Jak zalegalizować dochód z wynajmu nieruchomości w Gruzji dla obcokrajowców?

Gruzja od dawna znana jest jako kraj rejestracja nieruchomości w Gruzji przebiega szybko i przejrzyście: House of Justice przetwarza akty własności w ciągu 1-4 dniJeśli jesteś obcokrajowcem, transakcja wiąże się z pewnymi niuansami. Ale jeśli jesteś obcokrajowcem, istnieją niuanse na drodze do transakcji: język, dokładność danych, weryfikacja witryny i metody płatności. W tych instrukcjach wszystko to zostanie przedstawione rejestracja nieruchomości w GruzjiOd wyboru mieszkania do otrzymania wyciągu z rejestru - z realistycznymi ramami czasowymi, liczbami i wskazówkami, jak nie wpaść w pułapki. Przespaceruję się z Tobą "żywym" głosem - jako osoba, która kiedyś zarejestrowała mieszkanie w Batumi w ciągu jednego dnia. Prawie straciłem depozyt z powodu błędu w moim nazwisku..

Podstawa prawna i warunki rejestracji nieruchomości w Gruzji

Gruzińskie prawo wyraźnie zezwala na posiadanie nieruchomości przez cudzoziemców i wiąże powstanie praw własności z rejestracją w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR). Normy dotyczące własności prywatnej i jej ochrony są zawarte w gruzińskim kodeksie cywilnym, a procedura dokonywania wpisów jest określona w aktach NAPR i procedurach Urzędu Usług Publicznych. Kluczowa zasada jest prosta: stajesz się właścicielem od momentu dokonania wpisu w rejestrze publicznym.

Ważne: Cudzoziemiec nie potrzebuje ani zezwolenia na pobyt, ani oddzielnego zezwolenia na zakup mieszkania/domu w Gruzji. Paszport i prawidłowo podpisana umowa są wystarczające.

Kto i co może nabyć: równość praw z kluczowym wyjątkiem

Zagraniczne osoby fizyczne i prawne mogą nabywać i rejestrować prawa do nieruchomości miejskich (mieszkań, lokali, domów, lokali niemieszkalnych, parkingów) na warunkach równych obywatelom Gruzji. Prawo własności powstaje po rejestracji w NAPR i jest ważne na terenie całego kraju.

Kluczowy wyjątek: cudzoziemcy nie mogą nabywać gruntów rolnych. Ograniczenie to nie dotyczy nieruchomości miejskich i działek nierolniczych.

Dopuszczalne są prawne struktury własności:

• Zakup na rzecz osoby zagranicznej (standard dla mieszkań/domów w mieście).
• Zakup na rzecz osoby prawnej zarejestrowanej w Gruzji (LLC/IP). Format ten jest często wykorzystywany w projektach inwestycyjnych i w przypadku gruntów o specjalnym przeznaczeniu.

---

Dowód uprawnienia: publiczna rejestracja w NAPR

Własność jest potwierdzana wyciągiem z rejestru publicznego NAPR. Rejestracja odbywa się za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości na wniosek stron. Rejestrator sprawdza kompletność dokumentów i dokonuje wpisu nowego właściciela. Usługa jest dostępna w trybie standardowym i przyspieszonym.

Uznaje się, że prawo powstało od daty rejestracjizgodnie z oświadczeniem NAPR. Kupujący nie ma prawa rzeczowego przed rejestracją.

Poniżej znajduje się przewodnik po terminach rejestracji i opłatach (od 2025 r.; płatność w GEL, przybliżony koszt w $ podano dla wygody):

Termin rejestracji	Cło państwowe (GEL)	Wstępnie w $	Gdzie sporządzić
4 dni robocze (standard)	≈ 150	≈ $55	Izba Sprawiedliwości / NAPR
1 dzień roboczy (przyspieszenie)	≈ 270	≈ $100	Izba Sprawiedliwości / NAPR
Tego samego dnia (maksymalnie)	≈ 350	≈ $130	Izba Sprawiedliwości / NAPR

Uwaga: Sprawdź strony internetowe House of Justice i NAPR (linki powyżej), aby uzyskać aktualne kursy i terminy; równowartość kursu wymiany $ jest orientacyjna.

---

Dokumenty i wymogi dotyczące formy transakcji

Podstawowy zestaw do rejestracji tytułu obcokrajowca jest minimalny:

• Paszport kupującego (oryginał).
• Umowa kupna-sprzedaży w formie pisemnej. Zalecany jest tekst dwujęzyczny (gruziński + język kupującego).
• W przypadku braku znajomości języka gruzińskiego - udział akredytowanego tłumacza przy składaniu wniosku.
• W przypadku zakupu w nowym budynku, dokumenty tytułowe dewelopera (tytuł własności gruntu, pozwolenie na budowę itp.).

