Регистрация недвижимости в Грузии осуществляется через единый электронный Публичный реестр при Министерстве юстиции и, как правило, занимает от нескольких часов до 4 рабочих дней.
Иностранцы могут свободно приобретать квартиры, дома и коммерческую недвижимость наравне с гражданами Грузии; исключение — сельскохозяйственные земли.
Нотариус при сделке не обязателен (за исключением отдельных случаев), пакет документов минимальный: часто достаточно паспорта, договора и подтверждения оплаты.
Государственная пошлина зависит от скорости регистрации: ориентировочно $55–$128; налоги при покупке отсутствуют.
Ключевые источники и справочные ресурсы: Публичный реестр — Национальное агентство публичного реестра, Дома юстиции (Public Service Hall), профильные обзоры Prian, Korter, Sea Inside.

Законодательная база и органы регистрации

Регистрация прав на недвижимость в Грузии базируется на нормах Гражданского кодекса, Закона о публичном реестре и подзаконных актах Министерства юстиции. Ведение реестра осуществляет Национальное агентство публичного реестра при Минюсте через электронную систему учета прав собственности.
Прием документов и сервис «одного окна» предоставляет сеть Домов юстиции (Public Service Hall): psh.gov.ge. Подача возможна лично, через представителя по доверенности, а часть сервисов — дистанционно.

«Регистрация права собственности в Грузии проводится через единый электронный реестр, что обеспечивает оперативность и прозрачность для заявителей»

Права иностранных покупателей

Иностранные граждане и иностранные компании имеют право приобретать в собственность квартиры, дома, офисы, торговые помещения и иные объекты несельскохозяйственного назначения — на условиях, сопоставимых с гражданами Грузии.
Ограничение: сельскохозяйственные земельные участки не могут оформляться в собственность иностранцами; исключения — наследование или приобретение при наличии гражданства Грузии.

Важно: попытки обхода запрета на сельхозземлю через номинальные конструкции с местными юрлицами несут высокий правовой риск признания сделки недействительной. Консервативная стратегия — исключить такие объекты либо структурировать владение в строгом соответствии с местным правом.

Процедура и электронный реестр: что обеспечивает прозрачность

Процесс регистрации недвижимости в Грузии формализован и стандартизирован: договор + заявление + удостоверение личности + подтверждение расчетов → внесение записи в реестр → выдача актуальной электронной выписки с QR-кодом.
Подтверждение права собственности в Грузии — электронная выписка из реестра. Бумажные «свидетельства» не выдаются; юридическую силу имеет запись в реестре и электронный документ, который можно проверить онлайн.
Данные о текущем собственнике, обременениях (ипотека, арест, аренда) и характеристиках объекта запрашиваются по кадастровому коду. Выписку можно получить онлайн при наличии кода или в Доме юстиции.

Документы и требования к договорам

Минимальный пакет: загранпаспорт покупателя (для иностранца), договор купли-продажи, подтверждение оплаты (банковская квитанция/расписка), заявление установленной формы.
Язык и форма: договор составляется на грузинском; обычно готовят двуязычный вариант (грузинский + язык покупателя). Если стороны не владеют грузинским, обязателен аккредитованный переводчик при подписании.
Где подписывать: в Доме юстиции — на типовом бланке в присутствии регистратора (простые сделки), либо у нотариуса с последующей подачей в реестр.
Сделки по доверенности: если доверенность выдана за рубежом, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Ключевая норма: «Нотариальное оформление недвижимости не обязательно для простых сделок, однако требуется при удаленном оформлении по иностранной доверенности или при сложных условиях (рассрочка, залог, корпоративные структуры)».

Сроки и стоимость регистрации

Стандартный срок — 4 рабочих дня.
Ускоренная регистрация недвижимости доступна за доплату: 1 рабочий день или «в тот же день» (несколько часов) — предоставляется Домами юстиции.
Госпошлина за регистрацию недвижимости в Грузии (ориентировочно, с НДС 18%):
Стандарт: 150 GEL ≈ $55
Быстро: 270 GEL ≈ $100
В тот же день: 350 GEL ≈ $128
Расходы по закону часто закреплены за продавцом, но на практике стороны могут договариваться об ином распределении затрат.

Налоги и сопутствующие платежи при покупке

Налог при покупке: отсутствует; при переходе права собственности уплачивается только государственная пошлина реестра.
Нотариус и перевод: оплачиваются при необходимости. Типичные вилки: нотариальный договор — от ~$70–$150+ в зависимости от тарификации и сложности; перевод и присутствие переводчика — ~$4–$20 за страницу и ~$10–$20 за участие. Часть агентств включает перевод в свои услуги.
Юридическая проверка (due diligence недвижимости в Грузии): по рынку ориентир — около 1% цены объекта за комплексное сопровождение (проверка прав, договор, консультации).

