Договор купли-продажи недвижимости в Грузии: структура и важные пункты

Договор купли-продажи недвижимости в Грузии — это ключевой юридический документ, на основании которого регистрируют переход права собственности в Публичном реестре. Ниже — структурированное, формальное разъяснение обязательных разделов договора, требований к языку и переводу, практических нюансов и расходов с указанием официальных источников.

Правовая основа и регистрация права

• Базовые нормы: Гражданский кодекс Грузии определяет форму и действительность договоров купли-продажи.
• Регистрация права: переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR) при Минюсте Грузии (Закон «О публичном реестре».
• Дом юстиции и NAPR.

«Без регистрации в Публичном реестре договор сам по себе не делает покупателя собственником. Право переходит только после внесения записи NAPR.»

«Стандартные сроки регистрации — около 4 рабочих дней; возможна ускоренная регистрация за доплату.»

Обязательная структура договора купли-продажи

1) Идентификация сторон
— Полные ФИО, гражданство, дата рождения, адреса, паспортные данные.
— Если действует представитель — реквизиты доверенности (номер, дата, кем выдана), апостиль/легализация (для иностранной доверенности).

«Стороны: Продавец — Иванов Иван Иванович, паспорт …; Покупатель — John Smith, Passport No …; Представитель Покупателя — …, на основании нотариальной доверенности от …, апостиль …»

2) Предмет договора (объект недвижимости)
— Адрес, кадастровый код, назначение (квартира/дом/нежилое), площадь, этаж/план.
— Основание права продавца (договор, наследство и т. п.).

«Предмет: квартира по адресу …; кадастровый код …; общая площадь … кв. м; право собственности Продавца подтверждено договором от …, зарегистрированным в NAPR № …»

3) Цена и валюта расчетов
— Полная цена цифрами и прописью, валюта и правило пересчета (на практике — цена в USD, расчет в лари по курсу Национального банка Грузии: https://www.nbg.gov.ge).
— Порядок оплаты: единовременно/рассрочка/задаток; способ — безналично, наличные с распиской, аккредитив.

«Цена: 120 000 USD. Оплата в лари по официальному курсу НБГ на дату платежа. Задаток 10 000 USD до …; остаток 110 000 USD — в день подписания путем банковского перевода.»

4) Порядок передачи объекта и рисков
— Срок и способ фактической передачи (акт приема-передачи), момент перехода рисков.

«Передача объекта — до … с подписанием Акта. Риски переходят к Покупателю с момента государственной регистрации права собственности.»

5) Заявления и гарантии сторон
— Продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц, залогов, арестов, коммунальных долгов, подтверждает дееспособность и согласие супруга(и), если применимо.
— Ответственность за недостоверность гарантий (штраф/убытки/расторжение).

«Продавец заявляет, что объект не обременен ипотекой, арестом, сервитутом; коммунальная задолженность отсутствует. При сокрытии обременений — неустойка 5% от цены и возмещение убытков.»

6) Регистрация и расходы
— Кто подает документы в NAPR; кто оплачивает госпошлину.
— Срок подачи (как правило, в день подписания).

«Стороны подают договор на регистрацию в NAPR не позднее следующего рабочего дня; расходы по регистрации несет …»

7) Ответственность и неустойка
— Пеня за просрочку, санкции за отказ от сделки, судьба задатка.

«Просрочка оплаты свыше 5 дней — пеня 0,1% в день. При отказе Покупателя — задаток не возвращается; при отказе Продавца — возвращается в двойном размере.»

8) Разрешение споров и применимое право
— Применяется право Грузии, подсудность — суды Грузии по месту нахождения объекта.

«К договору применяется право Грузии; споры — в судах Грузии.»

9) Язык договора и перевод
— Договор составляют на грузинском и понятном покупателю языке (русском/английском). Если покупатель не владеет грузинским, участвует сертифицированный переводчик с подписью на договоре.
— Практические требования — Минюст: https://justice.gov.ge; Дом юстиции: https://psh.gov.ge.

