Kupní smlouva na nemovitost v Gruzii: struktura a důležitá ustanovení

Smlouva o prodeji a koupi nemovitosti v Gruzii je klíčovým právním dokumentem, na jehož základě je převod vlastnictví zapsán do veřejného rejstříku. Níže je uveden strukturovaný formální výklad povinných částí smlouvy, jazykových a překladatelských požadavků, praktických nuancí a nákladů s odkazem na oficiální zdroje.

Právní základ a registrace práva

• Základní normy: Občanský zákoník Gruzie určuje formu a platnost kupních smluv.
• Zápis práva: převod vlastnictví podléhá povinné registraci u Národní agentury veřejného rejstříku (NAPR) při Ministerstvu spravedlnosti Gruzie (zákon "O veřejném rejstříku").
• Dům spravedlnosti и NAPR.

"Bez zápisu do veřejného rejstříku se kupující sám nestává vlastníkem. K převodu práva dochází až zápisem do NAPR."

"Standardní doba registrace je přibližně 4 pracovní dny; zrychlená registrace je k dispozici za příplatek."

Povinná struktura kupní smlouvy

1) Identifikace stran
- Celé jméno a příjmení, státní příslušnost, datum narození, adresy a údaje z pasu.
- Pokud zástupce jedná - podrobnosti plné moci (číslo, datum, kdo vydal), apostila/legalizace (v případě zahraniční plné moci).

"Strany: Prodávající - Ivan Ivanovič Ivanov, číslo pasu ...; Kupující - John Smith, číslo pasu ...; Zástupce kupujícího - ..., na základě notářské plné moci ze dne ..., apostila ...".

2) Předmět smlouvy (nemovitost)
- Adresa, katastrální kód, účel (byt/dom/nebytový prostor), plocha, podlaží/půdorys.
- Základ nároku prodávajícího (smlouva, dědictví atd.).

"Předmět: byt na adrese ...; katastrální číslo ...; celková výměra ... metrů čtverečních; vlastnictví prodávajícího je potvrzeno smlouvou ze dne ..., zapsanou v NKP č. ..."

3) Cena a měna vypořádání
- Kompletní cena v číslech a slovech, měna a převodní pravidlo (v praxi - cena v USD, přepočet v GEL podle kurzu Národní banky Gruzie: https://www.nbg.gov.ge).
- Platební podmínky: paušální částka / prodloužení / záloha; způsob - bezhotovostní, hotovost s potvrzením, akreditiv.

"Cena: 120 000 USD. Platba v GEL podle oficiálního směnného kurzu NBG v den platby. Vklad 10 000 USD až do ...; zůstatek 110 000 USD - v den podpisu bankovním převodem."

4) Postup při předání předmětu a rizika
- Čas a způsob skutečného předání (potvrzení o přijetí), okamžik přenosu rizika.

"Převod objektu - až ... s podpisem zákona. Rizika přecházejí na kupujícího okamžikem zápisu vlastnického práva do státního rejstříku."

5) Prohlášení a záruky stran
- Prodávající zaručuje neexistence práv třetích stran, zástavních práv, exekucí, dluhů za komunální služby., potvrzuje způsobilost k právním úkonům a případný souhlas manžela/manželky.
- Odpovědnost za nespolehlivé záruky (sankce/ztráty/zrušení).

"Prodávající uvádí, že předmět nezatížené hypotéky, zástavy, věcná břemena; dluhy za komunální služby chybí. V případě zatajení věcného břemene se ukládá pokuta. 5% ceny a náhrady škody."

6) Registrace a náklady
- Kdo předkládá dokumenty do NAPR; kdo platí státní povinnost.
- Lhůta pro podání žádostí (obvykle v den podpisu).

"Strany podají smlouvu k registraci v NAPR nejpozději následující pracovní den; náklady na registraci hradí ..."

7) Odpovědnost a sankce
- Pena za zpoždění, sankce za zrušení, osud vkladu.

"Zpožděná platba nad 5 dní - sankční poplatek 0,1% denně. V případě odmítnutí kupujícího - záloha nevratné; v případě odmítnutí prodávajícího - vráceno double."

8) Řešení sporů a rozhodné právo
- Platí Gruzínské právopříslušnost - Gruzínské soudy v místě zařízení.

"Na smlouvu se vztahuje gruzínské právo; spory se projednávají před gruzínskými soudy."

9) Jazyk smlouvy a překlad
- Smlouva se sepisuje na Gruzínština a srozumitelné pro zákazníka jazyk (rusky/anglicky). Pokud kupující neovládá gruzínštinu, je třeba se domluvit následovně certifikovaný tlumočník s podpisem na smlouvě.
- Praktické požadavky jsou následující. Ministerstvo spravedlnosti: https://justice.gov.ge; Dům spravedlnosti: https://psh.gov.ge.