Этапы процесса покупки и регистрации недвижимости в Грузии

Ниже — официальный, пошаговый регламент того, как проходит регистрация недвижимости в Грузии: от предварительной проверки объекта до получения выписки из Публичного реестра. Указываем документы, сроки, ориентировочные расходы в $, а также даем ссылки на авторитетные источники.

Недвижимость Грузии

от $22 400

AIM Samgori

Тбилиси

от 24,6м²

2025

от 27,5м²

от 137м²

от $42 500

Bagrationi Residence Batumi

Батуми

от 34м²

Сдан

Смотреть все

Шаг 1. Предварительная проверка объекта и продавца (due diligence) Цель: подтвердить право собственности, отсутствие обременений и юридических рисков до внесения денег. Что проверить:

Актуальную выписку из Публичного реестра (NAPR) по кадастровому коду: собственник, обременения (ипотека, арест), ограничения и базовые характеристики объекта.Соответствие фактической площади и планировки данным реестра, узаконенность перепланировок, отсутствие статуса объекта культурного наследия (если это релевантно).Статус и дееспособность продавца, семейное положение (согласие супруга при совместно нажитом имуществе) .

Важно: предварительная выписка из реестра дает базовую картину, но не заменяет полноценную юридическую проверку истории объекта и сторон сделки . Сроки: 1–3 рабочих дня при участии юриста. Ориентир по стоимости: комплексный due diligence и сопровождение — около 1% от цены объекта (усредненный ориентир рынка).

Шаг 2. Предварительный договор и задаток (опционально) Цель: зафиксировать цену и снять объект с продажи, пока готовятся документы к основной сделке. Практика: стороны подписывают краткий предварительный договор с суммой и сроками; вносится задаток и при необходимости регистрируется запись об обременении (задаток) в реестре.

Размер задатка: обычно 5–10% на вторичном рынке и 20–30% в новостройке.Где оформить: у нотариуса или в Доме юстиции; при регистрации записи о задатке объект фактически «блокируется» от перепродажи.

Замечание: предварительный договор — не обязателен. Если стороны готовы к немедленной сделке, можно перейти прямо к основному договору. Сроки: 1 день. Расходы: регистрационная пошлина при внесении записи по тарифу NAPR/PSH (ориентир к базовым тарифам регистрации $55–$128 в зависимости от срочности); нотариальные услуги при оформлении у нотариуса — ориентир $70–$150+ в зависимости от сложности.

Шаг 3. Оформление основного договора купли-продажи Варианты подписания:

В Доме юстиции на типовом двуязычном бланке в присутствии регистратора (часто для простых сделок).У нотариуса с последующей электронной подачей в реестр (удобно при сложных условиях, рассрочке, залоге или сделке по доверенности).

Язык: договор обязательно составляют на грузинском; обычно готовят двуязычный текст (грузинский + язык покупателя). При отсутствии владения грузинским обязателен аккредитованный переводчик.
Ключевое правило: при дистанционной покупке по иностранной доверенности основной договор должен быть нотариально удостоверен.
Сроки: 1 день на подготовку и подписание (если документы готовы).
Расходы: нотариальный договор $70–$150+ (зависит от тарифа и сложности); перевод договора $5–$10/страница, присутствие переводчика $15–$30. При оформлении прямо в Доме юстиции без нотариуса — допзатрат может не быть.

Шаг 4. Передача денег и подтверждение расчетов Способы расчетов: банковский перевод (международный или внутри Грузии) либо наличные (чаще в USD/GEL) — по соглашению сторон.

Внутригрузинские переводы обычно проходят быстро; для крупных сумм банки устанавливают дневные лимиты — уточняйте заранее.Международный перевод может потребовать подтверждающие документы (источник средств, договор) со стороны банка-отправителя.Документируйте оплату: сохраните банковскую квитанцию или расписку — их нужно приложить к регистрации.

Совет: заранее согласуйте валюту платежа и курс конвертации, а также проверьте лимиты банка, чтобы не задержать подачу на регистрацию.
Ориентир по расходам: комиссия банка зависит от юрисдикций и тарифов; для международных переводов заложите запас $50–$150 на комиссию/конвертацию. Внутригрузинские переводы — как правило, дешевле, но зависят от банка.

Шаг 5. Регистрация права собственности в Публичном реестре
Где подать: в любом Доме юстиции (Public Service Hall) или через нотариуса (электронная подача). Пакет документов:

Заявление установленной формы;Паспорт покупателя (для иностранца — загранпаспорт);Договор купли-продажи (на грузинском/двуязычный);Подтверждение оплаты (квитанция/расписка);Дополнительно при необходимости: доверенность, согласие супруга, иные подтверждающие документы.