Ważne: Notarialne poświadczenie umowy nie jest wymagane - Podpisanie i poświadczenie może być dokonane przez urzędnika stanu cywilnego w Izbie Sprawiedliwości, a następnie natychmiastowe przyjęcie dokumentów do rejestru.

---

Ograniczenia dotyczące gruntów rolnych i dopuszczalne rozwiązania alternatywne

Ograniczenie dotyczy kategorii gruntu "przeznaczenie rolne" w katastrze. Przed transakcją ważne jest sprawdzenie statusu działki zgodnie z wypisem z rejestru NAPR.

Ryzyko: zakup gruntu o statusie rolnym dla cudzoziemca nie zostanie zarejestrowany. Przed dokonaniem płatności należy poprosić o oświadczenie i przeznaczenie strony.

Praktyczne alternatywy stosowane na rynku:

• Zmiana przeznaczenia witryny (jeśli istnieją ku temu podstawy i po przejściu procedury administracyjnej).
• Nabycie za pośrednictwem gruzińskiego podmiotu prawnego (wymagane ustawienia korporacyjne i podatkowe; ocena zgodności i biznesplanu).

Matryca podsumowująca warunki

Przedmiot	Co można kupić	Ograniczenia	Dokumenty	Poziom odniesienia kosztów
Cudzoziemiec (osoba fizyczna)	Mieszkania, domy, nieruchomości komercyjne, parkingi	Nie można uprawiać ziemi	Paszport, umowa, tłumacz (w razie potrzeby)	Rejestracja: ~$55-130; Tłumacz: ~$10-20
Cudzoziemiec (osoba prawna w Gruzji)	Możliwa jest praca na podobnym + projektowym terenie	Zależy od zamierzonego zastosowania i regulacji	Dokumenty założycielskie, umowa, paszporty beneficjentów	Rejestracja: ~$55-130; usługi korporacyjne - według szacunków

Przypomnienie: prawo powstaje dopiero po dokonaniu wpisu do rejestru. Przed rejestracją umowa określa obowiązki, ale nie zastępuje prawa rzeczowego.

W związku z tym system prawny dla "nieobywateli" jest tak liberalny, jak to tylko możliwe w przypadku nieruchomości miejskich: nie ma wymogów dotyczących miejsca zamieszkania ani obowiązkowego notariusza, a rejestracja jest scentralizowana za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości / NAPR. Wyjątkiem są grunty rolne, gdzie wymagana jest dodatkowa struktura prawna i weryfikacja przeznaczenia przed dokonaniem płatności.

Jak przebiega transakcja: etapy zakupu i rejestracji nieruchomości

Proces ten jest ustrukturyzowany i opiera się na jednym rejestrze praw. Kluczowe usługi publiczne działają za pośrednictwem Public Service Hall i National Agency for Public Registry (NAPR). Oficjalne źródła: Dom sprawiedliwości, NAPRtekst przepisów znajduje się w bazie danych. matsne.gov.ge.

Ważne: prawo własności powstaje z chwilą dokonania wpisu w publicznym rejestrze NAPR. Przed rejestracją ważne jest tylko zobowiązanie wynikające z umowy - kupujący nie ma prawa rzeczowego.

Krok 1: Wybór lokalizacji i wstępne konsultacje

Pierwszym krokiem jest określenie celu (mieszkaniowy, wynajem, odsprzedaż), budżetu i lokalizacji (Tbilisi, Batumi, Kutaisi itp.), a następnie przygotowanie krótkiego briefu i wybranie alternatyw. Zaleca się przeprowadzenie wstępnego badania okolicy pod kątem infrastruktury i płynności, a także dewelopera pod kątem historii projektu i terminów realizacji.

Kryteria wyboru:

• Okolica i dostępność: metro/transport, szkoły/przedszkola, parki, morze/widoki.
• Typ obiektu: podstawowy/drugorzędny, rok budowy, piętro, układ.
• Dokumenty dewelopera (w przypadku nowej budowy): prawo do działki, pozwolenie na budowę.
• Cykl własności: zarządzanie, ubezpieczenie i plany wynajmu.
• Budżet przetwarzania: rejestracja ($55-130), tłumacz ($15-30), w razie potrzeby notariusz ($60-150).

Wskazówka: Unikaj wpłacania depozytu, dopóki nieruchomość nie zostanie sprawdzona przez rejestr NAPR. - poprosić o aktualne oświadczenie i status domu/działki.

Krok 2: Analiza prawna nieruchomości przed zakupem

Dewealth jest krytycznym krokiem, który zmniejsza ryzyko zarejestrowania odmowy, zajęcia lub sporu o prawo. Głównym narzędziem jest wyciąg z rejestru publicznego (za pośrednictwem aplikacji NAPR) ze wskazaniem właściciela, obciążeń i kodu katastralnego.