"Smlouva je napsána v gruzínštině a ruštině; překlad je potvrzen podpisem překladatele.který byl podpisu přítomen."

10) Podpisy a přílohy
- Podpisy stran a tlumočníka (pokud byl přibrán), údaje o notářském ověření (pokud bylo notářsky ověřeno).
- Přílohy: Prohlášení NAPR, katastrální plán, souhlas manžela/manželky, kopie pasů, příjmové/platební doklady, potvrzení o převzetí, předběžná smlouva/dohoda o vkladu.

Klíčové dokumenty a přílohy smlouvy

• Výpis z veřejného rejstříku NAPR (informace o vlastníkovi a věcných břemenech).
• Katastrální kód a plán/technický list (je-li k dispozici).
• Základ nároku prodávajícího (smlouva, dědictví, dar atd.).
• Souhlas manžela/manželky (v případě spoluvlastnictví).
• Plná moc (prostřednictvím zástupce) s apostila (Haagská úmluva z roku 1961).
• Potvrzení o platbě: bankovní příkazy, účtenka (v hotovosti).

Notářské ověření: kdy a proč je nutné

V Gruzii. jednoduchá písemná smlouva je platný a registrovaný u NAPR prostřednictvím Domu spravedlnosti.

Notářský formulář doporučeno pro splátky, hypotéku, akreditiv, transakce vzdáleného proxy serveru.

Informace o notářství: Ministerstvo spravedlnosti; Notářská komora.

Notářské zápisy týkající se nesporných závazků mohou sloužit jako exekuční dokumenty.

"Notářsky ověřená smlouva zvyšuje jistotu kupujícího: v případě porušení smluvních podmínek je možné urychlené vymáhání prostřednictvím exekutorského úřadu."

Příklady formulací pro zahrnutí do smlouvy

"Prodávající zaručuje, že nedojde k zástavní, zadržovací a jiná práva třetích osob; dluhy za komunální služby. chybí. Pokud budou zjištěna skrytá věcná břemena, zavazuje se je prodávající odstranit do 10 dnů nebo zaplatit kupujícímu. propadnutí 5% smluvní ceny a nahradit škodu."

"Strany se dohodly, že cena je uvedena v amerických dolarech, vypořádání se provádí v GEL podle oficiálního směnného kurzu NBG v den platby (https://www.nbg.gov.ge)".

"Strany předloží tuto smlouvu o registraci převodu vlastnického práva v NAPR (https://napr.gov.ge) ve stejný pracovní den prostřednictvím Domu spravedlnosti (https://psh.gov.ge). Náklady na registraci nese kupující/prodávající".

"Smlouva je vypracována na Gruzínština a ruštinaOba texty mají stejnou právní sílu. Překlad je potvrzen podpisem překladatele, který byl přítomen podpisu.

Praktická doporučení pro přípravu smlouvy

• Objednejte si aktuální výpis NAPR podle katastrálního kódu.
• Zkontrolujte si údaje v pasu strany a rodinný stav prodávajícího; v případě spoluvlastnictví si pořiďte souhlas manžela nebo manželky.
• U nových budov zkontrolujte autorizační dokumentace od stavitele; pro sekundární trh - dluhy za komunální služby.
• Zapnutí potvrzení o přijetí v balíčku dokumentů a podepište jej současně se smlouvou/bezprostředně po registraci.
• Pokud provádíte vzdálenou transakci. apostilovaná plná moc a zvažte notářské ověření smlouvy.

Právní základ pro nákup nemovitostí v Gruzii cizinci

Zahraniční občané a společnosti mají v Gruzii téměř plný přístup na trh s nemovitostmi. Základní pravidla jsou jednoduchá: při koupi bytu, domu nebo komerčních prostor není vyžadováno občanství ani povolení k pobytua převod vlastnictví je zajištěn prostřednictvím státní registrace. Níže je uveden systematický přehled pravidel a postupů s odkazy na vládní zdroje a orientační náklady.

- "Důležité: vlastnické právo vzniká až po registraci převod práv ve veřejném rejstříku. Smlouva podepsaná na papíře bez registrace nečiní z kupujícího vlastníka."

Právní rámec a rovná práva

• Pravidla pro uzavírání a platnost smluv jsou stanovena v zákoně o Občanský zákoník Gruzie.
• Zápis práv k nemovitostem provádí Národní agentura pro veřejné rejstříky (NAPR) spadající pod ministerstvo spravedlnosti: viz. Veřejný registr NAPR a servisní střediska Domy spravedlnosti.
• Státní politiku v oblasti registrace a notářství koordinuje. Ministerstvo spravedlnosti Gruzie.