Сроки (по выбору заявителя): стандарт — 4 рабочих дня; ускоренная — 1 рабочий день; «в тот же день» — несколько часов после подачи.
Госпошлина (с НДС 18%): стандартно ~$55, за 1 день — ~$100, «в тот же день» — ~$128. Юридический эффект: право собственности возникает с момента внесения записи в электронный реестр NAPR. Отдельного «бумажного свидетельства» не требуется.

Шаг 6. Получение выписки (подтверждения права) и пост‑этапы Выписка из реестра доступна онлайн (с QR/штрих‑кодом для проверки подлинности) или в Доме юстиции. Нотариальное заверение такой выписки обычно не требуется. Что сделать далее (рекомендуется):

Сохранить электронную и бумажную копии договора, квитанции и выписки (в облаке и офлайн).Сообщить в управляющую компанию/кондоминиум (ТСЖ), переоформить счета коммунальных служб.При инвестиционных целях и ВНЖ — подготовить отчет оценщика и пакет документов для миграционной службы (по объектам от $100 тыс.).

Сроки: выписка доступна сразу после регистрации. Расходы: получение электронной выписки — как правило, без доплаты; бумажные копии — по действующим тарифам PSH.

Процесс регистрации недвижимости в Грузии формализован и предсказуем: один визит, минимальный пакет документов, понятные тарифы и быстрые сроки. Ключ к безопасной сделке — юридическая проверка на старте и корректное документирование расчетов.

Сроки регистрации недвижимости в Грузии: сколько времени это займет на самом деле?

Официальные сроки, тарифы и организационные детали ниже приведены с опорой на Публичный реестр (NAPR) и Дома юстиции. Для наглядности — сравнение режимов, ключевые факторы, которые реально влияют на длительность, и ориентиры по стоимости в $.

Базовые режимы регистрации и госпошлина

Стандартный регламент для перехода права собственности в Грузии составляет 4 рабочих дня с момента подачи заявления в Дом юстиции или его электронной передачи нотариусом. Это закреплено практикой и разъяснениями государственных и профильных ресурсов.

Вариант регистрации	Срок исполнения	Госпошлина (с НДС)	Ориентир в $
Стандартная	4 рабочих дня	150 GEL	≈ $55
Ускоренная	1 рабочий день	270 GEL	≈ $100
Мгновенная	В тот же день (несколько часов)	350 GEL	≈ $128

Подача документов осуществляется через Дома юстиции (Public Service Hall) или посредством электронной отправки нотариусом; учет и внесение записи ведет Национальное агентство публичного реестра (NAPR).

Ключевой ориентир: «Временные рамки регистрации — от нескольких часов (мгновенная услуга) до 4 рабочих дней (стандарт)».

Что реально влияет на срок: факторы задержек и ускорения

Комплектность документов при подаче. Ошибки в данных (опечатки в имени/номере паспорта, некорректный кадастровый код) ведут к возврату и повторной подаче — плюс 1–2 дня на исправления.
Необходимость нотариального удостоверения. При сделках по иностранной доверенности основной договор удостоверяют у нотариуса — добавьте время на запись, перевод и загрузку файла в реестр.
Наличие переводчика. Если стороны не владеют грузинским, требуется аккредитованный переводчик при подписании — это организационно добавляет 1–3 часа к дню сделки.
Загрузки филиала PSH. В сезон (например, летом в Батуми) ожидание окна приема может увеличиться; закладывайте запас времени на очередь, либо выбирайте утренние слоты.
Банковские расчеты. Международные переводы могут идти 1–3 банковских дня. Если подтверждение оплаты требуется к подаче, срок регистрации сдвинется на время поступления средств.
Обременения и сопутствующие разрешения. Снятие ипотеки банком, согласия супруга, разрешение органов опеки (при доле несовершеннолетнего) — формально это предэтап, но именно он чаще всего «съедает» календарное время до регистрации.

Практическая хронология сделки (ориентир)

Т–2/Т–1 день: юридическая проверка, выписка из реестра, согласование условий договора. При необходимости — запись к нотариусу и переводчику.
Т0 (день сделки): подписание договора в PSH или у нотариуса; оплата; подача заявления в реестр (на месте в PSH или электронно нотариусом).
Т0 + 2–6 часов: при выборе «мгновенной» услуги — готовая запись и электронная выписка NAPR (QR-код).
Т+1 рабочий день: ускоренная регистрация (по тарифу 270 GEL).
Т+4 рабочих дня: стандартная регистрация (по тарифу 150 GEL).

Юридический момент: право собственности возникает с момента внесения записи в электронный реестр NAPR, а не с даты подписания договора. Бумажного «свидетельства» не требуется; в качестве подтверждения используется электронная выписка.