Sprawdźmy:

• Właściciel i jego dane uwierzytelniające (dopasowanie danych do paszportu / osób akredytowanych).
• Obciążenia: zastaw/hipoteka, aresztowania, służebności, spory.
• Kod katastralny, adres i obszar - zgodność z rzeczywistym obiektem.
• Dla nowego budownictwa: dokument o prawie zabudowy, pozwolenie na budowę, umowa z inwestorem.
• Zaległości w opłatach za media (uzgadnianie wpływów) - aby uniknąć odłączenia usług po przekazaniu.

Ważne: cudzoziemcy nie mogą nabywać gruntów rolnych. Sprawdź w wypisie przeznaczenie działki; jeśli status jest "rolny", rejestracja dla cudzoziemca nie będzie miała miejsca.

Krok 3: Zawarcie umowy kupna-sprzedaży

Umowa powinna być sporządzona na piśmie, zazwyczaj w wersji dwujęzycznej (gruziński + język kupującego). Dokumenty mogą być autoryzowane i akceptowane przez pracownika Izby Sprawiedliwości (psh.gov.ge) - notariusz nie jest obowiązkowy. Istotne warunki: przedmiot i identyfikatory (kod katastralny), cena i waluta rozliczenia, procedura i warunki płatności, data przeniesienia, alokacja kosztów (opłata, tłumacz), status depozytu.

Lista kontrolna umowy:

• Dokładne dane paszportowe stron (jak w paszporcie).
• Pełny opis obiektu: adres, piętro, powierzchnia, kod katastralny.
• Cena i harmonogram płatności; metoda płatności (bank/zastaw/kredyt).
• Okres przekazania i zakres przekazania (klucze, parking, meble).
• Warunki dotyczące depozytu/opłat i procedury anulowania.

Benchmarki kosztów:

• Usługi tłumacza przy wydawaniu zaświadczeń/składaniu dokumentów: ~$15-30.
• Notariusz (opcjonalnie): ~$60-150, w zależności od wielkości i ceny transakcji.

Ważne: Jeśli znajomość języka gruzińskiego nie jest dostępna, do podpisania i złożenia wniosku wymagany jest tłumacz przysięgły w Domu Sprawiedliwości.

Krok 4: Płatność za transakcję

Rozliczenia są zwykle wyrażane w USD, ale mogą być dokonywane w lokalnej walucie (GEL) z przeliczeniem przez bank. Typowe opcje: przelew bankowy (SWIFT) na konto sprzedawcy, rozliczenie za pośrednictwem escrow/akredytywy (dodatkowa ochrona), płatność gotówkowa z obowiązkowym potwierdzeniem. W przypadku dużych kwot bank ma prawo zażądać potwierdzenia pochodzenia środków.

Opcje płatności i poziom prowizji:

• Międzynarodowy przelew bankowy: opłata bankowa nadawcy/odbiorcy ~0,3-1% lub stała (w zależności od taryfy).
• Escrow/Letter of credit: prowizja banku zgodnie z taryfami (skup się na ~$100-300+).
• Gotówka: tylko za pokwitowaniem/aktami; należy wziąć pod uwagę limity eksportu/importu obowiązujące w danym kraju.

Zalecenie: nie dokonywać płatności końcowej przed sprawdzeniem projektu umowy i przygotowaniem go do przedłożenia Izbie SprawiedliwościNajlepszym sposobem na to jest rozliczenie "w dniu rejestracji" lub poprzez escrow.

Krok 5. Rejestracja tytułu własności w Izbie Sprawiedliwości

Ostatnim etapem jest złożenie wniosku o rejestrację prawa w Izbie Sprawiedliwości z jednoczesnym poświadczeniem umowy. Rejestrator przyjmuje dokumenty i przesyła je do NAPR (napr.gov.ge), aby dokonać wpisu.

Pakiet dokumentów:

• Paszport kupującego (oryginał).
• Umowa sprzedaży (dwujęzyczna).
• Pokwitowanie zapłaty cła państwowego (zgodnie z wybranym terminem).
• Pełnomocnictwo - w przypadku rejestracji na podstawie pełnomocnictwa (poświadczone notarialnie, z apostille/tłumaczeniem).

Terminy i opłaty (benchmark, płatność w GEL; $ podaje przybliżony koszt):

• Standardowo: 4 dni robocze - ~$55.
• Przyspieszenie: 1 dzień roboczy - ~$100.
• Tego samego dnia - ~$130.

Ważne: prawo powstaje w dniu określonym w oświadczeniu NAPR; dokument jest dostępny w formie elektronicznej i papierowej. Sprawdź poprawność imienia i nazwiska (jak w paszporcie), adresu i kodu katastralnego w gotowym wyciągu.