«Договор составлен на грузинском и русском; перевод подтвержден подписью переводчика, присутствовавшего при подписании.»

10) Подписи и приложения
— Подписи сторон и переводчика (если привлекался), реквизиты нотариального удостоверения (если удостоверяли).
— Приложения: выписка NAPR, кадастровый план, согласие супруга, копии паспортов, расписка/платежные документы, акт приема-передачи, предварительный договор/соглашение о задатке.

Ключевые документы и приложения к договору

• Выписка из Публичного реестра NAPR (сведения о владельце и обременениях).
• Кадастровый код и план/техпаспорт (при наличии).
• Основание права продавца (договор, наследство, дарение и т. п.).
• Согласие супруга (при совместной собственности).
• Доверенность (по представителю) с апостилем (Гаагская конвенция 1961 г.).
• Подтверждение оплаты: банковские поручения, расписка (при наличных).

Нотариальное удостоверение: когда нужно и зачем

В Грузии простой письменный договор действителен и регистрируется в NAPR через Дом юстиции.

Нотариальная форма рекомендуема при рассрочке, ипотеке, аккредитиве, удаленной сделке по доверенности.

Информация о нотариате: Минюст; Нотариальная палата.

Нотариальные акты в части бесспорных обязательств могут служить исполнительными документами.

«Нотариально удостоверенный договор повышает защищенность покупателя: при нарушении условий возможно ускоренное взыскание через бюро исполнения.»

Примеры формулировок для включения в договор

«Продавец гарантирует отсутствие залога (ипотеки), ареста и иных прав третьих лиц; коммунальная задолженность отсутствует. При выявлении скрытых обременений Продавец обязуется устранить их в течение 10 дней либо уплатить Покупателю неустойку 5% от цены договора и возместить убытки.»

«Стороны согласовали, что цена указана в долларах США, расчеты производятся в лари по официальному курсу НБГ на дату платежа (https://www.nbg.gov.ge).»

«Стороны подают настоящий договор на регистрацию перехода права собственности в NAPR (https://napr.gov.ge) в тот же рабочий день через Дом юстиции (https://psh.gov.ge). Расходы по регистрации несет Покупатель/Продавец.»

«Договор составлен на грузинском и русском языках, оба текста имеют равную юридическую силу. Перевод подтвержден подписью переводчика, присутствовавшего при подписании.»

Практические рекомендации к подготовке договора

• Закажите свежую выписку NAPR по кадастровому коду.
• Сверьте паспортные данные сторон и семейный статус продавца; при совместной собственности получите согласие супруга.
• Для новостроек проверьте разрешительную документацию у застройщика; для вторичного рынка — коммунальные долги.
• Включайте акт приема-передачи в пакет документов и подписывайте его одновременно с договором/сразу после регистрации.
• При удаленной сделке оформляйте доверенность с апостилем и рассматривайте нотариальное удостоверение договора.

Правовые основы покупки недвижимости в Грузии иностранцами

Иностранные граждане и компании в Грузии пользуются практически полным доступом к рынку недвижимости. Базовые правила просты: для приобретения квартиры, дома или коммерческого помещения не требуется гражданство или ВНЖ, а переход права собственности закрепляется через государственную регистрацию. Ниже — системное изложение норм и процедур со ссылками на государственные источники и ориентировочными расходами.

— «Важно: право собственности возникает только после регистрации перехода права в Публичном реестре. Подписанный на бумаге договор без регистрации не делает покупателя собственником.»

Нормативная база и равенство прав

• Правила заключения и действительности договоров закреплены в Гражданском кодексе Грузии.
• Регистрацию прав на недвижимость осуществляет Национальное агентство публичного реестра (NAPR) при Минюсте: см. Публичный реестр NAPR и сервисные центры Дома юстиции.
• Государственная политика в сфере регистрации и нотариата координируется Министерством юстиции Грузии.

