Gürcistan’da gayrimenkul için taksitli ödeme

Gürcistan’daki yeni inşaat piyasasında alıcı, neredeyse her zaman üç ödeme seçeneğiyle karşılaşır: tam tutarın peşin ödenmesi, inşaat firması tarafından sunulan taksitli ödeme veya banka ipoteği. İlk ikisi birbirine benziyor — para doğrudan müteahhide ödeniyor — ancak koşullar, vade süreleri ve hukuki yapı bakımından temel farklılıklar taşıyor. “0% 24 ay taksit” ibaresi, alıcının sonuçta ne kadar ödeyeceğini henüz göstermez. İki proje arasında, peşin ödeme ve taksitli ödeme durumunda daire fiyatı, ilk taksit, son ödeme, gecikme koşulları ve mülkiyet hakkının tescil tarihi farklılık gösterebilir. Aynı “0%, 24 ay” işaretine sahip iki proje, tamamen farklı toplam ödeme tutarlarını, farklı alıcı haklarını ve ödeme planının ihlali durumunda farklı sonuçları gizleyebilir.

Bu makale, inşaat firmasının sunduğu taksitlendirme sistemini ayrıntılı olarak ele almaktadır: hukuki açıdan nasıl işlediğini, hangi unsurları içerdiğini, sözleşmede nelere dikkat edilmesi gerektiğini, ödemelerin gecikmesi durumunda ortaya çıkabilecek senaryoları ve sadece aylık ödeme tutarına odaklanmadan iki teklifi nasıl karşılaştırılabileceğini anlatmaktadır.

Önemli noktaların özeti. Tipik bir taksitlendirme düzenlemesinde, alıcı, gayrimenkul bedelinin kararlaştırılan bir takvime göre taksitler halinde ödenmesini öngören bir sözleşmeyi geliştirici veya satıcıyla imzalar. Klasik doğrudan taksitlendirme sisteminde banka yer almaz. İlk taksit tutarı, süre, ödeme sıklığı, hakların tescil zamanı ve gecikmenin sonuçları, ilgili sözleşme ve projenin koşullarına göre belirlenir. Ticari taksitlendirme programları için tek bir ulusal standart bulunmamaktadır.

Gürcistan’da gayrimenkul için taksitli ödeme: Önemli noktalar

Taksitlendirme koşulları tüm pazar için standartlaştırılmamıştır. “0%” kodlu iki proje arasında ilk taksit, vade, peşin ödeme ve taksitli ödeme fiyatları, mülkiyet hakkının tescil tarihi ve sözleşmenin feshi koşulları açısından önemli farklılıklar olabilir.

Tek bir azami süre var mı? — Hayır, bu süre programa ve sözleşmeye göre belirlenir. Genellikle ödeme planı inşaatın tamamlanmasına kadar hesaplanır, ancak bazı projelerde tesisin tesliminden sonra da ödemeler öngörülmektedir. Güncel teklifler arasında 12 ila 60 ay arasında değişen süreli programlar bulunmaktadır; kesin süre, projeye, inşaat aşamasına ve ilk taksit tutarına bağlıdır.

0% kodu için taksitlendirme mümkün mü? — Evet. «0%» genellikle, kalan tutara taksitlendirme için ayrı bir faiz oranı uygulanmadığı anlamına gelir. Bu, sıfır peşinat anlamına gelmez: ilk ödeme, söz konusu projenin koşullarına göre belirlenir. Ayrıca, taksitli ödeme durumunda dairenin fiyatı, 100% ödeme koşullarındaki fiyattan farklı olabilir; bu nedenle işlemin toplam tutarını karşılaştırmak gerekir.

Tek bir ilk ödeme var mı? — Hayır, projeye göre değişir. Birçok programda yaklaşık 30% tutarında bir ilk ödeme söz konusudur, ancak koşullar büyük ölçüde farklılık göstermektedir: Bazı projelerde ilk ödeme 10% olabilir veya daha da düşük olabilir. İlk ödeme gerektirmeyen teklifler de mevcuttur. Asgari ilk ödeme tutarına sahip güncel projeler hakkında bilgi almak için The Residence uzmanlarına WhatsApp üzerinden danışabilirsiniz.
WhatsApp üzerinden minimum ilk ödeme gerektiren projeler hakkında ayrıntılı bilgi almak

İnşaat firmasının sunduğu taksitlendirme nedir?

Tipik bir taksitlendirme düzeninde alıcı, gayrimenkul bedelinin taksitler halinde ödenmesini öngören bir sözleşmeyi geliştirici veya satıcıyla imzalar. Klasik doğrudan düzenlemede banka, kredi veren olarak yer almaz, faiz oranı belirlemez ve standart kredi derecelendirmesi yapmaz. Somut hukuki yapı ve hakların tescil edildiği zaman, sözleşmeye ve gayrimenkulün türüne bağlıdır; tutarın bir kısmının ipotekle karşılanıp, bir kısmının ise doğrudan inşaat firmasına ödendiği karma ürünler de mümkündür.

Taksitli ödeme seçeneğinin en sık görüldüğü temel senaryo, inşaat halindeki bir binada daire satın almaktır. İşte bu durumda, inşaat firması fonları aşamalı olarak toplamaya ilgi duyarken, alıcı da inşaat tamamlanmadan önce konutu satın alma imkânı elde eder; bu durumda fiyat ve koşullar, projeye, inşaat aşamasına ve inşaat firmasının ticari politikasına bağlıdır. Uygulamada ödeme planı genellikle inşaat süresiyle bağlantılıdır, ancak bu durum projenin ticari politikasına bağlıdır; taksitlendirme, binanın tesliminden sonra da devam edebilir.