Procedura operacyjna w Izbie Sprawiedliwości:

• Wybiera tryb rejestracji (standardowy/przyspieszony) na etapie podawania.
• Uiszczenie opłaty na miejscu lub online (za pośrednictwem terminala/banku).
• Przyjęcie wniosku i nadanie numeru rejestracyjnego w celu śledzenia statusu.

Przypomnienie: transakcja może być przeprowadzona bez notariusza - umowa jest poświadczona, a prawo jest rejestrowane bezpośrednio w Izbie Sprawiedliwości.co oszczędza czas i koszty.

Opłaty państwowe i dodatkowe koszty rejestracji

W Gruzji koszt przetworzenia transakcji dla obcokrajowca składa się z obowiązkowej opłaty państwowej za rejestrację prawa oraz szeregu dodatkowych, ale często uzasadnionych wydatków (tłumaczenie, notariusz, jeśli to konieczne, opłaty bankowe). Podstawowe usługi państwowe są świadczone za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości i Krajowej Agencji Rejestru Publicznego NAPR: psh.gov.ge, napr.gov.ge.

Ważne: W Gruzji nie ma oddzielnego podatku od zakupu/rejestracji nieruchomości.. Obowiązkową płatnością jest państwowy obowiązek rejestracji własności w rejestrze publicznym.

Państwowy obowiązek rejestracji prawa

Płatne po złożeniu wniosku w House of Justice. Dostępne są standardowe i przyspieszone tryby rozpatrywania wniosków. Opłata jest pobierana w GEL; poniższa kwota jest orientacyjna na 2025 r., przeliczona na dolary dla jasności (uśredniony kurs wymiany).

• Standardowy termin (4 dni robocze): ≈ 150 GEL (ok. $55)
• Przyspieszony (1 dzień roboczy): ≈ 270 GEL (ok. $100)
• W dniu złożenia wniosku (tego samego dnia): ≈ 350 GEL (ok. $130)

Płatności można dokonać na miejscu (terminal/kasjer) lub online; status jest śledzony przez numer wniosku za pośrednictwem Dom sprawiedliwości и NAPR.

Wskazówka: Przyspieszenie wpływa tylko na prędkość, a nie na prawną ważność rekordu w rejestrze. Przydział obowiązków państwowych odbywa się za porozumieniem stron i jest ustalany w umowie.

---

Tłumaczenia i wsparcie językowe

Jeśli kupujący nie mówi po gruzińsku, przy podpisywaniu umowy i składaniu wniosku wymagana jest obecność tłumacza. Często wymagane jest pisemne tłumaczenie umowy (wersja dwujęzyczna) oraz, w razie potrzeby, notarialne poświadczenie tłumaczenia.

Przybliżone koszty:

• Tłumaczenie ustne przy podpisywaniu/przedkładaniu: $15-30 za sesję
• Tłumaczenie pisemne (na stronę): $4-8
• Poświadczenie notarialne tłumaczenia: $20-40

Ważne: brak tłumacza przy podpisywaniu umowy za kupującego nie mówiącego po rosyjsku/nie mówiącego po gruzińsku - podstawa do odmowy przyjęcia dokumentów lub zawieszenie rejestracji.

---

Czynności notarialne (w razie potrzeby)

W Gruzji notarialne poświadczenie umowy kupna-sprzedaży nie jest obowiązkowe: poświadczenie może zostać dokonane przez pracownika Izby Sprawiedliwości, a następnie zarejestrowane w NAPR. Notariusz jest wskazany, gdy:

• transakcja jest przeprowadzana na podstawie pełnomocnictwa;
• Wymagany jest szczegółowy przegląd prawny warunków;
• udzielany jest kredyt hipoteczny/pożyczka ze specjalnymi klauzulami.

Przybliżone koszty:

• Notarialne poświadczenie umowy: $60-150 (w zależności od wolumenu i ceny transakcji)
• Pełnomocnictwo (w Gruzji): $30-60 + tłumaczenie w razie potrzeby
• Apostille (dla pełnomocnictwa wydanego za granicą): według stawek kraju wydania; w Gruzji usługi apostille są świadczone przez Dom sprawiedliwości

Przypomnienie: transakcja może zostać przeprowadzona bez notariusza - bezpośrednio w Izbie Sprawiedliwości z natychmiastowym zgłoszeniem do rejestracjico oszczędza czas i pieniądze.

---

Wsparcie prawne i usługi agencyjne

• Due diligence prawne i wsparcie transakcji: $180-600 (w zależności od złożoności: sprawdzenie tytułu prawnego, obciążeń, nabycia gruntów, pozwoleń).
• Prowizja agencji przy zakupie gotowych nieruchomości jest zazwyczaj wliczona w cenę i płacona przez sprzedającego (praktyka rynkowa), ale warunki są zindywidualizowane i ustalone w umowach.