«Иностранцы в Грузии приобретают и защищают права на недвижимость на общих основаниях — без дополнительных пошлин или ограничений, если иное прямо не установлено законом.»

Что иностранцы могут приобрести

• Разрешены: квартиры, жилые дома, коммерческие помещения, нежилые объекты, доли в праве собственности.
• Исключение: сельскохозяйственные земли. Ограничения следуют из конституционно-правового регулирования оборота сельхозземель. Как правило, иностранные граждане не могут регистрировать сельхозземлю на себя, допускаются исключения, предусмотренные законом (наследование, отдельные случаи через юрлицо, специальные разрешения). Актуальные нормы и изменения публикуются на портале актов Matsne (Официальный реестр нормативных актов).

«Квартиры и коммерческие объекты — без ограничений. Сельхозземля — под специальным правовым режимом: перед покупкой запросите консультацию и выписку по виду земли.»

Форма сделки, язык и перевод

• Договор можно заключить в простой письменной форме и сразу подать на регистрацию в зале Дома юстиции либо удостоверить у нотариуса (рекомендуется при рассрочке, ипотеке, удаленной сделке).
• При участии иностранца договор обычно составляют двуязычно (грузинский + язык покупателя). Если покупатель не владеет грузинским, обязателен сертифицированный переводчик, который ставит подпись под договором. Процедура подтверждается практикой органов Минюста.

«Для безопасности и однозначности толкования рекомендуйте: двуязычный договор + подпись переводчика при подписании.»

Удаленная покупка по доверенности

• Сделку можно провести по нотариальной доверенности на представителя. Доверенность, выданная за пределами Грузии, как правило, должна иметь апостиль (Гаагская конвенция 1961 г.) и перевод на грузинский. Инфраструктура апостиля и нотариата — на сайтах Минюста и Домов юстиции.
• На практике при удаленных сделках органы регистрации могут требовать нотариально удостоверенный договор, что повышает защиту сторон и упрощает последующее исполнение.

«При дистанционной покупке применяйте связку: доверенность с апостилем + нотариальный договор — это минимизирует риски оспаривания.»

Регистрация права собственности

• Подача документов (заявление, договор, паспорта/доверенность, квитанция) осуществляется в ближайшем центре Домов юстиции или онлайн через NAPR.
• Сроки: стандартно — до 4 рабочих дней; доступны ускорения.
• Ориентировочные сборы (госпошлина): стандарт — около $20–30; ускоренно (1 рабочий день) — $60–70; регистрация «в день обращения» — $80–100. Точные тарифы и доступность ускорений уточняются в NAPR и Public Service Hall.

«Без записи в реестре право не переходит. Регистрация — обязательное юридическое условие действительности перехода права собственности.»

Расчеты и валюта

• В договорах цена часто выражается в USD, но расчеты в банках проходят в лари по курсу Национального банка Грузии на дату платежа.
• Рекомендуемые способы расчетов: банковский перевод (SWIFT), аккредитив; при наличных — расписка и фиксация в договоре.
• Ориентировочные расходы сопутствующие расчетам: услуги переводчика — $20–80, нотариус (при необходимости) — $120–300.

«Фиксируйте в договоре: валюту цены, курс НБГ и дату пересчета. Это исключит споры из‑за колебаний обменного курса.»

Налоги и сборы для иностранцев

• Специального «налога на покупку» для иностранцев нет; уплачиваются те же государственные сборы, что и для граждан.
• Ежегодный налог на имущество зависит от категории владельца и доходов семьи/лица; актуальные правила публикуются на портале нормативных актов. Перед покупкой рекомендуется получить индивидуальную консультацию у налогового консультанта.