Сколько стоит ускорить регистрацию и когда это нужно

Выбор ускоренного режима оправдан, когда:

покупатель и продавец ограничены по времени (командировка, туристическая поездка);
нужна оперативная перерегистрация для расчетов с банком/третьей стороной;
покупается объект с высоким спросом и важна быстрая фиксация права.

Ориентировочная стоимость ускорения (разница между стандартом и ускоренными вариантами) — $45–$73 сверху базового тарифа (между 150 и 270/350 GEL).

Расходы при оформлении недвижимости: пошлины и дополнительные затраты

Официальные платежи при переходе права собственности в Грузии прозрачны и предсказуемы. Ниже — структура расходов с ориентировочными суммами в $, когда они требуются и на кого обычно возлагаются. Указываем первоисточники и поясняем, как оптимизировать бюджет сделки.

Ключевой факт: при покупке жилья в Грузии нет налога на покупку; уплачивается только государственная пошлина реестра (включая НДС 18%). Расходы на регистрацию по закону часто несет продавец, но стороны вправе договориться иначе.

1) Государственная пошлина за регистрацию права собственности

За что платим: внесение записи о переходе права собственности в электронный реестр NAPR (через Дома юстиции).

Стандарт (4 рабочих дня): 150 GEL ≈ $55
Ускоренная (1 рабочий день): 270 GEL ≈ $100
Мгновенная (в день подачи, несколько часов): 350 GEL ≈ $128

Кто платит: по умолчанию — продавец (если иное не зафиксировано в договоре). На практике стороны часто делят или переводят расход на покупателя.

2) Нотариальные услуги (при необходимости)

Когда нужны: сложные условия сделки (рассрочка/залог), сделки по иностранной доверенности (нотариальное удостоверение договора обязательно), оформление при отсутствии личного присутствия сторон.

Диапазон стоимости: ориентир $80–$160+ за нотариальный договор (зависит от тарифа и сложности).
Многие нотариусы подают документы в реестр в электронном виде, что экономит визит в Дом юстиции.

Важно: при сделке по доверенности, выданной за рубежом, основной договор должен быть удостоверен нотариально (актуально на 2024–2025 годы.

3) Перевод договора и услуги переводчика

Когда нужны: если стороны не владеют грузинским языком. В Доме юстиции требуется аккредитованный переводчик; договор составляют двуязычным (грузинский + язык покупателя).

Письменный перевод: ориентир $5–$10/страница
Присутствие переводчика на сделке: ориентир $15–$30
Часть агентств включает перевод в стоимость сопровождения.

4) Юридическая проверка и сопровождение (due diligence)

Что входит: проверка истории объекта и цепочки прав, анализ обременений и рисков, подготовка договора, сопровождение подачи в реестр.

Ориентир стоимости: около 1% от цены объекта за комплексное сопровождение (рынок).

Рекомендация: экономия на due diligence часто приводит к задержкам регистрации (снятие ипотеки, согласия супругов) и внеплановым расходам. Проверьте объект до внесения задатка.

5) Банковские комиссии и расчёты

Когда возникают: при международном переводе денег на сделку или при межбанковских операциях. Внутригрузинские переводы обычно проходят моментально, но у банков есть дневные лимиты.

Международный перевод: заложите ориентир $50–$150 на комиссию и конвертацию (зависит от банка/страны отправления).
Внутригрузинский перевод: обычно дешевле; уточняйте тарифы вашего банка.
Документируйте платеж: банковская квитанция (или расписка) потребуется для регистрации.

6) Оценка недвижимости для ВНЖ (при необходимости)

Когда нужна: если цель — подача на ВНЖ на основании покупки; для подтверждения порога стоимости (сейчас ориентир от $100 000 для временного ВНЖ) требуется отчёт независимого оценщика.

Ориентир стоимости отчёта: $100–$300 в зависимости от города, площади и сроков подготовки.

7) Новостройки: подключение коммуникаций и финальные платежи застройщику

Когда возникают: при сдаче дома и подписании акта приёма‑передачи застройщик может выставлять разовые платежи за ввод/подключение коммуникаций, оформление счётчиков и карточек доступа.

Ориентир: по прайс‑листу застройщика; в массе проектов встречается диапазон $100–$500+ (у премиум‑комплексов — выше). Уточняйте в договоре долевого участия/инвестконтракте.

8) Комиссия агентства недвижимости (если привлекается)

Кто платит: на грузинском рынке комиссию чаще оплачивает продавец; для покупателя услуги нередко бесплатны. Однако условия зависят от соглашения сторон.

Ориентир комиссии: ~3–5% от цены (обычно за счёт продавца).