Zalecenie: ustalić minimalny budżet na badanie due diligencezwłaszcza w przypadku zakupu w nowym budynku lub od osoby prawnej.

---

Opłaty bankowe i metody rozliczeń

• Przelew międzynarodowy (SWIFT): prowizja banku nadawcy/odbiorcy 0,3-1% lub fix $25-50; termin 1-3 dni bankowych.
• Przewalutowanie: spread bankowy wynosi zazwyczaj 0,5-1,5% kwoty.
• Escrow / akredytywa w gruzińskim banku: $100-300+ (zgodnie z taryfami banku).
• Wpłata/wypłata gotówki: zgodnie z taryfami banku obsługującego; mogą obowiązywać limity.
• Dowód pochodzenia środków: na żądanie banku w przypadku dużych kwot.

Wskazówka: dokonać ostatecznej płatności w dniu złożenia dokumentów w House of Justice lub za pośrednictwem escrow - zmniejsza to ryzyko braku synchronizacji płatności i rejestracji.

---

Inne możliwe wydatki

• Wyciąg z rejestru NAPR (online/papier): ~$2-5
• Zduplikowane/rozszerzone oświadczenia (w razie potrzeby): ~$3-10
• Ubezpieczenie mienia (dobrowolne, polisa roczna): $50-150+
• Usługi kurierskie/dostarczanie dokumentów: $5-20
• Drobne opłaty administracyjne (kopie, drukowanie, przelewy): $5-20

Pamiętaj: wszystkie kwoty w $ są przybliżone. i zależą od kursu wymiany GEL, taryf danego usługodawcy i wybranego banku.

Tabela podsumowująca wydatki (poziomy odniesienia)

Artykuł	Zaangażowanie	Wstępnie, $	Gdzie/jak zapłacono
Opłata państwowa za rejestrację prawa (4 dni / 1 dzień / tego samego dnia)	Obowiązkowe	~55 / ~100 / ~130	Dom sprawiedliwościkasa/terminal/online
Tłumacz ustny w momencie składania wniosku	Obowiązkowe, jeśli nie ma języka	~15-30	Płatność na rzecz specjalisty
Pisemne tłumaczenie umowy (na stronę) + poświadczenie	W stosownych przypadkach	~4-8 + 20-40	Biuro tłumaczeń / notariusz
Poświadczenie umowy przez notariusza	Opcjonalnie	~60-150	Kancelaria notarialna
Pełnomocnictwo + Apostille (w przypadku zakupu zdalnego)	W stosownych przypadkach	~30-60 (w Gruzji) + opłaty za apostille	Dom sprawiedliwości / właściwy organ kraju ekstradycji
Wsparcie prawne	Zalecane	~180-600	kancelaria prawna
Prowizje bankowe (SWIFT/konwersja/escrow)	Według metody płatności	~25-300+ lub 0,3-1%	Bank
Wyciąg z rejestru NAPR	Zalecane	~2-5	NAPR

Konkluzja: minimalny obowiązkowy budżet - państwowa opłata rejestracyjna. Pozostałe koszty zależą od formatu transakcji (język, system zdalny, bank). Aby zapewnić przejrzystość, należy jasno określić w umowie, kto i kiedy płaci za poszczególne wydatki.

Pułapki i ograniczenia: na co uważać jako obcokrajowiec

Poniżej znajdują się kluczowe prawne i praktyczne zagrożenia przy zakupie i rejestracji nieruchomości w Gruzji. Aby sprawdzić prawa i statusy, należy skorzystać z usług państwowych: National Agency of Public Registry NAPR (napr.gov.ge), Izba Sprawiedliwości (Public Service Hall, psh.gov.ge). Akty prawne są dostępne w oficjalnej bazie danych legislacyjnych (matsne.gov.ge).

Ważne: prawa do nieruchomości w Gruzji powstają dopiero po dokonaniu wpisu w publicznym rejestrze NAPR. Przed rejestracją kupującemu nie przysługują żadne prawa rzeczowe - jedynie obowiązki wynikające z umowy.

1) Grunty rolne (zakaz dla cudzoziemców)

• Istota: cudzoziemcy nie mogą nabywać gruntów rolnych. Ograniczenie odnosi się w szczególności do katastralnego oznaczenia działki.
• Jak sprawdzić: należy zażądać aktualnego wypisu z rejestru NAPR zawierającego przeznaczenie działki i jej kod katastralny (napr.gov.ge).
• Możliwe rozwiązania: zakup za pośrednictwem gruzińskiej osoby prawnej; zmiana przeznaczenia (możliwość zależy od przepisów i dokumentów miejskich).
• Koszty i terminy: wypis z rejestru - ~$2-5; założenie osoby prawnej i rejestracja spółki - od ~$150-400; zmiana sposobu użytkowania - indywidualnie (terminy/opłaty zależą od gminy).

