So überprüfen Sie einen Bauträger in Georgien

Ein ansprechendes Rendering, ein bekannter Markenname und ein belebtes Verkaufsbüro – all das vermittelt den Eindruck von Zuverlässigkeit, bestätigt jedoch nicht die rechtliche einwandfreie Abwicklung eines konkreten Projekts. Eine Marke kann schon seit Jahren bestehen, während eine einzelne, für ein bestimmtes Objekt gegründete Projektgesellschaft gerade erst ihre Arbeit aufnimmt. Das Grundstück könnte mit einer Hypothek belastet sein. Die Baugenehmigung wurde unter anderen Bedingungen erteilt, als in der Werbung versprochen wurde. Der Vertrag ist so formuliert, dass der Käufer alle Risiken trägt, der Verkäufer hingegen fast keine.

Die Zuverlässigkeit eines Bauträgers lässt sich nicht anhand eines einzigen Dokuments oder einer einzigen Bewertung bestätigen. Es ist erforderlich, mehrere unabhängige Quellen miteinander abzugleichen: das Unternehmerregister NAPR, den Katasterauszug, die Genehmigungsunterlagen, die tatsächliche Historie der fertiggestellten Objekte und den Vertragstext. Erst die Gesamtheit dieser Daten liefert ein fundiertes Bild.

Dieser Artikel ist ein praktischer Leitfaden zur Überprüfung eines Bauträgers und eines Neubaus in Georgien. Er umfasst vier Überprüfungsebenen: Unternehmen, Grundstück, Genehmigungen und Vertrag. Der Beitrag dient lediglich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung eines konkreten Geschäfts.

Kurze Antwort

Kein Dokument, keine Bank und keine bekannte Marke kann garantieren, dass das im Bau befindliche Haus termingerecht fertiggestellt wird. Doch noch vor der Leistung einer Anzahlung lässt sich das Risiko erheblich verringern: die Rechtsform des Verkäufers festzustellen, das Grundstücksrecht und etwaige Belastungen zu prüfen, die gültige Baugenehmigung mit dem beworbenen Projekt abzugleichen, den tatsächlichen Baufortschritt früherer und laufender Bauvorhaben zu untersuchen und einen Vertrag mit stufenweiser Zahlung und klaren Folgen bei Zahlungsverzug zu vereinbaren.

Leisten Sie keine Anzahlung, wenn der Bauträger den Katastercode nicht angibt, keine Kopie der aktuellen Genehmigung vorlegt, den Zusammenhang zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Verkäufer nicht erläutert oder vorschlägt, die Zahlung an eine Person zu leisten, die nicht im Vertrag genannt ist. Ein einzelnes Warnsignal bedeutet nicht immer Betrug, aber jede Unstimmigkeit muss vor der Zahlung schriftlich geklärt werden.

Was genau muss überprüft werden?

Ein häufiger praktischer Fehler besteht darin, die Überprüfung auf eine einzige Maßnahme zu beschränken, beispielsweise auf die Durchsicht eines einzigen Auszugs. In der Praxis gliedert sich die Überprüfung in vier eigenständige Ebenen, von denen jede eine eigene Risikoklasse abdeckt.

Die erste Ebene – die juristische Person. Wer genau den Vertrag unterzeichnet, das Geld entgegennimmt und die Verantwortung trägt. Dies muss nicht unbedingt mit der Marke, der Unternehmensgruppe oder dem Unternehmen übereinstimmen, das die vorherigen Objekte gebaut hat.

Die zweite Ebene – das Grundstück und die Belastungen. Wer ist der Eigentümer, auf welcher Rechtsgrundlage nutzt der Bauträger das Grundstück, gibt es eine Hypothek, eine Pfändung oder sonstige Beschränkungen und wie wirken sich diese auf die zu erwerbende Wohnung aus?

Die dritte Ebene – Berechtigungen und Projekteinstellungen. Liegt eine gültige Baugenehmigung vor, was genau ist darin genehmigt und stimmen diese Angaben mit den Angaben in der Werbung überein?

Vierte Ebene – Vertrag, Finanzierung und Verfahren zur Eintragung des Rechts. Wie ist der Zahlungsablauf aufgebaut, wer erhält das Geld, wie funktioniert die Löschung der Grundpfandrechte und wie werden die Rechte des Käufers bis zur Inbetriebnahme des Hauses gesichert?

Es ist von grundlegender Bedeutung, folgende Unterscheidung zu treffen: Marke des Bauträgers — das ist ein Handelsname; Unternehmensgruppe — das ist eine Gruppe von juristischen Personen mit unterschiedlichen Funktionen; Projektentwickler — ein bestimmtes Unternehmen, das eine Genehmigung erhalten hat; Grundstückseigentümer — kann eine Einzelperson sein; das Unternehmen, das das Geld entgegennimmt — muss nicht unbedingt mit einem der aufgeführten Punkte übereinstimmen. Diese Struktur zu verstehen, ist die wichtigste Aufgabe.

Schnelle Risikobewertung

Dies ist weder eine Zuverlässigkeitsbewertung noch ein rechtliches Gutachten: Das Ergebnis hängt von den Unterlagen des jeweiligen Projekts und vom Vertrag ab.

Was Sie vor der Buchung oder der Anzahlung erhalten

Bitten Sie den Verkäufer vor der ersten nicht rückerstattbaren Zahlung um Folgendes:

1. vollständige Bezeichnung und Identifikationsnummer des verkaufenden Unternehmens;
2. Katastercode des Grundstücks;
3. einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch und einen Katasterplan;
4. die Baugenehmigung und die dazu vorgenommenen Änderungen;
5. ein Dokument, das das Recht des Bauträgers zur Nutzung des Grundstücks bestätigt, sofern er nicht dessen Eigentümer ist;
6. Vertragsentwurf mit allen Anhängen, dem Grundriss der Wohnung und der Ausstattungsbeschreibung;
7. Zeitplan für den Bau und die Zahlungen;
8. Bankunterlagen über die Zustimmung oder den Mechanismus zur Löschung der Hypothek auf die Wohnung, falls das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist;
9. eine Liste der fertiggestellten Objekte genau jener juristischen Person, die vertraglich haftet.