Tüketici kredisiyle arasındaki temel fark, müteahhitten alınan doğrudan taksitli satışta banka ile kredi sözleşmesi yapılmaması ve banka faiz oranlarının uygulanmamasıdır. Klasik doğrudan taksitlendirme modelinde, bu işlem alıcı ile satıcı veya inşaat şirketi arasında, banka kredisi olmaksızın gerçekleştirilir. Bu nedenle koşullar, somut ticari teklife ve sözleşmeye göre belirlenir ve projeden projeye önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

Taksitlendirme, tüm piyasa için aynı parametrelere sahip tek bir devlet programı değildir. Örneğin, varsayalım ki: bir müteahhit 10% tutarında ilk ödeme ve 36 ay vadeli bir plan sunarken, diğeri 40% tutarında ilk ödeme ve 12 ay vadeli bir plan sunabilir. Her ikisi de buna taksitli ödeme diyor. Bunları, ödeme planının adıyla değil, somut rakamlar ve sözleşme koşullarıyla karşılaştırmak gerekir.

Basitleştirilmiş işlem akışı şu şekildedir:

Mülk seçimi → Koşulların mutabakatı → İlk taksit → Sözleşme → Ödeme planına göre ödemeler → Tam hesaplama → Sözleşme koşullarına göre devir ve/veya tescil.

Mülkün devri ve mülkiyet hakkının tescil edilmesi, sözleşmede tam olarak neyin belirtildiğine ve mülkün hangi aşamada olduğuna bağlıdır — bu konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi, hakların tescili başlıklı bölümde yer almaktadır.

Taksit koşulları nelerden oluşur?

İlk taksit

İlk taksit — alıcının sözleşmede veya üzerinde anlaşmaya varılan işlem koşullarında belirtilen süre içinde ödemesi gereken bedelin ilk kısmıdır. İnşaat firması için bu, alıcının niyetinin ciddiyetini teyit eden ve inşaatın erken aşamasında kısmi finansman sağlayan bir unsurdur. Alıcı için ise bu, işleme giriş noktasıdır.

İlk taksitin tutarı, ilgili projeye, inşaat aşamasına ve geliştiricinin politikasına bağlıdır. Piyasada çok farklı seviyeler mevcuttur: herhangi bir aralığı evrensel bir standart olarak belirtmek doğru olmaz. İnşaatın ilk aşamalarında bazı geliştiriciler daha esnek ödeme planları sunar, ancak koşullar söz konusu projeye ve satıcının ticari politikasına bağlıdır.

İlk taksit tutarı belki Nihai fiyatı ve diğer ticari koşulları etkilemek: Daha yüksek bir peşinat, bazen daha iyi koşullar elde etmeyi veya vadeyi kısaltmayı sağlar. Bu konuyu önceden inşaat firmasına danışmak gerekir.

Ödeme süresi ve takvimi

Taksit süresiyle ödemelerin dağıtılma şekli, fiyatın kendisi kadar önemli parametrelerdir. Ödeme planları farklı şekillerde olabilir:

• Aylık sabit ödemeler — bakiyenin eşit parçalara bölündüğü en anlaşılır seçenektir.
• Üç aylık veya aşamalı ödemeler — inşaat aşamalarına veya belirli tarihlere bağlıdır.
• Kişiye özel grafikler — alıcı ile müteahhit, standart dışı bir yük dağılımı konusunda anlaşmaya vardıklarında.
• Balloon payment (son büyük ödeme) — programın sonunda tutarın önemli bir kısmının tek seferde ödenmesi ve bu ödemenin genellikle evin teslimatı ile aynı zamana denk gelmesi şeklinde işleyen bir sistem.

Son seçeneği doğru bir şekilde anlamak özellikle önemlidir. Vade boyunca ödenen küçük bir aylık taksit, bir anda önemli miktarda para gerektirecek büyük bir son ödemeyi gizleyebilir. İki programı karşılaştırırken sadece aylık taksit tutarına odaklanmamak gerekir; zaman içindeki ödeme yükünün dağılımına da bakmak gerekir.

Fiyat ve faiz oranları

Bu, en önemli ve aynı zamanda en sık basitleştirilen bölümdür.

“0% taksitlendirme” ile fazla ödeme yapılmaması aynı şey değildir. Faizsiz taksit imkanı sunan bir inşaat firması, ödeme şekline göre farklı fiyatlar belirleyebilir. Tam ödeme durumunda inşaat firması ayrı bir indirim sunabilir; bu nedenle doğru bir karşılaştırma yapabilmek için aynı gayrimenkulün farklı ödeme şekillerine göre fiyatlarını öğrenmek gerekir.

Taksitli ödeme ile peşin ödeme arasındaki fiyat farkı, alıcı için taksitli ödeme seçeneğinin getirdiği ek maliyeti ortaya koymaktadır — her ne kadar hiçbir yerde ayrı bir faiz oranı belirtilmemiş olsa da. Bununla birlikte, bu farktan geliştiricinin fiyatlandırma yapısının iç işleyişi hakkında bir sonuca varılamaz.

Fiyat farkını “gizli faiz” olarak nitelemek, yanlış bir basitleştirme olur. Bu, ticari fiyatlar arasındaki fark ya da tek seferde ödeme durumunda kaçırılan indirim olabilir. Ancak alıcı için önemli olan sonuçtur: her senaryoda (taksit, peşin ödeme, promosyon, artırılmış ilk taksit) ödenecek toplam tutarı karşılaştırmak gerekir.

Ayrıca şunu da kontrol etmekte fayda var: Sözleşmede, toplam tutarı artıran komisyonlar, işlem ücretleri veya diğer gider kalemleri olup olmadığına bakın.

Tablo 1. Taksitli ödeme koşullarında nelerin karşılaştırılması gerektiği

Gürcistan’da hangi daireleri taksitle satın alabilirsiniz?

Taksitli ödeme seçeneği, öncelikle Batum ve Tiflis’teki yeni inşaat projelerinde görülmektedir. Koşullar, aynı şehirdeki projeler arasında bile farklılık gösterebilir: İnşaat firması, daireye, inşaat aşamasına ve o anki ticari teklife bağlı olarak ilk taksit tutarını, program süresini ve ödeme planını değiştirebilir.