Ryzyko: transakcja dotycząca gruntów rolnych nie zostanie zarejestrowana na nazwisko cudzoziemca. Przed dokonaniem wpłaty należy sprawdzić kategorię działki.

---

2) Obciążenia, zajęcia, hipoteki

• Podsumowując: zastawy, zajęcia, służebności i spory sądowe blokują lub komplikują rejestrację.
• Jak sprawdzić: rozszerzone oświadczenie NAPR z obciążeniami; weryfikacja danych paszportowych/rejestracyjnych sprzedawcy (napr.gov.ge).
• Koszt: rozładowanie - ~$2-5; legalne usuwanie rosy - ~$180-600.
• Praktyka: jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, umowa zawiera warunki spłaty i zwolnienia obciążenia przed złożeniem wniosku o rejestrację lub skorzystaniem z escrow / akredytywy.

Ważne: Sprawdź obciążenia przed dokonaniem płatności. Płatność końcowa - po potwierdzeniu gotowości do rejestracji.

---

3) Nowe budynki i ryzyko nieukończonych projektów

• Podsumowując: wcześniejszy zakup może opóźnić dostawę lub zmienić projekt.
• Jak sprawdzić: prawo dewelopera do gruntu na oświadczeniu NAPR (oznaczenie, brak obciążeń), pozwolenie na budowę (kopie od dewelopera), zgodność mieszkania i bloku.
• Koszt: przegląd prawny pakietu budowlanego - ~$250-700; po przekazaniu etapu - rejestracja tytułu właściciela według standardowych stawek.

Wskazówka: powiązanie płatności z etapami budowy Ustalenie terminów/kar w umowie z wykonawcą.

---

4) Niespójność danych w umowie i aplikacji

• Najważniejsze: literówka w pełnym imieniu i nazwisku (w transliteracji paszportu), obszarze, adresie, kodzie katastralnym prowadzi do zawieszenia/odrzucenia rejestracji.
• Jak sprawdzić: sprawdź dane z paszportu (i transliteracji łacińskiej), kod katastralny z wyciągu NAPR, adres i skład nieruchomości.
• Korekty i koszty: przeróbka umowy, ponowna certyfikacja - ~$30-80; dodatkowe wizyty w Izbie Sprawiedliwości (psh.gov.ge).

Ważne: Przed podpisaniem sprawdź każdą cyfrę i literę. Błąd może kosztować 1-2 dodatkowe dni robocze.

---

5) Bariera językowa i obowiązkowy tłumacz

• Podsumowując: jeśli kupujący nie mówi po gruzińsku, akredytowany tłumacz jest obowiązkowy przy podpisywaniu i składaniu wniosku.
• Koszty: tłumaczenie ustne - ~$15-30 za sesję; tłumaczenie umowy dwujęzycznej - ~$4-8/strona; notarialne poświadczenie tłumaczenia w razie potrzeby - ~$20-40.
• Konsekwencje: bez tłumacza pracownik Izby Sprawiedliwości może odmówić przyjęcia dokumentów (psh.gov.ge).

Przypomnienie: Tłumacz ustny jest wymogiem prawnym, a nie formalnością. dla kandydatów nie mówiących po rosyjsku/nie mówiących po gruzińsku.

---

6) Depozyt i jego nieodwołalność

• Podsumowując: depozyt zazwyczaj nie podlega zwrotowi, jeśli kupujący odmówi; warunki zwrotu są określone w umowie/umowie przedwstępnej.
• Ryzyko: utrata depozytu w przypadku wykrycia problemów po dokonaniu wpłaty.
• Praktyka: wpłać depozyt dopiero po sprawdzeniu przez NAPR i uzgodnieniu kluczowych warunków; weź pokwitowanie/protokół ustaleń.
• Koszt: kwota depozytu wynosi zwykle 1-5% ceny obiektu; usługi prawnika przy umowie przedwstępnej - ~ $120-250.

Ważne: określić status depozytu i warunki jego zwrotu. Nie płać bez ustalenia tego na piśmie.

---

7) Należności za media i opłaty za usługi

• Podsumowując: długi za światło/wodę/gaz/HOA nie są rejestrowane w NAPR, ale nowemu właścicielowi grożą odłączenia/ograniczenia.
• Jak sprawdzić: zażądaj pokwitowań o braku długów, zaświadczeń od firmy zarządzającej / HOA (jeśli takie istnieją).
• Koszty: spłata starych rachunków (zgodnie z ustaleniami stron) - indywidualne; przywrócenie usług - ~$10-30 za połączenie.

Wskazówka: "przeniesienie przedmiotu bez długów" w umowie. z klauzulą dotyczącą podziału/spłaty długów za media.