Die Weigerung, eines der Dokumente vorzulegen, ist nicht automatisch ein Beweis für Unredlichkeit. Vor der Zahlung sollte man sich jedoch über den Grund für das Fehlen des Dokuments und die rechtlichen Konsequenzen im Klaren sein.

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Überprüfung des Bauträgers

Bevor Sie die Projektpräsentation lesen, müssen Sie Folgendes festlegen: Wer genau wird den Vertrag unterzeichnen und das Geld entgegennehmen?. Das ist nicht immer das Unternehmen, dessen Name auf dem Banner der Baustelle steht.

Vollständige rechtliche Bezeichnung und Identifikationsnummer — die ersten Daten, die Sie von der Vertriebsabteilung einholen müssen. Erfragen Sie den offiziellen Firmennamen und die Identifikationsnummer des Unternehmens und besorgen Sie sich einen aktuellen Auszug aus dem Unternehmerregister der Nationalen Agentur für öffentliche Register Georgiens (NAPR) über offizielles Portal. Überprüfen Sie die eingetragenen Partner oder Gesellschafter im Rahmen der verfügbaren Informationen, die vertretungsberechtigten Personen, den Status des Unternehmens und die Historie der Eintragungsänderungen. Der Handelsname, unter dem der Bauträger tätig ist, kann vom offiziellen Namen der eingetragenen Organisation abweichen. Der Auszug gibt nicht immer Aufschluss über die gesamte Struktur der tatsächlichen Kontrolle.

Aus der Datenbank lässt sich feststellen, Datum der Registrierung Unternehmen. Das ist wichtig: Eine Marke kann bereits seit zehn Jahren bestehen, während eine bestimmte juristische Person erst vor einem Jahr speziell für dieses Projekt gegründet wurde. Eine solche Struktur stellt an sich keinen Verstoß dar, bedeutet jedoch, dass die „Erfahrung der Marke“ nicht mit der Erfahrung des verkaufenden Unternehmens gleichzusetzen ist.

Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass die Person, die den Vertrag unterzeichnet, tatsächlich befugt ist: Dies muss durch die Satzung oder eine Vollmacht bestätigt werden und darf sich nicht nur auf die auf der Visitenkarte angegebene Position stützen.

Planungsbüro — eine eigenständige Gesellschaft, die ein Bauträger für ein bestimmtes Projekt gründen kann. Wenn die finanziellen und baulichen Verpflichtungen von genau dieser Gesellschaft und nicht von der gesamten Unternehmensgruppe getragen werden, muss sich der Käufer darüber im Klaren sein: Sollten Probleme auftreten, liegt die direkte Haftung gegenüber ihm möglicherweise nicht bei der Muttergesellschaft.

Vergleichen Sie den im Vertrag genannten Verkäufer mit dem Zahlungsempfänger. Falls es sich bei dem Zahlungsempfänger um eine andere Person (Bank, verbundenes Unternehmen, sonstige Einrichtung) handelt, sollten Sie vor der Zahlung eine schriftliche Vertragsgrundlage sowie die Befugnisse des Zahlungsempfängers, den Verwendungszweck der Zahlung und die Folgen einer Überweisung an genau diese Person einholen und überprüfen.

Die Eintragung eines Unternehmens bestätigt dessen rechtliche Existenz und die eingetragenen Angaben, jedoch nicht dessen finanzielle Stabilität und garantiert auch nicht die Fertigstellung des Bauvorhabens.

Besondere Beachtung verdienen Aktive Beschränkungen und Sicherheiten Was das Unternehmen selbst betrifft: Das Unternehmerregister enthält nicht alle Informationen über die finanzielle Lage des Unternehmens. Gerichtliche Auseinandersetzungen, an denen das Unternehmen beteiligt ist, lassen sich über öffentliche Quellen nachverfolgen, wobei eine umfassende Analyse jedoch die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts erfordert.

Weder die Höhe des angegebenen Kapitals noch die kürzlich erfolgte Registrierung der Projektgesellschaft lassen eine Einschätzung zu, ob die Mittel für die Fertigstellung des Gebäudes ausreichen werden. Praktisch gesehen ist es wichtiger, die Finanzierungsquellen, das Vorliegen eines Bankkredits, das tatsächliche Bautempo, die Vermögenswerte und die abgeschlossenen Projekte genau der verantwortlichen juristischen Person sowie die Vertragsbedingungen für den Fall von Verzögerungen oder Insolvenz zu ermitteln. Ein Teil der Finanzunterlagen kann vertraulich sein; der fehlende Zugang muss durch ein sichereres Zahlungsmodell und eine unabhängige rechtliche Prüfung ausgeglichen werden.

Eine Liste mit Fragen, die Sie vor jeder Zahlung an die Vertriebsabteilung richten sollten:

• Vollständige juristische Bezeichnung des verkaufenden Unternehmens und dessen Identifikationsnummer
• Datum der Unternehmensgründung
• Name und Vorname sowie Funktion der Person, die den Vertrag unterzeichnet; Grundlage der Befugnisse
• Ist dieses Unternehmen Eigentümer des Grundstücks oder handelt es auf einer anderen Rechtsgrundlage?
• Wer ist der tatsächliche Zahlungsempfänger, auf welches Konto erfolgt die Zahlung und auf welcher vertraglichen Grundlage, wenn der Zahlungsempfänger nicht mit dem Verkäufer identisch ist?
• Liste der abgeschlossenen Projekte, die von genau diesem Unternehmen (nicht dieser Marke) realisiert wurden
• Gibt es verbundene Unternehmen, die an dem Projekt beteiligt sind, und welche Aufgaben übernehmen diese?

