Gürcistan’da bir inşaat firmasını nasıl kontrol edebilirim?

Çekici bir görsel, tanınabilir bir ticari isim ve hareketli bir satış ofisi — tüm bunlar güvenilirlik izlenimi yaratır, ancak belirli bir projenin hukuki açıdan sorunsuz olduğunu doğrulamaz. Marka yıllardır var olabilirken, belirli bir proje için kurulan ayrı bir proje şirketi ise daha yeni faaliyete geçiyor olabilir. Arsa ipotekli olabilir. İnşaat ruhsatı, reklamda vaat edilenden farklı parametrelere göre verilmiş olabilir. Sözleşme, alıcının tüm riskleri üstleneceği, satıcının ise neredeyse hiçbir risk üstlenmeyeceği şekilde yazılmış olabilir.

Bir inşaat firmasının güvenilirliği, tek bir belge veya tek bir yorumla doğrulanamaz. Birkaç bağımsız kaynağı karşılaştırmak gerekir: NAPR İşletme Sicili, kadastro belgesi, izin belgeleri, tamamlanmış projelerin fiili geçmişi ve sözleşme metni. Ancak bu verilerin bir araya gelmesi, gerçekçi bir tablo ortaya çıkarır.

Bu makale, Gürcistan’da inşaat firmasını ve yeni inşa edilen binayı incelemeye yönelik pratik bir kılavuzdur. Makale, dört inceleme aşamasını kapsamaktadır: şirket, arsa, izinler ve sözleşme. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve belirli bir işlemin bireysel hukuki incelemesinin yerini almaz.

Kısa cevap

İnşaatı devam eden bir evin zamanında tamamlanacağını hiçbir belge, banka veya tanınmış marka garanti edemez. Ancak peşinat ödenmeden önce riski önemli ölçüde azaltmak mümkündür: satıcının tüzel kişiliğini tespit etmek, arsa haklarını ve üzerindeki yükümlülükleri kontrol etmek, geçerli izin belgesini tanıtılan projeyle karşılaştırmak, önceki ve devam eden inşaatların fiili ilerleme hızını incelemek ve aşamalı ödeme koşulları ile gecikme durumunda uygulanacak net sonuçları içeren bir sözleşme yapmak.

Peşinat ödemeyin, eğer inşaat firması kadastro kodunu bildirmezse, güncel izin belgesinin bir kopyasını vermezse, arazi sahibi ile satıcı arasındaki ilişkiyi açıklamazsa ya da sözleşmede adı geçmeyen bir kişiye ödeme yapılmasını teklif ederse. Tek bir uyarı işareti her zaman dolandırıcılık anlamına gelmez, ancak ödeme yapılmadan önce her türlü tutarsızlık belgeleriyle açıklanmalıdır.

Tam olarak nelerin kontrol edilmesi gerekiyor?

Yaygın bir pratik hata, denetimi tek bir eyleme indirgemektir; örneğin, tek bir hesap özetini incelemek gibi. Uygulamada denetim, her biri kendi risk sınıfını kapsayan dört bağımsız düzeye ayrılır.

Birinci düzey — tüzel kişilik. Sözleşmeyi tam olarak kim imzalar, parayı kim alır ve sorumluluk kimdedir? Bu, markayla, şirketler grubuyla veya önceki projeleri inşa eden şirketle aynı olmayabilir.

İkinci aşama — arsa ve yükümlülükler. Mülkiyet kime aittir, inşaat firması arsayı hangi gerekçeyle kullanmaktadır, ipotek, haciz veya başka kısıtlamalar var mıdır ve bunlar satın alınacak daireyi nasıl etkiler?

Üçüncü seviye — proje izinleri ve ayarları. Geçerli bir inşaat ruhsatı var mı, bu ruhsatta tam olarak neler onaylanmış ve bu parametreler reklamda gösterilenlerle örtüşüyor mu?

Dördüncü aşama: sözleşme, finansman ve hak tescil prosedürü. Ödeme sistemi nasıl işliyor, parayı kim alıyor, ipotek kaldırma mekanizması nasıl işliyor ve bina hizmete girene kadar alıcının hakları nasıl güvence altına alınıyor?

Aşağıdakileri birbirinden ayırmak son derece önemlidir: geliştiricinin markası — bu bir ticari isim; şirketler grubu — farklı işlevlere sahip tüzel kişiliklerden oluşan bir gruptur; projenin müteahhidi — izin almış belirli bir şirket; arazi sahibi — bir gerçek kişi olabilir; para toplayan şirket — listelenenlerden hiçbiriyle örtüşmeyebilir. Bu yapıyı anlamak, en önemli görevdir.

Hızlı risk değerlendirmesi

Bu, bir güvenilirlik derecelendirmesi veya hukuki görüş değildir: Sonuç, söz konusu projenin belgelerine ve sözleşmeye bağlıdır.

Rezervasyon veya ön ödeme yapılmadan önce neleri alabilirsiniz?

İlk geri ödemesiz ödeme yapılmadan önce satıcıdan şunları isteyin:

1. satıcı şirketin tam adı ve kimlik numarası;
2. arsanın kadastro kodu;
3. gayrimenkul sicilinden alınmış güncel bir belge ve kadastro planı;
4. inşaat ruhsatı ve buna ilişkin onaylanmış değişiklikler;
5. müteahhidin, arsa sahibi olmadığı takdirde, arsayı kullanma hakkını teyit eden belge;
6. sözleşme taslağı ile tüm ekleri, dairenin planı ve kaplama özellikleri;
7. inşaat ve ödeme takvimi;
8. arazi ipotekli ise, dairenin ipoteğinden kurtarılmasına ilişkin banka onay belgeleri veya mekanizma;
9. Sözleşmeden sorumlu olan tüzel kişiliğe ait tamamlanmış projelerin listesi.