Сводка по типичному бюджету сделки (пример)

Покупка квартиры за $100 000 без кредитов и сложных условий:

Госпошлина за регистрацию (4 дня): ≈ $55 (или $100/$128 при ускорении)
Перевод и переводчик: ≈ $30–$80 (зависит от объёма и тарифов)
Юридическая проверка: ≈ $1 000 (1% от цены; опционально, но рекомендуется)
Банковские комиссии (международный перевод): ≈ $50–$150
Нотариус: $0 при оформлении в Доме юстиции; при нотариальном договоре — ≈ $80–$160+

Итого ориентир: от $135–$285 при базовом сценарии без юриста и нотариуса; с полноценным due diligence и нотариальным удостоверением — порядка $1 265–$1 475. Это оценка для планирования; финальные суммы зависят от выбранного режима регистрации, набора услуг и банковских тарифов.

Подводные камни и риски при регистрации недвижимости в Грузии

Регистрация недвижимости в Грузии быстрая и технологичная, однако именно «простота» часто расслабляет покупателей. Ниже — системный обзор ключевых рисков и способов их минимизации с ссылками на первоисточники и ориентировочными затратами.

Главная мысль: большинство проблем возникает не на этапе регистрации как таковой, а до подачи — при неполной юридической проверке, ошибках в документах и непрозрачных расчетах.

1) Юридическая чистота: обременения, история прав, соответствие объекта

Риск: скрытые ипотеки, аресты, незарегистрированные права третьих лиц, несоответствие площади/планировки данным реестра, доли несовершеннолетних, отсутствие согласия супруга.

Что проверить: свежую выписку из Публичного реестра (NAPR) по кадастровому коду: собственник, обременения, ограничения, базовые характеристики.
Семейно‑правовые аспекты: согласие супруга при совместно нажитом имуществе, запрет отчуждения без разрешения органов опеки при долях несовершеннолетних.
Теххарактеристики: узаконенность перепланировок, точность адреса, площади и кадастрового кода, отсутствие статуса объекта культурного наследия (накладывает обязанности).

Важно: выписка NAPR показывает текущее состояние и обременения, но не всегда раскрывает потенциальные притязания (наследственные споры и пр.). Полный due diligence снижает риск оспаривания сделки.

Ориентиры по затратам: юридическая проверка (due diligence) — около 1% от цены объекта (рынок); регистрационные пошлины при подаче — $55 / $100 / $128 в зависимости от срочности.

2) Ограничения для иностранцев и специфика объектов

Риск: покупка объектов с ограниченным оборотом или особыми обязанностями.

Сельхозземля: иностранцы не могут приобретать сельскохозяйственные участки в собственность; допустимо наследование или покупка при наличии гражданства Грузии.
Культурное наследие: исторические здания могут иметь охранный статус, что влечет требования к сохранности и ремонту — проверьте статус заранее.
Назначение земли: целевое назначение (жилое/коммерческое и т.п.) не меняется автоматически при смене собственника; для изменения требуется отдельная административная процедура.

Предупреждение: попытки «обойти» запрет на сельхозземлю через номинальные структуры с местным юрлицом несут риск недействительности сделки. Консервативная позиция — не покупать такие участки.

3) Доверенности, нотариат и языковые требования

Риск: отказ в регистрации из‑за формы сделки и языкового барьера.

Иностранная доверенность: при дистанционной покупке по доверенности, выданной за пределами Грузии, договор должен быть нотариально удостоверен.
Язык договора: текст составляют на грузинском; обычно делают двуязычный вариант. Если стороны не владеют грузинским, обязателен аккредитованный переводчик при подписании.

Ориентиры по затратам: нотариус $80–$160+; перевод $5–$10/стр.; присутствие переводчика $15–$30.

Ключевое правило: простые сделки можно оформить в Доме юстиции без нотариуса, но при иностранной доверенности нотариальная форма обязательна.

4) Новостройки и право требования

Риск: путаница между «правом требования» в строящемся объекте и окончательным правом собственности; задержки из‑за разрешительной документации застройщика.

На этапе строительства регистрируют право требования (бронь будущей квартиры) в реестре; право собственности подтверждают после ввода дома в эксплуатацию и акта приема‑передачи.
Проверьте у застройщика: разрешение на строительство, техплан, наличие банковской аккредитации проекта — косвенный индикатор надежности.

Ориентиры по затратам: регистрация договора/права требования — по тарифам NAPR (обычно те же $55 / $100 / $128 в зависимости от срочности); юрпроверка застройщика — из практики рынка ~1% цены (по договоренности).

Совет: фиксируйте в договоре сроки ввода и ответственность за задержку; проверяйте, внес ли застройщик все документы в реестр до вашей подачи.

5) Ошибки в документах и идентификации

Риск: опечатки в именах, неправильная транслитерация, неверный номер паспорта или кадастровый код — основание для возврата документов и повторной подачи.