Bu nedenle, soyut bir “36 aylık taksit planı” aramak yerine, önce bütçenizi ve ödeyebileceğiniz aylık tutarı belirlemek, ardından bu tutara uygun projeleri karşılaştırmak daha pratik olacaktır.

Bütçenizi ve size uygun ödeme tutarını belirlediyseniz, artık seçim aşamasına geçebilirsiniz: The Residence uzmanları, güncel projeleri karşılaştırmanıza ve ilk peşinat tutarı, vade süresi ve ödeme planı açısından en uygun taksit koşullarına sahip mülkleri seçmenize yardımcı olacaktır.
Gürcistan'da taksitli gayrimenkul seçmek

Gonio’daki yeni inşaat projelerine bir göz atın

Yeni teklif

gelen ₾524 780

₾2 886/м²

Near Castle Villas

Batum, Gonio

183m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Ayın teklifi

gelen ₾530 104

₾8 021/м²

PONTUS ROTANA RESORT & SPA GONIO

Batum, Gonio

66,10m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾264 227

₾4 985/м²

Olive House Gonio

Batum, Gonio

43m²'den başlayan fiyatlarla

2027

gelen ₾682 214

₾21 868/м²

Wyndham Grand Resindences Aqua

Batum, Gonio

31,2m²'den başlayan fiyatlarla

2025

gelen ₾216 414

₾6 061/м²

Montemar

Batum, Gonio

32,4m²'den başlayan fiyatlarla

2028

Tümünü görün

Batum ve Tiflis’te taksitli ödeme: Aralarında bir fark var mı?

Taksitli ödeme seçeneği, ülkenin en büyük iki pazarındaki yeni inşaat projelerinde de mevcuttur; ancak bir şehri yalnızca ödeme planının süresine göre seçmek doğru değildir.

Batum'da Yeni konut arzının önemli bir kısmı, tatil amaçlı ve yatırım amaçlı projelerle ilgilidir. Projeleri karşılaştırırken, inşaat süresini, iç mekan kaplama türünü, daireyi teslim aldıktan sonra ortaya çıkacak masrafları ve projenin kalıcı ikamet mi yoksa ağırlıklı olarak kiraya mı yönelik olduğunu dikkate almak özellikle önemlidir.

Tiflis’te Seçim yaparken öncelikle bölgeyi, ulaşım olanaklarını, dairenin kullanım amacını ve söz konusu konut kompleksinin özelliklerini göz önünde bulundurmak gerekir. Fiyat ve taksit koşulları, bölgelere ve projelere göre önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

Her iki durumda da sadece ilk taksit tutarını ve ay sayısını değil, aynı zamanda şunları da karşılaştırın:

• taksitli ödeme durumunda dairenin toplam bedeli;
• 100% ödeme yöntemiyle aynı nesnenin fiyatı;
• inşaat aşaması;
• devir süresi;
• daire teslimindeki durumu;
• erken ödeme koşulları;
• devredilebilirlik;
• hak tescil prosedürü.

Uzun vadeli taksitlendirme, tek başına bir projeyi daha kârlı hale getirmez. Uygun bir projede daha kısa vadeli bir ödeme planı, fiyat, konum veya sözleşme koşulları açısından daha az uygun bir projede uzun vadeli taksitlendirmeye kıyasla bazen daha mantıklı olabilir.

Hangi daireyi taksitle satın alabileceğinizi nasıl anlayabilirsiniz?

Ön değerlendirme için dört sayıya ihtiyaç vardır:

1. hemen ödemek istediğiniz tutar;
2. aylık maksimum rahat ödeme tutarı;
3. ödeme yapmaya hazır oldukları süre;
4. satın alma işlemi için kullanılmayacak olan rezerv.

Basitleştirilmiş formül:

Kullanılabilir bütçe ≈ ilk taksit + düzenli ödemelerin toplamı + planlanan son ödeme.

Örneğin, alıcı $25 000’i peşin olarak ödemek ve iki yıl boyunca ayda $2 000’e kadar ödeme yapmak isterse, düzenli ödemelerin toplamı $48 000’e kadar olacaktır. Son ödeme hariç tutulduğunda, işlemin tahmini bütçesi yaklaşık $73 000 tutarındadır.

Ama bu daha değil anlamaz, $73 000 değerindeki herhangi bir dairenin satın alınabileceği anlamına gelmez: belirli bir inşaat firması farklı bir peşinat talep edebilir, daha kısa bir vade belirleyebilir veya inşaatın belirli bir aşamasında büyük bir ödeme yapılmasını şart koşabilir.

Bu nedenle doğru sıra şöyledir:

Başlangıç sermayesi → kabul edilebilir aylık ödeme → vade → uygun bütçe → uygun ödeme planına sahip projeler → sözleşmenin incelenmesi.

Onlarca grafiği elle saymak istemiyor musunuz? Bütçenizi, ilk taksit tutarınızı ve size uygun aylık ödeme tutarınızı belirtin; biz de bu parametrelere uyan Gürcistan'daki projeleri seçelim.

Bütçeme uygun bir daire bulmak

Taksit hesaplama örneği

Aşağıda, örnek niteliğinde bir örnek yer almaktadır. Tüm rakamlar uydurmadır ve belirli bir proje teklifi niteliği taşımamaktadır.

Diyelim ki dairenin fiyatı — $100 000. İlk taksit — 20% = $20 000. Kalan — $80 000.

Senaryo A — sabit aylık ödemeler

$80 000 bakiyesi 24 eşit parçaya bölünür: $3, aylık 333. Yük eşit olarak dağıtılmıştır; son aşamada büyük bir ödeme söz konusu değildir.

Senaryo B — aylık ödemeler artı son taksit

Alıcı, 24 ay boyunca her ay $2 000 öder (toplamda $48 000) ve kalan tutar $32 000 tek seferde ödenir ev teslim edildiğinde. Aylık ödeme yükü daha azdır, ancak son taksiti önceden planlamak gerekir.