Belgelerden birinin sunulmaması, otomatik olarak kötü niyetli olduğunu kanıtlamaz. Ancak ödeme yapmadan önce, belgenin eksik olmasının nedenini ve bunun hukuki sonuçlarını anlamak gerekir.

Onlarca projeyi sıfırdan incelemek istemiyor musunuz?
Şehir, bütçe, inşaat aşaması ve kabul edilebilir risk hakkında birkaç soruyu yanıtlayın. Daha sonra karşılaştırma yapabilmeniz ve belgeleri inceleyebilmeniz için size çeşitli seçenekler sunacağız.
[Testi çöz]

İnşaat şirketinin kontrolü

Proje sunumunu okumadan önce şunları belirlemeniz gerekir: Sözleşmeyi tam olarak kim imzalayacak ve parayı kim alacak?. Bu, her zaman şantiyenin afişinde adı yazan şirket değildir.

Tam yasal adı ve kimlik numarası — Satış departmanından alınması gereken ilk bilgiler. Şirketin resmi adını ve kimlik numarasını isteyin ve Gürcistan Ulusal Kamu Sicil Ajansı’nın (NAPR) Girişimciler Sicili’nden güncel bir belgeyi şu yolla alın: resmi portal. Kayıtlı ortakları veya hissedarları mevcut ölçüde kontrol edin; temsil yetkisine sahip kişileri, şirketin durumunu ve tescil değişikliklerinin geçmişini inceleyin. Geliştiricinin faaliyet gösterdiği ticari adı, kayıtlı kuruluşun resmi adından farklı olabilir. Kayıt belgesi her zaman fiili kontrol yapısının tamamını ortaya koymayabilir.

Kayıt defterinden şunlar ayarlanabilir: kayıt tarihi şirket. Bu önemli bir noktadır: Bir marka on yıldır var olabilir, ancak söz konusu proje için özel olarak bir yıl önce kurulmuş bir tüzel kişilik de olabilir. Bu tür bir yapı kendi başına bir ihlal teşkil etmez, ancak “markanın deneyimi” ile satıcı şirketin deneyiminin aynı olmadığı anlamına gelir.

Sözleşmeyi imzalayan kişinin gerçek yetkiye sahip olduğundan emin olmak önemlidir: bu durum, sadece kartvizitindeki unvanla değil, şirket tüzüğü veya vekaletname ile teyit edilmelidir.

Proje şirketi — geliştiricinin belirli bir proje için kurabileceği ayrı bir yapıdır. Mali yükümlülükler ve inşaatla ilgili yükümlülükler tüm grup değil, tam olarak bu şirket tarafından üstleniliyorsa, alıcı şunu anlamalıdır: sorunlar ortaya çıktığında ana şirket, alıcıya karşı doğrudan sorumluluk alanının dışında kalabilir.

Sözleşmede belirtilen satıcıyı, ödemenin alıcısıyla karşılaştırın. Alıcı başka bir kişi (banka, bağlı şirket, başka bir kuruluş) ise, ödeme yapmadan önce yazılı sözleşme dayanağını, alıcının yetki belgelerini, ödemenin amacını ve fonların tam olarak bu kişiye aktarılmasının sonuçlarını alın ve kontrol edin.

Şirketin tescili, şirketin hukuki varlığını ve kayıtlı bilgilerini teyit eder; ancak mali istikrarını teyit etmez ve inşaatın tamamlanacağını garanti etmez.

Özellikle dikkat çekilmesi gerekenler aktif sınırlamalar ve teminatlar şirketin kendisiyle ilgili olarak. Girişimciler Sicili, kuruluşun mali durumu hakkındaki tüm bilgileri içermez. Şirketin taraf olduğu hukuki ihtilaflar kamuya açık kaynaklar aracılığıyla takip edilebilir; ancak kapsamlı bir analiz için bir hukukçunun katılımı gereklidir.

Sadece beyan edilen sermaye tutarı ya da proje şirketinin yakın zamanda tescil edilmiş olması, binanın tamamlanması için yeterli kaynak olup olmadığını değerlendirmek için yeterli değildir. Pratik olarak daha önemli olan, finansman kaynaklarını, banka kredisinin varlığını, inşaatın fiili ilerleme hızını, sorumlu tüzel kişinin varlıklarını ve tamamlanmış projelerini belirlemek ve ayrıca gecikme veya iflas durumlarına yönelik sözleşme koşullarını incelemektir. Mali belgelerin bir kısmı gizli olabilir; bu bilgilere erişilememesi durumu, daha güvenli bir ödeme planı ve bağımsız bir hukuki inceleme ile telafi edilmelidir.

Herhangi bir ödeme yapmadan önce satış departmanına iletilmesi gereken soruların listesi:

• Satıcı şirketin tam yasal unvanı ve kimlik numarası
• Şirketin tescil tarihi
• Sözleşmeyi imzalayan kişinin adı, soyadı ve unvanı; yetki dayanağı
• Bu şirket, söz konusu arsanın sahibi mi, yoksa başka bir dayanakla mı faaliyet gösteriyor?
• Alıcı satıcıdan farklıysa, ödemelerin fiili alıcısı kimdir, hangi hesaba yapılır ve sözleşmeye dayanak nedir?
• Tam olarak bu şirket (marka değil) tarafından hayata geçirilen tamamlanmış projelerin listesi
• Projede yer alan bağlı şirketler var mı ve bunların görevleri nelerdir?

