לא רק תשלומים חד-פעמיים בגין העסקה, אלא גם מסים שנתיים/הוצאות תפעול, במיוחד בעת רכישת נכס מניב.

5) חישוב משוער לדירה במחיר $120,000 (שוק משני, עסקה פשוטה)

• אגרת רישום (4 ימים): ~$30
• מתורגמן (הסכם דו-לשוני + נוכחות): ~$60
• בדיקה משפטית (בדיקת נאותות בסיסית): ~$200
• עמלת בנק SWIFT: ~$30
• סה"כ הוצאות חד-פעמיות משוערות: ~$320 (ללא נוטריון).
• אם נדרש נוטריון (עסקה מרחוק/משכנתא): הוסף ~$150–250 → סך הכל: ~$470–570.

הערה: "בפועל, חלק מההוצאות (תרגום, נוטריון, רישום מזורז) מחולקות בין הצדדים על פי הסכם; יש לציין זאת במפורש בחוזה".

6) תרחישים נפוצים מבחינת מועדים

• "יום מהיר בבית המשפט": חתימה על חוזה דו-לשוני פשוט → הגשת בקשה לרישום → רישום מזורז באותו יום. תוצאה: הזכות נרשמה ביום הפנייה; עלויות האגרה ~$80–100.
• "מועד סטנדרטי": חתימה → הגשה → תוצאה תוך 4 ימי עבודה; אגרת ממשלתית ~$20–30.
• "רכישה מרחוק": ייפוי כוח עם אפוסטיל → חוזה נוטריוני → הגשה ורישום מזורז תוך יום אחד; עלויות מצטברות גבוהות יותר בשל נוטריון ומשלוח בינלאומי של מסמכים.

תזכורת: "בעת בחירת דחיפות הרישום, התבססו על לוח הזמנים לתשלומים ולהעברת הנכס: הרישום והחישובים חייבים להיות מסונכרנים כדי למנוע סיכונים.

7) היכן ניתן לבדוק את התעריפים והסטטוסים העדכניים

• תעריפים ותנאי שירות: קטגוריות שירותים באתרים Public Service Hall (בית המשפט) ו המרשם הציבורי NAPR.
• נורמות חוקיות (צורת העסקה, רישום זכויות): הפורטל הרשמי של תקנות.
• שערים לחישובים: השער הרשמי הבנק הלאומי של גאורגיה.

סיכום: "העלויות הכוללות של רישום בגאורגיה הן בדרך כלל מתונות בהשוואה לסטנדרטים בינלאומיים; הגורם העיקרי המשפיע על העלות הוא דחיפות הרישום והצורך בנוטריון".

מכשולים וטעויות ברכישת נדל"ן בגאורגיה

להלן מפורטים הסיכונים האופייניים הקיימים ברכישת נדל"ן על ידי זרים, עם ציון ההשלכות והדרכים המעשיות למניעתם.

עיקרון מרכזי: "זכות הבעלות מתעוררת רק לאחר רישום מרשם ציבורי NAPR; חוזה חתום ללא רישום אינו מעביר את הזכות.

1) היעדר בדיקה במרשם הציבורי (NAPR)
— סיכון: רכישת נכס עם משכנתא/עיקול/שעבוד או רכישה מאדם שאינו הבעלים.
— מה הסיכון: ערעור על העסקה, סכסוכים ממושכים, הוצאות נוספות.
— כיצד להימנע מכך: לפני החתימה על החוזה, להזמין תדפיס עדכני מ מרשם ציבורי לפי קוד הקדסטר; לאמת את הבעלים, העיקולים, עילות הזכות.
— אומדן הוצאות: תדפיס NAPR — ~$5–10; בדיקת נאותות בסיסית על ידי עורך דין — החל מ~$150.

---

2) סמכויות מזויפות או "מצומצמות" על פי ייפוי כוח
— סיכון: הנציג אינו מוסמך למכור/לקבל כסף; ייפוי כוח ללא אפוסטיל/תרגום.
— מה הסיכון: אי תוקף העסקה.
— כיצד להימנע מכך: עבור ייפוי כוח שהונפק בחו"ל, דרשו אפוסטיל (האג-1961) ותרגום נוטריוני לגאורגית; בעסקאות מרחוק, שקלו אימות נוטריוני של החוזה. פרקטיקה ונהלים — ב משרד המשפטים ובמרכזים בתי משפט.
— אומדן עלויות: אפוסטיל — ~$20–50; תרגום/אימות — ~$20–40; נוטריון — ~$120–300.