"Cizinci v Gruzii nabývají a chrání práva k nemovitostem z obecných důvodů -. bez dalších povinností nebo omezenípokud zákon výslovně nestanoví jinak."

Co si mohou cizinci koupit

• Autorizováno: byty, obytné budovy, obchodní prostory, nebytové objekty, podíly na vlastnických právech.
• Výjimka: zemědělská půda. Omezení vyplývají z ústavní a zákonné úpravy obratu zemědělské půdy. Cizí státní příslušníci zpravidla si nemohou zaregistrovat zemědělskou půduExistují výjimky povolené zákonem (dědictví, některé případy prostřednictvím právnické osoby, zvláštní povolení). Aktuální předpisy a jejich změny jsou zveřejněny na portálu zákonů Matsne (Úřední rejstřík regulačních aktů).

"Byty a komerční nemovitosti - bez omezení. Zemědělská půda - ve zvláštním právním režimu: před koupí si vyžádejte radu a vyjádření k typu pozemku."

Forma transakce, jazyk a překlad

• Smlouvu lze uzavřít v jednoduché písemné formě a ihned ji předložit k registraci v hale. Domy spravedlnosti nebo ověřený notářem (doporučeno pro splátky, hypotéky, transakce na dálku).
• Pokud se jedná o cizince, smlouva se obvykle sepisuje. dvojjazyčný (gruzínština + jazyk kupujícího). Pokud kupující nemluví gruzínsky, je povinné certifikovaný tlumočníkkdo podepisuje smlouvu. Tento postup potvrzuje i praxe orgánů ministerstva spravedlnosti.

"Pro bezpečnost a jednoznačnost výkladu doporučujeme: dvojjazyčná smlouva + podpis tlumočníka při podpisu."

Nákup na dálku na základě plné moci

• Dohoda může být uzavřena notářsky ověřené pro zástupce. Plná moc vydaná mimo Gruzii musí mít obecně následující náležitosti apostila (Haagská úmluva z roku 1961) a překlad do gruzínštiny. Apostila a notářská infrastruktura - na webových stránkách Ministerstvo spravedlnosti и Domy spravedlnosti.
• V praxi mohou registrační orgány při transakcích na dálku vyžadovat následující údaje notářsky ověřená smlouvacož zvyšuje ochranu stran a zjednodušuje následné vymáhání.

"Při nákupu na dálku použijte balíček: Plná moc s apostilou + notářsky ověřená smlouva - minimalizuje rizika napadení."

Registrace vlastnictví

• Předložení dokumentů (žádost, smlouva, pasy/plná moc, potvrzení) se provádí v nejbližším středisku. Domy spravedlnosti nebo online prostřednictvím NAPR.
• Časování: standard - až do 4 pracovní dny; k dispozici jsou zrychlení.
• Orientační poplatky (státní clo): standard - cca. $20-30; zrychleně (1 pracovní den) - $60-70; registrace "v den registrace" - $80-100. Přesné sazby a dostupnost zrychlení jsou uvedeny v dokumentu NAPR и Hala veřejných služeb.

"Bez zápisu do rejstříku právo nepřechází. Registrace je zákonným předpokladem platnost převodu vlastnictví."

Zúčtování a měna

• Ve smlouvách se cena často vyjadřuje v jednotkách. USDale bankovní zúčtování se provádí v lari na kurzu Národní banky Gruzie v den platby.
• Doporučené způsoby platby: bankovní převod (SWIFT), akreditiv; v případě platby v hotovosti se doporučují tyto způsoby. účtenka a uvést ji ve smlouvě.
• Orientační náklady související fakturace: tlumočnické služby - $20-80, notář (v případě potřeby) - $120-300.

"Zapište to do smlouvy: měna ceny, směnný kurz NBG a datum konverze. Tím se eliminují spory způsobené výkyvy směnných kurzů."

Daně a poplatky pro cizince

• Pro cizince neexistuje žádná zvláštní "daň z nákupu", platí stejné státní poplatky jako občané.
• Roční daň z nemovitosti závisí na kategorii vlastníka a příjmu rodiny/jednotlivce; aktuální pravidla jsou zveřejněna na stránkách regulační portál. Před nákupem se doporučuje individuální poradenství daňového poradce.