Grundstück und Katasterauszug

Das Recht auf eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus ist untrennbar mit dem rechtlichen Status des Grundstücks verbunden, auf dem gebaut wird. Bevor man alles Weitere analysiert, muss man Katastercode des Grundstücks und einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register anfordern.

So überprüfen Sie das Grundstück selbst

1. Erfragen Sie die Kataster-Nummer bei der Vertriebsabteilung und vergewissern Sie sich, dass diese im Vertragsentwurf angegeben ist.
2. Suchen Sie das Grundstück auf der offiziellen Katasterkarte der NAPR und überprüfen Sie die Adresse, die Grenzen und die Fläche.
3. Beantragen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Immobilienregister auf der offiziellen Website der NAPR. Über das Register können Sie einen Auszug und einen Katasterplan erhalten; ziehen Sie rechtlich relevante Schlussfolgerungen bitte auf der Grundlage des offiziellen Dokuments und nicht anhand einer Karteikarte eines kommerziellen Dienstleisters.
4. Vergleichen Sie in dem Auszug den Eigentümer des Grundstücks mit dem Verkäufer und dem Inhaber der Genehmigung. Überprüfen Sie außerdem separat, ob Hypotheken, Pfändungen, Beschränkungen und eingetragene Verbindlichkeiten vorliegen.
5. Führen Sie die Überprüfung unmittelbar vor der Unterzeichnung und vor einer größeren Zahlung erneut durch: Der Status des Grundstücks kann sich seit der ersten Überprüfung geändert haben.

Das ist wichtig: Die Katasterkarte hilft zwar dabei, ein Grundstück zu finden, ersetzt jedoch nicht einen aktuellen Auszug und die Prüfung des Vertrags.

Einen Auszug aus dem Grundbuch kann man über das offizielle NAPR-Portal bestellen. Der Auszug enthält die zum Zeitpunkt seiner Erstellung gültigen Angaben, die in den entsprechenden Registern eingetragen sind, einschließlich der Eigentumsverhältnisse sowie der darin aufgeführten Beschränkungen und Belastungen. Er bestätigt nicht das Nichtvorhandensein nicht eingetragener Vereinbarungen oder nicht aufgeführter Streitigkeiten.

Eigentümer des Grundstücks. Wenn das Grundstück nicht dem verkaufenden Unternehmen gehört, muss geklärt werden, auf welcher Grundlage der Bauträger den Bau durchführt: Mietvertrag, Vereinbarung über eine gemeinsame Investition oder ein anderes Dokument. Dieses Dokument muss dem Käufer vorgelegt werden und darf nicht nur mündlich erwähnt werden.

Zweckbestimmung des Grundstücks und zulässige Nutzungsart. Im NAPR-Auszug wird die Zweckbestimmung eines Grundstücks in erster Linie als landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich ausgewiesen. Zulässige Nutzungen, Bebauungsparameter und Einschränkungen werden separat festgelegt – durch städtebauliche Unterlagen, den detaillierten Bebauungsplan (sofern vorhanden), die Bedingungen für die Nutzung des Grundstücks zu Bauzwecken sowie die Genehmigungsunterlagen. Genau diese Dokumente geben Aufschluss darüber, ob die beantragte Nutzung und die Parameter des Bauvorhabens zulässig sind.

Grundstückshypothek — eine Belastung, bei der das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit verpfändet ist. Bei einer Bankfinanzierung kann das Grundstück der Bank als Hypothek zur Sicherung des Kredits übertragen werden. Diese Tatsache allein ist kein Beweis für Betrug. Der Käufer sollte vor der Zahlung eine schriftliche Beschreibung der Vorgehensweise erhalten, durch die sichergestellt wird, dass die Hypothek der Eintragung der erworbenen Immobilie nicht im Wege steht: die Zustimmung der Bank, die Bedingungen für eine teilweise Freigabe oder ein anderes relevantes Dokument. Der Wortlaut muss berücksichtigen, ob die Wohnung als eigenständiger Eintrag im Grundbuch geführt wird.

Neben der Hypothek können in dem Auszug folgende Angaben enthalten sein: Festnahme (Verfügungsverbot aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung oder einer Anordnung einer Vollstreckungsbehörde), Veräußerungsverbot, Miete (im Register eingetragene Langzeitmiete), Dienstbarkeit (Wegerecht oder Recht auf Verlegung von Versorgungsleitungen durch Dritte). Sollte in dem Auszug ein Rechtsanspruch, eine Verpflichtung, ein Registrierungsantrag oder ein anderer noch nicht abgeschlossener Eintrag aufgeführt sein, erkundigen Sie sich bei der NAPR nach dessen Grundlage und Status und leiten Sie die Unterlagen an einen Rechtsanwalt weiter. Betrachten Sie einen solchen Eintrag nicht automatisch als geltendes dingliches Recht oder als harmlosen Antrag.

Der Auszug muss nicht nur bei der ersten Auswahl einer Immobilie angefordert werden, sondern auch unmittelbar vor einer wesentlichen Zahlung: Der Status der Beschränkungen könnte sich geändert haben.

Weitere Informationen dazu, worauf man bei der Auswahl einer Immobilie achten sollte, finden Sie in dem Artikel zum Thema „So prüfen Sie eine Immobilie in Georgien vor dem Kauf„.

Genehmigungen und Projekt

Die Tatsache, dass ein Grundstück im öffentlichen Register eingetragen ist, beweist an sich noch nicht das Vorliegen von gültige Baugenehmigung. Es handelt sich um zwei grundlegend unterschiedliche Dokumente, und sie zu verwechseln, ist einer der häufigsten Fehler bei der Überprüfung eines Neubaus.

Lassen Sie uns Schritt für Schritt durchgehen, was genau überprüft werden muss.