Arsa ve kadastro belgesi

İnşaat halindeki bir binadaki daireye ilişkin hak, inşaatın yürütüldüğü arsa parselinin hukuki statüsüyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. Diğer tüm hususları incelemeden önce, şunu elde etmek gerekir: arsanın kadastro kodu ve Kamu Sicilinden güncel bir belge talep etmek.

Arsayı kendi başınıza nasıl kontrol edebilirsiniz?

1. Satış departmanından kadastro kodunu alın ve bunun sözleşme taslağında belirtildiğinden emin olun.
2. NAPR’nin resmi kadastro haritasında arsa konumunu bulun ve adresi, sınırları ve alanını kontrol edin.
3. NAPR’nin resmi web sitesinden güncel gayrimenkul sicil kaydı belgesini talep edin. Sicil kaydı, belge ve kadastro planını almanızı sağlar; hukuki açıdan önemli kararlarınızı ticari bir hizmetin kartına değil, resmi belgeye dayandırın.
4. Belgede, arsa sahibini satıcı ve ruhsat sahibi ile karşılaştırın. İpotek, hacizler, kısıtlamalar ve kayıtlı yükümlülükleri ayrı ayrı kontrol edin.
5. İmzalamadan hemen önce ve önemli bir ödeme yapmadan önce kontrolü tekrarlayın: arsanın durumu ilk kontrolden sonra değişebilir.

Önemli: Kadastro haritası, arsayı bulmaya yardımcı olur, ancak güncel tapu dökümü ve sözleşme analizinin yerini tutmaz.

Gayrimenkul sicilinden bir belge alınabilir NAPR’nin resmi portalı üzerinden sipariş vermek. Bu belge, düzenlendiği tarihte geçerli olan ve ilgili sicillerde kayıtlı bilgileri gösterir; buna mülkiyet hakkı ile belgede belirtilen kısıtlamalar ve yükümlülükler de dahildir. Bu belge, kayıt dışı anlaşmaların veya belgede yer almayan ihtilafların bulunmadığını teyit etmez.

Arsa sahibi. Arazi, satıcı şirkete ait değilse, müteahhidin inşaatı hangi dayanakla yürüttüğünün anlaşılması gerekir: kira sözleşmesi, ortak yatırım anlaşması veya başka bir belge. Bu belge, alıcıya sunulmalı; sadece sözlü olarak belirtilmemelidir.

Arazinin amacı ve izin verilen kullanım türü. NAPR belgesinde, arsanın kullanım amacı öncelikle tarımsal veya tarım dışı olarak belirtilir. İzin verilen işlevler, imar parametreleri ve kısıtlamalar ayrı olarak belirlenir — şehir planlama belgeleri, varsa ayrıntılı imar planı, inşaat için arsa kullanım koşulları ve izin belgeleri aracılığıyla. Tam da bu belgeler, beyan edilen işlev ve parametrelerin izin verilip verilmediğini gösterir.

Arsa ipoteği — Arazinin kredi teminatı olarak rehin edildiği bir yükümlülük. Banka finansmanı durumunda, arazi kredinin teminatı olarak bankaya ipotek olarak devredilebilir. Bu durumun kendisi, dolandırıcılığın kanıtı sayılmaz. Alıcı, ödeme yapmadan önce ipoteğin satın alınan mülkün tesciline engel olmayacağına dair mekanizmanın yazılı bir açıklamasını almalıdır: bankanın onayı, kısmi muafiyet koşulları veya diğer ilgili belgeler. Bu metinde, dairenin kayıt sisteminde ayrı bir varlık olarak oluşturulup oluşturulmadığı da dikkate alınmalıdır.

İpotek dışında, hesap özetinde şunlar da yer alabilir: tutuklama (mahkeme kararı veya icra makamının kararıyla el koyma yasağı), devretme yasağı, kiralama (kayıt defterine işlenmiş uzun vadeli kira), irtafak hakkı (üçüncü şahıslar tarafından geçiş veya altyapı döşeme hakkı). Ekstrada bir hak talebi, yükümlülük, tescil başvurusu veya başka bir tamamlanmamış kayıt yer alıyorsa, NAPR’den bunun dayanağını ve durumunu öğrenin ve belgeleri avukata iletin. Bu tür bir kaydı otomatik olarak ne geçerli bir ayni hak ne de zararsız bir başvuru olarak değerlendirmeyin.

Belge, sadece bir mülkü ilk kez seçerken değil, aynı zamanda önemli bir ödemeden hemen önce: Kısıtlamaların durumu değişmiş olabilir.

Bir mülk seçerken nelere dikkat edilmesi gerektiği konusunda daha ayrıntılı bilgi, “Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce nasıl kontrol edilir?«.

İzinler ve proje

Kamu Sicilinde bir parselin kayıtlı olması, tek başına varlığını kanıtlamaz geçerli inşaat ruhsatı. Bunlar temelde birbirinden farklı iki belgedir ve bunları karıştırmak, yeni inşa edilmiş bir binayı denetlerken sıkça yapılan hatalardan biridir.

Neleri kontrol etmek gerektiğini adım adım inceleyelim.