Данные в договоре должны буквально совпадать с паспортом (латиница) и грузинской транслитерацией; адрес и кадастровый код — как в выписке.
Проверьте, что в выписке указан именно тот объект (этаж, номер квартиры/участка), который осматривали.

Практика: любая неточность ведет к исправлению и вторичной подаче (минимум +1 день) и дополнительным визитам. Предотвратите это с помощью предварительного «сверочного листа».

6) Мошеннические схемы и человеческий фактор

Риск: сделки по отмененным доверенностям, «двойные» обещания продать, сокрытие обременений, неоправданные авансы наличными.

Требуйте свежую выписку из NAPR непосредственно перед подписанием; проверяйте действительность доверенности.
Не передавайте задаток без письменного договора и записи в реестре; все расчеты подтверждайте банковскими документами.

Технологический барьер для мошенничества: единый электронный реестр с верификацией записи (в т.ч. технологией блокчейн) минимизирует риск подделки прав; уязвимость — в небрежности сторон.

7) Расчеты, AML‑проверки и валютные риски

Риск: задержка сделки из‑за банковских лимитов, проверок источника средств, курсовой разницы при конвертации.

Международные переводы могут идти 1–3 банковских дня; банки вправе запрашивать документы (договор, источник средств).
Внутригрузинские переводы проходят быстрее, но действуют дневные лимиты — согласуйте заранее.
Фиксируйте в договоре валюту расчетов и курс; сохраняйте квитанции/расписки.

Ориентиры по затратам: международные комиссии и конвертация — обычно $50–$150 в зависимости от банка/страны.

8) Пострегистрационные вопросы: коммунальные услуги и управление

Риск: технические блокировки и бытовые неудобства из‑за неурегулированных счетов и управленческих вопросов.

Попросите у продавца справки об отсутствии задолженностей за электроэнергию, воду, газ и взносы в кондоминиум (ТСЖ).
Сразу после регистрации уведомите управляющую компанию и переоформите лицевые счета.

Напоминание: формально долги — ответственность прежнего собственника, но «человеческий фактор» (срыв платежей/отключения) может создать проблемы новому владельцу, если вовремя не переоформить договоры.

Практические советы покупателям: чек-лист перед регистрацией

Этот раздел — концентрат практики: что именно проверить и подготовить до подписания договора и подачи в Публичный реестр. Отметим ключевые шаги, ориентиры по срокам и стоимости в $, а также дадим ссылки на авторитетные источники.

Цель чек-листа: минимизировать юридические и организационные риски, сократить сроки регистрации и избежать лишних расходов.

1) Документы и юридическая проверка до внесения денег

Запросите свежую выписку NAPR по кадастровому коду. Проверьте собственника, обременения (ипотека, арест), ограничения и базовые характеристики объекта. Выписку можно получить онлайн или в Доме юстиции.
Сверьте технические данные объекта. Площадь, планировка, номер квартиры/участка, адрес и кадастровый код должны буквально совпадать с выпиской. Убедитесь в узаконенности перепланировок; для домов — что зарегистрирован земельный участок и строение.
Проверьте личность продавца и семейно‑правовые обстоятельства. Паспортные данные, дееспособность, согласие супруга при совместно нажитом имуществе; при долях несовершеннолетних — разрешение органов опеки.
Исключите «подводные статусы». Уточните, не относится ли объект к культурному наследию (накладывает обязанности) и какое целевое назначение у земли.
Попросите справки об отсутствии коммунальных долгов и взносов в кондоминиум. Это снизит бытовые риски после сделки.
Если покупаете для ВНЖ: заранее закажите независимую оценку рынка (обычно $100–$300) для подтверждения ценового порога (ориентир от $100 000).
Due diligence от юриста. Рекомендуется полный аудит истории прав, обременений и документов (ориентир — ~1% от цены объекта).

Важно: выписка NAPR отражает текущее состояние, но не гарантирует отсутствие потенциальных притязаний (например, у наследников). Глубокая проверка юриста снижает риск оспаривания.

2) Договор: форма, язык, нотариат

Готовьте двуязычный договор (грузинский + ваш язык). Если не владеете грузинским, в подписании участвует аккредитованный переводчик. Ориентиры: письменный перевод $5–$10/стр., присутствие переводчика $15–$30 .
Определите место подписания: Дом юстиции (простые сделки, без нотариуса) или нотариус (сложные условия, рассрочка, залог, корпоративные схемы).
Покупка по иностранной доверенности: основной договор обязателен к нотариальному удостоверению (актуально 2024–2025). Ориентир стоимости нотариуса: $80–$160+.
Техническое задание на договор: зафиксируйте полную цену, валюту, график расчетов, порядок передачи ключей/владения, гарантийные заявления сторон (об отсутствии скрытых обременений), ответственность за нарушения и режим разрешения споров.
Предварительный договор и задаток (опционально): задаток обычно 5–10% (вторичка) или 20–30% (новостройки). При регистрации записи о задатке в реестре объект «блокируется» от перепродажи.