---

3) היעדר הסכמת בן/בת הזוג, זכויות קטינים, בעלות משותפת
— סיכון: הנכס בבעלות משותפת, יש זכויות של קטינים או חלקים של צדדים שלישיים.
— מה הסיכון: ערעור עתידי.
— כיצד להימנע מכך: לבקש הסכמה/אישור, לבדוק את הזכויות ב במרשם; להישמע לכללי החוק האזרחי (ראו את החוקים בפורטל Matsne).
— אומדן עלויות: הכנת הסכמים/פעולות נוטריוניות — ~$30–80.

---

4) קרקע חקלאית וסוג השימוש המותר
— סיכון: רוכש זר רוכש מגרש המסווג כ"אדמה חקלאית", עליה חלות מגבלות.
— מה הסיכון: אי אפשרות לרשום את הזכות.
— כיצד להימנע מכך: לבדוק את קטגוריית הקרקע ב NAPR והנורמות הרגולטוריות ב פורטל תקנות; במידת הצורך — ייעוץ משפטי לפני תשלום מקדמה.
— אומדן עלויות: ייעוץ משפטי — החל מ- ~$150.

---

5) מקדמה ללא תיעוד משפטי
— סיכון: העברת מקדמה "על סמך התכתבות"; היעדר הסכמה לגבי גורל המקדמה והיעדר רישום התביעה במרשם.
— מה הסיכון: אובדן מקדמה, "מכירה כפולה".
— כיצד להימנע מכך: לערוך הסכם בכתב על מקדמה, לפרט את התנאים; במידת הצורך — לרשום את התביעה/העיקול על הנכס ב במרשם לפני העסקה העיקרית.
— אומדן עלויות: הכנת הסכם — ~$100–200; פעולות רישום — ~$20–100 (תלוי בדחיפות).

---

6) מטבע, שער החליפין ותאריך ההמרה
— סיכון: המחיר הוא בדולר ארה"ב, אך החישובים הם בלרי ללא קישור לשער החליפין.
— מה האיום: חילוקי דעות בגלל תנודות מטבעות.
— כיצד להימנע מכך: לציין במפורש בחוזה את מטבע המחיר, שער החליפין ותאריך ההמרה לפי שער החליפין. הבנק הלאומי של גאורגיה, לוח התשלומים ואופן התשלומים.
— אומדן עלויות: ללא עלויות נוספות; ייעוץ/הכנת חוזה — החל מ-$200.

---

7) תשלום במזומן ללא קבלה ואישור
— סיכון: אין הוכחה להעברת כספים.
— מה הסיכון: מחלוקות בנוגע לעובדת התשלום.
— כיצד להימנע מכך: השתמש בהעברה בנקאית (SWIFT) או באשראי; במקרה של תשלום במזומן — חובה לקבל קבלה עם פירוט הסכום/התאריך/הצדדים ולציין את התשלום בחוזה.
— אומדן הוצאות: עמלת הבנק — ~$20–50; קבלה נוטריונית (לפי רצון) — ~$20–40.

---

8) הגשה מאוחרת לרישום
— סיכון: עיכוב בין החתימה להגשה לרישום; סיכון של רישום מתחרה.
— מה הסיכון: עדיפות תינתן לבקשה שהוגשה קודם (עקרון הקדימות — בחוק הרישום, ראה Matsne).
— כיצד להימנע מכך: להגיש מסמכים ב בית המשפט/NAPR ביום החתימה; במידת הצורך — לבחור ברישום מזורז.
— אומדן עלויות: אגרה ממשלתית — סטנדרטית ~$20–30; מזורזת 1 יום ~$60–70; "היום להיום" ~$80–100.

---

9) סיכונים לשוניים והיעדר הסכם דו-לשוני
— סיכון: הקונה חותם על טקסט בגאורגית, שאינו מבין, או מסתמך על תרגום בעל פה.
— מה זה יכול לגרום: אי התאמה בין התנאים שהוסכמו בפועל לבין נוסח החוזה.
— כיצד להימנע מכך: להכין את החוזה בשתי שפות; להיעזר במתרגם מוסמך שיחתום על החוזה. נהלים — באתרי האינטרנט אולם שירות הציבור ו משרד המשפטים.
— אומדן עלויות: תרגום ונוכחות מתורגמן — ~$20–80.

---

10) בניינים חדשים: היתרים, זכויות קרקע, הכנסה לשימוש
— סיכון: רכישה בשלב מוקדם ללא בדיקת מסמכי האישור.
— מה הסיכונים: עיכובים בבנייה, בעיות ברישום הבעלות.
— כיצד להימנע מכך: לבדוק אצל היזם את הזכות על הקרקע, היתר הבנייה, מסמכי השלבים; להתמקד בדרישות הקבועות במסמכים על פורטל תקנות; לרשום הסכמי השתתפות רווחים במידת האפשר.
— אומדן עלויות: בדיקה משפטית של החבילה — מ- ~$200–400.