• Recht auf ein Grundstück — Ausgangspunkt: Ohne nachgewiesenen Anspruch auf das Grundstück kann der Bau nicht rechtmäßig sein.
• Nutzungsbedingungen für die Website — ein Dokument oder Beschluss einer kommunalen Behörde, in dem die Bebauungsparameter festgelegt sind: Zweckbestimmung, Anzahl der Stockwerke, Bebauungsdichte, Abstandsmaße. Genau hier sind die Grenzen dessen festgelegt, was gebaut werden darf.
• Genehmigter Architekturentwurf und sonstige Genehmigungsunterlagen. Der Architekturentwurf legt die Grundrisse, Fassaden und räumlichen Gestaltungslösungen fest. Konstruktive, technische und technologische Lösungen können in separaten Teilen der Dokumentation dargelegt werden. Der Umfang des Pakets hängt von der Klasse und den Besonderheiten des Objekts ab. Die in der Werbung gezeigten Visualisierungen wurden vom Marketingteam erstellt; die in den Genehmigungsunterlagen festgelegten Angaben können davon abweichen.
• Baugenehmigung — ein offizieller Beschluss der zuständigen kommunalen Behörde, der den Beginn der Bauarbeiten genehmigt. Gemäß Georgisches Gesetzbuch über Raumordnung, Architektur und Bauwesen, Die Genehmigung wird für bestimmte Parameter des Objekts erteilt und ist befristet. Sollte die Gültigkeitsdauer der vorliegenden Kopie abgelaufen sein, prüfen Sie bitte, ob die Genehmigung verlängert, geändert oder durch eine neue ersetzt wurde. Die Fortsetzung der Arbeiten ohne gültige Rechtsgrundlage kann einen Verstoß darstellen.
• Änderungen der Genehmigung oder des Entwurfs müssen von der zuständigen Behörde ordnungsgemäß genehmigt oder ausgefertigt und in der aktuellen Fassung der Genehmigung und der Genehmigungsunterlagen berücksichtigt sein. Der Käufer muss die aktuelle Fassung des genehmigten Entwurfs kennen, nicht dessen ursprüngliche Fassung.
• Inbetriebnahme des Gebäudes wird durch einen entsprechenden Verwaltungsakt geregelt. Objekte der Klasse I unterliegen nicht dem in Artikel 139 des Gesetzbuchs vorgesehenen Abnahmeverfahren; das Verfahren zur Abnahme von Objekten der Klassen II–IV wird durch einen Regierungsbeschluss festgelegt. Für den zu prüfenden Wohnkomplex müssen dessen Klasse und das anzuwendende Verfahren ermittelt werden. Das Vorliegen eines Bescheids bestätigt, dass das vorgesehene Verfahren durchlaufen wurde, garantiert jedoch nicht das Fehlen versteckter Baumängel. Im vertraglichen Kontext geht es um die Ausstellung einer Abnahmebescheinigung für das Gebäude und nicht um eine „Inbetriebnahmegenehmigung“.

Das Vorliegen einer Baugenehmigung bedeutet nicht, dass die Werbeversprechen vollständig mit dem genehmigten Projekt übereinstimmen. Vergleichen Sie die Unterlagen und nicht die Renderings.

Was genau muss in den Genehmigungsunterlagen überprüft werden:

• Die Adresse und der Katastercode des Grundstücks stimmen mit den Angaben im Vertrag überein
• Der Genehmigungsinhaber ist benannt; seine Rolle innerhalb der Projektstruktur – Eigentümer, Verkäufer, Auftragnehmer – ist schriftlich festgelegt.
• Anzahl der Stockwerke, Fläche, Zweckbestimmung und wesentliche Parameter entsprechen den Werbematerialien
• Die Bauarbeiten erfolgen gemäß der genehmigten Reihenfolge
• Die Gültigkeitsdauer der Genehmigung ist aktuell; gegebenenfalls wurde geprüft, ob eine Verlängerung oder Änderung vorliegt
• Die vorgenommenen Änderungen stehen nicht im Widerspruch zu wesentlichen Zusagen des Verkäufers
• Für fertiggestellte Gebäude: Vorliegen eines behördlichen Bescheids über die Inbetriebnahme des Gebäudes

Legen Sie den Genehmigungsinhaber fest und stimmen Sie diesen mit dem Grundstückseigentümer, dem Verkäufer und anderen Projektbeteiligten ab. Handelt es sich um verschiedene Personen, überprüfen Sie die Unterlagen, aus denen deren Befugnisse und Pflichten hinsichtlich des Baus, des Verkaufs und der Übertragung der Immobilie hervorgehen.

Praxisbeispiel: In den Werbematerialien werden ein Dachpool, eine Tiefgarage und der charakteristische Hotelservice gezeigt. Der Käufer muss feststellen, ob diese Elemente Teil des abgestimmter Entwurf, ob sie im Vertrag als Verpflichtungen des Verkäufers festgeschrieben sind und was passiert, wenn sie nicht erfüllt werden. Falls keine Antwort vorliegt – handelt es sich nicht um eine Marketingfloskel, sondern um einen Punkt, der eine direkte Anfrage mit der Forderung nach einer schriftlichen Antwort erfordert.

Projektverlauf und Baustellenbesichtigung

Der Ruf eines Bauträgers hängt nicht von den Aussagen der Vertriebsabteilung ab, sondern davon, was bereits gebaut wurde. Tatsächliche Dienstlaufbahn wird anhand konkreter Adressen, Fristen und der Qualität bereits fertiggestellter Objekte überprüft.

Der erste Schritt besteht darin, eine Liste der abgeschlossenen und im Bau befindlichen Projekte zu erstellen. Für jedes Projekt muss festgestellt werden, Um welche juristische Person handelt es sich genau? hat es umgesetzt. Wenn hinter den verschiedenen Objekten unterschiedliche Unternehmen stehen, müssen diese getrennt betrachtet werden.