• Arazi parseli hakkı — başlangıç noktası: Araziye ilişkin teyit edilmiş bir hak olmadan inşaatın yasal olması mümkün değildir.
• Site Kullanım Koşulları — İmar parametrelerini (işlevsel amaç, kat sayısı, yoğunluk, geri çekilme mesafeleri) belirleyen belediye organının belgesi veya kararı. İşte burada, neyin inşa edilmesine izin verildiği sınırları belirlenmiştir.
• Onaylanmış mimari proje ve diğer izin belgeleri. Mimari proje, kat planlarını, cepheleri ve hacimsel-mekansal çözümleri belirler. Yapısal, mühendislik ve teknolojik çözümler, dokümantasyonun ayrı bölümlerinde düzenlenebilir. Paketin içeriği, projenin sınıfına ve özelliklerine bağlıdır. Reklamlarda yer alan görseller pazarlama ekibi tarafından hazırlanmıştır; izin belgelerinde onaylananlar bunlardan farklılık gösterebilir.
• İnşaat ruhsatı — inşaat çalışmalarına başlanmasına izin veren yetkili belediye organının resmi kararı. Şu hükümlere göre Gürcistan’ın Mekânsal Planlama, Mimari ve İnşaat Faaliyetleri Kanunu, izin belirli tesis parametreleri için verilir ve geçerlilik süresi vardır. Elinizdeki kopyadaki süre dolmuşsa, iznin uzatılıp uzatılmadığını, değiştirilip değiştirilmediğini veya yenisiyle değiştirilip değiştirilmediğini kontrol edin. Geçerli bir yasal dayanak olmaksızın çalışmalara devam etmek, bir ihlal teşkil edebilir.
• İzin veya projenin değiştirilmesi yetkili makam tarafından uygun şekilde onaylanmalı veya düzenlenmeli ve ruhsatın ve izin belgelerinin güncel sürümünde yer almalıdır. Alıcı, projenin ilk versiyonunu değil, onaylanmış projenin güncel sürümünü bilmelidir.
• Binanın hizmete alınması ilgili idari kararname ile düzenlenir. Sınıf I tesisler, Kanunun 139. maddesinde öngörülen hizmete açma prosedürüne tabi değildir; Sınıf II–IV tesislerin hizmete açılma usulü, hükümet kararnamesiyle belirlenir. Denetlenmekte olan konut kompleksinin sınıfı ve uygulanacak prosedürün belirlenmesi gerekmektedir. Belgenin varlığı, öngörülen prosedürün tamamlandığını teyit eder, ancak gizli inşaat kusurlarının bulunmadığını garanti etmez. Sözleşme bağlamında söz konusu olan, binanın hizmete alınmasına ilişkin kararın yayınlanmasıdır; “hizmete giriş izni” değildir.

İnşaat ruhsatının olması, reklamlarda verilen vaatlerin onaylanmış projeye tam olarak uygun olduğu anlamına gelmez. Renderlara değil, belgelere bakın.

İzin belgelerinde tam olarak nelerin kontrol edilmesi gerekiyor:

• Arsanın adresi ve kadastro kodu, sözleşmede belirtilenlerle aynıdır
• İzin sahibi belirlenmiştir; proje yapısı içindeki rolü — mal sahibi, satıcı, yüklenici — belgelerle netleştirilmiştir
• Kat sayısı, alan, kullanım amacı ve temel özellikler tanıtım materyallerinde belirtilenlerle uyumludur
• İnşaat, onaylanmış sıraya göre yürütülmektedir
• İznin geçerlilik süresi güncel; gerekirse uzatma veya değişiklik olup olmadığı kontrol edildi
• Yapılan değişiklikler, satıcının temel taahhütleriyle çelişmemektedir
• Tamamlanmış binalar için — binanın hizmete açılmasına ilişkin idari belgenin bulunması

İzin sahibini belirleyin ve bunu arazi sahibi, satıcı ve projenin diğer katılımcılarıyla karşılaştırın. Bunlar farklı kişiler ise, tesisin inşası, satışı ve devri ile ilgili yetki ve sorumluluklarını düzenleyen belgeleri kontrol edin.

Pratik örnek: Reklam materyallerinde çatı havuzu, yer altı otoparkı ve otelin kendine özgü hizmetleri gösterilmektedir. Alıcı, bu unsurların mutabık kalınan taslak, bunların sözleşmede satıcının yükümlülükleri olarak belirtilip belirtilmediği ve yerine getirilmemesi durumunda ne olacağı. Cevap verilmezse — bu bir pazarlama klişesi değil, yazılı cevap talep edilecek doğrudan bir sorunun konusudur.

Proje geçmişi ve şantiye incelemesi

Bir inşaat firmasının itibarı, satış departmanının sözlerinden değil, halihazırda inşa edilmiş olanlardan oluşur. Gerçek hizmet geçmişi Bu, belirli adresler, teslim tarihleri ve halihazırda teslim edilmiş tesislerin kalitesi üzerinden kontrol edilir.

İlk adım, tamamlanmış ve yapım aşamasındaki projelerin bir listesini hazırlamaktır. Her biri için şunları belirlemek gerekir: tam olarak hangi tüzel kişilik bunu hayata geçiriyordu. Farklı nesnelerin arkasında farklı şirketler varsa, bunlar ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Ardından şunlar gelir: beyan edilen ve fiili süreleri karşılaştırmak halihazırda teslim edilmiş projeler hakkında. Tamamlanmış binalardaki daire satış ilanları ve sakinlerle yapılan görüşmeler yardımcı göstergeler olarak kullanılabilir. Gerçek tarihleri sözleşme belgeleri, devir tutanakları, binanın hizmete açılmasına ilişkin idari karar ve yetkili kurumun verileriyle teyit edin. Birkaç projede tekrarlanan gecikmeler, özellikle de belgelenmiş bir açıklama olmadan, bir risk faktörü olarak değerlendirilmelidir.