ВНЖ и покупка недвижимости

• Сам факт покупки не дает автоматического ВНЖ. Для отдельных категорий возможен ВНЖ на основании инвестиций/недвижимости при соблюдении установленных порогов стоимости и иных условий (перечень и требования уточняйте в Public Service Hall и на правительственных сервисах, агрегированных через Минюст).
• Практический совет: до сделки запросите у консультанта проверку соответствия объекта и стоимости критериям, если цель — дальнейшее оформление ВНЖ.

«Покупка — это имущественное право. ВНЖ оформляется по отдельной процедуре и при соблюдении установленных законом критериев стоимости/происхождения средств.»

«Следуйте принципу “доверяй, но проверяй”: выписка NAPR до подписания, корректная форма договора, ясные условия расчетов, своевременная подача на регистрацию через Дом юстиции. Это обеспечивает юридическую устойчивость сделки.»

Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Грузии

Ниже приведена последовательная, практико-ориентированная схема действий для безопасного оформления сделки. Каждый шаг снабжен ссылками на официальные государственные ресурсы и ключевыми акцентами на документах, сроках и расходах.

1) Предварительный этап: выбор объекта и юридическая проверка (due diligence)

• Проверка права собственности и обременений проводится по кадастровому коду через Публичный реестр NAPR (онлайн или в любом центре Дома юстиции). Закажите актуальную выписку, чтобы увидеть владельца, залоги, аресты, притязания третьих лиц.
• Запросите у продавца основание права (договор, наследство, дарение) и сверьте его с данными реестра. Нормативные требования к сделкам определены в Гражданском кодексе Грузии.
• Для новостроек проверьте разрешительную документацию застройщика и право на землю; для апартаментов и вторичного рынка запросите справку об отсутствии коммунальной задолженности и протоколы управляющей компании (если есть).
• Установите личность и дееспособность продавца; при совместной собственности — получите согласие супруга(и) в надлежащей форме.

Критически важно: «Покупатель должен получить свежую выписку из NAPR до подписания договора — это единственный достоверный источник о правах и обременениях на объект».

---

2) Подписание договора купли-продажи

• Форма: договор заключается в простой письменной форме и подается на регистрацию в NAPR через Дом юстиции; при сложных условиях (рассрочка, ипотека, удаленная сделка по доверенности, аккредитив) целесообразно нотариальное удостоверение (см. Минюст Грузии).
• Язык: при участии иностранца договор составляют двуязычно (грузинский + язык покупателя). Если покупатель не владеет грузинским, привлекается сертифицированный переводчик, который подписывает договор как подтверждение корректности перевода.
• Доверенность: для дистанционной сделки оформляется нотариальная доверенность; если она выдана за пределами Грузии — требуется апостиль в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 г. (информация — на сайтах Минюста и Public Service Hall).

Рекомендуемый стандарт безопасности: «Двуязычный договор + подпись переводчика + нотариальное удостоверение при удаленной сделке — минимизируют риски спора и ускоряют исполнение».

---

3) Расчеты между сторонами

• Валюта и курс: цена часто указывается в USD, при этом расчет проводится в лари по официальному курсу Национального банка Грузии на дату платежа. Это условие обязательно закрепите в договоре.
• Способы оплаты: банковский перевод (SWIFT) на счет продавца или эскроу/аккредитив (если предлагает банк); наличный расчет допустим при составлении расписки и отражении факта оплаты в договоре.
• Аванс/задаток: на практике — 5–10% цены по предварительному соглашению; рекомендуемо оформлять отдельным соглашением о задатке с четкими последствиями нарушения.

Финансовая дисциплина: «В договоре должно быть прямо указано: валюта цены, курс НБГ и дата пересчета, график и способ оплаты — это исключает разночтения и курсориск».

---

4) Регистрация права собственности в публичном реестре

• Регистрация перехода права обязательна: подача осуществляется в центре Дома юстиции или онлайн через NAPR. Необходимые документы: заявление (оформляется на месте), подписанный договор, паспорта/доверенность, подтверждение оплаты госпошлины.
• Сроки: стандартная регистрация — до 4 рабочих дней; возможна ускоренная регистрация (1 рабочий день или в день подачи).
• Результат: электронная/бумажная выписка из реестра с подтверждением права собственности; статус заявки можно отслеживать онлайн в NAPR.