Povolení k pobytu a nákup nemovitosti

• Samotná skutečnost nákupu neuděluje automatické povolení k pobytu. U některých kategorií je možné Povolení k pobytu na základě investic/nemovitostí za předpokladu dodržení stanovených hodnotových prahů a dalších podmínek (jejich seznam a požadavky naleznete v následujícím textu). Hala veřejných služeb a na vládní služby agregované prostřednictvím Ministerstvo spravedlnosti).
• Praktická rada: Před transakcí požádejte poradce, aby zkontroloval, zda předmět a hodnota splňují kritéria, pokud je cílem další registrace povolení k pobytu.

"Koupě je vlastnické právo. Povolení k pobytu se vydává v samostatném řízení a zda jsou splněna zákonná kritéria hodnoty/prokazatelnosti finančních prostředků."

"Řiďte se zásadou "důvěřuj, ale prověřuj"." Prohlášení NAPR před podpisem, správná forma smlouvy, jasné podmínky vypořádání, včasné podání žádosti o registraci prostřednictvím Dům spravedlnosti. Tím se zajistí, že transakce je právně nezávadná."

Fáze prodeje a koupě nemovitosti v Gruzii

Níže je uveden postupný, prakticky orientovaný vývojový diagram kroků k bezpečnému dokončení transakce. U každého kroku jsou uvedeny odkazy na oficiální vládní zdroje a klíčové informace o dokumentech, časovém harmonogramu a nákladech.

1) Předběžná fáze: výběr lokality a hloubková kontrola (due diligence)

• Ověření vlastnictví a věcných břemen se provádí podle katastrálního kódu prostřednictvím Veřejný registr NAPR (online nebo v jakémkoli centru Domy spravedlnosti). Objednejte si aktuální výpis, abyste viděli vlastníka, zástavní práva, obstavení, pohledávky třetích stran.
• Zeptejte se prodávajícího na základ nároku (smlouva, dědictví, dar) a zkontrolujte jej v rejstříku. Regulační požadavky na transakce jsou definovány v Občanský zákoník Gruzie.
• U novostaveb zkontrolujte povolení developera a vlastnické právo k pozemku, u bytů a na sekundárním trhu si vyžádejte potvrzení o absenci nedoplatků za služby a protokoly správcovské společnosti (pokud jsou k dispozici).
• Zjistěte totožnost a způsobilost prodávajícího; v případě společného vlastnictví získejte souhlas manžela/manželky v příslušné formě.

Kritické: "Kupující by měl získat aktuální výpis z účtu. NAPR před podpisem smlouvy - je jediným spolehlivým zdrojem informací o právech a věcných břemenech k objektu."

---

2) Podpis kupní smlouvy

• Forma: smlouva se uzavírá v jednoduché písemné formě a předkládá se k registraci úřadu. NAPR prostřednictvím Dům spravedlnostiV případě složitých podmínek (splátky, hypotéka, transakce na dálku na základě plné moci, akreditiv) se doporučuje notářské ověření (viz "Notářské ověření"). Ministerstvo spravedlnosti Gruzie).
• Jazyk: pokud se jedná o cizince, je smlouva dvojjazyčná (gruzínština + jazyk kupujícího). Pokud kupující neovládá gruzínštinu, je najat soudní překladatel, který smlouvu podepíše jako potvrzení správnosti překladu.
• Plná moc: pro transakce na dálku je vyžadována notářsky ověřená plná moc; pokud je vystavena mimo Gruzii, je vyžadována apostila v souladu s Haagskou úmluvou z roku 1961 (informace na internetových stránkách následujících zemí). Ministerstvo spravedlnosti и Hala veřejných služeb).

Doporučená bezpečnostní norma: "Dvojjazyčná smlouva + podpis tlumočníka + notářské ověření pro transakce na dálku - minimalizuje rizika sporů a urychluje realizaci."

---

3) Vyrovnání mezi stranami

• Měna a směnný kurz: cena je často uváděna v USD, zatímco výpočet se provádí v GEL podle oficiálního směnného kurzu. Národní banky Gruzie v den platby. Nezapomeňte tuto podmínku uvést ve smlouvě.
• Způsoby platby: bankovní převod (SWIFT) na účet prodávajícího nebo úschova / akreditiv (pokud je bankou nabízen); platba v hotovosti je přijatelná, pokud je vystaven příjmový doklad a skutečnost platby je uvedena ve smlouvě.
• Záloha/depozit: v praxi - 5-10% ceny podle předběžné smlouvy; doporučuje se uzavřít samostatnou smlouvu o depozitu s jasnými důsledky porušení.

Finanční disciplína: "Ve smlouvě by mělo být výslovně uvedeno: měna ceny, směnný kurz NBG a datum přepočtu, splátkový kalendář a způsob platby - tím se vyloučí riziko odchylky a kurzarbeitu."