Senaryo C — artırılmış ilk taksit

İlk taksit 40% ($40 000) olup, kalan $60 000 tutarı 18 aya yayılır: aylık $3 333. Vade süresi daha kısa, ancak giriş eşiği daha yüksek. Bu varsayımsal bir örnektir; belirli bir projeye ilişkin güncel taksit koşulları hakkında The Residence uzmanlarından bilgi alabilirsiniz.

Tablo 2. Ödeme planı örneği (kurgusal)

Tüm rakamlar, gerçek bir projenin koşullarını yansıtan değil, sadece örnek niteliğindedir.

İki gerçek programı karşılaştırırken, yalnızca aylık ödeme tutarına odaklanmamak gerekir. B senaryosu aylık bazda daha ucuz görünse de, tek seferde önemli miktarda para gerektirir. Doğru karşılaştırma yöntemi şuna bakmaktır: ödemelerin toplam tutarı ve zaman içinde yük dağılımı, son ödeme ve her türlü ek masraf dahil.

Taksitli ödeme seçeneği sunan gerçek daireleri inceleyin

gelen ₾497 796

₾7 092/м²

Aydınlık iki yatak odalı 70.20 m² Dreamland Oasis

Batum, Chakvi

Dreamland Oasis

2

1

70.20м²

2026

gelen ₾956 265

₾12 894/м²

Özel 1 yatak odalı daire 74,17 metrekare Grand Life

Batum, Yeni Bulvar

Grand Life

1

1

74.17м²

2027

gelen ₾203 515

₾3 647/м²

Rahat tek yatak odalı 55.80 m² in Artex Parkline

Batum, Yeni Bulvar

Artex Parkline

1

1

55.80м²

2029

gelen ₾341 506

₾7 893/м²

Studio-smart 43,28 m² içinde Wyndham Residence

Batum, Gonio

Wyndham Residence

Stüdyo

1

43,28м²

2025

gelen ₾155 545

₾4 985/м²

31,20 metrekarelik rahat stüdyo Next Gardens

Batum, Gonio

Next Gardens

Stüdyo

1

31.20м²

2027

Tümünü görün

Alıcı ne zaman malik olur?

Bu konu, taksitlendirmeyle ilgili çoğu kaynakta en önemli ve en az net bir şekilde açıklanan konulardan biridir.

Gayrimenkul mülkiyet hakkı, ilgili hakkın aşağıda belirtilen yerde tescil edilmesinden sonra doğar: Gürcistan Kamu Kayıt Sistemi (NAPR). Sözleşmenin imzalanması, tek başına kayıtlı mülkiyet hakkının otomatik olarak doğduğu anlamına gelmez. Tarafların bu tür bir tescil için belgeleri ne zaman sunacakları — işlemin imzalanmasından hemen sonra, belirli ödemelerin yapılmasından sonra ya da sözleşmede öngörülen başka bir aşamada — söz konusu işlemin hukuki yapısına bağlıdır.

Taksitli olarak yeni inşa edilmiş bir gayrimenkul satın alırken kayıt koşulları, aynı anda birkaç faktöre bağlıdır: projenin tamamlanma aşaması, sözleşmenin imzalandığı anda gayrimenkulün hukuki durumu ve işlemin yapısı. İşte bu nedenle, “mülkiyet ne zaman devredilir” sorusunu soyut bir şekilde sormak anlamsızdır — cevap her zaman somuttur.

Alıcının sözleşmeyi imzalamadan önce öğrenmesi gerekenler:

1. Arazinin ve inşa halindeki yapının sahibi olarak kim kayıtlıdır? — Kamu Sicili verilerine göre kontrol edilir.
2. Alıcı, sözleşme kapsamında tam olarak neyi satın almaktadır? — hazır bir daire, alacak hakkı veya başka bir şey.
3. Belirli bir işlemde öngörülen hangi haklar, yükümlülükler veya kısıtlamalar Kamu Sicili’ne kaydedilebilir? nihai hesaplama yapılana kadar.
4. Sözleşmede mülkiyet hakkının tescili için belgelerin sunulması öngörülmüşse alıcıya.
5. Bunun için hangi koşulların sağlanması gerekir? — Tam ödeme ve binanın kullanıma açılması; her iki koşulun da aynı anda yerine getirilmesi.

Gürcistan Ulusal Kamu Sicil Kurumu (NAPR), resmi sözleşme örneklerini yayınlamaktadır; bunlara şunlar da dahildir: taksitli gayrimenkul alım-satım sözleşmesi (Taksitli Ödemeli Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesi) ve aynı zamanda ipotekli ve taksitli ödeme içeren sözleşme. Bu durum, bu tür işlemlerin yerleşik bir hukuki biçime sahip olduğunu teyit etmektedir. Bunlara NAPR’nin resmi web sitesinde şu bölümden ulaşılabilir: “Belge örnekleri”.
NAPR belge örnekleri

NAPR'da gayrimenkul haklarının tescili ücretli bir hizmettir. Ağustos 2026 itibarıyla NAPR tarifelerine göre: standart kayıt (4 iş günü) — 150 GEL, hızlandırılmış kayıt (1 iş günü) — 270 GEL, başvuru gününde — 350 GEL. İşlemden önce, güncel süreler ve kayıt ücretleri NAPR’nin resmi web sitesinde “ “Hizmetlerin Süreleri ve Ücretleri”.
NAPR'da gayrimenkul tescili için süreler ve ücretler

Taksitli ödeme konusunda en önemli soru, sadece “ayda ne kadar ödeme yapılacağı” değil, aynı zamanda “sözleşmenin imzalanmasından sonra alıcının hangi haklara sahip olacağı ve ödemenin tamamı yapılana kadar Kamu Sicilinde neyin kaydedileceği”dir.

Sözleşmede neler bulunmalıdır?

Sözleşme, işlemin en önemli belgelerinden biridir; ancak Kamu Sicili’ndeki veriler ve mülkün hukuki durumu ile birlikte değerlendirilmesi gerekir. Alıcının beklediği temel işlem koşulları ve taahhütler, sözleşmede ve eklerinde açıkça belirtilmelidir.