Ключевое правило: простые сделки допустимо оформлять в PSH без нотариуса. Но при дистанционной покупке по зарубежной доверенности нотариальная форма обязательна .

3) Оплата и подтверждение расчетов

Выберите способ оплаты заранее: банковский перевод (международный/внутригрузинский) или наличные (по договоренности). Для международного перевода заложите комиссии $50–$150 и 1–3 банковских дня на поступление.
Согласуйте валюту и курс. Зафиксируйте в договоре, кто несет курсовые разницы и комиссии, и в какой валюте считается исполнение обязательств
Подтверждайте платеж документально. Сохраните банковскую квитанцию или расписку — их приложат к регистрации права.
Проверьте банковские лимиты. Внутригрузинские переводы обычно мгновенные, но лимиты по сумме за день у каждого банка свои — уточните заранее.

Совет: синхронизируйте момент оплаты и подачи в PSH, чтобы при «мгновенной» регистрации (в тот же день) все документы — включая платежные — были готовы.

4) Подача на регистрацию в PSH и выбор скорости

Подайте заявление и комплект документов в PSH либо попросите нотариуса отправить электронно. Пакет: заявление, паспорт, договор, подтверждение оплаты, при необходимости доверенность и согласие супруга.
Выберите режим регистрации и оплатите пошлину: стандарт — $55 (4 рабочих дня), ускоренная — $100 (1 день), «в тот же день» — $128 (несколько часов).
Контролируйте результат: после внесения записи получите электронную выписку с QR‑кодом (доп. заверение, как правило, не требуется).

Юридический момент: право собственности возникает с момента внесения записи в электронный реестр NAPR, а не с даты договора.

5) Особые случаи: новостройки, дома, земля, коммерция

Новостройки: на этапе строительства регистрируется право требования; право собственности — после ввода в эксплуатацию и акта приема‑передачи. Проверьте разрешение на строительство и документы застройщика.
Частные дома: убедитесь, что земля и строение корректно зарегистрированы вместе; проверьте кадастровые границы.
Земля (несельхоз): проверьте целевое назначение и возможные ограничения (сервитуты, охранные зоны). Иностранцам запрещена покупка сельхозземли.
Коммерция: уточните наличие арендаторов и сроков договоров — они сохраняют силу при смене собственника; при покупке на компанию подготовьте учредительные документы.

6) Пострегистрационные шаги

Переоформите коммунальные услуги и счета в кондоминиуме (ТСЖ). Запросите финальные счета у продавца, чтобы избежать отключений.
Сохраните комплект документов. Договор, квитанции, выписку NAPR — храните в бумаге и электронно (облако).
Планируете ВНЖ: подготовьте пакет к подаче (договор, выписка, отчет оценщика и др.).

Реальные примеры и сроки: что происходит на практике

В этом разделе — практические сценарии, отражающие, как на самом деле проходит регистрация недвижимости в Грузии: сроки, типичные затраты в $, узкие места. Все кейсы согласуются с регламентом Домов юстиции и Публичного реестра (NAPR), а ключевые цифры подтверждаются профильными источниками.

Ориентиры по срокам: от 2–6 часов (мгновенная регистрация) до 4 рабочих дней (стандарт), а также задержки при выявлении обременений.

Кейс 1. Экспресс‑регистрация «в тот же день» без подводных камней

Ситуация. Покупатель выбрал квартиру в Батуми и заранее проверил объект (выписка NAPR, отсутствие ипотеки). В один день стороны подписали договор в Доме юстиции (PSH) и подали заявление на «мгновенную» регистрацию. Запись в реестре появилась через ~3 часа; электронная выписка — в тот же день.

Срок: 2–6 часов (мгновенная услуга) — подтверждает практика.
Расходы: госпошлина $128 (350 GEL); переводчик при подписании (если требуется) $15–$30; письменный перевод $5–$10/стр.
Документы: паспорт, договор, подтверждение оплаты.

Вывод: при полной готовности документов и отсутствии обременений право собственности реально получить в день подачи.

Кейс 2. «Скрытая» ипотека и перенос даты регистрации

Ситуация. При подготовке сделки под Тбилиси проверка показала залог в пользу банка. Продавец погасил кредит, но снятие ипотеки заняло ~2 недели (банк + обновление в реестре). Регистрацию права собственности провели по стандартному режиму.