---

4) Zápis vlastnického práva do veřejného rejstříku

• Registrace převodu práva je povinná: podání se provádí ve středisku. Domy spravedlnosti nebo online prostřednictvím NAPR. Požadované doklady: formulář žádosti (vyhotoví se na místě), podepsaná smlouva, cestovní pasy/plná moc, doklad o zaplacení státního poplatku.
• Časový rámec: standardní registrace - do 4 pracovních dnů; je možná zrychlená registrace (1 pracovní den nebo v den podání).
• Výsledek: elektronický/papírový výpis z rejstříku s dokladem o vlastnictví; stav žádosti lze sledovat online v systému. NAPR.

Právní skutečnost: "Vlastnické právo vzniká až zápisem záznamu do katastru nemovitostí". Veřejný rejstřík; podepsaná smlouva bez registrace nezakládá převod práva".

---

5) Převod předmětu a uzavření transakce

• Smluvní strany podepíší protokol o převzetí ve lhůtě stanovené ve smlouvě; prodávající předá klíče, technickou dokumentaci, potvrzení o neexistenci dluhů (pokud bylo poskytnuto).
• Kupující iniciuje nové vystavení osobních účtů za služby; pokud se jedná o kondominium, oznámí změnu vlastnictví správcovské společnosti.

Pravidlo: "Po registraci vlastnického práva a vypořádání podepište potvrzení o převzetí nemovitosti - tím se zaznamená stav nemovitosti a dokončí se závazky stran."

Lhůty a náklady při registraci nemovitostí v Gruzii

Tento oddíl obsahuje pokyny týkající se času a nákladů na transakci: od právní prověrky a přípravy smlouvy až po zápis vlastnictví do veřejného rejstříku. Jsou uvedeny orientační částky v amerických dolarech.

Klíčová zásada: "Vlastnické právo vzniká až po registraci převod práva ve veřejném rejstříku NAPR. Podepsaná smlouva bez registrace neznamená převod práva".

1) Načasování klíčových milníků

• Právní kontrola (výpis NAPR): rychlé vygenerování (online/ve středisku služeb) prostřednictvím NAPR; základní ověření dokumentů - obvykle 1-3 pracovní dny (dle dohody s konzultantem).
• Příprava a podpis smlouvy: Složité podmínky (hypotéka, splátky, plná moc) - 2-5 pracovních dnů.
• Notářské ověření (pokud je nutné): schůzka a registrace - 1-2 hodiny; informace o notáři - na webových stránkách Ministerstvo spravedlnosti.
• Zápis vlastnictví: podání u Dům spravedlnosti nebo online prostřednictvím NAPR; standardní lhůta je až 4 pracovní dny, k dispozici jsou i zrychlené možnosti.
• Přijetí výsledku: elektronický/papírový výpis z rejstříku; stav se sleduje v kanceláři. NAPR.

Praktický časový referenční bod: "S připravenými dokumenty a standardním schématem platba → podání → registrace lze celý cyklus dokončit za 1 až 4 pracovní dny."

2) Povinnost státu k registraci vlastnických práv

• Standardní registrace (do 4 pracovních dnů): cca. $20-30.
• Zrychlená registrace (1 pracovní den): přibližně $60-70.
• Registrace "v den podání žádosti": cca. $80-100.
  Aktuální tarify a dostupnost zrychlení - v sekcích služeb Domy spravedlnosti a ve službách Veřejný rejstřík.

Důležité: "Sazby a podmínky jsou pravidelně aktualizovány - před odesláním žádosti zkontrolujte aktuální sazby na webových stránkách. Hala veřejných služeb и NAPR".

3) Dodatečné transakční náklady

• Notářské ověření smlouvy (pokud je to nutné): $120-300 (závisí na objemu a složitosti podmínek); informace o notáři - na webových stránkách Ministerstvo spravedlnosti.
• Služby tlumočníka (dvojjazyčná smlouva, přítomnost při podpisu): $20-80 v závislosti na objemu a době účasti.
• Apostila a překlad plné moci (pro transakce na dálku): Apostila v zahraničí $20-50 (podle sazebníku země vydání); překlad/osvědčení o překladu v Gruzii $20-40. Informace o uznávání apostily - na webových stránkách Ministerstvo spravedlnosti.
• Due diligence a podpora: základní due diligence od $150; komplexní podpora - dohodou (často 0,5-1% hodnoty objektu nebo fix).
• Bankovní poplatky: mezinárodní převod (SWIFT) $20-50; možné jsou náklady na konverzi (směnný kurz banky a rozpětí). Pro fixaci zúčtování použijte směnný kurz Národní banky Gruzieuvedeno ve smlouvě.
• Provize realitní kanceláře: podle trhu - 0-3% (kdo platí, je určeno smlouvou stran).