Aşağıda, sözleşmede kontrol edilmesi ve belirtilmesi uygun olan şartların listesi yer almaktadır. Her madde mevzuat tarafından aynı şekilde düzenlenmemektedir, ancak her birinin sözleşmede yer alması anlaşmazlık riskini azaltır:

1. Nesnenin ayrıntılı açıklaması — adres, daire numarası, kat, bina.
2. Alan — toplam ve konut alanı; fiili alanın sapması durumunda izlenecek prosedür.
3. Donanım ve kaplama — Fiyata neler dahil, neler dahil değil.
4. Toplam fiyat — alıcının ödemeyi taahhüt ettiği toplam tutar.
5. Sözleşmenin para birimi — Fiyatın hangi para biriminde belirlendiği ve ödemenin hangi para biriminde yapıldığı.
6. İlk ödemenin tutarı ve vadesi — kayıt tarihi ve yöntemi.
7. Ödeme takvimi — her bir ödemenin kesin tarihleri ve tutarları.
8. Kabul Edilen Ödeme Yöntemleri — banka havalesi, nakit, diğer.
9. Erken geri ödeme prosedürü — bu mümkün mü, fiyat veya indirime etki ediyor mu?
10. Gecikme cezaları ve faizleri — tutar, hesaplama yöntemi, ödemesiz dönem.
11. Mülkün devri için süre — belirli bir tarih veya dönem.
12. İnşaatın gecikmesinin sonuçları — Ev daha geç kiraya verilirse ne olur?
13. Sözleşmenin feshine ilişkin gerekçeler — Tarafların her birinin inisiyatifiyle.
14. Para iadesi prosedürü — ne zaman, ne kadar ve hangi koşullarda.
15. Alıcının ödeme gecikmesinin sonuçları — inşaat firmasının sözleşmeyi feshetme hakkı ne zaman doğar?
16. Programın değiştirilebilme imkanı — tarafların mutabakatı olsun ya da olmasın.
17. Hakların devri — Alıcı, borcunu tamamen ödeyene kadar daireyi satabilir mi?
18. Mülkün alıcıya devri anı — teslim-kabul belgesi, süreler.
19. Mülkiyet hakkının tescili için belgelerin sunulduğu tarih — koşullar ve usul.
20. Anlaşmazlıkların çözümü — yargı yetkisi, çözüm prosedürü.

İmzalamadan önce, “Gürcistan'da gayrimenkul satın almadan önce nasıl kontrol edilir?«.

Ödeme gecikmesi durumunda ne olur?

Alıcının ödemesini zamanında yapmaması gibi bir durum, gerçek hayatta sıkça karşılaşılan bir durumdur. Yaşam koşulları değişebilir ve bu durumun sonuçlarını önceden — sözleşme imzalanmadan önce, ilk gecikmeden sonra değil — anlamak önemlidir.

Gecikmenin somut sonuçları büyük ölçüde sözleşmeye bağlı olmakla birlikte, sözleşme Gürcistan mevzuatı dikkate alınarak uygulanır. Bu nedenle, sözleşme imzalanmadan önce sadece gecikme faizi tutarını ve fesih gerekçelerini değil, aynı zamanda ilgili şartların geçerli hukuk çerçevesinde geçerliliğini de kontrol etmek gerekir. Hiçbir sözleşme şartı, yasadan tamamen bağımsız olarak geçerli olamaz.

Sözleşmede öngörülmüşse, olası sonuç seçenekleri:

• Hesaplama ceza veya para cezası gecikme süresinin her günü için.
• Ödeme erteleme süresi — yaptırımların uygulanmadığı birkaç gün.
• Talep borcu kapatmak belirli bir süre boyunca.
• Sözleşmenin feshi uzun süreli veya tekrarlanan gecikmelerde.
• Sözleşmede öngörülmüşse ve yürürlükteki mevzuatça izin veriliyorsa — kararlaştırılan tutarların kesilmesi ya da sözleşmenin feshi durumunda başka bir ödeme düzeni.
• Takvimin revizyonu tarafların karşılıklı mutabakatıyla — eğer inşaat firması buna hazırsa.

Alıcının pratik görevi — tüm bu senaryoları önceden netleştirmek, müzakere pozisyonu hala güçlü olduğu sürece.

Sözleşmeyi imzalamadan önce müteahhide sorulması gerekenler:

• Ödeme 5 gün gecikirse ne olur? 30 gün gecikirse?
• Ceza uygulanmayan bir ödemesiz süre var mı?
• Önceden haber verilirse ödeme tarihi ertelenebilir mi?
• Ödeme tutarını geçici olarak azaltmak mümkün mü?
• Sözleşmenin feshedilmesi durumunda ilk ödeme iade edilir mi?
• İade tutarı nasıl hesaplanır?
• Sözleşmenin feshi durumunda ödeme ne zaman yapılır?

Bu soruların yanıtları sözleşmede yer almalıdır. Eğer inşaat firması bu sorulara cevap veremiyorsa veya kaçamak cevaplar veriyorsa, bu bir uyarı işaretidir.

Taksit, ipotek veya peşin ödeme

Bu üç araç, farklı amaçlara hizmet eder ve farklı alıcı kategorilerine uygundur. Bunların hiçbiri her açıdan en iyisi değildir.

Tablo 3. Taksitli ödeme, ipotek ve peşin ödeme karşılaştırması

Gürcistan’da gerçek kişilere yönelik banka kredileri, borçlunun ödeme gücünün değerlendirilmesi de dahil olmak üzere, Merkez Bankası tarafından düzenlenmektedir. Denetim politikası hakkında daha fazla bilgi için web sitesini ziyaret edin Gürcistan Ulusal Bankası. Düzenleyici kurumun şartları bankalar için geçerlidir ve bu şartlar, inşaat firmasının sunduğu ticari taksit planına otomatik olarak uygulanmaz.