Юридический факт: «Право собственности возникает только с момента внесения записи в Публичный реестр; подписанный договор без регистрации не порождает переход права».

---

5) Передача объекта и закрытие сделки

• В установленный в договоре срок стороны подписывают акт приема-передачи; продавец передает ключи, техническую документацию, заверение об отсутствии задолженностей (если это предусмотрено).
• Покупатель инициирует переоформление лицевых счетов на коммунальные услуги; при наличии кондоминиума — уведомляет управляющую компанию о смене собственника.

Практическое правило: «Подписывайте акт приема-передачи после регистрации права и расчетов — это фиксирует состояние объекта и завершает обязательства сторон».

Сроки и расходы при оформлении недвижимости в Грузии

В этом разделе собраны ориентиры по срокам и затратам на оформление сделки: от юридической проверки и подготовки договора до регистрации права собственности в Публичном реестре. Приведены ориентировочные суммы в долларах США.

Ключевой принцип: «Право собственности возникает только после регистрации перехода права в Публичном реестре NAPR. Подписанный договор без регистрации не передает право».

1) Сроки ключевых этапов

• Юридическая проверка (выписка NAPR): формируется быстро (онлайн/в центре обслуживания) через NAPR; базовая проверка документов — обычно 1–3 рабочих дня (по соглашению с консультантом).
• Подготовка и подписание договора: 1 рабочий день при простой сделке; сложные условия (ипотека, рассрочка, доверенность) — 2–5 рабочих дней.
• Нотариальное удостоверение (при необходимости): запись и оформление — ориентир 1–2 часа; информация о нотариате — на сайте Минюста.
• Регистрация права собственности: подача в Доме юстиции или онлайн через NAPR; стандартный срок — до 4 рабочих дней, доступны ускоренные опции.
• Получение результата: электронная/бумажная выписка из реестра; статус отслеживается в кабинете NAPR.

Практический ориентир по времени: «При готовых документах и стандартной схеме оплата → подача → регистрация, весь цикл можно пройти за 1–4 рабочих дня».

2) Госпошлина за регистрацию права собственности

• Стандартная регистрация (до 4 рабочих дней): ориентировочно $20–30.
• Ускоренная регистрация (1 рабочий день): ориентировочно $60–70.
• Регистрация «в день обращения»: ориентировочно $80–100.
  Актуальные тарифы и доступность ускорений — в разделах услуг Дома юстиции и в сервисах Публичного реестра.

Важно: «Тарифы и сроки периодически обновляются — перед подачей заявки проверьте действующие ставки на сайтах Public Service Hall и NAPR».

3) Дополнительные расходы на сделку

• Нотариальное удостоверение договора (по необходимости): $120–300 (зависит от объема и сложности условий); информация о нотариате — на сайте Министерства юстиции.
• Услуги переводчика (двуязычный договор, присутствие на подписании): $20–80 в зависимости от объема и времени участия.
• Апостиль и перевод доверенности (для удаленной сделки): апостиль за рубежом $20–50 (по тарифам страны выдачи); перевод/заверение перевода в Грузии $20–40. Сведения о признании апостиля — на сайте Минюста.
• Юридическая проверка и сопровождение: базовая проверка от $150; комплексное сопровождение — по договоренности (часто 0,5–1% стоимости объекта или фикс).
• Банковские комиссии: международный перевод (SWIFT) $20–50; возможны расходы на конвертацию (курс и спред банка). Для фиксирования расчетов используйте курс Национального банка Грузии, прописанный в договоре.
• Риелторская комиссия: по рынку — 0–3% (кто платит — определяется договором сторон).

Финансовая фиксация: «В договоре отдельно укажите: валюту цены, курс НБГ и дату пересчета, способ и график оплаты — это исключит споры при колебаниях курса».