Anschließend folgt die angegebenen und die tatsächlichen Fristen vergleichen bei bereits fertiggestellten Objekten. Anzeigen zum Verkauf von Wohnungen in fertiggestellten Gebäuden und Gespräche mit den Bewohnern können als zusätzliche Anhaltspunkte dienen. Bestätigen Sie die tatsächlichen Termine anhand von Vertragsunterlagen, Übergabeprotokollen, der behördlichen Betriebsgenehmigung und Angaben der zuständigen Behörde. Wiederholte Verzögerungen bei mehreren Projekten, insbesondere ohne dokumentierte Begründung, sollten als Risikofaktor berücksichtigt werden.

Eine physische Besichtigung von zwei oder drei fertiggestellten Anlagen liefert Informationen, die aus den Unterlagen nicht hervorgehen. Was Sie beachten sollten:

• Zustand der Fassade: Risse, abblätternder Putz, Spuren von Wasserschäden
• Betrieb der Aufzüge und allgemeiner Zustand der Treppenhäuser
• Qualität der Wasserversorgung und Zustand der hausinternen Leitungsnetze
• Belüftung in Wohnungen und Kellerräumen
• Abdichtung von Dächern und technischen Bereichen
• Vorhandensein der versprochenen öffentlichen Bereiche: Lobby, Aufenthaltsbereiche, Landschaftsgestaltung

Bei Objekten an der Küste in Batumi und Gonio sollten Sie die Abdichtung, die Belüftung sowie Spuren von Kondenswasser, Korrosion und Schimmel besonders sorgfältig prüfen – das Meeresklima belastet gerade diese Elemente besonders stark.

Ein Gespräch mit den Bewohnern oder der Verwaltungsgesellschaft der Wohnanlage vermittelt ein ehrliches Bild: Hat der Bauträger seine Verpflichtungen hinsichtlich der Infrastruktur erfüllt, wie wurden Probleme nach der Übergabe gelöst, gibt es Rechtsstreitigkeiten zwischen den Bewohnern und dem Bauträger?

Die Entwicklung der Bautätigkeit auf dem bestehenden Bauplatz muss die Bewertung sollte im Zeitverlauf erfolgen und nicht auf der Grundlage eines einzelnen Besuchs. Aktive Baumaschinen, arbeitende Teams und regelmäßige Fortschritte beim Baufortschritt – das sind Anzeichen für ein normales Tempo. Stillstehende Kräne, eine leere Baustelle und das Ausbleiben von Veränderungen über mehrere Monate hinweg erfordern eine Erklärung.

Bei Apartmentkomplexen mit Hotelmanagement sollte man sich gesondert darüber informieren, wie die Verwaltungsgesellschaft in der Nebensaison arbeitet und wie die tatsächlichen Ergebnisse des Ertragsprogramms bei bereits übergebenen Objekten aussehen – nicht anhand von Berechnungen, sondern anhand der tatsächlichen Zahlungen an die Eigentümer.

In Tiflis, insbesondere in Gebieten mit reger Bautätigkeit, sollten Sie zusätzlich die Bebauungsdichte der Umgebung, die Bebauungspläne der benachbarten Grundstücke, die Verkehrsanbindung sowie die Belastung der technischen Infrastruktur berücksichtigen.

Finanzierung und Zahlungsablauf

Der Bau wird aus mehreren Quellen gleichzeitig finanziert: aus Eigenmitteln des Bauträgers, aus einer Projektfinanzierung durch Banken und aus Verkaufserlösen. Das Verhältnis dieser Quellen beeinflusst die Tragfähigkeit des Projekts. Da der Käufer jedoch in der Regel keinen Zugang zu den Finanzberichten des Bauträgers hat, stützt sich die Analyse auf indirekte Anhaltspunkte und Antworten auf konkrete Fragen.

Wenn der Bauträger eine Bankfinanzierung angibt, kann dies bedeuten, dass die Bank eine eigene Bewertung des Projekts vorgenommen und Kontrollbedingungen festgelegt hat. Der Umfang dieser Kontrolle hängt jedoch von den Kreditunterlagen ab, zu denen der Käufer in der Regel keinen Zugang hat. Die Beteiligung der Bank garantiert weder die Fertigstellung des Bauvorhabens noch die Einhaltung der Fristen oder den Schutz der Zahlungen des Käufers. Fordern Sie einen schriftlichen Nachweis für die angegebene Partnerschaft an – keine mündliche Aussage des Managers, sondern ein konkretes Dokument.

Eine bestätigte Bankfinanzierung kann mit einer zusätzlichen Prüfung und Kontrolle durch die Bank einhergehen, ersetzt jedoch nicht die Prüfung des Vertrags und garantiert weder die Fertigstellungsfrist noch die Qualität des Objekts.

Die Zahlungsstruktur erfordert eine detaillierte Analyse. Schlüsselfragen:

• Ist der Zahlungsplan mit Bauabschnitten oder nur zu bestimmten Terminen
• An wen genau wird das Geld überwiesen und auf welches Konto?
• Was geschieht mit den bereits gezahlten Beträgen, wenn der Bau eingestellt wird?
• Wie hoch ist die Anzahlung und kann sie bei Vertragsrücktritt zurückerstattet werden?
• Ist ein Mechanismus zur bedingten Hinterlegung oder ein anderer Schutz der Zahlungen vorgesehen?

Eine hohe Vorauszahlung ohne klare Rückzahlungsregelung, eingetragene Schutzrechte oder sonstige Sicherheiten erhöht das Risiko für den Käufer. Im Falle einer Einstellung des Projekts oder der Insolvenz des Bauträgers hängen die Rückzahlungsmodalitäten und der Status der Forderung vom Vertrag, den eingetragenen Rechten, den Sicherheiten und den geltenden Insolvenzvorschriften ab – dies muss von einem georgischen Rechtsanwalt geprüft werden.