Karşılaştırmaya ilişkin doğru sonuç:

• Taksitli ödeme Şu anda bedelin bir kısmına sahip olan ve kalan tutarı, programda öngörülen süre içinde banka kredisi kullanmadan ödeyebilecek alıcılar için uygun olabilir.
• İpotek Uzun vadeli finansmana — birkaç yıl — ihtiyaç duyuluyorsa daha yararlı olabilir, ancak bankacılık prosedürlerinin yerine getirilmesi gerekir. Daha fazla bilgi için “Gürcistan’da Yabancılar İçin İpotek«.
• Tam ödeme Alıcıya fiyat konusunda ek bir pazarlık avantajı sağlayabilir, ancak tutarın tamamının peşin olarak ödenmesini gerektirir.

Farklı durumlarda ne seçmeli?

Karar, “taksitli ödeme ipoteğe göre daha iyidir” ilkesi üzerinden değil, finansman süresi, toplam maliyet, kullanılabilir sermaye miktarı ve söz konusu gayrimenkulün riskleri dikkate alınarak verilmelidir.

Taksitli ödeme mi, ipotek mi, hangisini seçeceğinizi bilmiyor musunuz?

Daireyi seçmeden önce ödeme yöntemine karar vermeniz gerekmez. Bütçenizi, ödeyebileceğiniz ilk taksit tutarını ve sizin için uygun olan aylık ödeme tutarını bize bildirin. Taksitli projeleri ve uygun alternatifleri karşılaştırıp, ödemelerin tam yapısını size göstereceğiz.

[Testi çöz — 4 soru]

Taksitli satın almanın riskleri

İnşaat firmasının sunduğu taksitli ödeme seçeneği, ödemenin zamana yayılmasını sağlar, ancak bazı riskler de barındırır. Bu riskleri sistematik bir şekilde değerlendirmek önemlidir — sözleşme imzalandıktan sonra değil, proje seçim aşamasında.

İnşaat riski

Evin teslimatındaki gecikme, inşaat halindeki bir gayrimenkul satın alırken karşılaşılabilecek önemli risklerden biridir. Ev, belirtilen tarihten daha geç teslim edilebilir; planlar veya teknik özellikler değiştirilebilir. Sözleşme, gecikme durumunda ne olacağını ve bunun alıcıya hangi hakları tanıdığını açıkça belirtmelidir.

Geliştiricinin riski

İnşaat firmasının mali durumu, tamamlanmış projelerin geçmişi, arsa haklarının mevcut olup olmadığı, proje üzerinde herhangi bir yükümlülüğün bulunmaması — tüm bunlar ilk ödeme yapılmadan önce kontrol edilmelidir. Gürcistan pazarı farklı aktörleri kendine çekmektedir ve bunların arasında hem uzun yıllara dayanan geçmişe sahip büyük şirketler hem de daha az deneyimli inşaat firmaları bulunmaktadır.

Sözleşme riski

Sözleşmedeki belirsiz ifadeler, inşaat firması lehine dengesiz yaptırımlar, para iadesi prosedürünün belirsizliği — tüm bunlar, plandan herhangi bir sapma durumunda ciddi sorunlara yol açabilir. Koşullar somut ve anlaşılır olmalıdır.

Döviz riski

Gürcistan emlak piyasasında fiyatlar sıklıkla ABD doları cinsinden belirtilir; ancak her bir işlem için sözleşmedeki para birimi, ödeme şekli ve fiili ödemenin yapılacağı para birimi mutlaka kontrol edilmelidir. Alıcının geliri ve yükümlülükleri farklı para birimlerinde ifade ediliyorsa, kurdaki değişiklikler fiili mali yükü önemli ölçüde değiştirebilir. Döviz kurunu tahmin etmek imkânsızdır, ancak bu faktörü göz önünde bulundurmak gerekir.

Kendi bütçesine ilişkin risk

İlk taksit sadece bir başlangıçtır. Alıcı, tadilat, mobilya alımı, tapu tescil işlemleri ve mülkün bakımına ilişkin gelecekteki masrafları da göz önünde bulundurarak, vade boyunca ödemeleri karşılayabilecek mi diye gerçekçi bir değerlendirme yapmalıdır.

Batum’da taksitli ödeme seçeneği sunan, güvenilir konut kompleksleri

Satış öncesi aşama

gelen ₾95 772

₾3 149/м²

Artex Gate

Batum, Havaalanı bölgesi

27,2m²'den başlayan fiyatlarla

2029

gelen ₾145 448

₾4 576/м²

Serenade

Batum, Havaalanı bölgesi

31,8m²'den başlayan fiyatlarla

2028

gelen ₾121 487

₾3 778/м²

Queen’s Residence

Batum, Havaalanı bölgesi

32,16m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾213 517

₾6 510/м²

SUMMER 365

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2026

gelen ₾136 443

₾4 162/м²

Artex Parkline

Batum, Yeni Bulvar

32,8m²'den başlayan fiyatlarla

2029

Tümünü görün

Mülkü ve inşaat firmasını nasıl kontrol edebilirim?

Denetim, bir formalite değil, satın alma sürecinin zorunlu bir parçasıdır. Özellikle taksitli ödemelerde: alıcı, ödemelerin tamamı süresince proje ve inşaat firmasıyla bir bağ kurar.

Uygulamaya yönelik adımlar:

1. Geliştiriciye ait tüzel kişilik hakkında bilgi almak — tam adı, sicil numarası, faaliyet geçmişi.
2. Arsa mülkiyet haklarını kontrol etmek — Mülk sahibi veya kiracı kimdir, herhangi bir yükümlülük, kısıtlama veya rehin var mı?
3. Kamu Sicilindeki verileri kontrol etmek — Mülk üzerinde kayıtlı haklar, kısıtlamalar ve yükümlülükler.
4. İzin belgelerini incelemek — inşaat ruhsatı, projenin uygunluğu.
5. İnşaat firmasının tamamlanmış projelerini görüntülemek — Bunlar gerçekten teslim edildi mi ve hangi tarihlerde?
6. Sözleşmedeki daireyi proje belgeleriyle karşılaştırmak — yerleşim planı, alan, kat.
7. Sözleşmeyi ve ekteki ödeme planını kontrol etmek — sözlü anlaşmalara uygunluk açısından.
8. Kaplama özelliklerini kaydetmek — Fiyata tam olarak neler dahildir?
9. Devir sürelerinin şeffaflığından emin olmak — sözleşme uyarınca müteahhidin yükümlülüğünün doğduğu zaman.
10. Hakların tescili prosedürünü netleştirmek — ilk ödeme yapılana kadar, ondan sonra değil.