4) Налоги и ежегодные платежи (ориентиры)

• Налог на покупку для иностранцев: не взимается (специального «налога на приобретение» нет; оплачиваются государственные сборы за регистрационные действия). Основания — нормы публичного права и администрирование через Дом юстиции и NAPR.
• Налог на имущество: для физических лиц применяется в зависимости от категории владельца и уровня дохода; общие правила — в Налоговом кодексе Грузии (портал нормативных актов). Ориентир по ставкам для жилой недвижимости — до 0,1–1% в год (точная ставка зависит от муниципалитета и дохода домохозяйства).
• Коммунальные и эксплуатационные платежи: по тарифам поставщиков и управкомпаний; при апартаментах возможны сборы кондоминиума.

Совет: «Заложите в бюджет не только разовые платежи по сделке, но и ежегодные налоги/эксплуатационные расходы, особенно при покупке доходной недвижимости».

5) Примерная калькуляция для квартиры за $120 000 (вторичный рынок, простая сделка)

• Госпошлина за регистрацию (4 дня): ~$30
• Переводчик (двуязычный договор + присутствие): ~$60
• Юридическая проверка (базовый due diligence): ~$200
• Банковская комиссия SWIFT: ~$30
• Итого ориентировочно разовые расходы: ~$320 (без нотариуса).
• Если нужен нотариус (удаленная сделка/ипотека): добавьте ~$150–250 → всего: ~$470–570.

Примечание: «На практике часть расходов (перевод, нотариус, ускоренная регистрация) стороны распределяют по соглашению; закрепите это прямо в договоре».

6) Частые сценарии по срокам

• «Быстрый день в Доме юстиции»: подписание простого двуязычного договора → подача на регистрацию → ускоренная запись в тот же день. Итог: право зарегистрировано в день обращения; расходы на пошлину ~$80–100.
• «Стандартный срок»: подписание → подача → результат за 4 рабочих дня; госпошлина ~$20–30.
• «Удаленная покупка»: доверенность с апостилем → нотариальный договор → подача и ускоренная регистрация за 1 день; совокупные расходы выше из‑за нотариата и международной пересылки документов.

Напоминание: «Выбирая срочность регистрации, ориентируйтесь на график расчетов и передачу объекта: регистрация и расчеты должны быть синхронизированы во избежание риска».

7) Где проверить актуальные тарифы и статусы

• Тарифы и сроки услуг: разделы услуг на сайтах Public Service Hall (Дом юстиции) и Публичного реестра NAPR.
• Нормативные акты (форма сделки, регистрация прав): официальный портал нормативных актов.
• Курсы для расчетов: официальный курс Национального банка Грузии.

Итог: «Суммарные расходы на оформление в Грузии обычно умеренные по международным меркам; основной фактор стоимости — выбранная срочность регистрации и необходимость нотариуса».

Подводные камни и ошибки при покупке недвижимости в Грузии

Ниже приведены типичные риски, встречающиеся при приобретении недвижимости иностранцами, с указанием последствий и практических способов их предотвращения.

Ключевой принцип: «Право собственности возникает только после внесения записи в Публичный реестр NAPR; подписанный договор без регистрации не передает право».

1) Отсутствие проверки в Публичном реестре (NAPR)
— Риск: покупка объекта с залогом/арестом/сервитутом или покупка у лица, не являющегося собственником.
— Чем грозит: оспаривание сделки, длительные споры, дополнительные расходы.
— Как избежать: до подписания договора заказать свежую выписку из Публичного реестра по кадастровому коду; сверить владельца, обременения, основания права.
— Ориентир по расходам: выписка NAPR — ~$5–10; базовый due diligence юристом — от ~$150.