Finanční fixace: "Ve smlouvě to uveďte zvlášť: měna ceny, směnný kurz NBG a datum konverzeTím se vyloučí spory v případě výkyvů směnných kurzů.

4) Daně a roční platby (referenční hodnoty)

• Daň z nákupu pro cizince: zřekla se (neexistuje žádná zvláštní "daň z nabytí"; platí se státní poplatky za registrační úkony). Důvody - veřejnoprávní předpisy a správa prostřednictvím Dům spravedlnosti и NAPR.
• Daň z nemovitosti: u fyzických osob se uplatňuje v závislosti na kategorii vlastníka a výši příjmu; obecná pravidla - u fyzických osob se uplatňuje v závislosti na výši příjmu. Daňový zákoník Gruzie (portál normativních aktů). Referenční hodnota pro sazby za obytné nemovitosti je až do výše 0.1-1% ročně (přesná sazba závisí na obci a příjmu domácnosti).
• Poplatky za služby a údržbu: podle sazeb dodavatele a správcovské společnosti; na byty se mohou vztahovat poplatky za kondominium.

Tip: "V rozpočtu počítejte nejen s jednorázovými transakčními poplatky, ale také s poplatky za roční daně/provozní nákladyzejména při koupi nemovitosti, která přináší příjem."

5) Odhad pro byt za $120 000 (sekundární trh, jednoduchá transakce)

• Státní registrační poplatek (4 dny): ~$30
• Tlumočník (dvojjazyčná smlouva + docházka): ~$60
• Due diligence (základní due diligence): ~$200
• Bankovní provize SWIFT: ~$30
• Celkové přibližné jednorázové náklady: ~$320 (bez notáře).
• Pokud potřebujete notáře (transakce na dálku/hypotéka): přidejte ~$150-250 → celkem: ~$470-570.

Poznámka: "V praxi se o některé náklady (překlad, notář, zrychlená registrace) dělí strany na základě dohody; uveďte to výslovně ve smlouvě."

6) Časté časové scénáře

• "Rychlý den v Domě spravedlnosti": podpis jednoduché dvojjazyčné smlouvy → podání žádosti o registraci → zrychlený zápis ve stejný den. Výsledek: právo zapsáno v den podání žádosti; náklady na poplatek ~$80-100.
• "Standardní lhůta": podpis → podání → výsledek do 4 pracovních dnů; státní povinnost ~$20-30.
• "Nákup na dálku": plná moc s apostilou → notářsky ověřená smlouva → podání a zrychlená registrace do 1 dne; celkové náklady jsou vyšší kvůli notáři a mezinárodní přepravě dokumentů.

Připomínáme: "Při výběru naléhavosti registrace se zaměřte na harmonogram vypořádání a převod zařízení: registrace a výpočty musí být synchronizovány. vyhnout se riziku."

7) Kde zkontrolovat aktuální tarify a statusy

• Poplatky a podmínky poskytování služeb: sekce služeb na webových stránkách Síň veřejných služeb (Dům spravedlnosti) и Veřejný registr NAPR.
• Regulační akty (forma transakce, registrace práv): oficiální portál normativních aktů.
• Zúčtovací kurzy: oficiální směnný kurz Národní banky Gruzie.

Podtrženo a sečteno: "Celkové náklady na registraci v Gruzii jsou podle mezinárodních standardů obecně mírné; hlavním faktorem nákladů je zvolená naléhavost registrace a potřeba notáře."

Úskalí a chyby při nákupu nemovitostí v Gruzii

Níže jsou uvedena typická rizika, s nimiž se cizinci setkávají při koupi nemovitosti, jejich důsledky a praktické způsoby, jak se jim vyhnout.

Klíčová zásada: "Vlastnické právo vzniká až okamžikem, kdy je zápis proveden v Veřejný registr NAPR; podepsaná smlouva bez registrace nepřevádí právo."

1) Nedostatečné ověření ve veřejném rejstříku (NAPR)
- Riziko: koupě nemovitosti se zástavním právem/obstavou/rezervou nebo koupě od nevlastníka.
- Co hrozí: zpochybnění transakce, zdlouhavé spory, další výdaje.
- Jak se tomu vyhnout: před podpisem smlouvy si objednejte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Veřejný rejstřík podle katastrálního zákona; zkontrolujte vlastníka, věcná břemena, důvody práva.
- Referenční náklady: výkaz NAPR - ~$5-10; základní due diligence právníkem - od ~$150.