İki ya da üç tamamlanmış kompleksin fiziksel incelemesi, belgelerden elde edilemeyen bilgiler sağlar. Dikkat edilmesi gerekenler:

• Cephenin durumu: çatlaklar, soyulan sıva, su sızıntısı izleri
• Asansörlerin çalışması ve merdiven boşluklarının genel durumu
• Su temininin kalitesi ve bina içi şebekelerin durumu
• Dairelerde ve bodrum katlarında havalandırma
• Çatı ve teknik alanların su yalıtımı
• Söz verilen ortak alanların mevcut olması: lobi, dinlenme alanları, peyzaj düzenlemeleri

Batum ve Gonio’daki deniz kenarındaki tesisler için su yalıtımını, havalandırmayı, yoğuşma izlerini, korozyon ve küf oluşumunu ayrı ayrı değerlendirin — deniz iklimi özellikle bu unsurlar üzerinde daha fazla yük oluşturur.

Konut kompleksinin sakinleriyle veya yönetim şirketiyle yapılan görüşme, gerçek durumu ortaya koyar: Müteahhit altyapı taahhütlerini yerine getirmiş mi, teslimattan sonra sorunlar nasıl çözüldü, sakinler ile müteahhit arasında hukuki ihtilaflar var mı?

Mevcut şantiyedeki inşaat çalışmalarının gidişatını takip etmek gerekir tek bir ziyaret üzerinden değil, zaman içindeki gelişimi göz önünde bulundurarak değerlendirmek. Çalışır durumdaki ekipmanlar, faal ekipler ve inşaatın ilerleme durumundaki düzenli değişiklikler, normal bir ilerleme hızının belirtileridir. Hareketsiz duran vinçler, boş şantiye alanı ve birkaç aydır herhangi bir değişiklik olmaması ise bir açıklama gerektirir.

Otel işletmeciliği yapılan apartman komplekslerinde, işletme şirketinin sezon dışı dönemde nasıl çalıştığını ve halihazırda teslimi tamamlanmış tesislerin gelir programının gerçek sonuçlarının ne olduğunu – hesaplamalara göre değil, mal sahiplerine yapılan gerçek ödemelere göre – ayrı olarak araştırmak gerekir.

Tiflis'te, özellikle yoğun inşaat faaliyetlerinin sürdüğü bölgelerde, çevredeki yapı yoğunluğunu, komşu arsaların imar planlarını, ulaşım olanaklarını ve altyapı üzerindeki yükü de değerlendiriniz.

Finansman ve ödeme planı

İnşaat, aynı anda birkaç kaynaktan finanse edilmektedir: geliştiricinin kendi kaynakları, bankaların proje finansmanı ve satış gelirleri. Bu kaynakların oranı, projenin sürdürülebilirliğini etkiler. Ancak alıcı, genellikle geliştiricinin mali tablolarına erişemez; bu nedenle analiz, dolaylı göstergelere ve belirli sorulara verilen yanıtlara dayandırılır.

Eğer inşaat firması banka finansmanı sağlayacağını belirtiyorsa, bu, bankanın projeyi kendi başına değerlendirip denetim koşulları belirlediği anlamına gelebilir. Ancak bu denetimin kapsamı, genellikle alıcının erişemeyeceği kredi belgelerine bağlıdır. Bankanın katılımı, inşaatın tamamlanacağını, sürelerin yerine getirileceğini veya alıcının ödemelerinin korunacağını garanti etmez. İddia edilen ortaklık hakkında yazılı bir kanıt isteyin — yöneticinin sözlü açıklaması değil, somut bir belge.

Onaylanmış banka finansmanı, banka tarafından yapılacak ek inceleme ve denetimlerle birlikte gerçekleştirilebilir; ancak bu, sözleşmenin incelenmesinin yerini almaz ve projenin teslim süresini veya kalitesini garanti etmez.

Ödeme planı ayrıntılı bir analiz gerektirir. Anahtar sorular:

• Ödeme planı şuna bağlı mı: inşaat aşamaları ya da sadece belirli tarihlerde
• Para tam olarak kime ve hangi hesaba yatırılıyor?
• İnşaatın durdurulması durumunda, halihazırda ödenmiş olan paralar ne olacak?
• İlk ödemenin tutarı ne kadardır ve sözleşmenin feshi durumunda bu tutarın iadesi mümkün müdür?
• Koşullu emanet mekanizması veya ödemeleri koruyan başka bir önlem öngörülmüş müdür?

Anlaşılır bir geri ödeme şartı, kayıtlı koruma veya başka bir teminat olmaksızın yapılan büyük bir peşinat ödemesi, alıcının riskini artırır. Projenin durdurulması veya geliştiricinin iflası durumunda, geri ödeme prosedürü ve talebin durumu sözleşmeye, kayıtlı haklara, teminatlara ve geçerli iflas kurallarına bağlı olacaktır — bu hususların değerlendirilmesi bir Gürcü avukat tarafından yapılmalıdır.

Ödeme sistemlerinin nasıl işlediğine dair ayrıntılı bilgiyi, “Gürcistan’da gayrimenkul taksitlendirme sistemi nasıl işliyor?«.

Para birimi, kesin hesap bilgileri ve ödeme amacı sözleşmeye uygun olmalıdır. Başka hesap bilgilerine veya farklı bir ödeme amacı ile yapılan havale, bir ihtilaf durumunda hukuki belirsizliğe yol açar.