---

2) Поддельные или «узкие» полномочия по доверенности
— Риск: представитель не уполномочен на продажу/получение денег; доверенность без апостиля/перевода.
— Чем грозит: недействительность сделки.
— Как избежать: для доверенности, выданной за границей, требовать апостиль (Гаага-1961), нотариальный перевод на грузинский; при удаленных сделках рассматривать нотариальное удостоверение договора. Практика и процедуры — у Министерства юстиции и в центрах Дома юстиции.
— Ориентир по расходам: апостиль — ~$20–50; перевод/заверение — ~$20–40; нотариус — ~$120–300.

---

3) Отсутствие согласия супруга(и), права несовершеннолетних, долевая собственность
— Риск: объект в совместной собственности, есть права несовершеннолетних или доли третьих лиц.
— Чем грозит: последующее оспаривание.
— Как избежать: запросить согласия/разрешения, проверить титул в реестре; руководствоваться нормами гражданского законодательства (см. акты на портале Matsne).
— Ориентир по расходам: подготовка согласий/нотариальные действия — ~$30–80.

---

4) Сельскохозяйственная земля и вид разрешенного использования
— Риск: иностранный покупатель приобретает участок с категорией «сельхозземля», на который распространяются ограничения.
— Чем грозит: невозможность регистрации права.
— Как избежать: проверить категорию земельного участка в NAPR и нормы регулирования на портале нормативных актов; при необходимости — консультация юриста до внесения аванса.
— Ориентир по расходам: юрконсультация — от ~$150.

---

5) Предварительный задаток без юридической фиксации
— Риск: передача аванса «по переписке»; отсутствие договоренности о судьбе задатка и отсутствует запись о притязании в реестре.
— Чем грозит: потеря аванса, «двойная продажа».
— Как избежать: заключать письменное соглашение о задатке, детально прописывать условия; при необходимости — фиксировать притязание/обременение на объект в реестре до основной сделки.
— Ориентир по расходам: подготовка соглашения — ~$100–200; регистрационные действия — ~$20–100 (зависит от срочности).

---

6) Валюта, курс и дата пересчета
— Риск: цена в USD, а расчеты в лари без привязки к курсу.
— Чем грозит: разногласия из‑за колебаний валют.
— Как избежать: в договоре прямо указывать валюту цены, курс и дату пересчета по курсу Национального банка Грузии, график платежей и способ расчетов.
— Ориентир по расходам: без доп. расходов; консультация/подготовка договора — от ~$200.

---

7) Наличная оплата без расписки и подтверждения
— Риск: отсутствует доказательство передачи денежных средств.
— Чем грозит: споры о факте оплаты.
— Как избежать: использовать банковский перевод (SWIFT), аккредитив; при наличных — обязательна расписка с деталями суммы/даты/сторон и отражение факта оплаты в договоре.
— Ориентир по расходам: комиссия банка — ~$20–50; нотариальная расписка (по желанию) — ~$20–40.

---

8) Несвоевременная подача на регистрацию
— Риск: задержка между подписанием и подачей в реестр; риск конкурирующей записи.
— Чем грозит: приоритет получит заявка, поданная ранее (принцип очередности — в законе о реестре, см. Matsne).
— Как избежать: подавать документы в Доме юстиции/NAPR в день подписания; при необходимости — выбирать ускоренную регистрацию.
— Ориентир по расходам: госпошлина — стандарт ~$20–30; ускоренно 1 день ~$60–70; «сегодня на сегодня» ~$80–100.

---

9) Языковые риски и отсутствие двуязычного договора
— Риск: покупатель подписывает текст на грузинском, который не понимает, или пользуется устным переводом.
— Чем грозит: расхождение фактически согласованных условий с текстом договора.
— Как избежать: готовить договор в двуязычной редакции; привлекать сертифицированного переводчика, который подпишет договор. Процедуры — на сайтах Public Service Hall и Минюста.
— Ориентир по расходам: перевод и присутствие переводчика — ~$20–80.