---

2) Padělané nebo "úzké" plné moci
- Riziko: zástupce není oprávněn prodávat/přijímat peníze; plná moc bez apostily/překladu.
- Co hrozí: neplatnost transakce.
- Jak se tomu vyhnout: v případě plné moci vystavené v zahraničí vyžadujte apostilu (Haag-1961), notářsky ověřený překlad do gruzínštiny; v případě transakcí na dálku zvažte notářské ověření smlouvy. Praxe a postupy - od Ministerstvo spravedlnosti a ve střediscích Domy spravedlnosti.
- Referenční náklady: apostila - ~$20-50; překlad/osvědčení - ~$20-40; notář - ~$120-300.

---

3) Nedostatek souhlasu manžela/manželky, práva nezletilých, spoluvlastnictví
- Riziko: objekt je ve spoluvlastnictví, existují práva nezletilých osob nebo podíly třetích stran.
- Riziko: následná výzva.
- Jak se tomu vyhnout: vyžádejte si souhlasy/autorizace, zkontrolujte název v databázi. zaregistrovat; řídit se pravidly občanskoprávních předpisů (viz zákony na portálu Matsne).
- Referenční hodnota nákladů: příprava souhlasů/notářských zápisů - ~$30-80.

---

4) Zemědělská půda a druh povoleného využití
- Riziko: Zahraniční kupující získá pozemek, který je klasifikován jako zemědělská půda a podléhá omezením.
- Riziko: nemožnost zaregistrovat právo.
- Jak se tomu vyhnout: zkontrolujte kategorii pozemku v seznamu. NAPR a nařízení o regulační portál; v případě potřeby právní poradenství před vyplacením zálohy.
- Referenční hodnota nákladů: právní poradenství - od ~$150.

---

5) Záloha bez zákonné fixace
- Riziko: převod zálohy "korespondenčně"; žádná dohoda o osudu zálohy a žádný záznam o pohledávce v registru.
- Riziko: ztráta zálohy, "dvojí prodej".
- Jak se tomu vyhnout: uzavřete písemnou smlouvu o vkladu, podrobně uveďte podmínky; v případě potřeby zapište pohledávku/zatížení předmětu do katastru nemovitostí. zaregistrovat před hlavní transakcí.
- Referenční náklady: příprava dohody - ~$100-200; registrační úkony - ~$20-100 (závisí na naléhavosti).

---

6) Měna, kurz a datum přepočtu
- Riziko: cena je uvedena v USD a zúčtování probíhá v GEL bez ohledu na směnný kurz.
- Co hrozí: neshody kvůli kolísání měny.
- Jak se tomu vyhnout: ve smlouvě výslovně uveďte měnu ceny, směnný kurz a datum přepočtu podle směnného kurzu. Národní banky Gruzie, splátkový kalendář a způsob vypořádání.
- Referenční náklady: žádné další náklady; konzultace/příprava smlouvy - od ~$200.

---

7) Platba v hotovosti bez stvrzenky a potvrzení
- Riziko: neexistuje žádný doklad o převodu finančních prostředků.
- Co hrozí: spory o skutečnost platby.
- Jak se tomu vyhnout: použijte bankovní převod (SWIFT), akreditiv; v případě hotovosti - povinné potvrzení s údaji o částce/date/stranách a promítnutí skutečnosti platby do smlouvy.
- Referenční náklady: bankovní provize - ~$20-50; notářské potvrzení (nepovinné) - ~$20-40.

---

8) Nepodání včasné žádosti o registraci
- Riziko: prodleva mezi podpisem a zápisem do rejstříku; riziko konkurenčního zápisu.
- Riziko: žádost podaná dříve bude mít přednost (zásada přednosti je v zákoně o rejstříku, viz zákon o rejstříku). Matsne).
- Jak se tomu vyhnout: požádejte o Dům spravedlnosti/NAPR v den podpisu; v případě potřeby se rozhodněte pro zrychlenou registraci.
- Referenční náklady: státní clo - standardní ~$20-30; zrychlené 1 den ~$60-70; "dnes za dnešek" ~$80-100.

---

9) Jazyková rizika a neexistence dvojjazyčné smlouvy
- Riziko: Kupující podepíše text v gruzínštině, které nerozumí, nebo použije ústní překlad.
- Riziko: rozpor mezi skutečně dohodnutými podmínkami a textem smlouvy.
- Jak se tomu vyhnout: připravte smlouvu ve dvojjazyčné verzi; k podpisu smlouvy použijte soudního překladatele. Postupy - na internetových stránkách Hala veřejných služeb и Ministerstvo spravedlnosti.
- Referenční hodnota nákladů: přítomnost překladatele a tlumočníka - ~$20-80.