Gürcistan'da belirli bir bütçeye ve size uygun bir ödeme şekline uygun bir gayrimenkul arıyor musunuz? Birkaç soruyu yanıtlayın, ve The Residence ekibi, seçenekleri tam da size uygun taksit koşullarına sahip projelerle sınırlandıracaktır.

Gürcistan’da taksitle daire satın alma: adım adım

1. Adım. Bütçenizi belirleyin. İlk taksit tutarını, kabul edilebilir aylık ödeme tutarını ve yedek tutarı belirleyin.

2. Adım. Projeleri seçin. Sadece daireleri değil, inşaat süresini, ilk taksit tutarını ve ödeme planının tamamını da karşılaştırın.

3. Adım. İki fiyat teklifi isteyin. Aynı dairenin taksitli ve peşin ödeme seçeneklerindeki fiyatlarını öğrenin.

4. Adım. Ödemelerin tam takvimini alın. Bu belgede tüm tarihler, tutarlar ve olası son ödeme tutarı açıkça görülmelidir.

5. Adım. Ürünü ve satıcıyı kontrol edin. Kamu Sicilindeki verileri, arsa haklarını, yükümlülükleri ve proje belgelerini inceleyin.

6. Adım. Sözleşmeyi kontrol edin. Özellikle dikkat edilmesi gereken hususlar: hakların tescili, devir süresi, gecikme, sözleşmenin feshi, paranın iadesi ve hakların devri.

7. Adım. Sözleşmeyi imzalayın ve sözleşmede belirtilen usule göre ödemeleri yapın.

8. Adım. Programa uyun. Her ödemeyi teyit eden belgeleri saklayın.

9. Adım. Dairenin teslimatını yapın. Objenin sözleşme ve şartnameye uygunluğunu kontrol edin.

10. Adım. Mülkiyet hakkını, sözleşmede öngörülen usule uygun olarak tescil ettirin.

Somut süreç, hazır bir daire mi yoksa inşaat halindeki bir daire mi satın alındığına ve sözleşmede ilgili hakkın resmi tescilinin ne zaman öngörüldüğüne bağlı olarak farklılık gösterebilir.

Yabancılar için taksitli ödeme

Gürcistan’daki yeni inşaat pazarı, diğerlerinin yanı sıra yabancı alıcılara da yöneliktir ve birçok gayrimenkul geliştiricisi başka ülkelerin vatandaşlarıyla çalışmaktadır. Yabancılar, genel olarak, özel kısıtlamalara tabi olmayan daireleri ve diğer gayrimenkulleri satın alabilir ve tapu kaydını yaptırabilirler. Tarımsal araziler için ayrı kurallar geçerlidir — Bu konunun, söz konusu tesise göre ayrı ayrı ele alınması gerekir.

Yabancı alıcılara yönelik somut şartlar, geliştirici tarafından ticari politikası çerçevesinde belirlenir. Tüm projelerin, yurtdışında ikamet eden kişilerle tamamen aynı koşullarda çalıştığı söylenemez.

Yabancı alıcının kimliğinin tespit edilmesi için, ilgili kayıt prosedürü kapsamında kabul edilen belgeler kullanılır. Somut belge listesi, NAPR’den veya eşlik eden avukattan öğrenilmelidir.

Bankacılık yoluyla yapılan ödemelere özellikle dikkat etmek gerekir. Yüksek tutarlı uluslararası havalelerde banka, AML/KYC denetimi kapsamında ek belgeler talep etme hakkına sahiptir; buna fonların kaynağı ve işlemin ekonomik gerekçesi hakkındaki bilgiler de dahildir. Bu, Gürcistan’a özgü bir durum değil; standart bir uluslararası uygulamadır. İlk ödemenin yapıldığı anda değil, önceden gereklilikleri netleştirmek daha iyidir.

Uluslararası çeviri uygulamaları hakkında daha fazla bilgi için — “Gayrimenkul satın almak için Gürcistan’a nasıl para gönderilir?«.

Yabancı bir alıcı için hangi belgeler gerekebilir?

Gerekli belgelerin tam listesi, işlemin yapısına, satıcıya, belgelerin imzalanma şekline ve ödemenin banka yoluna bağlıdır. Uygulamada, alıcının aşağıdakilerin gerekebileceğine önceden hazırlıklı olması önerilir:

• kimlik belgesi;
• işlemin taraflarının kimliklerinin tespit edilmesi için gerekli belgeler ve veriler;
• vekaletname — temsilci görevdeyse;
• belirli bir işlem için gerekli olduğu durumlarda yabancı bir belgenin Gürcüceye çevirisi;
• Ödeme işlemi ve AML/KYC kontrolü sırasında banka tarafından talep edilecek belgeler.

Alıcı bir temsilci aracılığıyla işlem yapıyorsa, vekaletname formu ve Gürcistan dışında düzenlenmiş belgenin tanınma prosedürü ayrı olarak incelenir.

Tüm taksitlendirmeler için geçerli tek bir belge listesi yoktur: inşaat firmasının ticari gereklilikleri ile resmi kayıt veya banka gereklilikleri birbirinden farklıdır.

Gelir belgesi gerekli mi?

Doğrudan taksitlendirmede, gayrimenkul geliştiricisi banka kredisi vermez; bu nedenle, ipotek kredisi verilmesi için bankanın şartları bu tür bir işlem için otomatik olarak geçerli olmaz.