---

10) Новостройки: разрешения, право на землю, ввод в эксплуатацию
— Риск: покупка на ранней стадии без проверки разрешительной документации.
— Чем грозит: долгострой, проблемы с регистрацией собственности.
— Как избежать: проверять у застройщика право на землю, разрешение на строительство, стадийные документы; ориентироваться на требования, закрепленные в актах на портале нормативных актов; регистрировать договоры долевого участия по возможности.
— Ориентир по расходам: юридическая проверка пакета — от ~$200–400.

---

11) Несанкционированные перепланировки и технические несоответствия
— Риск: фактическая планировка и площадь не совпадают с зарегистрированными данными.
— Чем грозит: сложности с регистрацией изменений/продажей, штрафы по нормам градрегулирования.
— Как избежать: сверять техдокументацию/кадастровый план, заказывать обмеры до сделки; при необходимости — узаконить изменения.
— Ориентир по расходам: техинвентаризация/обмеры — ~$50–150; узаконивание — по тарифам и срокам муниципалитета.

---

12) «Двойная продажа» и отсутствие блокирующего механизма
— Риск: продавец пытается отчуждать объект нескольким лицам почти одновременно.
— Чем грозит: спор о приоритете записи и защите добросовестного приобретателя.
— Как избежать: фиксировать притязание/обременение до расчетов, подавать договор на регистрацию в день подписания; использовать эскроу/аккредитив. Правила приоритета — в законе о реестре (см. Matsne).
— Ориентир по расходам: регистрация притязания/сделки — ~$20–100; аккредитив — по тарифам банка.

---

13) Комплаенс банков и задержки платежей
— Риск: банк блокирует перевод/счет до предоставления подтверждающих документов о происхождении средств.
— Чем грозит: срыв сроков расчетов, штрафы по договору.
— Как избежать: заранее открыть счет, подготовить комплект KYC/AML, согласовать способ расчетов; использовать курс НБГ в договоре.
— Ориентир по расходам: комиссия SWIFT — ~$20–50; консультация — от ~$100.

---

14) Ошибочное ожидание «автоматического ВНЖ»
— Риск: покупатель рассчитывает на ВНЖ только по факту покупки.
— Чем грозит: отказ в ВНЖ при несоответствии критериям.
— Как избежать: сверить цели и пороги по ВНЖ на государственных сервисах Public Service Hall/Минюста до сделки; проверять стоимость объекта и требования к документам.
— Ориентир по расходам: консультация по миграции — от ~$150.

---

15) Ошибочный расчет на «простую бумагу» вместо нотариата при сложных схемах
— Риск: в случае нарушения условий потребуется длительный судебный процесс для принудительного исполнения.
— Чем грозит: затяжное взыскание.
— Как избежать: для рассрочки/ипотеки/удаленных сделок использовать нотариальное удостоверение; отдельные нотариальные акты могут являться исполнительными документами для Национального бюро исполнения.
— Ориентир по расходам: нотариус — ~$120–300; ускоренная регистрация — ~$60–100.

Итоговая рекомендация: «Фиксируйте цену и курс НБГ, проверяйте титул через NAPR, подавайте на регистрацию в день подписания через Дом юстиции, а для сложных сделок используйте нотариат — это минимизирует юридические и финансовые риски».

Заключение

Покупка недвижимости в Грузии действительно быстрая и удобная, но юридически безопасной она становится только тогда, когда вы последовательно выполняете ключевые шаги: проверяете объект в NAPR, подписываете двуязычный договор с участием переводчика, фиксируете в тексте цену, валюту и курс НБГ, синхронизируете расчеты с подачей на регистрацию в день подписания и привлекаете нотариуса для сложных или удаленных сделок.

Мы профессионально занимаемся подбором недвижимости для покупки в Грузии — от студий и семейных квартир до апартаментов под аренду. Оставьте заявку на нашем сайте, укажите желаемый город, бюджет и тип объекта — мы свяжемся с вами в ближайшее время, уточним критерии и предложим актуальные варианты.