Ausführliche Informationen zum Aufbau der Zahlungsmodelle finden Sie in dem Artikel zum Thema „So funktioniert die Ratenzahlung bei Immobilienkäufen in Georgien„.

Die Währung, die genauen Bankverbindungen und der Verwendungszweck müssen mit dem Vertrag übereinstimmen. Eine Überweisung auf andere Bankverbindungen oder mit einem anderen Verwendungszweck führt im Streitfall zu rechtlicher Unklarheit.

Was ist im Vertrag zu prüfen?

Der Vertrag ist das zentrale Dokument einer Transaktion. Er legt fest, was genau der Käufer erhält, innerhalb welcher Frist, zu welchen Bedingungen und mit welchem Rechtsschutz. Einen Vertrag ohne unabhängige rechtliche Prüfung zu unterzeichnen – unabhängig vom Transaktionswert – ist ein schwerwiegender Fehler.

Die genaue Rechtsform des Verkäufers muss mit dem im Register eingetragenen Unternehmen übereinstimmen. Jede Abweichung hinsichtlich des Namens, der Identifikationsnummer oder der Person, die den Vertrag unterzeichnet, muss erläutert werden.

Identifizierung des Objekts. Das Objekt muss so genau identifiziert werden, wie es der Stand des Projekts zulässt: Katastercode des Grundstücks, Gebäude, Etage, Nummer oder Projektkennung der Wohnung, Grundriss, geplante Fläche und Grenzen. Falls die Wohnung bereits als eigenständiger Eintrag im Kataster ausgewiesen ist, überprüfen Sie deren eigene Kataster-Nummer. Formulierungen wie „Wohnung im Gebäude A“ ohne genaue Angaben ermöglichen keine eindeutige Identifizierung des zu erwerbenden Objekts.

Fläche und zulässige Abweichung — Der Vertrag muss sowohl die geplante Fläche als auch die maximal zulässige Abweichung bei der Endabmessung festlegen. Wenn eine einseitige Änderung der Fläche ohne Preisneuberechnung möglich ist, ist dies eine für den Käufer nachteilige Bedingung.

Der Begriff „Fertigstellung des Bauvorhabens“ In verschiedenen Verträgen bezeichnet dies unterschiedliche Ereignisse: die Ausstellung der Betriebsgenehmigung für das Gebäude, die tatsächliche Fertigstellung der Bauarbeiten oder die Schlüsselübergabe. Für den Käufer ist es wichtig zu wissen, an welches Ereignis seine letzte Zahlung und der Rechtsübergang geknüpft sind.

Ausführungsfrist. Der Käufer sollte vorzugsweise eine konkret festgelegte Übergabefrist vereinbaren – ein bestimmtes Datum oder ein klar beschriebenes Ereignis sowie eine Frist – sowie klare Folgen für den Fall eines Verzugs. Die Bestimmungen über Vertragsstrafen, Rückgabe und Entschädigung müssen im Hinblick auf ihre Durchsetzbarkeit nach georgischem Recht geprüft werden.

Das Recht des Bauträgers, das Projekt zu ändern — eine der wichtigsten Voraussetzungen. Das weitreichende Recht, die Anzahl der Stockwerke, die Grundrisse, die Baumaterialien, die Infrastruktur und die Fristen einseitig zu ändern, entzieht dem Käufer faktisch den Rechtsschutz hinsichtlich der beim Verkauf gemachten Zusagen.

Eintragung eines künftigen Rechts. Je nach Struktur des Projekts und der Unterlagen kann im NAPR eine vorläufige Eintragung eines künftigen Rechts oder die Eintragung einer Verpflichtung im Zusammenhang mit der künftigen Übertragung des Objekts möglich sein. Ein solcher Eintrag kann nachfolgende Eintragungen einschränken, doch sein Umfang und seine Ausnahmen werden durch das Gesetz und die Vereinbarung der Parteien festgelegt; er stellt keine bedingungslose Garantie im Falle eines Eigentümerwechsels oder der Insolvenz des Bauträgers dar. Lassen Sie sich vor der Zahlung von einem Rechtsanwalt einen Auszug und eine schriftliche Erläuterung zur konkreten Art des Eintrags aushändigen.

Ist ein Recht oder eine Verpflichtung des Käufers nicht registriert und liegt keine andere zuverlässige Sicherheit vor, kann seine Position im Falle eines Rechtsstreits oder der Insolvenz des Verkäufers erheblich geschwächt sein. Der konkrete Status der Forderung muss von einem Rechtsanwalt festgestellt werden.

Das Verfahren zur Löschung einer Hypothek In Bezug auf die zu erwerbende Wohnung oder das zu erwerbende Grundstück muss eindeutig festgelegt sein: Unter welchen Bedingungen wird die Belastung aufgehoben, wer leitet das Verfahren ein und innerhalb welcher Frist.

Der Vertrag muss in der Sprachfassung gelesen werden, die im Streitfall Vorrang hat. Wenn der Vertrag eine russische und eine georgische Fassung enthält und vereinbart wurde, dass bei Abweichungen die georgische Fassung maßgeblich ist, muss genau diese mit Hilfe eines qualifizierten Übersetzers und eines Rechtsanwalts analysiert werden. Bewahren Sie Werbematerialien und den Schriftverkehr auf: Diese können als Beweise für den Inhalt öffentlicher Äußerungen des Verkäufers herangezogen werden. Ihre Rechtswirksamkeit und ihr Einfluss auf den Rechtsstreit hängen von den Umständen, dem Vertragstext und der Beurteilung durch das Gericht ab.