---

8) Zgodność banku i potwierdzenie środków

• Podsumowując: w przypadku dużych przelewów bank może zażądać potwierdzenia pochodzenia środków (umowy, zaświadczenia o dochodach, wyciągi).
• Ryzyko: opóźnione rozliczenie, straty kursowe przy ponownej konwersji.
• Koszty: opłata SWIFT 0,3-1% lub fix $25-50; escrow/list kredytowy - ~$100-300+.
• Praktyka: powiadom bank o transakcji z wyprzedzeniem, przygotuj pakiet dokumentów potwierdzających.

Ważne: harmonogram płatności w dniu zgłoszenia do rejestracji lub skorzystać z escrow - synchronizuje to płatność i przeniesienie tytułu własności.

---

9) Rejestracja na podstawie pełnomocnictwa i apostille

• Podsumowując: do transakcji na odległość wymagane jest notarialne pełnomocnictwo dla przedstawiciela; dokument wydany za granicą - z apostille/legalizacją i tłumaczeniem.
• Gdzie złożyć wniosek: apostille w kraju wydania; w Gruzji apostille i akty notarialne - za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości (psh.gov.ge).
• Koszty: pełnomocnictwo w Gruzji - ~$30-60 + tłumaczenie; apostille za granicą - według stawek odpowiedniego organu; przesyłka kurierska - ~$20-50.

Przypomnienie: Bez prawidłowo sporządzonego pełnomocnictwa rejestrator nie przyjmie dokumentów; sprawdzić przelew i dane zleceniodawcy.

---

10) Podatki i późniejsze zobowiązania właściciela

• Podsumowując: w zależności od całkowitego dochodu gospodarstwa domowego może obowiązywać roczny podatek od nieruchomości; w przypadku wynajmu może obowiązywać podatek dochodowy.
• Regulacyjne: sprawdź aktualne stawki i progi w legislacyjnej bazie danych (matsne.gov.ge).
• Praktyka: należy prawidłowo przechowywać umowę i oświadczenie NAPR - będą one potrzebne do dokumentacji podatkowej i, w razie potrzeby, do ubiegania się o zezwolenie na pobyt.

Ważne: zachować oryginalną umowę i wyciągi NAPR - Dokumenty te potwierdzają prawo i ułatwiają dalsze procedury (podatki, zezwolenie na pobyt, ubezpieczenie).

Konkluzja: większość zagrożeń jest przewidywalna i możliwa do opanowania. Korzystaj z oświadczeń NAPR, usług House of Justice i dokładnej rejestracji prawnej warunków - minimalizuje to opóźnienia i dodatkowe koszty oraz zapewnia przewidywalną rejestrację tytułu prawnego.

Przykłady i doświadczenia: jak rejestracja działa w praktyce

Poniżej znajdują się cztery przykładowe przypadki, które ilustrują, w jaki sposób zakup i rejestracja własności za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości i NAPR działa w praktyce. Krajowa Agencja Rejestrów Publicznych jest wykorzystywana do sprawdzania statusów i uzyskiwania wyciągów (napr.gov.ge), składanie i certyfikacja - za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości (psh.gov.ge), podstawy prawne - w podstawie prawnej (matsne.gov.ge).

Ważne: We wszystkich przypadkach własność pojawiła się dopiero po dokonaniu wpisu w NAPR - wyciąg z rejestru służy jako ostateczne potwierdzenie rejestracji.

Przypadek 1. "Ten sam dzień" w Tbilisi: przyspieszona rejestracja

• Sytuacja: polski nabywca kupił mieszkanie w centrum Tbilisi. Umowa jest dwujęzyczna (gruziński/angielski), certyfikat znajduje się w Izbie Sprawiedliwości.
• Działania: strony wybrały tryb "w dniu złożenia wniosku", uiściły opłatę państwową na miejscu, podpisały umowę z pracownikiem Izby Sprawiedliwości, niezwłocznie złożyły wniosek o rejestrację do NAPR (napr.gov.ge).
• Termin: gotowe oświadczenie elektroniczne tego samego dnia (wieczorem).
• Koszty: cło państwowe ≈$130; tłumacz przy składaniu wniosku - $20; oświadczenie - ~$2-5.
• Wynik: kupujący otrzymał elektroniczne potwierdzenie uprawnień i wydrukował wyciąg. Dodatkowo zamówił kopię papierową.

Wnioski: Przyspieszony tryb "tego samego dnia" oszczędza czas bez uszczerbku dla ważności zapisu.elektroniczne oświadczenie NAPR ma taką samą wartość dowodową.