Sözleşmede nelere dikkat edilmeli

Sözleşme, işlemin temel belgesidir. Alıcının tam olarak neyi, ne zaman, hangi koşullarda ve hangi güvenceyle alacağını belirleyen şey işte bu sözleşmedir. İşlemin tutarı ne olursa olsun, bağımsız bir hukuki inceleme yapılmadan sözleşmeyi imzalamak ciddi bir hatadır.

Satıcının tam tüzel kişilik bilgileri kayıt defterinde doğrulanmış şirketle aynı olmalıdır. Ad, kimlik numarası veya sözleşmeyi imzalayan kişide herhangi bir uyuşmazlık olması durumunda açıklama yapılması gerekir.

Nesnenin tanımlanması. Mülk, projenin aşamasının elverdiği ölçüde mümkün olduğunca kesin bir şekilde tanımlanmalıdır: parselin kadastro kodu, bina, kat, daire numarası veya proje kimlik numarası, yerleşim planı, proje alanı ve sınırlar. Daire halihazırda kayıt defterinde ayrı bir nesne olarak oluşturulmuşsa, daireye ait kadastral kodu kontrol edin. Kesin parametreler içermeyen “A bloğundaki daire” gibi ifadeler, satın alınacak nesnenin kesin olarak tanımlanmasına imkân vermez.

Alan ve izin verilen sapma — Sözleşmede hem projeye göre belirlenen alan hem de nihai ölçümde izin verilen maksimum sapma belirtilmelidir. Fiyatın yeniden hesaplanmasına gerek kalmadan alanın tek taraflı olarak değiştirilebilmesi, alıcı için dezavantajlı bir koşuldur.

“İnşaatın tamamlanması” kavramı Farklı sözleşmelerde bu terim, farklı olayları ifade eder: binanın kullanıma açılmasına ilişkin belgenin düzenlenmesi, inşaat çalışmalarının fiilen tamamlanması veya anahtarların teslimi. Alıcı için, son ödemesinin ve mülkiyet hakkının devrinin hangi olaya bağlı olduğunu anlamak önemlidir.

Yürütme süresi. Alıcının, belirgin bir devir süresi — belirli bir tarih ya da açıkça tanımlanmış bir olay ve son tarih — ile gecikmenin net sonuçlarını kararlaştırması tercih edilir. Ceza bedeli, iade ve tazminatla ilgili şartların Gürcistan hukukuna göre uygulanabilirliği değerlendirilmelidir.

İnşaat firmasının projeyi değiştirme hakkı — en önemli koşullardan biridir. Kat sayısı, yerleşim planları, malzemeler, altyapı ve teslim tarihlerini tek taraflı olarak değiştirme konusunda geniş bir yetki, alıcıyı satış sırasında verilen taahhütlere ilişkin hukuki korumadan fiilen mahrum bırakır.

Gelecekteki hakkın tescili. Projenin yapısına ve belgelere bağlı olarak, NAPR’da gelecekteki bir hakkın ön kaydı ya da mülkün gelecekteki devriyle ilgili bir yükümlülüğün kaydı yapılabilir. Bu tür bir kayıt, sonraki kayıtları kısıtlayabilir; ancak kapsamı ve istisnaları kanun ve tarafların anlaşmasıyla belirlenir; mülkiyet değişikliği veya geliştiricinin iflası durumunda koşulsuz bir garanti teşkil etmez. Ödeme yapmadan önce, bir avukattan ilgili kayıt türüne ilişkin bir özet ve yazılı açıklama isteyin.

Alıcının hakkı veya yükümlülüğü tescil edilmemişse ve başka bir güvenilir teminat bulunmuyorsa, bir ihtilaf veya satıcının iflası durumunda alıcının konumu önemli ölçüde zayıflayabilir. Talebin somut durumu bir hukukçu tarafından belirlenmelidir.

İpotek kaldırma süreci Satın alınacak daire veya arsa ile ilgili olarak şu hususlar açıkça belirtilmelidir: yükümlülüğün hangi koşullarda kaldırılacağı, prosedürü kimin başlatacağı ve bunun ne kadar sürede gerçekleşeceği.

Sözleşme, bir ihtilaf durumunda öncelikli olan dil versiyonunda okunmalıdır. Sözleşmede Rusça ve Gürcüce versiyonları bulunuyorsa ve uyuşmazlık durumunda Gürcüce versiyonun geçerli olacağı belirtilmişse, uzman bir çevirmen ve hukukçu yardımıyla tam da bu versiyon analiz edilmelidir. Reklam materyallerini ve yazışmaları saklayın: bunlar, satıcının kamuya açık beyanlarının içeriğini kanıtlamak için kullanılabilir. Bunların hukuki geçerliliği ve uyuşmazlık üzerindeki etkisi, koşullara, sözleşme metnine ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.

İnşaat firmasının uyarı işaretleri

Sıralanan belirtilerin hiçbiri tek başına sorunun kesin kanıtı değildir. Ancak birkaç uyarı sinyalinin bir araya gelmesi Ödemenin durdurulmasını ve karar verilmeden önce durumun netleştirilmesini talep ediyor.