Warnsignale seitens des Bauträgers

Keines der aufgeführten Anzeichen ist für sich genommen ein schlüssiger Beweis für das Vorliegen eines Problems. Allerdings eine Kombination mehrerer Warnsignale fordert, die Zahlung auszusetzen und die Umstände zu klären, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

• Weigerung, den Namen des Unternehmens zu nennen, das Vertragspartei sein wird, und Angaben zu machen, die für die Überprüfung im NAPR ausreichen. Handelt der Käufer als Verbraucher und der Verkäufer als gewerblicher Marktteilnehmer, muss der Verkäufer vor Vertragsabschluss die im Verbraucherschutzgesetz vorgesehenen Angaben zu seiner Identität und seiner Anschrift mitteilen. Unabhängig vom Verbraucherstatus ist die Weigerung, die Vertragspartei zu nennen, ein ernstzunehmendes Warnsignal.
• Verweigerung der Angabe der Kataster-Nummer des Grundstücks. Ohne ihn ist eine genaue und zuverlässige unabhängige Überprüfung des Abschnitts erheblich erschwert.
• Der Verkäufer, der Grundstückseigentümer und der Zahlungsempfänger sind nicht identisch ohne eine nachvollziehbare und schriftlich belegte rechtliche Begründung.
• Druck, unverzüglich eine nicht rückzahlbare Anzahlung oder Reservierung zu leisten — „Nur heute“, „der Preis wird steigen“, „es sind nur noch wenige Wohnungen verfügbar“.
• Zahlung auf ein Konto, das nicht im Vertrag angegeben ist, ohne schriftliche Begründung seine Rechtsgrundlage.
• Versprechen bezüglich Rendite, Laufzeiten und Infrastruktur ausschließlich in mündlicher Form oder in Marketingmaterialien, ohne dass dies vertraglich festgelegt ist.
• Unklarer Status der Baugenehmigung: Es liegt kein Dokument vor, die Gültigkeitsdauer ist ohne Bestätigung einer Verlängerung abgelaufen, es wurde mit anderen Parametern ausgestellt.
• Häufiger Wechsel von juristischen Personen, Geschäftsführern oder Gründern während der Hauptverkaufszeit.
• Undurchsichtige Hypothek auf ein Grundstück ohne einen klaren Mechanismus zur Aufhebung der Belastung bei der Zahlung der Miete.
• Fehlen fertiggestellter Objekte bei Angaben über langjährige Berufserfahrung auf dem Markt.
• Ein übermäßig weit gefasstes Recht auf Änderung des Entwurfs einseitig, ohne Zustimmung des Käufers und ohne das Recht, den Vertrag zu kündigen.
• Offensichtliche Unverhältnismäßigkeit der Haftung: Hohe Strafzahlungen für den Käufer bei Zahlungsverzug und eine minimale oder gar keine Haftung des Verkäufers bei Nichteinhaltung der Fristen.

Sollten Sie mehrere dieser Anzeichen gleichzeitig feststellen, fahren Sie nicht mit dem nächsten Schritt der Transaktion fort, bis die Situation geklärt und schriftlich bestätigt ist.

Was tun, wenn die Bauarbeiten nach der Zahlung zum Stillstand gekommen sind?

1. Halten Sie den aktuellen Stand der Bauarbeiten, den versprochenen Termin und den gesamten Schriftverkehr fest.
2. Überprüfen Sie die aktuellen Angaben zum Unternehmen, zum Grundstück, zu den Belastungen und zur Genehmigung: Die Situation könnte sich seit dem Kauf geändert haben.
3. Richten Sie an den Verkäufer eine schriftliche Anfrage bezüglich der Gründe für die Unterbrechung, des neuen Zeitplans und der Finanzierungsquelle.
4. Bevor Sie den Zahlungsplan ändern oder eine fällige Zahlung aussetzen, lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen georgischen Rechtsanwalt prüfen: Eine eigenmächtige Nichtzahlung kann bereits einen Vertragsverstoß seitens des Käufers darstellen.
5. Falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, erkundigen Sie sich bei der Bank nach dem Verfahren für den Umgang mit Käufern und der Löschung der Hypothek auf das betreffende Objekt.
6. Besprechen Sie mit einem Rechtsanwalt Ansprüche, die Kündigung, die Eintragung oder Aufrechterhaltung von Ansprüchen, Sicherungsmaßnahmen sowie Maßnahmen im Falle der Insolvenz des Unternehmens. Die Wahl hängt vom Vertrag, den eingetragenen Rechten und der Projektphase ab.

Verlassen Sie sich nicht auf Gruppenchats als Ersatz für die offizielle Festlegung von Anforderungen. Die Abstimmung mit anderen Käufern kann zwar hilfreich sein, doch können individuelle Verträge und eingetragene Rechte voneinander abweichen.

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Senden Sie uns die Kataster-ID und die Kaufkonditionen zu – wir helfen Ihnen dabei, eine Liste mit Fragen zu erstellen und Alternativen zum Vergleich auszuwählen. Das endgültige rechtliche Gutachten muss von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt werden.
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Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Überprüfung

Die Prüfung sollte keine zusammenhanglose Abfolge von Maßnahmen sein. Im Folgenden finden Sie einen schrittweisen Ablauf vom ersten Kontakt mit der Vertriebsabteilung bis zur Eintragung des Eigentumsrechts, der alle Prüfungsstufen abdeckt. Eine vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf von Immobilien in Georgien finden Sie in einem separaten Leitfaden zum Thema „So kaufen Sie eine Immobilie in Georgien„.