Przypadek 2: Zdalny zakup przez pełnomocnika: Batumi

• Sytuacja: obywatelka Niemiec nie mogła przylecieć. Sporządziła notarialne pełnomocnictwo dla przedstawiciela, opatrzyła oryginał pieczęcią apostille w swoim kraju i wysłała oryginał kurierem.
• Działania: pełnomocnictwo zostało przetłumaczone na język gruziński; przedstawiciel podpisał umowę w Izbie Sprawiedliwości (psh.gov.ge) i złożył wniosek o rejestrację. Wybrano tryb "1 dzień roboczy".
• Termin: zapis o uprawnieniu wprowadzony następnego dnia roboczego; elektroniczne oświadczenie przyszło na e-mail kupującego z NAPR.
• Koszty: cło państwowe ≈ $100; tłumaczenie i poświadczenie tłumaczenia pełnomocnictwa - ~$40-70; kurier - $25-40; obsługa prawna - ~$250.
• Rezultat: nieruchomość została zarejestrowana bez osobistej obecności, klucze zostały przekazane na podstawie aktu następnego dnia po rejestracji.

Uwaga: rejestracja na podstawie pełnomocnictwa jest dopuszczalna z odpowiednim tłumaczeniem i apostille; sprawdzić, czy dane zleceniodawcy i ważność dokumentu są prawidłowe.

Przypadek 3. Błąd w transliteracji nazwiska: +2 dni do upływu terminu

• Sytuacja: kupujący z Kazachstanu miał błąd w łacińskiej transliteracji swojego nazwiska w umowie (innej niż w paszporcie).
• Działanie: rejestrator zidentyfikował rozbieżność podczas zgłoszenia. Wymagana była korekta tekstu umowy i ponowna certyfikacja; zgłoszenie zostało przełożone na następny dzień.
• Czas: rejestracja zajęła łącznie 6 dni roboczych (zamiast 4 standardowych dni).
• Koszty: ponowne przetwarzanie dokumentów i ponowna certyfikacja - ~$30-80; ostateczna opłata państwowa - ~$55 (standard).
• Wynik: zgłoszenie jest prawidłowe, ale termin został wydłużony z powodu błędu technicznego.

Ważne: Przed podpisaniem należy sprawdzić wszystkie dane z paszportem i kodem katastralnym z oświadczenia NAPR - oszczędza czas i wizyty w Izbie Sprawiedliwości.

Przypadek 4. Nowy budynek i rozliczenie za pomocą akredytywy: ochrona kupującego

• Sytuacja: inwestor ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich kupił mieszkanie na etapie oddawania do użytku. Warunki dostawy i przekazania kluczy wymagały synchronizacji z płatnościami.
• Działania: bank otworzył akredytywę: środki są zablokowane do czasu przedstawienia przez sprzedającego kompletu dokumentów (podpisana umowa, zaświadczenie o przyjęciu, potwierdzenie braku długów za media). Autoryzacja umowy i złożenie - za pośrednictwem Izby Sprawiedliwości (psh.gov.ge), rejestracja odbywa się w NAPR.
• Termin: rejestracja - 1 dzień roboczy (tryb przyspieszony).
• Koszty: cło państwowe - ~$100; akredytywa / depozyt zabezpieczający - ~$150-250 według stawek bankowych; przegląd prawny pakietu deweloperskiego - ~$300-500; tłumacz - ~$20.
• Rezultat: prawo jest zarejestrowane, bank ujawnił akredytywę po otrzymaniu oświadczenia NAPR i aktu notarialnego, ryzyko niezgodności jest zminimalizowane.

Wskazówka: W przypadku nowych budynków, powiązanie płatności z kamieniami milowymi i wykorzystanie depozytu/akredytywy. - W ten sposób można zarządzać ryzykiem niedostarczenia lub opóźnienia dokumentów.

Konkluzja: W typowych scenariuszach przetwarzanie może zostać zakończone w ciągu 1-4 dni roboczych.a całkowity budżet na koszty "przetwarzania" (bez ceny nieruchomości) wynosi zwykle $55-400+, w zależności od wybranego systemu, potrzeby przelewów, należytej staranności i instrumentów bankowych. Wszystkie kluczowe działania przechodzą przez Izbę Sprawiedliwości i NAPR, a dowodem uprawnienia jest wyciąg z rejestru publicznego.

Wnioski

Podsumowując: w Gruzji proces "wyszukiwanie - weryfikacja - umowa - płatność - rejestracja" jest naprawdę szybki i przejrzysty: akty własności są przetwarzane w ciągu 1-4 dni w Izbie Sprawiedliwości, a cudzoziemiec potrzebuje tylko paszportu i starannie przygotowanych dokumentów. Jeśli chcesz bezstresowej podróży, zajmiemy się wyborem nieruchomości do Twoich potrzeb, weryfikacją prawną, dwujęzyczną umową, tłumaczem i rejestracją w NAPR - aż do przyspieszenia "tego samego dnia" i pomocy w uzyskaniu pozwolenia na pobyt. Zostaw prośbę, a my skontaktujemy się z Tobą tak szybko, jak to możliwe.