Ancak bu Bu, taksitli satışın her zaman alıcıya yönelik herhangi bir inceleme yapılmaksızın gerçekleştirildiği anlamına gelmez. Proje geliştiricisi, belgelerle ilgili kendi şartlarını belirleyebilir; banka ise para transferi sırasında gerekli AML/KYC kontrollerini yapma hakkına sahiptir.

Bu nedenle, rezervasyon yapmadan önce şu hususları ayrıca netleştirmeniz önerilir:

• Geliştirici hangi belgeleri talep ediyor;
• fon kaynağının teyit edilmesi gerekiyor mu;
• banka için hangi belgeler gerekebilir;
• Yurtdışı hesaptan ödeme yapılabilir mi?

Uzaktan daire satın almak mümkün mü?

İşlemin bazı aşamaları uzaktan yürütülebilir; bazı durumlarda ise tüm süreç bir temsilci aracılığıyla gerçekleştirilir. Somut prosedür, belgelere, temsilcinin yetkilerine, müteahhitin şartlarına ve tescil yöntemine göre değişir.

Nesne seçimi video gösterimi veya sanal tur yoluyla düzenlenebilir. Belgeler — proje dokümantasyonu, arsa mülkiyet belgeleri, sözleşme örneği — de uzaktan incelenebilir.

Sözleşmenin imzalanması Uzaktan yapılan işlemlerde, bu işlem genellikle bir vekil aracılığıyla gerçekleştirilir. Gürcistan’da yabancı bir vekaletnamenin kullanılması için, ilgili ülkede düzenlenmiş belgelerin tanınma prosedürünün kontrol edilmesi gerekir. Uygulanabilir uluslararası düzenlemeye bağlı olarak apostil veya konsolosluk tasdiki gerekebilir; ayrıca belgenin Gürcistan makamlarında kullanılabilmesi için Gürciceye çevirisi de gerekebilir.

Banka havalesi — uzaktan işlemlerde kullanılan standart ödeme yöntemlerinden biridir. Ödeme bilgilerini ve ödeme amacını önceden kararlaştırmak önemlidir.

İki taksit planını nasıl karşılaştırabilirim?

Diyelim ki, alıcı iki proje arasında seçim yapıyor. Her ikisi de “0% taksitli ödeme” olarak sunuluyor. Neyi karşılaştırmalı?

A Projesi — $100 000'lik bir daire, ilk taksit 20%, 24 ay, belirtilen faiz oranı yok.

B Projesi — Daire, peşin ödeme durumunda $96 000, taksitli ödeme koşullarında $102 000; ilk taksit 30%, vade 36 ay.

İlk bakışta A projesi daha cazip görünüyor — fiyatı daha düşük, peşinatı daha az. Ancak bu yüzeysel bir karşılaştırma.

B projesinde, $6 000 tutarındaki taksitli ödeme seçeneğinin fiyatı, peşin ödeme fiyatından daha yüksektir. Alıcı için bu fark, taksitli ödemeyi tercih etmenin getirdiği ek maliyettir; ancak bu rakamlardan geliştiricinin fiyatlandırma yapısının iç işleyişini tespit etmek mümkün değildir. A projesinde şunu netleştirmek gerekir: Tam ödeme durumunda indirim öngörülmüş mü? Eğer öyleyse, indirim tutarı ne kadar ve işlemin toplam maliyetinde bir değişiklik oluyor mu?

A programının sadece “fazla ödeme gerektirmediği” için daha iyi olduğu ya da B programının sadece taksitli ödeme durumunda fiyatının daha yüksek olduğu için daha kötü olduğu söylenemez. Toplam maliyet, çıkış koşulları, hukuki yapı ve varlığın likiditesi karşılaştırılmalıdır.

Tablo 4. İki taksit planının karşılaştırma kontrol listesi

Tüm rakamlar, yöntemi açıklamak amacıyla verilmiş örnek rakamlardır.

Tablo, birçok hücreyi kasıtlı olarak boş bırakmaktadır: Gerçek bir karşılaştırmalı analiz, her bir maddenin belirli bir projeye ait verilerle doldurulmasını gerektirir. İşte karar verme yöntemi budur — sezgisel değil, sistematik bir yaklaşım.

Taksitlendirme, bir pazarlama etiketi değil, bir araçtır

Taksitli ödeme, Gürcü gayrimenkul geliştiricilerinin tekliflerinde sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu yöntem, ödemenin zamana yayılmasını sağlar, ancak riskler de barındırır; alıcının ödeme planına uyabilmesi ve sözleşme ile işlemin hukuki yapısının önceden kontrol edilmesi koşuluyla uygun bir ödeme yöntemi olabilir.

İmzalamadan önce kendinize birkaç soruyu sormalısınız: Tüm ödemeler hesaba katıldığında toplam tutar ne kadar? Kamu Sicili’nde alıcı adına tam olarak ne kayıtlı ya da ne kayıt edilecek? Ödeme gecikirse ne olur? Onarım, mobilya alımı, bakım gibi öngörülemeyen harcamalar için bir finansal rezerviniz var mı?

Söz konusu taksitli ödeme sözleşmesi, inşaat halindeki mülkün tescil prosedürü, gecikme cezaları ve vekaletname düzenleme usulü, söz konusu işleme özel olarak bir Gürcü avukatla birlikte incelenmelidir.

Buradan çıkarılması gereken en önemli nokta şudur: Değerlendirilmesi gereken, “taksit” kelimesi değil, fiyat, ödeme planı, sözleşme, inşaat aşaması ve risklerin oluşturduğu somut bir kombinasyondur. Aynı açıklamaya sahip iki proje, işlemin gerçek ekonomik koşulları ve alıcının hukuki güvencesi açısından önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

The Residence ekibi, Gürcistan’ın emlak piyasasında — Batum, Tiflis, Gonio ve diğer bölgelerde — faaliyet göstermekte ve taksit koşulları, inşaat aşaması ve işlemin hukuki yapısı göz önünde bulundurularak projelerin karşılaştırılmasına yardımcı olmaktadır.