---

10) Nové budovy: povolení, práva k pozemkům, uvedení do provozu
- Riziko: nákup v rané fázi bez kontroly autorizační dokumentace.
- Co hrozí: dlouhá výstavba, problémy s registrací nemovitostí.
- Jak se tomu vyhnout: zkontrolujte vlastnické právo developera k pozemku, stavební povolení, dokumentaci k etapizaci; zaměřte se na požadavky stanovené v zákonech o stavebním řízení. regulační portál; pokud je to možné, zaregistrujte dohody o podílu na zisku.
- Referenční hodnota nákladů: právní posouzení balíčku - od ~$200-400.

---

11) Nepovolené změny a technické nesrovnalosti
- Riziko: Skutečné uspořádání a podlahová plocha neodpovídají registrovaným údajům.
- Riziko: Potíže s registrací změn/prodejů, pokuty podle městských regulačních norem.
- Jak se tomu vyhnout: zkontrolujte technickou dokumentaci/katastrální plán, objednejte měření před transakcí; v případě potřeby legalizujte změny.
- Referenční náklady: technická inventura/měření - ~$50-150; legalizace - podle tarifů a podmínek obce.

---

12) "Dvojí prodej" a chybějící blokovací mechanismus
- Riziko: Prodávající se snaží prodat předmět několika osobám téměř současně.
- Co je ohroženo: spor o prioritu záznamu a obranu nabyvatele v dobré víře.
- Jak se tomu vyhnout: opravte pohledávku/obtíže před vypořádáním, předložte smlouvu k registraci v den podpisu; použijte úschovu/akreditiv. Pravidla přednosti - v zákoně o registru (srov. Matsne).
- Referenční náklady: registrace pohledávky/transakce - ~$20-100; akreditiv - podle sazebníku banky.

---

13) Dodržování bankovních předpisů a opožděné platby
- Riziko: banka zablokuje převod/účet, dokud nebudou předloženy doklady o původu finančních prostředků.
- Hrozby: nedodržení termínů vypořádání, smluvní pokuty.
- Jak se tomu vyhnout: otevřete si účet předem, připravte si sadu KYC/AML, dohodněte se na způsobu vypořádání; použijte směnný kurz. NBG ve smlouvě.
- Referenční náklady: provize SWIFT - ~$20-50; poradenství - od ~$100.

---

14) Chybné čekání na "automatické povolení k pobytu"
- Riziko: kupující očekává, že obdrží povolení k pobytu až po koupi.
- Riziko: Odepření povolení k pobytu v případě nesplnění kritérií.
- Jak se tomu vyhnout: zkontrolujte cíle a prahové hodnoty povolení k pobytu na státních službách Hala veřejných služeb/Ministerstvo spravedlnosti před transakcí; ověřit hodnotu nemovitosti a požadavky na dokumenty.
- Referenční náklady: poradenství v oblasti migrace - od ~$150.

---

15) Chybné spoléhání se na "obyčejný papír" namísto notářského zápisu u složitých schémat.
- Riziko: v případě porušení podmínek bude nutné provést zdlouhavý soudní proces.
- Co hrozí: vleklé zabavení nemovitosti.
- Jak se tomu vyhnout: v případě splátek/hypoték/vzdálených transakcí použijte notářský zápis; jednotlivé notářské zápisy mohou být exekučními dokumenty pro Národního úřadu pro prosazování práva.
- Referenční náklady: notář - ~$120-300; zrychlená registrace - ~$60-100.

Závěrečné doporučení: "Stanovte cenu a sazbu. NBGzkontrolujte název prostřednictvím NAPRpředložit k registraci v den podpisu prostřednictvím Dům spravedlnostia u složitých transakcí využívejte notáře - minimalizuje to právní a finanční rizika."

Závěr

Nákup nemovitosti v Gruzii je skutečně rychlý a pohodlný, ale právně bezpečný je pouze tehdy, pokud důsledně dodržujete klíčové kroky: zkontrolovat objekt v NAPRa podepíšete ji. dvojjazyčná smlouva za přítomnosti tlumočníka, uveďte v textu cenu, měnu a směnný kurz NBG.synchronizovat výpočty s podání žádosti o registraci v den podpisu a v případě složitých nebo vzdálených transakcí zapojit notáře.

Profesionálně se zabýváme výběrem nemovitostí ke koupi v Gruzii - od garsonek a rodinných bytů až po byty k pronájmu. Zanechte na našich webových stránkách poptávku, uveďte požadované město, rozpočet a typ nemovitosti - co nejdříve vás budeme kontaktovat, upřesníme kritéria a nabídneme aktuální možnosti.