• Sözleşmenin taraflarından biri olacak şirketin adını açıklamayı reddetmeve NAPR’da doğrulanması için yeterli bilgileri sunmalıdır. Alıcı bir tüketici, satıcı ise profesyonel bir piyasa katılımcısı olarak hareket ediyorsa, sözleşme imzalanmadan önce satıcı, Tüketici Haklarının Korunması Kanunu’nda öngörülen kimlik ve adres bilgilerini bildirmelidir. Tüketici statüsünden bağımsız olarak, sözleşme tarafının kimliğini belirtmeyi reddetmek ciddi bir tehlike işaretidir.
• Arsanın kadastro kodunun verilmemesi. Bu olmadan, bölgenin doğru ve güvenilir bir şekilde bağımsız olarak denetlenmesi büyük ölçüde zorlaşır.
• Satıcı, arazi sahibi ve parayı alan kişinin aynı kişi olmaması anlaşılır ve belgelerle desteklenmiş hukuki bir açıklama olmaksızın.
• Acilen iade edilemez bir depozito yatırılması veya rezervasyon yapılması talebiyle baskı — “sadece bugün”, “fiyat artacak”, “daire sayısı azaldı”.
• Sözleşmede belirtilmeyen bir hesaba yapılan ödeme, yazılı bir açıklama olmaksızın yasal dayanağı.
• Getiri, vade ve altyapı ile ilgili vaatler yalnızca sözlü olarak veriliyor ya da sözleşmede yer almadan pazarlama materyallerinde.
• İnşaat ruhsatının belirsiz durumu: Belge yok, uzatma onayı olmadan süre dolmuş, farklı parametrelerle düzenlenmiş.
• Tüzel kişiliklerin, yöneticilerin veya kurucuların sık sık değişmesi aktif satış döneminde.
• Arsa ipoteğinin belirsizliği daire bedelinin ödenmesi sırasında yükün kaldırılmasına ilişkin net bir mekanizma bulunmamaktadır.
• Tamamlanmış projelerin bulunmaması piyasada uzun yıllara dayanan iş tecrübesi olduğu iddiaları söz konusu olduğunda.
• Projeyi değiştirme hakkının aşırı geniş olması alıcının rızası olmaksızın ve sözleşmeyi feshetme hakkı olmaksızın tek taraflı olarak.
• Sorumluluğun bariz orantısızlığı: Ödemenin gecikmesi durumunda alıcıya uygulanan yüksek para cezaları ve ödeme sürelerinin ihlali konusunda satıcının asgari düzeyde veya hiç sorumluluk taşımaması.

Bu belirtilerden birkaçını aynı anda fark ettiyseniz, durum netleşip belgelerle teyit edilene kadar işlemin bir sonraki aşamasına geçmeyin.

Ödeme yapıldıktan sonra inşaat durursa ne yapılmalı?

1. İnşaatın mevcut durumunu, taahhüt edilen teslim tarihini ve tüm yazışmaları kayıt altına alın.
2. Şirket, arsa, ipotekler ve izinlere ilişkin güncel bilgileri kontrol edin: satın alma işleminden sonra durum değişmiş olabilir.
3. Satıcıya, işlemin durdurulma nedenleri, yeni zaman çizelgesi ve finansman kaynağı hakkında yazılı bir talepte bulunun.
4. Ödeme planını değiştirmeden veya bir sonraki ödemeyi askıya almadan önce, sözleşmeyi bağımsız bir Gürcü avukata danışın: izinsiz olarak ödeme yapmamak, alıcı tarafında bir ihlale yol açabilir.
5. Mülk ipotekli ise, bankadan alıcılarla ilgili prosedürleri ve söz konusu mülkün ipoteğinden kurtarılması için gerekli işlemleri öğrenin.
6. Bir avukatla, hak talebi, sözleşmenin feshi, hakkın tescili veya korunması, ihtiyati tedbirler ve şirketin iflası durumunda atılması gereken adımlar hakkında görüşün. Seçim, sözleşmeye, tescilli haklara ve projenin aşamasına bağlıdır.

Grup sohbetlerini, taleplerin resmi olarak kaydedilmesinin yerine geçecek bir araç olarak görmeyin. Diğer alıcılarla koordinasyon sağlamak faydalı olabilir, ancak bireysel sözleşmeler ve tescilli haklar birbirinden farklılık gösterebilir.

Seçilen nesneye ilişkin belgeler var mı?
Kadastro kodunu ve satın alma koşullarını bize gönderin; soru listesi hazırlamanıza ve karşılaştırma için alternatifler bulmanıza yardımcı olalım. Nihai hukuki görüş, bağımsız bir uzman tarafından verilmelidir.
[Alternatifleri bul]

Adım adım kontrol algoritması

Denetim, gelişigüzel bir dizi işlemden ibaret olmamalıdır. Aşağıda, satış departmanıyla ilk temastan mülkiyet hakkının tescili aşamasına kadar tüm denetim aşamalarını kapsayan adım adım bir süreç yer almaktadır. Gürcistan’da gayrimenkul satın almaya ilişkin eksiksiz adım adım kılavuz, “Gürcistan'da gayrimenkul nasıl satın alınır?«.