Срок: 2 недели на снятие обременения + 4 рабочих дня на регистрацию (или 1 день/в тот же день за доплату).
Расходы: госпошлина: $55 (стандарт) или $100/$128 (ускорение); due diligence от юриста — ориентир ~1% от цены объекта.
Источник риска: игнорирование поля «обременения» во выписке NAPR.

Вывод: даже «несложная» ипотека двигает сроки. Базовый способ избежать переноса — свежая выписка из реестра до подписания и юридическая проверка.

Кейс 3. Дистанционная покупка по иностранной доверенности

Ситуация. Инвестор оформляет сделку без визита в страну по доверенности, выданной за рубежом. В силу актуальных правил основной договор подлежит нотариальному удостоверению; подключают переводчика, нотариуса и электронную подачу в реестр.

Срок: день сделки + 1 рабочий день на регистрацию (по тарифу 270 GEL) либо «в тот же день» за 350 GEL.
Расходы: нотариус $80–$160+; перевод/переводчик $5–$10/стр. и $15–$30; госпошлина $100 (1 день) или $128 (в тот же день); возможны международные банковские комиссии $50–$150.
Норма: при иностранной доверенности нотариальная форма договора обязательна.

Вывод: удаленная покупка занимает столько же, сколько и личная, но добавляет блок расходов на нотариуса и переводчика. В остальном процедура стандартна; подачу часто делает нотариус электронно.

Кейс 4. Новостройка: от «права требования» к праву собственности

Ситуация. Покупатель заключил контракт с застройщиком на этапе котлована. В реестре зарегистрировано право требования (бронь будущей квартиры). После ввода дома и акта приема‑передачи — регистрация права собственности.

Срок: регистрация права требования — в пределах 1 дня/«в тот же день» по тарифу; итоговая регистрация права собственности — в выбранном режиме (4 дня, 1 день, «сегодня») после ввода дома в эксплуатацию.
Расходы: госпошлина за каждую регистрацию: $55 (4 дня) или $100/$128 (ускорение); возможные сборы за подключение коммуникаций у застройщика — ориентир $100–$500+.
Риски: задержка ввода, неполный пакет разрешений у застройщика; проверяйте разрешение на строительство и аккредитацию проекта в банке.

Вывод: по новостройкам происходит как минимум две регистрации: права требования и финального права собственности. Закладывайте расходы и сроки на оба этапа.

Сводная шкала сроков и расходов (по кейсам)

Сценарий	Реальный срок	Ключевые траты
Экспресс без рисков	2–6 часов	Госпошлина $128; переводчик $15–$30
С ипотекой	~2 недели (снятие) + 1–4 дня регистрация	Госпошлина $55–$128; due diligence ~1% цены
По иностранной доверенности	1 день/«сегодня» после подписания у нотариуса	Нотариус $80–$160+; перевод $5–$10/стр.; госпошлина $100–$128
Новостройка	Регистр. права требования: 1 день/«сегодня»; право собственности — после ввода	Госпошлины за 2 этапа: $55–$128 × 2; коммуникации $100–$500+

Чего ждать на местах: организационные нюансы

Очереди и слот‑тайминг. В пиковые месяцы (лето, Батуми/Тбилиси) полезно приходить к открытию PSH; мгновенная услуга зависит от загрузки филиала.
Банковские расчеты. Международные переводы занимают 1–3 банковских дня и стоят $50–$150; для «мгновенной» регистрации лучше иметь готовую квитанцию.
Переводчик/язык. Если не владеете грузинским, закладывайте +1–3 часа на организацию двуязычного договора и участие переводчика.

Итог: на практике регистрация в Грузии подтверждает репутацию «быстрой и прозрачной»: при готовых документах — в тот же день; при стандартной подаче — 4 рабочих дня. Сдвиги по срокам почти всегда связаны с обременениями, расчетами и формой сделки (нотариат, перевод).

Заключение

Регистрация недвижимости в Грузии — действительно быстрый и прозрачный процесс: при готовых документах право можно оформить в тот же день (мгновенно) или в стандартные 4 рабочих дня, а фиксированные пошлины составляют ориентировочно $55–$128. При этом ключ к безопасной покупке — грамотная юридическая проверка, корректная форма договора (особенно при сделках по иностранной доверенности) и документированные расчеты. Если вам нужен не просто «поиск квартиры», а решение «под ключ», наша команда занимается подбором недвижимости в Грузии под ваши цели (инвестиции, проживание, сдача в аренду), проводит due diligence, готовит двуязычные договоры, организует переводчика/нотариуса и регистрацию в Доме юстиции, помогает оформить сделку дистанционно и при необходимости консультирует по ВНЖ и налогам. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить задачу и получить первичную консультацию: оставьте заявку через форму на странице или напишите в удобный мессенджер — мы ответим оперативно и предложим персональный план сопровождения до получения вашей выписки из реестра.