1. Ermitteln Sie den offiziellen Namen und die Identifikationsnummer des verkaufenden Unternehmens. Dies sollte vor jeglicher Diskussion über den Preis und die Konditionen geschehen.
2. Das Unternehmen als Zahlungsempfänger festlegen. Mit dem Verkäufer anhand des Vertrags abgleichen; bei Abweichungen eine schriftliche vertragliche Begründung einholen.
3. Einen aktuellen Auszug aus dem NAPR-Unternehmerregister anfordern. Das Datum der Eintragung, die vertretungsberechtigten Personen und die Änderungshistorie überprüfen.
4. Den Katastercode des Grundstücks abrufen. Die Weigerung, diese vorzulegen, ist ein Warnsignal.
5. Einen Auszug aus dem Grundbuch für das Grundstück anfordern. Den Eigentümer, etwaige Belastungen und eingetragene Einträge prüfen; gegebenenfalls einen Anwalt hinzuziehen.
6. Die Baugenehmigung und die aktuellen Genehmigungsunterlagen anfordern. Den Inhaber, die Parameter, die Gültigkeitsdauer und die vorgenommenen Änderungen überprüfen.
7. Den Verantwortlichen für die Genehmigung und dessen Rolle innerhalb der Projektstruktur festlegen. Stellen Sie sicher, dass die Beziehungen zwischen dem Grundstückseigentümer, dem Genehmigungsinhaber, dem Verkäufer und dem Zahlungsempfänger schriftlich belegt sind.
8. Die Unterlagen mit den Werbeversprechen abgleichen. Schwimmbad, Parkplätze, Infrastruktur, Hotelmarke – all das muss im genehmigten Projekt und im Vertrag enthalten sein.
9. Die abgeschlossenen Projekte überprüfen. Ermitteln, welches Unternehmen genau diese Projekte umgesetzt hat; die ursprünglich vertraglich vereinbarten Fristen, die offiziellen Änderungen und die tatsächlichen Inbetriebnahmedaten vergleichen.
10. Die Baustelle und die fertiggestellten Häuser besichtigen. Mit den Bewohnern sprechen, die Bauqualität und die Arbeit der Verwaltungsgesellschaft beurteilen.
11. Die Finanzierung und den Zahlungsplan analysieren. Eine Bestätigung der Bankbeteiligung anfordern, die Bankverbindung des Empfängers überprüfen und die Zuordnung der Zahlungen zu den einzelnen Phasen klären.
12. Eine unabhängige Prüfung des Vertrags durchführen lassen. Ein Rechtsanwalt, der im Interesse des Käufers handelt und nicht vom Verkäufer empfohlen wurde.
13. Überprüfen Sie die wichtigsten Angaben vor jeder wesentlichen Zahlung noch einmal. Aktueller Grundbuchauszug, Genehmigungsstatus, Unternehmensdaten.

Wir, das Team Die Residenz, helfen wir Ihnen dabei, eine Immobilie in Georgien zu finden, die Ihren Zielen, Ihrem Budget und Ihrer Risikobereitschaft entspricht. Gehen Sie weiter Eine kurze Auswahl an Objekten, um Optionen für eine weitere Überprüfung und einen Vergleich zu erhalten.

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Batumi, Neuer Boulevard

ab 32,8m²

2029

von ₾256 893

₾8 003/м²

GREEN SIDE GONIO block B

Batumi, Gonio

ab 26,9m²

2026

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Was beim Käufer verbleiben soll

Nach der Unterzeichnung des Vertrags und während der Abwicklung der Transaktion muss der Käufer den vollständigen Satz an Unterlagen aufbewahren. Fehlen diese im Falle eines Rechtsstreits, erschwert dies die Wahrung seiner Interessen erheblich.

Dokumente und Unterlagen, die aufbewahrt werden müssen:

• Aktuelle Auszüge aus dem Unternehmerregister und dem Grundbuch – zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und zum Zeitpunkt jeder wesentlichen Zahlung
• Eine Kopie der Baugenehmigung und aller dazu vorgenommenen Änderungen
• Der genehmigte Grundriss der zu erwerbenden Wohnung und die vom Verkäufer unterzeichnete Ausstattungsbeschreibung
• Ein unterzeichnetes Exemplar des Kaufvertrags mit allen Anhängen und Zusatzvereinbarungen
• Zahlungsplan – in der im Vertrag festgelegten Form
• Zahlungsbelege für jede Überweisung: Bankbelege, Kontoauszüge, Empfangsbestätigungen
• Korrespondenz mit der Vertriebsabteilung zu wesentlichen Vertragsbedingungen: Briefe, Messenger, E-Mail
• Unterlagen, die die Aufhebung einer Belastung der Wohnung oder des Grundstücks belegen, sofern eine solche Belastung bestand
• Übergabeprotokoll für die Wohnung und Mängelliste, erstellt bei der Schlüsselübergabe
• Unterlagen zur Eintragung des Eigentumsrechts nach der Inbetriebnahme des Hauses

Werbematerialien und Broschüren, die Sie während der Auswahlphase der Immobilie erhalten haben, sollten Sie ebenfalls aufbewahren: Sie können als Beweismittel für die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers herangezogen werden. Ihre Rechtswirksamkeit und ihr Einfluss auf den Ausgang eines Rechtsstreits hängen von den Umständen, dem Vertragstext und der Beurteilung durch das Gericht ab.

Schlussfolgerung

Die Zuverlässigkeit eines Bauträgers lässt sich nicht anhand der Markenbekanntheit oder des Umfangs der Werbemaßnahmen beurteilen. Sie zeigt sich in der Übereinstimmung der rechtlichen, genehmigungsrechtlichen, finanziellen und tatsächlichen Daten: wenn die Eintragung des Unternehmens im Handelsregister, die Eintragung des Grundstücks im öffentlichen Grundbuch, die Genehmigung durch die kommunale Behörde, die Historie der fertiggestellten Objekte und die Vertragsbedingungen ein schlüssiges Gesamtbild ergeben.

Der georgische Markt für Neubauten bietet echte Chancen. Allerdings lassen sich einige wesentliche Unstimmigkeiten erst durch den Abgleich mehrerer Quellen feststellen – und es ist ratsam, diese zu erkennen, bevor eine Anzahlung oder eine andere Zahlung geleistet wird, deren Rückerstattung vertraglich eingeschränkt ist oder zu Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Überweisen Sie keinen nennenswerten Betrag, solange wesentliche Unstimmigkeiten zwischen den Unterlagen und den Zusagen des Verkäufers nicht geklärt und durch Unterlagen belegt sind.