---

11) שינויים בלתי מורשים בתכנון וליקויים טכניים
— סיכון: התכנון והשטח בפועל אינם תואמים את הנתונים הרשומים.
— מה זה עלול לגרום: קשיים ברישום שינויים/מכירה, קנסות על פי תקנות בנייה.
— כיצד להימנע מכך: יש לבדוק את התיעוד הטכני/תוכנית הקדסטר, להזמין מדידות לפני העסקה; במידת הצורך — לאשר את השינויים.
— אומדן עלויות: מלאי טכני/מדידות — ~$50–150; אישור חוקי — לפי התעריפים והתנאים של העירייה.

---

12) "מכירה כפולה" והיעדר מנגנון חסימה
— סיכון: המוכר מנסה למכור את הנכס למספר אנשים כמעט בו-זמנית.
— מה הסיכון: מחלוקת על עדיפות הרישום והגנה על רוכש בתום לב.
— כיצד להימנע מכך: לתעד את התביעה/העיקול לפני התשלומים, להגיש את החוזה לרישום ביום החתימה; להשתמש באסקרו/אשראי. כללי העדיפות — בחוק הרישום (ראו Matsne).
— אומדן עלויות: רישום תביעה/עסקה — ~$20–100; אשראי — לפי תעריפי הבנק.

---

13) ציות הבנקים ועיכובים בתשלומים
— סיכון: הבנק חוסם את ההעברה/החשבון עד להגשת מסמכים המאשרים את מקור הכספים.
— מה הסיכון: אי עמידה במועדי התשלום, קנסות על פי החוזה.
— כיצד להימנע מכך: לפתוח חשבון מראש, להכין ערכת KYC/AML, להסכים על אמצעי התשלום; להשתמש בשער החליפין NBG בחוזה.
— אומדן עלויות: עמלת SWIFT — ~$20–50; ייעוץ — החל מ-~$100.

---

14) ציפייה מוטעית ל"תושבות קבע אוטומטית"
— סיכון: הקונה סומך על קבלת אישור שהייה רק לאחר ביצוע הרכישה.
— מה הסיכון: סירוב להנפיק תושבות קבע אם לא עומדים בקריטריונים.
— כיצד להימנע מכך: יש לבדוק את היעדים והסף לקבלת תושבות קבע בשירותים הממשלתיים. אולם שירות הציבור/משרד המשפטים לפני העסקה; לבדוק את ערך הנכס ואת דרישות המסמכים.
— אומדן עלויות: ייעוץ בנושא הגירה — החל מ-$150.

---

15) חישוב שגוי של "נייר פשוט" במקום נוטריון במקרים של תוכניות מורכבות
— סיכון: במקרה של הפרת התנאים, יידרש הליך משפטי ממושך לצורך אכיפה.
— מה הסיכון: גבייה ממושכת.
— כיצד להימנע מכך: עבור תשלומים בתשלומים/משכנתאות/עסקאות מרחוק, יש להשתמש באישור נוטריוני; מסמכים נוטריוניים נפרדים עשויים להוות מסמכים מבצעיים עבור המשרד הלאומי לביצוע.
— אומדן עלויות: נוטריון — ~$120–300; רישום מזורז — ~$60–100.

המלצה סופית: "קבעו את המחיר והשער NBG, בדקו את הכותרת באמצעות NAPR, הגישו את הבקשה לרישום ביום החתימה באמצעות בית המשפט, ובמקרה של עסקאות מורכבות, השתמשו בשירותי נוטריון — זה ימזער את הסיכונים המשפטיים והפיננסיים.

מַסְקָנָה

רכישת נדל"ן בגאורגיה היא אכן מהירה ונוחה, אך היא הופכת לבטוחה מבחינה משפטית רק כאשר אתם מבצעים באופן עקבי את השלבים המרכזיים הבאים: בודקים את האובייקט ב-NAPR, חותמים הסכם דו-לשוני בהשתתפות מתורגמן, ציינו בטקסט את המחיר, המטבע ושער החליפין של ה-NBG., מסנכרנים את החישובים עם הגשת בקשה לרישום ביום החתימה ומעסיקים נוטריון לעסקאות מורכבות או מרוחקות.

אנו עוסקים באופן מקצועי בבחירת נכסים לרכישה בגאורגיה — החל מדירות סטודיו ודירות משפחתיות ועד דירות להשכרה. השאירו בקשה באתר שלנו, ציינו את העיר הרצויה, התקציב וסוג הנכס — אנו ניצור איתכם קשר בהקדם, נברר את הקריטריונים ונציע אפשרויות רלוונטיות.