1. Satıcı şirketin tüzel unvanını ve kimlik numarasını öğrenin. Bunu, fiyat ve koşullar hakkında herhangi bir görüşme yapılmadan önce yapın.
2. Ödeme alıcı şirketi belirleyin. Sözleşmeye göre satıcıyla karşılaştırın; uyuşmazlık olması durumunda yazılı bir sözleşme dayanağı talep edin.
3. NAPR Girişimciler Sicili’nden güncel bir belge almak. Kayıt tarihini, temsil yetkisine sahip kişileri ve değişiklik geçmişini kontrol etmek.
4. Arsa kadastral kodunu almak. Bunu sunmayı reddetmesi bir tehlike işaretidir.
5. Söz konusu arsa için tapu sicilinden bir belge talep etmek. Mülk sahibini, ipotekleri ve kayıtlı bilgileri kontrol etmek; gerekirse bir avukattan yardım almak.
6. İnşaat ruhsatı ve güncel izin belgelerini talep etmek. Tutanlığı, parametreleri, geçerlilik süresini ve yapılan değişiklikleri kontrol edin.
7. İzin tutucusunu ve bunun proje yapısı içindeki rolünü belirlemek. Arazi sahibi, izin sahibi, satıcı ve ödeme alıcısı arasındaki ilişkilerin belgelerle teyit edildiğinden emin olun.
8. Belgeleri reklam vaatleriyle karşılaştırmak. Yüzme havuzu, otopark, altyapı, otel markası — tüm bunlar onaylanmış projede ve sözleşmede yer almalıdır.
9. Tamamlanan projeleri kontrol etmek. Hangi şirketin bunları hayata geçirdiğini belirlemek; sözleşmedeki ilk süreleri, resmi değişiklikleri ve fiili devreye alma tarihlerini karşılaştırmak.
10. İnşaat alanını ve teslim edilmiş binaları incelemek. Sakinlerle konuşmak, inşaat kalitesini ve yönetim şirketinin çalışmalarını değerlendirmek.
11. Finansman ve ödeme planını incelemek. Banka katılımına ilişkin onay talebinde bulunmak, alıcının hesap bilgilerini doğrulamak ve ödemeleri aşamalara bağlamak.
12. Sözleşmenin bağımsız bir denetimini yaptırmak. Satıcı tarafından tavsiye edilen değil, alıcının çıkarlarını gözeten bir avukat.
13. Her önemli ödeme öncesinde temel bilgileri yeniden kontrol edin. Araziye ilişkin güncel tapu kaydı, ruhsat durumu, şirket bilgileri.

Biz, ekip Rezidans, amaçlarınızı, bütçenizi ve kabul edilebilir risk düzeyinizi göz önünde bulundurarak Gürcistan’da size uygun gayrimenkulü bulmanıza yardımcı oluyoruz. Devam edin kısa bir tesis seçkisi, daha sonra incelenmek ve karşılaştırılmak üzere seçenekler elde etmek amacıyla.

Gürcistan'daki yeni inşa edilen binalara bir göz atın

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

Yeni teklif

gelen ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾136 443

₾4 162/м²

Artex Parkline

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2029

gelen ₾256 893

₾8 003/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batum, Gonio

26,9m²'den başlayan fiyatlarla

2026

Tümünü görün

Alıcıda ne kalmalıdır?

Sözleşmenin imzalanmasından sonra ve işlem süresince alıcı, belgelerin tam setini saklamalıdır. Bir anlaşmazlık ortaya çıktığında bu belgelerin eksik olması, kendi çıkarlarını korumayı önemli ölçüde zorlaştırır.

Saklanması gereken belgeler ve materyaller:

• Girişimciler Sicili ve Gayrimenkul Sicili’nden alınan güncel kayıtlar — sözleşmenin imzalandığı tarih ve her bir önemli ödemenin yapıldığı tarih itibarıyla
• İnşaat ruhsatının ve buna ilişkin tüm resmi değişikliklerin birer kopyası
• Satıcı tarafından imzalanmış, satın alınacak dairenin onaylanmış planı ve kaplama özellikleri
• Tüm ekleri ve ilave sözleşmeleriyle birlikte imzalanmış bir adet alım-satım sözleşmesi
• Ödeme takvimi — sözleşmede onaylandığı haliyle
• Her bir havaleye ilişkin ödeme belgeleri: banka makbuzları, hesap özetleri, alım teyitleri
• Satış departmanıyla işlemin temel koşullarına ilişkin yazışmalar: mektuplar, mesajlaşma uygulamaları, e-posta
• Daire veya arsa üzerinde herhangi bir yükümlülük varsa, bu yükümlülüğün kaldırıldığını teyit eden belgeler
• Anahtarların teslim alınması sırasında düzenlenen daire teslim-teslim belgesi ve kusur listesi
• Binanın kullanıma açılmasından sonra mülkiyet hakkının tesciliyle ilgili belgeler

Mülk seçimi sürecinde alınan tanıtım materyalleri ve broşürler de saklanmalıdır: bunlar, satıcının kamuya açık beyanlarının içeriğini kanıtlamak için kullanılabilir. Bunların hukuki geçerliliği ve uyuşmazlığın sonucuna etkisi, koşullara, sözleşme metnine ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.

Sonuç

Bir inşaat firmasının güvenilirliği, markanın tanınırlığıyla veya reklam faaliyetlerinin yoğunluğuyla belirlenmez. Bu güvenilirlik, hukuki, ruhsat, mali ve fiili veriler arasındaki tutarlılıkta ortaya çıkar: şirketin ticaret sicilinde kayıtlı olması, arazinin Tapu Sicilinde kayıtlı olması, belediye makamından alınan ruhsat, tamamlanmış projelerin geçmişi ve sözleşme koşullarının birbiriyle çelişmeyen bir tablo oluşturması.

Gürcistan’daki yeni inşaat pazarı gerçek fırsatlar sunuyor. Bununla birlikte, önemli tutarsızlıkların bir kısmı ancak birkaç kaynağı karşılaştırıldığında ortaya çıkıyor — ve bunları, sözleşmeyle iadesi sınırlandırılmış veya bir anlaşmazlık gerektirebilecek bir avans ya da başka bir ödeme yapılmadan önce tespit etmek daha doğru olur.

Belgeler ile satıcının vaatleri arasındaki önemli tutarsızlıklar açıklanıp belgelerle teyit edilene kadar, önemli bir meblağı havale etmeyin.